德阳市调报告

中央绿洲营销推广建议CentralOasisMarketingPromotionProposal

中央绿洲营销部2016年10月29日目录区域市场研究项目本体分析区域客户分析营销推广策略01020304区域市场研究01区域市场研究1.宏观市场分析2.德阳房地产现状3.重点竞品分析4.市场小结区域市场研究—宏观市场分析全国经济环境：GDP增速放缓，创25年以来新低，今年以来增速趋于稳定，维持在6.7%；CPI持续上涨，但涨幅减弱，PPI出现回落，通胀压力放缓。2015-2016（三季度）GDP总量分析2015-2016（三季度）GDP增长趋势区分析2016年第三季度GDP、CPI、PPI增长情况分析注：以上数据来源于国家统计局、南方财经网、中国证券报区域市场研究—宏观市场分析德阳经济环境：GDP总量居全省第三位，但增速排名在10名以外，属于典型的工业经济。注：以上数据来源于四川在线区域市场研究—政策环境时间部门主要内容2016.2.2中国人民银行在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。2016.2.4财政部、国家税务总局从2016年1月1日起至2018年12月31日，继续对公共租赁住房建设和运营给予免征房产税、城镇土地使用税等税收优惠。2016.2.19财政部自2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税。对二套房面积为90平及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平以上的，减按2%的税率征收契税。北上广深暂不实施部分优惠；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。2016.2.21中国人民银行、住房城乡建设部、财政部自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.5%。2016.2.22国务院新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。2016.2.29中国人民银行自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2016.3.24财政部、国家税务总局5月1日起全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。2016.5.4国务院房屋租赁新政：用足存量房，允许商业用房等改建租赁住房全国房地产政策环境：总体宽松，因城施策、一城一策，多城连环加码限购市场。区域市场研究—政策环境德阳房地产政策环境：2016年18条新政(支持合理消费，加大扶持力度，加强监控)补贴政策已结束。区域市场研究—德阳房地产现状成都北部门户城市人口分布川中经济强市德阳位于成都东北部，据成都仅50公里，京昆高速、成绵乐城际列车多条干线过境，真正的成都半小时经济圈，随着成德一体化进程加快，德阳为不仅仅是成都北部门户城市，更是成都后花园。全是户籍人口约400万，常驻人口350万，其中旌阳区户籍人口约70万，常住人口40万。德阳2015年GDP总量和人均GDP均进入四川省前三位，属于四川省经济发展强市。德阳城市：川中经济强市成都北部门户年份GDP总量人均GDP总量排名20151605亿457183区域市场研究—德阳房地产现状德阳楼市：成交断崖式下跌、库存持续缓降、均价破4、供应开始反超成交量，后期市场压力不减。主城区成交均价走势供应量、成交量对比情况注：以上数据来源于德阳腾讯房产区域市场研究—德阳房地产现状德阳楼市格局：南北两大板块、多点片区发展（在售楼盘68个，主要以城南、城北为主，其中城北片区13个，城南片区29个），本案处所城南片区，竞争压力巨大。