物业管理法律关系与业委会成立及运作

物业管理法律关系与业委会的成立及运作---从物业管理各方关系谈起主讲：宋安成律师国家物业管理师国家二级建造师中国人民大学客座教授盈科〔上海〕律师事务所合伙人中华全国律师协会民事委员会委员上海市物业管理政府采购评标专家业主的建筑物区分所有权建筑物区分所有权制度理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。生活解释：一栋楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。包括三种权利，即住户就建筑物内其居室的专有有权，就走廊、电梯等公共部位设施设备的共有权和共同管理的权利。物业管理法律关系：业主业委会业主大会内部组织关系；合同关系；行政管理的指导监督关系；存在的主要问题：目前的法律规定问题；收费操作问题；业委会业主大会的运作；政府定位问题物业常用法律法规中华人民共和国物权法〔节选〕物业管理条例上海市住宅物业管理规定关于实施《上海市住宅物业管理规定》的假设干意见业主大会和业主委员会指导规那么上海市商品住宅维修基金管理方法住宅专项维修资金管理方法上海市住宅物业效劳分等收费管理暂行方法关于《上海市商品住宅维修基金管理方法》应用解释的通知关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会标准化建设的假设干意见最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释上海高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》

法律层面：《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法通那么》行政法规：国务院《物业管理条例》地方性法规：上海市住宅物业管理规定；上海市撤除违法建筑假设干规定

(修订)地方政府规章：上海市商品住宅维修基金管理方法部门规章：住宅专项维修资金管理方法标准性法律文件：关于业主的直系亲属和同住人是否可以被推荐为业主委员会成员的批复(沪房地资物2005第554号)；关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知(沪房地资权2005第336号)；关于加强商品住宅工程附属会所交易管理的通知〔沪房地资市2003第230号〕

物业管理法律关系示意图业主委员会物业管理企业房管局业务指导关系委托效劳关系业务指导监督关系公安派出所街道居委会指导监督关系指导监督关系汇报工作治安管理2023/12/10五位一体工作实例分析违章建筑处理问题会引发业主不交费，影响小区整体品质，物业管理矛盾管理职责的分工会引发邻里纠纷，涉及到政府不作为，直接涉及到居委会街道、房地局。一般会涉及到公共部位，属业委会的管理职责结论：只有多方关系处理好，物业管理工作才能到位，推托责任对各方的工作都不利。其它工作中，比方说业委会成立、物业收费、设施设备管理如何构建正确的“五位一体〞工作模式街道的职责：《上海住宅物业管理规定》第五条区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。

乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会标准化建设的假设干意见.doc房地部门的职责：《上海住宅物业管理规定》第五条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理；其设立的房屋管理办事机构〔以下简称房管办事处〕承担相关具体事务。

市和区、县房屋行政管理部门履行以下职责：

〔一〕业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理；

〔二〕物业效劳企业和从业人员的监督管理；

〔三〕专项维修资金归集、使用的指导与监督；

〔四〕物业使用和维护的监督管理；

〔五〕物业管理方面的其他监督管理职责。业主大会与业委会：关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会标准化建设的假设干意见第一条第二款：物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会制度是房屋产权主体多元化形式下业主实行自我管理的实现方式。业主大会作为住宅小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规那么、管理规约，选举业主委员会，选聘物业效劳企业，使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。业主委员会作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，主要负责拟定相关方案、组织召开会议并具体实施大会形成的决议。业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。公安派出所：业主大会和业主委员会指导规那么建房[2023]274号第五十六条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。物业公司：物业管理公司是根据物业管理效劳合同的约定效劳内容，为业主提供物业管理法律效劳的组织。案例介绍案例一：成立业委会中街道办事处成被告及原因分析.doc案例二：“过期〞业委会备案引发的一场行政复议.doc案例三案例：2004年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止，局部业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院，指责房地办人员违法行政。分析：由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。换届选举，不是上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作，而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参加选举。案例四：业委会成立操作的成功案例.docx

业主大会与业主委员会成立的程序1、建设单位或业主提交有关资料2、成立业主大会筹备组3、发布关于组建业主大会筹备组的公示、公告4、筹备组组织业主大会、业主委员会成立的筹备工作5、业主委员会成员候选人的产生6、宣传并做好会务筹备工作7、召开业主大会8、报街道行政部门备案成立业主大会的关键是筹备组相关案例未取得房产证能否作为业主？张先生从开发商处购置一商品房，双方签订的《商品房预售合同》约定2023年2月1日交房，后开发商延期交房，一直到2023年5月1日开发商才交房，产权证于2023年10月1日才办理。本案例中，张先生何时才取得业主的身份?如果张先生购置的是二手房，其何时才算取得业主身份?相关案例“第一江景豪宅〞筹备组成员组成引争议，业主委员会成立搁浅2007年8月14日，上海浦东新区建设和交通委员会与潍坊街道管理委员会共同发布组建世茂滨江小区业主大会筹备组公告。根据统计，参与报名筹备组的人数超过60。去年11月6日，初步确定的包括开发商在内的36位筹备组候选委员被通知参与选举。两天后，筹备组17名成员正式确定，筹备组随即宣告成立。但筹备组一成立，就遭到业主的质疑：一位居住在7号楼的筹备组成员说，“筹备组每次开会都会出现陌生的面孔。〞这些“陌生人〞都自称受委员委托前来开会。但在局部委员要求其出具委托证明确认身份时，“他们从未出示过。〞另一位委员补充说，同一位委员甚至会委托不同的人代为开会。相关案例委员身份遭遇质疑不仅以上一人。“经过局部委员核实，一位李姓委员在房产公司担任要职。〞业主潘女士解释，该房产中介公司不仅拥有200多套小区房源，更为其客户提供保洁、维修等物业性质效劳。筹备组成员还反映说，委员中居然还有一位是至今仍在浙江读书从未来过上海的20岁的孩子。“虽然他是业主，但实际上根本无法参与筹备组正常工作。〞业主纷纷表示，该业主无法到场开会，即使每次都通过委托方式，也“不能真实准确表达意愿〞。业委会备案证被撤销0.jpg业主的投票权：业主的表决权业主的表决权事项的变更；“双多数〞原那么上海市产地局物权法生效后关系物业效劳的解释.doc“默示〞是否视为同意问题民法通那么：不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。表决难问题的解决物业管理规定关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会标准化建设的假设干意见.doc二○○九年十一月十六日公布并生效。主要内容为明确居委会对业委会的监督和日常管理的职责，可能组成业主召开换届大会业主大会和业主委员会指导规那么.doc建房[2023]274号，本规那么自2023年1月1日起施行为建设部的部门规章，强制性不强，该规那么对居委会参与社区物业管理的内容规定较多主要是规定加