2023-2028年住宅全装修行业调研及发展前景趋势预测报告

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2023-2028年住宅全装修行业调研及发展前景趋势预测报告报告目录TOC\o"1-3"\u第一章行业发展概述及特征 5第一节住宅全装修概述 5第二节我国住宅全装修行业监管体制 6一、住宅全装修所处行业分类 6二、行业主管部门和监管体制 6三、行业主要法律法规和政策 6第三节我国住宅全装修行业主要发展特征 7一、行业准入资质 7二、行业技术水平 8三、行业经营模式 10四、行业周期性、区域性、季节性特点 10（1）周期性 10（2）区域性 11（3）季节性 11第四节行业主要进入壁垒 12一、从业经验壁垒 12二、标准化能力壁垒 12三、资金实力壁垒 12四、行业资质壁垒 13第五节建筑装饰行业与上下游行业的关系 14一、与上游行业的关系 14二、与下游行业的关系 14第二章2023年住宅全装修行业发展情况调研 15第一节住宅全装修行业市场基本情况 15一、市场供求及其变动状况 15二、住宅全装修行业市场需求状况 15三、当前市场容量和需求概况 16四、中国住宅全装修行业市场价格分析 17五、我国住宅全装修需求市场特征 22四、行业主要经济效益影响因素 22第二节2023年精装修市场分析 23一、政策篇 24（1）地产政策：上半年托而不举，年中迎政策拐点，下半年预期增强 24（2）精装政策：装配式建筑持续推进，全装修指导政策逐步出台 25二、行业篇 26（1）市场规模：新房市场销售遇冷，干扰新开盘市场复苏节奏 26（2）精装修率：毛坯房规模跌幅收窄较快，精装渗透率有所回调 27（3）市场潜力：宅地市场规模持续萎缩，新增土储难撑市场大幅回升 28（4）市场结构：新房市场规模高位回落，保障房市场规模不断放量 29三、部品篇 30四、城市篇 30（1）区域结构：华东市场主力地位稳固，西南市场崛起势头迅猛 30（2）城市等级：下沉市场机会持续缩减，精装项目聚焦一二线高能级城市 31（3）城市规模：精装城市规模集中度持续提升，TOP城市可重点布局 31（4）精装修率：精装覆盖城市数量明显减少，高能级城市精装率反而不断上行 32五、房企篇 32（1）房企数量：供求关系转化下，参与精装项目开发房企持续减少 33（2）市场结构：头部房企份额难掩下滑趋势，腰部房企渐成市场主力 33（3）房企变化：国央企无疑为市场主力，新兴房企亦值得重点关注 33六、交房篇 34第三节2023年精装修市场总结与展望 35第三章2023年住宅全装修行业市场竞争形势分析 36第一节住宅全装修行业市场竞争格局分析 36一、建筑装饰行业竞争格局分析 36二、建筑装饰行业竞争特征分析 36三、住宅精装修行业竞争情况 37四、住宅全装修行业品牌竞争情况分析 38第二节行业内主要竞争企业 39一、深圳广田集团股份有限公司 39二、上海全筑建筑装饰集团股份有限公司 39三、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司 40四、浙江亚厦装饰股份有限公司 40五、深圳市奇信建设集团股份有限公司 40六、深圳市建艺装饰集团股份有限公司 40第三节住宅全装修行业竞争态势预测 41一、行业竞争进一步加剧，市场集中度提升 41二、行业进一步产业升级，企业持续增加相关技术研发投入 41第四章2023年住宅全装修行业存在的问题与风险 42第一节住宅全装修行业发展面临的困境 42一、从政策机制角度而言，良好的发展环境有待建立 42二、从经济角度而言，全装修成本计入税基增加了全装修住宅开发商和购房者的税负 43三、从市场接受度而言，对质量隐患的担忧和个性化装修需求影响了购买全装修住宅的积极性 44四、从全装修住宅建设模式而言，土建与装修由于“三个脱节”而相互分割 46五、从能力建设角度而言，规模化供给能力有待加强 46第二节住宅全装修行业发展面临的制约 47一、中国房地产市场从增量时代步入存量时代 48二、某种程度上房地产出现严重透支 48三、人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩 49四、中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高 50五、城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平 50六、近几年房地产市场出现了四大透支 51七、部分房企遭遇现金流危机 52八、购房观望情绪浓厚 52第三节住宅全装修行业发展存在的痛点 53一、交付难 53二、个性难 53三、技术难 53四、操盘难 53五、全装修关联逻辑 54第四节住宅全装修行业发展存在的风险 54一、房地产调控措施的影响 54二、行业竞争不规范 55三、企业规模偏小，标准化程度较低 55四、融资渠道单一，运营资金紧张 55第五章2023-2028年住宅全装修行业发展环境形势分析 56第一节政策形势分析及预测 56第二节经济形势分析及预测 58第三节社会形势分析及预测 59第四节宏观形势分析及预测 60第六章2023-2028年住宅全装修市场发展前景形势预测 61第一节2023-2028年住宅全装修市场发展潜力 61第一节2023-2028年住宅全装修市场发展前景 62一、国家产业政策支持住宅全装修业务的发展 62二、行业技术水平不断提升 62三、行业标准化建设及企业研发创新能力提升 63四、企业业务结构逐渐多元化 63第三节2023-2028年住宅全装修市场规模预测 64第四节2023-2028年住宅全装修细分领域发展前景 66一、多地发布保租房筹集计划，长租市场将成为下一个风口 66二、地产持续进行产品力创新 67三、都市圈城市群具有发展潜力 68第五节影响行业发展的不利因素与挑战 69一、房地产市场波动的影响 69二、行业竞争的规范性有待提升 71三、融资渠道单一，营运资金受限 71第七章2023-2028年住宅全装修市场发展前景形势预测 72第一节产业政策趋向 72第二节产业整体趋势 73一、节能环保绿色装修 73二、装饰部品标准化设计、工厂化生产和装配化施工 74三、加强企业信息化管理 75四、数字化、智能化的装配式全装修成为行业主流 75第三节技术革新趋势分析 76第四节产品发展趋势分析 77第五节需求应用趋势分析 78第一章行业发展概述及特征住宅全装修是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。推进住宅全装修，有利于提升住宅装修集约化水平，提高住宅性能和消费者生活质量，带动相关产业发展。住宅全装修是房地产市场成熟的重要标志，是住宅建设与国际接轨的必然发展趋势，是推进我国住宅产业健康发展的重要路径。第一节住宅全装修概述根据我国《国民经济行业分类与代码》，建筑装饰行业与土木建筑业、设备安装业并列为建筑业的三大组成部分。建筑装饰行业位于建筑业整体链条的末端，起着进一步完善和美化建筑物以及提高其质量和功能的作用。建筑装饰集产品、技术、艺术、劳务工程于一体，比传统的建筑业更注重艺术效果和环境效果，具有适用性、舒适性、艺术性、多样性、可变性和重复更新性等特点。与土木建筑业、设备安装业一次性完成工程业务不同，建筑物在其使用寿命周期内需要进行多次装修，因此，建筑装饰行业具有需求可持续性的特点。建筑装饰业在我国有着悠久的发展历史，近年来，伴随着我国经济的快速增长、城镇化步伐加快，我国房地产、建筑业持续增长，建筑装饰行业显现出巨大的发展潜力。第二节我国住宅全装修行业监管体制一、住宅全装修所处行业分类根据国家统计局发布的《国民经济行业分类与代码》，住宅全装修行业属于建筑装饰和其他建筑业，代码为E50；根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），住宅全装修行业亦属建筑装饰和其他建筑业，代码为E50。