万达商业广场工程前期介入工作要点探讨

商业广场工程前期介入

任务要点讨论商业广场工程前期介入任务要点讨论设计阶段的图纸复核施工阶段的现场跟进设备运转的综合调试代管阶段的人员培训接纳阶段的问题整改为确保工程的工程施工质量并按期开业，把握好工程前期介入的任务要点是工程管理重要前提条件之一。设计阶段的图纸复核商业广场工程前期介入任务要点讨论设计阶段的图纸复核图纸复核的出发点：满足日后的运用功能及维护保养的要求。参照的相关规范：⑴万达集团<机电设计规范>⑵万达集团<商业综合体建造规范>⑶万达集团<商业管理用房建造规范>；⑷国家建筑行业的有关规定及规范。设计阶段的图纸复核—建筑类◎外广场用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水点管道，要思索管道内的存水泄放，防止冬季冻裂管网。〔屋面有绿化设计的，也要思索灌溉管网的冬季防冻〕◎外广场预留的活动电源箱体，安装位置要思索广场的整体美观、适用、平安。同时还要思索防水的处置工艺。活动电源位于方砖地下，存在平安隐患。fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—建筑类◎步行街商铺采用通长钢化玻璃设计时，留意商铺隔断墙体与钢化玻璃交接处的缝隙施工工艺，在满足消防要求的同时，要思索钢化玻璃立面的美观。◎能否已设计足够的各功能性用房，且面积、空调、给排水、设备冬季保温等能否满足日后的运用要求。◎变电所或低压配电室不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。fdc01房市金碟变电一切空调供回水管道及排污管管线。

