某中学物业管理服务方案

某中学物业管理服务方案项目基本概况主要建筑物包括综合教学楼、科技实验楼、图书行政楼、艺术楼、会议中心、教工休息室、学生宿舍、教工与学生食堂、综合体育馆、地下车库、体育看台、体育活动场地及其他配套设施等，山体、绿地、水体道路等公共区域。人员配备要求（一）基本人员配备数量及岗位任务：部门岗位人数（人）岗位任务物业服务中心（1人）项目经理1全面负责日常管理工作，负责与采购人的沟通与协调。安保部（19人）保安人员15（含组长1人）全面负责项目的公共秩序管理、安全防范，负责校内保卫，门卫值班，外来人员进出管理、登记，巡查，停车管理，突发事件处理，等等。组长负责本部门人员的工作检查、培训、考核等工作。消监控人员3负责消控室的24小时秩序维护管理工作。消防、监控设施日常维护。收发人员1负责报刊、文件、资料、快递等的收发。保洁部（10人）保洁人员7（含组长1人）负责校园范围内的全部办公、教学、生活、公共场所和设施设备的保洁与管理（含会议服务：为会议室（厅）提供会前布置准备，会中服务、会后整理、日常清洁等会议服务工作）。组长负责本部门人员的考勤、管理，校内领导办公室的保洁工作。维修勤杂人员3负责学校水电等日常维修（或报修）；学校各类搬运等临时工作。水电工等工种需持相关上岗证。宿管部（9人）宿管人员9（含组长1人）负责学生宿舍的日常工作、卫生、纪律、安全等管理，以及学生宿舍楼的保洁。组长负责本部门人员的考勤、管理、培训。合计39（二）岗位人员配置基本原则：1、人员配置基本原则：精干、敬业、协作、高效、专业、健康。主要岗位（项目经理、部门主管）应受过良好的专业培训，具有较高的思想素质和服务水平。所有人员均须持有合法有效身份证。2、项目经理：原则上要求40－50周岁（特别优秀者经采购人同意可适当放宽年龄条件），专科及以上相关专业学历，持物业管理上岗证书，三年及以上物业管理经历，知识面广，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力。3、组长：原则上要求50周岁以下（特别优秀者经采购人同意可适当放宽年龄条件），男女不限，高中及以上学历，持相关岗位上岗资质证书，有丰富的本专业从业经验，工作认真负责，责任心强；办事有条理，工作严谨认真；有一定组织协调能力，具有团队精神和协作意识。4、部门岗位人员：原则上年龄男60周岁以下、女55周岁以下，初中以上文化，相貌端庄，作风正派；爱岗敬业，服从管理，有吃苦耐劳精神，责任心强。其中：（1）提供会议服务人员：原则上要求50岁以下，女性，具有高中及以上学历，形体无明显缺陷，外貌端正，身体健康，责任心强，具有团队精神和协作意识；（2）消防人员必须持有消控上岗证，并熟悉相关消控设施的操作规程，正式上岗前提供消控等证书原件经采购人审核后方可上岗；保安人员按有关规定持证上岗；（3）宿管人员要求有较强的管理能力，需要得到采购人的认可方可上岗。（4）维修勤杂人员中的水电维修人员必须具有电工证。5、服务单位应合法规范用工。严禁使用童工。物业管理服务标准（一）对服务单位提供服务的总体要求：1、所有人员上岗时佩戴统一标志，统一着装，仪容仪表规范整齐，物业服务不得影响正常的教学、办公和学习、生活秩序。2、服务单位应提供礼貌、热情、周到、严谨、规范的服务，最大限度地满足采购人的服务要求，为采购人创造一个安全、庄严、宁静、整洁、优雅的校园环境。3、服务单位应积极、主动地加强与采购人的联系、沟通，多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作。4、服务单位必须自觉执行学校相关管理制度和工作规范，主动接受采购人的监督检查，严格履行合同和相关投标承诺，如有违反，采购人有权要求服务单位限期整改，逾期未整改的，采购人有权单方解除合同,解除合同后剩余管理费无需支付，造成采购人经济损失的，采购人保留追究的权利。