2013年成都市写字楼市场分析研究报告-

成都写字楼市场分析2013年4月成都优质写字楼物业级别界定标准评估体系顶级甲级乙级地理位置交通便利，在300米以内有3条以上的公交线路站点，靠近轨道交通进出口；周边综合配套设施与服务完善交通便利，在500米以内有3条以上公交线路站点，靠近轨道交通进出口；周边有完善的综合配套交通便利，有3条以上公交线路站点；周边有一定的配套设施业权状态业权应为单一业权，只租不售业权可为分散业权，最大业主持有量应不低于50%业权可为分散业权客户品质世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于50%，或者其使用面积不少于50%；投入使用的建筑面积不低于

70%世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于30%，或者其使用面积不少于50%；投入使用的建筑面积不低于70%入住客户可为国内的初创型、中小企业；建成后投入使用的建筑面积1—2年内不低于60%硬件配置建筑面积不低于70000平方米；每层建筑面积不低于1700平方米建筑面积不低于30000平方米；每层建筑面积不低于1300平方米办公建筑面积不低于20000平方米；单层建筑面积不低于1000平方米服务要求至少应由国家一级资质物业服务企业提供高质量物业服务至少应由国家二级资质物业服务企业提供高质量物业服务至少应由国家三级资质物业服务企业提供高质量物业服务举例仁恒置地广场、航天科技大厦时代广场、中环广场、力宝大厦国嘉新视界广场、丰德国际、东方广场整体市场情况2顶级1.香格里拉中心*2.仁恒置地广场*甲级乙级财富中心东方广场商会大厦冠城广场宏达国际大厦*天府中心新视界广场航天科技大厦*力宝大厦时代广场中环广场*汇日央扩广场威斯顿联邦大厦华敏汉尊国际*天一广场特拉克斯广场拉德方斯商鼎国际中国水电大厦丰德万瑞中心仁和春天广场红牌楼广场地铁OCC大厦四川建行大厦高新国际广场鼓楼国际四川投资大厦新希望国际中海大厦财富又一城优诺国际正熙国际四川国际大厦东环广场招商银行大厦喜年广场锦江国际*国航世纪中心城市之心天府国际金融中心新希望大厦金骊总府大厦丰德国际观南上域科华天成中铁名人大厦宏达大厦*金沙万瑞中心平安财富中心*摩根中心*高地中心*川信大厦55.百杨大厦*201

212631243542435150284932251316

30

274745

23155

43618

41384053

4615

29

914

6

533

19

52

4439

37

3

1134

225512

7

10178

4*48写字楼市场整体概况据统计，2013年一季度写字楼市场整体表现平稳，新增供应33.25万平米，截止2013年一季度末，市

场写字楼存量达300万平米，其中30%为顶级及甲级写字楼。冠城广场四川国际大厦天府中心四川建行大厦鼓楼国际金骊总府大厦时代广场华敏汉尊国际大厦国际金融中心银石广场华置广场富力天汇中心四川航空广场雄飞中心泰丰国际广场1123456781234567173452543668712现有项目未来项目传统商务区（CBD）东大街时代8号时代1号成都国际商城晶融汇西部国际金融中心明宇金融广场天府国际远洋太古项目123456789

茂业2期10

阳光新业中心中环广场正熙国际财富中心东方广场香格里拉中心喜年广场商会大厦摩根中心123456789现有项目未来项目2453685617397821104人民南路1234未来项目1

汇日国际广场5678911汇日央扩广场招商银行大厦锦江国际城市之心中铁名人大厦宏达国际大厦宏达大厦川信大厦仁恒置地广场平安财富中心百扬大厦310

航天科技大厦天一广场1213现有项目2613457891012132人民南路现有项目威斯顿联邦大厦力宝大厦国航世纪中心商鼎国际新希望大厦丰德国际广场科华天成丰德万瑞中心观南上域1212345678934保利中心来福士广场蓉国府大陆国际5

