36-汉口西北盛世名门项目市场定位报告

36汉口西北盛世名门项目市场定位报告至尊地位、王者风范项目分析一、位置及地块分析项目位置 项目位于武汉市新华下路与西北湖路交汇处，毗邻西北湖畔，是以后武汉市金融、商贸的CBD核心地段。2、项目现状及建筑规划指标项目名称（暂定）中人大厦用地性质居住用地土地面积25亩建筑面积（M2）116725（住宅：106725、商业：10000）容积率≤7.5覆盖率待定绿化率待定机动车泊位数待定建筑高度100米 3、环境配套及交通状况道路交通：项目毗邻新华下路、建设大道，周边取水楼站（建设大道）、机场河站（青年路）、北湖站、建银大厦站（新华下路），近四十条大、中巴在邻近日夜通过，方便直达武昌火车站、天河机场、动物园、黄家大湾等，加上新华路汽车客运站可直截了当到达省内各地及部分邻省都市，交通系统发达，出行无新华下路往不利。新华下路西北湖路建设大道西北湖路建设大道生活配套：

综合商场：武汉新世界百货、世贸广场、武汉广场、中百连锁仓储超市。酒店：高雄大酒店、艳阳天酒店、亢龙太子酒轩、香格里拉大酒店、中亚大酒店、希木大酒店。新世界百货新世界百货 高雄大酒店高雄大酒店香格里拉大酒店香格里拉大酒店银行银行证券：中国信合大厦、建行大厦湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工商银行武汉市江汉区支行建设大道分理处、武汉市商业银行北湖支行、中国民生银行武汉市支行新华支行、兴业证券股份有限公司武汉建设大道证券营业部等教育文卫：教育：、台北路学校、北湖小学、万松园路小学、先锋中学、天门墩中学、武汉市六中、武汉市外语学校、武汉市艺术学校。文化：武汉市青青年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。医院：协和医院、台北医院、武汉市六医院、同济医院、台北路学校新华医院、武汉市妇幼保健医院、儿童医院。台北路学校广播电视中心社区服务中心杂技厅广播电视中心社区服务中心杂技厅口二、地块解析1、地块红线图项目的一、二期地块项目的一、二期地块项目一期地块项目一期地块西湖全景2、项目四至景观紧邻物业西湖全景项目东临新华下路。该朝向不仅景观较差，同时又受废气、噪音污染，而北侧为江汉文体中心及江汉区政府，该朝向视野比较开阔，无高层建筑遮挡。北湖全景北湖全景西靠北湖湖畔，该方向虽存在一定的朝向咨询题及世纪华庭的遮挡，但还可看到部分湖景，同时可通过增加本项目的小区园林绿化来提升物业的景观价值。喷泉公园全景喷泉公园全景南面与武汉市最高档的写字楼建设银行大厦仅一路之隔，不仅享有名厦的都市景观，而且还可近拥西湖湖畔，南北通透、景观优美、视野开阔。3、地块街区价值和内部地势、组团分析本地块位于新华下路与西北湖路交汇处，呈不规则形状，整体地势较为平缓。为了使项目的小区交通更为流畅，方便与外部交通保持紧密，又能表达项目的恢宏气概，因此本项目的次出入口处设在新华下路，主出入口可设在西北湖路，同时与世纪华庭出入口保持一定的距离，幸免相互间的干扰。为了幸免噪音、废气的污染，合理地安排建筑布局，项目可通过临街布商业裙楼，充分利用都市风景、小区景观以及自然湖景，尽量减少高压线对项目的阻碍。如高压线可外迁，本项目的档次形象优势将更加明显。本地块位于新华下路与西北湖路交汇处，呈不规则形状，整体地势较为平缓。为了使项目的小区交通更为流畅，方便与外部交通保持紧密，又能表达项目的恢宏气概，因此本项目的次出入口处设在新华下路，主出入口可设在西北湖路，同时与世纪华庭出入口保持一定的距离，幸免相互间的干扰。为了幸免噪音、废气的污染，合理地安排建筑布局，项目可通过临街布商业裙楼，充分利用都市风景、小区景观以及自然湖景，尽量减少高压线对项目的阻碍。如高压线可外迁，本项目的档次形象优势将更加明显。移动后的高压线移动后的高压线综述：综述：本项目地理位置优势明显，商业繁华度高、交通便利捷达、配套设施完善、教育设施齐全、环境景观极佳，展现高档次物业的所有气质，有着其它地点无法比拟的优势，是地位荣耀的象征，以后将是成功人士热捧的目标。第二篇专业公司、品牌战略开发商分析开发商简介武汉万全置业有限公司是二OO二年经武汉市人民政府批准改制重组的房地产企业，注册资金2200万元。公司主营房地产开发及商品房销售，兼营建筑材料、物业治理，现有职员30人，共有打算财务部、规划工程部、综合治理部、物业治理部、营销拓展部等五个部门，拥有中高级专业技术人才的职员占70%以上，是一支专业素养相当高的团队。开发商目标以中人大厦开发为中心，拟定三年内将公司打造成为个性突出、效益良好、拥有专门品牌价值的专业房地产公司，为武汉市建设作出更大奉献。