公司内部管理制度

前 言为加强公司正规化治理，强化对员工的治理，使各项工作有章可循、加强对本制度的学习和领悟，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。本规章制度连同《公司治理规定治理制度，具有同等的效力，各职能部门、治理处应依据本制度对所属员工加以治理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应惩罚。不尽之处，公司将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。签发人：年 月 日第一局部岗位职责公司总经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业治理的方针、政策。2、带着全体员工对物业辖区实行全方位治理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、留意经济效益，细心理财，开源节流，满足业主需求。4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。6、制订年度工作打算，明确目标、任务，催促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。7、重视人才，合理使用干部，依据德、勤、能、绩定期进展考核。8、调动各方乐观因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支状况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并准时答复，认真解决。9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。10环境。公司副总经理岗位职责1、在总经理领导下，帮助经理抓好全面工作。2、主要抓好设备设施修理、保养打算的制订和落实工作。带着全体员工对物业辖区实行全方位治理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。4、制订年度工作打算，明确目标、任务，催促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。5、调动各方乐观因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分治理工作状况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并准时答复、认真解决。6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，制造良好的外部环境。职能部门经理岗位职责1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。2、负责制定本部门的工作打算，组织各项工作的开展。3、负责协作办公室进展本部门员工的聘请。4、负责制定本部门员工的业务培训打算，定期开展员工培训。5、负责指导、监视、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。治理处主任岗位职责在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责治理处的日常事务和治理工作。1、建立、健全各项规章制度，检查催促岗位责任制的执行状况，不断提高效劳质量，落实奖惩制度；2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作打算，并组织编写治理报告和各种通知、公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神；4、检查监视本辖区工程修理、保安清卫人员以及治理员工作状况并进展考核，按《员工手册》的要求抓好治理；5、生疏国家有关法规和物业治理规定，把握各业主状况，检查催促各责任区治理的实际操作；6、随时把握租金、治理费、水电费等交纳状况，准时做好物业治理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进效劳质量；7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，争论拟定下一步工作打算；8、加强各班的团结合作，树立整体思想，亲热与其他部门的联系，相互沟通、协调；9、认真完成公司交给的其他任务。勤员岗位职责勤员在治理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和治理，做好各项根底性工作。1、依据物业效劳的需要，编制选购打算，并实施选购；2、对仓库物资和其他物资进展治理，建立物资台帐；3、帮助主任组织开展社区文化效劳；4、做好本部门员工的考勤、考核治理；5、负责治理辖区业主档案和物业档案，做好工作，防止遗失、损坏；6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；7、负责接听效劳，属于业主投诉及报修的要做好记录，并准时转交处理，对于紧急突发大事准时向本部门负责人或公司领导汇报；8、生疏各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；9、热忱接待来访的业主及其他人士，对他们的询问事项赐予热忱、周到的答复和解释；10、完本钱部门安排的其他工作。治理员岗位职责在治理处主任的直接领导下开展日常治理效劳工作。1、生疏把握物业辖区业主和物业的根本状况；2、建立收费台帐，把握收费动态，准时收取、催交各项应收费用；3、负责办理业主入住、迁出手续，监视治理装修事务；4、负责巡察物业使用状况，以及保安、清洁、修理人员的工作状况；5、负责对外包效劳过程进展监视治理；6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。文员岗位职责1、负责部门的文件撰写、整理工作；2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥当保管治理处的各类来文；3、负责办理各类外来人员的出入证件；4、帮助主任组织由治理处发起的会议，并做好会议记录；5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将具体容记录在案；67、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；8、通过各种媒介做好宣传工作；9、负责组织业方法见征询活动和社区文化活动；出纳岗位职责1、清点汇总部门交来的款项；2、审核原始凭证是否完整；3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；4、处理银行存款收入和支出业务；5、填制记帐凭证，交会计记帐；6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。