资产评估学 课件 第4、5章 房地产评估、无形资产评估

第四章房地产评估房地产评估房地产及其价格内涵房地产评估方法什么是房地产建筑物价格的构成影响房地产价格的因素地价的构成地租的形成地价的形成房地产特征房地产价格类型成本法收益法市场法假设开发法一、房地产及其价格内涵1.什么是房地产？房地产房地产建筑物建筑附着物附属构筑物附属花草树承载房及附属物的土地土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、房地产抵押权、房屋所有权、房地产租赁权、建筑物区分所有权生地熟地毛地在建工程现房居住商业休闲公共工业一、房地产及其价格内涵2.房地产特征房地产特征不可移动性房地构成二元性投资消费双重性供给有限性高价值性差异性耐

用性一、房地产及其价格内涵3.地价的形成PSP=A/r地价是地租是资本化DQP一、房地产及其价格内涵4.地租的形成一、房地产及其价格内涵5.地价的构成原始价值私人投资改良价值公共投资改良价值未来价值一、房地产及其价格内涵5.地价的构成一、房地产及其价格内涵6.建筑物价格的构成建筑安装工程费合理利润前期费用其他费用资金成本税金6.建筑物价格的构成

某综合用房的工程造价费用（建安费）构成某安置房的工程造价费用（建安费）构成一、房地产及其价格内涵一、房地产及其价格内涵7.影响房地产价格的因素个别因素：房地产本身的状况区域因素：不同区域的基础设施及公共服务设施的完备度一般因素：经济发展水平、人口规模和素质、城市化水平、税负、金融政策、房地产制度及政策等一、房地产及其价格内涵8.房地产价格的类型房地产价格类型土地使用权价格楼面地价基准地价商品房价格经济适用房价格……二、房地产评估方法1.成本法MV=LV+BV=LV+(RC-D)（1）建筑物重置成本RC的估算建筑物重置成本RC重置核算法单位比较法价格指数调整法二、房地产评估方法1.成本法

某400㎡独户式住宅重置成本的单位比较法评估可比较单位重置成本1800元/建筑平方米评估对象建筑物的规模及形状修正系数1.05基本总成本400平方米×1.05×1800元/平方米=75.6万元加其它修正项目(空调、厨房设备)1.2万元加车库及院落开发成本2万元建筑物重置成本78.8万元土地续期二、房地产评估方法1.成本法（2）贬值（D）的评估贬值额=（RC-残值）×（建筑物已使用年限÷总经济使用年限）建筑物已使用年限建筑物剩余经济年限土地已使用年限土地剩余使用年限二、房地产评估方法1.成本法（3）地价（LV）的评估用市场比较法、收益法、类似房地产交易价格的建筑成本扣除法求得。基准地价修正法成本逼近法：地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益

二、房地产评估方法2.收益法收益法在房地产评估中较常用的公式有：P=a[1-1/(1+r)n]/r其中，a为每年不变的净收益，r为折现率，n为预期收益年限。P=a[1-1/(1+r)n]/r+Pn/(1+r)n

其中，Pn

为预期持有房屋到第n年末时的房屋转售净值，或者说是预期在持有期末的房屋转售净收益。二、房地产评估方法2.收益法（1）净收益估算净收益=潜在毛租金收入+其他收入-空置和租金坏账损失-运营费用=有效毛收入-运营费用=有效毛收入-（维修费+管理费+保险费+税金）评估市场价值时采用客观净收益

二、房地产评估方法2.收益法（2）折现率本质上是期望投资报酬率无风险报酬率加风险报酬率市场比较法P=a[1-1/(1+r)n]/r土地续期二、房地产评估方法2.收益法折现率不同于资本化率（3）收益期限收益期限具体根据评估对象在价值时点的剩余经济寿命来确定。建筑物已使用年限建筑物剩余经济年限土地已使用年限土地剩余使用年限建筑物剩余经济年限土地剩余使用年限价值时点二、房地产评估方法3.市场法市场法往往适用于房地产市场发育程度较好、有较多交易实例发生的地区或房地产类型。市场比较法除了可直接用于评估房地产价格外，还可用于其它评估方法中有关参数的求取。（1）收集和选取可比交易实例与评估对象在用途、建筑结构、所处的市场区域范围应相同；成交日期与价值时点不超过一年；成交价格正常或可以修正为正常价格。二、房地产评估方法3.市场法（2）建立可比基础（3）进行多方面差异因素修正差异因素修正主要是从交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等四方面进行。在时间修正方面习惯于把交易案例的交易时间当做标准时间，因而把时间修正系数写作（）/100。市场公认的同类房地产定基价格指数时，时间修正系数就是（