可利用资源工程建设品牌优势第三篇把握机遇、优势竞争项目SWOT分析一、识不产品的竞争优势片区内同档次物业的推出其它片区高质素的物业从价格上对本项目的打压价格攀升受限片区内同档次物业的推出其它片区高质素的物业从价格上对本项目的打压价格攀升受限地块不规则地块不规则地块上空的高压线噪声污染开发商的知名度WTWTCBD的规划完成政府的旧城改造高端市场进展良好购房热度增加片区的认可度高CBD的规划完成政府的旧城改造高端市场进展良好购房热度增加片区的认可度高珠山路延长线的十字路口位置南昌大道是景德镇唯独的景观大道OS显要的地理位置显要的地理位置完善的生活配套便利的交通系统优美的景观资源项目的规模优势较大的进展空间SUPERIORITY优势：便利的交通系统项目位于汉口市中心CBD商圈核心地段，周边都市干线道路交通网密布，市政配套、生活资源完善，出行快捷，生活便利；高尚地段优势明显。优越的景观资源项目不仅拥有良好的都市景观，而且近拥西湖、北湖两大自然景观，同时还可共享喷泉公园，具有武汉市中心区无比优越的景观资源。项目的规模化优势项目占地面积虽仅有25亩，但总建筑面积将超过十万平方米，中心区有如此规模的住宅项目并不多见，项目的规模顺应了购买者的社区规模化的潮流。较大的进展潜力随着武汉中心区的形成，本项目位为汉口都市中轴线上，属于都市中心的中心，随着西北湖片区开发和需求快速上升势头，以后该物业将成为众多置业者热力追捧的热点。此外项目周边住宅物业均为武汉知名楼盘，整体上比较，从居家的氛围、人群的素养至消费水平均是其它区域无可比拟的。OPPORTUNITY机会：项目位处武汉以后中心区，片区内名厦云集，消费水平是武汉市最高，这些将为本项目带来更多的目标消费群；目前该片区已成为众多置业者的首选之地，其认可度是武汉市最高的，这些有利于本项目树立高档物业形象；政府加大旧城改造的力度，周边的景观环境将更加优美，国际化大都会都市形象的显现也提升了本项目的价值；近年来武汉市高端市场进展势头良好，本项目将趁此良机制造新高。W0RST劣势：高容积率、建筑密度较大，高质素产品建筑设计的创新难度较大；地块整体呈不规则形状，局限了项目的建筑布局，不利于项目的整体规划，一定程度上弱化了地块的最大化价值；项目上空有两条高压走廊，阻碍了项目的整体形象及档次；项目在前期需拆迁补偿的费用较大；都市中心噪音和废气粉尘污染，阻碍居家环境；从资金角度考虑的分期开发节奏，有可能对项目整体推广、快速消化的开发策略不利；THREATEN威逼：随着片区内众多物业的相继推出，会对本项目的销售造成一定的压力近年来武汉市高端市场的快速进展，同时相伴着一些质素较高的不墅的推出，本项目将面临被分流部分客户群的威逼。受中心区规划的限制，本项目在规划上将会受一定的限制阻碍二、综合评判与计策建议优势明显：要紧集中在项目地块区位、周边景观方面，是项目与生俱来的优势，通过对产品倾力打造，利用片区内项目的规模优势，充分挖掘项目更多的卖点，符合极品物业的高档次、高标准要求，最终形成CBD名牌物业；机会较好：本项目的市场环境、进展水平和消费劲有利于本项目走高档次、高品质的道路。外部硬件条件成熟，挖掘产品品质卖点，采纳出位营销手法，选择有利的市场时机，把握入市时机与营销节点的操纵，合理安排上市推盘周期和分时期营销推广力度，实现项目的最佳销售；劣势与威逼：要紧是项目地块不规整和上空的高压线对项目的整体规划带来一定的不良阻碍，同时政府出台相关政策对CBD改造的种种条件限制，带来诸多不确定因素造成的开发风险，以及片区其它竞争对手的显现和其它片区诸如不墅项目等价格相当的高档次物业对市场客户的分流与争夺；计策建议：尽早配合规划设计单位对项目的地块进行整体的概念设计，充分利用不规则土地的每一寸土地，合理安排建筑，使用特色园林表达项目的与众不同；地块上空的高压线应尽可能地与政府协商外迁；加大政府公关力度及注意相关政策信息，建立政企的互动桥梁，争取政策倾斜支持和最大宽松条件；加大资金筹措力度，建立多渠道融资桥梁，争取本地银行的支持和最大优待条件；实行全面的品质治理制度，建立严格的质量监控体系，绝对保证产品卖点的逐一兑现；把握时机，加快前期预备工作的进度，争取早日入市；利用市场炒作蓄势造势，强势出击；紧密注意竞争对手的产品定位及市场的进展动态，及时调整策略，实行差异化营销；第四篇彰显个性、唯我独尊项目定位一、定位背景及定位摸索1、定位背景市场分析市场分析竞争分析开发商目标可利用资源项目分析客户定位形象定位注解：市场分析与竞争楼盘分析部分在市场调研报告中详细阐述得出部分可借鉴的结论；项目分析、开发商目标、可利用的资源在本章中进行分析并得出物业进展路线；定位过程是综合以上五种因素摸索，需对项目的客户群进行定位，进而推出项目的市场形象定位。