保安人员岗位职责〔一、总则1好物业辖区的治安安全；2其它工作任务；3、负责做好对辖区的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；4、负责做好机动车辆的治理和收费工作；5、负责做好综合治理费收取工作；6、生疏楼宇状况、以动态、巡查等方式预防、觉察、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等大事，提高应急处理力量；7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；8、讲究文明、礼貌待人，急躁说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。〔二、保安队队长岗位职责工作。1、了解和把握保安队的状况，依据治理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监视工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施治理；2、主持保安业务工作会议，催促检查各项规章制度的落实，重点是3、常常定期不定期检查保安队员的工作状况，做好监视、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；4、把握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想决实际问题；5、教育培育所属班长，不断培育他们的组织指挥力量和治理水平；6并实行坚决措施，掌握事态进展。7、完成公司交办的收费等其它工作任务。〔三、保安班长岗位职责保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。1、负责组织当班的保安工作，监视和指导认真做好执勤工作，准时订正和登记违纪违章现象；2、检查本班人员的着装仪容、务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、防卫武器等物品；3、负责填写《值班记录4、依据保安部〔队〕制定的培训打算搞好组织实施工作，定期召开整体素养和业务水平，能准时解决当班时间的各种突发大事。5、准时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；6业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；7、团结本班人员，坚持做好常常性思想工作，生疏和把握队员的思想动态、工作表现和工作力量。8、完成公司下达的其他任务。〔四〕保安员岗位职责1、门岗①生疏物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布状况；②保持威武可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；③负责做好大宗物品出物业辖区的治理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进展治理，制止闲杂人员随便进入物业辖区；④负责做好对机动车辆的出入治理和收费工作。⑤生疏保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。⑦负责答复解决住户及来访人员提出属于本岗职责的问题；⑧对任何有损物业辖区物业治理的行为，准时进展奉劝和制止。2、巡逻岗①严格遵守公司规章制度，实行24巡察巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风；②树立猛烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；③熟知本人责任区域住户状况，了解物业辖区其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，觉察问题准时处理；④生疏物业辖区消防设施的配置，并能娴熟使用各种消防器材，掌握防火自救学问；⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁状况，觉察设施受损准时上报，对任何有损物业辖区物业治理的行为，准时进展奉劝和制止；⑥加强对物业辖区的机动车辆治理，维持车辆停放秩序；⑦乐观参与职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素养。消防员〔保安员兼〕岗位职责1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防学问，把握各种灭火器的使用方法；2、乐观做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦觉察火警即可投入使用；3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必需全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故躲避；4、发生火警事故时，快速报告有关领导，拨打火警119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危急地带，并做好妥当安排，做火缘由；5、加强辖区动用明火的掌握和治理。监控值班员岗位职责1、严密监视保安对象的各种状况，觉察可疑或担忧全迹象，准时通知值班保安处理，并准时通过对讲机或向队长报告，且随时汇报变动状况直到问题处理完毕。2、生疏所治理设备的性能、操作程序，能独立进展操作，并能进展简洁的修理；3、消灭特别状况时，坚持、确认、汇报，并做好状况记录；4、负责设备的日常巡察、状况记录；5、保持机房干净、干净；做好交接班工作。修理人员岗位职责1、执行公司打算，听从治理、遵守纪律，树立良好的效劳意识；2、生疏物业辖区楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋构造、水施、电施等管线走向；3、严格遵守效劳容与效劳标准，准时受理业主提出的各种报修；4、乐观为业主供给多项便民效劳，并做到效劳周到、热忱、规，无投诉；5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生；6、工作完毕准时清理施工现场杂物，效劳过程须请业主签字认可；7、疼惜工具，杜绝铺张，按规定领用工具和修理材料。8、负责对共用部位设施的巡察和保养。9、按月做好报修、修理记录的汇总和材料选购的打算编制。