中国证券市场与房地产市场泡沫问题研究

引言上个世纪80年代以来，在全世界范围内，各个国家或地区都开展了金融创新活动，而证券化又是金融创新活动的最主要内容和标志。在我国同样也是如此。而且从我国的实施状况来看，将房地产投资进行证券化转变，在很大程度上也促进了我国房地产市场、资本市场和金融行业的快速良好发展，而为了我国的房地产行业在未来能够有着更加长远的可持续发展，就必须要采取一定的有效金融工具来解决资金需求问题。证券市场与房地产市场泡沫正是解决这一资金需求问题的高效新型金融工具。本文拟就中国证券市场与房地产市场泡沫的可行性及其运作模式进行探讨。

2选题的相关概述2.1证券市场与房地产市场泡沫的涵义说到证券化一词，最早出现在上个世纪70年代的美国。当时，美国国内专门从事房地产行经营的金融机构组织所采用的主要资金筹措方式，就是通过向广大民众发行相关的抵押证券来实现筹措房地产抵押贷款资金的目的。而这正是证券化的起源和雏形。至于从专业学术理论上来讲，所谓证券化，其实就是指一种用来满足资金供需双方的新型金融工具。这一新型金融工具的运用既能够及时地和高效地满足资金需求者所需要的资金资源，又能够促使资金提供者获取高效的资金回报率。一般情况下，证券化的形式包括股票、债券和投资基金等。所谓证券市场与房地产市场泡沫，其实就是指将房地产投资这种直接实有的投资形式通过一定的金融工具手段转变为金融债券投资的这些虚有投资形式，也就是将原来传统的投资者实物之间的所有权关系转变为了债权关系，使投资人与房地产投资标的物之间的关系由拥有房地产的所有权转变为拥有证券的债权，即将直接的物权关系转化为债权关系。至于具体内容方面，主要包含有房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化这两大领域体系。在这里，需要了解的是，证券市场与房地产市场泡沫从根本上来说，并不是投资者通过获得房地产投资收益所进行的一种权利分配，而是仅仅将房地产这种资产项目作为抵押担保，将房地产投资人的相关权益进行证券化的一种金融工具形式。所以说从融资筹资的角度层面来看，证券市场与房地产市场泡沫这种新型的金融现象更加侧重于在企业单位资产负债表范围以外的融资活动，并且也是一种以房地产抵押贷款债权作为核心基础的多元化的融资系统。而房地产公司股票则是资产负债表内的融资。2.2证券市场与房地产市场泡沫的功能与作用2.2.1证券市场与房地产市场泡沫的主要功能（1）存量资产的流动化。房地产投融资的证券化的实施，确实具有很多的积极性功能作用。比如，它既有助于房地产开发商以最低的筹资成本并且更快地获取更多的资金资源，也非常有助于降低房地产业主在运用房地产资本过程中所会面临的风险，而且还能够增加房地产市场中的资本投入量，提升房地产市场中的资金变现性，从而使房地产存量资产流动化；也促使社会资金依据乘数原理成倍的大幅度提升流动速度，进而大幅度的提升了各项社会经济发展资源的利用效率水平，最终促进和推动了社会福利水平的增强。（2）风险的分散化。这个主要是指由于房地产投资的金额巨大，投资期限很长，很容易面临巨大的经营风险。而通过运用证券市场与房地产市场泡沫这一新型金融创新工具，即证券化的运用，可以通过建立最佳的资产组合来分散相关的经营风险，促进和推动我国房地产行业和金融行业的双赢发展。（3）杠杆融资效应。这个主要是指证券市场与房地产市场泡沫的形成与存在，为房地产融资创造了较大的灵活性，开发商们大幅度增强了我国房地产市场融资的灵活性和便利性，从而使得房地产行业的投资者可以更加高效地根据特定的时间条件和环境条件筹到更多的资金资源，做出更加科学、合理和优化的融资方案。这对于降低我国房地产市场的融资成本与融资风险，提升我国房地产市场的融资效率水平都是具有巨大的积极性推动与促进作用。2.2.2证券市场与房地产市场泡沫的作用概括起来，在现代社会经济发展环境之中，作为一种非常新型的金融工具创新的重要内容，证券市场与房地产市场泡沫已经逐渐发展成为我国社会经济乃至全世界经济开展改革运动的重要有机构成部分。