人南国际广场万通中心62613未来项目57891234564天府新城写字楼整体销售市场2、在售项目增多推动市区写字楼成交量上升，但项目增多加剧了市场竞争，单项目月均销售面积仍在0.14-0.24万平米之间低位波动。20122011对比增幅在售项目数量（个）5441+31.7%月均成交（万方）9.726.71+44.9%存量（万方）1078.24+40.6%3、分等级看，甲级写字楼已超乙级写字楼，成为市场主力。甲级乙级丙级2012年1-11月单项目月均销量（平米）17161693123820122011对比增幅月均供应（万方）24.8122.61+10.35%月均成交（万方）12.0211.99+0.25%均价（元/㎡）1026610309-0.42%存量（万方）447.25325.69+37.32%1、2012年整体写字楼市场供应小幅增长，成交量与成交均价同比基本持平；写字楼产品成交面积占比近六成。写字楼整体租赁市场1、分片区看，2012年人民南路和天府新城持续为租金最高和最低区域，分别为121元/平米·月、88元/平米·月。分区域市中心东大街人民南路天府新城其他区域租金（元/平米·月）102110121881002、分等级看，租金阶梯特征明显，超甲级写字楼（153元/平米·月）＞甲级写字楼）（116元/平米·月）＞乙级写字楼（99元/平米·月）＞丙级写字楼（66元/平米·月），成为市场主力。顶级甲级乙级丙级租金（元/平米·月）1531169966写字楼整体租赁市场优质写字楼租金空置率走势由于预期供应压力较大，加上销售型写字楼较多，小业主对写字楼的空置承受能力差。据调查，截止2012年年底，空置率达34.6%，较2011年增加8.8个百分点。从整体分布来看，顶级写字楼主要集中在市区东大街，甲级写字楼则主要集中在传统商务区及部分南延线区域，乙级写字楼则重点分布在南延线区域。从整体供应来看，2012年年底，成都整体写字楼新增达294.55万平米，截止2013年一季度，总存量达300万平米，其中30%左右是顶级或甲级写字楼。从租赁市场来看，区域及等级特征明显，租金最高和最低区域分别为人民南路与天府新城，等级越高，租金水平越高，整体空置率达34.6%。写字楼整体市场小结顶级及甲级市场情况顶级及甲级写字楼市场区域划分现有存量：968166㎡两大顶级及甲级写字楼集中区域：传统商务区（CBD）人民南路（SBD）顶级及甲级写字楼形成区域：东大街天府新城顶级及甲级写字楼分布传统商务区（CBD）1城市之心4百扬大厦2时代广场5仁恒置地广场3中环广场6航天科技大厦人民南路（SBD）7汇日央扩9国航世纪中心8威斯顿联邦10平安财富中心11力宝大厦16来福士广场东大街12香格里拉中心13时代八号14华润大厦17明宇金融广场天府新城15中海国际中心顶级及甲级写字楼供应与存量顶级及甲级写字楼市场需求据了解，2012年甲级写字楼整体均价达18439元/㎡1998-2007年，成都甲级写字楼租金稳步增长；2008年地震后略有下降，2010年后成都商业地产蓬勃发展，甲级写字楼租金开始高速上升，至2011年末成都甲级写字楼租金达133.67元/平米·月；2012年，由于写字楼市场供应巨大，租金止增回稳；2013年一季度，租金保持平稳趋势。顶级及甲级写字楼未来供应：集中在天府新城和东大街编号项目名称预计体量预计入市时间位置1晶融汇378582013东大街2时代一号940002013东大街3东方希望中心580002013天府新城4希顿国际广场1309602013天府新城5棕榈泉国际中心700002013天府新城6华置广场574342014传统CBD7茂业天地800002014传统CBD8国际商城715602014传统CBD9晶科一号419382014天府新城10国际金融中心11300002014东大街11环球时代中心500002014天府新城12睿东中心900002014东大街13旺旺商业广场600002015天府新城14帝豪中心700002015传统CBD15人南国际广场497082015人民南路16国际金融中心21300002015东大街17西部国际金融中心1300002015东大街18东原国际794502015传统CBD19环球贸易中心1100002016东大街20环球汇2220002016东大街21乐天世界1200002016东大街CBD东大街人民南路天府新城未来4年新增供应总量近200万方典型甲级写字楼客户情况项目名称购买客户及比例力宝大厦投资客户（港澳台客户占65%，投资约300-500㎡左右），自用客户主要是房地产企业、钢铁企业、矿石企业、IT企业等知名企业。国航世纪中心国有大型企业、世界500强企业、国际知名企业以及领事馆、国际高级商务社团组织新希望大厦投资客户与自用购买客户占比相当喜年广场零散型投资客（面积在150-300㎡左右），占比达70%左右，自用客户以金融业、实业、咨询服务业为主甲级写字楼客户关心因素调查统计客户分类楼宇造型大堂层高楼宇外墙建材卫生间内部过道购买客户67.06%90.33%38.82%46.88%21.18%10.59%17.65%自用客户57.64%93.29%45.88%55.47%36.74%44.33%28.99%1、最关心前三项形象因素调查：大堂、楼宇造型及外墙是最受关注形象客户分类电梯网络空调会所员工餐厅停车位绿化供电电源管线购买客户84.85%48.48%66.67%48.23%9.09%18.18%9.09%9.09%00自用客户90.54%49.32%85.88%54.55%13.99%65.47%8.31%11.32%3.55%7.32%2、最关心前三项硬件设施调查：电梯、空调、会所、车位是最受关注设施客户分类门禁安防租车秘书服务票务干洗衣物礼仪打印翻译购买客户65.22%39.13%60.22%56.71%8.7%63.23%13.04%8.7%自用客户73.22%43.51%78.26%62.17%10.22%91.3%65.55%10.22%3、最关心物业服务调查：礼仪、秘书服务、安防、票务等日常办公必须服务最受关注甲级写字楼客户关心因素调查统计客户分类银行商务中心会议室邮局快餐厅商场酒楼便利店购买客户95.45%85.23%53.64%10.23%13.64%40.91%15.68%6.82%自用客户96.31%92.25%57.85%8.24%45.58%37.26%18.25%16.23%4、最需要的配套调查：银行、商务中心、会议室关注度较高，同时对快餐厅及便利店等生活配套也有一定关注甲级写字楼客户使用满意度调查统计通过对“成都市内写字楼使用的满意度”的问卷调查，结果显示：在345家入驻甲级写字楼的机中，有超过70%的机构对其现在使用的写字楼感到不满：不满意方面原因具体内容交通走路开车不方便受单行道限制（占81.05%）；地处市中心，交通拥挤，绿化面积小（占5.13%）；修路不便，借道行驶（占5.13%）；公共汽车乘坐不方便（占2.56%）；二环路口交通不方便（占2.56%）。电梯太少太慢速度太慢（占53.42%）；电梯量少，拥挤（占47.26%）和质量品质太差，经常坏（占7.53%）。IT设备终端少，故障多差不多有六成的客户认为IT通讯设备终端太少，经常出故障，工作非常不便。空调制冷制暖不到位几乎所有的甲级写字楼使用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热效果不好不说，各单位还不能自由地调控室内温度，非常不方便。车位数量少，费用高目前成都甲级写字楼一般配备停车位200-350个左右，平均每200-300平米仅

