乐山商业地产市场调研报告

1乐山市场商业市调报告2021年2月25日Contents下篇商业市场研究城市概况经济开展投资情况人口开展社会消费旅游消费2上篇区域背景分析商业体街区商业3寿光市城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费乐山市是四川省21个市、自治区之一，乐山位于四川盆地西南部，坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，北与眉山接壤，东与自贡、宜宾毗邻，南与凉山相接，西与雅安连界，中心城区距省会城市成都140余公里。城市区位乐山市成都市凉山北旅游消费4乐山下辖4区6县1市共11个行政区域，市政府所在地为乐山市中区。城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费城市行政区分市政府旅游消费52021年至今，乐山市GDP平均增长速度保持在12.1%以上，2021年GDP总量达1301亿元。2021年乐山市GDP在四川省各地级市区中排名第9，人均GDP全省第5。乐山市宏观经济开展情况良好城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费区域GDP寿光市历年GDP及增长幅度乐山市2021-2021年1-2季度年GDP与全省及全国增速比较旅游消费62021年至今，乐山市人均GDP增长速度保持在15%以上，2021年人均GDP达6428美元。2021年乐山市人均GDP在四川省21个市、自治区中排名第5，名次较为靠前，经济开展良好。乐山市经济在四川省占有举足轻重的地位城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费区域人均GDP旅游消费7第一产业比重较较低，第二产业开展最快，第三产业开展虽然低于第二产业，但在国家经济调整过程中，却表现稳定，后来居上，大有超过第二产业开展趋势。第三产业比重稳定增长，2021-2021年第三产业平均增幅达11.4%.乐山市三产结构持续优化城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费区域三产结构旅游消费8固定投资额逐年增长，2021年全社会固定投资额到达987.00亿元。2021年，乐山市第三产业投资比重较大，占总投资的62.20%。乐山市固定投资增长较快，第三产业占绝对主力城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费区域固定资产投资旅游消费9乐山城市规模逐步扩大，房地产有良好的开发空间城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费区域房产投资房地产固定投资额增长速度较快，2021年房地产固定投资总额达152.86亿元。2021-2021年，乐山市房地产固定投资额逐年增加，平均增长率达21%以上，随着政府向南规划，远成文旅城区域未来将有非常大的开发空间。9旅游消费10乐山市户籍人口保持相对平稳，截止2021年户籍人口到达353.79万，其中18-60岁的年龄占62.8%，年龄结构对经济开展比较合理。乐山市2021年城镇常住人口154.25万，城镇化率47.31%，其中乐山市城区常驻人口约77万。乐山市人口基数较大，人口数量保持相对稳定城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费区域人口总量旅游消费11乐山市辖4个区，1个县级市，6个县，人口共计353万，其中五通和市中区人口约88万，占乐山总人口25%。乐山市人口约30万城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费乐山市人口分布情况旅游消费122021年乐山市居民储蓄达1163.69亿元，2021-2021年储蓄平均增长率在17.6%以上。城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费区域居民储蓄额旅游消费132021年乐山市城农村民人均消费性支出达9685元，历年来增长率均在6.4%以上。2021年乐山市城镇居民人均消费性支出达17873元，历年增长率均在8.9以上。城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费区域居民消费性支出旅游消费142021年至今，乐山市社会消费品零售总额呈较快增长，增长率均在15.35%以上。2021年社会消费品零售总额达552.01亿元。乐山市社会消费品零售总额增长速度较快，乐山消费品市场开展较好，同时也反映乐山经济景气程度较好。城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费区域消费零售总额旅游消费乐山旅游经济开展状况旅游消费2021年至今，乐山市旅游市场开展迅速，不仅人数增长速度很快，年平均到达18.8%，而且旅游经济开展增速也不错，显示出乐山做为世界“三遗产〞城市的独特魅力。城市概况经济发展投资情况人口情况社会消费15区域背景小结乐山市是四川省辖地级市，位于成都平原以南。地理区位及交通情况优越。乐山宏观经济环境较好，经济稳步开展，特别是旅游资源突出，拥有独特的旅游资源优势。人口基数大，生活水平整体较高，消费能力及习惯较好，市场契机较大。乐山市城市规模逐步扩大，固定投资增长较快，第三产业及房地产有良好的开展空间。区域背景小结1617Contents城市概况经济开展投资情况人口开展社会消费旅游经济商业体街区商业上篇区域背景分析下篇商业市场研究综合市场分布图

