郑州裕鸿国际商业定位-布局规划及经营管理方案

第一篇：市场分析篇第二篇:工程定位篇

第三篇:业态规划篇

第四篇:建筑规划篇

第五篇:交通规划篇

第六篇:招商规划篇

第七篇:经或管理篇

第八篇:营销企划篇

第九篇:工程开展篇第一篇：市场分析篇

人口及人口结构人均GDP及人均可支配收入产业结构及城市性质城市远景开展规划及城市商贸流通业情况及分析目标消费者消费行为及分析工程SWOT分析1、人口及区域人口结构：

2006年末郑州市人口总数734万。其中非农业人口257.6万，城市中心区人口310.2万左右。

表1：郑州市历年来人口及变动情况表〔单位：万人〕

从表1数据可以看出郑州市人口情况变动有如下几个变化趋势：

人口自然增长率自2000年以来逐年下降。

郑州男女比例更趋于平衡。

随着城市化的进程加快，非农业人口急剧增加。年份年末人口其中非农业人口年人口自然增长率男女2004703.2338.36364.84252.93.82005716375.9340.1257.63.52006734385.35348.65266.43.3

2、人均GDP及人均可支配收入：

2006年郑州城乡居民收入增长较快，全年城镇居民人均可支配收入达13135元，比上年增长14.6%；城镇职工人均工资15024元，比上年增长11.8%。农民人均纯收入达4183元，增长15.2%。城乡居民人均储蓄12611元，比上年增加800元。住房、交通、通信和旅游、保健等消费不断升温。

表2：郑州市居民历年收入水平变化情况表〔单位：元〕

据初步统计2006年郑州市在保持了05年国民经济高开高走、快速增长的良好势头根底上，全年完成生产总值２００１．５亿元，增长15.7%。

3、产业结构及城市性质：

在产业结构方面，由2000年第一、二、三产业的结构比例上调为4.4：52.9：42.7。其中效劳业增加值到达705.2亿

郑州市的产业定位为全国先进的制造业、现代效劳业和现代化农业产业化基地。将郑州建设为现代汽车城、食品城、铝工业城、服装城、高科技产业城等；另一方面把河南省最先进的产业、企业和制造业吸引集中到郑州；提高郑州第三产业的规模和层次，建立全国重要的现代物流中心、商贸金融中心、现代文化旅游会展中心、高等教育基地、科技创新基地；

4、城市开展规划：

郑州市规划将在2021年开展成为一个南北宽20公里、东西长70公里的带状城市。

4-1郑州都市圈的５个开展主轴：

向东：沿“郑汴一体化〞轴开展，

向西：沿“郑洛工业走廊〞开展，

向南：沿“郑州许昌一体化〞轴开展，

向西南：沿“郑州——新密市——登封市〞轴开展

向北：跨越黄河开展。

4-2、城镇体系：

郑州市根据城镇等级规模和职能分为三个层次：

一级：郑州市中心城区；

二级：巩义、荣阳、新密、新郑、登封5市、上街区和中牟县城；

三级：共66个建制镇。主要沿陇海、京广铁路两大经济走廊线分布。

4-3、交通体系

5、城市商贸流通业现状：

2006年郑州市完成社会消费品零售总额822.2亿元，同比增长16.4%。

郑州市2006年消费品市场运行情况：市区商品零售额576.8亿元，增长17.0%；市以下商品零售额171.2亿元，增长14.9%，低于全市增长幅度。按行业情况分析，批发零售贸易业零售总额到达667.2亿元，比上年增长16.0%；餐饮业零售额实现130.2亿元，比2005年增长19.3%。年份200420052006社会消费品零售总额558.7706.7822.2按销售地区分：1.市的零售额387.5493.1576.82.县及以下的零售额171.2213.6245.4按行业分：1.批发零售贸易业459.9583.8667.22.住宿餐饮业80.2109.2130.23.其他行业18.613.714.8

5-1、百货业现状及分析：

丹尼斯、金博大、北京华联、正道花园商厦是其中较有代表性的大型商场。他们在一定程度上代表了郑州现代大型商业设施的整体经营管理水平。整体可以概括为以下特点：

1、郑州百货多以单店形式出现，辅助业种自然附生在百货公司周边，百货与辅助业种联系不紧密，互相促进作用力小；

2、郑州百货业多就市成商，在建筑形体、辅助设施等方面因简就陋，针对目标顾客层面的亲和力不够，对顾客吸引力度不大；

3、郑州百货业商品品类相对杂乱，品类涉及面广，没有真正细分市场下的专业百货公司，或在细分市场下，做好了市场实际需求的供给，无视了市场引导层面的供给，品牌入驻方面还有很大空间；

4、郑州百货业目前效劳水平相比国内一线城市，尚欠精耕细作，操作潜力巨大；

5、郑州百货业目前针对性营销方式上略显落后，提升空间较大。

5-2商业地产及购物中心现状及分析：

郑州商业地产尚处于初级阶段，

的关键时期。

1.商业地产的同质化严重，工程缺少前期市场调查和筹划，造成商业供给总量过剩，但结构失调，存在结构性缺口。

2.缺乏集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大型购物中心。现有商业工程功能普遍比较单一，注重购物，但无视综合功能的开发。

3.具有城市代表意义的主题商业街还未形成。文化的，才具有生命力，一个商业工程所蕴含的文化价值，就是这个商业工程最为核心的竞争力。

4.开展商重开发而轻经营，经营方式落后。

5.缺乏专业的商业管理，商场效劳体系欠完善。初级阶段问题重重

商业地产问题的根本原因是：

1、供求失衡：2、商圈中的各工程互补性差

3、附合性的工程多，创造性的工程少

故本工程在定位之初，首要是确定自己的商圈，并定位好工程在商圈中的位置，本工程从本质而论，应确立为地区型中心型高档购物中心，商圈覆盖范围应为整个河南省，核心商圈为郑州市。故而与本商圈中的具体商场在目标顾客层面上有一定程度的重合，所以要做好商品品类及商品档次差异化的战略准备。商业地产集中分析：

1人均商业地产面积在平安线以内：目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而兴旺国家或地区人均一般为1.2平方米，〔上海人均商业地产面积为1平方米，厦门人均商业地产面积为1.28平方米，深圳人均商业地产面积为0.96平方米，北京人均商业地产面积为0.7平方米〕

2、新建工程合围本工程：集中在道路交通便捷，三环附近的地点，对城中央工程形成交通体系上的合围之势，集中表达了“方便商业〞的选址特点，为后市的汽车经济埋下了一记伏笔。

