城镇基准地价评估课件

（1）市场交易价包括：征用价、出让价、转让价、出租价、入股价……地价体系:

对各种地价种类和形式进行分类，形成有序的价格体系地价体系（3）公告价包括：基准地价、标定地价、标准农地价、标准林地价、标准交通用地地价、标准高尔夫球场价……1（2）评估价包括：征税价、清产核资价、抵押价、交易参考价、补交价、确认价……图件准备基准地价工作底图为： 大城镇21:10000—1:20000中等城镇

1:5000—1:10000小城镇以下

1:1000—1:5000按路线价评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。国家鼓励应用计算机技术进行基准地价评估和更新。设定基准地价内涵（标准宗地的条件，地价定义）：地价内涵内容包括：评估范围：秭归县城区。基准日：2002年5月31日。土地开发程度：宗地红线外“五通”红线内“场地平整”（五通指通上水、通下水、通电、通路、通信）。土地用途设定：分工业、住宅、商业三种类型。土地使用权类型：出让土地使用权。准备工作资料调查的一般要求调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立地价样本数据库；各地价样本的属性及图形数据，必须采用国家规定的编码规则；调查以土地级或均质地域为单位进行；样本抽样采用分类不等比抽样调查；样本要有代表性，样本分布要均匀，样本数据以三年内发生为宜；调查总样本数、每级土地及各类土地调查样本数，要符合数学检验和数学分析的要求；所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；出让、转让、出租、入股等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位；（8）

调查资料必须填入相应的调查表格。资料调查与整理3土地定级成果资料：包括土地级别图；土地定级工作报告和技术报告；其它能用于土地估价的定级成果及资料；土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准，同一行业不同规模的资金利用效益资料，不同行业不同规模的企业劳动力标准，行业经济效益资料，单位或企业土地利用效益资料；（

3

）地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋折迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料，宗地用途、出租时间、容积率、有关税费征收标准，土地开发费用标准、资本的利息、利润标准，其它资料，如还原利率等；影响地价的因素资料；其它资料：历史地价资料，有关经济指数及建筑材料价格上涨指数，土地开发与经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类、税率等，城镇规划等有关资料。4资料调查的内容资料调查与整理样本资料的整理样本剔除逐表审查调查资料，将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。样本资料归类将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。5资料调查与整理确定基准地价评估或更新的技术路线61、我国城镇基准地价评估的发展过程我国土地使用制度的改革，经历了一个从尝试、逐步发展、到今天的日趋成熟的过程。作为土地使用制度改革的组成部分，城市基准地价评估也有一个不断发展、完善的历程，大致分为以下三个阶段：第一阶段，土地有偿使用制度改革刚刚推行不久，地产市场尚处萌芽状态，很不规范。在当时的客观历史条件下，基准地价的评估完全是建立在城市土地定级的基础上，采用数学模型（设想影响企业利润的基本因素有三个：土地等级、资金、劳动力）测算土地的级差收益，然后根据地租资本化原理将土地级差收益资本化为土地价格。这种价格完全是一种土地级别基准地价。第二阶段，地产市场经过一段时间的孕育、发展，已较为活

跃，积累了一些市场交易资料。因为土地市场尚仍待进一步规范，此时的土地交易价格资料畸高畸低，难以完全据此评估基准地价，所以这一阶段的基准地价评估仍然是建立在城市土地定级的基础

之上。但在采用数学模型测算土地级差收益将其资本化为地价时，也利用一些土地经营收益、市场交易资料等，使用一些基本估价

方法评估出若干宗地价格，以此为参考，综合确定土地级别基准

地价。第三阶段，地产市场经过较长时间的发育，逐步完善，不仅规范、活跃，而且交易资料丰富。这时基准地价的测算不必再依据土地定级，而是可以利用基本估价方法直接对样点进行地价测算，根据样点地价的分布规律，结合土地利用条件划分均质地域（区片或区段），在此基础上测算均质地域的基准地价，然后从价确定土地级别及其级别基准地价。此时的土地级别及其级别基准地价，在某种意义上可以说是更宏观上的均质地域及其基准地价。7基准地价评估的技术路线归纳以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，土地交易实例不多的城镇。用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场发达，土地交易实例多的城镇，是今后基准地价评估的主要技术路线。“定级与估价相结合”用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估路线价。该技术路线主要用于土地市场发达城镇的部分商业用地的评估。8土地级别或土地均质区域的确定（分用途）根据城镇土地利用现状分区和城镇规划，确定各级别或均质区域的主要用地类型（确定分类），商业、居住和工业，并确定各类用地中的用地亚类。各级别区域的基准地价成果以用地亚类为基础。以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域。如果城镇土地级别较大，而同类用地的地租地价在同一级别的变化幅度较大时，就要细分土地级别或区域。则决定了基准地价表现形式为：基于级别的基准地价：基准地价以级别价格的形式出现基于均质地域的基准地价：基准地价以区片、区段价格的形式出现。（均质地域又通常可表现为区片、区段）如：某城镇基准地价成果为：商业用地区片价（区段价） 住宅用地区片价 工业用地区片价9利用土地交易资料评估基准地价在没有进行土地定级的城镇，可按城镇土地条件相似和样本地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域。其一般程序为：选择划分区域的因素，确定因素划分区域的标准，调查资料和图件，初步划分区域，实地校核调整和区域边界的确定。均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。10样本地价的整理计算样点地价样本地价整理11样本地价资料主要包括：土地使用权出让转让出租作价出资（入股）抵押强制拍卖房屋买卖出租样本的地价的整理主要是把样本地价资料通过各12种修正而成为基准地价估价期日的正常地价资料（与基准地价的内涵一致）。——样本地价的年期修正——样本地价的交易时间修正——样本地价的容积率修正——样本地价的其它修正交易情况修正地价楼层分配修正基础设施配套程度修同一用途中不同用地亚类修正同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验。13样本数据检验商业用地样点分布略图14（1）（有样本区域或级别的）模型选择及基准地价计算在有样本区域或级别内，根据不同用途样本地价的分布规律，如呈正态分布，则可用样本地价的平均值作为该区域的基准地价。公式如下：式中：Pla：某均质地域或级别内的分用途单位面积基准地价；P

