商圈评估作业

连锁体系管理制度规章商圈评估作业总管理处编着上海乐客友联童鞋零、前言在订定开店方案的同时，必定有感于店面所在地点的重要性，在攸关整个店面的成败中，占了五成左右的决定性力量。亦即乐客友联机能鞋店所在地的营业范围、营业型态、经营方针乃至于业绩、与消费客层的年龄、职业、收入等等，都有着切的关系。经营一家成功的乐客友联机能鞋店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏的影响力，可说独占鳌头，因地点的好坏直接影响乐客友联机能鞋店营运的成功率几达60%。因此如何选择一个好的商圈，对乐客友联机能鞋店日后的经营开展，有很大的影响。壹、开店评估作业在评估营业额的法那么中，大约可以归纳出三个方向，第一是从房地产的角度，第二是从营业面的观点，第三是从面积产能的观点。一、评估系统开店评估操作系统评估工程内容1.开发选点房屋中介、随机取样、租售报导。2.初步洽谈房屋数据、业主数据、洽谈记录。3.不动产产权调查建号、门牌、楼层、面积、用途、目前店名、所有权人、地址、持分范围、他项权利、使用分区、主要结构。4.建筑改进物所有权状、建筑改进物登记簿、土地登记簿、建物测量成果图(地政)、现况建筑图面鸟瞰图、透视图、平面图、立面图、结构图。评估工程内容5.第一商圈全景照片主要街廓、次要街廓、附属建物。6.店面识别系统规画名称标志申请、色系考虑、促销形象。7.初步评估与方案方针经营轮廓、投资组合、简易规画图说。8.搜集统计资料各出版数据对该区域市场动态的报导，包括所在地的对外交通、人口数、零售业家数、住户人口、银行数、车辆数、主要商业行为、平均消费额、气候、报纸发行量、电视及第四台的收视率等等，其次为各协会及都市方案单位的统计数据9.商圈分析消费者轮廓、商圈范围、活动型态、竞争同业。10.开发现场勘查记录根本资料、商圈简述、营运分析、营建规画分析、游具规画分析、粗略预算。法规检讨、招牌建议。11.损益平衡分析营业额、租金/售价、预付租金/资本化利息、年限、投资本钱、利率、租金高幅比例、开办费用、杂支。12.整体企画书商圈经营策略13.签约前投资审核分析适合在此地开设新点与否。14.契约签订假设评估结果是正面的，且获公司同意，那么进行不动产租赁契约、房屋租赁契约、专柜契约、专柜协议书、招牌使用契约等作业。二、评估方法1.开发分析(请参考附录1、2)(一)本项分析取决于完备的市场调查与分析报告，先从中央、地方政府及主计机关等单位，取综合性统计、人口与社会统计、金融物价统计、交通运输统计、国民所得统计GDP及经济环境预测等相关数据，观察潜力区域内三至五年区域方案及动向，以商圈调查及消费者轮廓调查来分析预估新点的营业额。(二)除了以上所提到的部份外，最好能驱车以地毯式搜寻的方式，详查进一步的小区数据，生活型态及竞争同业的情形。因为营业额的预估，将攸关店面座位、面积、产值的多寡，好的店面关发人员应将每次店面访谈的情形纳入工作档案中，记录报告方式如下:1.标的物的地址及所属行政区域。2.土地建物所有权人及其连络方式。3.建物地号与各楼层面积。4.土地使用分区及建筑物用途。5.建筑物结构及承租店面之型式。6.押金、租金之概略记录。7.大概之商圈分析图及商圈内主要建物、竞争者位置。8.商圈现况及未来开展状况概述。(三)投资方案概算:设投资的净利率至少为十六%，而营业额的净利率必须为五%的情形。投资方案概算范例:平均来说，为了确保投资回转情形，在第一年度的回转率应至少三次，也就是说第一年开业后营业额的三分之一是固定投资的界限。最低净利额=固定投资额×16%=总营业额×5%，因此固定投资额=总营业额÷3.2例如:面积15坪的乐客友联机能鞋店，第一年的预估营业额为54万元:1.加盟权利金1.5万元(请参考开店手册)2.收银设备1.5万元3.首批进货12万元4.最低固定投资总额54万/3.2=16.8万5.装潢费用16.8万-15万(1+2+3)=1.8万6.