本案城北板块城南板块区域市场研究—德阳房地产现状德阳项目：大牌云集项目林立本案区域市场研究—德阳房地产现状德阳去化情况：城北板块依然是去化的主力，月均去化量小、多数楼盘月均去化不足15套（在上半年城南拆迁、政策补贴等多重方式并举下，城南入围楼盘依然有限）区域市场研究—重点竞品分析项目位置旌南区泰山南路与松花江北路交汇处开发商德阳市民福房地产开发有限公司物业类型商业/住宅总建筑面积20.93万方（60亩）商业总面积无面积区间48㎡，77㎡，81㎡，83㎡，85㎡，110㎡，113㎡，114㎡，121㎡，114㎡，121㎡，142（㎡住宅）价格区间均价3800元/平（高层住宅）、其他住宅物业费：1.6元/平米总户数：1261绿化率：35%停车位：1324个容积率：3.25楼盘优惠活动住宅：一次性付款优惠3%，按揭优惠1%销售时间2013-10.30至今现售推广方式1.渠道、3.分销、3、车身广告旌城天际：基本情况项目直接竞品，准现房销售旌城天际：销售情况4#在售楼栋销售概述：项目于2013年11月首次开盘，推出8号楼，现已基本售罄，在售为二期产品在售楼栋：4#（24F）、7#（11F）主力户型：84㎡两房、95㎡、118㎡三房、138㎡四房去化情况：二期240套，现去化110套（7#22套，4#88套）成交均价：高层3600-3900，小高层4200-4500销售政方式：常规优惠1-3%，行销拓客，老带新（老客户享车位使用权）7#区域市场研究—重点竞品分析区域市场研究—重点竞品分析旌城天际：阵地包装阵地包装陈旧、单一、氛围不足，广场未充分利用起来，销售中心内宣传物料更新不及时。区域市场研究—重点竞品分析旌城天际：户型对比84.53（86.82）㎡套二单卫86.09㎡套二单卫优势：1.户型布局更加方正；2.主卧带转角飘窗，观景性和实用性更好；3.观景阳台空间更大，采光更佳；4.旌城天际客厅直面卫生间，品质感差；劣势：

1.生活阳台面积较小；区域市场研究—重点竞品分析旌城天际：户型对比优势：1.主卧带转角飘窗，观景性和实用性更好；2.次卧带花园，生活品质更高；3.面积较小，总价优势明显；劣势：1交房时间较晚；116.64(118.37)㎡套三双卫110.11㎡套三双卫区域市场研究—重点竞品分析天悦湾：基本情况项目位置蓥华山南路与雅河街交汇处开发商四川国信玖鑫置业有限责任公司物业类型商业/住宅总建筑面积24万方74亩商业总面积2.8万方近1391套面积区间89、88、89、98㎡两居室户型；118、119、120、104、110㎡三居室户型；159㎡四居室户型（住宅）、30-80㎡起（商业）价格区间均价4000-5300（高层住宅）、商业临街底铺（8000-15000元)二层（8000-12000元）其他住宅物业费：1.65元/平米底层商业物业费2.5元/㎡，独立商业3元/㎡绿化率：35.12%停车位：1709个（1：1.2）容积率：3.79楼盘优惠活动住宅：一次性缴款优惠5%；按揭优惠3%商业：暂时未售销售时间2015-8月至今现售推广方式1.渠道2.车身广告3.DM单改善型江景大宅区域市场研究—重点竞品分析天悦湾：销售情况销售概述：项目于2015年8月首次开盘，，现已基本售罄，在售为二期产品在售楼栋：4#、3#、8#、9#主力户型：88-89㎡两房、115-119㎡三房、143㎡四房去化情况：二期去化40%成交均价：4400-4500销售政方式：常规优惠3-5%，行销拓客，老带新（老客户享2000元购物卡）4#3#8#9#区域市场研究—重点竞品分析道旗提升氛围、桁架展示形象，阵地包装总体来说比较大气整洁天悦湾：阵地包装区域市场研究—重点竞品分析86.09㎡套二单卫89㎡套二单卫优势：1.主卧带转角飘窗，观景性和实用性更好；2.布局更加方正；3.观景阳台面积大，采光更佳；劣势：1天悦湾观景阳台转角造型，可直观江景；2.天悦湾卧室带结构板赠送；3.