【S房地产项目的可行性分析案例报告15000字（论文）】

S房地产项目的可行性分析案例报告TOC\o"1-3"\h\u14014引言 引言由于我国经济体制的建立和固定资产需求的逐步改善，房地产市场的竞争正在加剧。如果想在房地产业务中取得成功，而投资者只是想从错误的指控中获利，那就不要这样做。但是，标准化操作系统需要使用适当的投资知识，科学和逻辑的决策。项目制造基地。当前，我国的房地产市场正在发展，并且已经建立了许多分支机构。为了征服市场以最大程度地获得经济收益，它没有注意早期的早期学习，并且该项目迅速加快了其发展速度。高投资，商业建筑撤退和土地遗弃等问题是常见问题的两倍。我对房地产项目的大量投资以及对运营时间和建设周期，环境，社会，经济和心理因素的了解使投资者能够在战略决策失败时实现大型经济体。这表明，在进行固定投资决策之前进行有用的研究对于为投资决策提供坚实的基础至关重要。当前，我国的固定资产市场存在许多问题。这与以下事实有关：房地产公司在做出投资决定之前没有过多关注有用的研究。有效学习住房项目对于房地产开发决策至关重要，也是房地产开发项目决策的重要因素。对开发前房地产项目有用的研究方法的深度和细节，无助于企业家和政府加强可持续项目管理或减少对弱势和脆弱市场参与者的盲目性。帮助提高水平发展。房地产行业将通过改善经济状况，提高市场竞争力和促进城市土地搬迁而继续保持健康和老龄化。为了成功进行投资，投资者需要熟悉市场知识，经济知识和战略眼光。学习购房项目的有效方法是结合个人和团体的知识和理解，从所有投资角度分析和调查与项目相关的特征，以确保准确性。供应商的经济方面。同时，使用这种方法不仅可以为投资者提供准确的决策和投资决策，而且可以防止他们为了获得丰厚的利润而赢得激烈的竞争。本文主要从项目可行性研究的基础理论出发，对项目可行性研究的关键因素进行了详细，深入的分析，并针对澜君庭项目中遇到的问题提出了相应的解决方案和建议。房地产项目目标为可行性研究中的未来房地产公司提供有价值的参考和借鉴第1章项目的工程概况1.1项目的建设背景及概况房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长,经营风险高等特点。当今国家对房地产的打压政策坚持到底，货币政策紧缩，项目决策一旦失误,浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。可行性研究是决定建设项目能否成功的重要因素，在做投资决策判断前，对拟建项目进行经济因素、文化因素以及政治因素的分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行分析考研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。可行性研究报告可以作为房地产开发项目开发建设的必要依据。本文对澜君庭房地产开发项目进行可行性研究,根据可行性研究的结果,分析澜君庭在资金筹措，财务状况，经济可行性方面决定是否投资开发该项目，通过规范的可行性研究抑制感性、盲目的投资。其次,对澜君庭的可行性研究报告可以作为向金融机构融资的依据,向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据,也是环保部门审查项目对环境影响的依据。再者，可行性研究报告可作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前工作的基础,为澜君庭后续建设工作顺利进行铺垫;对金融机构而言,在审查项目的可行性研究得出结论的基础上,判断如果借出资金,在项目建设后有无偿还能力,贷款的风险有多少,从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。对国家政府部门而言,如果房地产开发项目投资失败,会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。因此澜君庭房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。最后，毕业论文是对学生专业知识水平的全面考核，也是在学期间，运用所学基本理论、基本知识、基本技能分析问题、解决问题，进行理论与实际相结合的最后一次重要的训练和培养的试炼。1.2项目周边项目总面积20192平方米，总建筑面积52378平方米。该社区包括8栋房屋，354户家庭，336个停车位，建筑面积比为2.0，绿化率高达35％。整个社区都是纯西式居住社区，超高住房率和建筑物之间的超大间距是低密度和舒适生活的典范。表1.1各项经济技术指标经济技术指标1项目占地面积㎡200422总建筑面积㎡523784停车位个3366总规划数户3547绿化率％35财务数据1总投资万元5000002销售收入万元699098.573银行贷款万元2000004所得税万元59993.49财务评价指标1净现值万元126121.642内部收益率％22.43静态投资回收期年1.454动态投资回收期年1.676盈亏平衡点％75.281.3进度安排澜君庭房地产项目预计2021年开始动工，建设期为3年，工程将于2023年全面建成。