3、从成熟商圈向新兴商圈延伸的布局特征：具有代表性的有：宝龙城市广场。同时近2年来郑州商业地产开发量偏大，竞争压力增强。丹尼斯与大商针锋相对，竭力扩张精品百货业；家乐福、世纪联华等超商也是蓄势待发。

4、商业地产根底仍比较薄弱：正处在从传统的百货业向成熟的商业业态开展的过渡期。传统的商业模式渐将打破，集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型复合商业工程悄然兴起。如郑州国贸中心、方圆创世。注重主题化、个性化、体验式的商业楼盘将是近2~3年郑州商铺市场的主流。

5-4、餐饮现状及分析：

1、排名较高：2005年全国各省市餐饮业排名中以零售额497.5亿元位居全国第六位。郑州作为河南省首府，那么以增长率22.7位居全国城市排名第三位。随着消费者口味趋于多元化，郑州形成包含传统豫菜、中国各大菜系、快餐、西餐在内各类饮食结构。

2、两极分化严重，也就是高档餐厅的消费和大排档或路面小街铺的消费等两种方式居多，

3、客单价较低：由于郑州餐饮消费的两极分化现象较普遍，所以在人均消费的价格上也必然是两极分化，大多数人在外就餐主要是以烩面+烤饼的快餐形式，且人均消费根本保持在8-10元以内，而对于有一定讲究的正规餐馆其价位明显要高，人均消费根本保持在30-50元左右〔未含高档海鲜酒楼〕

一、引进连锁餐饮企业应向、协同品牌餐饮经营

二、向特色、便捷、快餐化、高档化同时开展

三、充分发挥优势，进一步弘扬和开展国粹名菜，集八方之名菜做大做强

四、举行各类饮食业营销活动：每年要举办一系列有声势、有影响力的饮食经贸活动。本工程餐饮态注重点

6、目标消费者消费行为分析：

1〕时间容忍度分析：

2〕受访者经常去的购物场所分析：

3〕20-30岁男女性购置服饰类的消费分布情况分析

4〕30-40岁男女性购置服饰类的消费分布情况分析

5、购物场所喜好分析：

选择丹尼斯的占32.90%，选择金博大的占23.36%，选择百盛的占12.53%，选择北京华联的占8.07%，选择正宏国际的占7.01%，选择裕达国贸的占6.79%，选择正道花园商厦的占5.10%，选择去紫金山百货的占3.16%，选择中环百货的占1.08%。

受访者认为选择购物场所时考虑的第一重要因素情况：受访者选择交通方便的占22.4%,选择购物环境的占17.1%,选择品牌知名度高的占14.3%，选择距离近的占12.9%，选择附近多功能的占10.1%,选择货色齐全的占8.4%，选择品质好的占6.2%，选择效劳好的占6.3%，选择价格公正的占2.3%。

由于外部交通环境在本工程选址时已经确定，属于不可克服之原因，本方案中在交通规划环节具体涉及内部交通动线规划。而购物环境是可以创造并优化的。消费者对零售商业存在四种期待：

商品期待——希望在零售商那里能买到所需要的商品；

价格期待——希望在零售商那里能买到买得起的商品；

环境期待——希望店堂华美，光线明亮，有较好的购物环境和较便利的交通位置；

效劳期待——希望获得销售人员的微笑、导购、参谋、挑选、包装和送货等一系列好的效劳。

购物空间就是在商品交换中开展起来的，从原始的以物易物到集市贸易，摆摊设点，开店入室再到后来的购物中心，超级市场，综合市场，专业商场，购物空间越来越重要。人、商品、购物空间三者的关系是一个动态的交互关系，它们是构成购物空间的三要素。

人和物是移动的、相对动态的，而且变化相对活泼。环境是相对静态的。它的变化，首先是商家直接为追求商业利润为消费者建造和美化的。反映在商业环境设计层面上，是注意选址、规划布局、空间的组合设计、外观与形象的设计。从建筑的特点出发，结合商场的类型和商品的特点以及环境、投资额等因素，对目前的状况、商品和环境的可调整性以及相当一段时间内的适应性等特点做出正确分析、创造出使消费者流连忘返的、满足社会需要的特色空间。

购物环境

主要包括平面区域规划、交通动线设计、特色设计、商品陈列与空间运用、公共设施的运用以及购物空间的美化。

如何满足顾客需求并且引导顾客消费，成为购物中心工程在定位之初就要深思熟虑的重要议题，包括要考良到购物中心的各个筹备及营运层面。

7-1工程优势

区位优势明显

工程所在地城市——郑州市是河南省省会，是整个河南省的政治、经济文化中心，是中部崛起的核心城市之一。商业辐射力强

工程位置优越

工程所在地地处郑州市紫荆山路与商城路交叉处这一城市中心地带，交通方便。，工程地200米内有易初莲花超市、4A级写字楼金城国贸、高档公寓阳光明座等物业。工程地周围正在逐渐形成办公、住宿与购物的良好商业共生环境环境。

工程业态丰富：

本工程是集商业、酒店式公寓、办公楼等一体的综合工程，本工程定位为购物中心与酒店式公寓相结合的，多形态组合型商业物业，可满足消费者办公、住宿、购物、休闲、娱乐等多种需求。

工程地标性强：本工程位置优越，建筑规划及量体设置上都具备相当的标志性，对目标顾客的吸引力巨大。工程SWOT分析

7-2工程劣势

工程位置并非重要商圈核心

工程地地处郑州最重要的传统商圈——二七商圈的核心地带，同时距离紫荆商圈核心区也有一定距离，商业气氛并不浓厚，需要培养商业环境。

消费者对于酒店式公寓的认知缺乏

酒店式公寓在郑州尚属于新兴物业形态，消费者对酒店式公寓的概念尚不清晰，对其自用与投资价值认识尚不到位，需要借助多种推广手段提升消费者对酒店式公寓的认知水准。

配套设施少

缺少大规模停车位置本工程地处市区相对繁华地带，工程所在地又存在购物、住宿、办公、休闲、娱乐等多种形态，体量较大的物业设施，加之四周无大型专业停车场所，因此在建设本工程之初必须充分考虑人流、车流的动线，以及停车位数量问题，解决好商业客流与办公住宿客流停车位的协调问题。工程SWOT分析