天悦湾卫生间采光、通风更好；天悦湾：户型对比区域市场研究—重点竞品分析120.93㎡套三双卫115㎡套三双卫优势：1.观景阳台更佳规则；2.入户花园设计，提高生活品质；3.客厅开间更大，通风采光更佳；劣势：1天悦湾面积较小，总价较低；天悦湾：户型对比区域市场研究—重点竞品分析天悦湾：户型对比124.97㎡套四双卫优势：1.观景阳台面积大，采光通风更佳，观景效果更好；2.书房面积较大，实用性更好；3.面积较小，总价较低；劣势：1天悦湾带入户花园设计，品质更高；2.主天悦湾卧转角飘窗设计，观景效果更佳总价较低；3.天悦湾过道较小，浪费面积少；143㎡套四双卫区域市场研究—重点竞品分析万嘉国际社区：基本情况项目位置泰山南路三段与渠江街交汇处（建院东大门斜对面）开发商万嘉房地产开发有限公司物业类型商业/住宅总建筑面积233917方（118亩）商业总面积约2.3万方1540套房面积区间78.52㎡，94.86㎡，91.97㎡，100.57㎡，（住宅）、价格区间均价3700、独栋商业共三层其他住宅物业费：1.68元/平米商业物业费;2元/平米绿化率：48%停车位：1322个容积率：1.91总房数：1540套楼盘优惠活动一次性优惠2%，再立减12888元；按揭优惠1%，销售时间2013-9至今现售推广方式1.渠道、2.分销、3、车身广告4、公交站牌低密洋房、超低容积率区域市场研究—重点竞品分析万佳国际社区：销售情况销售概述：项目于2015年7月首次开盘，，现已基本售罄（316套），在售为二期产品（365套）蓄客在售楼栋：12#、13#、14#、15#、20#主力户型：73-132㎡去化情况：二期待售，预期下半年推出成交均价：——销售政方式：12888+1%/2%，老带新奖500020#14#15#12#13#区域市场研究—重点竞品分析万嘉国际社区：阵地包装销售中心外围绿化小品呈现、导视桁架、道旗、风车、楼体条幅等包装，现场氛围较好区域市场研究—重点竞品分析万嘉国际社区：户型对比优势：1.主卧转角飘窗，观景性和实用性更好；2.客厅餐厅直接相连，空间感更强；3.观景阳台面积大，采光更佳；劣势：1万嘉国际社区厨房面积更大，实用性更强；86.09㎡套二单卫77.77㎡套二单卫区域市场研究—重点竞品分析万嘉国际社区：户型对比120.93㎡套三双卫优势：1.观景阳台面积大，通风采光更佳，观景效果更好；2.入户花园设计，提高生活品质；3.万嘉国际社区客厅直面公卫，舒适度较差；劣势：1.万嘉国际社区生活阳台面积大，实用性更强；万嘉国际社区主卧独立分区，私密性更好；100.57㎡套三双卫区域市场研究—重点竞品分析万嘉国际社区：户型对比124.97㎡套四双卫优势：1.观景阳台面积大，采光通风更佳，观景效果更好；2.最小次卧面积较大，实用性更好；3.万嘉国际社区厨房距客厅较近，降低了生活品质；劣势：1万嘉国际社区过道免于客厅相连，浪费面积少；2.万嘉国际社区生活阳台面积较大，实用性更强；3.万嘉国际社区公卫距三个次卧较近，使用更加方便；131.13㎡套四双卫区域市场研究—重点竞品分析香江华府：基本情况项目位置旌南区蓥华南路与松花江北路交汇处开发商四川中盟联创房地产物业类型商业/住宅总建筑面积22万方62亩商业总面积2万方面积区间80878595105124116108110113平米（住宅）价格区间均价3800-5300（高层住宅）、商业临街底铺（8000-2000元)二---五层（8000-20000元）其他住宅物业费：1.68元/平米商业物业费;4元/平米绿化率：35%停车位：1344个商业144个容积率：3.75楼盘优惠活动住宅：一次性优惠5%，贷款优惠4%商业：无销售时间2014-1至今现售推广方式1、渠道2、分销3、公交站牌围合式布局，中庭宽阔，现房楼盘区域市场研究—重点竞品分析香江华府：销售情况销售概述：项目于2014年8月首次开盘，，现仅剩90余套房源，处于尾盘销售在售楼栋：4#、3#、8#、