项目规划设计4个月；项目施工准备6个月；项目基础施工3个月；项目主体施工10个月；项目装饰工程9个月；项目验收工程3个月；项目评价阶段3个月。季度2023年季度2023年工作4规划设计施工准备基础施工主体施工装修工程验收工程后评价阶段332211443322114433221120222021表3.3项目进度计划表市场经济分析2.1宏观经济总体状况面对国际经济增长乏力，我国经济发展缓慢，并有持续下降的趋势。投资和消费结构有所改善，国内外需求结构的发展相对平衡，没有较大的波动。国民经济已经开始从政策驱动型增长转向内生性和有机增长。根据国家统计局的初步测算，2020年国内生产总值为1015986亿元，同比增长2.3％，增速同比下降0.5个百分点。基于今年的季度，第一季度同比下降6.8％，第二季度增长3.2％，第三季度增长4.9％，第四季度增长6.5％。另外，从三大主业看，第一产业增加值77754元，增长2.6％。第二产业增加值384255亿元，增长2.1％。第三产业增加值553977亿元，增长8.9％（如表2.1）。表2.12015—2020年各产业累计国内生产总值及增长情况（单位：亿元，％）年度GDP第一产业第二产业第三产业增加值同比增长增加值同比增长增加值同比增长增加值同比增长20156890526.9608625.52820409.33461509.520167435856.7636734.22965489.53833658.920178207546.8654684.333462312.34270329.820189192812.1647454.536483510.64897018.920199865156704743.13806715.75353716.9202010159862.3777542.63842552.15539778.9国民生产总值（GDP）的因为疫情减缓，但正在慢慢恢复。这一趋势与宏观调控目标大体上保持一致。全年居民消费价格比上年上涨2.5%。工业生产者出厂价格下降1.8%。工业生产者购进价格下降2.3%。农产品生产者价格上涨15.0%。12月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨的城市个数为60个，下降的为10个。全国居住消费同比上涨-0.4，其中城市地区为-0.4，农村地区为-0.5。2.2南昌市整体经济环境分析在国内经济恢复和国际贸易摩擦的背景下，南昌市的整体宏观经济表现相对较好，不受总体环境的影响很大。2020年，南昌市固定资产投资完成总额增幅同比下降19.7%，降幅环比收窄5.3个百分点，对比年初的-81.3%，增幅已经稳步提升了61.6个百分点。第一、二、三产业投资分别下降60.4%、19.4%和14.8%，降幅环比分别收窄7.6、3.4、6.6个百分点。第三产业固定资产投资恢复迅猛，已从年初的-76.8%提升到-14.8%。图2-1南昌市2016-2020年全市地区生产总值及其增长速度南昌市的经济模式以农业经济为主，正在向工业经济转型，目前正大量吸引投资，发展建设项目。主要有两个原因：首先，投资促进增长，第二产业经济增长，重大项目的快速发展，将带动GDP的增长和增长。第二，南昌市基础设施建设还有很大的改进空间，还有很多地方可以改进。更重要的是，投资可以在短期内加速整体GDP的增长，而地方政府通常会重视GDP和政治绩效，以便对经济的投资能够满足其需求。由于城市交通和基础设施的支持，仍有很大的改进空间。在“十二五”期间，南昌市的经济发展将继续以投资为重点。2014年南昌觉得修补工业短板。以高举工业大旗为引领，推动县域经济“华丽转身”，将招商引资、项目建设纳入年度考核的重要内容，以投资带动工业。项目建设不会影响南昌环境，同时土地、规划、发改、建设、城管、税务等部门均表示大力支持这一促进南昌城市升级和可持续发展的项日建设，建设过程中按最优惠的政策减免相关费用。2.3房地产市场开发投资情况南昌市统计局和住房管理局的统计数据显示，12月份共核发商品房预售许可证6个，批准预售新建商品房1024套（间）、13.00万㎡。批准预售套（间）数及面积分别同比增长106.87%、101.49%；批准预售套（间）数及面积分别环比增长48.41%、47.49%。其中新建商品住房批准预售1021套12.99万㎡,批准预售套数及面积分别同比增长107.52%、106.01%；分别环比增长47.97%、47.37%。。全市商品房销售面积25.9万平方米，实现商品房销售额13亿元。2020年1月至2019年12月，共核发商品房预售许可证19个，批准预售新建商品房3670套（间）、44.14万㎡。批准预售套（间）数及面积分别同比增长0.80%、2.58%。其中新建商品住房批准预售2884套、37.13万㎡，批准预售套数及面积分别同比下降4.31%、3.62%。尽管随着南昌自身的发展，政府对房地产行业实行了宏观调控，国内外开发商仍对南昌的房地产市场保持乐观。