5、服务单位应加强安全保密工作，加强对所有员工的思想教育工作，做到无安全责任事故、无泄密事故、无不稳定因素。6、当采购人需要时，服务单位应积极为采购人提供其他特急、临时项目的服务。7、服务单位应积极协助采购人做好节电、节水、节油、能耗分析等节能减排工作。8、服务单位对本物业项目的管理方案、组织架构、人员录用等建立各项规章制度，在正式实施前要报告采购人，采购人有审核权。9、采购人对服务单位一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要管理决策有直接参与权和审批权。10、服务单位要建立处理紧急、突发事故的应急预案。紧急、突发事故处理时，采购人对服务单位的人员有直接指挥权。11、配合采购人做好消防相关工作，定期进行消防演练。明确消防责任人、管理人；建立消防义务小分队，并对人员定期进行培训，制定突发性火灾等应急方案。12、根据采购人要求做好部分办公室保洁、用纸提供和服务管理工作。13、建立7×24小时服务专线。14、项目主管工作时间要求：上午比采购人工作时间提前半小时到岗位；下午比采购人下班时间晚半小时离岗。凡遇抗台等特殊时期，根据任务需要应24小时到场服务。其他岗位人员工作时间必须制定可行性方案报采购人同意后执行。15、服务单位必须在服务合同生效起3个月内为所有员工按国家政策要求交纳社会保险并签订正式劳动合同，如因员工操作不当发生的人身安全事故，发生的一切责任和费用均由服务单位负责，与采购人无关。服务单位的员工在工作中或在采购人范围内对采购人或第三方人员和财产造成的损害，也由服务单位自行承担赔偿责任，与采购人无关。（二）对物业管理质量总体要求：1、房屋外观：完好、整洁。2、设备运行：正常，无重大事故和重大安全隐患（服务单位无过错的除外）。3、各类设施和设备的养护、维修及时、状态良好。4、公共环境：清扫及时、全面保洁、无死角、垃圾日产日清。5、消防24小时值班监控、保安巡视和门岗24小时执勤服务。6、交通秩序：安全有序。7、会议服务：及时、规范。8、对本委托范围内的物业设施、设备等发生的突发事件具有一般性处理能力。（三）保洁服务要求：1、服务范围：（1）综合教学楼、科技实验楼、图书信息楼、艺术楼、会议中心、教工单身宿舍、教工与学生食堂、宿舍楼、综合体育馆、地下车库、体育看台、体育活动场地、山体、水体、绿地道路等校园范围内的全部办公、教学、生活、公共场所和设施设备的保洁与管理。校级领导办公室保洁。学生宿舍内的卫生间保洁。校门口包干区域的卫生保洁。（2）电梯管理（不含维修、年检）；（3）校级领导办公室、会议室、接待室等开水供应；开水间的管理，水泵房管理。（4）校园所有楼宇卫生死角和屋顶沿沟、窗台、阳台、露台的卫生清理。（5）负责校园内的日常卫生保洁产生的垃圾废弃物收集，清运至指定的垃圾集中站点，通知环保部门及时清运(费用由服务单位承担)，所有化粪池、下水沟、地下雨污管网日常清理疏通工作。（6）负责保洁区域设施、设备、水电等的报修和配合验收工作。（7）采购人各种临时性活动（如新生报到、军训、各种参观检查、文艺汇演以及各种大型活动等）的卫生保洁、协助会场布置（搭棚、各类搬运等）工作。（8）根据采购人要求，及时安排（包含双休日和节假日）杂工工作人员，完成采购人布置的各类杂工劳务工作。（9）采购人布置的其他临时性工作。2、服务标准：A、楼宇日常保洁要求项目标准（质量要求）程序频次注意事项工具（材料）地面无浮灰、水迹、杂物、鞋印及污迹①将地面清扫干净②用拖把拖净地面③对污迹用毛刷蘸清洁剂刷洗④用干拖把拖净地面①每天上、下午各一次②随脏随拖注意马桶后及脸盆下的地面。