二、行业主管部门和监管体制建筑装饰行业的主管部门为住房和城乡建设部以及各地建设行政主管部门。建筑装饰行业自律组织为中国建筑装饰协会，其主要任务之一是在国家住建部的指导下，加强建筑装饰行业的市场管理。三、行业主要法律法规和政策目前，我国已基本形成了多层次、多门类、多形式的较为完善的建筑装饰行业规范法律法规体系，主要包括：《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国安全生产法》《建筑业企业资质管理规定》《建筑施工企业安全生产许可证管理规定》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》《建筑装饰装修工程质量验收规范》《室内装饰工程质量规范》《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等。上述文件分别对建筑装饰行业的资质管理、招投标管理、质量管理、安全生产等各个方面做出了规范。第三节我国住宅全装修行业主要发展特征一、行业准入资质建筑装饰行业实行资质分级、市场准入制度，不具备相应资质的企业不能承接相应档次或规模的工程和业务。《中华人民共和国建筑法（2011年修订）》中规定：“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”2015年1月实施的《建筑业企业资质标准》（建市[2014]159号）中对建筑装修装饰工程专业承包单位资格分级标准在企业资产、主要人员配置和工程业绩方面进行区分，并规定了不同等级可以承包的工程范围。2015年3月实施的《建筑业企业资质管理规定》（住房城乡建设部令第22号）中规定：“在中华人民共和国境内从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装工程、装修工程的新建、扩建、改建等活动的企业应当按照其拥有的资产、主要人员、已完成的工程业绩和技术装备等条件申请建筑业企业资质，经审查合格，取得建筑业企业资质证书后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动。”2018年12月，住建部对上述规定进行修订，对资质申请材料电子化事项进行说明。2015年3月实施的《建筑业企业资质管理规定和资质标准实施意见》（建市[2015]20号）对资质的申请要求和监督管理等方面进行了进一步的说明。二、行业技术水平建筑装饰行业是一个既古老而又新兴的行业，技术基础建立在中国传统建筑业之上，建筑装饰仍主要是以传统的木工、泥水工、水电工等建筑业工种的施工现场手工制作与组装为主。近年来，建筑装饰行业在设计与施工技术、专业教育、技术立法等方面有了较大进步，在设计理念、施工工艺、材料运用和施工机具等方面有了较大突破，主要表现在工程的质量、文化品位和环保方面均有了较大提升。我国建筑装饰行业已经产生了一批资质等级高，装备较现代化，在设计、施工管理方面有特色，在科技创新上有进展的优秀企业，也创造出一大批在国内、国际上有一定知名度的标志性精品工程。国内建筑装饰企业与国际先进水平相比仍存在一定的差距，主要体现为：（1）在设计领域，虽然计算机辅助设计已经普及，软件的开发已经达到了一定的水平，但在设计理念、思想、审美情趣和文化、艺术表现手法上同国际先进水平仍有较大的差距；在处理功能与美观、准确选材及应用高科技材料、形成有深度的专业化设计等方面还有差距。（2）在装饰材料的应用方面，国内企业仍较多的使用传统装饰材料，如陶瓷板材、建筑玻璃等，但在新兴材料的运用上总体水平仍然较低，尤其是在节能环保材料的研发与推广方面仍有较大缺欠。（3）在施工方面，国内企业与国际先进水平也有较大差距。一方面，施工机具落后，虽然通过引进和自主开发，一些较为先进的施工机具已在工程中应用，如单元式幕墙工程领域，机具装备水平已经较高，但总的看，施工现场的机具装备比重不高，装备结构层次较低，传统的工具仍占有较大比重；另一方面，施工组织技术落后，虽然使用了现代化的先进设备，如电脑、通讯设备等，但利用的深度、配套的系统化不足。三、行业经营模式建筑装饰行业因所承接项目规模较大，客户多为政府部门、公共组织、大型房地产商等，项目多采用招投标的方式取得。在这种方式下，资质证书齐全、管理规范、行业经验丰富、资金实力雄厚、信誉良好的企业具有一定的优势。建筑装饰行业属于劳动力密集型行业，在项目管理中，一般装饰公司直接委派由项目经理现场负责的核心管理团队，包括项目经理、设计人员、财务人员、材料管理人员、安全管理人员等岗位，其余所需的劳动力通过劳务分包的方式，与劳务公司签订协议，由劳务公司分包。行业中规模较大的企业通常采取在各地成立分支机构的方式实现扩张，分支机构负责完成信息收集、参与投标、项目管理、售后服务、客户关系维护以及企业宣传等工作，以实现在区域内市场开发与业务承接。四、行业周期性、区域性、季节性特点（1）周期性建筑装饰行业与国民经济的发展息息相关，行业周期性与国民经济发展的周期性基本保持一致。目前，我国国民经济形势保持良好的发展态势，在相当长的一段时间里，建筑装饰行业将会保持稳定增长。（2）区域性从发展区域来看，本行业发展水平与地区经济发达水平呈正相关关系，国内经济格局的东西部不平衡造成各区域发展程度不同。从中国建筑装饰协会公布的历年行业百强企业的省区分布情况来看，百强企业数量东部地区明显多于中、西部地区，南方地区略多于北方地区。另外，行业中历来有“全国装饰看广东，广东看深圳”的说法，目前同行业中已上市的装饰公司中，如广田集团、建艺集团、奇信股份等多家公司均位于深圳。（3）季节性建筑装饰行业特别是批量精装修行业具有明显的季节性特征。一方面，在市场稳定的情况下，受下游客户房地产开发商整体项目管理和运营周期、销售策略的影响，上半年批量精装修业务的工程进度较慢、收入确认比例较低，而三季度、四季度为配合房地产开发商的经营安排，工程进度开始加快，收入确认比例提高；另一方面，一季度受到春节假期等因素的影响，批量精装修工程进度缓慢。同时，受季节影响，尤其是北方因受到雨雪、冰冻等因素影响的项目会减缓工程进度甚至不予开工，待天气转暖再进行施工作业。上述综合因素导致装饰企业在下半年收入占比较高，收入具有明显的季节性特征。第四节行业主要进入壁垒一、从业经验壁垒建筑装饰行业是先发优势较为明显的行业，丰富的行业经验与成功的装饰施工案例是建筑装饰企业取得客户信任的决定性因素之一。特别是在批量精装修领域，由于项目规模大，项目质量要求高，管理相对复杂，且项目执行标准化程度高，需要建筑装饰企业充分利用自身经验，在保持较高性价比的前提下保证工程交付质量和交付进度。随着行业的发展和居民消费维权意识提升，地产公司对实际购房人的投诉压力和可能引发的不良影响更为重视，进而对装饰企业的工程质量要求越来越高，新的行业进入者难以在短期内实现这一目标，形成较强的从业经验壁垒。二、标准化能力壁垒批量精装修业务具有标准化程度较高的特点，在保证质量的前提下为提升工程效率、降低工程成本，业主方会要求建筑装饰企业具有较高的标准化管理能力，从设计、采购、施工管理、成本控制等多方面入手，采用系统化的方法提高标准化水平，在控制成本的同时保证工程质量。标准化水平一定程度上决定了批量精装修企业的业务水平和扩张能力。三、资金实力壁垒在建筑装饰行业中，装饰企业投标大中型建筑装饰工程，在招投标阶段需要支付投标保证金、工程前期需要垫付前期材料款、施工过程中需要支付材料及劳务采购款、施工完成后要提供质量保证金，因此施工企业通常需要维持大量营运资金以保证项目运行。同时，房地产开发商在施工过程中向承包商支付工程进度款的比例各有不同，在竣工验收后的项目结算周期与款项支付也存在差异，导致单个项目的现金流状况往往在一定时期内体现为净流出。因此，建筑装饰企业要完成多项施工工程，尤其在业务的快速扩张期，需要大量的流动资金作为履约和业务开展的保障，从而要求企业具备较强的资金实力。