2.4土地供应情况为加强和改善土地宏观调控，合理配置土地资源，提高土地供应的前瞻性、科学性、针对性与合理性，为有效实施土地利用总体规划和土地利用年度计划，科学安排国有建设用地供应，[4]充分发挥国有建设用地供应计划在促进经济社会发展中的导向作用，依据国土资源部关于印发《国有建设用地供应计划编制规范(试行)的通知》(国土资发〔2010〕117号)、《省国土资源厅关于转发<国有建设用地供应计划编制规范>（试行）的通知》（鄂土资发[2010]130号）和《土地利用年度计划管理办法》规定。南昌市2020年国有建设用地供应总量为637.94公顷，2020年度南昌市国有建设用地供应总量中，商服用地10.44公顷，工矿仓储用地102.67公顷，住宅用地48.19公顷（其中：公共租赁房用地0.00公顷，棚户区改造用地9.40公顷，中小套型普通商品住房用地24.33公顷，其他商品住房用地14.46公顷。），公共管理与公共服务用地67.49公顷，交通运输用地369.60公顷，水域及水利设施用地39.55公顷，特殊用地0.00公顷。。2.5社会及经济效果评价2.5.1基准收益率基准收益率：房地产项目的开发和建设中必须满足的收入成本，是确定所有者或公司是否可以接受收入价值的标准。对澜君庭项目的分析表明，该项目由其自身的预算和预算提供资金。通过将这两种存款的比率与利率进行比较，可以获得平均收益率。有关更多信息，请参见下表：表2.2基准收益率资金来源年利率年最低期望应力值年资金费用（万元）银行贷款200000万4.99800自有资金100000万15%15000资金合计300000万24800公式：ic=（1+i1）（1+i2）（1+i3）-1ic：基准收益率i1：年资金费用率与机会成本之高者i2：风险贴现率i3：年通货膨胀率根据当地房地产市场的收益情况可得出澜君庭项目评价基准收益率为20%。2.5.2现金流量表现金流量表：在一段时间内项目资金的流入和流出统计。营业税税率为5%；印花税税率为0.05%。表2.3项目现金流量表项目建设经营期2020年2021年2022年2023年2024年现金流入销售收入028780127803.33162142.91380428.2贷款012000080000自有14568.5423364.3427298.7434768.390回炉0025415.6332487.6242096.74流入14568.54195405.9224078.23270647.69216696.49现金流出成本14568.54143364.3460714.3767256.0242096.74营业税014396390.178107.1619021.41印花税014.3963.981.07190.21所得税-22830.6925662.3734033.9133125.75流出48997.4123161.7494626.61111561.2184039.78净现金流量净现金流量-34428.8672244.16129451.61159086.47132656.17净现金流量合计-34428.8632815.28162266.89321353.37454010.09ic为20%折现系数10.780.690.580.51折现净现金流量-34428.8656350.4489321.6192270.1667654.93折现净现金流量合计-34428.8621921.58111243.19203513.35271168.282.5.3投资收益率投资收益率:项目投资方案达到了一定生产能力后，年平均净收益金额和项目投资金额的比率。计算公式为：投资收益率=（年平均净收益总额/投资总额）*100%=（699098.57/4/500000）*100%=34.95%通过计算后得出澜君庭项目的投资收益率为37.08%，因此该项目盈利空间较大。澜君庭房地产项目的经济效益和社会效益是指必须根据建筑物投资决策，在建工程以及开发建设中项目的完成和销售三个方面进行分析和评价的经济效益。这种经济利益贯穿于整个澜君庭房地产项目，无论是在开发项目之前还是在项目出售之后，这种经济利益一直存在。首先，澜君庭房地产项目的出现在一定程度上降低了当地居民对房地产市场的消费需求，从而增加了他们对房地产市场的兴趣。随着澜君庭房地产项目的建成与完善，周边的许多居民家庭将告别低矮、破旧、设施简陋的住房，住进明亮、设施齐全的楼房。新建住宅的功能品质和环境条件明显提高，生活设施齐全、各项配套设施不断完善。在逐渐成熟的房地产项目体系中，人们越来越多地参与澜君庭房地产项目，这一方面可以刺激就业，一方面可以缓解劳动力市场的严重问题。随着旅游业的发展，除了购买房屋的人数外，来这里的人数还将增加，从而增加了该地区的整体消费能力，并促进了该地区的经济发展。同时，该地区的商业化成熟后，也将在一定程度上刺激其他项目的发展，实现该地区贸易的互利双赢。其次，从广义上讲，该项目基于澜君庭房地产项目，创建了一个集文化与商业于一体的广泛的营销综合体。环境破坏是毁灭性的，但自澜君庭住宅项目完成以来，已经开展了城市生态活动，以改善环境，使人们意识到环境保护并实现可持续经济发展的战略目标。同时，该项目以许多工业部门为目标，并鼓励其他公司加入特定部门，以实现该地区的快速经济发展。