）/（

）。二、房地产评估方法3.市场法交易情况修正方面，把评估对象的交易情况作为标准，因而把交易情况修正系数写作100/（

）。非正常交易情况概括起来有：1）有利害关系人之间的交易。2）急于出售或者急于购买的交易。3）交易双方或者一方有特别动机或特别偏好的交易。4）相邻房地产的合并交易。5）特殊方式的交易。6）交易税费非正常负担的交易。譬如有买卖双方在合同中约定，卖方应负担的税率为8%的税负全部由买方负担。交易价格相对正常价格就偏低8%，税负非正常负担导致的交易情况修正系数为100/92。二、房地产评估方法3.市场法区域因素和个别因素修正方面，也往往把评估对象的区域因素及个别因素状况作为标准，因而这两方面的因素修正系数也写作100/（

）。这两方面因素里面又细分为多个子因素，有些子因素修正是交易实例和评估对象的直接比较，通常修正系数为100/（

）；而有些子因素评价有统一客观的评价标准，因而是两者之间在某个子因素方面的间接比较，修正系数就是（

）/（

）。二、房地产评估方法3.市场法评估对象优于可比实例10%，则确定修正系数为110/100，可比实例优于评估对象10%，则确定修正系数为100/110。进行因素修正时，各单项因素修正幅度一般不宜超过20%。（4）确定市场法评估结果每一实例修正结果的综合修正幅度不宜超过30%。修正后得到的最高价与最低价之比不宜大于1.2。将修正后的结果进行算数平均或加权平均，得到市场法评估结果。二、房地产评估方法4.假设开发法基本理论依据是古典经济学的地租剩余理论。基本公式为：待估房地产的价值=待估房地产预期开发完成后的价值-续建开发成本及管理费用-续建投资利息及利润-开发完成后项目的销售税、费-购买待估房地产的税费运用假设开发法应把握评估对象在开发投资前后的状态，以及开发后房地产的经营方式。1）调查基本情况基础上分析最佳开发利用方式；2）估计开发周期；3）预测开发完成后房地产价值；4）估算开发成本、利息利润、税费等等各项投资成本。二、房地产评估方法4.假设开发法在完成公式中的各项参数估算后，进行具体的计算。具体计算时，也可以考虑运用折现方法，将预期开发完成后的房地产价值、开发成本及管理费、销售有关的税及费用等参数估算结果，折现到价值时点或者说评估基准日的价值，而投资利息及开发投资利润不再进行单独估算和扣减。静态法和动态法，二者在本质上都考虑了货币时间价值，无非是对货币时间价值的考虑方式不同，一个是通过利息利润估算考虑货币时间价值，一个是用折现率来考虑货币时间价值。无形资产评估《资产评估》第五章无形资产评估概述无形资产评估的收益法无形资产评估的成本法专利权和非专利技术的评估商标权的评估商誉的评估本章内容第一节无形资产评估概述一、无形资产的定义无形资产，是指特定主体拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用并且能带来经济利益的资源。（《资产评估执业准则——无形资产》）具体包括专利权、专有技术、商标权、著作权、土地使用权、特许经营权、商誉等二、无形资产的特点非实体性没有实物形态，却又依托于一定的实体，如土地使用权依托于土地，商誉与企业的整体资产，专有技术要通过工艺、配方、生产线来实现等价值形成的积累性无形资产的形成一般来源于长期的研究开发或生产经营活动的积累开发成本界定的复杂性（如商标权）价值的较大不确定性无形资产所带来的经济效益具有不确定性，受技术发展、政策变化、市场竞争等因素的影响更大三、无形资产的分类按取得渠道：外购无形资产和自创无形资产；按法律保护情况：法定无形资产和收益性无形资产；按可辨识程度：可辨认无形资产和不可辨认无形资产；其中，可辨认无形资产包括知识产权、专有技术，以及其他无形资产。知识产权包括专利权、商标权、著作权等，专有技术包括商业秘密和技术诀窍等。不可辨认无形资产只包括商誉。四、无形资产的价值影响因素开发（取得）成本：创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等产生追加利润的能力（获利能力）技术成熟程度剩余经济使用年限：具有实际超额收益的期限，取决于先进程度、无形损耗的程度、剩余法律保护期的长短等无形资产权利的内容：所有权VS使用权；权利范围国内外同类无形资产的市场情况、发展趋势、更新换代情况和速度小组讨论：无形资产评估方法选择收益法最适合成本法应用范围有限市场法难以应用市场法成本法存在活跃市场有可比参照物重置该资产的成本可以可靠计量未来收益及风险能够合理预测交易少、信息不透明非实体性、独创性成本界定复杂讨论：结合第二章所学知识，你认为