fdc01房市金碟地面无铺装且无坡度，易呵斥积水。

fdc01房市金碟渣滓房面积缺乏、无排水地沟、无空调。

fdc01房市金碟消防湿报间没有排水地沟。

fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—建筑类◎北方冰冷地域，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的位置设置要合理。fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—建筑类◎停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、下三道截水沟，南方地域更需留意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑。停车场出入口只需一道截水沟fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—建筑类◎通往地下停车场的扶梯通道，要思索对空气隔档的设计，防止夏季空调冷负荷的散失和冬季冷空气侵入运营区域。fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—强电类◎商铺的配电箱应安装在柱体或非商铺之间的间隔墙上，插座及弱电等线路均从棚上下引至墙面，防止商铺合并、拆分时线路调整的困难。原设计图调整后设计图fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—强电类◎商场内的导视系统应采取独立回路供电设计，防止因挂在正常照明或应急照明回路上,导致营业期间导示牌开闭形状不一致，影响质量。两种导示牌不能同时亮，影响质量。设计阶段的图纸复核—强电类◎除一层扶梯底下预留多种运营地插外，应取消步行街通道上的地插，改为墙插。影响地面的美观，存在平安隐患〔防水、绊人〕fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—强电类◎充分思索一层和顶层的照明照度，特别是穹顶上方，适当添加，提高照度。一层、大小中庭及穹顶处的照度要注重，适当添加。设计阶段的图纸复核—弱电系统◎预留ATM机所需的电源及数据接口。◎对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，通讯协议和数据库一致，采用一台效力器即可完成数据存储。◎闭路监控系统预留2-3个回路，便于日后摄像点位的添加；充分思索硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储30天的时间和图像的延续；力争主要部位〔如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周边〕无布控死角。fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—弱电系统◎门禁系统采用联网方式发卡及授权方式(在管理主机完成)，管理主机具备全部开启门禁的功能。◎做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的设计。◎背景音乐的音源设备应置于效力台处，便于日常播放。假设能够建议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—暖通系统◎各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，防止能源费用分摊的困难。◎北方冰冷地域的一层各出入门口及地下停车场的出入口应安装水热风幕，阻隔冷空气的进入。◎组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门。◎屋面的空调机房及消防稳压间应思索冬季取暖设备，防止设备及管道冻伤。湿式渣滓房需配置分体空调。fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—暖通系统◎应对商铺及步行街公共区域的冷热负荷目的进展复核，满足机电设计规范的要求，火锅类商铺的冷负荷适当添加。◎北方冰冷地域的一层地面可思索地热辐射采暖技术，保证步行街夜间的继续供暖。◎屋面的冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄水阀门，防止冬季冻裂。冷却水塔的底部应有1.5M的高度空间，便于冷却塔底部泄水阀门的调整等日常操作。fdc01房市金碟冷却水塔底部较低，不便于日常运用及维护。fdc01房市金碟◎渣滓房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。◎空调末端机房、消防泵房、消防湿报间、消防稳压泵房等有水设备间应设置排水地沟或地漏。设计阶段的图纸复核—给排水系统◎餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，防止混用导致油垢堵塞生活排水管道。◎餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池设备的，在底部应设置排污阀门。假设集水池与卫生间相连，应思索加装隔物网，防止污水泵吸水口的堵塞。fdc01房市金碟积水池与卫生间管道衔接，但无隔污网。fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—消防系统◎消防末端试水点的位置应思索便于日后的消防检测、测试及喷淋泡爆碎时的应对，防止放置在无排水管道的位置及运营区域内。fdc01房市金碟设计阶段的图纸复核—电梯系统◎扶梯底部的灯光效果要思索日后的维护及面层保洁的便利。扶梯底部采用云石母片，不便维修和清洁。设计阶段的图纸复核—商铺部分◎审核装修资料的消防防火等级，满足消防要求。◎餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能设传菜口；厨房与就餐区需采用防火门；排油烟罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净化器及管道的清洗条件〔与当地消防局对接，掌握地方详细政策〕。◎复核商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足商铺交付的条件。设计阶段的图纸复核—商铺部分◎关注厨房及卫生间的防水工艺，尤其是地沟与排水管道的接缝处。◎审核商铺门头牌匾及立面的效果，满足步行街整体美观的要求。