万达广场世豪广场乐山国际旅游世界城嘉州新天地时代青江二期万华国际新华广场星辰青年广场翡翠国际5期万泰新广场789123456789商业体街区商业182345611010综合市场分布图

万达广场世豪广场乐山国际旅游世界城嘉州新天地时代青江二期万华国际新华广场星辰青年广场翡翠国际5期万泰新广场78913456789商业体街区商业1923456110102.3公里3.5公里2.6公里2.3公里2.4公里3.0公里0.75公里22.4公里3.0公里5.8公里20综合体街区商业总体概况万达广场城市综合体位于乐山一中旁，通江派出所前行100米，地处乐山市中心西北部，由万达广场投资全力打造，规划总建筑面积283亩，总占地面积65万㎡，其中商业局部15万㎡，地下车位734个。2021年9月23日主力店将全面开业：如：宝贝王、孩子王、星巴克、苏宁易购、万达影院、大玩家、拉夏贝尔US、麦当劳等多个工程。业态涵盖：潮牌、美食、电影、游乐、亲子、健身、精品、家用，是目前乐山市规模最大、工程最多的城市综合体。万达广场〔调研人：张涛、孙艳茹〕21综合体街区商业商场装修设计典雅大气，购物环境较好，运营能力较强。地下一层为敞开式地下广场，可以举办小型活动。万达广场〔调研人：张涛、孙艳茹〕22综合体街区商业市场区位：通江片区，为乐山市“北拓西接〞重点开展幅员。交通情况：12路，6路等数条公交车通达全城，出行完全无忧。周边现状：与五洲汉唐、蓝湾半岛、嘉州春天相邻，现已具备优越的教育和生活资源,预计常住人口可达20万。经营情况：2021年9月23日正式开业。在市中区和乡镇各地方都有较好的口碑。正在售的住宅还余15套左右。市场构成：餐饮、影院、购物、居住、休闲商业。。1.文星后街〔公交站〕45米2.万达广场〔公交站〕206米3.乐山一中南门〔公交站〕392米4.王河小区〔公交站〕393米5.白燕路北段〔公交站〕473米6.乐山一中〔公交站〕569米7.通江派出所〔公交站〕652米8.通江派出所〔临时站〕721米9.通江小学〔公交站〕887米10.滨江路二段〔公交站〕902米万达广场〔调研人：张涛、孙艳茹〕23世豪广场〔调研人孙春燕林霞〕商业体街区商业24商业体街区商业市场区位：位于乐山青江片区最核心的位置〔乐山高铁站〕。交通情况：可乘3路、9路、12路、21路、22路。周边现状：周边处在正开发阶段。情况：出售金街商铺；优惠政策——交5万抵5万，优惠12个点㎡。市场组成：主营购物、美食，服饰，美容，便利店等。小结：以转盘为界，转盘一面是已经交房的小区，小区常驻居民较多，但商业气氛不浓厚，多去新广场消费。转盘另一面是正在建设的青江新区，商业较多，且都为未交房的新小区，人口数量有限。世豪广场〔调研人孙春燕林霞〕25商业体街区商业1：世豪广场开发商为世豪新瑞集团，总体量是249.7亩，建筑面积68万方，目前的状态是在建，还未进入营业；2：住宅：目前还在售，总共有2205套，根本是2梯6户，现已剩下309套，物管费1.7元/㎡/月。3：商业：商业2021年4月26日正式开盘，3层，所引进的主力店是伊藤洋华堂，麦当劳，目前还没有开始启动招商，目标消费人群为青年和中年人。4：周边环境分析：世豪广场处于乐山高铁站旁，正面是环绕式道路，为交通要道，双向十车道，3条公交线路，周围商业气氛目前不浓厚，处于开发阶段，周边的楼盘有万华国际〔商、住〕、嘉州新天地〔商业〕、西城国际〔商、住〕、邦泰中心〔商、住〕、凯旋城〔商、住〕、时代青江〔商住〕等，未来周边常住人口10万。