中国水街项目商业运营投标方案提交稿

中国水街项目商业运营投标方案提交稿 6第一部分中国水街项目文化概念体系 8一、项目开发目标与理念 81、五方满意的开发目标 82、多元互动的开发理念 93、两个开发方向的文化挖掘 94、城市运营商职能——政府与市场之间的承上启下者 9二、项目主题概念 1、定位的提出 2、定位思路 3、主题概念的提出 4、项目文化定位 5、项目城市功能与角色定位 6、目标客户群定位目标市场定位 三、项目竞争力总结 1、三性分析 2、吸引力构成 四、项目城市奉献力总结 1、社会效益 第二部分中国水街项目商业定位 一、商业形象定位 1、商业形象定位的目的 2、商业形象定位的原则 3、商圈分析 2、功能定位 2、业态规划的原则 3、商业区域的划分 二、要紧业态划分说明 2、招商的原则 二、招商总体策略 2、重点确保主力店的引进，形成“羊群效应”,用主力店吸附中小品牌.303、集中签约，形成“聚合效应”,同时也成为项目营销的一个事件与借力点30 三、商家进驻要求与原则 2、个性鲜明有特色商户 3、能吸引人流量的商户 4、同业差异、异业互补 五、招商推广策略(本部分内容简单阐释) 2、公关活动策略 六项目招商执行策略 2、商家策略 3、投资者策略 4、规划策略 5、管理策略 36八、招商促进策略 2、开业需要具备的条件 3、商业促销提早预热 2、开业典活动 3、开业演艺活动 3、宣传推广 43 2、管理处人员配置与岗位描述 46 3、商业经营管理知识的咨询与答疑 三、商业经营管理的基本工作 1、商业经营管理内容(见下表) 2、后期商业经营管理工作进度安排 4、专项维修资金 2、商业用房的商家置换工作 3、商家储备工作 5、对入驻商家进行评级工作 6、经营商家专业培训内容 2、年度营销活动的策划 61 2.从城市经营商角度，项目要符合城市经营策划并将项目定位为城市功能区域划■降低经营风险>秦：公元前256蜀郡太守李冰建都江堰>汉：汉武帝元鼎六年(前111),司马迁奉命出使西南，实地考察了都江堰。他在《史>东汉：汉安二年(公元前143年)七月一日，张陵率弟子来青城山结茅传道。在青城山传道13年，于汉桓帝永寿二年(156)在羽化。青城山成为天师道的发祥地，三国：蜀汉建兴六年(228),诸葛亮北征，以都江堰为农业之根本、国家经济进展>元：元世祖至元年间(1264～1294),意大利旅行家马可·波罗从陕西汉中骑马，行>2200年托佑成都平原“无饥馁”的水文化>连续2200年的古灌城——历史文化>被古往今来亿万信徒视为朝圣地的青城山——道教文化>巴蜀文化的重要代表地之一>包容的、承古接今的旅游文化>秦汉遗迹的都江堰水利工程与道教文化资源>世界自然与文化双遗产城市地位>城市旅游服务业不够集中需要集约化经营>都江堰正大手笔推出水文化与道文化——“取水都江堰，问道青城山”>投资者与商家需要投资的舞台>更多的为城市提供就业机会、税收收入水学中视水为财的概念；水文水文化古迹，水文化典藏；造就项目的唯一性——水文化博物馆(水文化博物馆项目设>以400万人次游客量/年作为消费者目标，为其提供集约服务一站服务的旅游服>水、道、民俗、历史多主题的泛博物馆；>世界自然文化双遗产四、项目城市奉献力总结>按2005年都江堰统计局统计数据——2005年餐饮及酒店住宿业实现零售总额30%份额；即可实现3亿元消费总额>按2005年都江堰统计局统计数据——2005年餐饮及酒店住宿业同比增长17.4%,>投入运营后的第二年预估可实现消费总额：3.5亿元>投入运营后的第三年预估可实现消费总额：4亿元>投入运营后的第四年预估可实现消费总额：4.7亿元>投入运营后的第五年预估可实现消费总额：5.5亿元>零售企业营业税按6%计算>项目运营后预估第一年可实现利税：1800万元>项目运营后预估第二年可实现利税：2100万元>项目运营后预估第三年可实现利税：2400万元>项目运营后预估第四年可实现利税：2820万元>项目运营后预估第五年可实现利税：3300万元以项目总建筑面积及建筑格局分析，预估项目可容纳400家经营业主在此经营；取经营商工作岗位用工平均值为5,可制造2000个直接就业岗位。部分的服务行业；为其他行业制造的间接就业机会对有投资意愿的投资者群体、经营商群体、消费群体起到吸引关注、熟悉商业目的将商业项目自身具备的特殊性、唯一性发挥得淋漓尽致，防止其他项目复制或者模>天与盛世为中心的市中心传统业态商圈，包含百货、超市、服装、鞋帽等传统>奎光路为中心的建筑装饰材料、五金机械等>社区便利店构成的快速消费品零散分布区>初露端倪的沿河餐饮消费区与零散、不集中的中高餐饮消费区面的集吃、喝、购、住、行、消闲、民俗、文化功能于一体的具有较强辐射功>入选的商业业态务必能够承受相应的租金压力，为项目投资者提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳固，为项目提供较长远的进>