①清洁剂②毛刷③抹布（百洁布）④拖把墙壁瓷砖无灰尘、水迹、皂迹，瓷砖缝隙处洁白①用蘸有清洁剂的抹布由上至下擦拭干净②用抹布擦净每天上午一次先用牙刷蘸清洁剂，先刷洗缝隙，再按程序操作。①清洁剂②毛刷（牙刷）③抹布（百洁布）脸盆及台面无水迹、黄迹，洁净、光亮①用蘸有清洁剂的抹布擦拭脸盆、台面②用抹布擦干净每天上、下午各一次不可遗漏台面下的弯头。①清洁剂②抹布（百洁布）镜面、镜框无灰尘、水迹、锈迹，镜面上无顽垢①用玻璃刮刮净镜面上的水迹②用抹布蘸矿物油擦拭镜框③用清洁剂清除污迹每天上午一次玻璃不能擦花。①玻璃刮②抹布（百洁布）③矿物油所有金属架、龙头、污物钩、软管、下水弯头、开关、扶手等光亮、无斑迹①用抹布抹浮灰②用抹布蘸清洁剂擦拭金属器③用抹布擦净每天上午一次抹布要分开使用。①抹布②铬、不锈钢清洁剂抽水马桶及水箱无水痕、锈迹、斑迹、毛发、尿碱①先抽一次马桶②倒入清洁剂清洗③用清水过洗干净④用抹布擦干马桶内外底座每天上、下午各一次马桶铰链、出水口、溢水口、水阀、控制器、四周瓷砖的卫生不能忽略。①清洁剂②百洁布③牙刷④抹布无灰尘、无黄迹、无沉淀物①用抹布抹浮灰②用抹布蘸清洁剂擦黄迹、污迹③用专用毛刷刷水箱内壁每天上、下午各一次①水箱盖一定要放在安全的地方，防止打烂；②刷洗时要小心，避免损坏内部构件。①清洁剂②抹布（百洁布）③手套④毛刷⑤牙膏卫生间垃圾桶光亮、无污迹、无水迹，周边无垃圾①将垃圾袋取出，口扎紧丢入工作车垃圾桶内②用清洁剂刷洗垃圾桶内外③擦干、擦净④更换干净垃圾袋①每天上、下午一次②随满随倒垃圾袋平整地套在垃圾桶上，与垃圾桶之间无缝隙，翻边约5厘米,不能漫溢。①清洁剂②百洁布③毛刷④抹布⑤手套⑥塑料袋办公室垃圾桶光亮、无污迹、无水迹，周边无垃圾①将垃圾袋取出，口扎紧丢入工作车垃圾桶内②用清洁剂刷洗垃圾桶内外③擦干、擦净④更换干净垃圾袋每天倒一次，每周清洗一次垃圾袋平整地套在垃圾桶上，与垃圾桶之间无缝隙，翻边约5厘米,不能漫溢。①清洁剂②百洁布③毛刷④抹布⑤手套⑥塑料袋房顶无斑迹、无吊灰、无蜘蛛网用抹布擦净每周一次防止灰尘扬起。顶灯及罩无灰尘用抹布擦净每周一次擦时不要把灯罩周围墙壁碰有印迹。抹布（百洁布）卫生间空气无异味、空气清新酌情在洗手间内喷洒空气清新剂必要时喷洒时征求病人及家属意见。空气清新剂厕所隔板无污渍、无积尘用抹布擦净每周一次防止灰尘扬起。扶手无积尘用抹布擦净每天一次防止灰尘扬起。①清洁剂②百洁布③毛刷④抹布大厅所有玻璃面无灰尘、污迹，洁净明亮用干净抹布蘸清洁剂擦拭用干抹布擦拭至洁净明亮每月一次污水不可滴漏抹布清洁剂B、电梯日常保洁项目要求项目标准（质量要求）程序频次注意事项工具（材料）内板壁（金属面板）无灰尘、斑迹、手印，干净、光亮用湿抹布将板壁上的浮灰彻底擦净用百洁布蘸上正确稀释后的多功能清洁剂擦拭斑迹，再用抹布擦净均匀地喷上家具蜡（或金属光亮剂），用抹布擦拭直到光亮每天一次清洁时使用提示牌抹布多功能清洁剂家具蜡提示牌地面无灰尘、斑迹、水迹、污物，干净用拖把将地面灰尘擦去用抹布蘸清洁剂擦拭斑迹每天三次，随脏随拖早晨上班后一次，中午下班前清洁一次，傍晚下班前清洁一次灯罩无灰尘、斑迹，干净用抹布将灯罩的灰尘去除均匀地喷上金属光亮剂，用干抹布轻而快地擦拭每天一次喷金属光亮剂每月一次指示按钮无灰尘、污迹，清晰无破损用抹布抹去浮灰用抹布蘸清洁剂去除污迹用干抹布拭净每天一次擦拭按钮时应在停机状态按钮内不可进水门及不锈钢门套无灰尘、斑迹，干净明亮用抹布将电梯门的浮灰从上而下擦拭干净均匀喷上金属光亮剂，用抹布擦拭直至光亮门每天一次，不锈钢门套每月一次扶手无灰尘、斑迹，干净明亮用抹布将电梯门的浮灰从上而下擦拭干净均匀喷上金属光亮剂，用抹布擦拭直至光亮每天一次换气扇及罩无灰尘，干净明亮用干抹布擦拭至洁净每周一次C、校园室外环境日常保洁项目要求项目标准（质量要求）程序频次注意事项工具（材料）主干道地面、台阶无瓜果皮、纸屑、枯叶、烟头、呕吐物、污物等