7-3工程时机

高端定位，防止同质化竞争

树立酒店式公寓标准

郑州市消费者对于酒店式公寓的概念，酒店式公寓效劳的特点认识缺乏，正如酒店式公寓面对尚未形成标准，将对于开发商而言正是将劣势转化为机遇，建立酒店式公寓的标准。

通过树立商业标秆，提升地产价值。工程SWOT分析

四、工程威胁

区域版块竞争危胁

众多以城市为商圈的购物中心在建或招商之中

如郑州国贸中心、宝龙城市广场等工程，这些工程集中表达了郑州未来商业地产的根本方向，以快捷的城市公共交通为依托，大量体的商业物业，品类全，适应多种生活层次的需求。

二七商圈自我更新升级换代中：

二七商圈在市场开展的引导下，通过各种形式一直在进行商业的升级换代，其多年积淀的商业品牌，已深入河南甚至全国的消费者心目中，因此，工程要防止与二七商圈正面冲突，而是要协同开展，互补双赢。

工程SWOT分析第二篇：工程定位篇

1、工程立地条件及分析

2、选址的可创造性

3、摩尔街：工程总体定位建议1、工程定位条件及分析

本工程是一个集购物中心、酒店式公寓于一体的综合工程，地处郑州市紫荆山路东侧，南北长236米，东西长120米，占地面积26600平米。

本工程属于郑州核心商圈二七商圈与紫荆山商圈的结合部。

通过郑州商业地产市场充分的认识及深入的分析，为尽量防止同质化竞争格局的出现，对于本工程的主力消费群的定位，一定要具备前瞻性的目光，因为主力消费群的定位决定商业整体档次：

2、“定位决定地位〞

抓住核心消费群，吸引周边准消费群体，是商业定位的首要问题。不同的消费群体有不同的档次消费，

深圳东门茂业百货属中等偏低定位，瞄准的消费群体为追求时尚、潮流的青少年，以及一般蓝领、白领阶层人士；

而上海港汇那么属中高档定位，瞄准的消费群体为白领、金领及中产阶层；

上海中信泰富、恒隆广场、深圳华润万象城等瞄准的消费群体为高收入阶层、国内外旅游人士和外籍高消费水平人士，从功能上注重满足“一站式〞购物乐趣与消费体验。

商业经营主题——满足不同的细分市场消费需求

经营主题是商业特色的重要表达要素，也是营造商业核心竞争优势的关键。不同的经营主题能满足不同性别、不同年龄人群的选择性消费需求，或适应特定消费群体的个性化消费需求。这也是我们常说的彰显特色的差异化经营或错位经营。如深圳华强北商圈的女人世界和女人世界名店，旨在分别满足深圳不同阶层的少年女性、青年女性以及中年女士追求时尚、潮流的个性化消费需求。本工程从地理位置上处于郑州核心商圈二七商圈与紫荆山商圈的结合部，从商业属性上来分析，定位一定要协同周边已存在的商业工程，并且在周边工程已形成的档次根底上，打造成更高档、更有品牌说服力的购物圣地。所以在这一过程中，要注重与与商圈其它工程共生互补，在立意上不要止于创造商城，而是要创造商圈。不造商城造商圈商业是做出来的

什么是StreetMall〔摩尔街〕？

StreetMall〔摩尔街〕

在英文中的原意指的是购物林荫道，它提供给顾客闲庭信步、而又不用经受雨雪风霜之苦的购物乐趣。StreetMall〔摩尔街〕，意为“中央休憩式商业街区〞，属于一种复合型商业业态，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shoppingmall之后在商业流通领域兴起的最新业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万有的一站式休闲效劳，在建筑上兼有长廊、广场、庭院的特点。

1、在起始形态上

StreetMall〔摩尔街〕大多伴随着城市复兴运动应运而生，以改造旧城商业区为目的，不背离当地的传统文化，沿袭其一贯的人文气息。

2、在地理位置上

StreetMall〔摩尔街〕大多集中在人流极大的地区，如市区中心、港口码头等，而Shoppingmall一般可以选址郊区，对地理位置的要求不高。

3、在规模形式上

StreetMall〔摩尔街〕是开放式的，而非封闭的，其位置较为紧密，形成一个大的商业街区。

4、在城市角色上

StreetMall〔摩尔街〕通常在一个城市中只会出现一至两个，某种意义上是一个城市的标志，扮演着城市名片的角色，成为外地游客旅游观光的必经地。而Shoppingmall可以人为打造多处，没有显著的旅游特征。StreetMall〔摩尔街〕≠shoppingmall

5、在提供的功能上

StreetMall〔摩尔街〕由许多立体交叉的街区构成。除了包含shoppingmall的购物、休闲等功能，还要具备较大面积的餐饮、娱乐空间，其工程中还涵盖商住楼、写字楼、酒店等建筑单体，乃至银行、邮局、书店、电影院、医院、博物馆等等，并以步行街为纽带连接。

6、在吸引人流上

StreetMall〔摩尔街〕形成了一个很大的人流共享资源。除了shoppingmall的大量购物人流以外，还会有很多以其它目的进入商业街区的人流，如酒店的住客、写字楼的办公人群等。StreetMall〔摩尔街〕≠shoppingmall实现这三个目标的最好方法就是逛街！工程奉献给市民的全是欢乐

商场化管理与市场化管理？

摩尔街的管理方式：

根据摩尔街的总体定位理念，摩尔街诸多零售、娱乐、商务、宾馆元素集合于一体，其经济主体各属其主，所以在管理上要有清晰定位：细分成商场化管理与市场化管理二个层次。才能厘清关系，并且互相促进。第三篇：业态规划篇1、业态规划的理念2、业态配比的理念3、业态规划的建议1、主力店组合观念：

首先要明确工程的目标顾客以及商场市场定位，

因为整个事物要围绕着目标客户去想。商品或效劳

的价位是要在目标顾客群所购置的价位，否那么就会

有价无市。

第二各类型的商品销售比例是以吸引目标顾客，滞留在购物中心最长时间为目标。

餐饮类租户需多元化、多项选择择，价位一定在顾客群购置力之内。娱乐休闲设施以吸引目标顾客前来及留连在购物中心最长时间为目标。

区域、楼层出户综合，以各租户的相容性为主导，同比性强的商品，租户要有一定数量，令购物者多作选择；注意潮流、品牌的兴衰、地域性的偏好。因此建立一个能够满足目标顾客需求的租户组合，从而到达1＋1>2的目的。1+1>2

3、业态配比问题：

文化娱乐的占比问题：在供小于求的时代，消费者都是目的性购物很强，但在供大于求的市场经济进代，一些消费得到了根本满足之后，消费者绝大局部属于冲动性的，或者随即性的购物。所以一个零售场所，首先要给大家创造吸引人来逛的一个理由，因些文化、娱乐占的比例会越来越大。比方说东方广场的“索尼看报〞就是一个很好的例子，从开业的时候门口冷冷清清，到现在的热热闹闹，而且一开始吸引的是一些中学生，现在到成年人，越来越多的人去感受、探索梦幻一般的乐趣。