四、行业资质壁垒目前我国对于施工企业从事工程承包、设计业务设定了相应的资质要求，并对不同资质等级下可以开展的业务类型与业务规模进行了详细的规定。行业主要资质证书的颁发均由政府管理部门负责审核，要求申报企业在规模、经营业绩、人员构成等方面必须全部达到资质所要求的标准才能予以颁发，因上述规定，从事建筑装饰业务存在资质壁垒。第五节建筑装饰行业与上下游行业的关系一、与上游行业的关系建筑装饰行业的上游行业为石材、板材、金属、玻璃等建筑装饰材料行业。房地产行业、建筑装饰行业的发展带动了建筑装饰材料行业的快速发展，新材料的研发和使用也促进了建筑装饰行业的进步，提高了建筑装饰工程的质量。目前，我国已经成为世界上装饰材料生产、消费和出口大国。建筑装饰材料价格的波动会对建筑装饰行业产生直接影响，而材料质量的好坏也很大程度上决定了装修质量的优劣。准确计算材料用量、用合理的价格及时地采购合格的材料，是装饰项目管理人员的重要工作之一。二、与下游行业的关系建筑装饰行业的下游为房地产业。近年来，随着国家经济的持续发展和居民收入水平的提升，城市化水平不断提高，固定资产投资快速增长，使得房地产行业保持较高增速，房地产业的快速发展加速了建筑装饰行业的发展，同时建筑装饰行业整体水平提升也促进了房地产消费需求的升级。同时，基于地产调控及宏观经济走势等因素，房地产市场近年来存在一定的波动，对建筑装饰行业的发展也带来一定的不利影响。第二章2023年住宅全装修行业发展情况调研第一节住宅全装修行业市场基本情况一、市场供求及其变动状况住宅全装修行业的下游行业为房地产业，近年来，随着我国经济的持续发展和居民收入水平的不断提升，房地产业保持较快增长，房地产住宅投资与商品住宅房屋竣工面积保持较快增长，房地产业的持续增长拉动了建筑装饰行业的快速发展，同时，建筑装饰行业整体水平的提升也促进了房地产消费需求的升级。二、住宅全装修行业市场需求状况目前中国家居家装行业90%以上的市场都来自于建筑装修装饰业，剩余10%左右来自于家居产品的生产制造、销售。近年来，中国装修装饰行业规模上万亿，除在2020年受疫情冲击有所缩减外，整体呈现出小幅上涨的趋势，自2017年来复合增长0.54%，中国家居家装行业市场需求保持相对平稳。近年来，中国市场对智能家居行业的投资金额持续增加，从每年投资入金额来看，中国市场资本投资趋于理性、逐渐向行业优质企业集中，资本依旧看好中国智能家居行业发展，行业因此充分具备发展动力。中国智能家居行业的发展，给中国家居家装行业发展带来新的机遇、前景。三、当前市场容量和需求概况精装房已经进入普及化时代。近年来，上海、浙江、海南、安徽、江苏、河南、深圳等许多省市出台了“精装政策”，不少城市要求未来大部分住宅交付是全装修。如上海要求从2017年1⽉1⽇起，凡出让的本市新建商品房建设用地，全装修住宅⾯积占新建商品住宅面积（三层及以下的低层住宅除外）的⽐例为：外环线以内的城区应达到100%。为消费者提供一站式装修服务近年来，中国市场消费主体逐渐转变为九零后，中国的九零后消费具有明显的悦己特征、对房屋装修的设计感要求更高、追求智能化绿色装修，且这代人更加注重服务便利程度。终端需求的变化要求中国家居家装企业要更加注重产品研发，传统的装修服务模式已经无法满足消费需求及企业盈利，因此，许多公司在加大相关产品研发力度的同时，调整了企业业务结构，增设建筑、装修设计部门，或加强了与相关设计公司合作，与更多家居产品供应商达成合作，加强企业产业链服务能力，为消费者提供一体化的建筑装修服务。在中国家居家装行业中代表企业中，金螳螂就拥有室内硬装、软装等一体化的综合服务实力；江河集团也拥有一定的装修材料研发、生产能力。四、中国住宅全装修行业市场价格分析随着全装修、精装修市场规模不断扩大，装修品质也成为了购房者关注的重点。据CRIC对50家重点关注房企2021年1月-2022年6月期间在22城的精装修推盘情况来看，所有推盘项目装修标准/成交均价比值的均值水平在10.0%，即，装修标准占个人买房成本一成左右。从具体项目来看，有北京和上海部分项目装修标准较高，其中每平米的装修标准最高达15000元。可供参考对比的数据是，根据国家统计局发布的全国商品房销售面积、金额数据估算，6月全国商品房销售均价仅为9753元/平方米。”房地产市场发展至今，精装修交付已经成为了当前市场的主流。特别是一二线城市，在政策、品质、需求等各方推动下，精装房市场得到了快速发展，市场份额逐年稳步递增。CRIC数据显示，2021年1月-2022年6月期间，重点关注的50家房企在一线城市精装修率达到了86%。其中装修标准最高的为瑞安房地产开发的上海翠湖天地第五期，翠湖五集项目，每平米的装修标准高达15000元。据了解，翠湖五集于2021年底开盘，推出106套房源，总价4000-9000万元/套，吸引了468组客户认购，认购率超440%，入围分数线102.24分。从其成交均价来看，约16万元/平方米的成交均价与其1.5万元/平方米的装修标准相比，装修标准仅占成交均价的9%，在同类高端项目中仍属较低。除了翠湖五集之外，北京中海首开拾光里和上海的另一高端项目绿地海珀外滩的装修标准也已达1万元/平方米。据了解中海首开拾光里位于北京朝阳区金盏别墅区，由130-160平方米的叠墅和部分小户型组成，总价637-1280万元/套，已于2022年3月20日开盘，是朝阳区少见的精装别墅产品。其销售均价约74356元/平方米，装修标准占销售均价的比例达13%。绿地海珀外滩同样为2022年新推项目，为上海黄埔外滩核心区域地标性豪宅。其成交均价与翠湖五集相近，为约159262元/平方米。除此之外，还有不少装修标准高于8000元/平方米的项目，如上海星河湾、绿城武汉黄浦、湾、上海星河湾三期、中兴路一号、招商外滩玺等。从这些装修标准较高的项目来看，大部分的成交均价和总价也相对较高，都是当地市场兼具好地段好产品的特质的项目。在部分项目装修标准接近、超过10000元/平方米的同时，国家统计局数据显示，2022年6月全国商品房销售面积18185万平方米，商品房销售金额17735亿元，由此估算出2022年6月全国商品房销售均价为9753元/平方米。也就是说，部分中高端项目的装修费已经接近或超过全国商品房销售均价。成交均价和总价相对较高的项目，装修费用也自然相对较高，这很好理解，那么22个城市平均装修成本大概为多少呢？从装修标准均值来看，2021年1月到2022年6月50家重点房企的精装修项目平均值为2612元/平方米，环渤海区域以2989元/平方米的价格领衔，珠三角为2051元/平方米。从各城市能级来看，三四线的装修标准最高，达到2730元/平方米，一线城市次之，二线城市最低为2603元/平方米。这主要是因为一二线城市装修存在更大的普遍性，刚需房也需精装修交付，标准相对较低，而三四线项目精装修与毛坯分庭抗礼，进行精装修的项目更多的是品质的选择，价格标准相对较高。从装修标准/成交均价的比值表现来看，所有推盘项目比值的均值水平在10.0%，即装修标准占个人买房成本一成左右。其中，二线城市达到11.8%，比值表现最高，三四线城市达到了11.5%微低于二线城市。特别值得注意的是，一线城市比值标准仅为6.5%，由于一线城市的房价水平相对更高，物价表现上房子本身价格和装修物料价值有较大的差距，同时一线城市的限价更加严格，使得房企降低精装修的费用标准，这也是导致该比值较小的原因。从区域表现来看，珠三角的装修标准/成交均价为6.5%，装修性价比较为良心。中西部区域装修标准/成交均价比值达到14.0%，高于平均水平4各百分点。从50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精装修推盘情况来看，精装修的推盘占比达到60%以上。其中苏州、广州、无锡和杭州的精装修率均超过90%，分别为96.0%、95.6%、90.9%和90.0%，几乎达到推盘即装修。分区域来看，珠三角的精装修率达到91%，其中广州早在2007年的精装房率就已经达到70%，其发展速度呈现出消灭毛坯房的趋势。