具体来讲，证券市场与房地产市场泡沫主要具有以下这几个方面的积极现实作用：（1）有利于优化资源配置。这个主要是指在进行和开展证券市场与房地产市场泡沫的情况之下，不仅仅有助于广大的普通民众将自己的小额资金投向投资回报率高额的市场中去获得高额投资收益，还可以提升银行等金融机构的资产流动性。这样一来，银行等金融机构就能够有更多的资金资源来支撑房地产行业的发展与壮大，也能够扩大住房消费贷款业务的发展规模，进而促进居民住房需求大幅度增加，最终必然有利于从本质上扫清我国房地产行业发展所面临的困境和障碍，实现该领域资源的优化配置。（2）促进经济增长。尽管我国社会经济的可持续快速增长需要依靠我国扩张性的财政政策实施的支持与推动。比如国家相关政府积极出台和实施刺激民众消费和引导商家投资的积极经济政策来推动社会经济的发展。但是，目前在我国国内，由于我国国内的资本市场与消费品市场都缺乏足够的投资吸引力，投资产品和消费产品的品种也单一，不够丰富多元化。在这样的情况之下，如果能够及时地和科学合理地进行与开展证券市场与房地产市场泡沫，绝对是扩大我国国内市场需求的一个非常有效的新渠道和新金融工具，对于我国社会经济的可持续发展繁荣也是百利而无一害。（3）减轻通胀压力，化解金融风险。任何一个国家或地区的政府领导的一个重要宏观经济发展目标就是要从总体上保持物价水平的稳定。但是在目前我国的现实状况中，存在着很多影响物价稳定的因素。比如居民储蓄存款上升、银行资产盈利能力下降等等。在这种情况下，要想更好地防止总体物价水平失衡，以及经济危机的产生，就必须要一个适当高效的调节器来保持平衡和稳定。而证券市场与房地产市场泡沫正是充当了这一角色。

3我国证券市场与房地产市场泡沫的问题分析大家需要知道的是，证券市场与房地产市场泡沫这一经济现象是任何一个国家的社会经济发展到一定水平必然会出现的产物，更是当代我国经济甚至世界经济，以及金融证券化的显著代表和重要标识。追根溯源，在上个世纪的70年代，西方发达国家和地区的金融行业的发展环境发生了巨大的变化，进而使得该行业的发展面临着巨大的挑战和困境。在这样的社会环境背景之下，证券化却有了高速的发展，并且逐渐成为当时国际金融创新和发展的一个重要趋势方向。因此，在金融证券化浪潮中，我国金融行业，尤其是其中的银行业的实践结构变化的主要任务，以及我国国际金融工具的主要创新任务内容就是要通过运用相关的专业知识与经验高效地解决和应对随时可能爆发的证券市场与房地产市场泡沫。但是，并非所有国家都可以进行证券市场与房地产市场泡沫，它的存在和发展是需要一定的内外部条件，我国目前对于证券市场与房地产市场泡沫还处于研讨和摸索阶段。而要在我国发展证券市场与房地产市场泡沫，第一个首要的任务就是要根据我国的基本国情和社会经济的实际发展状况来分析判定是否真正需要证券市场与房地产市场泡沫，以及目前是否具备证券市场与房地产市场泡沫形成的基本条件和必要条件。3.1证券市场与房地产市场泡沫的必要性论证3.1.1有利于提高银行资产的流动性这个主要是指在过去传统的房地产行业发展模式之下，我国很多银行等金融机构的日常经营业务中，个人房屋抵押贷款占据银行内部全部贷款总额的比重已经达到30%，这表明我国的房地产行业还具有非常广阔的发展前景空间。不过与西方发达国家和地区进行比较，也可以非常明显的看出来，我国银行的资产流动性还是存在着极高的风险，需要尽快解决。而进行与开展证券市场与房地产市场泡沫，正好有助于提高银行资产的流动性，降低资本经营风险；其次，改善了银行资产负债结构。要知道，一般情况下，各个银行等金融机构所推出的住房抵押贷款属于一种时期长、业务资金流动速度很慢的金融业务。在这样的情况下，银行等金融机构就无法再非常短的时期内对本公司的负债结构做出调整和改变。而将房地产投资转变为房地产市场债券的投资形式将会非常有利于银行等金融机构调整和优化自身的资产负债结构，进而达到提升资金使用效率水平和优化业务发展的目的；再次，提高了银行的资本利用率；最后，有助于拓宽我国各个商业银行机构的资金来源渠道，增加中间业务的收入。