最终，当地是一座历史悠久的著名文化名城。在整个澜君庭项目中，澜君庭项目继续关注文化特征，并纳入文化活动，例如剧院展览和电影院。文化底蕴非常浓厚。这些文化举措一方面可以改善人类的文化活动，另一方面可以促进人类的消费，从而促进区域经济发展。随着澜君庭房地产项目市场化水平的不断提高，澜君庭房地产项目的经济与社会效益将会不断显现出来，对周边的关联产业的带动效应明显增强。澜君庭项目的建成与完善为当地经济发展、稳定就业、提升城市形象、改善当地人民生活创造了有利条件。第3章项目建设方案及项目定位3.1区域客户定位该区域客户基本分为三类：3.1.1多次置业人士。这一组人的生活条件得到了改善，因此可以代表各种各样的房主，其中特别着重于地区，自然环境，文化环境和技术领域。品牌等具有上述某些功能的项目将成为热点，因此该组的主要特征是很容易找到热点和时尚住宅。3.1.2改善住房质量人士这类购买者首先购买房屋。购房的主要目的是提高住房资产的质量，改善本地品牌和产品，并且随着生活质量和家庭环境的改善，消费者的感受将因此而成熟和镇定下来。3.1.3定居澜君庭人士加入澜君庭时，此类购买者的购买力较弱，但澜君庭的价格却很高。由于其强大的经济实力，只有当地的成本，空间和产品才能为该群体的人们增加价值，从而使他们能够在该地区生活。这群人买房的主要条件是房间的类型和面积。澜君庭地产项目的楼盘主要户型总建筑面积及其销售套数见下表：表3.1主要户型销售套数序号户型建筑面积（m2）总建筑面积（m2）销售套数1三室两厅两卫157.412595802两室两厅一卫127.6170971343四室两厅两卫203.48134404三室两厅一卫145.514552100总计52378354当地购房意向者户型喜好所占比例见下表：表3.2购房者户型喜好表序号户型百分占比1两室两厅一卫40％2三室两厅一卫29％3三室两厅两卫21％4四室两厅两卫10％通过上表的数据研究分析，我们不难看出，购房者更钟情于两室两厅一卫，这个楼房户型占比40%，主要原因是如今的家庭一般都以简单风格为主，还有这个户型之所以被人们广泛追捧，另外一个原因是，该户型刚好符合当代人居住的个性追求，不大也不小。四室两厅两卫的户型所占比例最小，最主要是由于该户型面积太大，房价也更高。而当地当地的普通居民较多，对这样的大户型承受压力过大。3.2澜君庭楼盘的主要户型根据江西省当地市场的行情情况以及当地居民对楼房户型的喜爱程度，澜君庭楼盘的主要户型分有以下几种：3.2.1三室两厅两卫三室两厅两卫，建筑面积约为157.4平方米。图3-1三室两厅两卫平面图3.2.2两室两厅一卫两室两厅一卫，建筑面积约为127.6平方米。图3-2两室两厅一卫平面图3.2.3四室两厅两卫（3）四室两厅两卫，建筑面积约为179平方米。图3-3四室两厅两卫平面图3.2.4三室两厅一卫（4）三室两厅一卫，建筑面积约为145平方米。图3-4三室两厅一卫平面图第4章项目SWOT分析SWOT分析方法，即情境分析，是基于项目的优缺点，机遇与威胁，对四个因素的分析，并与项目的各种不确定性密切相关，通过可行性研究，然后运用系统思想分析。房地产项目对与分析相关的各种因素的影响，从中得出的相关结果数量对于解决方案更为有利。4.1优势（S）是未来当地核心居住区，商业区之一，并且市场价值不断提高。在开发前期，开发成本合适，这就很大程度的吸引了投资者的投资兴趣。交通便利，距离地铁近，还有多条市内公交路线，交通十分发达，周边的的各种配套设施比较比较齐全。4.2劣势（W）在价格方面，由于该项目位于城市的新城区，受到当地房地产市场的影响，房价被抬高，因此有可能失去低于平均水平的消费者。同时，随着当地房地产市场活动的增加和房地产开发商的增加，竞争压力就会增加。4.3机会（O）近年来，当地及其周边地区的经济高速发展，提高了居民的购买力。同时，房地产市场的增长和建筑单位需求的增加，对人才和移徙工人的需求也在增加，因此，项目的基础设施快速完善。并且，百盛是个大项目，公共政策、地方政府的支持力度较大。4.4威胁（T）因为国家政治经济等因素，房地产市场的波动导致了开发过程中投资成本的提高。并且随着房地产行业在当地迅速发展，这在一定程度上引发了一系列问题，如资源短缺、产能过剩和环境污染，以及国家和地方政府为了促进可持续经济发展而进行的相应调整。同时，该项目还会受到其他项目开发者的影响，会对该项目产生更大的竞争。由于项目需要大量工作劳动力，如果该地区的劳动力相对较少，项目可能会不能按时完成。因此，项目面临着巨大的挑战。第5章投资估算和资金筹措房地产项目投资由开发成本和开发费用两部分组成，本文将分别从两个方面来对澜君庭房地产项目的总投资进行估算。5.1开发成本估算开发成本是与项目相关的成本，包括与项目相关的成本，例如直接土地使用成本，项目前开发成本，建筑安装成本以及基础设施成本。