长三角区域次之，精装修率为82%，环渤海区域精装修率仅为49%，毛坯房交付才是市场主流。值得注意的是，面对市场下行的时候，三四线推盘精装修率下滑，2021年下半年、2022年上半年三四线的装修率仅为分别为58%和54%，分别较2021年上半年的62%的水平下降4个和8个百分点,而一二线城市变化不大。精装修交付已经成为当前市场的主流，特别是珠三角区域几乎达到了推盘即装修。从目前来看，更高能级城市对精装修比例的要求也更高，但装修费约占买房成本的比例却并未同步上升，这主要是因为高能级房价水平相对更高，房价和装修价值有较大的差距。值得注意的是，当前市场环境下，房企利润空间收窄，“精装修”不仅成为房企项目产品品质组成的核心展示部分，更成为房企利润调节器，有时候存在货不对板的情况，导致交付时维权事件时有发生，近几年来监管也逐步加大了在该方面的监管力度，精装修标准或迎来进一步的监管。对房企而言，应加大运营管理力度，向管理要效益，积极升级产品力。从部分装修标准较高项目的销售情况来看，中高端项目的购房群体对品质要求较高，同时也能接受一定的装修成本。五、我国住宅全装修需求市场特征中国家居家装行业上游是水泥、木材、塑料、沙土、玻璃、粗钢等基本建筑材料，近年来中国水泥产量保持相对平稳，但由于市场对平板玻璃的需求上升，该材料产量逐年增加，且每年增速都不低。2022年第一季度，中国水泥产量3.87亿吨，同比下降12.1％；平板玻璃产量2.53亿重量箱，同比增长2％；中国建材行业产品整体生产情况小幅回升，但水泥产量大幅下降。家居家装下游是房地产行业。近年来，由于疫情形势影响，中国房地产行业情况低迷且至今仍处于下行态势。2020年，中国房地产行业投资累积增长率一度跌为负值，后来虽逐步回升甚至在2021年初行业投资额大幅增加，但受到疫情反扑、政策调控等因素影响，至2022年4月以来，中国房地产行业投资累积增长率再次跌至负值。近年来，由于中国房地产行业不景气，业内许多项目都未能如期完成，中国房地产行业房屋竣工率持续下跌，导致中国市场房屋装修需求减小，对中国家居家装行业影响巨大。四、行业主要经济效益影响因素建筑装饰行业发展初期，工程利润率较高，受高利润率的吸引，大量企业涌入该行业，使装饰企业数量及工程承接能力总量与工程年需求量相比出现供过于求的现象，特别是在中低端市场，由于业主对设计和施工单位的要求较低，参与竞标的企业素质参差不齐，导致中低端市场的竞争趋于白热化和复杂化，偷工减料、低价恶性竞标时有发生。近年来，随着建筑装饰行业不断规范，行业竞争渐趋理性，行业利润率逐步开始稳定。在高端建筑装饰市场，由于业主对于设计和施工单位的专业设计、施工能力及项目实施经验等方面有较高的要求，入围投标的企业以全国性、规模化的优质装饰企业为主，所以高端建筑装饰市场较少发生偷工减料、恶性低价竞争的情况，竞争较为理性，行业利润率较中低端市场高并且一直呈稳定态势。第二节2023年精装修市场分析2023年上半年，房地产调控政策延续宽松态势。随着积压需求释放，市场快速冲高后回落，消费者依旧保持较浓观望情绪，预期相对较差。伴随各地装配式建筑政策的持续发布，部分省市对于全装修也有了更加精细化指导和要求。精装市场方面，受新房销售不振影响，上半年精装修新开盘37.58万套，同比下跌45.1%。精装修项目渗透率为37.7%，较去年全年下降2.4个百分点。华东、华南依旧为市场主力，西南区域快速崛起。下沉市场机会持续缩减，高能级城市市占率持续提升。腰部房企渐成市场主力。“保交楼”政策促进下，2023年成为市场交房大年。一、政策篇（1）地产政策：上半年托而不举，年中迎政策拐点，下半年预期增强2023年上半年，房地产调控政策依旧延续去年宽松态势，虽然出台次数相较去年有一定下滑，但调控政策力度持续加大。从“房地产是国民经济的支柱产业”的再次表态，到“住房消费仍然是促进消费、稳定消费的重要抓手”的提法，均强调了房地产市场压舱石、稳定器的作用。在“房住不炒”大基调下，“托而不举”依旧是政策主旋律，上半年政策多为现行政策的优化调整，或在规范市场秩序，无非常强力刺激政策，市场反映不如预期。年中，中央政治局会议提出了“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的全新表述，给出了楼市重大调整信号，从供给不足到供给结构性过剩，房地产优化政策迎来拐点。展望下半年，鉴于目前普通二线和三四线城市政策已经非常宽松，预计未来重点政策集中在核心一二线城市。从中央政治局会议后，四大一线城市接连表态，将结合本市实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求，可以期待接下来一线城市积极谋划的政策“大招”。当然，一线城市全面松绑可能性不大，更大概率在非核心区域适度开放，在部分限制政策方面做一定放松或限制门槛的下调。“风向标”的意义，同样会对市场带来巨大信心提振，不断促进房地产市场从高速发展过渡到平稳健康发展，构建房地产长效机制。（2）精装政策：装配式建筑持续推进，全装修指导政策逐步出台2021年，住房和城乡建设部、国家发展改革委已经在全国各地均出台了相关政策，大多数地区都提出“十四五”装配式建筑发展目标。2022年6月，住房和城乡建设部、国家发展改革委提出城乡建设领域碳达峰实施方案，提升住宅品质，积极发展中小户型普通住宅，限制发展超大户型住宅。推动新建住宅全装修交付使用，减少资源消耗和环境污染。积极推广装配化装修，推行整体卫浴和厨房等模块化部品应用技术，实现部品部件可拆改、可循环使用。此后，各省市也在全装修、装配式装修等方面有了更加精细化指导。宁德市提出：鼓励中心城区新建商品住房一次装修到位，推广菜单式全装修模式，2023年新建商品住房全装修交付比例达到30%以上；2025年达到50%以上。南京市提出：居住建筑采用全装修，公共建筑公共部位采用全装修。福州市提出：采用装配式全装修交付的商品房项目，符合预售条件的，允许优先申请办理商品房预售许可，确定预售价格时，扣除装配式装修造价成本（最高不超过3000元/平方米）。鼓励福州市全装修商品房、人才租赁房、公共租赁房、政府投资的公共建筑（包含但不限于教育、医疗项目）、产业园等项目申报装配式装修试点项目，支持地铁车站项目申报装配式装修试点项目。重庆市提出：加大集成厨卫、装饰墙板等工业化装修部品应用力度，建立以住宅、学校、医院为重点的通用化部品部件供应体系。二、行业篇（1）市场规模：新房市场销售遇冷，干扰新开盘市场复苏节奏回顾上半年新房市场销售数据，一季度随着积压需求释放带动市场热度快速回升，但随着需求释放结束，消费者观望情绪依旧浓厚，加之对市场预期的走弱，新房销售数据再次快速回落。从数据来看，上半年商品住宅销售面积在上一年已经同比下26.6%的基础上再次同比下跌2.8%，可见新房销售数据表现确实不如人意。新房销售面积持续走冷由多重原因导致，一是消费者收入预期的降低导致消费欲望的下降。二是房企出险、新房烂尾等导致消费者新房消费信心不足。三是二手房供应增加分流新房市场客户，二手房出货困难导致换房行为受阻等等。新房销售作为地产环节重中之重，其逐渐走低无论对于土地、开盘，还是融资、交付等的复苏都具有非常大的影响。其中，反馈到新开盘市场，带来的后果是房企更加注重“以销定产”，新开盘规模持续走低。从奥维云网地产大数据来看，上半年新开盘1663个项目，合计121.19万套，同比下跌32.6%。相较于两年前418.95万套的半年度新开盘市场规模，今年上半年121.19万套的新开盘规模已不足三成。市场下滑的速度超过了大多数人的预期，同样给不少上下游企业带来了巨大的挑战。随着突飞猛进发展模式的结束，未来房地产新发展模式逐渐形成，新房市场增量竞争转向存量市场竞争，同时保障房、租赁住房等市场逐渐成为发力重点。（2）精装修率：毛坯房规模跌幅收窄较快，精装渗透率有所回调上半年，新房销售对新开盘形成较大干扰。精装、毛坯市场表现亦有所差别。据奥维云网地产大数据监测，上半年新开盘精装项目627个，同比下跌31.5%，精装套数37.58万套，同比下跌45.1%。