清卫工岗位职责12、敬重领导，听从安排，准时完成工作任务；3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持干净；4、文明效劳，作风廉洁，拾金不昧；5、依据效劳容和效劳标准对物业辖区进展清洁卫生清扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；6、准时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱贴的广告、标语等；7、对保洁围物业的特别状况准时行保安员或治理员汇报；8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并准时去除；9对无故损坏的酌情赔偿。绿化工岗位职责12、听从公司领导和治理人员的检查监视，工作时佩戴好上岗证；3、绿化养护操作场地及道路两旁干净有序，无危及车辆、行人的现象；4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温顺有礼；5化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；6、花草树木准时浇水，防止过旱和过涝；7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对栽的花草90％以上；8、生疏物业辖区的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9报。其次局部公共制度全体员工均为公司物业辖区的治理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。接待来信来访来电投诉制度为了实现“治理无盲点，效劳无挑剔，业主无怨言”的治理目标，不断完善治理体系，提高员工素养，不断改进效劳质量，严格认真对待业主〔住户〕反响的每一信息，特制定本制度：1义务承受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权围或能够赐予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权围或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主〔住户〕反响的问题当场予以接待，而后转告相应部门。2〔住户关于小区治理的看法、建议、意见等。34、受理投诉时，必需热忱接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视。5、当被投诉者受理投诉时，受理者必需照实记录，不得提出回避。6、对投诉容要认真记录，准时派人处理或向主管汇报并在24小时予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,乐观同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.8、员工应认真做好本职工作，乐观为业主供给满足治理效劳，减小投诉，把冲突消灭在投诉之前。9、对业主的投诉应准时进展分析总结，对反复消灭的问题，应组织有关部门进展深入探讨并找出解决方法，防止重复发生。10、对投诉要记录，投诉资料要存档。治理人员文明效劳标准1、宠爱本职工作，努力学习治理技术，提高治理水平，树立“业主至上，效劳第一”理念。2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。3、主动始终访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问把握适度。4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵抗不正之风，严守法纪，不以权谋私。5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，相互协作，相互监视，按质按量完本钱职工作。6、对业主应热忱，遇个别业主无理言行时，做到急躁说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。7、真热忱处理业主来信、来访，乐观为他们排忧解难。对业主的投诉、批判、建议，要准时进展调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。员工文明效劳要求1、宠爱本职工作：①要树立干好效劳工作的职业志向，宠爱本职工作。②刻苦学习，不断完善和提高治理和专业技术水平。③待业主如亲人，热忱效劳，尽职尽责做好工作。2、文明治理：①仪态端庄：衣着装扮端庄、干净，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和气。②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即④优质效劳：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主供给各种便民效劳。营治理中职业道德的一个重要容，为此在工作中要实事，做到言而有信，严守信用。员工廉洁工作制度1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。2、自觉抵抗不正之风，严守法纪。3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的廉价。45、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。6、不乱收费或收费不开收据。7、不利用工作的特别性质，对流淌、外来人员进展敲诈讹诈。8、不以次充好，弄虚作假，哄骗业主，赚取物价差额。9、维护公司利益，遵守公司。10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。13、节约用水、用电，不铺张公司用品，坚持勤俭节约。14、不得利用工作之便，要求享受商业网点供给优待效劳和物价。15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。对外效劳工作治理制度1、思想面貌：细心、周到，要表达本公司高尚的精神面貌。2然后外出工作；工作完毕后，必需准时到公司签到；上班时必需佩戴工作证，以便承受业主、住户监视。3、效劳质量：依据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满足。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经觉察，马上作辞退处理，情节严峻者还将追究法律责任。4如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。