哪种方法最适用于无形资产的评估？评估方法无形资产特点一、无形资产的收益法评估预期经济收益收益期限折现率具体方法：超额收益分析法利润或销售收入分成法

第二节无形资产评估的收益法1.超额收益分析法将使用和不使用无形资产两种情况下的预期收入、预期成本进行比较分析，将前者相对于后者的收入增加额和成本节约额，归功于无形资产所创造的经济价值。△Ri为第i年的超额收益额；T为所得税税率；n为收益年限；P2、C2、Q2分别为使用无形资产以后的价格、成本和销量；P1、C1、Q1分别为使用无形资产之前的价格、成本和销量。例：宇宙公司生产某种产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元。现拟采用新研发出的某项专利技术，该技术可以提高产品质量、提高原材料利用率，从而使价格上升至110元/件，成本下降至75元/件；同时，产品销量也会进一步提升，每年销量可达12万件。该项专利技术预计的经济寿命为5年，假设折现率为10%，所得税税率25%，求该专利技术的价值。该项专利技术每年带来的超额收益为：（110－75）×12－（100－80）×10＝220（万元）该项专利技术的价值为：220×（1－25%）×（P/A，10%，5）＝625.48（万元）2.利润或销售收入分成法从利润或销售收入中分割一定的比例，作为对无形资产所创造的的经济价值的衡量。k——无形资产分成率Ri——分成基数，即销售收入或销售利润T——所得税税率r——折现率i——收益期限n——销售收入或利润分成的年限利润或销售收入分成法中分成率的确定销售收入×销售收入分成率＝销售利润×销售利润分成率可得：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率销售收入分成率的确定是以销售利润分成率为基础的，利润分成率的确定，是以无形资产带来的追加利润在利润总额中所占的比例为基础的。销售利润分成率的估算是关键销售利润分成率的估算方法边际分析法约当投资分成法市场比较法

（1）边际分析法：边际分析法是选择两种不同的生产经营方式比较：一种是运用普通生产技术或企业原有技术进行经营；一种是运用转让的无形资产进行经营，后者的利润大于前者利润的差额，就是投资于无形资产所带来的追加利润；然后测算各年度追加利润的现值之和占总利润的现值之和的比重，即评估的利润分成率。利润分成率=各年度追加利润现值之和/各年度利润总额现值之和关键：科学地分析追加无形资产投入可以带来的净追加利润例：企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年10万只彩电显像管生产线。经过对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润100万元、120万元、90万元、70万元，分别占当年利润总额的40%、30%、20%、15%。折现率假定为10%。试估算该项无形资产的利润分成率。追加利润现值之和=100/(1＋10％)＋120/(1＋10％)2＋90/(1＋10％)3＋70/(1＋10％)4=305.505万元各年度利润总额现值之和(折现率为10％)=100÷40％/(1＋10％)＋120÷30％/(1＋10％)2＋90÷20％/(1＋10％)3＋70÷15％/(1＋10％)4＝1214.881技术资产利润分成率＝(305.505/1214.881)×100％＝25％