商业广场工程前期介入任务要点讨论施工阶段的现场跟进施工阶段的现场跟进-土建部分为保证正常运营和财富平安，防止赞扬、索赔、拒交租金和物管费的景象发生，防水施工的工艺要重点跟进，并做好闭水实验及结果的记录。重点关注的部位有：地下室外侧墙、伸缩缝、空调机房、公共卫生间、屋面柔性防水工艺〔女儿墙返沿和鹰嘴处〕、屋面虹吸雨排处、商铺厨房防水〔地漏及排水管周围〕等。伸缩缝的施工不彻底。防水资料未作维护层施工。女儿墙返沿处开裂，且没有鹰嘴挡水施工。fdc01房市金碟施工阶段的现场跟进-土建部分外管网的各种管线，要结合实践施工情况进展核对。对外管网〔污水井、消火栓、水表井等〕在地面回填前，要统计数量，绘制综合管网图，防止盲目或交叉施工，导致各种井坑的掩埋。砌筑时，每个井的垫砖必需求砌筑。fdc01房市金碟施工阶段的现场跟进-土建部分商铺餐饮后厨区域的隔断墙必需砌筑到顶，确保满足消防要求。关注厨房区域的棚面施工能否满足棚内设备设备〔油烟净化器及管道〕清洗及维护条件。fdc01房市金碟施工阶段的现场跟进-电气部分跟进大功率设备的供电线路接线，如配电柜、电机、空调机组等，防止由于大电流使接线柱发热导致设备或线路的损坏。空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功能完善及运转正常。开业庆典双回路电源控制柜的定做和调试〔工程公司购置〕。施工阶段的现场跟进-弱电部分语音系统的综合布线要有干线子系统，防止公司内、外部、网络等无法经过布线拓铺到广场各楼层及地下室各设备用房〔变电所、消防控制中心、物管用房、一层服台〕，呵斥后期管理上的不便。跟进消防、楼控系统控制模块的安装位置、型号、数量、控制回路等，绘制线路图，为日后的维护打下坚实的根底。门禁系统控制软件可以一次性开启一切的门，确保在突发事件下的紧急处置。施工阶段的现场跟进-暖通部分商铺自行安装的分体空调〔假设准许〕的冷凝水管接入生活排水管道的保温处置。冷却水塔、补水水箱的浮球阀能否调整正确，防止用水的浪费。室内空调吊机的供回水管道及冷凝水排放管道的保温处置。fdc01房市金碟施工阶段的现场跟进-通排风部分通往室外的各种管道无倒坡景象且密闭形状良好，防止雨水顺管道倒灌入室内。防火、防烟调理阀按设计安装，防止脱漏和调理阀位于无法维护的位置。屋面各种风机的出风方向正确、无异常声响；防排烟风机低速和高速切换及运转正常；油烟净化器的高压模块正常任务、排油烟风机皮带任务正常。排油烟管道密封不严。防火阀位于墙体内。施工阶段的现场跟进-消防部分记录喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水口的位置，防止出现喷淋泡爆裂溢水时不能及时封锁阀门的情况发生。跟进消防水炮的安装与调试，确保水炮功能的实现〔日常检测比较困难〕。跟进商铺装修时防火卷帘周边的施工，严禁拆改和阻隔。施工阶段的现场跟进-电梯部分a、关注垂直梯的运转能否平稳、无异常声音，重点检测平安部件的动作能否准确。b、关注扶梯的梯阶能否晃动、刮碰两边的侧板。c、跟进电梯调试的配重实验，确保电梯满载的正常运转。e、跟进变频扶梯一次运转周期的梯阶数量，确保顾客运送到位。fdc01房市金碟施工阶段的现场跟进-小结各系统设备的调试跟进是重点，应做好调试记录，尤其调试期间对各种缺点的排除方法，为日后的平安运转打好根底。在各系统跟进期间，要随时做好各项设备的台帐记录〔按照商管总部一致模板〕。跟进各功能性物业用房的施工，确保按照建造规范配备足够的设备。图纸审核的要点同样是跟进任务的重点事项。商业广场工程前期介入任务要点讨论设备运转的综合调试设备运转的综合调试-变电运转变电所在正式送电之前：1、检查各种柜体及仪表的外观能否完好；2、检查地沟及墙体能否残留孔洞；3、检查地沟能否有存水和杂物；4、检查母线、各接线端子螺丝能否紧固；5、变压器及柜体等能否可靠接地；6、检查补偿柜内的电容外观能否完好；7、检查模拟显示屏线路与实践线路能否符合；8、检查平安操作工具及警示标识能否齐全。设备运转的综合调试-变电运转变电所在正式送电之后：1、检查各种仪表的数据显示能否正确。2、检查母线及各接线端子能否发热，能否有异常声音。3、检查无功补偿电容柜自动投切能否正常。4、检查低压抽屉柜的脱扣器电流整定值能否正确。5、检查变压器的冷却风扇能否任务且投切自若。6、地面的绝缘地胶铺装能否平整且便于地沟的检查；挡鼠板能否曾经安装；7、消防灭火器能否配置齐全。设备运转的综合调试-变电运转当站内某一母线出现由于该母线衔接的设备事故引起失压时，需迅速将衔接在该母线的一切断路器切断。变电所各回路的初次送电必需由施工单位完成〔包括因施工需求回路暂时停电的再送电〕。根据现场实践情况，编制变电所倒闸操作、绝缘测试、高压验电等项的操作规程，规范上墙；标注低压侧各回路负荷的性质，保证消防电源等设备稳定供电。设备运转的综合调试-通排风系统对各种通排风设备的控制箱体进展编号；对各配电箱的控制回路接线螺丝进展紧固；调整热维护继电器的电流值；控制回路的控制功能可靠〔消防排烟风机的高速与低速〕。检查风机的叶轮旋转方向，保证出风正确，风机任务无异常声音，如：无叶轮扫镗景象。检查消防排烟风机能否具备消防联动功能。检查排风管道上的防火阀开闭位置及动作情况。fdc01房市金碟设备运转的综合调试-给排水系统对给水系统的外管网及内网各回路计量水表进展登记，并记录表底数，属租户运用的，需签字确认。对内管网的闸阀或法兰进展检查，对跑、冒、滴、漏景象及时处置。对止回阀、浮球阀、液位控制器进展检查，保证动作可靠。检查生活水泵房电机、控制柜无异常气味，控制柜的电压表、电流表、供水压力表指示正常。生活水泵房配置的空调、紫外线消毒灯等设备能否任务正常。给水系统开业前，完成生活水箱及管道的清洗和卫生防疫，获得卫生答应证。设备运转的综合调试-给排水系统对室外的污水井、雨水井、排水地沟及隔油池等进展检查，对施工时的残留杂物进展清掏。对地下各污水井的排污泵进展检查，调整浮漂位置，确保高低液位动作可靠。检查屋面的虹吸雨排能否堵塞，及时清理。对步行街的卫生间的设备设备进展检查，保证开业后的运用。排水系统开业前，需获得排污答应证。设备运转的综合调试-空调系统空调机组的外观检查，能否有漏油、漏气的景象；开机和停机的逻辑控制回路动作正确，各传感器任务正常，保证设备运转的逻辑维护，防止设备的损坏；设备开启后的各项运转参数在范围之内，使设备运转在最正确形状：〔冷水机组的名义工况下〕a、冷冻水的回水温度12℃，供水温度7℃，温差5℃供回水压降调整为49KPa〔0.5kg/cm〕b、冷却水的回水温度32℃，供水温度37℃，温差5℃供回水压降调整为68KPa〔0.7kg/cm〕

