物业会计核算细则

物业会计核算细那么长沙公司财务部要点总那么会计核算结账及报表工作中的本卷须知1234一、总那么为了标准物业效劳公司会计核算工作，统一会计核算标准，保证会计信息准确、及时、完整，提高公司经济效益，依据《会计法》、《企业会计准那么》和公司《会计核算制度》，结合物业效劳公司的实际特点及其管理要求，制定本细那么。本细那么适用于主营物业效劳业务的各分〔子〕公司。会计核算期间，年度的起止日期为公历1月1日至12月31日。物业公司会计核算实行统一核算模式，分级独立核算的原那么；为了保证核算口径一致，要求会计科目统一使用。一、总那么公司在进行会计核算时，应遵循以下根本原那么：〔一〕从管理要求出发，贯彻“算管结合、算为管用〞的原那么。〔二〕以实际发生的交易或事项及证明经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量及预算执行情况。〔三〕以交易或事项的经济实质进行会计核算，而不仅仅按照他们的法律形式作为会计核算的依据。〔四〕会计核算和编制的财务会计报告清晰明了，便于理解和利用。〔五〕会计核算以权责发生制为根底。但凡当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不管款项是否收付、都应当作为当期的收入和费用。〔六〕在进行会计核算时，收入与其本钱、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入和与其相关的本钱、费用，应当在该会计期间内确认。〔七〕在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原那么，充分预计需发生的本钱支出。二、会计核算物业会计核算细那么涵盖资金核算、往来款核算、存货核算、固定资产核算、无形资产核算、职工薪酬核算、应交税费核算、实收资本核算、收入本钱核算、期间费用核算、其他核算规定等十一项内容。由于物业会计核算与地产会计核算中局部内容具有相似性，所以本次培训着重讲解不同于地产会计核算、符合物业长沙公司情况的内容。二、会计核算〔一〕资金核算库存现金限额为3000元。不准坐支现金。现金的使用范围:1、职工工资；2、个人劳动报酬；3、根据国家规定发放的奖金；4、各种劳保福利费；5、出差人员必须随身携带的差旅费；6、结算起点〔现在规定为1000元〕以下的零星支出；7、向个人收购的农副产品和其他物资的价款；8、日常费用报销；9、中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。特殊情况需支付现金的，应有各物业公司负责人及财务负责人书面批准前方可支付，同时需遵守公司其他相关规定。企业内部相关部门周转使用的备用金，应由申请人提出申请，并填写借款单报公司领导审批。备用金的申请原那么上只有各效劳中心食堂及客服收费找零可以申请一定金额的备用金周转使用，其它部门不允许借备用金。如确有需要需由申请人写出书面报告经公司领导审批同意后，方可办理备用金的借款手续。退装修押金假设超过1000元需要转账支付二、会计核算〔二〕往来款核算往来款核算原那么：〔1〕部门分类原那么；〔2〕供给商分类原那么；〔3〕个人往来分类原那么。预收账款其他应收款其他应付款二、会计核算〔三〕职工薪酬核算1、应付工资账务核算计提工资：借：管理费用－工资费用－工资主营业务本钱－工资费用－工资其它业务本钱－工资费用－工资贷：应付职工薪酬－应付工资发放工资：借：应付职工薪酬－应付工资贷：银行存款应交税金－个人所得税其他应付款－其它〔社会保险费〕工资统一发放后，假设存在未领取的工资，计入其他应付款按个人往来进行辅助核算。借：应付职工薪酬－应付工资贷：其他应付款－其它〔XX个人〕计提物业工资账务处理二、会计核算2、相关社会保险、住房公积金、工会经费、教育经费等计提时：借：管理费用－工资附加－工会经费、劳动保险费等主营业务本钱－工资附加－工会经费、劳动保险费等其它业务本钱－工资附加－工会经费、劳动保险费等贷：应付职工薪酬－工会经费、劳动保险费等支付时：借：应付职工薪酬－工会经费、劳动保险费等其他应付款－其它〔社会保险费等〕贷：银行存款等二、会计核算〔四〕收入核算1、主营业务收入该科目核算因销售商品或提供劳务产生的、需要向购货方或劳务接受方收取的各项收入，包括物业效劳收入、物业经营收入、物业大修收入三个二级科目，设三级科目按不同收入类别进行明细核算。