由此可以看出来，进行证券市场与房地产市场泡沫对于提高我国银行资产的流动性是非常重要和必要的。3.1.2有利于拓展房地产业资金来源根据相关统计数据资料显示，截止到2002年，我国空置的商品房数量规模已经达到了11315万平方米；而房地产行业在我国的国有商业银行中的贷款数额也已经达到了3000亿以上。所以说，要想更好地解决空置商品房存量问题和新商品房的销售问题，即全面开展楼市的发展，约需要4500亿元的巨额资金。而且在每年还需要投入至少3000亿元的资金来支撑房地产行业的可持续良好发展。这样一笔庞大的资金仅仅依靠金融行业的支持是远远不够的。而具有极强灵活性和便利性的房地产证券正好可以在很大程度上解决房地产行业发展的资金需求。另外，进行与开展证券市场与房地产市场泡沫，对于建立和健全我国的房地产运行机制也是非常有益的。总归一句话，这个新兴的金融手段工具对于我国房地产行业的长足发展是非常重要和必要的。3.1.3有利于健全我国的资本市场这个主要是指在未来积极运用证券市场与房地产市场泡沫这一新兴的金融工具，首先，它可以丰富我国的金融投资工具种类，增加金融工具的运用可选择性；其次，它非常有助于降低我国投资者和融资者的成本费用，进而提升我国资本市场的融资效率水平；最后，它通过对相关投资者的历练有助于规范化和完善化我国的证券市场，甚至是整个资本市场的发展。另外，相对于高利率的银行等金融机构，证券投资模式绝对是一种较为理想的投资品种。因为证券的投资者可以通过证券化的形式来获得更多更高的房地产行业的投资利润。更加重要的是，进行与开展证券市场与房地产市场泡沫还能够为其他资产项目的证券化起到带头作用和模范推动促进作用。从上述相关文字对有关三个方面的论证分析描述，可以非常明显的看出来，开展和实施证券市场与房地产市场泡沫是具有非常巨大的重要性和必要性。因为它对于降低银行等金融机构的资本经营风险、扩展房地产行业企业单位的资金渠道来源、健全与完善我国的资本市场体系都是非常有益的，确实起到了极大的正面推动与促进作用。3.2证券市场与房地产市场泡沫的关系3.2.1证券市场与房地产市场泡沫理论的可行性（1）证券市场与房地产市场泡沫这个概念出现和存在的可行性要想更好地了解证券市场与房地产市场泡沫这个概念出现和存在的现实可能性，就必须要先认识到证券市场与房地产市场泡沫这一金融事物的实质含义。具体来讲，证券市场与房地产市场泡沫其实就是相关金融机构单位通过发行基金、股权或债券的形式，将各个民间普通小投资者的资金汇集起来后购买房地产的金融行为活动；或者反过来，将已经购买好的房地产资产划分成若干个小型的产权单位来出售给各个民间的小投资者的金融行为活动。这等于就是说在房地产行业中实行房地产所有权和使用权分离。即将实际的物权转化为了虚有的证券权益。我们从理论学术角度来讨论分析，证券市场与房地产市场泡沫相对于过去传统的房地产投资形式，确实具有很多自身的新特点。第一、投资者的权益是实体事物房地产和虚体事物有价证券的结合体。第二、投资者所享有的新型房地产投资权益既可以作为整体存在，也可以根据特定的需要进行分割；第三、房地产的主要使用价值具有一定的实在性和相对的稳定性，并且在社会总资产中占有相当比重。要知道，正是因为房地产具有这样的性质特点，才能够为将作为虚拟资本的有价证券转为实有资本奠定下一个非常坚实和重要的基础条件。（2）实行证券市场与房地产市场泡沫的积极效应证券市场与房地产市场泡沫作为一种新的经济运行机制，对于解决我国房地产行业发展中的相关问题是非常有效的。首先，它有助于加快资金的筹措速度，提高资金使用率，降低资金相关的资本经营风险。当前，仅仅利用银行信贷这个金融工具为主要原动力和重要对策措施，来促进和推动我国的房地产消费，在一定程度上确实非常有利于解决银行等金融机构的短时资金困难，同时提升银行信贷资金的流动速度。其次，证券市场与房地产市场泡沫的实现有助于房地产投资与消费两方面的实现。