深圳房地产行业对城市经济发展带动效应研究

PAGEIIPAGE深圳房地产行业对城市经济发展带动效应研究摘要：房地产业在具体的运营和实际的发展过程中，不管是从宏观的层面上，还是从微观的层面上来看，对于我国的经济都是发挥着尤为重大的作用的，对于我国的经济增长和对于我国的综合环境的发展，不管是从宏观的层面上，还是从微观的层面上来看，都是发挥着尤为重大的作用的，在我国的整个经济体制中，占据的综合比重也是尤其重大的。本文借用房地产业发展和经济建设的成果指标利用回归模型和数据分析的方法，从深圳的房地产在具体的实施和发展过程中的综合形式来看，通过将理论与实际相结合的模式实现房地产在具体的发展过程中，对于我国的经济以及对于我国的整个大的发展环境的影响作出了一系列的较为系统化的说明，并且从一个较为客观的层面上实现我国的经济在具体的发展和具体的行驶过程中的综合发展趋势做出了较为系统化的研究和说明，进而对整个市场环境能够实现更为客观化，精细化的分析和把握，进而不管是从哪个层面上来看，都能够得到一种较大的发展状态，并且最终使得房地产在具体的发展过程中，不管是从发展体制上，还是从具体的发展形势上来看，都能够维持房地产的综合发展形势保持一种健康的态势，进而最终对于我国的整个经济体制上，发挥出较好的效益，这一点不管是从哪个层面上来看，都是需要着力的关注和重视的问题，也是在具体的管理过程中，需要加大研究力度和重视力度的问题。关键词：房地产业；经济增长；贡献测算StudyonthedrivingeffectofShenzhenrealestateindustryonurbaneconomicdevelopmentAbstract:TherapiddevelopmentoftherealestateindustryhasbecomeamajorgrowthpointofChina'seconomy.Asanimportantcomponentofthenationaleconomy,itplaysanimportantroleinChina'seconomy.Usingthemethodofregressionanalysismodelanddataindicatorsofachievementbasedrealestatedevelopmentandeconomicconstruction,startingfromShenzhencityregionalperspective,throughacombinationoftheoreticalandempiricalmethodstoestablishtherelationshipbetweeneconomicgrowthofrealestatemarketinShenzhencityandShenzhencitybasedonthemodel,andtheresearchofrealestatefromtheempiricalperspectiveoneconomicgrowththecontributionofthecityofShenzhenandtograspthefocusoftherealestatemarketregulationmoreaccurate,betterpromotethesustainedandhealthydevelopmentoftherealestatemarket.Keywords:realestate;economicgrowth;ContributionEstimate

目录引言 11文献综述 22房地产业对经济增长贡献的模型构建 42.1模型简介 42.2模型的建立与检验 43深圳市房地产业对经济增长贡献的实证分析 73.1异方差检验 73.2误差序列相关检验 83.3多重共线性 83.4结果分析 94深圳市房地产可持续发展的对策 114.1发挥主导产业的作用 114.2控制房价过快增长 114.3建立合理的保障房体系 124.4完善房产税的设置 124.5严防金融支持过度 12结论 14参考文献 15PAGE15引言自从我国的经济相较于之前，得到了较大程度的发展之后，我国的整个经济态势一直都是一种萎靡不振的状态，全球的综合经济形势也是一蹶不振，国家为了最大程度的实现整个国家的综合经济的复苏和大力发展的态势，采取了一系列的较为有效的管控方案和实施手段，进而最大程度的实现我国的经济朝着一个更加积极健康的态势发展，不但从内需上实现经济的增长，同时也能够在外界的援助和扶持之下，维持一种较好的发展状态，进而最大程度的推动我国的经济朝着一个更加健康的趋势实现较好的发展。