毛坯项目1036个，同比下跌23.2%，毛坯套数83.6万套，同比下跌24.8%。从市场表现来看，无论是新开盘项目个数还是开盘套数，毛坯房跌幅均小于精装修跌幅。此外，无论是精装还是毛坯，项目数跌幅小于套数跌幅，说明在目前市场下，受制于房企资金等因素，单项目规模处于持续萎缩的状态，大盘逐渐消失，中小盘成为市场主流。渗透率方面，以项目个数计算，上半年精装项目渗透率为37.7%，较去年全年下降2.4个百分点。以精装套数计算，上半年精装套数渗透率为31%，较去年全年下降4.9个百分点。在市场下行趋势下，更多的项目选择毛坯而非精装交付。（3）市场潜力：宅地市场规模持续萎缩，新增土储难撑市场大幅回升从房地产开发流程来看，新开盘规模除了受制于新房销售因素外，同样受制于一级市场土地成交规模的高低。从宅地成交规模来看，2023年上半年共成交宅地3995宗，较去年同期下降26.8%。宅地成交规模的下降，导致新开盘市场规模的大幅下滑。从2020、2021年数据来看，新开盘项目个数约为宅地成交宗数一半左右，2022、2023H1占比仅为32%、42%。市场下行导致新开盘的下降，如若市场好转，势必会有更多潜在项目入市。但总的来看，宅地成交处于下降通道中，新开盘规模、精装规模均难以快速大幅回升。（4）市场结构：新房市场规模高位回落，保障房市场规模不断放量在新的市场供需关系下，随着房地产市场多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度逐步建立，新房市场在房地产市场占比将逐步下降，保障性租赁住房、城中村改造、城市更新等将成为房地产市场重要组成部分。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套，2021-2022年，全国已完成开工334万套，未来三年尚余536万套保障性租赁住房需要开工。据奥维云网地产大数据统计，2023年各省市已公布保障性租赁租房计划开工约200万套。此外，年初全国住房和城乡建设工作会议提出，2023扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。可见，除了新房市场之外，保障性租赁租房、公租房、共有产权房、棚户区改造规模依旧庞大，为上下游企业提供较大市场空间。三、部品篇成熟品类：标配类部品随大盘浮动，增值类部品配置率稳步提升从部品来看，建材部品、卫浴部品、厨房部品多为标配类产品，市场份额接近百分之百，2023年上半年配置率基本保持不变。舒适类、智能类为增值类部品，配置率持续提升。从品类来看，消毒柜、电热产品持续下滑，逐步被洗碗机、壁挂炉、燃气热水器、空气能等产品所代替。四、城市篇（1）区域结构：华东市场主力地位稳固，西南市场崛起势头迅猛从区域市场分析，上半年华东市场依旧为主力，精装项目有289个，规模达到15.22万套，市场份额在40.5%，其次华南市场份额为24.5%，西南市场份额提升6.5个百分比；增速方面，各大区均有不同程度的下降，其中西南下降最慢，同比下降仅为0.8%，得益于成都、重庆、云南昆明、西双版纳等规模拉动。（2）城市等级：下沉市场机会持续缩减，精装项目聚焦一二线高能级城市从城市等级分析，2023上半年新一线城市需求最高，规模达到14.79万套，市场份额为39.3%；在增速方面，各线城市均有所下降，其中四线下降最慢，得益于聊城、云南部分四线城市项目拉动。从整体来看，三线及以下城市市场规模占比在不断下降，精装修项目主要集中在一二线高能级城市。尤其在一线四个城市，2022年市场规模占比翻倍上涨后，2023年上半年持续保持超两成市场份额。（3）城市规模：精装城市规模集中度持续提升，TOP城市可重点布局从城市集中度来看，上半年精装修商品住宅市场TOP30城市规模30.07万套，合计份额80.0%，较去年提升2个百分点。随着近两年城市集中度的持续提升，对于部品供应商来说，重点关注TOP30城市已经可以覆盖绝大多数精装修市场。从具体城市来看，成都市场异军突起，以4.26万套占据市场首位，同比增长21.1%，背后主要受房地产市场快速复苏拉动。据相关数据显示，上半年成都新房市场同期上涨8.3%，位居全国18个上涨城市之首，新房成交量达8.1万套，二手房爆量增长至11.9万套，同比增长65%。此外，深圳、厦门、上海、太原精装修规模同样保持正增长态势，值得重点关注。（4）精装修率：精装覆盖城市数量明显减少，高能级城市精装率反而不断上行2023上半年精装修项目涉及城市数量88个，同比下降22.1%。从城市精装套数渗透率结构来看，上海、杭州、广州等16个城市精装率超80%，较去年占比上涨11.3%，成都、深圳、苏州、东莞等12个城市精装套数渗透率在60%-80%之间。从各线城市来看，城市能级越高，精装项目渗透率越高，一线城市项目渗透率达80%，四线城市精装项目渗透率仅10%。高能级城市精装项目渗透率持续上涨，低能级城市精装项目渗透率持续下降。一线城市从2020年62.1%升至2023年上半年79.4%。四线城市从2020年21.2%降至2023年上半年11.3%。五、房企篇（1）房企数量：供求关系转化下，参与精装项目开发房企持续减少从房企数量来看，上半年精装住宅市场开发商仅359家，同比下降32.3%。其中新一线、二线城市开发商参与数量较多，超过100家，一线、三四线均70多家。（2）市场结构：头部房企份额难掩下滑趋势，腰部房企渐成市场主力从开发商阵营来看的话，TOP10体量最大，占比29.3%，但同比下滑明显。TOP31-50、TOP51-100开发商份额持续增加，腰部房企发力明显，占比超40%，新进企业多为地方国企、城建公司等。TOP100以外房企份额占比约3成，较去年有一定下滑。（3）房企变化：国央企无疑为市场主力，新兴房企亦值得重点关注从具体房企来看，TOP3开发商中，保利发展、万科坚守，与去年相比，华润置地、龙湖地产进入前5，滨江集团、深业集团进入前十。从规模增速来看，上半年精装修规模TOP50房企中，接近一半企业保持正增长趋势，分别为深业集团、中国石化、兴城人居、象屿集团、北京城建、山西建投、广州市增城区富沁房地产开发、深圳地铁置业、卓越集团、美盛地产、武汉城建、绍兴市上虞鸿雁建设、伟星房产、云南盈江浦弘置业、上海城建、中诚新拓、东莞实业投资、泽锋业集团、保亿置业、东方希望企业管理、厦门炬业房地产开发、湛江大中纺织、众成集团。从头部房企拿地来看，房企均趋于谨慎态势，前十房企除建发、华润、伟星外，拿地量均大幅下滑，中国铁建、滨江集团拿地宗数下降最多。六、交房篇交房规模：“保交楼”政策促进下，2023成为市场交房大年随着近两年“保交楼”政策不断落地，各地市场竣工数据表现优异，据国家统计局数据显示，2023年上半年，商品住宅竣工面积24603.6万平方米，同比增长18.5%。从新开盘市场来看，在不考虑延期等情况下，2022年原计划交房项目数量8066个，其中精装项目为3362个。2023年原计划交房项目为8428个，同比增长4.5%。精装修项目3469个，同比增长3.2%。从精装修市场来看，2022年精装市场延期项目超过三成，20%以上项目延迟到23年交房，未来在“保交楼”政策加持下，23年即将迎来交房潮，预计23年交房规模近305万套，24年下滑至210万套，期间给产业链上下游企业提供大货供应机会。第三节2023年精装修市场总结与展望展望2023年下半年，随着房地产供求关系转换的定调，下半年房地产放松政策力度有望再次增强，核心一二线城市具体政策的出台将不断带动市场预期的好转，拉动新房市场稳步复苏，进而带动新开工、新开盘等项目指标的回暖。2023年全年来看，精装修市场规模预计相较去年依旧保持下滑趋势，但对于品牌商来说，工程端毋庸置疑是企业重要的销售渠道，其批量化、标准化的业务模式依旧能够为企业带来明显的规模效应与成本摊薄。当然，不可忽视的是工程端竞争压力日益增大，企业未来需要更加精细化运营，抓住更多的破局机会，比如保障房、公租房、棚改安置、酒店、养老地产、团装等。