也就是说，这对于我国社会经济的增长和消费热点的增加都是非常有益的。再次，进行与开展证券市场与房地产市场泡沫也非常有助于对房地产行业市场价格的探索了解以及增加提升房地产的市场购买力。最后，证券市场与房地产市场泡沫的实现有助于构建良好的房地产产权运行机制。而更加重要的是，证券市场与房地产市场泡沫的实行还有助于分散和消化我国房地产行业的经营风险，这对市场的长期发展无疑是有利的。因此，从以上分析可以看出，证券市场与房地产市场泡沫理论上是可行的。3.2.2我国证券市场与房地产市场泡沫实践的可行性（1）目前我国的社会主义市场经济发展状况已经为我国进行证券市场与房地产市场泡沫提供了坚实良好的经济环境条件。首先，从宏观层面和角度来看，我国整体的社会主义市场经济的发展状况和运行状况非常良好，相应的金融体制改革活动也取得了很大的成效。在这种社会经济背景之下，必然能够为我国进行证券市场与房地产市场泡沫创造出了一个非常稳定和优良的社会经济大环境。另外，房地产行业的发展本身也对我国社会主义市场经济的发展具有反作用，即在特定的环境条件下，是可以高效地拉动我国的市场需求消费，促进和推动宏观经济的发展与繁荣。当前国民经济发展需要房地产作为新的积极增长点，证券市场与房地产市场泡沫发展有利于促进房地产市场和房地产业的发展。其次，我国居民拥有大量储蓄。而这也是为我国证券市场与房地产市场泡沫的实现奠定下一个非常坚实、良好和广阔的市场环境。最后，我国房地产行业的长远发展在客观上需要进行房地产市场本身也对证券市场与房地产市场泡沫。一方面，我国房地产的未来市场发展潜力非常巨大。仅2012年开发面积按可比价折算需投入资金达1220亿元以上，将比2011年增长14.1%，但是，就我国目前的相关实际情况而言，大多数房地产行业的企业单位还不具备足够的实力来储备非常充足和雄厚的房地产开发资本；另一方面，我国的住房需求也在逐渐提升，发展潜力也是非常巨大的。根据我国的相关行业统计资料数据显示，目前在我国的人民群众当中，每个人的平均住房面积低于4平方米的户数还有325万户；而21世纪末期，要想解决这些住房问题，并且顺利成功地启动新的房地产楼市，起码需要预备住房市场发展消费资金1355亿元。而这些并不能仅仅依靠国家政府财政来予以支撑。当然，如此庞大的也不可能完全依靠银行，证券市场与房地产市场泡沫势在必行。（2）我国已经初步具备住房抵钾货款一级市场的雏形近些年来，随着我国住房货币供给体制的变革与创新，我国的住房抵押贷款总额也在不断上升，这使得我国的住房抵押贷款的一级市场已经初步形成一个非常稳定的市场发展规模。（3）我国也已经逐渐形成初具规模的房地产市场体系和证券市场体系第一、国家相关政府阶层已经建立起一套完善的房地产金融政策；第二、我国有关金融市场的监督控制力度和法律支撑力度都已经非常完备；第三、我国广大民众的投资意识观念在不断加强与提升，投资行为也变得更加成熟、科学与合理；第四、外资金融机构入驻到我国国内的金融市场，不仅仅带来了发展的竞争压力，同时也带来了很多新的理论观念和先进经验。由此可见，我国的金融市场确实已经发展到了一个比较成熟和完善的水平。4我国证券市场与房地产市场泡沫模式选择探索就目前我国的基本国情和社会现实发展状况来看，我国在证券市场与房地产市场泡沫方面还处于初级的探索阶段和刚刚起步的发展阶段，还存在着很多的问题与不足之处，需要尽快高效地予以解决和完善。但是，我国的社会经济发展的状况水平却已经给我国的证券市场与房地产市场泡沫的开展与进行奠定下一个比较坚实的经济环境条件。因此，我国要想在短时间内更好地予以进行开展证券市场与房地产市场泡沫这项金融业务，就必须要充分高效地利用这一良好的经济环境条件，而最为关键的则是要选择适合我国特色的证券市场与房地产市场泡沫模式。4.1我国证券市场与房地产市场泡沫的发展趋势要知道，房地产证券市场的发展状况和发展水平在社会经济发展水平不同的国家和地区，或者在同一个国家或地区的不同社会经济发展时期，都会呈现出不同的性质与特点。