1998年我国在具体的住房政策上，采取了一系列的方案和政策实现了住房政策的实施和改革，过往的那种住房管理制度在这样的一种政策的实施和鼓励之下，也得到了较大的发展和改革，房地产在这样的一种国家的宏观政策的调控措施之下，实现了较大的程度的发展，房地产市场在这样的环境之下，也实现了较大的发展和繁荣，因此，我们不难看出，我国的经济在具体的发展过程中，之所以能够取得较大的突破和进展，房地产在这样的一种综合的发展形势之下，发挥的综合作用是尤为重大的。之后我国的房地产在整个环境之下，出现了较大的炒房热的现象，但是国家也是采取一系列的控制措施和控制手段，最大程度的维持了房地产在具体的发展过程中，维持了一种较为正常健康的发展状态中来，进而最终使得房地产在具体的发展过程中，不管是从宏观的层面上，还是从微观的层面上来看，都得到了较大程度的提升和发展。在整个大的发展环境之下，整个房地产的综合形势较为严峻，整个国家的综合形势较为严峻的情况之下，深圳市房地产市场在这样的一种背景之下，得到了较大程度的提升和发展，并且在具体的实施和执行的过程中，产生的综合效益也是较为优质的。房地产业从宏观的层面上来看，他是发展我国的经济一个较为重要的支柱性的产业，他在具体的实施和发展的过程中，对于我国的经济产生的综合效益，不管是从哪个层面上来看，都是尤为重大的。在具体的经济发展和实施的过程中，如果房地产在具体的运行过程中，能够维持一种较为良好的发展状态的话，整个经济在具体的运营过程中，发挥的作用也是尤为重大的，如果房地产在具体的发展过程中，整个发展态势良好的话，那么对于我国的经济增长就会起到极大的促进作用；相反，如果房地产在具体的发展过程中，不能够维持一种较好的发展状态的话，整个市场将房地产作为一种投资的产物，在这样的一种环境之下，整个房地产的价格就会出现较大程度的降低的现象，如果这样的一种房地产滥像，在具体的实施和管控的过程中，不能够予以较好的管控和解决的话，那么最终导致的结果就是会对我国的整个经济产生较大的不良的影响，因而对于这样的一种现象，在具体的实施和执行的过程中，是需要着力的的关注和重视的问题，其重要性以及其发挥的重要作用是我们需要重点的关注和加强的问题。1文献综述由于时代的发展，社会的进步，我国的房地产在具体的实施和执行的过程中，相较于过往，也是得到了较大的发展，我国在对于房地产等相关事宜的研究上，不管是从理论上，还是从实践的层面上，相较于过往，都是得到了较大程度的发展，不同的学者在具体的房地产事宜研究的过程中，采取的关注度和关注视角也是存在着较大的差异化的特征的，其中研究的较多的就是房地产在具体的实施和执行的过程中，与我国的经济在具体的发展过程中的关联，只有最大程度的在这一事宜上能够取得较大的发展，才能够最大房地产与我国的综合经济的发展趋势上，能够有一个较为客观具体的掌控，这一点是尤为重要的，也是在具体的房地产事宜在具体实施的过程中，需要着力的关注和重视的问题，房地产业对我国的国民经济的贡献量的多少等相关问题，以及房地产的房价在具体的波动过程中的相关波动周期上，都是采取了一系列的方案和办法，以期最大程度的在这一问题上，能够有一个较为有效的研究成果，房地产在具体的实施和发展的过程中，对于我国的影响，在具体的实施过程中，从其根本的发展原因上来看，我们不难发现，主要是分为以下几点内容的:丹尼斯.帕蒂斯奎尔和威廉.惠顿(DeniseDipasqual&WilliamWheaton，2002)将房地产市场区分为资本市场和物业市场，并引入房地产租金、价格、利率等因素，研究了房地产业与国民经济之间的互动关系。杨朝军，廖士光，孙洁(2006)根据美国，德国，日本，中国香港等国内外数据进行实证并且在此基础之上，做出了一系列的较为客观的研究和相关方案的管理办法，通过具体的研究过程中，我们不难发现，房地产业在具体的发展过程中，不同的时期，其面临的综合的发展阶段是存在着较大的差异的，房地产业增加值占GDP的比重在房地产业进入高级发展阶段后不会随国民经济的增长而不断上升，进而在一个相对较为狭小的范围之内实现变化。文章认为我国的房地产在具体的实施和发展的过程中，整个房地产事宜在具体的执行过程中，是处于一种相对较为初步的发展阶段，但东部沿海地区已开始迈入过渡发展阶段，局部地区出现过热发展态势。2房地产业对经济增长贡献的模型构建2.1模型简介从我国的房地产发展史上来看，我们不难发现，房地产在具体的发展过程中，经历的阶段是较多的，并且在具体的房地产事宜实施和执行的过程中，对于房地产的研究模型也是较多的，本文采用了针对时间序列数据建立的两变量线性回归模型。计量经济学中最经典的两变量线性回归分析的基本特征是，分析对象是两变量单向因果关系，分析方法是回归分析，需要确定的参数是线性参数，即线性函数的系数。两变量线性回归分析是以两变量线性关系为对象的计量分析。两变量线性关系在现实经济中相当普遍，研究这种关系对理解经济运行规律有很大价值。两变量线性回归模型的核心是线性函数表示的两变量因果关系。