表5.1开发投资估算表名称计算量单价或费率计量单位成本或费用(万元)取费基础一、土地取得费用435781.1土地出让金5.28000元/㎡419021.2土地契税1676.10小计43578二、前期工程费54652.1三通一平费临水工程项300.00临电工程项200.00临路工程项300.00土地平整场地费项1500.00临时设施项500.002.2规划设计费顾问策划费项120.00方案图设计费52378100元/平523.78建筑面积施工图设计费52378200元/平1047.56建筑面积2.3勘察放线费地质勘察费2004215元/平30.06占地面积测绘费5237812元/平62.85建筑面积2.4审图费5237810元/平52.38建筑面积2.5环评费项20.00项2.6交评费200425元/平10.02占地面积2.7销售许可证及面积测量费52378.002.4元/平12.57建筑面积2.8报建费52378.00150元/平785.67建筑面积小计5464.90三、建筑安装工程费62872.00住宅类41000元/平35775建筑面积商铺类9000元/平23480建筑面积停车位2378元/平3617建筑面积00元/平000元/平000元/平0小计62872.00四、市政基础设施费41181.874.1供电523781154元/平6044.42建筑面积4.2供水523781250元/平6547.25建筑面积4.3排水52378865元/平4530.70建筑面积4.4燃气523781045元/平5473.50建筑面积4.5通信基础设施52378753元/平3944.06建筑面积4.6道路工程523781363元/平7138.71建筑面积4.7智能化系统523781100元/平5761.58建筑面积4.8园林20042869元/平1741.65占地面积小计41181.87五、公用配套设施费--项0.00小计0.00六、其他费用691.596.1造价咨询及招投标代理费62872.000.10%-62.87建安费用6.2工程监理费62872.001.00%-628.72建安费用小计691.59七、不可预见费110210.362.00%-2204.21-八、开发建设成本155993.06九、管理费用155993.062.00%-3119.86-十、销售费用27963.96十一、财务费用43000.00总投资500000.00（1）土地价格确定房地产开发中要解决的第一个问题是土地使用权问题。拥有土地时的下一步发展取得土地使用权的成本是土地的成本。获得土地使用权的方法有很多，与之相关的成本各不相同。授予土地使用权的主要方法是政府分配或征用，转让，他人转让，租金，投资和所有权。（2）项目初步工程造价估算比较本质上是不同的，并且成本估算方法是不同的。通常，项目计划，设计和有效研究的成本是根据项目投资的总成本计算得出的。该项目的传记和环境研究费用以及该项目通常用于其他方面的费用。取决于所需的工作分配。建筑和技术安装成本包括子组件成本，其他项目成本，项目成本计量，法定成本和税金。建筑安装工程费按12000元/平米计算，则通过对该项目的计算，建筑安装工程费用为62872万元。前期工程的费用包括规划设计费用、项目可行性研究费用、地质勘查费用和筹建费用，详细投入见下表5.2：表5.2前期工程费用估算表序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费用建筑安装工程费*8%5029.762可行性研究费用建筑安装工程费*6%3772.323地质勘查费用建筑安装工程费*9%5658.484筹建费用建筑安装工程费*15%9430.8合计24091.36（3）基础设施建设成本估算基础设施建设是指房地产开发项目中的管道，道路等基础设施项目的建设，范围距建筑物2米，在项目平面图的红线以内。基础设施建设成本包括电力，水和天然气供应，污水处理，绿化，道路工程和卫生等公用事业的建设成本，以及这些公用事业与市政公用事业之间的接口产生的相关成本。表5.3基础设施费用估算表序号项目计算依据金额（万元）1道路工程1363元/平米*523787138.712排水工程865元/平米*523784530.703供水工程1250元/平米*523786547.254供电工程1154元/平米*523786044.425燃气工程1045元/平米*523785473.56通讯工程753元/平米*523783944.067绿化工程869元/平米*200421741.658智能系统1100元/平米*523785761.58合计41181.87（4）建设安装费用估算建造成本和安装成本是指在特定建造过程中发生的建造成本，材料采购成本和安装成本。根据实际获得的信息和数据，在初步准备的可行性研究阶段估算建筑和安装工程的成本。常用的估算方法包括近似工程量计算方法等。也可以根据类似项目的经验进行估算。5.2开发费用估算（1）开发成本与房地产开发项目相关的或有成本有关，包括运营，销售和财务成本。开发房地产项目时，开发平台的组织和管理的运营成本将很高，房地产单位将被出售，投资资金将用于为该项目提供资金。（2）财务费用估算房地产开发项目是对资金的高需求的投资项目。因此，需要为该项目筹集资金，并且所发生的成本是财务成本。特别是，它包括利息支付，金融机构管理费，代理费和其他费用。