比如我国目前的房地产证券市场的发展状况就具有非常明显的中国社会主义特色。概括起来，目前我国的房地产证券市场的发展状况和未来趋势状况主要表现在以下这几个方面：以基金形式表现出来的证券市场与房地产市场泡沫。至于更加具体的形式则主要有三种：第一种是通过汇集和积累广大民众的住房消费资金所形成的消费基金；第二种是通过汇集和积累相关房地产投资者的投资资金所形成的投资基金；第三种则是直接以房地产这种实物资产项目作为核心进行运作经营而形成的资产运营型基金。另外，还需要知道的是，在现实中还存在着没有证券化，但是却具备权益关系的基金形式。而以这种基金形式所表现出来的证券化就可称之为“准证券市场与房地产市场泡沫”。概括起来，主要以住房公积金和住房合作社这两种形式呈现出来。另外，根据相关的统计资料数据显示，我国的住房公积金累计起来，每年的增长幅度为一百个亿以上。由此可见，我国的房地产行业的未来发展潜力和空间还是非常巨大的。以债券形式表现出来的证券市场与房地产市场泡沫。而第一个重要表现形式，就是由相关的作为投资方的企业单位或者受相关企业单位委托办理业务的专业金融机构以各种房地产发展项目为主要目的，所发行的一种最为直接的房地产项目债券。住宅抵押贷款证券化。这是从我国目前的相关社会实际发展状况进行分析出发，并且借鉴西方发达国家和地区的先进经验，所选择运用的一种具有极大市场发展潜力的金融手段工具。具体来讲，住宅抵押贷款证券化其实就是指银行等金融机构将一批具有诸多共同性的房屋抵押贷款通过发行债券的方式，出售给房地产投资者的一种新型金融行为手段。这里所说的债券主要是指抵押贷款债券或者以抵押贷款支持和担保的其他各种债券。这种金融手段工具的运用，在很大程度上扩大了投资者的融资渠道，增加了投资者的投资机会，也促进了我国资本市场的发展与壮大。4.2我国发展证券市场与房地产市场泡沫的对策建议4.2.1我国政府发展证券市场与房地产市场泡沫的若干对策（1）尽快制订配套的法律法规，为证券市场与房地产市场泡沫的推行提供依据现代社会不仅仅是一个高速发展的社会，也是一个法治社会。在这种社会背景之下，任何事物的生存与发展都必须要依靠法律手段来进行控制和管理。所以，要想更好地开展证券市场与房地产市场泡沫，就必须要尽快建立一套完善的，而且与之相关的法律制度体系才行。（2）为证券市场与房地产市场泡沫的顺利开展建立起一套完善健全的政府支撑体系正如前文的相关文字所述，美国的房地产市场发展与本国的政府阶层的支持是密不可分的。这在我国同样适用。所以说，一定要重视政府阶层的支持和参与，积极建立政府支撑体系才行。（3）对证券市场与房地产市场泡沫发展规模的控制首先，由于证券市场与房地产市场泡沫拥有政府阶层做强有力的后盾，发展形势良好。但是如果控制监管不当，又非常有可能引发房地产行业投资规模的膨胀，进而影响正常发展态势；其次，就我国目前的证券市场发展状况和股市的发展水平来看，如果证券市场与房地产市场泡沫发展过快，必然会严重阻碍我国股市的未来发展；再次，由于证券市场与房地产市场泡沫的信用高度和收益高度堪比国债，如果发展过快，必然会对我国国债的发展产生负面的冲击影响。综上所述，我国的相关行业人员绝对有必要加强控制证券市场与房地产市场泡沫的发展规模与发展速度。4.2.2我国建立MBS运作机制体系应开展的工作 具体来讲，MBS运作实质上就是一个由多个要素构成并且相互作用影响的有机复杂体系。在这个有机复杂体系内，所包含的主要内容要素有保障机制、投资机制、评估机制和利益机制等等多个方面。所以说，我国在建立和完善MBS运作机制体系这个工作上个，主要可以从以上这几个方面予以开展和实施。(1)保障机制所谓保障机制，其实就是指用来保障MBS体系正常运作和取得高效成果的机制体系。要知道，在西方发达国家的美国，证券市场与房地产市场泡沫的进行与开展与本国的政府阶层的支持与参与是密不可分的。政府基层的力量在证券市场与房地产市场泡沫的运作中起到了巨大的积极性支撑推动作用。