第三章2023年住宅全装修行业市场竞争形势分析第一节住宅全装修行业市场竞争格局分析一、建筑装饰行业竞争格局分析建筑装饰行业是国内最早引入市场机制、以市场化方式进行运作的行业，与其他传统行业相比，建筑装饰行业受计划经济体制的影响相对较小，多数企业自成立起就形成了同市场机制相适应的管理体制和运作方式，确立了适应生产力发展水平的生产关系架构，行业的竞争机制、用人机制、激励机制、分配机制具有明显的市场化特点。目前来看，国内装饰行业已经存在中外合资、股份制、有限责任等多种企业组织形式，基本以非公有制经济为主体，平等竞争的市场格局已经形成。在市场竞争中，一批业内知名建筑装饰企业脱颖而出，迅速发展壮大，行业集中度逐步提高，行业设计水平、材料生产能力和施工技术水平也相应提高。二、建筑装饰行业竞争特征分析行业竞争激烈，研发投入影响企业发展亚厦股份、江河集团、金螳螂和广田集团都属于中国家居家装行业中发展情况较好的企业。近年来，四家企业通过不断发展，到2021年.，亚厦股份、江河集团和金螳螂的企业市场份额占比都有提升，其中金螳螂市场占比最高，但也仅占2%左右，说明中国家居家装行业并不集中，行业竞争激烈。随着中国环保意识增强，行业准入门槛提高，未来中国家居家装市场上企业数量会进一步减少，企业也必将加大对绿色建材制造技术、智能产品制造技术及相关装修技术的研发投入，行业竞争将进一步加剧。三、住宅精装修行业竞争情况近年来由于批量精装修业务发展迅速，部分侵占了传统家庭住宅散装业务，但目前大部分城市住宅精装修业务仍较家庭住宅散装业务的规模有一定差距。和住宅散装业务不同，批量精装修业务需要装饰企业具有很强的施工组织能力、过程控制能力，两种类型业务的施工组织模式和面向的直接客户均不相同，决定了两种业务类型分别由不同商业模式类型的装饰企业承接，二者通常不形成直接的竞争关系。批量精装修业务目前主要由具有资质的大型建筑装饰企业承接。目前，部分以公共装饰为主的装饰公司也积极开展精装修业务。随着住宅产3CRn指数即行业集中率，是指该行业的相关市场内前N家最大的企业所占市场份额的总和，CR5即为5个最大的企业占有该相关市场份额业化的推进以及批量精装修细分市场的扩大，将会吸引更多大型装饰企业特别是已上市的装饰企业投入更多资源发展此类业务，未来的市场竞争将更加激烈。四、住宅全装修行业品牌竞争情况分析受住宅全装修业务规模化、标准化的特点决定，目前住宅全装修业务主要由具有资质的公共装饰企业承接，因此，公司的主要竞争对手系国内大型公共装饰企业，主要包括：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司、浙江亚厦装饰股份有限公司、深圳市深装总装饰工程工业有限公司、中国建筑装饰工程有限公司、深圳市洪涛装饰股份有限公司、深圳广田装饰集团股份有限公司等。目前中国家居家装行业内各企业都在根据政策指导和市场变动进行公司产业调整，大力发展EPC大体量业务保证企业盈利，积极布局绿色建筑和智慧城市发展板块，重点发展装配式和智能化装修业务。因此，近年来，中国家居家装企业相关产品、装修技术的研发投入金额逐年增加。如江河集团就自主研发了R35屋面光伏建筑集成系统，并加速向光伏建筑延伸和转型，虽该公司一定程度上受到房地产行业变动影响，但得益于该企业自身科技实力和及时的产业调整，2021年该企业营收大幅增加，企业盈利能力也为并未曾受大幅影响；金螳螂虽因业务构成情况导致企业在2021年营收下降，但其一体化的服务模式和较强的产品研发能力保持了企业盈利能力。从数据层面上分析，中国家居家装企业的研发能力一定程度上决定了企业的盈利能力，企业的业务结构及服务模式一定程度上会影响企业的抗风险能力。第二节行业内主要竞争企业中天精装的核心业务为批量精装修业务，受业务规模化、标准化的特点影响，目前市场上批量精装修业务主要是由具有资质的大型装饰企业承接。因此，公司的主要竞争对手系国内从事批量精装修业务的大型装饰类企业，主要包括：一、深圳广田集团股份有限公司以提供综合建筑装饰解决方案及综合工程承建服务为主，专注于大型公共建筑、高档星级酒店等高端建筑装饰市场，形成了住宅精装修、商业综合体等专业细分市场的领先优势，具有行业领先的技术研发优势。二、上海全筑建筑装饰集团股份有限公司目前主要业务为精装修业务，范围涵盖设计、施工配套部品加工及售后服务的完整产业链。公司业务还包括公共建筑装饰、家装施工、设计和家具业务等。三、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司中国建筑装饰行业首家上市公司，连续多年中国建筑装饰百强企业第一名，以室内装饰为主体，融幕墙、家具、景观、艺术品、机电设备安装、智能、展览为一体的专业化装饰集团。四、浙江亚厦装饰股份有限公司中国建筑装饰行业的龙头企业，中国大型公共建筑、高端星级酒店、高档住宅精装修等细分市场的领跑者，“工厂化生产”及绿色环保装饰装修的领先者。五、深圳市奇信建设集团股份有限公司主要从事建筑装饰工程的设计与施工业务，装饰工程涉及市政、酒店、学校、医院、商场、高级写字楼、花园别墅等。六、深圳市建艺装饰集团股份有限公司综合性建筑装饰企业，主要为写字楼、政府机关、星级酒店、文教体卫建筑、交通基建建筑等公共建筑及住宅（面向地产商）提供室内建筑装饰的施工和设计服务。第三节住宅全装修行业竞争态势预测一、行业竞争进一步加剧，市场集中度提升中国政府在《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》等一系列政策中明确指出将加大中国家居家装行业的监管力度，促进企业信用体系建立，部分运营不规范的企业将被淘汰。未来中国家居家装行业必将进一步产业升级，在行业发展过程中，企业掌握的相关科学技术成为行业竞争关键，一些技术掌握不够的企业必将出局，行业竞争也将进一步加剧，行业逐渐向头部企业集中。二、行业进一步产业升级，企业持续增加相关技术研发投入相关政策中对建筑业的工业化、绿色化改革有明确要求，这对中国家居家装行业智能制造、绿色建造的技术提出要求，行业并将进行产业升级。为迎合政策、市场，增强行业竞争力及企业盈利能力，中国家居家装企业必将加大对绿色建材制造技术、智能产品制造技术及相关装修技术的研发投入。第四章2023年住宅全装修行业存在的问题与风险第一节住宅全装修行业发展面临的困境一、从政策机制角度而言，良好的发展环境有待建立缺乏强制性政策，市场引导力度有待加强。一方面，开发商建设全装修住宅会增加成本。住宅装修项目繁多、工序复杂、管理难度大，还会延长开发周期，增加额外的管理、销售和财务费用，提高开发成本和房屋售价，导致竞争力下降。同时，建设全装修住宅会增加开发商售后质量责任，产生额外的维护保修费用。另一方面，国家和地方层面缺乏强制性推进政策，一些“点式”激励政策不足以激发开发商的积极性。而且，多数情况下商品房不做全装修并未影响其销售。因此，开发商在面对开发成本增加、管理难度提升、责任范围增大和市场接受程度不确定等问题时，开发全装修住宅积极性不足，激励引导机制亟待建立。与住宅全装修相适应的管理模式亟待建立。全装修住宅工程建设管理模式与现行建设管理模式存在不同，而目前全装修住宅在招投标、设计、施工、监理环节的配套管理政策相对缺失，质量保证体系尚未建立。对全装修设计、施工和监理单位资质审查不够，招投标流程不规范，部分通过招标的设计、施工公司也不能完全满足工程要求。特别是装修监理市场发育不够成熟，装修监理相关规范缺失，导致施工监督力度不足。合同规定不够清晰，质量责任难以追溯。明确涵盖住宅全装修内容的专用预售合同示范文本有待制订。目前，购房合同基本都由开发商起草，其中载明的装修标准比较笼统，如只写明“高级地砖”、“进口洁具”等，有些即使写明了品牌，也未明确型号。而同一品牌的产品往往有不同档次的产品，缺乏实质性的可操作性条款。同时，全装修住宅的开发商为赶工程进度，加快资金流转，多会盲目加快施工进度，难免会出现材料检测把关不严、管理不善等问题。