2、定位摸索??品位偏好风格偏好家庭工作社会阶层客户定位区域市场品位偏好风格偏好家庭工作社会阶层客户定位区域市场随着住宅进展不断对市场深入的细分，来查找目标客户群体随着住宅进展不断对市场深入的细分，来查找目标客户群体?形象定位进展?形象定位进展主题物业风格物业大中小户物业区域住宅物业中低高档物业主题物业风格物业大中小户物业随着市场的不断细分，建筑的物业逐步进展成为适合更加细分的特定客户人群，历史通过了区域特定时期、档次特定时期、风格特定时期，那么下一步将会如何进展呢？专家推测以后的住宅产品除满足居住条件之外，更进一步满足的将是客户人群某种爱好嗜好，这群人也许对自家小院情有独钟，也许专门喜爱品茶谈天交朋结友，也许彰显自身的身份地位，也许喜爱和宠物相依为伴，也许只是喜爱庭院种一株充满生命活力的绿色植物……————我们发觉事实上细节才是最能打动人的地点，是以后项目定位的点睛之笔二、项目定位（一）功能定位从地块价值研判及本地市场现状，做亦商亦住的物业才是本项目最佳的功能定位，缘故如下：空白性：目前外地大量投资客涌入武汉市是市场的基础，而且作为有形象地标性商住两用物业属于本地市场空白。混合体：为规避风险，扩大购买群体，打造商住两用二合一高档物业可实现产品最优化及利润最大化。依照多年对高档项目的操作体会以及项目的定位，以下为高档物业功能定位的阻碍因素及对应的比重：档次（30%）>利润（25%）>风险（18%）>成本（14%）>环境（8%）>停车位（5%）阻碍因素及分数纯住宅商住两用二合一商、住、办三合一档次30282720利润25151820风险1810158成本1412117环境8653停车位544．52．5合计1007580．560．5综合以上对比分析，不难看出商住两用（二合一）组合为最优方案，而商、住、办（三合一）为最不可取方案，同时从开发商的开发目标利润动身，商住两用为本项目最适合方案，尽管在档次上与纯住宅（高档住宅）比较会受一定的阻碍，但只要合理地安排商业面积与住宅面积的配比，以及商业部分的规模与档次，也可保证项目的整体档次与形象。因此，本项目的功能定位为商住两用二合一同时，由于考虑到本项目将进展成为高档住宅，对商业面积应合理地操纵，不宜过大。因此，本项目的商业面积应以不超过总建筑面积的百分之十为宜。即总建筑面积约116725平方米，其中商业面积为1万平方米，住宅面积为106725万平方米。（二）客户定位目标客户：通过前期的市场调查报告分析及本项目分析可知，本项目的目标客户应该是本地实力阶层、财宝阶层，在武汉工作5年以上，有一定的事业基础的高收入阶层；同时是有一定的社会地位，家庭人口在三口和四口以上的家庭为主。他们期望能拥有轻松自由的生活空间，但又与繁华地区紧密联系；他们情愿白天尽情享受都市的喧嚣和繁华，晚上回到属于自己的舒服、优美、自由的环境空间和家人共同分享生活的温馨与欢乐；他们还能够在自已的朋友与亲戚面前彰显自身的地位。他们可能是公司的金领阶层，可能是自由生意人，也可能是外资公司在武汉的高级治理人员……项目的目标客户群定位金融、证券、外资企业等中高层治理人员IT行业都市精英律师、大夫、教师等高收入人士私营个体企业主少数具有灰色收入的公务人员本项目的目标客户具备以下特点年龄：30-50岁之间的中青年家庭结构：要紧部分为三口之家以上知识结构：多数受过高等教育家庭收入：一样为10万元以上的中高收入家庭客户来源：要紧集中在江汉区、江岸区、桥口区偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群外资、合资和外企业长期驻武汉市高层治理者员，外方雇员；公务员、事业单位（如大夫）、都市新贵武汉市实力私营、个体经商者金融、电信、律师、会计、证券等高收入行业人士【目标客户购买心理】：注重物业的地段及自身品质，作为都市财知一族，现代人的置业观念对居家的便利度及周边环境要求专门高。注重物业功能及配套设置，除了庭院环境及休闲设施外，更关怀智能化、节能环保措施、配套设施等配置。注重物业的形象定位及创新理念，物业本身的文化品位，能够表达业主中上流社会的身份特点，满足业主精神上的需求。注重商圈环境与地段区位的以后进展前景，注重物业品牌。注重进展商形象，进展商的实力是购房者对购房承诺可信度作出高低判定的一个重要依据，同时也是对物业品牌形象预期的一个差不多准则。注重物业升值能力，关于购买期房的置业者来讲，进展商在预售期间的发售价格有否为业主留有一定的升值空间。注重居住身份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自豪感。