（3）估计销售成本最发达的项目是了解从购买房屋或公寓中获得的收入，而购买房屋的营销活动成本是买方的费用。房地产计划通常是房地产经纪人，所有房地产经纪人成本都包含在购买成本中。重要提示：营销计划费用，房地产项目广告费用，人工费用，福利和差旅费用以及其他销售费用。表5.4销售费用估算表序号项目计算依据计价（万元）1营销策划费699098.57*1%6990.992宣传广告费699098.57*1%6990.993福利费和差旅费699098.57*1%6990.994其他销售费用699098.57*1%6990.99合计27963.965.3资金的来源与运用房地产项目是需要大量资金的投资项目，如果不能解决资金问题，就无法控制房地产开发。因此，需要在对项目有用的学习背景下明确定义预算计划。所需的资本可以从几个固定成本中确定。应根据预算确定具体的筹资渠道和筹资方式，并选择最低筹资方式。可能的融资方式为：内部股权融资，外部贷款和销售融资。预售收入。预售收入是指开发公司收取的用于将已完成财产作为商品出售给需要购房的客户的预付款。针对当地当地房地产市场进行调查研研分析后，决定将澜君庭项目住宅类楼房定价约为17000元/平方米，停车位定价约为200000元/个，商铺类楼房定价约为20000元/平方米。销售从建设经营期第二年开始，分4年进行。住宅类销售分别为20%、20%、25%、35%。商铺类销售分别为15%、20%、35%、30%。停车位销售分别为20%、20%、35%、25%。住宅类分4年销售收入预测收入见下表5.5：表5.5住宅类销售总收入表时间可销售面积（m2)销售单价（元/m2）销售收入（万元）2021年20%820017000139402022年20%820017000139402023年25%1025017000174252024年35%1435017000243950合计289255商铺类分4年销售收入预测见下表3.6：表5.6商铺类销售总收入表时间可销售面积（m2)销售单价（元/m2）销售收入（万元）2021年15%1350100000135002022年20%1800100000180002023年35%3150100000315002024年25%225010000022500合计85500停车位4年销售收入预测见下表5.7：表5.7车位销售总收入表时间可销售个数（个）销售单价（元/个）销售收入（万元）2021年20%6720000013402022年20%6720000013402023年35%11820000023602024年25%842000001680合计6720并且，澜君庭项目将于2022年竣工，该项目建设完成后文化旅游项目也即将全面营业。具体营业收入见下表5.8:表5.8文化旅游项目营业总收入时间营业收入经营期项目2022年2023年2024年合计（万元）一：文化项目舞台秀13362.1719357.4120765.9853484.17电玩城17824.2827476.4824263.4669563.74电影城22833.1821977.2125795.5470605.93二：旅游项目室内乐园20777.2421459.3622326.3864562.98室外乐园19726.4620587.4519146.8459460.75合计94523.33110857.91112298.2317623.57由上表可知文化、旅游项目收入为317623.57（万元）。时间项目建设经营期2021202220232024（万元）住宅类139401394017425243950289255商铺类1350018000315002250085500停车位13401340236016806720文化旅游094523.33110857.91112298.2317623.57合计28780127803.33162142.91380428.2699098.57表5.9预计总销售收入汇总表通过预销售汇总计算得澜君庭项目4年的总收入为699098.57万元。贷款资金。贷款资金是房地产开发公司从其他单位或个人借款的资金，包括从银行或其他金融机构获得的贷款。这部分资金是项目的债务资金，必须偿还并支付利息。向银行贷款200000万元用于项目投资，假设还款期限为3年，贷款年利率为4.9%，第一年贷款金额为120000万元，第二年贷款金额为80000万元。公式：还款额=〔\h月利率*\h贷款本金*(月利率+1)还款\h月数〕/〔(月利率+1)还款月数-1〕贷款月利率=贷款年利率/12=0.049/12=0.00408当年利息=（借款本息累计+当年借款/2）*贷款年利率第1年贷款每期还款额=[0.00408*120000*(0.00408+1)12]/[（0.00408+1）12-1]=10282.32（万元）。第2年贷款每期还款额=[0.00408*80000*(0.00408+1)12]/[（0.00408+1）12-1]=6854.88（万元）。通过计算，我们得出结果：第一年贷款金额120000万元，每期的还款金额为10282.32万元；第二年贷款金额80000万元，每期的还款金额为6854.88万元。