6、凡业主、住户付给效劳费一律交公司，并开具发票，假设私自收取小费者，一经觉察，扣工资或奖金，情节严峻者作辞退处理。鼓舞员工和业主参与治理制度1、为了改进效劳质量，提高工作效率，公司鼓舞各级员工和业主、住户提出各种合理化建议，建议承受后视施行效果对建议人进展物资嘉奖。2、员工和业主、住户的建议围包括物业治理方法和手段，改进效劳质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，全部建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由相关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。415天和30天，期满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核可不经试行期直接嘉奖建议人。53002001005030证完毕后马上发放，并记入员工档案。6屡次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或赐予特别嘉奖。第三局部治理处类制度治理员工作责任监视区日巡察制度12、每个工作日必需到各自的监视区域巡察两遍，并做好巡察记录，无纪录视作未巡察。3、巡察监视要求：①检查小区保安员、卫生员在岗位工作状况〔着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为；〔乱画、贴广告，小区有无乱设摊及跨门营业；③小区是否有担忧全隐患〔窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区有无可疑人员活动；④小区环境治理是否符合要求〔树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生状况，垃圾亭治理是否符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、小区是否有影响正常休息的噪声源；⑤根底设施是否完整〔路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口＊栏杆是否完好；⑥留意倾听业主对物业治理的意见反映。4、在巡察过程中，做好记录。觉察问题，能处理的应准时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主管汇报。治理处走〔回〕访制度为加强物业治理处与宽阔业主〔住户〕的联系，使治理处各项工作置身于业主〔住户〕监视之中，从而集思广益，准时总结阅历、教训，不断改进治理工作，提高效劳质量，特制定对住户走〔回〕访制度。1、走〔回〕访要求①物业治理处正、副主任把对业主〔住户〕的走〔回〕访列入职责围，并落实到每年的工作打算和总结评比中；②走〔回〕访时，虚心听取意见，恳切承受批判，承受合理化建议，作好走〔回〕访记录；③走〔回〕访中，对业主〔住户〕的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复；④走〔回〕访后反响的意见、要求、建议、投诉，准时逐条整理综合、争论、妥当解决，重大问题向上级领导请示解决，业主〔住户〕反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走〔回〕访处理率达100%，1%以下。2、走〔回〕访时间及形式①治理处主任、治理员每月登门走〔回〕访4②每季度参与一次居委会召开的墙门组长会议，广泛征求意见；③有针对性地对业主〔住户〕作专题调查，听取意见；④物业治理处设立投诉信箱，投诉；⑤随时热忱接待来访，作好登记。第四局部安全、消防、车辆治理制度第一章 制度保安人员守则一、着装仪表1、工作或执勤时，必需身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；2、制服要保持干净、平坦，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。二、行为规1、上班时间必需精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站岗时姿势严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打和听收、录音机等；3、值班室时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人谈天；4、巡逻中无状况处理时不得进入住户楼，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；5、上班人员必需提前十五分钟到达各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；6、值班人员就餐必需在值班室就餐，不得离开岗位到快餐店就餐；7、不得脱离岗位，依据规定时间、指定地点站岗；8、不得睡觉；9、对住户要有礼有节，热忱受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要准时解决，解决不了的作好登记，三、日常治理1、不得迟到早退，严格依据规定时间站岗或巡逻；2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；2、严格执行对讲机治理规定和警棍使用规定；4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随便贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；四、罚则1、违反本规定第一条、其次条〔第八点除外、第三条的记行政批判一次，累计记批判五次以上者作辞退处理；2、违反其次条第八点的，第一次记行政批判一次，其次次记行政警告一次，第三次辞退；3、本守则不尽之处，按《公司治理规定》相关条款执行。值班治理规定1、保安人员实行24小时轮番值班制度。2337：30－16：00，中班为：16：00－0：00，晚班：0：00－7：30。3、各班保安员必需依据编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警觉，准时处理各种突发大事。4队长或部门负责人。①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等；②准时劝阻和处理在物业区域治理规定的人员和大事；③遇紧急大事及重大事故应报告相关领导；④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。保安人员值班制度1、三星级小区保安人员实行24小时值班室值班制度，定时或不定时进展巡逻。