2.2模型的建立与检验首先考虑短期因素，由柯布-道格拉斯生产函数，假定REI与GDP间存在如下关系：即要素投入与产出存在对数关系，由于对与之相关的其他因素没有做出更为细致的分析以及相关变量的考虑，e表示除REI之外其他所有因素的影响。由于指数函数在数学上不好处理，将其两边取对数，其中，Y表示当年GDP总额，X表示当年房地产市场投资额的REI，随机扰动误差项为，得计量经济模型如下：本模型使用时间序列数据为2001年至2015间共15年的深圳市房地产市场投资额REI（亿元）、深圳市生产总值GDP（百万），见表1。表12001-2015年深圳市房地产业开发投资总额与经济增长关系数据（单位：亿元）年份房地产开发投资额REI深圳市生产总值GDPREI占GDP的比重RRG%LnREILnGDP2001302195415.468.036810.98432002355223915.868.349411.34262003410286014.348.412811.37412004432342312.628.583211.3994200541849278.488.594711.4152200646256848.138.697911.4533200746167656.818.853611.4871200844078065.649.087411.5732200943782015.339.297611.6958201045897734.699.517511.96212011590115165.129.761412.38222012737129715.6810.023112.34552013888145726.0910.351112.475120141069160026.6810.492412.908920151331175037.6010.537113.3527数据来源：《深圳市统计年鉴》利用spss17.0软件，对模型进行参数估计与检验。将参数数据导入spss17.0软件进行分析，得到输出结果如下：DependentVariable：LNYMethod：LeastSquaresDate：06/01/10Time：16：29Sample：20012015Includedobservations：15VariableCoefREIcientStd.Errort-StatisticProb.C6.2538460.23655226.437470.0000LNX0.5999960.02645522.679900.0000R-squared0.975350Meandependentvar11.59281AdjustedR-squared0.973454S.D.dependentvar0.553162S.E.ofregression0.090127Akaikeinfocriterion-1.851624Sumsquaredresid0.105598Schwarzcriterion-1.757217Loglikelihood15.88718F-statistic514.3778Durbin-Watsonstat0.983909Prob（F-statistic）0.000000得到回归方程：（26.43747）（22.67990）R2=0.975350D-W=0.983909F=514.37783深圳市房地产业对经济增长贡献的实证分析在具体的研究过程中，我们不难发现，深圳市房地产市场的综合增长指数与我国的整体经济在具体的发展过程中，是一种正态相关的关系，这与模型中REI与GDP变化关系相符。3.1异方差检验：怀特检验原假设：原回归方程的误差同方差，备择假设：原回归方程的误差异方差。操作步骤：在spss17.0命令栏中，对原模型进行了OLS回归后，点击工具栏中的View/ResidualTests/WhiteHeteroskedasticity（nocrossterms）或WhiteHeteroskedasticity（crossterms），因为在一元回归中两个选项没有区别。其结果如下：WhiteHeteroskedasticityTest：F-statistic0.715969Probability0.508458Obs*R-squared1.599105Probability0.449530TestEquation：DependentVariable：RESID^2Method：LeastSquaresDate：06/01/10Time：19：34Sample：20012015Includedobservations：15VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C-0.1223510.190121-0.6435400.5320LNX0.0306270.0423820.7226330.4838LNX^2-0.0017900.002344-0.7638980.4597