平均每坪装潢费用1.8万/15坪=0.12万(坪)(四)当然店面开发人员也应事先对既有之建物，拍摄其全景照片、主要街廓情形、次要街廓情形、商圈内主要之附属建物等，假设能拍摄鸟瞰全景那么更佳，有助于分析的精确。(五)完整的开发作业，除了经由市场调查所得到的辅助数据外，店面开发人员最好能于主要投资路段，定期定点利用交叉方式，进行租赁架构之访谈，登录每一季、半年或一年的演变情形，做为不动产控制合理租金的依据。而且原承租者租金年限的得知，亦有助于在到期前与屋主协商优先承租的时机。(六)商圈逐年变，随着消费者的需求与生活型态的改变，将呈现不同的价值，因此工程评估小组必须拥有最新的信息，无论是报纸、杂志、电视、书籍、学校论文等相关资料，都要不断地涉猎，以增加对市场的敏感度，尤其是周遭大型建物商场的用途走向变化，都是在开发分析时不可遗漏的因素。2.营业分析因并无历史资料可供依循，营业人员必须根据附近同业店面的营运状况，分析其目前的营业额、营业时间、尖峰时段、座位数目、平均客单价、顾客交易次数、桌椅使用率、对本店的竞争影响比率、衡量当地消费水平及尖峰时的营业额等等，以得出本店营业面观点的营业额预估。(二)在以营业额所做的损益平分析下，必须注意店内的费用产生工程:(1)固定本钱局部:管理人员薪资、差旅支出、劳务费用、公用事务费用、办公用品费用、修缮保养费用、现金盈绌、杂项支出、预付租金、利息、律师会计师费用、税捐、保险费、管理费。(2)变动本钱局部:进货本钱、包装本钱、工作人员薪资、劳保费、医疗费、市场广宣费用、员工餐饮费用、制服费用、营运物料支出、加盟店的权利金。当然土地除了购置之外，租赁也是一种方式，每年租金约为地价的五%左右，各家作法不一，但都必须考虑承租年限的风险性。(3)计算损益平衡，必须计算固定本钱及变动本钱，变动本钱，先求出变动本钱占营业额净收入的百分比，再以100%扣除变动本钱百分比，而得边际利益百分比(或利量率)，最后以固定本钱除以边际利益百分比，即得损益平衡点之营业额。换句话说，即得出业者在该店每年或每月须要达成多少营业额，才能到达损益衡。固定本钱固定本钱1-变动本钱率损益平衡点营业额=1-变动本钱率3.面积产能分析前述两项的分析与预测，大局部皆以五年左右为一个轮回，来看乐客友联机能鞋店经营的市场面，而本项的作法却是完全以现况的硬件为背景来评估，就承租或承购的面积，按草案规划的结果，经法规法令的检讨后，找出与前两项之间的平衡点，按面积、进货量、回转等等，来反推所能支持的营业额之底线，再供前项作复算的参考。本项分析为综合前两项分析数字再详细剖析，约略可包括以下各因素:1.前五至十年的营业额及年成长率。2.一年中旺季的最尖峰状况，以每小时营业额表示之。3.预估第1项之损益表及利润分析。4.按产品销售百分比之销售表计算产品需求量。5.平均客单价与交易次数的分析。6.店面之最短营业时间。7.顾客于店内的最长停留时间。8.商品平均周转率。9.预估商品需求数。10.用品区、鞋区之面积分析。11.商品与陈列之面积分析。12.顾客单场、预购之百分比。12.顾客预购、加值之百分比。13.现况面积产能评估。14.营业额的二次回归分析。15.房屋价值与租赁结构反推。当初在初步界定活动与游具两区所占面积及产能后，硬件局部的本钱也可概略划分如下之分类:1.工程放样设计费用2.现场撤除费用3.室内外装修费用4.内水管线接续费用5.水电空调工程费用6.结构测试补强费用7.招牌广告牌工程费用8.游具工程费用9.营运设备费用10.桌椅费用11.原有设备勘用整修费用12.预备周转金贰、乐客友联机能鞋店商圈调查一、何谓商圈商圈，意指在座落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆100公尺，乡镇地区那么可能是方圆1000公尺(购物不便、缺乏竞争因素)，视实际状况而定。故商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。