给逛街一个理由

各级主力店的关系：

深圳万象城在开发的时候就考虑到主力店、次主力店，以及国内品牌和国际其它品牌招商的不同特点，确立了先主力店，再次主力店这样一个策略。在这样一个策略的指导下，首先确定了其中的瑞欧时尚百货、嘉德影城、缤纷万象、滑冰场这四个主力店，还有六个次主力店，然后再带动整个销售。而他的次主力店都比较有特点，二期工程建成以后，是东南亚地区最大的一个工程。另外他的滑冰场也是按照奥运标准做的，应该说在华南地区是举足轻重的。其中有三分之一的品牌都是首次进入中国大陆，或者是深圳市场。很多品牌还要开设分店，比方说新巴克会把在中国最大的店开到里面。主力店：先大后小

业态规划建议：

主力店之一：

精品百货：主营高档百货，经营品类上突出服饰类的品牌，在服饰品类上领先郑州市场。面积约12000平方米，北侧入口及主入口均可到达，从1F到3F，层面积约占4000平方米〔比照业种：上海港汇、南京德基广场、深圳金光华〕；

韩国时尚品牌折扣立体街：

从1F到3F，约15000平方米，位于工程后部，以街铺的形式经营，经营内容包括流行服饰折扣中心，美甲美容美发，品牌饰品、流行数码、妇婴用品；

次主力店：

食尚美食街：4F及B1F，约10000平方米，集中经营世界各地美食；国际餐饮商务餐饮休闲餐饮特色餐饮打造紫荆山路商圈“五星级〞美食天地

次主力店：

精品超市:约4000平方米，位于B1层精品百货下部，经营精致、进口超市食品、用品、生鲜等；

次主力店：

休闲咖啡及独立店铺餐饮：如麦当劳、星巴克等，数码影院等,约5个，每个约500平方米，共约2500平方米。楼层安排上穿插进行；

辅助业种：

包括图书、音像等文化类、家居用品、儿童游乐、展示展览、家用电器、各类培训等；

业态配比比例建议：

零售：餐饮：休闲及文化约为：60：25：1560%25%15%

楼层安排示意图

第四篇：建筑规划篇

1、超前规划：

2、科学规划：

3、整体规划：

4、兼容规划：

5、规划建议：

1、超前规划：

规划超前性就涉及到到工程的生命周期，在规划定位上，工程必须成为一个中长期的工程。因此在规划设计上要牺牲了一些短期利益，如立体停车场，既满足购物、娱乐需要，又要满足酒店式公寓的停车需要。又比方在空间高度的设计上，最好设计成兼容性的高度，把眼光放得更长远些。同时在各主要入口均建有直达顶层的直梯梯，强调了交通的直达性。可以大幅提高较高楼层的客流量，防止高层客流减少。

2、科学规划：

科学设计规划的重点包括规划方案的设计、建筑设计、配套工程的设计等等。但是重中之重的第一个就是顾客动线，。

第二就是商铺的可视性与通透，

每一个楼层都有一个很明显的路线，商场没有死角，顾客不会迷路，还有玻璃封顶，可以让顾客一年四季的享受天然环境。

第二停车与商场，隔有一道玻璃门。在层高上还有一个特点，层高比较高，有些到达5.6米，甚至有些到达了5.8米。

第三就是使用率比较高，整个店铺使用率超过了60％。

第四为残疾人提供了方便。也特别关爱女性，比方洗手间里的设施已经超过了国家标准的两倍。

第五就是业态实现了无缝链接

3、整体规划：

第一，国内商业地产开发现状：

第二、如何立足整体观念规划开发商业地产。

第三、因地制宜，因“市〞制宜

第四、只有搞好整体的商业规划，才能躲避商业地产开发风险。

兼容性规划：

兼容性包括工程内部各种业态的兼容以及工程整体与城市及商圈兼容二个方面：

商业地产是一种经营各种业态的商业营运，其根本根底在于各业态的生命力，因而进入营运过程后，商业地产的风险维系在各个业态的经营上。因为各业态的生命力的不均衡性，购物中心的商户汰弱留强是一个根本原那么，所以，租户及厂商流动性较大，但不同的租户或厂商对建筑量体、机电设备要求不是同一标准的，而购物中心一旦建成就成为不动产，很难作出调整。

因而，在规划之初，就要注重建筑量体、机电设备的兼容性，最大限度躲避后期经营上大的调整，带来资金、本钱上的损失。

5、规划建议：

开设中央式中庭，垂直动线根本集中在中庭，确保垂直动线简便、有效；

整体建筑规划在一个盒子中利用廊桥互连，促进内部动线灵动有效，同时富有逛街的情趣；

利用接紫荆山路街对面的地下通道，开设人群相对集中的业种，形成“双首层〞的建筑格局，使工程的前期销售及后期经营利益最大化；

建筑外观：时尚高档，概念超前，便于物业管理；

夜间效果：照度充分，温馨新颖；

空间规划：楼层高度6米左右；

双回路供电；

双路供水；

管道煤气管线到位；

中央空调或VRV空调；

设置入口广场；

第五篇：交通规划篇

1、交通动线规划理念；

2、交通动线规划建议；

一个商业特别是大型百货及购物中心业态，为了实现消费者容易接近且在其内进行消费的目标，其交通动线的设计是非常重要的，商业中心的动线设计规划主要包括以下五个局部：

1〕商业外部动线规划设计、

2〕入口及大堂动线设计、

3〕中庭动线设计、

4〕楼层水平动线设计、

5〕楼层垂直动线设计。

外部动线的规划设计

商业中心的动线设计必须考虑与外部环境的对接，这样才能到达聚集人流的目的。联系外部动线主要包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统和货车动线系统

1、联系外部道路：

裕鸿国际的户外道路是可循环的，城市内部易达性较好。因此，对于商业中心的外联道路是动线系统中很重要的一项，在规划外联道路系统的时候，应考虑到该工程周边的道路交通情况，主大门及广场可面向的主道〔主道是指应有大量的人流、车流通过，本工程主大门是城市快速道，车流非常大，带来一定的问题，如何把工程变成这一条路上的目的地，而不仅仅是一个路标，是交通规划的重要课题〕。

所以本工程要设计侧门引导各种采用不同交通工具到达工程现场的人群。这样才能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另有其它的外联道路，外联道路应做到可以很方便迅速接上地区性主要干道或快速路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最少，联络道路与完善的交通运输网联结，能扩大裕鸿国际的辐射范围，扩大其商圈，能最大限度地方便购物者到达及货物运输。

2、停车场的交通动线

裕鸿国际的车位多数在地下二三层，需要满足办公及公寓居住人口的固定需要，又要满足商业人流的变化的需要，这样就需要一个连贯停车管理的体系，停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的交通车流。所以裕鸿国际规划停车场进出口时，要注重以下几个事项：