入选的商业业态能够为面积庞大的项目吸引一定的客源群体，为其他业态提供>同行业商家的甄选，品质优先、条件优先，要紧针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透与带动消费；通过高品质商家表现整个项目的高品质定通被阻断，业态定位要紧考虑本区域各楼层之间的照应关>识香路：(内街部分)以川■B区：大梦轩(酒店商务区)>小高层及5层中西混合式建筑，规划为中>小高层建筑可规划为三星级以上酒店，酒店要做到都江堰最高档次酒店，以满■C区：思蜀街(休闲购物区)>古玩、字画、手工艺品、旅游纪念品、茶叶、土产、动植物标本等旅游购物区■D区：便利街(生活配套区——规划为底商式商住混合区)>1层规划为中国水城的生活配套区，以超市、百货、便利店等业态为主>1层以上规划为中国水城住宅物业1)川菜2)火锅3)西餐4)小吃5)曲艺>包含说书、戏剧、小品、民间奇人绝技在内的多种曲艺方式，可增加项目的民6)茶馆及啤酒广场>茶馆以特色茶馆为主，如某茶馆为相声茶馆、某茶馆为川剧茶馆、某茶馆为说>旅游城市的消费者群体对住宿需求更高；按摩足道、古玩、字画、手工艺品、旅游纪>都江堰市区缺乏集中的旅游购物区>1层旅游购物，2层以上酒吧、音乐广大型商业物业的招商要求是“无大不稳、无小不活”,以都江堰为重点，完成本项知名品牌商户的进驻能有效提升中国水街的品位、吸引消费人流与提供稳固的租金有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动中国水街购同业差异就是市场不能盲目招同一层次同一品类的店进入，假如引进商户过于重(略)(略)(略)>完成开业策划方案，组织进行开业有关定向招商(具体执行策略进行执行环节后提交)以商引商(具体执行策略进行执行环节后提交)>根据商家资源储备与优化目标客户层，从餐饮娱乐与休闲业态入手，先易后难，严>掌握时机，利用引进的主力商家及品牌商家在业界的影响力，扩大宣传，全面开展>对商家要进行正面激励与引导，建立商家的经营信心，对商家提出经营建议，表现>充分把握不利因素，规避与淡化对本项目的不利舆论，对不一致态度的商家采取不>通过有效组织与组合，充分发挥团队的招商作用，相互协作，以完成预定的招商任>营造良性竞争机制，促进与调动招商主办的工作积极性与能动性，合理的调配与安>定期组织专业培训，不定期根据招商中的具体情况及时沟通交流，强化、提高每位顺利，能够考虑首先让A区、B区开业，之后根据招商的进展按照主题各个片区相继开>试营业前半个月商铺的签约率至少要达到70%,装修施工率要超过50%。>开业前一周的铺面面积出租率要达到85%,一二类口岸要达到100%。开业当天正常>关于尚未出租的商铺要用喷绘或者彩条布遮挡门面，在门上上张贴“正在装修，敬开业前3-5天左右集中推出商家的促销内容，以超低价格抢占市场，进行商品促销>民俗文化活动(如奇人绝技)与力度会大相径庭，要紧目的是提升营业额与扩大知名度。促销内容由市场部提早2-3等级的门槛。通常的规律是“来就送、买就送、满就送”,送的东西能够是各类促销活动的内容与具体细则，要在试营业前2周进行完全确定。由于本项目商业体量较大，涉及商业品种繁多，建议开业演艺活动持续3-5天，每包含现场气氛的营造、开业庆典与促销活动的场地、户外广告位、竖幅彩旗、商开业前后的媒体及促销费用开支应该占到全年广告开业前的商家管理要紧是针对未完成装修的商家的工程管理与已完成装修的商家财务部办公室市场部出纳组会计组酒店管理组旅游购物组推广部企划部安保部餐饮娱乐组策划组创意组保洁部工程部园艺组水电组部门1市场部管理主任市场分析2名全面负责资料的收集、分析工作，确定项目区域市场进展的趋势与潜力商家主管4名全面负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投统筹安排预、特约服务，办理各类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行、商家用房置换工作与商业的后期补位招商企划部市场策划2名全面负责年度营销目标的制定、对不一致商业业态商家实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、在市场初期协助商家寻找、开发、稳固终端客户2名中国水街促销广告的设计、VI系统的设计之行与保推广专员2名中国水街促销工作的外联，商家与业主活动的组织实工程主管电梯水电工4名负责公共设施、设备的检查、保护、保养、检修工作；作好设备运行记录巡检记录及时处理报修工作6名门岗8名巡逻岗8名内外巡逻守车员4名6名62名12名组织后期商业经营管理处全员参与，会同开发商、面加大力度。