一般而言，含盖面越大，表示商圈越大，但实际上，在设店的周围一定有竞争店，业绩将会被瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变量，评估时必须面面俱到。二、商圈的重要性由于商圈的调查攸关店面开设后的成败关键，其重要性不言可喻。而选择商圈时所必须考虑的条件，大致上包括以下各项重点:1.对大地区未来开展性的预测及了解。2.综合情报及数据制作的方法。3.考虑该地区的人口变量与所得变量。4.了解当地风土民情及生活模式的契合性。5.对竞争同业实力的考虑。6.预估营业额与投资本钱的初步看法。以大台北东区的顶好商圈为例，加上附近崇光、统领、明耀百货带来的大批人潮，使得这个原本即为住、商、休闲混合的区域，其房地更被哄抬得高不可攀。好的商圈，当然势必得负担较高的经营本钱，尤其在面临交通建设施工阶段的过渡时期，商圈的转变不但事先必须加以密切注意，并且还得及早寻求因应对策。商圈的决定，关系着消费客层的范围、轮廓、设店的大小、投资本钱的多寡、回收的效益及分店的数量等层面，而对后店面经营的型态、广告的宣传、因应顾客对策等等，也互为因果，这些都可说是连锁定位上的重点。三、商圈的类型如以区域的大小加以分类，那么有以下几种型态:(一)邻近中心区其商圈的设定大约在半径200~500公尺左右，亦即俗称的徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。(二)地区中心型其商圈的设定大约在半径1公里左右，一般称之为生活商圈，例如新店、淡水等地区。(三)大地区中心型此为地区中心更广的商圈，例如三重、中永和等。(四)副都心型通常指公交车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地，例如士林、公馆。(五)都心型商圈可含盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流量或人潮流量的层面，可能来自四面八方，例如:以前的西门町及现在的东区等。四、商圈的特性商圈的特性假设依通常的习惯，常将立地环境分成以下几种:(一)住宅区住宅区内的户数根本上须达1000户左右，如以1户4人来计算，那么人数将高达4000人左右。(二)文教区文教区乃附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其大都比拟有钱，消费层次比拟高。当然，也不能无视补习班，如为补习班的集中区将更理想。(三)办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一、二千人。(四)商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各商店聚集之处。(五)娱乐区指以休闲消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动线的配合，因为增加部份的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。因此都会机能的变化，加上顾客生活需求的变迁，造成立地环境区分的困难，也因此形成了复合式的立地环境。不过重要的是，如何在评估立地环境时，找到其商圈特性的优先级，予以厘清，才能据以运筹帷幄经营战略。五、商圈的评估因素商圈形成及消费水平所产生的影响因素，主要评估因素包括社会因素、经济因素及行政因素等三项。一、社会因素(一)人口状态:这是社会因素里最重要一环，人口数量的增加或人口的集中区，均反响出此地需求量的扩大，进而构成该区域生活水平的提升。(二)家庭组成:由于中国人的家庭组织自过去农业时代的多子多孙型态，演变至现今的一家三口、四口的生育方案时代，有着莫大的转变，考虑区域内家庭成员的多寡及平均状况，有助了解家庭式行动的人数组合。(三)公共设施建设:新都市的形成、旧都市的更新、都市的重划等等，均有赖公共设施的建设及景观的改变，相对的也提高了物价的水平，交通的便利性也导致外来人口的流入。