〔1〕物业效劳收入该科目核算企业向物业产权人、使用人收取的公共性效劳费收入，包括日常收费、入住收费、清欠收费、空置房管理费、地下车库管理费等三级科目，按不同效劳中心设置部门辅助核算。物业管理收入确实认原那么：凡收到现金即按所属期间分期确认收入，应收而未收的物业管理费不记应收账款，在实际收到款项时确认收入。物业效劳收入按当期已提供效劳，实际已收到款项，按所属期间分月从预收账款结转当期收入。二、会计核算收到业主预交的物业费时，以收据或所开具的发票入账联入帐，借：银行存款或现金贷：预收账款－物业费－本年日常收费/下年日常收费等〔XX部门〕每月月末按各效劳中心提供的收入结转汇总表，借：预收账款－物业费－本年日常收费等〔XX部门〕贷：主营业务收入－物业管理收入－日常收入〔XX部门〕每年年初将预收账款明细科目预收下年度日常收费及下年度入住收费余额结转到预收本年度物业费对应明细科目中，在当年分期结转收入。借：预收账款－物业费－下年日常收费〔XX部门〕预收账款－物业费－下年入住收费〔XX部门〕贷：预收账款－物业费－本年日常收费〔XX部门〕预收账款－物业费－本年入住收费〔XX部门〕二、会计核算〔2〕物业经营收入该科目核算经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入，包括有偿效劳收入、车位管理收入、广告位管理收入、装修垃圾清运收入、装修管理费收入等三级科目，按各效劳中心进行部门辅助核算。收到各项物业经营收入时，以所开具的收据或发票入账联，借：现金/银行存款贷：主营业务收入－物业经营收入－广告位管理收入等〔XX部门〕〔3〕物业大修收入该科目核算接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。物业大修收入，按维修合同及施工结算相关资料，借：其它应付款－代管基金－基金〔XX部门〕贷：主营业务收入－物业大修收入〔部门辅助核算〕二、会计核算2、其他业务收入该科目核算企业从事主营业务以外的其它业务活动所取得的收入，包括代办工程手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。设代管理工程收入、代办理工程收入、副营收入、其它收入等二级科目，设三级科目按收入工程进行明细核算，按部门进行辅助核算。〔一〕收到各项收入款项时，以收据或银行进账单为原始凭证,借：现金或银行存款贷：其它业务收入－代办理工程收入－电信手续费收入等〔XX部门〕〔二〕工程部、电梯部等对外提供劳务的部门，以劳务结算确认资料以及开出的发票、合同复印件为入账依据，借：银行存款等贷：其它业务收入－副营收入〔部门辅助核算〕二、会计核算3、收入结转期末，应将主营业务收入、其它业务收入的余额转入“本年利润〞科目，结转后本科目应无余额。借：主营业务收入－物业管理收入－日常收入等其它业务收入－代办理工程收入－电信手续费收入等贷：本年利润二、会计核算〔五〕本钱核算1、主营业务本钱本科目核算物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和效劳过程中发生的各项支出，下设十一个二级科目，并按本钱工程明细设三级科目进行核算，按各效劳中心进行部门辅助核算。各项主营业务本钱中的工资福利费按照应付职工薪酬进行核算。〔1〕公共设施设备维修养护费核算物业小区为物业产权人效劳所发生的维修人员的工资福利费和维修耗材费。维修耗材是对小区共用设施设备进行日常管理和维修养护所消耗的材料。主要包含水泵运行维修、机房空调运行维护费、消防设施维护费〔消防监控设备、消防报警系统〕、智能安防设施维护费〔含红外可视系统、闭路监控系统、门禁、背景音乐、可视对讲、刷卡式道闸〕、日常小区维修材料、维修工具及修理等。二、会计核算〔2〕绿化费核算物业小区内绿化养护所发生的绿化人员的工资福利费和绿化耗材费。绿化耗材是指对小区的绿化养护所消耗的材料。绿化耗材分为养护费、更新费、节日摆花三个四级科目进行核算，如绿化用药品、肥料、工具、防护用材料等在养护费中核算；更换、补种和修剪草皮的费用在更新费中核算；五一、十一、春节摆花费用在节日摆花中核算。〔3〕清洁卫生费核算物业小区内清洁卫生所发生的人员工资福利费和保洁耗材。保洁耗材是指在日常保洁过程中所消耗的物料。