第八章-特殊市场监管法律制度课件

第八章特殊市场监管法律制度12/6/2023经济法学景富生主讲

第一节金融市场管理法律制度概述广义的金融市场是指与货币资金融通有关的各种市场，包括以银行和其他金融机构为中介而发生的货币资金融通市场、证券市场、期货市场、保险市场、投资市场、基金市场等。狭义的金融市场仅是以银行为中介而形成的金融市场。现代市场经济是建立在高度发达的信用基础上的，金融已经成为社会经济的命脉，加强金融市场管理，具有十分重要的意义。12/6/2023经济法学景富生主讲（一）证券市场监管法律制度1、证券的概念和种类证券是一个涵义很广的概念，它是用以表明各类财产所有权和债权的凭证的统称。证券持有人凭证券所载内容有权取得相应的权益。证券法上的“证券”仅指资本证券。我国有关证券立法中证券的范围主要包括股票、债券、证券投资基金券以及其它经国务院依法认定的证券。12/6/2023经济法学景富生主讲

2、证券市场的构成与功能证券市场是证券发行和交易的场所，它由证券发行市场和证券交易市场两部分组成。证券发行市场，又称一级市场，它是通过发行证券进行筹资活动的市场。其功能在于一方面为资本的需求者提供募集资金的渠道，另一方面为资本的供应者提供投资的场所。通过证券发行市场，投资者的闲散资金转化为生产资本。证券交易市场，又称二级市场，是指对已经发行的证券进行买卖、转让的市场。其功能在于为证券持有人提供了随时卖掉所持证券进行变现的机会，同时又为新的投资者提供投资机会。通过证券交易市场，投资者持有的证券实现了流通。12/6/2023经济法学景富生主讲

3、证券市场监管立法为适应发展社会主义市场经济的需要，建立健全统一的证券市场，加强国家对证券业的管理，保护投资者的合法权益，近年来，一系列证券法规相继出台，我国的证券法和证管理日趋成熟和完善。现行主要的证券法规有：1993年4月22日国务院发布的《股票发行与交易管理暂行条例》，1993年7月7日国务院证券委员会发布的《证券交易所管理暂行办法》，1993年8月15日国务院批准的《禁止证券欺诈行为暂行办法》，1996年6月17日国务院证券监督管理委员会发布的《证券经营机构股票承销业务管理办法》等。1998年12月29日，第九届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过了《中华人民共和国证券法》，标志着我国证券市场法制建设进入了一个新的阶段，2006年修改后的《证券法》12/6/2023经济法学景富生主讲4、证券法的基本原则

三公原则三公原则，即公开、公平和公正原则。（1）公开原则。亦称信息公开原则，是指在证券发行和交易过程中，证券发行人和其他有关当事人必须向社会公众披露能够影响投资者作出投资决定的一切信息资料。它包括三层涵义：第一，证券应当向社会公开发行。第二，证券发行后，应当在证券交易场所公开上市交易，禁止非法“黑市”交易。第三，必须公开与证券发行、交易相关的一切信息。信息公开的基本要求是真实、准确、全面、及时、易得、易解。12/6/2023经济法学景富生主讲(2)公平原则。公平原则是指在证券市场上，投资人、发行人、证券商和证券专业服务机构等市场主体的法律地位一律平等，即平等地享有权利和承担义务，公平地开展竞争，合法权益受到法律保护。公平、平等、自愿、有偿是密不可分的。(3)公正原则。公正原则是指证券监督管理机构公正地执行法律，对一切被监管者给予公正待遇。它禁止任何人在证券发行或交易中滥用特权或优势，使他人蒙受损失。市场操纵、虚假陈述、欺诈客户、内幕交易等都是违反公正原则的行为。12/6/2023经济法学景富生主讲三反原则三反原则也称违法行为法定原则或守法原则(证券法第5条)，所强调的基本含义是不守法必遭到处罚。这里的法主要是指三公原则与诚实信用的要求。三反原则是三公原则的反向表述，是从执法的角度来实践三公原则。具体内容就是即反内幕交易、反欺诈和虚假陈述、反价格操纵。12/6/2023经济法学景富生主讲分业经营与分业管理原则

分业经营与分业管理原则(证券法第6条)是指证券业与银行业、信托业、保险业分业经营、分业管理，证券公司与银行、信托、保险业务机构分别设立。国家另有规定的除外。分业经营与分业管理原则(证券法第6条)是指证券业与银行业、信托业、保险业分业经营、分业管理，证券公司与银行、信托、保险业务机构分别设立。国家另有规定的除外。12/6/2023经济法学景富生主讲政府统一监管、行业自律与审计监督相结合原则这个原则也称为政府适度干预与自律相结合原则。该原则强调三点：（1）证券市场的政府监管理是不可缺少的，但要统一和有度，必须建立在充分尊重市场机制和规律的基础上。因此也有的教材将称为适度干预原则；（2）证券市场的完善与规范离不开证券市场主体的自律，不论是分业经营还是混业经营。行业自律的基本形式是证券业协会。在行业自律的过程中，会计与审计的作用举足轻重。（3）国家审计机关依法对证券交易所、证券公司、证券登记结算机构、证券监督管理机构进行审计监督。12/6/2023经济法学景富生主讲5、证券监督管理机构《证券法》中所称国务院证券监督管理机构是指中国证券监督管理委员会。中国证券监督管理委员会是国务院直属事业单位，是全国证券期货市场的主管部门，根据需要可以设立派出机构，按照授权履行监督管理职责。《证券法》规定：“国务院证券监督管理机构依法对证券市场实行监督管理，维护证券市场秩序，保障其合法运行。”12/6/2023经济法学景富生主讲国务院证券监督管理机构的职责