而我国的MBS运作体系也是以政府基层高度参与为基础核心的运作模式。所以说，我国MBS运作体系的保障机制也应该以政府组织机构为主导才行。概括起来，我国MBS运作过程中的保障机制主要涵盖了以下这两个方面的内容：1)监督体系。这里所说的监督主要是指，相关的专业工作人员通过运用科学合理的方法手段监督与控制在MBS运作过程中所出现的不合法、不合理以及越轨的行为。只有这样，才能够更好地保障相关交易主体的合法切身利益。概括起来，这一监督体系的主要构成内容包括有法律运用监督、日常管理监督和财务会计核算监督这三个部分。而其中的法律运用监督方面，第一步需要做好的就是积极建立和健全与MBS运作体系密切相关的法律制度体系，即对MBS运作过程中的资产组合、投资收益、利益分配和活动组织形式等内容要素方面以法律规章制度的形式做出周密严格的要求规定。按这一要求，还需要制定出一套完善和健全的，在房地产抵押和投资者利益保护方面的法律规章制度体系。另外，我国的相关政府管理基层也应该加大控制力度和支持力度。至于具体的内容主要涵盖以下这两个方面：一方面是要积极建立起一套完备的MBS运作中的管理监督机制体系；另一方面则是要加强注重对MBS运作体系外部相关要素的监督控制管理。比如对各个资产信用的专业评估组织机构、国有资产管理的专职机构、保险企业单位和信用担保组织机构的监督管理。还需要值得注意的就是，财务审计监督也是非常重要的一项工作内容，根据特定的需要可以派遣政府官员进行担任负责。2)担保体系。担保体系在MBS运作的过程中所能够起到的最主要功能就是分化和消化所会面临的一些可控风险。概括起来，要想保障MBS体系的正常运作，必须要做好三重担保，即：第一、在政府阶层的支持帮助下建立起一系列专业高效的担保机构组织；第二、加强运用信用良好的保险公司企业单位来负责商业风险的担保任务；第三、加强提升在MBS体系运作过程中的自身风险承担能力水平等等。而在这三重担保构成的担保体系之中，政府阶层的担保要起到主导作用，其他二者为辅，共同作用，来保障MBS体系的正常运作。(2)利益机制利益机制是支撑MBS体系正常运作的主要动力。而在MBS体系中，相关利益主体的利益都是既得的，也是显而易见的。不过值得注意的是，最重要的和关键的任务就是要通过实施一定的政策措施来保障甚至提高投资者在MBS运作过程中应得的资金利益，进而有助于提高投资者的投资积极性和能动性。这样一来，才能够为我国的房地产行业的一级市场发展所需要的抵押贷款筹到更加充足的资金资源，从而推动MBS的运作。在如何更好地保障抵押贷款债务人和抵押贷款债权人这两个投资主体的根本经济利益方面，我们的主要做法就是，在建设和完善MBS的利益机制体系的过程中，通过相关的专业手段来降低抵押贷款利率、放松抵押贷款条件；运用相关政策来促使银行更加积极地向广大居民们提供抵押贷款。这样一来，就能够在很大的范围内扩大利益主体涵盖面，进而对于扩大房地产行业的市场需求和支撑MBS体系的高效正常运作都是非常有益的。(3)投资机制 投资机制是推动MBS运作的关键。而进一步完善和健全投资机制的工作内容主要涵盖以下这三个方面：1)将投资主体的构成成分多元化和层次化。这样一来，就非常有助于扩大筹措资金的来源渠道以及提升资金的使用效率和优化配置效率。具体来讲，这里所说的多元化投资主体是既包含组织机构，又包含民间个体。而组织机构一般主要是指，共同基金组织、合作基金组织、信托基金组织、保险基金组织和养老基金组织等等，即基金组织主体。2)增加抵押债权证券的吸引力。第一，要加强重视提升在MBS运作管理过程中相关重要事务的透明度和公开度，只有这样才能够更加有效地防范一些不合理甚至不合法的暗箱行为活动，进而达到提升信用度的最终目的；第二、加强重视与投资者的沟通交流，这样才能够更加准确地和及时地披露相关重要投资信息，提升投资活动的效率水平；第三、通过运用一切合法合理的政策实施与管理活动来高效地保障相关投资者的基本经济利益。3)将投资主体纳入市场化轨道。这个主要是指以投资