晴天时先均匀洒水，再用大扫帚清扫对污物、呕吐物及时清理干净装入簸箕倒入垃圾桶台阶用拧干水的拖把拖净每天二次（大扫）巡回保洁维护每小时一次随脏随扫避免扬尘、触碰行人、地面湿滑洒水器大、小扫帚及簸箕拖把及桶窨井盖无晃动，表面无痕迹、污迹，下水孔无阻塞、破损用蘸有清洁剂的刷子刷洗每月一次发现缺失、破损、晃动应立即报修，避免行人发生意外，周边无积水清洁剂刷子绿化带、花坛无灰尘、枯枝败叶、杂物、虫害、异味，美观用抹布擦拭花坛周边框至洁净捡去枯枝败叶，杂物装入垃圾袋内清除有异味的花卉每天一次路灯杆、罩无灰尘、污迹用干净抹布擦拭干净每三天一次防止触电，避免损坏灯罩、高空坠落抹布（百洁布）绿化带周边的石凳、石椅、石桌无灰尘、污迹、垃圾、水迹用干净抹布抹去灰尘用清洁剂擦洗污迹，用干抹布擦净清除垃圾，装入垃圾袋内，放进垃圾桶每天三次随脏随扫抹布清洁剂垃圾桶无污迹、漫溢、异味，周边无蚊蝇将垃圾袋取出扎紧袋口，装入垃圾车内用浸有清洁剂的抹布擦拭至干净更换垃圾袋每天二次无污水滴漏抹布垃圾袋清洁剂宣传栏、框、面无灰尘、污迹、脱落用干净抹布擦拭至洁净对脱落处妥善处理每天一次表面不可擦花抹布（百洁布）地下车库无灰尘、污迹、垃圾用拖把将地面灰尘擦去用抹布蘸清洁剂擦拭斑迹每天一次防止扬尘飞起、地面不得有积水洒水器大、小扫帚及簸箕拖把及桶山体无垃圾、无异味用夹子将垃圾捡出装袋每天一次小扫帚及簸箕、夹子水体无垃圾、无异味将垃圾从水中捞出、遇水发臭时及时处理每天一次捞网（四）安保服务要求1、服务范围：确保学校全体师生的人身安全和财产安全，维护校园正常教育教学秩序。确保校园围墙、护栏、有形和无形资产安全；治安安全和消防、消控、监控等设施设备安全；履行门卫、巡逻、值守等职责；完成学校布置的各类临时性活动的安全保卫和秩序维护。人防、物防、技防“三防”设施配备到位；负责校园路灯及显示屏日常开关。2、服务质量标准：（1）门卫值班主出入口安排24小时值班，建立传达、保安、车辆、道路及公共秩序管理等制度。用语规范，礼貌待客，文明工作。严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入学校内，维护学校安全、正常的工作、学习环境。对物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝危险物品进入办公楼(区)内。负责来人来访的通报、证件捡验、登记，接收信件、杂志、快递等，正确核对信息，分发报刊杂志。做好师生临时物品的存放。地下车库开放时需有保安负责安保及卫生管理工作。（2）巡查规划红线范围以内安排24小时巡查，每班巡逻不少于5次。明确巡查工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处理备种安全和事故隐息。巡视时应使用巡更设备。监控室应保持巡更记录。在接到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达事发现场，采取相应措施妥善处理;如巡视时发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动并执行相应的应急预案。（3）监控室值班监控设施应保持24小时开通，并保持完整的监控记录，保证对各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。（4）停车管理负责道路交通管理、机动车和非机动车停放管理。在管辖区域设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，非机动车应实行定点停放。对进出管辖区域的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆有序通行、有序停放。