(四)社教福利:社会福利与教育水平，也会影响该地区居民社会文化的水平，因为学区不但影响消费的客层，也影响亲子育乐的习惯及价格接受度。(五)房地产质量:由于居民水平的不同及上述四项因素的影响，都将反映在该区房地产的价格上。所以乐客友联机能鞋店投资在房地产上的风险评估，及将来外观的质感与室内的容量，都互为影响。二、经济因素(一)收支及物价的波动:储蓄及收支增长，表示区域内国民生产产值的增高，同时也象征着总支出的提升，乐客友联机能鞋店在其收支分配中也相形增长，而物价波动也将导致生活费用的提高，消费行为因此而逐渐改变。(二)工资与就业:工资与就业水平较高的地区，所得较高，娱乐行为也与中低收入区行为不同，因此可据以分析顾客的消费倾向。(三)租税负担:税赋负担的加重，一般来说，一般来说，会抑制产业的活动，导致商圈型态的转化，投资风险递增。(四)交通体系:交通体系对地区的开展及兴衰影响甚巨，新交通建设的辟建，必然促进顾客的流动，商圈范围的扩大，地区商业性行为机率增加，价格也受其影响而提升。三、行政因素(一)土地利用:基于国家法令规章对土地利用规划管制，目前或未来所被指定的住宅区、商业区域或工业区，都将对商圈带来全面性的影响，自然是相当重要的。(二)住宅政策:国家推动国民住宅的施行方案，虽然得以缓和土地与住宅供应的供需矛盾，但是也影响了该区生活与消费习惯。(三)公营单位:除了民间营业的公司行号外，对于即将进驻的公营机构如银行、合作社、超市等等，将直接改变大家的消费者倾向。六、商圈调查资料的收集1.数据收集方法描述、搜集、分类、锁定，是商圈调查的四大步骤，举凡都市地图、市区要览、简介、都市方案图、区内人口数、区内人口数、产业别就业统计、租售行情、营业类别统计、土地公告现值、车辆通行量调查、市街地的外观现况、各主要建筑物设施的容量、政府及民间的调报告等等，都是搜寻的重点。而资料的取得有以下三个方向:(一)市政单位:例如都市方案处、住宅都市开展局、县市政府、行政院主计处、经济部商业司、交通部运输所、经建会、土地行政单位、图书馆等。(二)民间单位:工商协会、专业杂志、市调公司、学校团体、法人团体等。(三)直接取样:分区拍照、定点询问、竞争同业、店内参观、天候时段记录、报章近况报导等。2.常用之分析资料(一)与生活结构有关者1.人口结构-行政院内政部「全国人口，家庭数表」。2.家庭结构-卫生署人口问题研究「将来人口、家庭的预测」。3.所得水平-国税局「国民所得税申报核对」、商额所得者名单」。4.消费水平-「家计调查年报」、「全国消费实态调查报告」。5.购置行动-各县市工商团体的「购物调查」。(二)与都市结构有关者1.地势-地图、都市方案预定图。2.交通-停靠站研究、铁路、捷运、公交车、游览车等路线图。3.闹区的位置及四周形态。4.各县市企业商情统计。5.都市方案及再开发方案。(三)与乐客友联机能鞋店有关的统计调查资料1.地区同业动向。2.工商业种、品名别消费动向，中华征信所之各种商情调查。3.工商业地区的竞争条件，自我统计调查。4.大型百货、超市、饭店、休闲的动向。除此之外，尚有各种通盘性考虑的统计资料约三十多种，都不可或缺，以利选点的分析。3.适合开设乐客友联机能鞋店之地点(一)独立式:这在郊区及小城镇最多，其特色为可放置较大型而醒目的招牌，且可设停车位和较具弹性的活动空间，但是必须具备独立吸引客源的能力。(二)街道连栋式:此类乐客友联机能鞋店大局部位于商业区的街道上，有可能承租或承购整栋楼房，或某一般性楼房的一、二楼层，也可以与其它相关行业共同承租店面分担使用，其特色为缺乏停车空间且顾客多半以骑车及徒步方式光临。(三)百货公司:譬如较具规模的开放式购物中心，其缺点是无法设立明显的独立招牌，但可拥有较为固定的客源，例假日的人潮也较多，因此交易次数较高，营业额也会相对随之提升，是以百货公司为主的目的消费层为对象。