R-squared0.106607Meandependentvar0.007040AdjustedR-squared-0.042292S.D.dependentvar0.006222S.E.ofregression0.006353Akaikeinfocriterion-7.103043Sumsquaredresid0.000484Schwarzcriterion-6.961433Loglikelihood56.27282F-statistic0.715969Durbin-Watsonstat1.274409Prob（F-statistic）0.508458在上图中可得到辅助回归方程和怀特检验统计量——即F统计量、Obs*R-squared统计量（服从分布）的值及其对应的P值。由图示结果可以看出：在0.05显著性水平下：，那么我们拒绝备择假设（原回归方程的误差异方差），接受回归方程的误差同方差的原假设，即方程不存在异方差。一般来说，只要图中给出的P值大于给定的显著水平，我们就可以在该显著水平下接受原假设。3.2误差序列相关检验：杜宾-瓦森检验（D-W检验）由DW=0.983909，查DW表，n=15，k=1，在0.05显著性水平上，，由于，可以断定该模型存在自相关，产生自相关性的原因除了前面提到的遗漏重要解释变量外，还由于经济变量惯性和经济行为的滞后性。3.3多重共线性由于建立的模型在具体的变量设置的过程中，只能够设置一个变量，所以不存在多重共线性。对该模型进行自相关的修正，得到修正后的回归结果如下：DependentVariable：LNYMethod：LeastSquaresDate：06/01/10Time：18：14Sample（adjusted）：20012015Includedobservations：14afteradjustingendpointsConvergenceachievedafter9iterationsVariableCoefREIcientStd.Errort-StatisticProb.C6.5337120.50904312.835290.0000LNX0.5714570.05455610.474660.0000AR（1）0.5354860.2651062.0198920.0684R-squared0.977841Meandependentvar11.65748AdjustedR-squared0.973812S.D.dependentvar0.511822S.E.ofregression0.082826Akaikeinfocriterion-1.956736Sumsquaredresid0.075462Schwarzcriterion-1.819795Loglikelihood16.69715F-statistic242.7083Durbin-Watsonstat1.743026Prob（F-statistic）0.000000InvertedARRoots.54回归结果显示，T检验值、F检验值及R2都显著。再利用D-W法检验，由修正后的DW=1.743026，查DW表，n=15，k=1，在0.05显著性水平上，，由于，此时该模型不存在自相关性。最后修正过的模型为：（12.83529）（10.47466）R2=0.977841D-W=1.743026F=242.70833.4结果分析从图1可知，房地产投资完成额对GDP的影响是逐渐增大的，但增幅不大。图1GDP的房地产投资弹性在2003年以前有一个明显的上升趋势。其原因可以归结为：①2003年前，深圳市的房地产在具体的销售过程中，涉及到的房地产产品在具体的销售过程中，综合的销售情况是一种较为单一的销售模式，也是基于这样的一种原因的存在，房地产对于实现我国的综合经济的提升和增长，发挥的综合作用是较小的。2003年以后，由于我国在具体的住房政策以及住房信息上，相较于之前，实现了较大程度的提升和优化，不管是从房地产的综合数量上，还是从房地产可以销售的类目上，都是要多的多的，而且整个房地产在具体的实施和执行的过程中，其整体结构也是一种较为优化的状态，房地产在具体的投资过程中，也是得到了大量的投资者的追捧，也是基于这样的一种综合的发展因素的影响，在具体的房地产事宜进行的过程中，对于深圳的经济的推动，不管是从宏观的层面上，还是从微观的层面上来看，都是发挥着尤为重大的作用的。伴随住宅消费的，不仅是购买过程中开发商的投入，还有购买住宅以后带动的纺织、家具、家电等一系列消费，可以说，购买住宅只是消费的一个开端。