车库应保持良好通风，无易燃、易爆等物品存放，车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按要求设立明显指示牌和地标。（5）突发事件处理按照要求制订物业突发事件应急预案，并将预案内容在物业办公室、监控室等处张榜悬挂。在各楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年组织不少于1次的突发事件应急演习。当发生台风、暴雨等灾害性天气及共他突发事件时，应采取应急措施：对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施进行检查和加固。各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失，并全力协助处理相关事宜。对待上访人员做到耐心说服，及时报告有关部门予以妥善处置。（五）消监控管理服务要求1、定期对各消防、监控点的设备进行巡查，确保运行无故障；定期对室外的消防栓、消防水带、消防泵等设备进行检查，是否有埋压或损坏和失效等情况；定期对各楼层消防栓进行检查，设施是否齐全；每月对各楼层的灭火器进行检查更换，是否有压力不足或缺少等情况；定期对各楼层的排烟通风口、消防通道进行检查，是否有遮挡或堵塞，各楼层的疏散指示标志是否有损坏或缺少等情况。消防监控室按规定值守。2、按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，检修合格率100%；确保供电线路及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。确保各电器仪表显示正常。确保抄集的各电表度数据准确。按照国家要求对设备进行年检。3、消防系统：检查监督维保单位落实养护计划，定期维护和检测，一旦发生故障及时采取应急措施进行处理，确保消防安全。4、给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，按照国家标准定期检测水质；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，临修合格率100%；确保抄集的办公楼内分列的水表行度数据准确。5、空调设备：建立空调或新风系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及新风系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；空调及除湿系统出现运行故障后，及时报修，并做好记录，临修合格率100%。6、照明系统（含室内外灯光）：外观整洁，无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%，无昆虫、蜘蛛网、积尘等。7、电梯日常管理：每天检查电梯运行状态；检查监督维保单位落实养护计划，定期维护和检测，更换磨损部件，一旦发生故障立刻采取应急措施进行处理并组织及时抢修。建立电梯运行管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。按照国家要求对设备进行年检。严格执行《特种设备安全监察条例》和《特种设备安全法》等有关规定。