2、二星级小区站岗时间分为三个时段，分别为：早间段：6：00〔夏季为05：00〕－8：00；午间段：11：00－13：00晚间段：16：00－19：00〔夏季为20：00〕5：00－22：00式进展值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。3、一星级小区站岗时间为：06：00〔夏季为05：00〕－21：00〔夏22：00〕05：00－23：00期间，不站岗时，保安人员实行在门口游动方式进展值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。451－10315、各治理处必需为巡逻人员划分责任片区，实行24小时不连续巡逻。交接班制度为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，削减因交接不清引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明留意事项，然后各保安员到各自岗位换班；2、本班与下班交接时，要将本班工作状况具体交待给下一班，以便下一班开展工作；3并签名确认，觉察问题，交接双方必需当面说明，假设交班人离开后，接班人才觉察属于上一班的问题，应马上报告领班或部门负责人处理；4、交接班须正点、守时，非特别状况，不得超时接班；保安员培训制度1、岗前培训上岗前向每位入职的保安员介绍物业辖区状况、工作纪律、操作要求和岗位职责。①上岗前必需把握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作；②入职的保安员须进展3－5天时间进展培训实习，把握本职工作和根本技能，然后开头正式上岗；2、岗位培训①保安培训：依据每年制定的保安部制定的培训打算，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进展培训，从而提高保安员的警觉性握根本技能；②消防培训：依据每年制定的保安部部制定的培训打算，拟订消防培训方案、年度消防演习打算安排及灭火等培训容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进展培训，从而到达提高保安员的防火意识、把握灭火抢救力量的目的；③每位保安员必需依据培训打算参与公司和部门组织课程，培训前进展书面通知，并要求每位参与培训的人员在员工培训签到表上签到。3、培训课程设置①培训目的：通过培训，提高保安员的综合素养和效劳水平，培育一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安队伍；②培训工程：公司制度与规定保安常识效劳意识教育礼节、礼貌及员工的行为规、个人修养辖区设施、设备介绍消防常识B、岗位工作规岗位礼貌用语、工作方法与技巧岗位工作职责与细则辖区突发大事的处理D、法律常识③培训要求A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等状况处理；B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录；C、队列训练时，按正规化军事要求操作；D、拳术训练时，不得任凭开玩笑，防止训练事故。④考评方式A85分以上为优，75－8460－7460B、军事培训由教员在一个训练阶段完毕后进展考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定；C、依据考评等级赐予相应的嘉奖和惩罚。警棍使用制度为严格规警棍使用，特制定如下规定：1、警棍是保安人员执行公务时佩戴的防卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。2、当班保安员应将警棍挂在腰带后右侧。3、不得在岗位上任凭玩耍或挥舞警棍。4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住户或来人讲话。5、非紧急状况或人身安全未受到威逼的状况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。6、当班保安员要妥当保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。7应负责赔偿。对讲机使用制度对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必需执行对讲机使用规定，生疏对讲机的使用功能，疼惜并娴熟使用对讲机。1、使用规定①使用对讲机要本着“疼惜设备、留神轻放，妥当保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进展擦拭、维护；②持机人负责保管和使用对讲机，制止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中；③觉察对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应马上向直属上级报告，由部门主管检查后进展处理，严禁自行拆修；④严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率〔1道，停电时使用2频道；⑤严格依据对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进展充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果；⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，觉察损坏或通讯失灵，马上报告当班班长。2、对话要求①呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为②收接方回话后，呼方要简明扼要地状况讲去除，收接方收到状况③对讲机仅限于进展公事联络，用对讲机讲话应使用规礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情；凡违反以上规定者将严峻处理。对讲机丧失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济惩罚。监控系统操作制度1、加强学习，不断提高业务技能，娴熟把握监控系统的操作。2、值班员必需严格依据操作规程监控录像，疼惜设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进展非法操作，严禁私拘束电脑上安装各种软件，不得进展玩玩耍、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并担当所造成的一切后果。3、未经上级部门主管批准，不得随便播放监控录像的录像容；4、未经上级部门主管批准，无关人员不得进入监控室；5、保持监控设备的清洁，定期进展擦拭、维护；6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境；背景音乐播放制度1、加强学习，不断提高业务技能，娴熟把握背景音乐系统的操作；2、值班员必需严格依据操作背景音乐系统，不得私自拆卸或更改设置，确保其正常运作；3、严格依据规定的时间和规定的容播放音乐；4人员相关责任；4、保持背景音乐设备的清洁，定期进展擦拭、维护，营造良好的工作环境。物品出入登记制度1的业主或住用人携带物品出入辖区时必需进展登记；2易燃、易爆、剧毒等危急性物品严禁进入辖区；3、值班人员对携带大件物品出物业辖区的：①属业主的，值班人员确属生疏、生疏的登记其状况，并担当由此可能引发的后果后放行；②对自称是业主，值班人员不生疏、生疏的，必需核对其业主资料或登记其件前方可放行；③属外来人员的必需登记其件等相关容，进展相关的联系，认证其携带物品合法前方可放行；4未能执行物品出入登记，将赐予相应的惩罚，造成后果的视情节追究相关责任。