无形资产利润分成率例题：甲企业以制造四轮驱动汽车的技术向乙企业投资，该技术的重置成本为100万元，乙企业拟投入合营的资产重置成本8000万元，甲企业无形资产成本利润率为500％，乙企业拟合作的资产原利润率为12.5％。试评估无形资产投资的利润分成率。（1）无形资产的约当投资量为：100×（1+500％）=600（万元）（2）企业约当投资量为：8000×（1+12.5％）=9000（万元）（3）甲企业投资无形资产的利润的分成率为：600／（9000+600）=6.25％(3)市场比较法市场比较法就是寻找市场上成交的与被评估无形资产类似的无形资产，通过分析可比案例数据确定被评估无形资产的利润分成率。二、无形资产折现率的确定无形资产的折现率VS有形资产的折现率一般来说无形资产投资收益高，风险高，进而折现率往往高于有形资产评估的折现率。评估时，应根据无形资产的功能、投资条件、收益获得的可能性等因素，科学测算其风险利率三、无形资产收益期限的确定收益期限（有效期限）：具有超额获利能力的时间技术寿命：受技术进步和变化影响经济寿命：受市场，经济形势等外部环境的变化的影响专利权、专营权、版权、土地使用权、矿业权、进出口许可证、生产许可证、购销合同，均具有合同或法定规定的期限。确定原则:min{法律寿命，合同寿命，技术寿命，经济寿命}练习：某公司于2017年开发研制了一项新技术方法并取得了专利权，通过两年的使用表明具有较好的经济效益。2020年该公司准备将该专利技术的所有权出售给A有限责任公司，A公司因购买后进行会计账面摊销需要评估其价值。买卖双方经共同协商认为，该专利技术的剩余经济使用年限为4年，专利技术的价格按实际年销售收入的一定比率分年期支付，收入分成率为25%。预期今后4年的销售收入额分别为500万元、700万元、800万元、800万元。适用折现率为20%，所得税税率25%。估算该专利技术的价值。（1）未来4年销售收入分成收益额的估算：R=P2×Q2×fi（1-T)=P2×Q2×25%×(1-25%)

即，分别为93.75万元、131.25万元、150万元、150万元（2）计算评估值： 93.75/1.2+131.25/1.22+150/1.23+150/1.24=328.4万元第三节无形资产评估的成本法思考：相比于机器设备等其他资产类型，无形资产的成本有什么特点？不完整性象征性

【例题】某化工生产工艺流程专利技术有偿转让，需要评估其价值。根据调查分析表明，该专利技术研制开发耗时2年，耗费材料费、燃料动力费、专用设备费等共计8万元，有关人员工资及各类津贴12万元，人员培训费及资料费1万元，差旅费2万元，占用固定资产的折旧费2万元，管理费2万元，专利申请费0.3万元。社会投资无风险报酬率为5%，该类技术研制成功的平均风险率为80%。试确定该专利的重置成本。（8+12+1+2+2+2+0.3）×（1+5%）2/2/（1-80%）=143.3（万元）2.外购无形资产重置成本的估算外购无形资产的重置成本包括购买价和购置费用两部分。【例】某企业外购的一项无形资产为80万元，2021年进行评估，购置时的物价指数和评估时的物价指数分别为120%和150%，则该无形资产重置成本为：

二、无形资产成新率的估算无形资产的成新率：计算损耗（贬值）功能性损耗：科学技术的进步降低了无形资产获取垄断利润的能力而引起的贬值。经济性损耗：

无形资产外部环境的变化。

三、成本法评估案例利发实业股份有限公司由于经营管理不善，企业经济效益不佳，亏损严重，将要被同行业的利达股份有限公司兼并。该公司有一项实用新型专利技术，自行研制开发并于两年前获得专利证书。现需要对该技术进行评估。假设你是负责该业务的资产评估师，你准备如何开展评估工作？评估分析过程：1.确定评估对象：专利技术所有权2.技术功能鉴定：根据专家鉴定和现场勘察，该专利技术对于提高产品质量、降低产品成本均有很大作用，处于同行业领先水平。企业效益不佳的原因在于管理人员的低素质、管理混乱所致。3.评估方法选择：该公司效益欠佳，较难预测超额收益；同类技术市场交易案例尚未发现；决定选用成本法。评估分析过程：