国务院证券监督管理机构在对证券市场定实施监管中履行如下职责：

依法制定有关证券市场监督管理的规章、规则，并依法行使审批或者核准权。

依法对证券的发行、交易、登记、托管、结算进行监督管理。对证券发行的监管主要是对证券发行的核准、审批和对信息披露制度实施的监督。对证券交易的监管主要是对证券上市的审核、对上市公司信息披露的监督。对证券登记、托管、结算的监管主要是对证券登记结算机构业务的监管。12/6/2023经济法学景富生主讲

依法对证券发行人、上市公司、证券交易所、证券公司、证券登记结算机构、证券投资基金管理机构、证券投资咨询机构、资信评估机构以及从事证券业务的律师事务所、会计师事务所、资产评估机构的证券业务活动，进行监督管理。

依法制定从事证券业务人员的资格标准和行为准则，并监督实施。依法监督检查证券发行和交易的信息公开情况。依法对证券业协会的活动进行指导和监督。证券业协会是证券业的自律性组织，明确国务院证券监督管理机构对它的指导监督关系，有利于对证券业的监督管理。12/6/2023经济法学景富生主讲

依法对违反证券市场监督管理法律、行政法规的行为进行查处。

法律、行政法规规定的其他职责。国务院证券监督管理机构依法履行职责，发现证券违法行为涉嫌犯罪的，应当将案件移送司法机关处理。12/6/2023经济法学景富生主讲6、证券交易机构证券交易机构是不以盈利为目的，为证券的集中和有组织的交易提供场所、设施、并履行相关职责，实行自律性管理的会员制事业法人。证券交易机构在我国主要是依法设立的证券交易所。例如1990年设立的上海证券交易所和1991年设立的深圳证券交易所。12/6/2023经济法学景富生主讲证券交易所的设立和解散

设立。设立证券交易所，由国务院证券委审核，报国务院批叭申请人应提交下列文件：申请书；章程和主要业务规则草案：拟阳入会员名单，理事会候选人名单及简历；场地、设备及资金情况兑明；拟任用管理人员情况说明；证券委要求提交的其他文件。

解散。在以下两种情况下，证券交易所解散：①出现章程规定的散散事由，由会员大会决议解散，经证券委审核同意后，报国夸院批准解散。②有严重违法行为，由证券委作出解散决定，报国事院批准后实施。12/6/2023经济法学景富生主讲证券交易所的职能证券交易所应当创造公开、公平的市场环境，提供便利条件，察证证券交易的正常运行。其职能主要包括：提供证券交易的场所和设施；制定证券交易所的业务规则；审核批准证券的上市申讯组织、监督证券交易活动；依照法律和业务规则的规定对上市公司进行监管；依照章程和业务规则的规定对会员的证券交易活动进行监管，提供和管理证券市场信息；证券委允许的其他职能。12/6/2023经济法学景富生主讲对证券交易活动的监管证券交易所应对股票上市、交易活动依法进行监督和管理。具体监管行为有：第一，公布即时行情，包括上市证券的名称；开市、最高、最低及收市价格；与前一交易日收市价比较后的涨跌情况；成交量、值的分计及合计；股价指数及涨跌情况等。第二，建立上市推荐人制度，保证上市公司符合上市要求。第三，对上市公司进行监督，包括监督其按规定披露信息；对上市证券作出暂停、恢复或取消交易的决定；监督其董事、监事、高级管理人员持有上市证券的情况等。12/6/2023经济法学景富生主讲7、证券经营机构证券经营机构的概念根据国务院证券委员会1996年6月17日发布的《证券经营机构股票承销业务管理办法》第4条规定：证券经营机构是指依法设立的可经营证券业务、具有法人资格的证券公司和信托投资公司。证券公司是依法专门经营证券业务的证券专营机构，信托投资公司是依法兼营证券业务的证券兼营机构。证券经营机构有资格从事股票承销等评券业务，其监督管理机关是中国证监会，证券交易所应当配合证监会对作为其会员的证券经营机构的股票承销等业务进行监督管理。12/6/2023经济法学景富生主讲证券经营机构的设立、变更和撤销依照中国人民银行1990年10月12日印发的《证券公司管理暂行办法》的规定，证券公司的设立、变更和撤销应按以下规定执行：

设立。设立证券公司必须报经中国人民银行批准，并应符合以下条件：符合经济发展的需要；有不少于人民币1000万元的实收货币资本金；有熟悉证券业务的从业人员和管理人员有固定的交易场所和合格的交易设施。设立证券公司经中国人民银行批准后，应在自批准之日起的20天内，向中国人民银行领取《经营金融业务许可12/6/2023经济法学景富生主讲证》。同时应在自批准之日起40天之内向工商行政管理机关办理登记注册手续，并在自开业之日起30天内向当地税务机关办理税务登记。证券公司自批准之日起4个月内未开业者，原中国人民银行的批准文件失效。

变更。证券公司发生以下变更，必须经中国人民银行批准，人民银行批准以后，还应依法办理变更工商登记手续：扩大经营业务范围；变更资本金总额；变更地址；修改公司章程；设立证券业务的代办点；连续停业1个月以上或半年中累计停业3个月以上。12/6/2023经济法学景富生主讲

撤销。证券公司撤销必须以书面形式向中国人民银行原批准单位提出申请。经批准后，方可终止业务活动，并在中国人民银行和有关部门的监督下清理债权债务，缴销《经营金融业务许可证》。然后持中国人民银行的批准撤销文件，向工商行政管理部门报请缴销《企业法人营业执照》。12/6/2023经济法学景富生主讲证券经营机构的股票承销资格

股票承销资格的概念。股票承销资格，是指证券经营机构经国家有关机关批准，依法取得包销或代销发行人发行的股票以及证监会核准的其他具有股票性质、功能的证券的权利和义务。证券经营机构从事股票承销业务，应当取得证监会颁发的《经营股票承销业务资格证书》。