表5.10银行贷款还款情况表单位：万元序号项目名称合计建设经营期2021年2022年2023年2024年1借款还本付息1.1年初借款累计第一笔借款本年借款120000120000122940128964.06135283.29本年应计利息21912.1829406024.066319.246628.88年底还本付息141912.18135283.29年末借款累计122940128964.060141912.181.2年初借款累计8196085976.04第二笔还款本年借款8000080000本年应计利息1018.88196401.64212.82年底还本付息90188.86年末借款累计8196001.3年初借款累计0借款汇总本年借款2000001200008000000本年应计利息32101.0529407984.0610335.2810841.7年底还本付息232101.05232101.05年末借款累计2借款还本付息的资金来源2.1投资回收232101.05资金的使用是对募集资金的有效利用。房地产项目开发资金用于投资，因此资金的使用也是一项投资计划。资金的使用应考虑到项目的未来方向，财务计划和适当的计划。第6章项目财务分析与评价6.1财务测算6.1.1销售收入①住宅销售收入本项目住宅总建筑面积为17524.95㎡，通过市场比较法确定本项目住宅价格，预估住宅平均售价为6500元/㎡。得出，本项目预估住宅收入为：17524.95㎡×6500元/㎡=11391.22万元②商铺销售收入本项目底层为商铺，总建筑面积为974.4㎡，通过市场比较法确定商铺价格为11000元/㎡，商铺按建筑面积销售，预计2020年12月售完，预估商铺销售收入为：974.4㎡×11000元/㎡=1071.84万元。③车位销售收入本项目机动车位共147个，通过与周边相似楼盘对比，确定车位价格为65000元/个，车位销售收入为：147×6.5万元=955.5万元。表6-1为本项目销售计划表；表6-1销售计划控制表序号年份2021年2022年7-9月10-12月1--3月4-6月7-9月10-12月1住宅1.1销售比例0.250.200.180.160.130.081.2户数32.0028.0025.0022.0018.0012.001.3面积4381.243505.003154.492803.992278.241402.001.4销售额（万元）2847.812278.252050.421822.591480.86911.302商铺2.1销售比例0.300.200.200.100.100.10续表6-12.2面积292.32194.88194.8897.4497.4497.442.3销售额（万元）321.55214.37214.37107.18107.18107.183车库3.1销售比例0.250.200.180.170.100.103.2个数37.0029.0026.0025.0015.0015.003.3销售额（万元）240.50188.50169.00162.5097.5097.50总计销售收入（万元）3409.862681.122433.792092.281685.541115.98本项目总销售额为：13418.56万元。6.1.2增值税及附加①增值税测算本项目增值税采用一般计税方法计算，房地产销项税税率9%，可抵扣当期土地价款。进项税率因房地产开发成本科目的不同而改变，详细计算表见表6-2。表6-2增值税测算表项目计算依据金额（万元）销项税计算全部价款和价外费用13418.56当期允许扣除的土地价款土地出让金3378销售额10944.21销项税房地产销售增值税率为9%1107.95进项税计算前期工程费中设计费进项税工程设计费等，6%7.11续表6-2建筑安装费用中进项税建安工程费，9%373.84基础建设中进项税基础建设费，9%73.07其他费用中进项税造价咨询等服务费，9%4.82进项税458.84增值税计算销项税-进项税794.01②附加税费城市维护税=增值税×7%=55.58万元教育费附加=增值税×3%=23.82万元地方教育费附加=增值税×2%=15.88万元下表为本项目销售税金及附加统计表，项目销售税金及附加为889.29万元表6-3销售税金及附加估算序号项目税额（万元）计算方法1增值税794.01销项税-进项税2城市建设维护税55.58增值税×7%3教育附加税23.82增值税×3%4地方教育附加15.88增值税×2%总计889.296.2盈利能力指标分析房地产盈利能力主要是房地产获取盈利的能力，根据不同的研究阶段、研究深度和项目类型，选择相应的评价指标。根据上述报表，选择以下五个评价指标进行计算分析。房地产行业年基准收益率为12%，由公式：（1+i）^4－1＝12%，得出季基准收益率为2.87%。（1）财务净现值（FNPV）净现值考虑了资金的时间价值,全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况,经济意义明确、直观。投资方案的净现值是指把计算期内各时点所发生的净现金流量都折现到建设初期的现值之和。