〔1〕出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。假设一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩假设干距离以便车辆进出

〔2〕应配合道路的车行方向以双进双出，以方便不同方向的顾客进入本工程；

〔3〕采用效率较高的收费系统以节省车辆根底时间，收费点尽量不要设在斜坡上，以防止司机进出麻烦，不同的车行尽量予以分开

〔4〕结合考量到学校、医院或消防通道出入口20米范围内，车道的十字路口、穿越斑马线、过街天桥、地下通道口起8米以内，公共汽车站、铁路平交道口起10米内不宜设置停车出入口。

3、行人动线系统

1〕设置方便的垂直交通，往来于地下停车场到各楼楼层；

2〕通过中庭这一人流集散枢纽，合理调配人流；

3〕对接工程周边已形成的主要人流方向，设置相适应的入口；

4〕对接工程规划的主要人流方向，设置相适应入口；

5〕垂直交通动线集中在中庭，方便简单直观；

6〕设置直通工程街对面的地下通道，从本工程的B1层直接联通街对面地下通道，这种人流动线引导，解决了以下几个问题：一是紫荆山路车多速度快，行人不容易通过，立交式地下通道可以很好地防止这一问题；二是这一地下通道的相当于把本工程的触觉伸向街对面的易初莲花以及二七商圈，与这些商业量体互补共赢，共享客流。三是通过设置地下通道二侧的商铺，延长了负一层的步行街的长度，使之更接近七百米左右的标准步行街，让逛街的目标顾客觉得有得逛，有得买，有情趣。

4、货车动线系统

购物中心大宗商品进出需要货车，对于货车形式的路线应尽量于一般消费者的汽车及行人的通道分开，防止相互干扰，并设置足够的离街货场供货车卸货使用。货车动线的设计要注意利用建筑物比较偏僻的地方或行人较少到达的地方，尽量减少对顾客的干扰，同时，大宗物流的配送要利用非营业时间进行，这样能在动线上进行时间上的分隔。同时还要关注货场地面的载荷和商场货梯的配套等。

因此，本工程大货车动线宜安排在工程北面，并通过货梯设置到达工程各个楼层，根据工程营业时间的顶峰期，合理安排大货车上货时间；

小型货车送货装卸点宜安排在B1层，通过货梯设置，货物到达工程各个楼层。

二、入口及大堂的动线规划：

1、形象指示：入口大门对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，再次要将购物中心的名称及图案标志进行显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统〔VI〕，对外在环境而言，购物中心的人口应大而显著。

2、类骑楼设计：同时在购物中心的入口外部设置类似骑楼性质的遮篷有很多的好处，最重要的一点就是它能够将人行步道拉近，使行人停留，在炎炎夏日可以遮阳，在下雨天可以躲雨，同时也是一个广告以说明入口所在，人流在此聚集在进入购物中心就变得比较自然了，动线设计中要考虑这点。

3、空间动线指示：明显易辨的特性，购物中心内各商品商店位置标示板及引导地图集中放在购物中心各入口大堂处便是最有效的动线指导与商业广告。像广州百货大楼、天河城百货、韩国乐天百货就在入口大堂处设有明显的指引，国际国内一些著名的购物中心大堂除设有指引及印有商店名称的简单平面图外，还在大堂设有效劳台，进一步参加了人性元素，提升了效劳档次。

三、中庭动线规划：

在盒子式的购物中心内，中庭是购物中心的焦点，中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示，动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。在中庭设挑空及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。象中山大信新都汇的中庭就很好地表现了这一特点，在此即使是商品展示的舞台有事公共活动及休息的场所，中庭挑空直达屋顶，人们在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好的表达了动线交汇点的特征。

四、楼层水平动线规划

1、楼层水平动线设计的目的是要使同平面上的各个店铺在空间上得到充分的展示；

2、根据购物者的人数的定位，空间应勿过窄以至于感觉太过拥挤，人行主通道根据其重要性，设置4～8米宽比较适宜，

3、为了使消费者轻松到达，主要平面各层次最好不要超过三层，而且各层次的联系通道动线要宽，要大于同层次的通道，水平各层次的通道动线设计的表现形式也要有多种方式，即可以设计成“十〞型，也可以设计成“Y〞或“T〞形等，目的就是要使消费者视觉通透，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的，其动线设计和上铺分隔也是不成功的。要做好这一点也是不容易的，需要经营者不断努力并根据需要在时间中持续改进。

4、可以用景点的营造拉动人流水平动线，消除人流的盲区。

五、楼层垂直动线规划：

在垂直动线设计中，手扶梯和电梯及其它设备搭配要合理，分布要均匀，在购物中心大门附近及中庭可配置观光垂直电梯，使顾客浏览购物中心内外的美景，激发购物和消费的热情，许多旧购物中心的改造这是主要增加的内容；在中庭两边配置循环连续上楼的电动手扶梯，有利于消费者的上下，又并增强立体感；在配置循环连续攀爬手扶梯时要注意创造出消费者在每层的停留路线和时间，在手扶梯或主道旁要设置的商铺位置和通道的平面图展示。

整体垂直动线规划要方便目标消费者容易到达工程的每一个商业点，要通过动线规划及商业点的区域规划，消除动线上的盲点.同时也要方便无消费目标的漫游者移步移景，新鲜不断。无商业上的任何断点或不紧凑性。

第六篇：招商规划篇

1、业种及品牌定位建议；

2、主力店及次主力店招商步骤；

3、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项

4、人员组合及招商工作方案

业种及品牌定位建议：

主力店：地区性中心型百货〔建议自营〕、韩国品牌折扣街、流行前线、大食代、大馔食、食尚美食城。

名店：屈臣氏、星巴克、哈根达斯、必胜客、麦当劳、自然美SPA生活馆、佰草集、巴黎春天婚纱、思妍丽、三星影光娱乐、俏江南、东来顺、汤姆熊、金山城、数码影院、索尼生活广场。