由此造成的客户与开发商之间的纠纷在合同内、外均无法用标准界定。《实施导则》等文件明确规定开发商为全装修房的第一责任人，但规定比较笼统。如住宅内设备保修问题，按照产品质量法的规定，设备保修期从出售之日起计算，而全装修房保修期是从交房之日起计算。不仅保修起算点不同，而且房屋交付之前，屋内的设备可能已经出售了很长一段时间，甚至已过了自身的保修期限。二、从经济角度而言，全装修成本计入税基增加了全装修住宅开发商和购房者的税负一是国家税务总局《关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》中规定，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。二是根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。三是按照国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》精神，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。房地产开发企业和购房者在开发和交易全装修住宅时，销售不动产营业税和契税的计税基础中增加了装修价款。若房地产开发企业选择开发全装修房屋，需要多承担住宅装修部分的销售营业税；若购房者购买全装修房屋，需要多承担住宅装修部分的契税。而如果开发和交易毛坯房，则两方的相应税款都可以避免发生。因此，额外增加的税收负担直接影响了房地产企业开发销售全装修住宅和购房者选择全装修住宅的积极性。三、从市场接受度而言，对质量隐患的担忧和个性化装修需求影响了购买全装修住宅的积极性购房者对全装修住宅信任度偏低。一方面，毛坯房仍然是住宅市场主流交房模式。购房者多直接与装修公司签订装修合同，进行个性化装修。“点对点”、“人盯人”的监督模式在一定程度上让消费者自我感觉能确保装修质量可控。而全装修住宅，由于材料部品采购过程不透明，装修施工过程监督不能保证，装修监理规范程度不够，直接影响了购房者的信任度。全装修确实存在质量隐患。一是装修材料采购环节存在质量隐患。由于监管不严，劣质建材极易混进装修市场，被开发商和装修企业用于全装修住宅，造成质量隐患。由于全装修住宅装修材料的采购、进场验收规范标准尚不健全，部分房地产开发商或装修施工企业为降低成本，采购劣质建材，以次充好现象时有发生。如采购安装劣质厨卫设施、劣质电线、开关和插座以及使用劣质地砖等。二是施工过程存在质量隐患。装修从业人员素质偏低，其熟悉的现场手工作业的施丁方式与全装修住宅所需的工业化装修技能不相匹配，极易导致装修工程存在质量隐患。由于实际工程案例中确实存在全装修住宅质最“良莠不齐”现象，使得购房者“二次装修”的情况屡见不鲜。粗制滥造的全装修住宅不但没有达到节能节材、方便住户直接入住等目的，反而造成“二次浪费”，给住户带来麻烦。这种现象在一些小型房地产开发商开发项目中体现比较严重。四、从全装修住宅建设模式而言，土建与装修由于“三个脱节”而相互分割住宅土建主体工程与装饰装修工程应是不可分割的整体，但当前住宅全装修市场存在“三个脱节”。一是设计脱节。土建设计与装饰装修设计由不同单位完成，且未进行有效整合，造成土建的墙体布局、水电管线等不能满足装修的需要。虽然《实施导则》中要求装修设计要提前介入，实现土建与装修的一体化设计，但许多全装修项目因开发商的管理能力弱、经验缺乏、项目前期准备不充分、装修定位不明、相关设计单位固有的毛坯房设计理念等原因，造成全装修住房在土建与装修设计脱节的现象仍比较严重。二是施工脱节。土建与装修施工由不同的单位完成，工序间的交接存在漏洞，装修施工过程中容易破坏土建工序中的隐蔽工程，带来质量隐患。三是管理脱节。一些全装修项目，由不同的施工监理单位对土建与装修进行分别监理，开发商的分管人员也有所不同，造成管理前后不连贯，不能在管理方面很好地协调土建与装修之间存在的矛盾。五、从能力建设角度而言，规模化供给能力有待加强我国住宅全装修产业发展尚不成熟，家装企业水平参差不齐，从业人员基本上是散兵游勇，装修质量难以保证。虽然家装企业对全装修市场很感兴趣，但大部分企业是“心有余而力不足”。多数正规装修公司的全装修工程也较多分包给“雇佣军”。据咨询业内专家和不完全统计，国内装修市场中，有超过50%以上的装修公司会把工程转包给装修队，并从中抽取30%左右的利润。此外，住宅全装修是否会令装修公司重蹈“垫资做工程”的覆辙，从而引发新的“垫资问题”也未可知。全装修住宅开发项目对装修由设计到施工全过程都有明确要求，装修设计要与建筑设计协调，装修施工企业要同时承担几十套、上百套住宅的装修任务，且要保证均一性，这对装修公司的项目管理能力和运作经验提出了非常高的要求。目前，具备条件的设计、施工企业数量还较少，能够胜任大批量装修设计施工一体化任务的企业更是寥寥无几。目前，绝大部分部品还没有达到模数化、系列化、规模化生产的要求。全装修工程需要大批量、短期内集中供应各种配套的装修材料及设备，且必须价格适宜，有一定的技术支持，才能满足全装修工程的质量、进度要求。现行的装修材料供应模式较难满足大规模全装修工程的需求，导致全装修产业化发展后劲不足。第二节住宅全装修行业发展面临的制约住宅全装修行业的发展主要受制于房地产的制约当前制约房地产的九大原因：一、中国房地产市场从增量时代步入存量时代供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险。行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其程度参考当年的纺织、家电。二、某种程度上房地产出现严重透支中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，但是1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中高速增长、城市化空间还比较、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，导致日本“失去三十年”，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶等。从城镇化率、人均住房面积、套户比、人均GDP、经济增速、职业人群需求、房价收入比等指标特征来看，当前中国房地产市场具备1974年前后日本的部分特征，但是房地产发展阶段更接近日本1985年前后。三、人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩1962-1976年的婴儿潮人口正在退出劳动力市场，步入老龄化。2021年60岁及以上、65岁及以上人口占全国人口的18.9%、14.2%，分别比2020年上升0.2和0.7个百分点。中国人口老龄化速度和规模前所未有，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升至2060年的约35%。人口结构将经历百年巨变，金字塔——柱状——倒金字塔。少子化加速到来，中国出生率持续下降，2019、2020、2021年出生人口分别为1465、1200、1062万人，持续下降，2021年中国出生人口创下1949年以来新低。2021年总和生育率降至1.15，不仅低于世界上几乎所有国家，比严重少子老龄化的日本还低不少，比欧美低50%以上。主力育龄妇女数量大幅减少，2016-2019年15-49岁育龄妇女数量分别减少491、398、715、502万。四、中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高挤压了居民消费和实体经济投资，我们要吸收日本、中国香港的教训。