取得股票承销资格的条件。证券经营机构申请从事股票承销业务，应同时具备下列条件：①证券专营机构具有不低于人民币2000万元的净资产，证券兼营机构具有不低于人民币2000万元的证券营运资金。②证券专营机构12/6/2023经济法学景富生主讲证券经营机构的业务范围

根据《证券公司管理暂行办法》等法规的规定，证券公司主要经营下列业务：一是接受发行人的委托，承担证券的发行业务；二是自营、代理证券买卖业务；三是代理证券还本付息和红利的支付。除以上业务以外，证券公司经中国人民银行批准，还可以经营下列业务中的一种或几种：(1)证券的代保管和证券的监证业务；(2)接受委托代收证券本息和红利；(3)接受委托办理证券的登记和过户；(4)证券贴现和证券抵押贷款业务；(5)证券投资咨询业务；(6)人民银行批准的其他业务。12/6/2023经济法学景富生主讲8、证券违法行为

证券违法行为是指在证券发行、交易及其相关活动中违反证券法律、法规的行为。证券违法行为不仅破坏了正常的证券市场秩序，而且还侵害了正当的证券投资者的利益，严重的还会影响国民经济的发展和社会秩序的稳定，因此，各国的证券立法都对证券违法行为及其法律责任做了规定。根据《股票发行与交易暂行条例》和《禁止证券欺诈行为暂行办法》等证券法规的规定，我国的证券违法行为主要有以下几种：12/6/2023经济法学景富生主讲（1）内幕交易风幕交易，是指内幕人员和以不正当手段获取内幕信息的其他人员违反法律规定，泄露内幕信息、根据内幕信息买卖股票或者向他人提出买卖股票的建议的行为。内幕人员是指由于持有发行人的证券，或者在发行人或者与发行人有密切联系的公司中担任董事、监事、高级管理人员，或者由于其会员地位、管理地位、监督地位和职业地位，或者作为雇员、专业顾问履行职务，能够接触或者获得内幕信息的人员。内幕信息是指为内幕人员所知悉的、尚未公开的和可能影响市场价格的重大信息。12/6/2023经济法学景富生主讲内幕交易包括下列行为：内幕人员利用内幕信息买卖证券或者根据内幕信息建议他人买卖证券；内幕人员向他泄露内幕信息，使他人利用该信息进行内幕交易，并根据买卖证券或者建（2)操纵市场操纵市场，是指单位或个人以获取利益或者减少损失为目的，利用手中掌握的资金、信息等优势或者滥用职权影响证券市场价格，制造证券市场假象，诱导或者致使投资者在不了解事实真相的情况下作出证券投资决定，扰乱证券市场秩序的行为。12/6/2023经济法学景富生主讲

操纵市场行为包括：通过合谋或集中资金操纵证券市场价格；以散布谣言等手段影响证券发行产易；为制造证券的虚假价格，与他人串通，进行不转移证券所有权的虚买虚卖；出售或要约出售其并不持有的证券，扰乱证券市场秩序；以抬高或压低证券交易价格为目的，连续交易某种证券；利用职务便利，人为地压低或抬高证券交易价格；其他操纵市场的行为。（3）虚假陈述虚假陈述是指任何单位或者个人对证券发行、交易及其相关活动的事实、性质、前景、法律等事项作出不实、12/6/2023经济法学景富生主讲严重误导或者含有重大遗漏、任何形式的虚假陈述或者诱导，致使投资者在不了解事实真相的情况下作出证券投资决定的行为。（4）欺诈客户欺诈客户包括以下行为：证券经营机构将自营业务和代理业务混合操作；证券经营机构违背被代理人的指令为其买卖证券；证券经营机构不按国家有关法规和证券交易场所业务规则的规定处理证券买卖委托；证券经营机构不在规定的时间内向被代理人提供证券买卖书面确认文件；证券登记、清算机构不按国家有关法规和本机构业务规则的规定办理清算、交割、过户、登记手续；证券登记、12/6/2023经济法学景富生主讲清算机构擅自将顾客委托保管的证券用作抵押；证券经营机构以多获取佣金为目的，诱导顾客进行不必要的证券买卖，或者在客户的账户上翻炒证券；发行人或者发行代理人将证券出售给投资者时末向其提供招募说明书；证券经营机构保证客户的交易收益或者允诺赔偿客户的投资损失；其他违背客户真实意志，损害客户利益的行为。12/6/2023经济法学景富生主讲9、法律责任

对于证券违法行为，我国证券法律、法规规定了以下法律责任：（一）民事责任即证券违法行为给他人造成损失的，应当由违法者依法承担民事赔偿责任。（二）行政责任包括警告、责令退还非法筹款项、没收非法所得、罚款、停止或者取消其发行证券资格、限制或者暂停其证券经营业务、其从事证券业务或者撤销其证券经营业务许可、其从事证券业务许可、暂停或者取消其上市资格等。12/6/2023经济法学景富生主讲

（二）期货交易和期货市场监管1、期货交易的概念、种类和特征期货交易，是交易双方在期货交易所通过买卖期货合约并根据合约条款的规定，约定在未来某一时间和地点，以某一特定价格买卖某一特定数量和质量的商品的交易活动。期货交易的最终目的不是转移商品所有权，而是规避现货价格风险。根据交易品种，期货交易可以分为两大类：商品期货交易和金融期货交易。

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与现货交易、现货远期合约交易等其他的商品交易方式相比，期货交易具有如下特征：1．期货交易是在期货交易所内进行的，期货交易者必须遵循国家立法和期货交易所制定的严格的期货交易规则。2．期货交易中实行期货合约标准化。3．期货交易大多是一种期货合约的买卖交易，实物交割的比例很低。4．期货交易实行保证金制度。期货交易者不需支付合约中的全额货款，只需付一定的(一般为3％一15％)的履约保证金即可。5．期货交易所为交易双方提供结算交割服务和履约担保，实行严格的结算交割制度，违约的风险很小，保障了期货交易的正常进行。12/6/2023经济法学景富生主讲