化装品：

兰蔻、香奈尔、迪奥、资生堂、CD、雅顿、雅斯兰黛、贝佳斯、倩碧、露华浓、雅芳、欧莱雅、圣罗兰、美宝莲、玉兰油等；自营地区性中心百货品牌：

服饰：

HUGOBOSS、杰尼亚、PULL&SHARK、纪梵希、GUCCI、TOMMYHIFIGER、ESCADA、STDUPONT、BIBA、AQUASCTUM、BALLY、TRUSSARDI、DUNHILL、1881、LANCEL、HUBER、LACOSTE、CK、BCBG、BMW、MEXX、POLO、LEO、MAXMARO、保时捷、宝姿、菲杰、珂罗蒂亚、蒙迪爱尔、NEWYORK、卡尔丹顿、赫门、斯卡图、奥德臣、都本、LEO、施瓦洛世奇、巴黎凡尔赛、WHY、喜丽、沙驰、巴黎世家真美诗、美丽宝、林宝坚尼、都彭、ESPRIT、ONLY、百图、艾格、KOOKAI、佛罗伦、诗〔Moiselle〕、MISS’K、艾碧素/杰西卡慕、哥弟、摩根(Morgan)、odbo、伊芙心悦、阿桑娜、JORYA、色彩十八、EV、淑女屋、爱乐芬、纳帕佳、东方名剪、欧莱雅、季诺咖啡、She's、依蕙达、暇步士、马克华菲、汤尼威尔、TrUk&Travel、顺美、庄吉、万宝路、诺帝卡、金狐狸、布莱恩、朗维高、皮尔卡丹、花花公子、法国、ucla、G2000、LIV’S、第五街牛仔自营地区性中心百货品牌：

钟表珠宝：

英皇表行、东方表行、欧米加、雷达、帝鸵、劳力士、万宝龙、浪琴、天梭、时间廊、周大福、谢瑞麟、六福、琉璃工房、世界名品眼镜店、柯达数码店、、烟斗雪茄店、派克、

皮具箱包：

新秀丽、爱步、其乐、圣伽步、GOEX、暇步士、百丽、哈森、接吻猫、莱尔斯丹等。自营地区性中心百货品牌：

运动服装：

NIKE、阿迪达斯、锐步、茵宝、李宁、美津农、安踏、奥索卡、日高、探路者、乐斯菲斯、安博哥、青鸟、浩沙、英派斯。

二、主力店及次主力店的招商步骤：

第一阶段：根底工作

工作目标：通过专题市场调研，确定主力店及次主力店的目标品牌，制作相关招商资料，对参与招商的人员进行专题培训，为招商谈判各项工作的全面展开，做好主力店及次主力店招商的一切准备工作。

第二阶段：信息发布

工作目标：通过各种方式〔如通信、通讯、面谈等〕与目标品牌主力店及次主力店取得联系，传递本工程的相关招商信息、资料，使其了解购物中心的根本情况。

第三阶段：初步接触

工作目标：通过、面谈等方式与品牌主力店及次主力店取得初步接触，争取主力店及次主力店厂家能作现场考察。

第四阶段：意向谈判

工作目标：通过此阶段的谈判，确定初步意向。

第五阶段：主攻品牌意向谈判

工作目标：对意向性较强的主力店及次主力店进行重点跟踪、深入谈判。明确双方合作意向、合作条件、根本需求。

第六阶段：签定意向

工作目标：签定合作意向书或合作意向框架协议。

第七阶段：签约谈判

工作目标：在合作意向书的根底上，与目标品牌洽谈具体的合作条件及合作方式，达成一致意见。

第八阶段：签订合约

工作目标：通过签约仪式的隆重举行，进一步提高购物中心的知名度、美誉度、影响力和号召力，基于以上招商流程，招商工作应按一定周期来衡量其成果，是集中式签约，而不是陆续签约。

第九阶段：开业筹备阶段

工作目标：主力店及次主力店开展筹备工作，开发商做好物业设施的安装及其它配合工作。

第十阶段：主力店及次主力店开业

招商条件：

在主力店及次主力店招商过程中起决定因素，我们应运用开展的思路，合理把握效益与开展的关系，在尊重市场因素的根底上，与品牌主力店及次主力店谈判的过程中灵活把握，在确保“招进来〞的前提下，尽可能的扩大购物中心的有效收益。

谈判的过程中，应适当提高合作条件，为以后的谈判留出余地，确保谈判过程中的主动局面。合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向：

第一：固定租金、联营

第二：根本租金+超额销售提成

第三：根本租金+递增租金

第四：低根本租金+高递增租金

主力店招商对商业地产的成功开发及经营的重要性：

如果说购物中心是一个剧本，由太平洋来规划、设计，主力店就是男女主角，次主力店就是配角，另外还有内部工程管理的整合，接下去是布景的设计和搭建，包括室内的设计。

在整个的主力店规划过程里，需要哑铃式布局法，就是需要用两间以上的主力店，在重要的局部来吸引的客户，用主力店来吸引更大范围商机的客户，来带动中间的这些小商店冲动型的购置行为，才能使得整个工程有一个生气。如本工程列入主力店的有自营百货及韩国折扣街。

对于百货商场内部的布局，他们是不只一个哑铃形状的，这里有很多的局部，其实比较简单的说，就像包饺子一样，饺子皮不是我们吃的重点，但是主力店能把所需要吸引的散户包在中间，这样才能成为一个饺子。另外在中心点都会有一些美食广场，给消费者有一个休息的地方，这些都是大的规划，都是以两层为主的建筑。

招商条件与规划设计、施工及管理相关事项

招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可能影响未来施工本钱，必须适度反响至租金或管理费上。

〔1〕、是否需要特殊用电？独立电表？

〔2〕、是否需要专用空调？(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等问题均需考虑)

〔3〕、是否需要专用厕所？(设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够?)

〔4〕、是否需要专用停车位？(停车位数量与管制问题)

〔5〕、是否需要专用播音系统？

〔6〕、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道？(设置费用高、空间及动线均需检讨)

〔7〕、是否需要专用独立广告招牌？(假设为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管法令问题及整体景观问题)

〔8〕、是否需要特殊防震、隔音设施？(如影城，防震、隔音设施本钱非常高)

〔9〕、是否会制造噪音与振动？(游乐场、CD店)

〔10〕、是否需专用仓库进卸货空间？

〔11〕、是否会制造大量废弃物？

〔12〕、是否需要特殊保全系统与金库？(银行、珠宝金饰店)〔13〕、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量贩店、生活亲子馆)

〔14〕、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？污废排水是否需要截油?是否需要专用厨房？是否需要公共座位？是否需要瓦斯？

〔15〕、是否需要游泳池或戏水设施？(俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重考虑、特殊防水处理等配合作业)

〔16〕、营业时间能否与卖场配合？(影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊，需要考虑保全、厕所使用、停车、进出动线等)