重大大事报告制度一、重大大事报告制度为准时妥当处理重大大事或突发大事，避开和掌握大事发生，特制定重大大事处理报告制度。1盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉〔5户以上；中心空调主机、发电机、凹凸压电柜、通讯设备等大厦主要设备施舍故障；房屋主体构造患病破坏等；2、发生重大或突发大事，参与大事处理的部门或当值主管马上到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并依据事发情节打算是否报告公安、消防等机构帮助处理；3、参与大事处理的部门经理〔治理处主任〕在大事处理后马上填写重大大事报告表，于12小时以书面形式递交公司领导，具体记录大事发生的时间、地点、经过，以及大事发生的初步缘由和处理经过；4、重大大事报告表由部门经理签名后上报，入部门经理不在而事情紧急时，可由当值主管签名上报；5、参与大事处理的部门应在大事处理完毕后24小时填写重大大事总结表上报公司领导，照实汇报大事的具体处理过程及结果，找出大事发生的主要缘由，提出避开类似状况发生的预防措施。二、紧急大事处理程序1、突发大事处理程序①凡遇突发大事〔指凶杀、、盗窃、讹诈、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等保安部；②简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值；③驱散无关人员，保护好现场，留意现场四周的状况；④查看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑状况和人员；⑤对讹诈、打架大事，监控中心应亲热留意事觉察场的状况变化；⑥对纠纷大事应准时了解具体缘由，乐观协调，劝阻争吵，安静事态；⑦对伤亡大事应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理；应马上报告治理处负责人、保安部，并由公安机关调查处理；⑨相关责任人在接到突发大事后应马上赶到现场，做好疏通掌握工作，防止事态扩大；⑩保安部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，依据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。2、斗殴等暴力大事的处理程序①处理斗殴等暴力大事应保持客观、抑制的态度，除正值防卫，一般状况下应尽量避开与人发生武力冲突或争吵；②巡查觉察或接报有斗殴等暴力大事，应马上用对讲机、或其他方式报告保安部，简要说明现场的状况〔地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等③保安部接报后视状况派适当数量的保安员马上到现场制止，将肇事者带往保安部承受调查，如场面无法掌握，应尽快报告公安机关；④斗殴大事中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作具体调查以明确责任和落实赔偿；⑤如涉及刑事案件，应交公安机关处理；⑥大事中如有人员受伤要准时组织抢救，并尽快送医院抢救；⑦如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯犯动向3、盗窃等破坏大事的处理程序①巡查觉察或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明状况，并监视现场等待保安部的指令；②保安部接报后，应快速排适当数量保安人员到现场制止，设法抓获肇事者，带往保安部承受调查；③大事如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好具体记录，以明确责任、落实赔偿；④如涉及刑事责任，应交公安机关处理。4、电梯困人的处理程序①值班人员接到电梯应急或巡查觉察电梯，马上报告主管，组织相关人员到现场帮助掌握和挽救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层通知过程修理部；②监控中心通过电视监控观看电梯人员状况，使用电梯应急与被困者联系，做好解释劝慰工作；③如遇特别状况无法消退故障或被困人员有严峻不适时，应马上报消防部门或求助有关部门解决；④部门经理填写重大大事报告表，具体记录故障及处理经过。5、停电停水的处理程序②未预知的状况下物业辖区突然发生停电停水，马上联系工程修理部，启动应急水源，尽快实行措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作；③保安部派出适当的保安人员维护秩序，以防有人趁机制造事端。6、觉察有人触电的处理①马上赶赴现场，切断电源；②在未切断电源之前，切不行用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把人拉开；③马上进展人工急救，并送医院急救。其次章 制度消防安全检查制度为规物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：1、每月末及节日前，结合综合治理考评对物业辖区公共区域、设施进展安全检查；2、检查工作由公司组织，工程、保安、治理处主任参与；3、检查工程：①各部门〔治理处〕配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效；②房间所使用的电器是否符合安全规定；3、检查中觉察物业辖区各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要马上查明缘由，准时处理，不能马上解决的，由公司出具整改通知书，限期整改。消防培训制度为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。