自我实现需要社会地位得到承认受尊重的需要感受自身得到尊重社会交往需要生活/出行便安全需要居住有安全保证差不多生活需要有房可住（三）形象定位1、形象定位的要素向顾客展现一种美好的生活前景和健康的生活观念能够让客户可获得实际利益；使客户的个人一辈子活品位得到提升。2、形象定位我们的物业是——CBD名宅——揽自然美景与都市风光为一体的尊崇人居——万全置业·个性之作，掀开CBD尊贵人居新篇章带给我们的感受：商务中心商务中心自然景观与都市风光互动互融自然景观与都市风光互动互融名宅：身份地位显要，是财名宅：身份地位显要，是财知人士、富贵一族的聚居地定位诠释：充分表达项目中心区地位优势，西湖、北湖、喷泉公园三大自然景观与中心区的繁华完美结合；彰显项目的档次与个性；符合目标客户群期望追求的便利、繁华、舒服、尊贵、高雅的名门社区。（四）项目推广名称1、项目命名能够朗朗上口（至少不能拗口）充分表达项目的档次与气质给人以联想的空间2、命名及释义她的名字叫——盛世名门(famoushouse)————充分表达项目和业主的高贵身份及显要地位盛世：大唐盛世是中国历史最鼎盛时期，也代表着人一辈子的巅峰时刻，是不可超越的。名门：突出项目地位的显要，彰显业主身份的尊贵，是都市商贾巨头的最佳选择。或者我们就叫她——王府世家除此之外她能够叫——国际金座她还能够叫——假日星殿舒服的家是每个人都流连的，悠闲的生活是每个人都向往的。该推广名从客户的感受动身，并从侧面反映出项目所具备的高贵品质和给业主提供的多种休闲娱乐设施及多方位的优质服务。备选名：尊皇天下金玉豪园景秀名庭水岸新都（五）物业类型定位选择类型方案结合本项目的规划技术指标和地块的实际情形，项目有两种开发方案可供选择，分不是：全部高层、小高层+高层。选择要紧依据成本因素休闲绿化空间景观利用市场同意程度营销推广因素3、方案选择在前面的市场调研报告中，目标客户群虽已同意该区域的高尚“高层住宅”概念，认同“高层住宅”能够更加充分利用景观资源，但假如“全部高层”，区内各户的景观面会受到一定的阻碍，而且市场同意难度则进一步增大，开发风险性增高，因此建议不选择此方案；“小高层+高层”（六）户型及面积定位依照前期市场分析，三房、四房仍是中心区需求的主体，因此我们的项目估量80%——90%的户型为三和四房；由于两房在该片区市场需求量较小，另一方面为了提高项目的整体品质，因此在该项目中不考虑两房；关于一些多人口家庭且经济实力更浓厚的客户来讲，能够适当增加五房，但所占比例不超过20%；部分户型考虑复式；三房和四房以面积在120—180M2户型的为主；五房不超过220M2。户型面积比例如下表：户型面积（M2）所占比例3*2120-14035%3+1*2130-15025%4*2140-16015%4+1*2150-18015%5*2190-22010%（七）价格定位确定最后的价格考虑阻碍定价的因素分析竞争者的产品和价格估量成本和需求选择定价目标确定最后的价格考虑阻碍定价的因素分析竞争者的产品和价格估量成本和需求选择定价目标1、制定本项目价格需考虑的重要因素 整体的经济环境市场的供需状况物业的地理位置物业的整体定位物业的质素、包装宣传推广成效建筑工程进度项目的开发建筑成本和宣传推广成本进展商的期望销售率和期望利润楼盘权重本项目世纪华庭元辰国际福星都市花园万豪花园XABCD100%40%15%15%30%按揭均价（元）权重4300350034004100位置13111198.510交通1188777周边环境866．5555.5商服配套1066676.5公共教育设施67规模11865107．5景观119．510878．5户型结构1511118．58.510内部规划设施151311.5111312工程进度6.56.5进展知名度533333合计100QXQAQBQCQD10088.58675.581．583.5A世纪华庭IA：40%PA：4425B元辰国际IB：15%PB：4103C福星都市花园IC：15%PC：3692D万豪花园ID：30%PD：4346X本项目100%通过对当前市场比较可知，本项目住宅部分的均价为通过对当前市场比较可知，本项目住宅部分的均价为注明：P=(QX/Qi)×Pi Mi=Pi×IIP—修正后楼盘的价格PI—楼盘按揭价格第五篇把握商机、价值无限商业部分定位一、业态定位（一）常规业态定位1、综合性百货商场。其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，要紧包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采纳专柜经营的方式。