2、期货市场的功能（1）发现价格功能（2）套期保值功能3、期货市场监管立法我国期货市场始于1990年10月12日郑州粮食批发市场的成立，有关部门陆续颁布了一些行政规章以规范期货市场，如1993年4月国家工商行政管理局的《期货经纪公司登记管理暂行条例》、1995年2月中国证监会和财政部联合颁布的《国债期货交易管理暂行办法》等。《期货交易管理条例》（2007年2月7日国务院通过自2007年4月15日起施行）

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4、期货市场的监管体制根据《期货管理条例》的规定，我国期货市场实行国家集中统一管理体制，中国证券监督管理委员会(中国证监会)对期货市场实行集中统一的监督管理。同时，期货交易所按照其章程的规定，实行自律管理。12/6/2023经济法学景富生主讲5、期货交易所(1)期货交易所的设立我国的《期货管理条例》第7条规定，期货交易所不以营利为目的，按照其章程的规定实行自律管理，期货交易所以其全部财产承担民事责任。我国《期货管理条例》规定，设立期货交易所，由中国证监会审批；未经中国证监会批准，任何单位或个人不得设立或者变相设立期货交易所。期货交易所会员应当是在我国境内注册的企业法人。

12/6/2023经济法学景富生主讲(2)期货交易所组织制度我国《期货管理条例》规定，期货交易所设理事会。理事长、副理事长由中国证监会提名，理事会选举产生。期货交易所设总经理、副总经理，由中国证监会任免。总经理为期货交易所的法定代表人。12/6/2023经济法学景富生主讲(3)期货交易所的职能与行为规范期货交易所履行下列职能：1．提供期货交易的场所、设施和服务；2．设计期货合约、安排期货合约上市；3．组织、监督期货交易、结算和交割；4．保证期货合约的履行；5．按照国家有关规定制定和执行风险管理制度；6．中国证监会规定的其他职能。期货交易所不得从事信托投资、股票交易、非自用不动产投资等与其职能无关的业务。禁止期货交易所直接或间接参与期货交易。12/6/2023经济法学景富生主讲

6、期货经纪公司(1)期货经纪公司的概念和法律地位期货经纪公司，是指依法设立的，以自己的名义代理客户进行期货交易并收取一定的手续费的中介组织。《期货管理条例》第24条规定：“期货经纪公司接受客户委托，以自己的名义为客户进行期货交易，交易结果由客户承担。”12/6/2023经济法学景富生主讲

(2)期货经纪公司的设立设立期货经纪公司，应符合《公司法》的规定，并具备以下条件：1．注册资本最低限额为人民币3000万元；2．主要管理人员和业务人员必须具有期货从业资格；3．有固定的经营场所和合格的交易设施；4．有健全的管理制度；5．中国证监会规定的其他条件；我国对期货经纪公司实行许可证制度。设立期货经纪公司，必须经中国证监会批准，取得中国证监会颁发的期货经纪业务许可证，并在国家工商行政管理局登记注册。

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7、期货交易监管制度(1)期货交易品种及期货交易参加者的资格限制(2)期货经纪公司的行纪行为应遵守的规则(3)期货市场的风险管理制度1．保证金制度2．每日结算制度3．涨跌停板制度4．持仓限额和大户持仓报告制度5．风险准备金制度(4)期货交易的结算和交割制度

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8、期货交易违法行为及其法律责任(一)期货交易所违法行为的法律责任(二)期货经纪公司违法行为的法律责任(三)内幕交易行为的法律责任(四)操纵市场行为的法律责任(五)其他期货违法行为的法律责任12/6/2023经济法学景富生主讲（三）证券投资基金法律制度

证券投资基金当事人（基金管理人基金托管人基金份额持有人）公开或者非公开募集资金设立证券投资基金(以下简称基金)，由基金管理人管理，基金托管人托管，为基金份额持有人的利益，进行证券投资活动。基金管理人由依法设立的公司或者合伙企业担任。基金托管人由依法设立的商业银行或者其他金融机构担任。商业银行担任基金托管人的，由国务院证券监督管理机构会同国务院银行业监督管理机构核准；其他金融机构担任基金托管人的，由国务院证券监督管理机构核准。基金的运作方式可以采用封闭式、开放式或者其他方式。12/6/2023经济法学景富生主讲基金份额持有人享有下列权利：(一)分享基金财产收益；(二)参与分配清算后的剩余基金财产；(三)依法转让或者申请赎回其持有的基金份额；(四)按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会；(五)对基金份额持有人大会审议事项行使表决权；(六)对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法提起诉讼；(七)基金合同约定的其他权利。12/6/2023经济法学景富生主讲公开募集基金的法律规制（基金的公开募集公开募集基金的基金份额的交易基金份额的申购与赎回基金的投资和收益分配）