以上所述管理相关工作看似复杂，但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此，尤其未来的购物中心将大量引进国外新型或特殊店，势必造成更新的管理问题与需求，因此建立有效、经济的管理系统，是本工程顺利运营的前提。第七篇：经营管理篇一〕商场化管理内容：管理组织与权责划分各部门管理制度员工手册经营管理目标二〕市场化管理内容：1、市场化管理工作分类市场化管理计费工程商铺管理租约管理销售管理费用收取投诉与奖励8、培训与效劳促销系统会员系统一、组织管理与权责划分一〕组织原那么二〕组织架构：三〕人员编制四〕岗位职责二、部门管理制度一〕行政管理部制度1、行政人事作业程序2、考勤及作息管理制度3、薪资管理制度4、前台效劳管理5、办公费用的管理6、通讯费管理7、复印机管理8、办公文具用品管理制度12、用户报修制度13、用户投诉处理制度14、公共场地使用管理15、突发事件处理程序16、平安管理制度四〕营业部管理制度1、经营管理标准2、经营管理规定3、商场管理细那么4、商铺管理规定5、业主文明经商管理6、业者考核方法7、公共设施使用管理规定8、商品实行“三包〞管理规那么五〕企划部管理制度1、企划营销工作方案执行本卷须知2、模特儿道具管理方法3、有关百货专柜扣款工程六〕财务部管理制度1、资产管理方法2、交际费管理方法3、备用金管理方法4、经费支出管理方法三、总经理致辞及员工手册

B、厂商管理

〔1〕、合约管理(分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等)

〔2〕、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等)

〔3〕、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等)

〔4〕、营运配合管理(促销活动的配合)

〔5〕、进撤柜管理(进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等)

〔6〕、装璜设计与施工管理

效劳性作业管理

〔1〕、清洁管理

〔2〕、保全管理

〔3〕、效劳管理

〔4〕、停车管理

〔5〕、年度安检准备与改进

〔6〕、紧急事故应变与平时演练

2、市场化管理费计算需考虑的计价工程

管理费的工程相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清楚，以免运营后入不敷出，届时假设要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！

A、公共用电

〔1〕、根本用电(契约容量)

〔2〕、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔

〔3〕、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯

〔4〕、公共照明用电

·楼梯间、电梯间照明·公共厕所、走道、效劳区·美食区公共座位区·公共停车场照明·室外广场照明·外墙照明·公共招牌照明·室外景观照明

〔5〕、其它杂项电费

·停车管理监控系统及通风用电

·保全监控系统用电

·公共播送系统用电

·电气系统用电

·美食区共用厨房排烟用电

·给水、抽水马达

·污水处理设备用电

·水池喷泉用电

·每日清洁器具用电

·举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电)

B、公共水费

〔1〕、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水)〔2〕、厕所用水

〔3〕、景观维护用水(植物浇灌)〔４〕、冷却水塔用水

C、清洁费

〔1〕、清洁设备及用品购置费〔2〕、公共区域清洁费〔3〕、美食区清洁费

〔4〕、停车场清洁费〔5〕、废弃物处理清运费

〔6〕、污废水处理费〔7〕、特殊清洁费

·水塔、蓄水池清洗(每年2次)·外墙清洗(每年1-2次)·消毒费(每年3-4次)·高空灯具、金属建材清洁(每年1-2次)·采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁(每年1-2次)

D、设备器材维修费及更新

〔1〕、空调主机、风车、冷却水塔

〔2〕、电梯、扶梯、电动步道

〔3〕、消防设备(药更新)

〔4〕、机械停车及管理监控设备

〔5〕、公共照明器具

〔6〕、平安监视设施

〔7〕、播送系统(喇叭及电路维护)

〔8〕、电讯系统

〔9〕、电气设施

〔10〕、紧急发电机、紧急排烟系统

〔11〕、污废水处理设备

〔12〕、公共招牌、电子看板

〔13〕、中央监控室设施维护

〔14〕、清洁机具

G、人事费用

·行政管理人事费

·保全人事费

·设备设施保养人事费

·会计效劳人事费

·楼管人事费

·清洁人事费

H、停车场管理费

B、需大型修缮或更新的工程与年限

工程年限：

空调设备15-20年

升降机设备约15年

电器设备10-15年

消防、给排水等管道10-15年

电动卷门类约10年

停车设备8-10年

屋顶防水更新5-10年

外墙重新油漆修饰5－10年

消防系统更3年

店铺隔阀3年

铁件油漆2-3年

C、因各店特殊需求可另行收费的工程

〔1〕、停车场使用费的分担(部份主力厂商停车需求较高，需另外收取费用)

〔2〕、广告招牌使用费(需独立招牌、悬挂布旗、空飘气球等)

〔3〕、电视墙、电子看板使用费

〔4〕、需特殊用电的厂商：

·高科技电子游乐设施(电压稳定性、震动、噪音)

·大量冷冻食品业(便利商店、餐厅等)

·大量使用电器烹调的餐饮业(麦当劳等速食业)

·电脑电器贩卖业

·糕点、面包烘焙店

〔5〕、需特殊照明、音响的表演活动

〔6〕、专用电梯、电扶梯使用费

〔7〕、独立仓库租

〔8〕、单店独立保全费(设备另计)

〔9〕、公共空间临时租借费

裕鸿国际商业广场对租户管理定位为市场化管理，表达在租户的物业管理与租户的经营管理二个方面，为,租户管理系统，这是整个系统的核心。它包括六个方面的内容：

商铺管理、

租约管理、

销售管理、

费用管理、

投诉与奖励、

培训与效劳。

商铺管理其实它的目的是让管理者掌握商铺的地理分布和业态分析，最起码管理者可以通过一个信息系统，了解到全部的商铺在整个购物中心里有哪些商铺已经被租用，已经被租用的都是什么样的业态，整个购物中心的空置率是什么样子，哪些楼层是空置的，为什么空置。以及哪些地段最容易租出去的。

第二是租户的租约管理，所谓购物中心，少那么几万平米，大那么像金源总共有68万平米，那这么大的购物中心面积，所拥有的租户至少也要100家左右，多那么要几百家左右，靠我们的一双肉眼和一双手是很难进行很好管理的。还有就是管理者可以通过租约掌握了解跟这个租户谈判的进程，租户何时开始算租，何时开始装修，何时进行经营。因为少的租户数量还可以用手工去计算，但是几百家租户就很难去预算租金，并且能在最及时的时间内，将租户的通知单送到租户手上，这些都需要信息系统来发协助管理者完成。

第三是租户的销售管理，这也是整个租户的核心内容。其实顾名思义，就是要管理租户的销售状况，管理者通过了解整个购物中心，哪些租户是日营业额最高的，哪些商品是最弱卖的，这些数据都可以帮助管理者去调整租户整合，以到达最正确的运营效果。销售管理有三个步骤，第一数据采集，第二数据分析，第三为各种决策提供依据。数据采集最好的方法是设置统一的收银设备。还可以进行非会员和会员的消费分析。有了这些数据之后，管理者才可以知道租户应该怎么调整。综观整座大楼里面，给购物中心带来最多销售额和流水的到底是什么业态，促销的活动应该如何制定，租金的水平是否认得合理，管理者都要从这些数据中去分析出结果，进行适宜的调整。