根据我们的《全球一线城市房价比较报告》，选取纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比，在考虑持有成本后，中国内地一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列。从房价收入比看，以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为41、32、28、32，高于纽约的7，伦敦的10，东京的10；外围区房价收入比均在10以上，同样高于纽约、伦敦和东京。从绝对房价看，全球前十大高房价城市，中国已占一半，这是由深层次的住房制度决定的，中国房地产市场最根本的问题是人地错配（一二线高房价三四线高库存）、人口流入地区建设用地供给不足、优质公共资源富集、金融高杠杆、流动性过剩等。五、城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平从城镇化进程看，2015-2021年，中国城镇化率由56.1%增至64.72%，接近中高收入经济体的66.6%。国际经验表明，城市化发展近似一条稍被拉平的“S”型曲线，大致分为三个阶段：缓慢发展期（30%以前）、快速发展期（30%-70%）、稳定发展期（70%之后）。中国城市化已进入快速发展期的减速发展阶段。2021年农民工总量2.9亿人，其中，本地农民工1.2亿人，外出农民工1.7亿人。如果推动户籍制度改革和基本公共服务均等化，中国城镇化率已经达到75%左右。从人均住房面积看，改革开放以来，中国住房事业取得巨大进步，根据我们测算，1978-2020年城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米。2020年中国城镇人均住房建筑面积按0.75的系数折合为使用面积为26平方米，接近韩国、日本、法国的27.9、32.9、33平方米。从人口普查定义的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有并不平衡，最低20%的城镇家庭户拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房面积。六、近几年房地产市场出现了四大透支1）需求透支。根据国家统计局和克尔瑞数据，近五年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。2）房价透支。过去20年，房价长期大涨，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。3）支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。4）供应透支。70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。七、部分房企遭遇现金流危机部分房企过度举债、高杠杆扩张，存在冲规模饥渴症，没有认识到房地产市场正在发生的历史性拐点变化，战略误判，未能及时调整，导致在长短期因素叠加之下，遭遇现金流危机。2016年12月中央经济工作会议提出“房住不炒”“长效机制”。2017年10月中央提出三大攻坚战，防范化解重大风险是未来三年三大攻坚战之首，金融去杠杆落地攻坚。2017年下半年棚改规模大幅下降。但是，部分房地产市场主体对国家重大政策调整、房地产长周期拐点到来估计不足、准备不够，降负债不够坚决，部分房企逆势加杠杆向全国扩张、拿地拿在价格高点上或者跨界多元化，结果迎面赶上长周期拐点、房地产调控逆风等叠加，遭遇现金流危机。八、购房观望情绪浓厚在短时间内，多种因素叠加，市场主体应接不暇、难以应对。从供给看，项目开工延迟，开发进程放缓；从需求看，内外部环境影响居民购房节奏，购房观望情绪浓厚。第三节住宅全装修行业发展存在的痛点一、交付难大品牌、低配置，材料差如何破局？工人水平高低不一，质量稳定是问题？全装修甲醛、空气质量达标怎样控制？限价及成本压力下，交付后，消费者再拆，造成新的浪费，怎么办？二、个性难全装修交付如何平衡“功能需求，视觉需求，心理需求”？设计与施工如何有效结合，满足功能且呈现出工艺美？客户审美多样，个性化要求多，在全装修时怎样解决？三、技术难装配式内装在住宅领域应用率偏低怎么突破？部品批量生产与个性化定制怎样平衡？内装工业化，比如架空地板、整体卫浴客户接收度偏低的问题怎样解决？四、操盘难在市场下行情况下如何避免交付风险？低成本下怎么做好全装修？精装修的批量化质量管控如何做？地产交付之后的精装软装延伸服务可以怎么做？项目操盘的现金流与溢价率如何平衡？五、全装修关联逻辑全装修、精装成品房、拎包入住都对产业链产生了不同的影响，最终达到人、物、空间的平衡，全装修是交付结果，适合批量化、标准化；精装修是交付程度，是在全装修的基础上提高档次，同时包括品牌带来的溢价；拎包入住是在全装修、精装修交付的基础上，进一步体现个性化生活方式。第四节住宅全装修行业发展存在的风险一、房地产调控措施的影响近年来，国务院及有关部委、各地方政府和部门先后出台一系列房地产调控措施。2013年2月，国务院常务会议出台了楼市调控的―新国五条，是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控升级。新国五条出台后，各地方政府围绕商品住房限购以及加大保障性住房供给等方面陆续出台相应细则措施。随着上述措施的陆续实施，商品房需求得到一定程度的抑制，房地产开发商投资高端住宅的意愿有所减弱，房地产开发商资金成本提高，资金链更加紧张。国家对于房地产行业的持续调控将对房地产以及房地产下游行业住宅全装修行业造成不利影响。二、行业竞争不规范由于我国建筑装饰行业起步较晚，企业规模普遍较小，在中低端市场存在利用偷工减料、垫资、低价竞标等不规范竞争手段承揽业务的现象，影响了行业的整体诚信水平，削弱了行业的议价能力，对行业的发展造成不利影响。三、企业规模偏小，标准化程度较低由于我国建筑装饰行业起步较晚，企业规模普遍很小。到目前为止，我国尚未拥有国际化的建筑装饰龙头企业。同国际大公司比较，国内企业差距较大。虽然一些企业开始实现工厂化、产业化以及实现企业联盟与协作，但其比例比较低。大部分企业规模小、资金、技术实力差，加上标准化水平低，管理不够规范，施工质量难以保障和提高，行业整体运行效率较低，国际竞争力仍比较弱。四、融资渠道单一，运营资金紧张建筑装饰企业对于资金的需求量较大，资金规模是影响企业整体规模的重要因素。但国内建筑装饰企业多为民营企业，企业发展资金主要依靠自身发展积累，融资渠道主要依赖银行借款，运营资金相对紧张，限制了企业的发展速度和规模。第五章2023-2028年住宅全装修行业发展环境形势分析第一节政策形势分析及预测调控政策：有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台2022年以来，各地积极结合自身情况出台相关调控措施，上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。2022年上半年，宏观经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”重要性有所提升，中央多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场。但目前部分城市调控政策力度仍保持相对克制，在市场销售继续下行的情况下，政策力度有望进一步加强。短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。具体来看，需求端，一是，预计住房政策与人口、人才、租赁政策结合仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向，跟进城市的范围有望继续扩大；二是，优化“认贷认房”标准、降低首付比例和房贷利率、降低交易税费等政策或持续，降低购房者的置业成本；三是，