根据附录全部投资现金流量表，使用公式FNPV=t=0nCI−CO计算得出：税前财务净现值FNPV1＝2315.61万元税后财务净现值FNPV2＝1645.84万元指标评价：税前和税后的财务净现值都＞0，表示本项目可以获得比准收益更高的收益，项目的盈利能力超过预期水平，方案可行。（2）财务内部收益率（IRR）与净现值一样，内部收益率指标考虑了资金的时间价值，用于对项目进行动态分析，并考查项目在整个寿命期内的全部情况。基于附录全部投资现金流量表，财务内部收益率使用公式:IRR=t=0nCI−COt1+i内插法得出：税前季度财务内部收益率IRR1＝7.8%税后季度财务内部收益率IRR2＝4.87%指标评价：税前税后季度内部收益率均大于季度基准内部收益率（ic=2.87%），说明方案可行。（3）动态回收期（T）该指标是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值，再推算投资回收期。基于附录8全部投资现金流量表，动态投资回收期利用公式：P't=（累计净现金流量现值出现正值的年数−1）+上一年累计净现值流量现值的绝对值/（出现正值年份净现金流量的现值）QUOTE（公式6-3）计算得出：税前动态投资回收期T1＝6.96税后动态投资回收期T2＝7.50指标评价：对于预售的房产，投资回收期与预付款方式及时间直接相关，人为因素较大，但最长不超过工程完工期。本项目工程完工期为第10期，故税前税后动态投资回收期均满足要求。（4）总投资利润率（ROI）总投资利润率又叫投资效果系数，是指房地产项目达到设计能力后，其每年的净收益与项目全部投资的比率REF_Ref19825\r[29]。基于附录10损益表，项目总投资利润率计算如下：本项目总投资收益率＝年平均利润额÷资产总额×100%（公式6-4）＝1648.15÷10057.12×100%＝16.39%指标评价：本项目总投资利润率16.39%>行业平均投资利润率，认为方案可行。（5）资本金净利润率（ROE）项目资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润与项目资本金的比率REF_Ref19910\r[15]。基于附录10损益表，项目资本金利润率计算如下：本项目资本金净利润率＝年平均净利润÷项目资本金×100%（公式6-6）＝1236.11÷4000×100%＝30.9%指标评价：本项目总投资利润率30.9%>行业平均资本金利润率，认为方案可行。6.3清偿能力指标分析（1）资产负债率（LOAR）基于附录资金筹措表，本项目资产负债率计算：资产负债率==4000÷10057.12×100%=39.77%本项目资产负债率＜1，具有一定的偿债能力。（2）利息备付率（ICR）基于附录借款还本付息计划表与与全部现金流量表，利息备付率计算：利息备付率=税前利润÷应付利息总费用（公式6-8）=（2472.22+538.62）÷538.62=3.6本项目利息备付率＞2，说明有足够的资金来偿还利息。（3）偿债备付率（DSCR）基于附录借款还本付息计划表与全部投资现金流量表，偿债备付率计算:偿债备付率=还本付息的资金÷应还本付息金额（公式6-9）=（10057.12+538.62-618.06）÷3538.62=2.82本项目偿债备付率为2.82＞1，表示可用于还本付息的资金保障程度较高。第7章项目不确定分析及风险分析关于整个房地产项目的不确定分析，通常要研究不熟悉的区域及其可能影响房地产趋势的风险因素。不确定性是对购房项目的经济理解中最重要的因素，并且会影响项目的决策或成功。在房地产项目中，报价是评估和分析实践中常用的方法。因此，对该主题的理解非常清楚。因此，与固定资产有关的这些指标也需要仔细检查，以提高项目和开发的逼真度。缺乏对购房计划的了解有助于购房者根据其风险投资项目的规模和特点确定可盈利的投资基金，并加强对投资机会的预防和威慑。7.1项目的不确定分析7.1.1盈亏平衡分析在对本项目进行盈亏平衡分析时，主要考虑项目的保本销售率。盈亏平衡点=总投资/(总销售收入一销售税金)×100%=500000/(699098.57-34954.93)×100%=75.28%该项目的盈亏平衡点为75.28%，说明项目销售率只要不低于该点，项目就能够保本。7.1.2盈亏敏感性分析在房地产项目计划中，不可持续的因素不影响收入，并且使用对项目经济利益的影响来计算对项目收入的影响程度。然后，根据结果，测试资产购买计划对经济结果的响应能力，并更改收入对每个影响因素的响应能力。因此，应该在调查期间选择最重要的组件。此过程是损益的统计分析。房地产计划的开发有两个主要组成部分：销售和投资，这是与房地产投资相关的两个最重要的要素。在原始预测模型的基础上，购买价格和制造成本被认为是两个不公平的因素。主要指标是投资的内部收益率，然后对单因素进行敏感性分析。表7.1敏感性分析表变动因素内部收益率变化一10.00%0.00%10.00%销售价格-2.64%10.53%24.28%建设投资25.18%10.53%-0.88%基准收益率10.00%10.00%10.00%投资增加10%同时价格下降10%－12.41%销售价