公开募集基金，包括向不特定对象募集资金、向特定对象募集资金累计超过二百人，以及法律、行政法规规定的其他情形。公开募集基金应当由基金管理人管理，基金托管人托管。申请基金份额上市交易，基金管理人应当向证券交易所提出申请，证券交易所依法审核同意的，双方应当签订上市协议。开放式基金的基金份额的申购、赎回、登记，由基金管理人或者其委托的基金服务机构办理。基金管理人应当在每个工作日办理基金份额的申购、赎回业务；基金合同另有约定的，从其约定。基金份额的申购、赎回价格，依据申购、赎回日基金份额净值加、减有关费用计算。基金合同终止时，基金管理人应当组织清算组对基金财产进行清算。清算后的剩余基金财产，应当按照基金份额持有人所持份额比例进行分配。12/6/2023经济法学景富生主讲非公开募集基金的法律规制（非公开募集基金的合格投资者、托管及其管理人非公开募集基金合同的签订与履行）非公开募集基金应当向合格投资者募集，合格投资者累计不得超过二百人。合格投资者，是指达到规定资产规模或者收入水平，并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力、其基金份额认购金额不低于规定限额的单位和个人。除基金合同另有约定外，非公开募集基金应当由基金托管人托管。非公开募集基金，不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金，不得通过报刊、电台、电视台、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会等方式向不特定对象宣传推介。12/6/2023经济法学景富生主讲非公开募集基金，应当制定并签订基金合同。基金合同应当包括下列内容：(一)基金份额持有人、基金管理人、基金托管人的权利、义务；(二)基金的运作方式；(三)基金的出资方式、数额和认缴期限；(四)基金的投资范围、投资策略和投资限制；(五)基金收益分配原则、执行方式；(六)基金承担的有关费用；(七)基金信息提供的内容、方式；(八)基金份额的认购、赎回或者转让的程序和方式；(九)基金合同变更、解除和终止的事由、程序；(十)基金财产清算方式；(十一)当事人约定的其他事项。12/6/2023经济法学景富生主讲基金服务机构（基金服务机构的注册或者备案各类基金服务机构义务）从事公开募集基金的销售、销售支付、份额登记、估值、投资顾问、评价、信息技术系统服务等基金服务业务的机构，应当按照国务院证券监督管理机构的规定进行注册或者备案。12/6/2023经济法学景富生主讲基金销售机构应当向投资人充分揭示投资风险，并根据投资人的风险承担能力销售不同风险等级的基金产品。基金销售支付机构应当按照规定办理基金销售结算资金的划付，确保基金销售结算资金安全、及时划付。基金份额登记机构以电子介质登记的数据，是基金份额持有人权利归属的根据。基金份额持有人以基金份额出质的，质权自基金份额登记机构办理出质登记时设立。基金份额登记机构应当妥善保存登记数据，并将基金份额持有人名称、身份信息及基金份额明细等数据备份至国务院证券监督管理机构认定的机构。其保存期限自基金账户销户之日起不得少于二十年。基金份额登记机构应当保证登记数据的真实、准确、完整，不得隐匿、伪造、篡改或者毁损。基金投资顾问机构及其从业人员提供基金投资顾问服务，应当具有合理的依据，对其服务能力和经营业绩进行如实陈述，不得以任何方式承诺或者保证投资收益，不得损害服务对象的合法权益。基金评价机构及其从业人员应当客观公正，按照依法制定的业务规则开展基金评价业务，禁止误导投资人，防范可能发生的利益冲突。12/6/2023经济法学景富生主讲基金行业协会（基金行业协会的性质基金行业协会组织机构及其职责）基金行业协会是证券投资基金行业的自律性组织，是社会团体法人。基金行业协会的权力机构为全体会员组成的会员大会。基金行业协会设理事会。理事会成员依章程的规定由选举产生。12/6/2023经济法学景富生主讲基金行业协会履行下列职责：(一)教育和组织会员遵守有关证券投资的法律、行政法规，维护投资人合法权益；(二)依法维护会员的合法权益，反映会员的建议和要求；(三)制定和实施行业自律规则，监督、检查会员及其从业人员的执业行为，对违反自律规则和协会章程的，按照规定给予纪律处分；(四)制定行业执业标准和业务规范，组织基金从业人员的从业考试、资质管理和业务培训；(五)提供会员服务，组织行业交流，推动行业创新，开展行业宣传和投资人教育活动；(六)对会员之间、会员与客户之间发生的基金业务纠纷进行调解；(七)依法办理非公开募集基金的登记、备案；(八)协会章程规定的其他职责。12/6/2023经济法学景富生主讲公开募集基金的信息披露（公开募集基金信息披露概述基金募集信息披露的具体方式公开基金上市交易和持续信息披露基金临时信息披露）基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有其他重大利害关系的公司发行的证券或承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易的，应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，防范利益冲突，符合国务院证券监督管理机构的规定，并履行信息披露义务。基金管理人、基金托管人和其他基金信息披露义务人应当依法披露基金信息，并保证所披露信息的真实性、准确性和完整性。基金信息披露义务人应当确保应予披露的基金信息在国务院证券监督管理机构规定时间内披露，并保证投资人能够按照基金合同约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。12/6/2023经济法学景富生主讲公开披露的基金信息包括：(一)基金招募说明书、基金合同、基金托管协议；(二)基金募集情况；(三)基金份额上市交易公告书；(四)基金资产净值、基金份额净值；(五)基金份额申购、赎回价格；(六)基金财产的资产组合季度报告、财务会计报告及中期和年度基金报告；(七)临时报告；(八)基金份额持有人大会决议；(九)基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动；(十)涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或者仲裁；(十一)国务院证券监督管理机构规定应予披露的其他信息。12/6/2023经济法学景富生主讲基金的监督管理国务院证券监督管理机构依法履行下列职责：(一)制定有关证券投资基金活动监督管理的规章、规则，并行使审批、核准或者注册权；(二)办理基金备案；(三)对基金管理人、基金托管人及其他机构从事证券投资基金活动进行监督管理，对违法行为进行查处，并予以公告；(四)制定基金从业人员的资格标准和行为准则，并监督实施；(五)监督检查基金信息的披露情况；(六)指导和监督基金行业协会的活动；(七)法律、行政法规规定的其他职责。12/6/2023经济法学景富生主讲

第二节城市房地产市场管理法律制度概述

1、房地产的概念房地产，是房产和地产的统称。房产即房屋，是指供人们居住、工作及作其他用途的土地之上的建筑物和构筑物以及有关附属设施。地产即土地，土地的用途很广，我国城市房地产管理法中的土地仅指用于建筑房屋的土地。12/6/2023经济法学景富生主讲

2、城市房地产管理法的概念

城市房地产管理法，是调整城市房地产管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称(城市，是指国家按行政建制建立的直辖市、市、镇)。12/6/2023经济法学景富生主讲3、房地产管理体制