2、主题性商场。如珠宝世界、家居广场、家电广场等，其特点是经营品种限于一定的主题。

3、超市。其特点是采纳开放式货架经营的方式，经营品种要紧是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。

A、大型超市。其特点是单店规模较大、品种齐全，以经营国产及合资产品为主，以当地居民为要紧服务对象，满足顾客日常生活一站式购物的需要，如沃尔玛等。

B、便民式超市。其特点是单店规模较小、分店较多，要紧经营食品和日常生活必需品。

C、百货与超市相结合的业态。其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。

D、连锁专卖（专业）店。要紧是服装、医药、咖啡店等。

E、个体经营的独立街铺。（二）专门规业态定位：金融保险专门规业态定位是进展商通过各种途径或渠道直截了当引入一至两家大型的外资金融保险机构，使用全部的商业裙楼面积，而不是通过对市场的公布招商来实现裙楼的商业价值。1、银行：因项目周边要紧以国外知名的银行机构为主，外资银行在武汉市尚未正式进驻，本项目可通过引入一些有实力的外资银行如东亚银行、汇丰银行、花旗银行等来表达项目的档次及价值。

2、保险：国内外的保险公司如美国友邦保险。从以上分析能够看出，目前武汉尚缺乏类似香港太古城、广州天河城、深圳中信广场这种真正意义上的大型SHOPPINGMALL，同时外资银行在武汉市依旧个空白。随着武汉都市建设的大力推进及都市经济的迅速进展，相信在不久的今后便会显现大型百货商场、大型超市的旗舰店，或大型外资金融保险机构的相继进驻。因此，本项目的业态定位为集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大规模商业服务场所或大型外资金融保险机构的办公场所。鉴于专门规商业运作要紧是取决于进展商的自身行为，在那个地点不作更多的阐述，以下要紧是按常规商场运作模式对本项目的商业裙楼进行探讨。二、商业功能定位项目的经营主题应紧扣家庭式购物消费，通过主力店、精品店、特色店的设置和谐商业功能的组合，突出项目的购物、休闲、娱乐为一体的新型消费模式，同时应与本项目消费者的地位形象相匹配，制造良好的适宜中高层次消费群的购物环境，让更多的消费者了解本项目拥有更文雅的购物环境和高品质的商品。功能内容www.以后食城.com风情食园、饮食店中店、特色食品店www.以后娱乐.com迷你电影、游戏天地、娱乐无极限www.以后潮流.com流行榜样、以后时尚www.以后商务.com在线数码中心www.以后品味.com品牌名店街www.以后街坊.com超市、百货、连锁店www.以后文化.com文化书城www.以后食城.com风情食园：地点风情食园如潮汕菜、湘菜、东北菜、川菜等饮食店中店：咖啡厅、果汁店、甜品店、茶座、小酒吧特色食品店：全国各地名特产www.以后娱乐.com娱乐无极限：儿童游戏场、大型游戏场、小型迷你影院奥林匹克运动场：健身房、司诺克、保龄球馆等www.以后潮流.com流行时尚：流行服饰、时尚饰品、化妆品、皮鞋、眼镜、音像等www.以后商务.com数码天地：手机、电脑、数码相机等www.以后品味.com品牌名店街：服装、皮具、珠宝首饰、钟表等www.以后街坊.com超市：沃尔玛、家乐福、新一佳、香港百佳、7-11便利店等百货：武商、中心、王府井、西武等连锁店：尚典、名典、一致、万泽、中联等www.以后文化.com文化书店：大型书店、各类专业书店等www.以后服务com冲洗店、干洗店、商务中心、通信公司、外资银行、邮局、旅行社等三、经营特色定位（1）一个商场要在经营上取得成功，并非一定要走特色化经营路线。大众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，而要视乎商场所处的经营环境来定。假如商场所处的商圈内拥有足够数量的稳固消费群，而且周边没有过于强大的竞争对手，那么，采纳大众化的经营定位，往往能够取得较为稳固的收益，经营风险相对小专门多。只是，纵观目前西北湖片区商业市场，如此的区域性商业空白点已不多见，绝大部分的区域已是商家林立，竞争猛烈，但除了新世界百货外，其它大部分商业普遍存在着产品价格低、购物环境差、治理纷乱等现象。因此，本项目应在购物档次、购物环境上改变以往的消费适应，走大众化和特色化相结合的道路。（2）商场特色化定位能够表达在许多方面，但有三个方面往往是最要紧的，一是商品特色，能够表达在品类选择、档次高低等方面；二是服务特色；三是购物环境。四、经营模式定位