4.评估该专利的重置成本基于会计历史数据得到各部分成本测算如下：材料费用：45000元工资费用：10000元专用设备费：6000元资料费：1000元咨询鉴定费：5000元专利申请费：3600元培训费：2500差旅费：3100元管理费分摊：2000元非专用设备折旧费分摊：9600元合计：87800元根据考察，该专利技术的开发研制花费2年时间，近两年生产资料价格上涨指数分别为5%和8%，无风险投资报酬率为7%，该类专利技术开发研制的平均风险率为60%重置成本=87800(1+5%)(1+8%)(1+7%)/(1-60%)=266337元评估分析过程：5.评估该专利的成新率：经调查，该专利法律保护期为10年，专家鉴定剩余经济使用寿命为6年，成新率=6/（2+6）×100%=75%6.计算专利价值：评估值=266336.91×75%=199753元第四节专利权和非专利技术的评估一、专利权的概念及特点专利权是指经国家专利机关依法认定、批准的，授予发明创造人或其权利受让人在一定期限内对某发明成果享有的独占权或专有权。包括发明、实用新型和外观设计三种。

专利权的特点表现为：独占性地域性时间性

二、非专利技术的概念及特点非专利技术，又称专有技术、技术秘密，是指未公开或未申请专利，但能为拥有者带来超额经济利益或竞争优势的技术信息和知识。主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸、数据等资料。与专利技术比，非专利技术不是一种法定的权利，而仅仅是一项自然的权利，没有法定的保护期限，所有者只能通过保密手段自我保护。三、专利权和非专利技术的评估方法（一）收益法关键点：专利权的收益额、折现率和获利期限专利权的收益额两种方法：超额收益分析法、利润或销售收入分成法计算公式：fr为利润分成率，fi为销售收入分成率

例题：某公司于2020年开发研制了一项新技术方法并取得了专利权，通过两年的使用表明具有较好的经济效益。2023年该公司准备将该专利技术的所有权出售给昌达有限责任公司，昌达公司因购买后进行会计账面摊销需要评估其价值。买卖双方经共同协商认为，该专利技术的剩余经济使用年限为4年，专利技术的价格按实际年销售收入的一定比率分年期支付，收入分成率为25%。预期今后4年的销售收入额分别为500万元、700万元、800万元、800万元。适用折现率为20%，所得税税率25%。估算该专利技术的价值。

估算过程：（1）扣除所得税后未来4年销售收入分成收益额的估算：R=销售收入×销售收入分成率×（1-所得税税率)=销售收入×25%×(1-25%)

分别为93.75万元、131.25万元、150万元、150万元（2）计算评估值： 93.75/1.2+131.25/1.22+150/1.23+150/1.24=328.4万元（二）成本法关键点：专利权和非专利技术的重置成本和成新率

自创专利技术重置成本成本法举例：某机械加工企业有5000张机械零部件工艺设计图纸，已经使用5年。经专家从工艺设计图纸的设计先进性和保密性等方面鉴定认为，有4500张图纸仍然可以作为有效的非专利技术资产，预计剩余经济使用年限为4年。根据该类图纸的设计、制作耗费估算，当前每张图纸的重置成本为250元。估算该批图纸的价值。重置成本=4500*250=1125000元成新率=4/(5+4)=44.4%评估值=1125000*44.4%=499500元

01“王老吉”商标权之争案例引入“王老吉”商标是否被贱租？案例引入广药集团加多宝1997年2002-2003年2000年2008年租赁期限至2010年5月补充协议：租赁期限延长至2020年“王老吉”商标权之争（“王老吉”商标持有者）（母公司：鸿道集团）第五节商标权的评估学习目标1.在不参考学习资料的前提下，能够准确描述出商标权的评估思路。2.在给定条件的前提下，能够准确计算出商标权的价值。一、商标权的相关概念商标商品或服务的标记，是生产者或者经营者为了把自己的商品或服务区别于他人的同类商品或服务，在商品上或服务中使用的一种特殊标记。一般是由文字、图案或者两者结合而成。商标权