有一个停车位。这不仅不能满足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就更加不方便。层高给人压抑感被调查公司对成都甲级写字楼的楼层净高通常在2.4米左右表示满意或非常满意的仅占30.7%，房间窗户少、层高低、有压抑感是主要问题。写字楼分级客户特征关注因素满意点不满意点顶级世界500强地段、交通、项目自身硬件配置、服务、商务氛围地段、硬件配套、物业服务交通、相关配套、租赁费用甲级世界500强及实力雄厚企业地段、交通、硬件配置、服务、商务氛围、生活配套地段、硬件配套、物业服务交通、配套、服务、租赁费用乙级初创型及中小企业交通、硬件配置、租金、生活配套交通、租金、配套交通、地段、硬件配套及服务不同等级写字楼客户特征过对不同等级写字楼企业的使用情况的调查统计，得出：分析小结从分布来看，现有顶级及甲级写字楼主要分布在传统CBD及人民南路。从供应来看，未来主要集中分布在东大街及天府新城板块，未来4年总量接近200万方，未来面临激烈的竞争压力。从需求来看，据统计，2012年成都甲级写字楼均价达18439元/平米，顶级写字楼租金达153元/平米·月，甲级写字楼租金达116元/平米·月。从客户方面看，对甲级及顶级写字楼项目的整体形象档次、硬件配套设施及物业服务要求较高，根据现有使用情况来看，不满意的点除了交通、硬件设施还包括相关服务及费用方面。建设路片区市场情况建设路片