目前各商场所采纳的经营方式要紧有以下几种：

（1）自营：

1）购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。

2）保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。

3）纯分成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共担风险。

（2）招租：商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜由实际用家负责经营，猎取经营收益，承当经营风险。

此外，还可托付治理公司进行经营治理。商业经营治理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同，如下表：经营方式适用情形自营企业具有商场经营治理能力自营为主，招租为辅企业具有商场经营治理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充。自营为辅，招租为主企业缺乏商场经营治理能力或营运资金不足。全部招租企业无商场经营治理能力。托付治理公司经营治理企业无商场经营治理能力。本项目商业部分的经营模式要紧依据项目具体情形而定，差不多原则是力求为开发商制造最大经济效益与社会效益，同时为了保持统一的项目治理，建议采纳不完全出售的经营模式，尽量幸免显现分解成“豆腐块”的方式出售，这种方式可导致商场缺乏规模效应和应有的档次，在经营上容易产生纷乱，在销售上也不易对项目实施整体操纵。因此，本司建议从爱护商场统一形象和项目的档次动身，部分出售，按照产权与经营治理权适当分离的经营模式，聘请知名的治理公司对其进行统一治理、统一经营。五、经营规模定位

一样来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范畴就越大，但商场单店的规模也并非越大越好，而是要受到以下因素的制约：

（1）顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约。一样情形下，顾客在商场购物的时刻可不能超过3小时，超过那个时刻就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一样是30-40米/分钟，扫瞄购物的步行距离一样不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大承担能力在2.5万平方米左右。假如单店面积超过这一规模，则超出部分的营业面积，在通常情形下需要考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。

（2）商圈购买力对单店规模的制约。简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。一方面，商场的购买力取决于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费适应有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范畴等方面的差异程度有关；另一方面，商场单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。