制冷机组设备运转的综合调试-空调系统c、几种制冷剂任务形状时的压力〔kPa〕d、循环水泵的变频功能运转平稳，无异常声音，任务电流不超越电机的额定电流。e、冷冻水膨胀水箱在设备停机后，无溢水景象。f、一对一开启冷冻水和冷却水阀门，封锁不运转设备回水阀门。

制冷机组制冷剂名称蒸发器压力（3.3℃）kPa冷凝器压力（37.8℃）kPa停机状态（22.2℃）kPaR123-18.641.2-4.9R1234a224.6675.7500.2R22446.21329.9851.2设备运转的综合调试-空调系统a、冷却水塔的风扇任务正常，无异常声音，叶轮旋转方向正常。b、一台机组开启一台冷却水塔，保证冷却水塔的回水温度。c、设备运转及停机后，冷却水无溢出流失。冷却水塔fdc01房市金碟设备运转的综合调试-空调系统a、电机任务正常，叶轮无异常声响；皮带无打滑和脱槽景象；b、过滤器、表冷器无堵塞景象；c、冷凝水集中搜集排放，管道无倒坡景象，保温彻底。d、管道末端自动排气阀排气正常；e、楼控的电动阀动作正常；f、风机盘管的三档调温开关动作正常。末端设备fdc01房市金碟设备运转的综合调试-空调系统设备安装完成后，在第一次通水时，要对管道进展反复冲洗，并对过滤器进展拆洗，直至到达要求。设备在正式运转前，要对水质进展处置，到达空调运转的水质要求。fdc01房市金碟设备运转的综合调试-弱电系统由于弱电工程的施工相对较为滞后，开业时停车场道闸及收费系统、门禁系统、楼控系统等能够不会施工结束；但闭路监控系统、消防报警系统、客流计数系统、语音与网络通讯、背景音乐系统、商铺售电系统、集团专网及办公网络必需到达正常运用功能。fdc01房市金碟设备运转的综合调试-弱电系统闭路监控系统：①显示屏图像明晰，无模糊、雪花及帧频抖动；②各摄像点位称号标注准确；③硬盘录像存储无延续丢帧并且数据可以保管30天；④手动控制键盘可以控制球机全方位动作且图像切换自若。消防报警系统：①报警控制柜报警点的录入数量与实践施工相符；且报警点位置描画准确。〔务必获得报警点位的地址码表〕②报警控制柜无误报及报警点隔离景象；③消防广播功能正常；强切背景音乐功能正常。④报警控制柜强起功能具备〔消火栓泵、喷淋泵、防火卷帘、消防排烟风机等可以直接强起〕；fdc01房市金碟设备运转的综合调试-弱电系统其他：1、客流计数系统的人流计数的准确率核对，即误差情况核对。2、商铺的言语及网络可以正常开通，有线电视应具备开通条件；3、商铺的售电系统开通运用，IC卡表受电功能无异常；4、背景音乐系统播放正常；遥控话筒语音传送及分区广播正常；5、LED大屏幕视频及音源播放正常，大屏幕显示无死点；6、CRT报警区域显示、智能疏散地标灯动作正常、准确；7、确保集团专网和办公网络的开通。开业时，需保证庆典主会场背景大屏幕和室外LED大屏幕的视频联动。fdc01房市金碟设备运转的综合调试-消防系统a、消防水池、稳压水箱蓄水前，对建筑渣滓彻底清理，浮球阀动作可靠。b、检查消火栓泵、喷淋泵运转正常，无异常声音；c、消防水炮的捕捉火点动作正常、出水正常。d、消防稳压罐的压力值设定正常；稳压泵任务正常；喷淋管道、消火栓管道的静态水压正常。e、喷淋末端放水实验时，湿式报警阀动作正常、警铃动作正常、水流指示器动作正常。f、防火卷帘上下动作自若，消控室远端控制功能正常。g、开业前撤除温感、烟感等探头的防尘维护罩。

设备运转的综合调试-消防系统开业前消防系统需进展各项功能的测试，并完成联动功能测试。开业前需与当地消防局结合举行一次大型的消防演练。〔商业广场租户需参与的〕开业前需获得消防验收合格证书，方可开业。商业广场工程前期介入任务要点讨论代管阶段的人员培训代管阶段的人员培训1.人员培训的目的：为熟习掌握各种设备设备的操作程序及方法，确保设备设备的正常、平安运转，提高员工的各项任务技艺，及时有效处置各种突发事件，在代管之前和期间，应加强对员工进展各种技艺培训。2、培训的重点内容：a.各系统设备的操作流程培训和应急突发事件的处置培训。如：空调机组、消防报警设备、客流计数设备、LED显示屏等。b.设备的操作流程及维护保养程序。c.各种突发事件处置程序：溢水、停电、消防等预案的培训及演练。

代管阶段的人员培训3.代管期间的本卷须知：a、变电所各回路的初次送电必需由施工单位完成〔包括因施工需求回路停电的再送电〕。b、各设备室〔间〕进入外来人员需做好登记。c、工程各班组开场进入值班形状，实行倒班制度。d、随时记录设备运转期间的各种参数，关注运转形状。掌握设备最正确运转方法。e、搜集整理现场跟进阶段的各种工程质量问题，及时上报工程公司并制定整改时间方案，落实责任人，跟踪整改情况。商业广场工程前期介入任务要点讨论接纳阶