造成弹性下降的主要原因可能是：房地产价格在具体的增长过程中，打破了市场的综合运行的客观规律，整个市场在具体的运营和发展的过程中，存在着较为严重的投机行为的，很多的投资者在具体的投资过程中，加强了对房地产的投资行为，房地产在具体的投资过程中，行驶的功能比住宅的功能是要大出许多的，正是由于这样的一种综合的发展环境之下，房地产在具体的发展过程中，确实是得到了较大的发展，其发展速度不管是从哪个层面上来看，得到的综合速度都是较大的，进而整个社会绝大多数的资金更多的都是流入到房地产等相关事宜中，而在其他的相关行业中，要想得到房地产较大的发展，其综合的发展意义相对较小，正是基于这样的一种综合的原因存在，房地产在具体的实施和发展的过程中，对于整个经济的促进发挥的综合作用也是实现了较大程度的降低，因而这样的一种情况，在具体的实施和执行的过程中，也是需要着力的关注和加强的o。4深圳市房地产可持续发展的对策深圳市房地产业对于整个经济的发展来讲，不管是从宏观的层面上，还是从微观的层面上来看，发挥的综合作用都是尤为重大的，但是如果在房地产的综合投入力度过高的话，最终导致的结果就是适得其反，对于整个综合的经济发展来讲，不但起不到良好的推动作用，反而对于整个经济形势的发展起到的是一种较大的不良的影响。房地产业在整个社会的综合资金的占用上，都是较大的，这样的一种形势，势必会将更多的资金流入房地产行业，进而使得其他的行业在具体的发展和运营的过程中，就无法得到较大的发展，如果这样的情况长期的持续而得不到较大的发展的话，那么最终的结果就是在具体的实施和执行的过程中，整个国家的综合经济发展形势是会受到较大的影响的，资金的过度集中对于整个房地产的产业结构的提升和加强，也不会有太好的影响。房地产业在整个经济产业的发展中，发挥着龙头领先的地位，他在具体的发展过程中，一定要最大程度的实现整个经济在具体的发展过程中，维持一种较为有力的协调发展的状态，不管是从其综合的发展形势还是其最终的发展规模，都要得到较大程度的提升和发展，并且房地产在具体的发展过程中，要最大程度的与其他的相关产业维持一种紧密结合的发展态势，只有这样，整个社会的综合经济结构在具体的发展过程中，才能够维持一种宏观发展的状态，进而不管是从宏观的层面上，还是从微观的层面上，都能够最终维持一种较为和谐的发展状态，这一点是尤为重要的，也是在具体的发展过程中，需要加大关注力度和重视力度的。4.1发挥主导产业的作用在经济增长上升的时期，房地产的迅速发展可以使经济增长保持强有力的增长趋势；在整个国家的综合经济增长形势不理想的时候，房地产业在具体的发展过程中，其综合的发展趋势也会受到这样的一种综合的发展环境的影响，但是如果房地产在具体的发展过程中，如果能够最大程度的维持一种较好的发展状态的话，那么最终是能够较好的实现整个国家的综合经济的发展趋势朝着一个更加的客观具体的方向上发展，这一点是尤为重要的，也是在具体的实施和执行的过程中，需要加强关注和重视的问题。4.2控制房价过快增长在房地产价格方面，要对房地产的价格予以较为有效的管理和控制，只有这样，整个事宜在具体的发展过程中，才能够最大程度的发挥出其原有的效用。从目前房地产在具体的发展过程中的综合形式上来看，我们不难发现，由于人口逐渐的向城市发展，使得城市的房地产在具体的发展过程中，呈现出一种供不应求的发展装台，这也是造成房地产的综合价格在具体的实施和执行的过程中，之所以一直处于一种居高不下的原因。4.3建立合理的保障房体系对于一些较为廉价的房源或者是一些经济适用房，在具体的管理和建设的过程中，是非常有必要对这样的一种综合的发展态势予以实时的关注和管理的。对于商品性住房，政府应该放开手，完全由市场调节。并且在住房保障体制的实施和建立的过程中，要最大程度的实现整个住房保证体系在具体的实施和管理的过程中，维持一种较好的发展状态，这一点不管是从宏观的层面上，还是从微观的层面上来看，都是需要着力的关注和加强的，也是需要重点的关注和明确的问题。4.4完善房产税的设置我国现有的房地产业相关税大都征收在开发和流通环节，而对持有环节的税种还很缺乏。这种开发环节税负繁重，持有环节税种不完善的情况，增加了房地产的投机行为，对抑制房价造成不利影响。增加持有环节的税收，一方面可以增加政府的税收收入，可以进一步补贴保障性住房的建设，为政府提供一个稳定的收入来源。另一方面，防止住房的交易性投机行为，抑制房价。但是，根据我国现阶段的具体情况，还存在产权不明晰、城市土地国有制、农村土地集体所有制等障碍。所以我国要征收房产税，不能直接照搬西方国家的方法，应根据实际情况，制定合理的税收模式。4.5严防金融支持过度由于深圳房地产投资的资金大部分来源于银行，而银行贷款具有信用扩张效应，因此严防金融支持过度的关键在于控制银行的信贷支持。将金融支持维持在一个正常的水平上或者范围内,既能有效促使房地产业发挥支柱产业作用，又能防范房地产业的过度发展。结论通过以上实证分析和贡献预测，可以看出在房地产市场的各个因素中，房地产开发投资对经济增长的贡献最大。此外，城镇居民实际住房购房支出、商品房实际年销售额和房地产企业经营收入对经济增长率的贡献也