该项目的后期商业经营管理驻场人员，将直接面对商家(业主)对有关后期商业经营管理知识、疑问进行解释、咨询，让商家(业主)对本区域市场的后期商业坏将与商家(业主)的投资收益高低息息有关，只要商家(业主)意识到这一点并密切项目内容项目商家经营情况审核市场趋势分析商业应计策略的制定商业用房的商家置换工作商家的储备工作商业用房的后期补位招商市场初期协助商家寻找、开发、稳固终端客户，培养区域市场，促使区域商业对不一致商业业态商家实施经营管理专业培训，提升区域市区域内商业市场细分及空缺市场的捕捉，及时更新商业调整策略，提升项目的市场竞争点根据年度商业市场进展潜力，制定年度营销目标，并进行合理分化，为本项目商家制定相应的年度营销计划确定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策，每年开展不低于3次促进区域商业繁荣的公关宣传活动商铺共用部位的养护、维修、运行与管理，包含门厅、楼梯间、楼道、外墙面、附属配套建筑与设施的养护、维修与管理，包含商业网点、自行车房(棚)、停公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理公共环境卫生，包含公共场所与房屋共用部位的清扫保洁与垃圾的收集、清运等维持公共秩序，包含安全监控、巡视、门岗执勤等商家档案资料的保管特约服务：根据商家的个别需要，提供商务、加强对商业地产项目有关政府部门及人员的沟通力量做好租金的收取工作，同时，对属于业主委托的，还要做工作基本要求4.管理人员应统一着装。5.后期商业经营管理的项目经理应具备二年以上商业物6.管理人员应80%持有商业物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或者专业部门8.实施每周6天每天10小时服务接待，夜间安排人员值班(公示联系电话号码9.每年与50%以上商家作有效沟通；年有效投诉处理率为100%。10.建立档案管理制度(商业物业竣工验收档案、设备管理档案、商家资料档案等11.建立财务制度，每年一次或者按合同约定时间公布商业物业管理费的收支状12.按规定使用维修基金。商铺管理1.按有关法规政策规定与商家公约约定对商铺及配套设施3.对违反规划私搭乱建及擅自改变商铺用途的现象应及时劝说、阻止、报告，并协助有关部4.空调安装位置统一，无安全隐患。5.商铺装修符合规定，未发生危及商铺结构安全及拆改管线与损害他6.项目区域市场主入口处设有项目区域7.统一店招的放置与商铺名称的合理、合法性设施设备维修养护1.供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常2.设立24小时报修值班电话，急修15分钟内到达现场，建立回3.设备运行人员严格遵守操作规范及保养规范4.消防系统设备完好，可随时启用，保证消6.路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。7.设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件10.停水、停电，在接到有关部门通知后，按规定时间提早通知用公共秩序维护2.对项目区域市场重要部位不定时巡查，每天很3.对项目区域市场的危险隐患部位，设置安全警示标志，达到明显4.对进出项目区域市场的车辆指定位置，使6.每年进行消防演习2次。保洁服务1.公共场所、公共绿地、主次干道(1)楼内通道、楼梯2次/天拖扫(2)消防通道1次/天拖擦(3)共用活动场所1次/天清扫(4)楼道玻璃窗1次/周擦拭(5)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施1次/天擦拭(7)公共卫生间10次/天清洁(8)及时清扫积水等二、垃圾的处理与收集1.根据商业物业的实际情况，合理布设垃圾桶、果壳2.垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象4.垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗，保持洁净。1.项目区域市场内公共雨、污水管道3.化粪池四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求，定期巡绿化养护管理1.草坪保持平整，按规定进行修剪，草坪高度不超过8厘3.花草树木无枯死，养护中发现的死树，务必清除，并适时5.造型树木应根据树木品种与生长情况，及6.根据气候状况与季节，适时组织浇灌、>后期商业经营管理内容简介(包含人事组织及结构);>管理员工在商业物业管理中扮演的角色；>防火知识及消防装置；>商家的储备工作；>对入驻商家进行评级工作。2、商业用房的商家置换工作工作内容及原则准确掌握政府对项目区域市场的规划及区域市场商业格局的进展趋势，因势利导，做好相应业态规划的调整。在商家商业用房置换工作中，要注意处理一些细节问题，包含法律事务的解决，不要产生任何遗留问题。■工作流程对与本项目业态相同但没有入驻本项目的商家