li

：某均质地域或级别内各用途各有效样本的单位面积地价或众数样本单位面积地价；

M：均质区域或级别内可利用的有效地价样本数；

SI：样本宗地面积。如不符合正态分布，则需按其他数学模型计算。利用样本地价评估区域或级别基准地价或算术平均加权平均，面积为权重15（

2

）

没有交易价格资料或交易价格资料较少区域或级的基准地价评估16没有交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为：对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表；将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化；比较待估价区域或级别

同 有地价区域或级别的接近程度，评估其基准地价；因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修订法评估区域基准地价；通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，评估其它用途的基准地价。3.利用土地交易资料评估基准地价总结土地级别或土地均质区域的确定（分用途）样本地价的整理

样本数据检验利用样本地价评估区域或级别基准地价至此，“基准地价评估初步成果”得到了17城镇土地定级初步成果土地级的初步划分城镇基准地价评估初步成果均质地域或级别基准地价的初步评估定级与估价相结合，进行结果调整，确定最终成果这里的调整具有又根据技术路线的不同而有所不同18建立样本地价和土地级别模型，用以调整土地级别，或基准地价的重新计算19式中：

Yn

：第n级土地交易样本地价（求基准地价时是级别基准地价）；A：常数；r：地价级差系数；Xn

：第n级土地级别指数或单元土地质量指数

α：待定系数。基本原理：利用各均质地域（或级别）内的土地定级因素综合分值与该地域内的各用途有效地价样本平均价格之间建立数学模型，通过定级因素综合分值确定级别或区域基准地价，并可通过基准地价划分或调整土地级别。模型选择：在土地定级的基础上，通过建立样本地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。数学模型为：Yn=A(1+r)Xn

或

Yn=A(1+r)aXn宗地地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。它分为级别或区域宗地地价修正系数表和路线价修正系数表两种。级别或区域宗地地价修正系数表的编制，有用土地利用效益资料、市场交易地价资料和定级分值三种方法。20宗地地价修正系数表的编制1利用基准地价修正宗地价格有了基准地价，可以通过基准地价的修正来估价，这种方法具体可称为基准地价修正法。该方法定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所在地段的基准地价调整的到估价对象宗地价格的一种估价方法。具体的修正方法与市场比较法类似，在市场比较法中，若求取待估宗地的价格，将待估宗地与选取的比准实例进行比较，量化二者的差异，并将比准实例的价格修正成比准价格。在基准地价修正系数法求宗地价格中，是将待估宗地与基准地价内涵中给到处标准地块的条件相比较，量化二者的差异，并将标准地块的价格修正成待估宗地的价格。21基准地价成果应用2指导和规范地产市场基准地价可以为政府出让土地使用权提供一个价格标准。另外，也将为土地使用权转让、出租、抵押时评估地价提供依据。科学的基准地价体系充分考虑了国家、投资者和开发者的利益，使各方的收益程度都限制在一个较为合理的水平上，它的建立会引导地产市场的健康发展，在价格上理顺市场关系与市场秩序。3促进土地资源优化配置基准地价评估可以充分利用地价的价格杠杆的作用，促使土地资源的沿着优化配置的方向合理利用。例如在某城市，对政府规划的未来城市中心区，则适当地调低该处住宅和商

业的地价，引导商品房开发和商业建设来投资，拔高工业的

地价，使得工业地价高出工业用途的承受能力，使城市的发展方向沿着科学合理的方向进行。224为政府征收土地税提供依据征收土地使用税、土地增值税均应从价征收，基准地价可为

其科学征收提供依据。土地增值税的征收，虽然国家公布了

征收细则，但是各地在执行过程中均遇到了不少阻力，其中

一条很重要的原因是细则中关于土地增值税的计算较为复杂，一般的税务人员或代收的单位操作起来比较困难，如果城市

的各个区域有时效性比较强的基准地价体系，以发生转让行

为的地块的地价差额为基数来缴纳一定比例的增值税，将大

大简化该税种的征收难度。在现阶段已有征收细则的情况下，可以在预征土地增值税中发挥一定作用。235为企业改制、清查土地资产存量提供地价标准通过行政划拨方式取得土地使用权