世豪广场〔调研人孙春燕林霞〕26综合体街区商业乐山国际旅游世界城〔调研人：林霞〕27综合体街区商业乐山国际旅游世界城〔调研人：林霞〕市场区位：位于乐山青江片区天牛汽车城对面。交通情况：可乘1路、12路公交车。周边现状：周边万达广场及世豪广场和邦泰等10个大型社区及综合体，商业气氛浓厚但竞争也较剧烈。经营情况：出售韩国城盒子里的商铺；优惠政策——交5千抵2万。市场组成：主营美食，服饰，美容，便利店等。本案位置28综合体街区商业乐山国际旅游世界城〔调研人：林霞〕韩国城：共7楼-1楼：精品超市1楼：一楼韩国免税店2楼：服装3楼：百货4楼：美食5-6：太平洋电影院小结：【乐山国际旅游世界城】以韩国城，香港城，台湾城，欧洲城，四川城，儿童城，海宁城7个品牌官来打造青江片区的旅游综合体，工程最先推出的业态为“韩国城〞，共由7层组成，主要经营韩国的化装品及服装，美食等。综合体街区商业29嘉州新天地〔调研人：张涛、孙艳茹〕容积率：1.9绿化率：25%经营情况：优势：临近高铁、地段较好、目前人流量较少。劣势：商铺开业率15%。售楼部人气较少。商户访谈：商户普遍对今年市场不看好，由于市场租金相对较低，稳定性强，商家对商户有一定的补偿措施，商户情绪较为稳定。30市场区位：乐山市市中区长药大转盘，于蟠龙路与长青路相接。交通情况：可乘12路、9路1路7路。周边现状：有较多住宅小区〔万和华庭、凯旋城、盘龙苑、嘉州绿城〕这些都是几年前交房的，现在在建的有中心城、时代青江、邦泰国际社区等，预计未来有20万人入住。市场组成：建材装饰餐饮休闲娱乐综合体街区商业52平米，层高6米顶楼，120平米，层高6米，可设计成四合院式↓嘉州新天地嘉州新天地〔调研人：张涛、孙艳茹〕31综合体街区商业时代青江二期〔调研人：李腾阁〕32综合体街区商业时代青江二期〔调研人：李腾阁〕本案位置市场区位：青江新区·蟠龙路中段。交通状况：可乘坐3路、9路、12路、1路、22路到达。周边现状：商业综合体多〔到达10个〕，其中有名气大的世豪、万达。物业情况：嘉恒物业，住宅1.8元/平米、商业5元/平米消费群体：改善型、事业单位、公积金人群市场组成：西餐、中餐、便利店、家电。33综合体街区商业售价〔只销售1-2F〕1F：1.4-1.6万/平米2F：9000/平米商铺开间：3.3-6米进深：10-15米层高：6米公摊30%-40%租金1F：100元/平/月2F：40-60元/平/月时代青江二期〔调研人：李腾阁〕市场区位：位于乐山高铁乐至路，紧临伊藤购物中心及嘉州新天地。交通情况：可乘1路、3路、22路、9路周边现状：周边商业综合体较多，有嘉州新天地、世豪广场、时代青江、邦泰国际社区、锦绣星城等商业综合体，建成后该位置商业气氛浓、并且竞争剧烈。经营情况：住房全部售罄，商业13万方，以出售为主，目前只入驻红星美凯龙和时代华纳影城，已售出近40%，价格7200元/㎡-1.9万元/㎡。市场组成：红星美凯龙、时代华纳、儿童游乐、餐饮、服装、电子产品、女士用品等商业体街区商业万华国际万华国际〔调研人：李斯斯〕34商业体街区商业时代华纳1F-4F红星美凯龙35万华国际〔调研人：李斯斯〕361F/2F：服装、电子产品、女士用品等3F：儿童欢乐城4F：美食城5F/6F：时代华纳影城业态分布：销售价格及返租1F：1.2万/㎡-1.9万/㎡；返租5年返租率6%2F：8500万/㎡；返租8年返租率8%