（3）产品品种对商场规模的制约。目前我国现有的商品品种约70万种，实际上一个商场所能经营的品种往往只占专门小的比例，即使是一些超大规模的商场，其经营的品种也不超过十几万种，而关于走特色化经营路线的商场，可供选择的商品种类就更少。假如商场规模过大，势必造成品种重复经营，降低商场单位面积销售额，从而阻碍整体经营效益。依照本项目每层面积约为2000-2500平方米，整体规模符合消费者的消费心理，同时拓大经营范畴，引入丰富的产品品种，如此会更加刺激消费者的消费欲望。六、目标客户分析依照当地房地产商铺市场现状及我司市场调研结果及考虑项目相关诸因素的阻碍，中人大厦项目的商业部分目标客户群定位为：投资客户私营企业中高级政府官员有灰色收入人员金融、保险界高级经理经营商户传统商户专业店连锁店品牌形象店心理行为特点分析投资客户方面私营企业此类客户能够较容易地同意新观念、新事物。由于常年的积存，有较强的经济实力，能容易同意新的投资方式和投资理念。另外这部分客户大多数没有较高的文化背景，因此更加追求文化氛围的塑造，该部分客户还表达出适度的前卫性。这部分客户具有较强的投资眼光，善于观看把握机会，对待事物观望性较强，亦会跟风，在大形势下会与其他大部人做出同样的行为。同时作为生意人士，该类客户大多倾向于邻街带铺的单位。中高级政府官员该类目标客户身处领导层，具有一定的经济实力，有一分为二地看待事物的适应，在行动上注重身份的表达。作为决策层或治理层人员，这部分客户心理也专门成熟，摸索咨询题讲究全面统筹性，经济收入较高且来源稳固，无后顾之忧，因此在消费行为上会通过独有的摸索，一旦认为具有可行性将一蹴而就，明显带有果断性、自信性、自主性。另外，作为政府官员，他们对私密性要求较高。3）有灰色收入人员此类客户具有较为盲目的跟风性，追求投资的最大利润率，对价格敏锐度不强，较容易同意新的投资理念，由于商铺的保值性强，故其成为此类人员的首选投资项目。金融、保险界高级治理者此类客户由于本身职业的专门性，故其消费行为上表达出拘谨性、有用性、敏锐性等特点。强烈追求利润的最大化，对商铺总价也较为敏锐，一旦超出承担范畴则赶忙退却，持观望态度，其行为专门慎重。把投资看作一种战略来看待，因此在投资前期同样慎重，同时亦表达出果断性，在机会面前果断决策，行动迅速。经营客户方面1、传统商户此类客户要紧经营五金、日常生活用品、食品等，由于其经营产品利润相对较少，故其在选择经营商铺上总价是其考虑的首要因素，一样可不能选择价格相对较高的临街商铺。经营的面积为中小户型，一样在20到60平方米之间。2、专业店此类客户要紧经营家电、灯饰、家具等，由于其经营物资种类的特点，故其要求的店面面积较大，一样在100平方米以上。这类商家较倾向于经营集中化，因为单独经营较难形成市场的集合效应。对商铺地段要求不高，3、连锁店此类客户要紧为餐饮类。一样会选择在人流量大的临街的黄金地段，经营的面积均为大户型，一样要求200平方米以上。此类店铺对带旺周围的商圈起到功不可没的地位。因此也成为大型商城竞相引入的对象之一。4、品牌形象店此类客户要紧为经营服装类。作为展现自己品牌的需要，在商铺选择上，地段和人流量是其重点考虑方向。临街的黄金商铺亦是众多品牌争相抢租的对象。一样此类商业的租金是最贵的，要求的面积为中等户型，一样在80到100平方米。七、形象定位集旅行、购物、休闲、娱乐为一体的CBD高档次ShoppingMall集旅行、购物、休闲、娱乐为一体的CBD高档次ShoppingMall八、项目招商依照项目自身所处区域及消费群体的档次，宜定位为中高档大型商场，对以下招商对象的商户组合提出建议：专业店：国内外中高档品牌专业店超市：国内外品牌连锁超市（如沃尔玛、家乐福）百货：国内大型知名百货零售业（如武商、王府井百货等）饮食：国内中高档餐饮连锁商户（如名典、上岛）娱乐：国内中高档娱乐连锁商户八、商业部分均价确定由于本项目的商业部分距主干道较近，有利进展一定的商业面积，结合目前武汉市商业物业及片区内商业物业市场分析，我司认为本项目保守的销售均价为10000元/平方米。综述：通过引入以上商户，有效提高项目档次与商业氛围，并以其品牌效应带动整个招商进程，吸引更多处于观望时期的中高档次及稍低档次的商户入驻，并同时营造出一种入驻商户多、所剩面积有限的抢租成效。第六篇精雕细凿、铸就辉煌物业进展建议一、项目概述本地块位于新华下路与西北湖路交汇处，西、南面紧临北湖与西湖，北面为江汉文体中心，东靠新华下路。——都市中心绝版地块，朝向俱佳，闹中有静，静中带旺。——坐拥CBD的繁华与便利。——拥有最好的西北湖、喷泉公园景观资源。——健康生活图景全览，漂亮尊贵人一辈子尽现。二、设计理念差异化的产品。中人大厦从空间形式、规划方略、建筑立面、园林主题上都决定了是一个力避同质化，追求个性化、专门性的产品，形成自己的专门风格从而占据武汉市场的高档住宅市场，让同行和客户为之侧目，为之震动。在使用功能上给予客户极大的满足和引导，实现地块价值的最大化，即景观资源的最大化，户户可观赏湖景、街景，整体表现均好。三、规划设计建议依据和原则尊重居者生活适应，照管住户日常需要，满足住户居住要求。窗外景致流淌，湖景、园林景观、庭院景观辉映成趣。在花园、架空层等公共半公共空间内大量设置可驻留场所，满足邻里交往需求，营造更多情感空间。利用闲逛道贯穿社区，让住户感受通畅随意。尊重居者隐私，尽量幸免户与户对视情形显现。通透是视觉的连贯和空间的连续，社区内与社区外风景交流得当，视野尽量开阔。总体规划设计建议本项目整体上应围绕主题“自然、家园、CBD”规划，充分利用外部景观资源的专门优势，在布局上采纳主景突出式设计手法，利用CBD与西北湖的独立空间，形成一系列各具特色的景观单元，使自然景观和人文景观和谐融合。建筑布局建议本项目由于受高压线的阻碍，不仅阻碍了项目的档次及形象，而且使地块失去了完整性，项目本身的布局自由度也受到了一定的限制，因此，本项目应争取外迁高压线。项目的占地面积约25亩，容积率为6.5-7.5，建筑面积约为12万平方米，为了满足以上的规划经济指标，同时在考虑高压线存在的前提下，应充分利用景观资源，力求总体朝向为南北最佳朝向。