1、公司对在职员工的消防学问培训每年不少于一次；2、公司对入职的员工的消防培训，培训率要到达100％；3、培训容包括:①学习消防理论学问②生疏使用常用灭火器材③开展消防综合演练4、公司每年至少对业主开展消防宣传教育培训，包括：①物业辖区防火的各种规定②消防应急通道的位置及紧急状况的疏散方法灭火器治理规定12、保安部负责灭火器的治理工作；3、员工不得乱动、办理或非紧急状况下使用存放的灭火器；4、灭火器购回后，保安部应灭火器上贴明购入时间或充气日期；5、在每次的消防检查中，要灭火器进展检查，准时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。火灾处理制度1、觉察初期火警，在场人员应当：①准时报告物业辖区当值主管，报告容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势集中方向；②马上利用四周的灭火器器械扑救，尽量掌握火势进展；2、物业辖区当值主管接到现场报告后：①带着消防人员，携带消防人员以最快速度到达火警现场；②马上指挥在场人员进展灭火扑救；③指挥火警现场及可能受影响围的人员疏散；3、当扑救无效，当值主管准时打算：①将灭火人员撤离至安全距离；②马上向上级汇报；③状况如本部门或本公司无法处理，火情失去掌握，应马上报告消防部门。第三章 制度停车治理制度12吨位以上的货车，严禁进入小区。2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进并按规定收取停车费。3、治理人员对在小区超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要准时订正。4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进展盘查，防止车辆的丧失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要登记车牌，记清去向，准时报告上级。5、治理人员必需坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松治理，违者从严处理。小区车辆停放、出入治理规定为加强对出入、停放本小区车辆的治理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危急性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特别状况除外。2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡IC3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必需将车停放在车库，无车库住户必需将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明ICICIC〔30。5、进入本小区的货车，卸完货物后应准时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。6、进出、停放车辆必需听从小区治理人员的治理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。7、治理人员必需坚持原则，严格执行车辆出入、停放治理规定，觉察可疑状况准时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松治理，违者从严处理。8、违反以上规定者，除按《中华人民共和国交通治理条例》惩罚外，并按小区有关规定办理，情节特别严峻的，移交公安部门处理。车辆停放收费标准依据鄞价〔2001〕93号文件，对停放车辆的收费标准作如下规定：1、本小区有车库的住户的车辆，每辆收取IC卡工本费、治理费80元/年，每年办理一次，不收取停车费。2、本小区无车库的住户的车辆，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。3、临时出入本小区的车辆，自进入小区起，11以上至4小时，每辆〔次〕2元；四小时以上，每四小时加收2元。每天〔24〕1010收费人员治理制度1、举止文明，姿势端正；热忱效劳，礼貌待人，急躁解释用户提出的各种问题，树立公司的良好形象。2、加强学习，不断提高业务技能，娴熟把握收费系统的操作。3、坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入登记，尤其对临时出入ICIC卡丧失，值班人员要照价赔偿；如遇车辆丧失，依据电脑资料要追究当班值班人员的责任。4、坚持原则，严格执行收费标准，依据票额开具发票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松治理，严格掌握出口人工抬闸，违者从严处理。5、疼惜设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进展非法操违者从严处理，并担当所造成的一切后果。6、如遇停电或设备消灭故障，应准时报告上级，维持好车辆出入秩序，认真做好登记，防止IC卡丧失。对此期间所收回的未付款IC卡应分类保管，交收费治理员处理。7、认真交接班，照实做好各项登记。8、维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭及出入车道的卫生干净。出口人工抬闸治理制度1、当车主持月租卡、贵宾卡不能自动抬闸时，收费员应检查该卡资料与其车辆牌号是否相符，资料相符的人工抬闸放行；持时租卡不能读取2、其他特别状况需要进展人工抬闸时，须经当班班长或治理处负责人同意前方可人工抬闸放行。3、出小区的车辆无卡时应具体询问缘由，如确属丧失停车卡的，应出示其驾驶证、等相关证件，登记前方可出小区，以免造成车辆丧失。3、每次人工抬闸，须做好《人工抬闸登记表》的记录。4、未执行以上规定，造成车辆丧失等事故，将追究当事人相关责任。月租卡治理规定1、月租卡为月租车辆出入小区的凭证，持卡人须妥当保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丧失的，由公司补办，并由原持有人交纳制作工本费。2、月租卡仅限本车使用，不得转借，如觉察使用月租卡的车号与登记在册的月租车辆牌号不符的，公司有权将IC卡收回，借用IC卡者须按停车时长交纳停车费，该月租卡持有者须到治理处申请补办，并交纳制作工本费。33租卡，发给临时通行卡，月租卡续费发放时收回临时通行卡。逾期未交，按临时停车收取停车费。4、月租卡在车辆在出入小区时应随身携带，因遗忘带月租卡或丧失月租卡而不能出小区的车辆应供给明材料方可出小区。不能入场时，应在入场前同治理处联系，并听从保安收费人员的指挥，不得堵塞车道。车辆免费制度1、本公司的车辆可免费，但驾驶员必需在《车辆免费登记表》签名，以备财务部查核。