《房地产管理法》第6条对我国的房地产管理体制作了规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合，管理全国房地产工作。县级以上人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”据此，我国现行的全国房地产工作由国务院建设行政主管部门和国务院土地管理部门分别管理。12/6/2023经济法学景富生主讲

4、城市房地产开发用地管理

(1)土地使用权出让制度土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。12/6/2023经济法学景富生主讲土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权的出让方，只能是国家。《房地产管理法》第14条规定：“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”土地使用权的受让方，是土地使用者。土地使用权出让的客体，只能是国有土地的使用权。12/6/2023经济法学景富生主讲

土地使用权出让，必须依照法定程序，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。

土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。其中，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖或招标的方式；没有条件，不能采取拍卖或招标方式的，可以采取双方协议的方式。双方协议出让土地使用权的出让金不得低于国家所确定的最低价。12/6/2023经济法学景富生主讲

(2)土地使用权划拨制度

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，没有使用年限的限制。12/6/2023经济法学景富生主讲划拨土地使用权的程序划拨土地使用权，不采取出让土地使用权的拍卖、招标和协议的方式，而是适用国家建设用地的审批程序。12/6/2023经济法学景富生主讲划拨土地使用权的范围根据《房地产管理法》第23条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公用事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。12/6/2023经济法学景富生主讲

5、城市房地产开发管理

(1)房地产开发的概念和原则房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。12/6/2023经济法学景富生主讲房地产开发必须遵循如下原则：

第一、严格执行城市规划的原则。在城市开发建设中，房地产开发是其中的重要组成部分，必须符合城市规划，服从规划管理。作为这一原则的具体体现，城市房地产开发必须送审《选址意见书》，申领《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。12/6/2023经济法学景富生主讲

第二．坚持经济效益、社会效益和环境效益统一的原则。

房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业的发展对整个社会经济的影响很大对城市建设、城市的生态环境、城市文化事业的发展、居民居住条件的改善都至关重要，因此，绝不能片面追求经济效益、社会效益和环境效益的任何一面，三者应协调统一发展。12/6/2023经济法学景富生主讲第三．实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

房地产建设是百年大计，只有贯彻这一原则，才能保证房地产开发的合理、适用和效益。12/6/2023经济法学景富生主讲(2)房地产开发企业

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营业务，具有企业法人资格的经济实体。设立房地产开发企业，应具备以下条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员以及法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。12/6/2023经济法学景富生主讲设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。

工商行政管理部门对符合法定条件的，应当予以登记，发给企业法人营业执照；对不符合法定条件的，不予登记。采用有限责任公司、股份有限公司形式的房地产开发企业，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。12/6/2023经济法学景富生主讲6、城市房地产交易管理

(1)房地产交易管理的一般规定房地产交易，是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的行为的总称。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。由于房地产属于不动产这一特殊商品，法律对房地产的转让、抵押和房屋租赁作出了特殊规制。12/6/2023经济法学景富生主讲

☆房地产权属不可分离

根据《房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让、抵押。这就是说，房地产的转让、抵押，是房产和地产一起进行的，不能分开转让、抵押。另外，土地使用权出租时，其地上建筑物、其他附着物随同出租。12/6/2023经济法学景富生主讲

☆房地产权属登记管理

国家实行土地使用权和房屋所有权的登记发证制度。以出让或划拨方式取得土地使用权，向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经核实后，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，经其核实后颁发房屋所有权证书。12/6/2023经济法学景富生主讲房地产转让或者变更时，向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经其核实后，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分所抵押的房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应办理过户登记。12/6/2023经济法学景富生主讲

☆房地产交易价格管理

第一、定期确定并公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格基准地价，指国家按照不同的土地等级或土地收益状况，计算或评定出来的一定时间内某一区域的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格。基准地价是政府控制地价和进一步评估土地使用权出让、转让交易底价的基础，也是征收土地税、费的依据。12/6/2023经济法学景富生主讲标定地价，指县级以上人民政府对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格。

它是以基准地价为依据，根据市场行情、地块的具体状况、使用年限等条件评定的某一地块在某一时间的价格。标定地价要求准确，尽量接近市场价格。它对于各类土地使用权的交易价格以及维持合理的地价水平提供了依据。12/6/2023经济法学景富生主讲

房屋重置价格。房屋重置价格，指按照当前的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和运输费用等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋所需的费用。房屋的重置价格对于房屋拆迁中的价格补偿等，具有重要意义。12/6/2023经济法学景富生主讲第二、实行房地产价格评估制度

房地产价格评估，是房地产专业估价机构对房地产的价格所进行的科学估算活动。房地产价格评估，必须按照国家制定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。12/6/2023经济法学景富生主讲第三、实行房地产成交价格申报制度

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。实行这一制度旨在利于国家加强税收管理、了解房地产市场行情以进行宏观调控。12/6/2023经济法学景富生主讲(2)房地产转让

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。12/6/2023经济法学景富生主讲房地产转让管理主要有以下内容：

房地产转让的条件以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

12/6/2023经济法学景富生主讲以划拨方式取得土地使用权的转让以划拨方式取得土地使用权的，转让土地使用权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照规定缴纳土地使用权出让金。12/6/2023经济法学景富生主讲房地产转让的禁止

下列房地产不得转让：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产的条件的，即未按约定支付全部土地使用权出让金或未按规定进行投资开发的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。12/6/2023经济法学景富生主讲房地产转让合同

房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。12/6/2023经济法学景富生主讲

商品房预售管理

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。12/6/2023经济法学景富生主讲商品房预售必须符合以下条件

(1)已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。12/6/2023经济法学景富生主讲房地产抵押