（六）会议服务要求1、根据会议的不同性质、不同规模制定切实可行的会务保障方案，并严格按照方案执行；做好会议车辆及人员引导、会务安全保障和保密工作；2、根据会议通知时间，提前6小时对会议室的照明、空调、卫生及设备情况进行全面检查，会议开始时准备好启动音响设备，并安排维修、清洁人员待令，处理应急事件；3、有重要领导参加的会议要配合保安提前24小时进行特别安全巡查控制，清除一切可疑物体或不明物体，确保彻底消除不安全隐患；4、清洁会议室桌面，保持干净、无污迹、无灰尘、无手印；5、服务工作要细致周到，服务中要做到三轻（走路轻、讲话轻、动作轻）；6、项目经理必须经常到场监督会议服务工作，巡视会议室的准备情况和会议的进行情况，以便及时应对突发事情；7、会议结束后30分钟内完成会场清洁服务，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。（七）学生宿舍管理服务要求1、每学期开学前必须详细制定好本学期寝室管理的工作计划,做到既要明确本学期寝室管理目标又要突出阶段性管理重点。措施有力,使整体管理有序进行。每学期期末提交全面工作总结。2、负责学生住宿管理(住宿安排,调整和退宿等)；宿舍楼内的公共秩序的维护和防范；房屋等物业档案资料的建立与保管。3、每天准时开关寝室大门、电灯、空调等。4、起床铃打响后,必须准时到寝室督促学生起床,并记录不按时离开宿舍学生的姓名。5、熄灯铃打响后,清点人数、督促学生准时关灯就寝,进行纪律检查。做到熄灯后无讲话声,晚上23:00后每周抽查三次以上。6、督促宿舍区的清洁工做好公共卫生打扫工作。有3人负责学生宿舍卫生间保洁，每间寝室每周至少1次。7、制定、落实午睡有关规定,加强午睡期间管理,午睡必须保持安静。8、制定、落实有关寝室内务、卫生、纪律条例细则、强化寝室内务、卫生、纪律管理,每天上午下午各一次对所有寝室内务、卫生进行检查,晚上进行纪律检查。9、健全宿管会的管理体制,指导和开展宿管会全面工作,每月至少组织一次宿管会成员或寝室长或全体住宿生会议,并备有会议记录。10、宿舍走廊通道严禁停放车辆。11、周六晚及假期做好留校生登记管理工作,按正常管理。12、每周、每月、每学期准时上交寝室成绩总表。13、建立寝室公共财产登记并及时对损坏的物品进行维修,及时记录出勤、纪律、卫生内务等情况,记录较差寝室以及学生违规名单并及时批评教育,并将严重违规违纪的寝室及学生及时通报政教处。14、生活指导教师每天督促学生起床、午睡、晚上就寝时必须到岗,上、下午、晚上在宿管会办公室上班,夜间务必在学生宿舍区住宿,确保住校生的人身财产安全。15、生活指导每晚就寝前核实学生缺床人数,及时反馈各班主任或家长。16、学生生病及时通知家长或班主任。若班主任或家长未及时到位，应及时联系医院，送医就诊。17、周三晚温馨广播、每周四下午业务学习（统一管理及扣分标准）、周日晚宿管例会和每周日晚面向学生的总结讲评，宿管主任每晚寝室外围安全巡查管理。18、配合学校做好排寝工作。19、配合学校工作,及时修改或增加有关规定。制定《宿管工作考核办法》对宿管进行考核管理。其他要求1、大、中维修项目：在维保期内的设备设施出现维修故障的，由服务单位向维保实施单位及时报修；维保期外的设备维修由服务单位制定维修计划报采购人批准后，方可实施；或由采购人提出方案，服务单位协助实施；服务单位需对校园设施进行巡检，并记录情况上报采购人。2、物业管理用房：采购人根据现有办公条件提供业务用房给服务单位使用，办公物业品由采购人提供。办公用房在委托管理期限内由服务单位免费使用，合同终止后立即交回采购人。3、水电费：公用水电费由采购人承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水，消防、水泵、照明、电梯、其它机电设备等各类用电）。4、物业档案资料管理：保证物业档案资料（包括设备维修、改造和消杀的档案资料）完整性、完好性。5、工作交接要实现平稳过渡，具体要求为：服务单位的管理人员和技术骨干要提前介入，了解物业环境、人员状况、工作标准、以及采购人的要求细节，熟悉校园的设备设施，接收技术资料。服务单位与原物业管理人员做好交接，落实交接手续，在交接时点前责任在原物业管理人，交接时点以后由新服务单位负责。