分为日常保洁耗材、化粪池清理、自来水消毒三个四级科目进行核算。日常保洁耗材核算清洁用垃圾袋、空气清新剂、扫帚及抹布等保洁物料费用；化粪池清理核算定期对化粪池清理所发生的费用；自来水消毒核算二次加压水箱定期清洗消毒，定期巡查，水质是否符合卫生所发生的费用。二、会计核算〔4〕安防费用核算物业小区内保安人员的工资福利费和安防耗材。安防耗材是指在对安防人员执勤值班过程中所消耗的物资。分为装备费、其他二个四级科目进行核算。装备费主要核算对讲机及电池维修、交通警示设施、电警棍、监控录像带、安防手套、巡逻单车及维修耗料、灭火器加粉及灭火器年检费等。其他项核算除装备费以外的费用，如安防大衣清洗费用等。〔5〕公用水电核算物业小区二次加压设备、水系设备、楼外照明、地下车库设备等所使用电费以及湖系补水、绿化浇灌用水、小区马路清洗用水、水资源管理费、消防管道用水等所使用的水费。分为水、电二个三级科目进行核算。〔6〕垃圾清运本钱核算各个效劳中心支付给清运装修垃圾的本钱费用。〔7〕有偿效劳本钱核算取得有偿收入而发生的本钱费用，如有偿效劳所耗用的材料费、人工费等。二、会计核算〔8〕电梯维保本钱核算因电梯维护而发生的工资性支出和维护耗材。维护耗材主要核算电梯年检费、电梯正常运行所用耗材〔如灯泡、日常维保费用等〕。〔9〕物业大修本钱核算企业承接物业工程所发生的各项支出所结转的本钱，具体核算见物业工程。〔10〕间接费用核算各效劳中心在经营过程中实际发生的工资性支出、交通费、通讯费、办公费、办公水电费、开办费、资产折旧、低值易耗品、社区文化建设、物业管理责任险等各项费用，按费用名称的不同分别设置明细账户并按效劳中心进行部门辅助核算。〔11〕其他不可预见的本钱核算各效劳中心不经常发生、不可预见的本钱。二、会计核算〔六〕期间费用核算公司期间费用分为管理费用、财务费用二个一级科目，设二级明细科目核算。管理费用核算公司管理部门为组织和管理企业经营活动而发生的各种费用支出，主要是公司经理、财务、办公室等部门发生的费用，包括工资费用、工资附加、低值易耗品、通讯费、交通费、差旅费、办公费、业务招待费、资产折旧、印花税、经理基金、开办费、其他等二级科目按部门进行辅助核算。财务费用公司财务费用主要是核算不能资本化的贷款利息、存款利息、手续费等。三、结账及报表公司必须每日及时处理各项经济业务，能在月中处理的经济业务，不得拖延到月末结账时处理，以保证财务信息的及时性。为了保证财务会计报告的质量，在编制时必须做到数字真实、内容完整、计算准确、报送及时。及时对帐提前进行每月例行账务处理工作及时核对凭证明确报表编制人员分工四、工作中的本卷须知物业发票的开具，必须在收到相应款项后开具，尤其是对于物业费减免的客户，需要在收到地产拨付的相关款项后才能开具对应票据，切记不可收到客户流程单后开票。物业会计核算业务相对简单，但比较繁琐，尤其录制物业收费、代收费用凭证时，内容简单，但是业务量大，需要细心仔细。每日库存现金余额不得超过3000，应及时进行相关处理，尤其账面上不能出现超过3000的情况。花语馨苑工程即将开始退装修押金，统一采取转账方式退付，切忌不可出现坐支现金现象。本次课程结束，谢谢欣赏预收账款核算物业公司预收的的物业费及其它劳务款，设物业费和经营两个二级科目，物业费按不同收费类别设置明细账，公司收取的物业费无论是清欠费还是预收费一律通过预收帐款入帐，为准确反映各效劳中心收费情况，物业费以效劳中心为部门设置部门辅助核算；经营按不同部门设置部门辅助核算和供给商往来辅助核算。〔一〕公司预收业主物业费时，根据收费性质不同，以收据或发票、银行存款回单为原始单据，分别计入预收帐款－物业费－本年日常收费/本年入住收费/空置房管理费/地下车库管理费/下年日常收费/下年入住收费/清欠收费科目：借：银行存款〔现流101，销售商品或提供劳务收到的现金〕贷：预收账款－物业费－本年日常收费等(XX部门)预收账款〔二〕按月结转收入时，以各小区月度收入结转汇总表为原始单据：借：预收账款－物业费－本年日常收费等(XX部门)贷：主营业务收入－物业管理收入－日常收入等〔XX部门〕其他应收款其他应收款公司内局部为公司内部、公司外部、关联往来三个二级科目，公司内部下设个人房款、业务借款、备用金、其他四个三级科目进行往来核算。其他应收款－公司内部设部门辅助核算和个人往来辅助核算；公司外部设部门辅助核算和供给商往来辅助核算；关联往来设个人往来辅助核