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。12/6/2023经济法学景富生主讲

房屋租赁

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。12/6/2023经济法学景富生主讲

房屋租赁合同

房屋租赁，出租人和承租人应当订立书面房屋租赁合同。合同中应约定租赁期限、用途、价格、修缮责任、双方的权利义务等条款。房屋租赁合同应向房产管理部门备案。12/6/2023经济法学景富生主讲房屋租赁的租金的规定住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家。12/6/2023经济法学景富生主讲

7、违反城市房地产管理法的法律责任

违反城市房地产管理法的法律责任，包括民事责任、经济责任、行政责任和刑事责任。12/6/2023经济法学景富生主讲(1)擅自批准出让或者擅自批准出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。(2)未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收非法所得，可以并处罚款。12/6/2023经济法学景富生主讲(3)非法转让土地使用权的，由县级以上土地管理部门没收非法所得，可以并处罚款。(4)非法转让房地产的，由县级以上土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收非法所得，可以并处罚款。(5)非法预售商品房的，由县级以上房产管理部门责令停止预售活动，没收非法所得，可以并处罚款。12/6/2023经济法学景富生主讲(6)未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产中介服务活动，没收非法所得，可以并处罚款。(7)没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退还所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。12/6/2023经济法学景富生主讲

第三节土地管理法一、土地管理法特征1、土地管理法既包括财产法规范，又包括行政法规范；2、土地管理法既包括实体法规范，又包括程序法规范；法理学在研究法律和法律现象的过程中，依据不同的标准，将法律分为不同的种类。根据法律规定内容的不同来进行划分，可以分为实体法与程序法。程序法是正确实施实体法的保障，审判活动则是实体法和程序法的综合运用。12/6/2023经济法学景富生主讲实体法是规定和确认权利和义务以及职权和责任为主要内容的法律，如宪法、行政法、民法、商法、刑法等等；程序法是规定以保证权利和职权得以实现或行使，义务和责任得以履行的有关程序为主要内容的法律，如行政诉讼法、行政程序法、民事诉讼法、刑事诉讼法、立法程序法等等。12/6/2023经济法学景富生主讲3、土地管理法既包括强行法规范，又包括任意法规范。强行规则禁止缔约各方彼此自由确立某种与一项强行法规则相冲突的法律关系，这类规则要求契约的订立必须合法，否则无效。任意规则则允许个人有缔约自由，如果当事人另有约定，就依其约定，如果没有，就依照法律的规定。12/6/2023经济法学景富生主讲二、土地管理法律关系1、概念：是由土地法律规范调整而形成的具有权利义务内容的关系。2、土地管理法律关系的分类：（1）土地财产法律关系，如土地所有权法律关系、土地使用权法律关系、和土地使用权转让、出租、抵押、承包经营法律关系。（2）土地管理法律关系，如土地征用、土地监督法律关系。12/6/2023经济法学景富生主讲3、土地管理法律关系构成要素主体、客体、内容4、土地管理法的调整方法（1）民事性的调整方法，即土地法律规范以平等、自愿、有偿方法为调整手段；（2）管理性的调整方法，即以指导性与强制性的管理、监督的法律手段进行调整。12/6/2023经济法学景富生主讲第二节土地所有权和使用权三、土地所有权1、概念：土地所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。2、土地所有权的主体1．国家国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。地方人民政府不是国有土地的所有权主体。分级所有、多级所有的观念是错误的，应当是国家所有，分级管理。12/6/2023经济法学景富生主讲2．集体（1）村农民集体所有：由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。（2）村内农村集体经济组织的农民集体所有：由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。（3）乡（镇）农民集体所有：由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。12/6/2023经济法学景富生主讲3、土地所有权特征（1）主体的特定性。土地所有权的主体仅限于国家和农民集体。（2）内容的限定性。两种土地所有权的权利义务均受到法律较严格的限制，表现在无论是哪种主体均不能以买卖、赠与、互易等任何形式进行土地所有权的交易（3）客体差异性。主要表现在地域的差异性，其划分是以城市和农村的地域为标准。12/6/2023经济法学景富生主讲3、土地所有权的范围（1）国有土地所有权的范围

《中华人民共和国宪法》第九条矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。12/6/2023经济法学景富生主讲第十条城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。12/6/2023经济法学景富生主讲《关于确定土地权属问题的若干意见》（一九八九年七月五日国家土地管理局[1989]国土[籍]字第73号）（一）国家土地所有权

一、城市市区的土地和土地改革时未分配给农民、没有给农民发土地所有证的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、滩涂等属于国家所有。

二、国家建设征用的原农民集体所有的土地，属于国家所有。

12/6/2023经济法学景富生主讲

三、国有土地经开发利用，其国家土地所有权不变，依法开发利用者享有土地使用权。

四、国有铁路、公路、电力、通讯、水利工程等设施用地属于国家所有。五、国家征用土地后剩余的农民集体所有的土地，在农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口之后，归国家所有。

12/6/2023经济法学景富生主讲

六、农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家所有。城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有。七、一九八六年三月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》发布之前，全民所有制单位、城市集体所有制单位或乡（镇）、村企事业单位租赁农民集体所有的土地，按照有关规定处理后，凡能恢复耕种的，应退还农民集体耕种，所有权仍属于原农民集体；凡已建有永久性建筑物的，由用地单位按占地时的规定，补办征地手续，土地归国家所有。12/6/2023经济法学景富生主讲

八、凡一九六二年九月《农村人民公社工作条例修正草案》（以下称《六十条》）公布以前，全民所有制单位、城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地（含合作化之前的个人土地），一九六二年九月《六十条》公布后迄今没有退给农民集体的，属于国家所有。凡一九六二年九月《六十条》公布时起至一九八二年五月《国家建设征用土地条例》公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一的，属于国家所有：