3F：自持4F：7200万/㎡；返租8年返租率8%5F/6F:自持商业体街区商业万华国际〔调研人：李斯斯〕37新华广场〔谢梦轩〕商业体街区商业市场区位：市中区柏杨西路中心站对面交通情况：柏杨路中段，可乘6路、9路、12路、公交车周边现状：市场周边与中心城，时代东安，紫鑫苑等附近住宅小区相临，旁边为青江商业区、新广场，意凡家私，商业气氛较浓。市场组成：市场合计4层组成，总建筑面积4万方左右物业状况：展馆外立面形象佳，有1栋住宅新华广场区位新华广场商业体街区商业38本案位置39位于中心站对面，紧临新广场与青江片区，两大商业综合体之间，附近住宅新盘较多，未来开展趋势较好。新华广场周边状况商业体街区商业本案位置商业体街区商业40新华广场新华广场目前内部已有局部商家入场装修，其中包括维也纳酒店，美年大健康，踏月健身已进入试运营阶段。预计整体会在年底开业，到时候应该会有大型活动，因为地理优势原因，预计人流量较大。但是因为是以生活效劳类，包含人群不会太远，主要以周边住户为主。本工程周边共有住户小区约20家，大型家居馆2处，大型广场1处，高铁站，以及中心站。覆盖人群大约5万人，未来趋势较好。小结：商业体街区商业41新华广场经营情况：优势：1、住宅住户率达95%以上，两大商业综合体之间，人流大，整体商业前景较好，在当地拥有一定知名度；2、市场距离主城区较近，地理位置优势劣势：业态单一，业态之间无太多商业互补；周边商户访谈：商户普遍认为近几年经营差不多，今年不太好，坐大巴车的人少了，期待新华广场开业后，能促进附近商圈消费，人流的递增。个人认为距离此工程不远处的高铁站会给这带来很大优势，开业后认为客户群体覆盖范围较广，但是业态单一，不会形成太大的消费量。商业体街区商业星辰青年广场〔调研人：邹雯倩〕42市场区位：市中区海棠路325号〔乐山师院旁〕交通情况：海棠路中段，可乘6路、10路、13路、公交车周边现状：市场场周边与海棠花园、海棠香阁、金海棠等小区相临，旁边为师范学院，商业气氛较浓。市场组成：商场上下7层组成，总建筑面积5万方左右物业状况：展馆外立面形象佳，有5栋住宅〔18层、2梯6户〕青年广场43商业体街区商业星辰青年广场〔调研人：邹雯倩〕经营情况：负一楼：华联9800平米、租赁形式、租金28元〔不含商管〕；一、二楼：服装招商中。三楼：乐宝王国1300平米、租赁形式、联营，其它局部招商中。四楼：横店影院共7个厅2800平米、剩余面积均为餐饮，中高档包含〔亚马逊美食主题餐厅、行大田牛排海鲜自助豆捞〕，其余都是特色小吃。〔招商完成100%〕。五楼：西南交大网络教育学校500平米、川音大地音乐培训学院500平米。商业体街区商业星辰青年广场小结优势：1、住宅住户率达80%以上，附近无商业综合体，人流大，整体商业前景较好，在当地拥有一定知名度；2、商场距离主城区较近。劣势：1、交通不便，双向两车道，上下班顶峰期非常拥挤；周边商户访谈：商户普遍对未来前景看好，青年广场开业后，能促进附近商圈消费。个人认为交通不便影响不大，开业后认为客户群体大多为周边客户，会覆盖较大范围。4445商业体街区商业翡翠国际5期〔调研人：李腾阁〕46商业体街区商业本案位置市场区位：乐山市城东交通情况：可乘4路、5路、10路、21路、204路、202路到达周边现状：从新大桥到3号桥都是住宅群物业情况：嘉恒物业；住宅2元/平米消费群体：改善型、事业单位目前物业：1、2、3、4、5号楼市场组成：餐饮、超市、干洗店、儿童服饰、茶楼、咖啡馆