新服务单位须制定和完善工作计划，做好各类人员、物资及其他准备，与采购人进行实时动态的交流沟通协商。服务期满后，服务单位必须准时向新的服务单位办理交接手续，不得无故拖延。6、管理账务的公开：服务单位必须每季度向采购人就物业管理项目经费开支情况报告一次账目。物业管理费开支范围必须符合服务费用报价构成。合同期限（一）本项目合同期限为三年,其中前3个月为磨合期，采购人每月对服务单位提供的物业管理服务情况进行考核，考核结果均达不到85分且服务单位无对应措施改进物业管理服务效果的，采购人有权单方提前中止与服务单位的合同。服务单位需在10月15日前完成与之前物业单位的交接工作，10月15日正式开展物业工作。进场入驻时间：服务单位于10月15日前完成团队组建、岗前培训确保准时入驻学校，提供物业管理服务。服务单位未能按上述时间准时入驻提供物业管理服务的，每延期1天采购人有权扣除服务单位履约保证金3000元；延期10天以上视为自动放弃中标权利，采购人有权扣除全额履约保证金。（不可抗力或非服务单位原因不能入驻的除外。）（二）第一候选服务单位在磨合期间被中止合同时，由第二候选服务单位接替物业管理服务。第二候选服务单位如磨合期不合格的，采购人可以选择第三候选人接替，也可选择重新组织招标。（三）年度考核金：服务单位年度最后一个月的服务金额作为服务单位年度考核金。（四）年度考核：合同年度内，采购人有权对服务单位按季度或随机进行考核。一年内连续3个月考核得分低于80分或年度累计4个月低于80分的为年度考核不合格，采购人有权单方面与服务单位终止服务合同。年度考核平均达到80分及以上时考核为合格。年度考核金按年度考核结果比例支付。考核办法物业管理考核办法（暂定）项目管理规范与标准分值（分）得分一、管理与服务（30分）1.遵守学校的各项规章制度，按规定及程序开展工作；按时公布学校颁发的通知，规定，不得张贴未经学校同意的通知，公告,海报及其它传品等。42.按合同要求配备工作人员,岗位职责上墙;实行定岗,定责,定人,工作人员必须遵守岗位职责,不得出现工作疏漏,宿舍管理实行24小时值班制度,管理员须住在学校,不得出现无故缺勤,脱岗，空岗现象。33.工作人员统一着装并佩戴工作牌;对待老师,学生态度谦和,服务热情;主动接受师生监督。44.认真完成学校布置的有关工作,按要求执行,工作到位,态度积极,不推诿,工作中无弄虚作假现象。35.管理规范，具备完善的管理体系；建立健全各项工作档案。管理台账，工作记录要求全面，具体，真实；并做好材料上报及归档工作。46.能与学生签订入住协议明确各自的权力和义务。27.开展文明宿舍评比活动,经常开展公寓文化艺术，宣传活动,宿舍楼的门厅,楼道，走廊布置突出文化氛围和育人功能。文明宿舍达宿舍总数的20-30%。38.对文明宿舍建设工作重视，有措施，有规定，有效果。29.对学生违纪情况有教育，有记录。210.无学生投诉现象,学生的民调满意率为85%及以上。3二、环境卫生与安全管理（40分）1.定期开展学生宿舍内的卫生和内务检查，并及时上报学校政教处。22.楼内走道清洁无垃圾,无积垢,空气清新,地角线无灰尘；墙壁无污迹，无灰尘，无乱贴乱画；天花板无灰尘和蜘蛛网；门窗洁净,玻璃明亮；灯管灯具明亮，目视无灰尘；楼梯扶手，消防箱内外干净无灰尘。53.盥洗室地面无积水,盥洗池上下内外无粘垢,无杂物,无蜘蛛网，瓷砖面洁白明亮。44.厕所内空气流通,便池无尿垢,瓷砖面洁白,墙面和天花板无灰尘，无蜘蛛网，下水道畅通。35.垃圾桶,泔水桶及时清空,桶外保持干净,无粘附物,卫生工具在规定地点摆放整齐。16.学生住宿房间内空气流通清新，无异味；地面床下无垃圾灰尘；墙壁干净无乱贴乱画；天花板无吊灰；无蜘蛛网；门窗干净,窗玻璃明亮；灯管灯具目视无灰尘。17.学生床铺被褥叠放整齐；台面生活用品摆放整齐；室内