第四局部是租户的费用问题，这一局部是整个财务方面所关心的问题。其实将租户费用管理信息化，给管理者带来的最大好处就是每个月的时候，或者说每个季度，管理者可以非常准确的、非常准时的将各种费用的通知单送达正确的租户手上。还可以帮助管理者来跟踪哪些租户的信誉非常好，哪些租户三个月中都不缴租金的黑名单，然后将这些黑名单自动通知到推广促销及招商部门，来确定这个租户是否还要继续留，还是应该有更新更好的租户进来弥补。

第五局部是租户的投诉和奖励管理。这是重要的客户化的需求，是重视终端的有力的管理措施，主要对于综合素质比较好的租户，做了一个非常漂亮的奖牌挂在租户非常显眼的位置，让消费者来光临的时候，知道哪些店是明星店，事实上也帮助租户提高消费的途径。另外还有关于一些投诉的处理，也是可以帮助租户提高整体的效劳质量的。

最后是对租户的培训和效劳。首先是要达成购物中心和租户是共赢、共存亡的目的，你真正站到租户的角度去帮助租户提高销售，提高租户的销售，比方说组织租户销售技巧培训，定期为租户提供各类商品的销售排名，让租户了解在整个购物中心里，租户在同类的业态中究竟处于什么样的排名，还有同价位的商品中销售额情况，都有助于租户分析自己的销售行为。也可以帮助租户熟练掌握各种各样的收银设备，包括教他识别假的信用卡等等。

另外，购物中心应该有两个辅助系统来帮助管理者完善租户管理，这两个系统就是促销管理系统和会员管理系统。租户经营的产品，或者他提供的效劳毛利是不一样的，很难用统一的标准去要求他怎么样促销。但是，通过一个主题，为特定的租户，为特定的业态进行促销活动，为特定的租户吸引他应该吸引的客流。

还有一个非常重要的系统就是会员系统。在购物中心，初建和最初经营的时候，会员系统是很难表达它的优势的，但是会员系统真的像一棵摇钱树一样，如果把会员系统做好的，购物中心才能长久开展下去。有的购物中心销售额有40％到50％来自会员。这个也是80、20销售原那么的集中表达。

一、自营百货部分费用（单位：万元）：第一年经营费用（百货经营面积为15000平方米，营业额预计12000万无）：项目明细金额物业管理费25元/平方/月*12*15000平方米450人员工资（含福利）220人*2000元*13个月572广告推广使用费

200差旅费及相关业务费用50000元/月*12个月60办公设备及费用20000元/月*12个月24经营税费120000000*0.22（毛利）*0.17（增值税）448.8合计

1754.8一、自营百货部分：前五年经营效益预测（单位：万元）类项内容第一年第二年第三年第四年第五年合计

物业管理费456456.0456.0456.0456.02280

人员工资福利572.0600.6630.6662.2695.33160.7支出广告推广费用200200180150150880

办公设备设施2424242424120

差旅费业务费用6060606060300

经营税费448.8583.4758.5986.01281.84058.5

小计1760.81924.01653.12338.22667.110799.2

营业收入1200015600202802636434273.2108517.2

毛利率0.220.220.220.220.22

收入毛利额264034324461.65800.087540.10423873.784

营业外收入50507070100340

小计269034824531.65870.087640.10424213.784

利润

929.21558.02878.53531.94973.013414.6

一楼出租部分收益情况（面积：6000平方米）

项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金300.0300.0315.0330.8347.3

月平方米租金递增率1.001.001.051.051.05

出租率0.91.01.01.01.0

年租金1944.02160.02268.02381.42500.511253.9万元

二楼出租部分收益情况（面积：6000平方米）

项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金150.0150.0157.5165.4173.6

月平方米租金递增率1.001.001.051.051.05

出租率0.91.01.01.01.0

年租金972.01080.01134.01190.71250.25626.9万元

三楼出租部分收益情况（面积：6000平方米）

项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金100.0100.0105.0110.3115.8

月平方米租金递增率1.001.001.051.051.05

出租率0.91.01.01.01.0

年租金648.0720.0756.0793.8833.53751.3万元

四楼出租部分收益情况（面积：10000平方米）

项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金60.060.063.066.269.5

月平方米租金递增率1.001.001.051.051.05

出租率0.91.01.01.01.0

年租金648.0720.0756.0793.8833.53751.3万元

B1楼出租部分收益情况（面积：12000平方米）

项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金80.080.084.088.292.6

月平方米租金递增率1.001.001.051.051.05

出租率0.81.01.01.01.0

年租金921.61152.01209.61270.11333.65886.9万元

项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注五年租金总收益5133.65832.06123.66429.86751.330270.2万元

第八篇：宣传推广篇

1、存在什么问题----工程缺乏分析

2、解决什么问题----营销目标任务

3、如何解决问题----营销方法列举

—工程缺乏分析存在什么问题1.工程具有地标性，场地缺乏易达性：2.业态具有新颖性，量体缺乏统治力：3.商圈处于边缘化，外观创造识别性：4.顾客具有偏好性，传统影响向心力：5.商圈具有目的性，竞争缺乏先进性；

—营销的任务解决什么问题树立全方位的企业形象，形成强有力的品牌辐射力，创造河南“商业之芯〞；

主要通过以下各项广告、公关及营销活动树立企业形象，

前期招商现场包装

后期的销售现场包装

经常性的厂商广告协助

内外部指示系统

标价系统

内部播送系统

各类营销活动

各类公关活动

创立多个宣传平台，使品牌效应、业态特征及SP活动深入人心

强力渗透，改变顾客购物的场所偏好；

创立适应目标顾客特征共性的全方位辅助销售平台；

建立与旅行社、卡友、社会团体、企事业单位良好的公共关系，促进团购等销售活动。

—推广的手段如何解决问题1、营销宣传的思路2、营销宣传的原那么3、营销宣传的要点4、顺承“三个协同〞5、营销执行上打造“七个一〞6、开业前的营销执行7、开业及开业后的营销执行一、营销宣传思路：

形象宣传作为企业运营中的一个有效手段，不仅可以创造出社会效益，而且可以对业务经营起到推波助澜的促进作用，间接地产生经济效益。所以，对营销宣传应该给予高度重视。合理运用各种媒介、途径进行宣传，不断提高企业知名度和美誉度，从而到达有效促进业务开展、打造品牌的目的。二、营销宣传的