项目由3幢高层（A、B、D）及1幢（C）小高层组成，具体建筑布局如下图所示：北湖北湖DDCBB裙楼西湖西湖喷泉公园喷泉公园详解：1、项目A幢可观赏到西湖全景、北湖与喷泉公园的部分景观、小区园林全景；2、项目B幢可观都市繁华景观、喷泉公园大部分景观以及小区园林全景；3、项目C幢可观西湖全景、北湖大部分景观以及小区园林全景；4、项目D幢可观都市繁华景观、江汉文体中心、小区园林部分景观；5、项目A、C幢正面远离了高压走廊，而B、D幢虽离高压走廊较近，但均为侧面，阻碍不大。6、商业裙楼顶部设置空中花园，增加小区绿化率以及项目外观的美观度。7、项目C、D两幢底部设置两层架空，C幢架空层可增加小区绿化率，D幢架空层可设置泛会所。建筑风格及外立面建议项目的整体风格应与CBD相和谐，外立面可结合湖景以及都市景观，造形上追求大气高贵、俊朗飘逸，颜色应表达简洁健康，彰显作为高档高尚住宅领跑者的气质。1、风格建议：现代典雅风格。线条明朗、简洁。造型俊雅、色彩统一。2、外立面建议：利用挑檐、挑梁、屋顶等增加外立面的动感造型，形成专门的都市景观。空调位建议：利用造形遮挡空调主机，确保项目外立面洁净整洁。阳台建议：阳台与外立面的整体应保持和谐。窗建议：塑钢窗，窗户玻璃可选用灰玻或绿玻。外墙建材建议：可选用进口高档涂料。外墙颜色：主体颜色应以象牙白、浅黄色、橙色等暖色调为主。入口设置及交通组织建议DDCBB裙楼次出入口主出入口详解：项目的主次出入口分设在新华下路及西北湖路，主出入口可彰显项目档次并形成良好的视觉冲击力；主出入口为人行出入口，次出入口为车行出入口；项目车位均为地下车位，分设在A、B、D幢；项目整体上专门好地保证了人车分流，又可使车辆与外界交通更加便利。户型设计建议总原则：功能分区，清晰合理宜：动静分离、洁污分离，室内“交通”便利；起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧房是静区，位置应比较深入，以保证居住的私密性；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；卫生间属污区，厨房、餐厅属于洁区，应适当分离；室内交通线便利。忌：功能分区不合理；交通线太多；对着起居室的卫生间无前室；卧房门朝客厅放开；各空间面积比例不当。各功能空间区分原则：尺度合理、便于使用起居厅宜：1．宽敞、明亮、通风，有较好的视野，采光口和地面比例不应小于1／7；朝向以南北朝向为最佳；2．由于起居厅兼交通厅，因此在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳固空间；3．厅内宜做成长方形，其开间宽度不应小于4米，但进深与开间比例不宜过大；4．若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，即玄关，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要忌：1．起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳固的空间；2．起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；3．起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；4．起居厅的形状不行或尺度不合理。卧房宜：1．主卧房最好朝南,宽度不宜小于3.6米,面积大于20平方米；2．三房户型，其主卧设专卫及进入式衣柜；忌：卧房的宽度小于3米或面积过小。餐厅宜：餐厅与起居厅之间宜相对独立；独立设计成明餐厅。忌：1．餐厅面积过大或过小；2．正对卫生间、远离厨房；厨房宜：1.与餐厅紧密联系，直截了当增加专用排烟道;净宽度不应小于2米;2.厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；宜带一服务阳台；灶台的预留位置便于安装抽油烟机。忌：宽度不够，阻碍操作。卫生间宜：1．卫生间净宽度不得小于1．6米；2．对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内；3．卫生间的大小与整幢户型的面积标准相一致。忌：空间过于狭窄，阻碍洗浴功能。阳台宜：为了保证起居厅有良好的视野、采光、安全，阳台栏杆高1．2米，或将封阳台的围护结构做成全透亮或部分透亮。起居厅可做成落地窗，外加透空栏杆。忌：实体栏板太高，阻碍采光及观景，或实体栏板太低，阻碍居家安全。此外，为了更好地利用都市景观与西北湖景，本项目可在一些细节上进行处理主人房转角大凸窗，每天最先与晨光拥抱，让健康永相随。格调客厅附弧形观景大阳台，西北湖的自然美景与CBD的都市繁华尽收眼底。各次卧均设观景凸窗，拓宽视野，增加采光面，享尽三代同堂之乐。入户处特设前庭或270度观景露台，满足自由身心需求，实现高贵地位。主卧独立分区，宁静私密。空间开阔，间隔方正，功能完备。环境景观设计建议园林设计原则：表达人与自然、都市的融合，与自然、与都市互动互融。结合本项目目标客户的心态特点及生活适应，建议利用西面、南面向湖、都市景观、北面望江汉文体中心全无遮挡地理优势，制造出一个独具魅力，轻松浪漫，同时又能满足人们回来自然、展现自我的都市地位的心理需求的居住环境。但由于本项目的规模一样，地块不专门规则，所供打造的园林空间自由度不大。因此，本项目的环境设计要紧表达在中心庭院置景、住户大堂入口、电梯间、架空层花园泛会因此及空中会所，建议以现代时尚休闲健康生活为主题，营造文雅、浪漫的居家生活氛围，处处充满健康生活品味，同时倡导一种全新的以国际人居文明为标准的生活方式与居住模式。可借鉴中外半围合式的造园风格，外动内静，静中有动。中心大花园应设柱廊、亭榭水体、小型公共广场及小品建筑，小品建筑可设牌坊如儿童戏耍、休息长廊等，为住户提供幽雅、静谥的休闲环境，表达人气鼎盛，其乐融融的居住气氛，培养居家的归宿感。配套与装修设计建议入口大堂及电梯厅：五星级酒店标准、豪华装修；住户楼层电梯间：豪华装修；电梯：国内外名牌；地下车库：通风、照明、消防