翡翠国际5期5432147商业体街区商业万泰新广场区位市场区位：高新区迎宾大道与南新大道交汇处〔车子镇入口〕交通情况：门口双向10车道，可乘10路、301路及到五通桥的公交车及区域车周边现状：处于车子镇入口，镇人口约1.5万人；紧邻高新区，各类入住公司及厂家较多，具有一定的消费市场。工程组成：开放式商业街区带一栋写字楼和一楼酒店物业状况：外立面石材和落地玻璃，属于BLOCK街区类型。48商业体街区商业1245687910

嘉祥路嘉兴路天星路海棠路阳光广场人民南路人民东路人民北路

嘉定南路

通江片区789234561街区商业分布图31049综合体街区商业嘉祥路〔致青春广场〕〔张涛、孙艳茹、谢梦轩〕50综合体街区商业嘉祥路小结：嘉祥路延绵约3公里长，沿街底商较少，有少量的零售店和零星餐饮，住宅小区较密集，代表性的住宅小区白杨社区，御祥苑，翠竹花园等，商业代表就是致青春广场，其中包含：致青春酒吧、阿拉门KTV、ANS性能车改装、致青春美食中心。嘉祥路综合体街区商业嘉兴路市场区位：嘉兴路位于新广场。于本工程约18公里交通情况：该路为双向双车道，下班顶峰期路很堵周边现状：周边安置房较多。吃东西人群来自市中区不同地方。嘉兴路商业体街区商业52嘉兴路业态组成：餐饮、超市、商业配套、等档次：中低档铺面区间：餐饮商铺40平米-300平米地理区位：上接柏杨路，数分钟直达乐山广场，下接嘉祥路延伸至城北片区。长度约近2公里。业态配比：沿街商铺约330家，其中餐饮180家，占比55%；超市10家，占比3%；配套90家，占比24%；娱乐30家，占比9%；酒店20家，占比6%。53商业体街区商业天星路——王府井54商业体街区商业天星路——王府井市场区位：乐山市市中区天星路118号交通情况：9路12路可直达王府井门口。周边现状：周边小区较多，有大型商业体：如〔华联、梅西〕乐山实验小学就在斜对面。配套设施完善。天星路55商业体街区商业海棠路〔李腾阁〕56商业体街区商业海棠路地理区位：上接人民南路，数分钟直达重百沃尔玛购物中心；下接肖坝片区长度近3公里。业态配比：沿街商铺约356家，总长约3公里；其中餐饮248家，占比70%；超市20家，占比6%，通讯17家，占比5%，美容美发12家，占比3%，其它59家，占比16%。新村肖坝57商业体街区商业海棠路1、海棠路位于乐山老城区和滨江路餐饮核心位置。2、交通一直是老问题，道路窄、车流人流大。3、海棠路附近的餐饮市场，物业陈旧，形象较差，存在消防问题，且街区租金较高，有一定整合时机。58商业体街区商业海棠路市场区位：乐山知名小吃餐饮一条街；代表地标〔四星级金海棠酒店、师范学院〕。高校人数约45000人左右。交通情况：该路为双向两车道〔师院〕，道路交通通达性较差、交通线路〔6、8、10、13〕。周边现状：周边私房较多，固定的老客群学生较多。举例：爪爪鱼；面积70平米、租金7万/年〔83元/平米/月〕、转让费6万。59综合体街区商业阳光广场〔调研人：林霞〕60综合体街区商业阳光广场〔调研人：林霞〕阳光广场市场区位：位于人民南路与人民东路的交叉口。交通情况：该路为双向四车道，有3，6，9，13路共计4条线路，交通便利。周边现状：临街底商以餐饮为主，店铺都是经营历史较长的老店且味道也很好，最有名的为赖抄手店，已经营业近20年。61商业体街区商业人民南路62商业体街区商业人民南路市场区位：人民南路与重百购物中心相隔一条街，以前老城区中比较繁华的商业街。交通情况：该路为双向四车道，有4，6，9，10，18，22路共计6条线路，交通便利。周边现状：周边为老小区院和学校，客群以小区居民及学生为主。人民南路63商业体街区商业人民东路64商业体街区商业人民东路地理区位：人民东路与张公桥大市场，步行街相接，是乐山的市场。业态配比：沿街商铺共计145家，其中通讯136家，占比94%；其他9家，占比6%。公交线路：路公交路线人民东路65商业体街区商业人民北路66商业体街区商业人民北路业态组成：餐饮、超市、建材等。档次：品牌以低档为主，业态以餐饮及商业配套为主。交通状况：公交10路、22路人民北路商业体街区商业

嘉定南路——乐山重百(调研人孙春燕)67街区商业

嘉定南路——乐山重百市场区位：乐山市中区鼓楼街58。交通情况：101路高铁、12路、13路、1路高铁、1路、2路、201路、18路、4路、8路、9路、10路、6路、22路、岷江旅游观光线路、202路、3路等。为老城区和新城区主要车流，人流聚集地。周边现状：周边商业综合体较多，有沃尔玛一楼商业步行街、嘉定南路等商业、商业气氛浓厚竞争也比较剧烈。经营情况：目前经营状况良好，因为有周边沃尔玛和嘉定南路的带动，人气很不错。市场组成：主营女性服饰，女鞋、男装、麦当劳、乡村基等。68商业体乐山重百商业体街区商业

嘉定南路——乐山重百重百：共4x楼-1楼：儿童用品、自助餐1楼：女鞋、珠宝2楼：大龄女装、内衣3楼：女装4楼：男装、运动品牌装小结：乐山重百重百乐山商场开业至今，以“时尚群众百货〞为经营定位，满足群众消费群体的购物需求，引进了高中档及年轻时尚品牌，以女性消费为主流化装品、少淑装、女鞋、女包、黄金珠宝、名表等品类，附带男装、男鞋、生活家居及超市等主力品类，形成以中档为主，高档为辅的经营格局