1、签订过土地转让等有关协议的；

2、经县级以上人民政府批准使用的；

3、进行过一定补偿或安置劳动力的；

4、接受农民集体馈赠的；

5、由农民集体所有制企事业单位转为全民所有制的。凡属上述情况以外使用的农民集体土地，由县级以上地方人民政府根据具体情况，或按当时规定补办征地手续，或退还农民集体。12/6/2023经济法学景富生主讲（2）集体土地所有权范围集体土地所有权指由农村集体经济组织所享有的土地所有权。范围：农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地、自留地和自留山，属于农民集体所有。二、土地使用权1、土地使用权概念：是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和有限的处分权利。12/6/2023经济法学景富生主讲2、土地使用权具体内容（1）使用权。对土地的开发、利用、经营的权利。但使用必须依照法律和合同的规定进行，不得擅自改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。（2）收益权。使用权人享有使用土地上利益的权利。（3）有限处分权。土地利用权、出租权、转让权、抵押权。12/6/2023经济法学景富生主讲3、土地使用权的性质和特征（1）性质：依照《土地管理法》第九条规定：“国有土地和集体所有的土地可以依法确定给单位和个人使用”。土地使用权是与土地所有权并列的权利。（2）特征土地使用权具有派生性。表现在土地使用权是从土地所有权中分离出来的一种权利。“分离”指土地所有权人在不丧失所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡与他人享有。从土地所有权人乒中取得的土地使用权，或多或少会受到所有权人意志的制约。土地使用权的行使必须符合法律的规定和合同的约定。12/6/2023经济法学景富生主讲土地使用权具有物权性。土地使用权人对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权。除法律规定或合同约定外，土地使用权行使使用权不受他人干预。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。土地使用权具有期限性。12/6/2023经济法学景富生主讲④取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序，通过有偿出让、转让取得土地使用权除依法签订土地使用权出让合同或转让合同外，还必须依法向县级以上地方人民政府房地产管理部门登记，领取土地使用证。划拨土地使用权亦必须依法进行，并办理登记手续。12/6/2023经济法学景富生主讲3、土地使用权的类型（1）根据土地使用权的来源不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。（2）根据土地使用权取得方式的不同，国有土地使用权分为出让土地使用权和划拨土地使用权。（3）根据土地用途不同，可将土地使用权分为建设用使用权和农业用地使用权。4、土地使用权的取得、变更和终止（1）土地使用权的取得12/6/2023经济法学景富生主讲原始取得：出让取得或划拨取得。传来取得：转让、抵押权实现、或民事执行等方式，变更国有土地使用权主体。（2）土地使用权的变更主体变更。买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、法人合并、法人分立、投资等。内容变更。指土地使用权各项权能的变更，主要体现在土地用途范围的变更。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。12/6/2023经济法学景富生主讲其他事项变更。土地面积、地上附着物、土地使用年限变更等。（3）土地使用权的终止。因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年和开发土地的实际情况给予补偿。因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。因土地灭失而导致土地使用权的终止。地震、海平面升高、火山爆发、泥石流等自然灾害造成土地性质改变或地貌的改变。土地使用权终止后。国有土地所有权的全部权能回归所有人（国家）。12/6/2023经济法学景富生主讲四、土地用途管制制度土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。12/6/2023经济法学景富生主讲土地用途管制制度的内容1、土地用途管制的依据作为实行土地用途管制依据的，是土地利用总体规划。（1）土地利用总体规划的编制原则。严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。12/6/2023经济法学景富生主讲（2）土地利用总体规划对土地用途的分类农用地，指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地，指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地，指农用地和建设用地以外的土地，如荒山、沙漠、冰川等。12/6/2023经济法学景富生主讲（3）土地利用总体规划的审批程序全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。乡镇土地利用总体规划可以由省人民政府授权设区的市、自治洲人民政府批准。12/6/2023经济法学景富生主讲（4）土地利用总体规划的任务。全国和省级土地利用总体规划为宏观控制性规划，主要任务是，在确保耕地总量动态平衡（18亿亩）的前提下，统筹安排各类用地，控制城镇建设用地规模。通过规划分区和规划指标对下级土地利用总体规划进行控制。县、乡级土地利用总体规划为实施性规划，主要任务是，根据上级土地利用总体规划的指标和布局要求，具体划分各土地利用区，明确用途和使用条件，为农用地转用审批、基本农田保护区划定、土地整理、土地开发复垦提供依据。12/6/2023经济法学景富生主讲（5）土地利用总体规划的修改。土地利用总体规划的修改，必须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的用途。2、农用地转为建设用地的批准权限《土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。12/6/2023经济法学景富生主讲（1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。（2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。（3）上述（1）、（2）以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。12/6/2023经济法学景富生主讲3、集中征地审批权征收下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的。征收前述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（三）集体土地征收的补偿征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。12/6/2023经济法学景富生主讲4、完善土地登记制度（1）土地登记，是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管制条件等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。（土地用途变更登记）5、健全土地监督检查制度，强化土地法律责任。12/6/2023经济法学景富生主讲五、耕地保护制度概述根据“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须守住不低于18亿亩这根红线。法律法规：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》。12/6/2023经济法学景富生主讲《土地管理法》第三条：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。实现耕地总量动态平衡，是耕地保护的目标。1、从规划上保证总量平衡。省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。12/6/2023经济法学景富生主讲2、实行土地用途管制制度。《土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。3、实行占用耕地补偿制度12/6/2023经济法学景富生主讲《土地管理法》第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。12/6/2023经济法学景富生主讲

第三十二条县级以上地方人民政府可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。第三十三条省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。12/6/2023经济法学景富生主讲4、实行基本农田保护区制度

对粮、棉、油等优良耕地，按规定划为基本农田保护区，实行严格管理，特殊保护。12/6/2023经济法学景富生主讲5、禁止闲置和荒芜耕地《土地管理法》第三十七条禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。12/6/2023经济法学景富生主讲基本农田保护区制度基本农田指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区：是依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。12/6/2023经济法学景