2、军警车辆除执行公务时免费外，其他一律不得免费。3、如遇特别状况需免费的，必需经治理处主任以上级别人员批准后方可免费，并做好相关登记。收费人员交接班制度1、交接班时，交班人员应依据《收费人员交接班登记表》照实填写相关容，并在交班人一栏签名，接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。2、接班人接班时，应当面点清发票、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等，交班后觉察错误，由接班人负责。收费人员财务结算制度1、每周五为收费治理员收取停车费时间。2、财务部指定专人负责核算收费员收费状况。特别大事制度1、停电处理制度①如遇停电，收费员应马上关闭入口，翻开出口，设立相关警示并做好解释工作。②停电期间，收费员应对进入小区的车辆进展人工登记，填写《车辆工作，免收停车费，该时租卡另行放置，由收费系统治理员处理。③停电期间应严防时租卡流失，如时租卡丧失，其损失依据30元\由全体收费人员共同均摊。④电力供给后，应马上恢复停车收费系统的正常使用，对在停电期间进入小区的车辆依据《车辆出入登记表》依据停车时长收取停车费，人工抬闸出小区，做好《人工抬闸登记表》的记录。⑤停电期间如遇交接班，交班人应向接班人做好相关交接。2、设备故障①如属自身短时间能够排解的，应向受阻车辆做好解释工作，请其稍候，快速恢复设备正常使用状态。3、盗窃等破坏大事①马上向治理处负责人或保安部报告，简要说明现场状况〔地点、人员数量、人员财产损失等。时处理，应严密监视现场，等候上级处理。③保护现场不受破坏，以待有关单位取证。4、拒不交费或失卡、卡损坏车辆①急躁向其解释有关文件和公司规定。②如其蛮不讲理，应通知当班班长或治理处负责人处理。③做好期间车道的疏通工作。5、车道堵塞①在不违反公司原则的状况下，以最快捷的方式疏通车道。②如遇“问题车辆”应将车辆安排到不堵塞车道的地方再进展处理。6、军警车辆不按规定停放或不交停车费①向驾驶员解释公司的规定。②如难以单独处理，应尽快通知当班班长或治理处负责人处理，或向上级请示处理。③尽力将驾驶员留在现场。④保持冷静、抑制、有礼，不使用过激的语言及不礼貌的行为与驾驶员发生争吵。第五局部工程修理类制度工程修理治理制度1、工程部门人员依据规定进展例行巡查，在例行巡查中觉察物业维修有关问题，记录在案，准时汇报，以便修理。2、每一修理工程，事先应分析缘由，区分责任，做好解释工作。3指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。4、工程部门在确定每件修理工作时，应填写物业修理申报单，做好修理存档工作。5、每逢雨以上，工程部门人员应准时检查排水、排污设施状况，以防止意外。6、每年汛期期间510月清理检查，以防堵塞。7、住户的房屋装修工作，工程部门要做好施工监视，严禁违章装修行为。8、工程部门应在年初做好年度修理预算、季度修理打算及年底修理物业专题报告。修理材料治理制度1、为加强修理材料的治理，使修理材料在修理过程中得到合理的使用，避开材料的铺张，特制订本规定。2、选购员依据工程修理部的材料打算单项选择购材料，所选购的材料必须符合修理使用的要求。3、仓库材料必需分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查。4、发放材料时，材料保管员应审核修理单的工程要求，合理发放材料，作好签领记录。5、修理工领到材料后，必需照实按申报单使用，修理完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进修理单，并要求住户签证，对未用完的材料必需退还材料库。6、材料保管员必需对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给他人，一经查实，按情节赐予罚款或辞退处理。7级领导汇报，按其情节轻重将赐予罚款、警告或辞退处理。8、当月的修理材料选购状况以及材料的耗用状况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交办公室及财务部。上门修理效劳的规要求1、敲门有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。假设无人应答，等候三分钟，假设仆人仍未返回，写留言条塞入用户门。2、介绍3、进门自备鞋套，经仆人许可，进门可不必套鞋套，进入室步伐要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面肯定距离，不能在地上拖着工具袋。工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。4、修理修理工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避开时，应事先向房间仆人打招呼。5、整理修理完毕，做到工完场清。6、收费7、填单进展评价并签名。8、辞别向用户告辞，走出房间，步伐要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用仆人家里的工具、抹布等。有偿效劳收费制度1、公司开展有偿效劳活动，以提高效劳水平，便民利民为宗旨，不以赢利为目的。2、收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持效劳机构正常动作，在条件许可的状况下添置设备，增加企业进展后劲，提高效劳水平和档次。3、做到效劳工程、收费标准、效劳质量“三公开”自觉承受住户监督和上级检查。4、效劳人员在收取各项费用时，必需开具统一的发票，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次周周一上午缴财务部，不得挪用。5、承受有偿效劳的业主，有权监视公司收费标准的执行，假设交款后不开发票的，业主有权拒绝交费或向公司投诉。6、严禁效劳人员直接或变相索要小费，严禁收受红包、礼品，否则一经觉察严峻处理。7、业主提出有关效劳的要求时，假设是属于有偿效劳方面的，公司必需向业主解释清楚收费的原则，避开效劳后因收费而产生不必要的麻烦。8、公司设立投诉和投诉信箱，承受业主举报或投诉。修理回访工作制度1、修理回访由办公室、工程负责人及修理责任人担当。其中办公室回访率不低于5%，工程修理部负责人回访率不低于10%，修理责任人回访20%，并做好相关登记。2漏水工程修理三天回访。3、回访容①实地查看修理工程；②向在修理现场的业主〔住户〕或家人了解修理人员效劳状况；③征询改进意见；④核对收费状况；⑤请被回访人签名。4、对回访中觉察的问题，24小时书面通知修理人员进展整改。第六局部清卫、绿化类制度清洁卫生实施细则1、小区的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环清扫，确保干净，