(四)商店街:型态上可能会与许他种商店一起营业，如乐客友联机能鞋店、精品店、服饰品……等，店与店之间以隔间墙加以分隔，公交车停靠较多，是上、下班及例假日人潮尖峰聚集的地点之一。(五)商业大楼:多半设立于其一楼的效劳业，以吸引大楼本身及过往行人为主，必须配合大楼外观及管理委员会规定，来规划店面，因属商业行为区域，故店面宽度深度更为重要。(六)捷运站:台湾在未来一、两年内，将陆续开展出捷运系统及转运站的新人潮聚集场所，人潮及商圈型态将随之而改变，但由于站内面积狭小、地点取得不易，宜谨慎选项经营之，而捷运站旁的店面也将饱受高租金的本钱负担。参、商圈调查与评估作业一、商圈范围的设定在预估商圈所能带来的利益，必须先行预估全部产品的可行性单价、平均交易额、交易次数，再算出店面的营业额，及在此设店所能获取的利润多寡。以下介绍商圈的设定方法:1.商圈大局部都因为交通或地形的影响而呈现变形虫状，顾客跨越其它的店面、闹区、美食街，所以人口稀少的地方，就是商圈的界限。接着必须就竞争店附近、闹区及美食街的消费者，进行当面的问卷调查，将顾客的来回路径及位置，一一画于地图上。2.接着在地图上以本店为中心，顺序画出半径如五百公尺、一千公尺、五千公尺的圆圈，决定每一圆圈的人口数并计算平均每人的消费额，将画得的地区，顺序分为一、二、三级商圈，了解顾客主要来源的位置，作为积极推广与促销的重点。二、商圈的形状商圈的形状常因地理条件与交通条件等等因素而改变，现以附图1来解说商圈的形状:(A)的局部表示此商圈的消费者，可藉由许多不同种类的交通工具，例如轿车、公交车等到达店里;(B)的局部表示有特别的运输工具可将顾客接来店里，因此呈现宽带状;(C)的局部表示有许多的竞争店毗邻，呈现细长带状;(D)的部份很明显地在商圈中具有河川、工厂及办公室等障碍点;(E)的局部那么表示中途有铁路岔道、桥梁等将商圈分隔开来。附图1按变形虫状商圈的特征，是其范围内住宅区自然形成的情形而言，假设是圆形开展的郊区那么无法变成此一类型。不管是什么型态的住宅区，都是依照交通条件与地域条件，去寻找较为有利的开发地点，所以只会形成不规那么的形状，而绝对不可能变成规那么的圆形。三、实际调查报告可将其报告分类为:(请参考附表1:择地分析调查表范例)1.与生活相关者:调查一九九四～二ΟΟΟ年间平均每户家庭经常性收支及家庭结构、就业人口数等等，订定执行程序。2.与都市相关者:就地势位置、交通、闹区、商情、都市方案等各方面，进行调查。3.与贩卖相关者:就地区贩卖亲子效劳动向、工商业种征信及大型商场动向，进行调查。负责找点评估，必须借重于优秀的决策小组，从大范围、法令、营运、建筑、设备、配送、人力等各专业人员的不同着眼点，来分析短、中、长期的市场潜力，这些评估的程序也有赖一套完整标准的建立不断地修正，以符合事实与现况。而经验必须靠周而复始的努力与累积方可得，所以在店铺开发上，并无所谓的行家可言，因为市场的变化实在太大，而且是瞬息万变，只有尽量以较为合理之数据化检测，来取代个人英雄主义的论点，方能觅出较成功的店址。而一旦发现分析有误，也应立即进行店面诊断，重新布设新店，或修正营运方针，才能化危机为转机。附表1择地分析调查表范例编号:店址:调查时间:＿＿＿＿＿＿商圈工程调查工程调查结果评分评价ABC第1商圈1人口数0.5公里4000人60●2人、车通行量1600～18000人。85●3环境/地段连结景美、木栅与台北市区内的干道，捷运站旁。75●4附近人口情形人口奇少，但店面正增加中。80●5学校、办公室分布学校5所、办公室很少、医院1所。75●6小计75●第2商圈7人口数1公里25000人(1+7=29000人)。74●8竞争状况百胜客、西西里、美而美。80●9百货公司、超市、零售店am-pm、7-Eleven。70●10主要道路、河川辛亥路、兴隆路。86●11住家型态普通级家庭。81●12小计78●商圈工程调查工程调查结果评分评价ABC第3商圈13人口数5公里55000人(1+7+13=84000人)。86●14人口组合比例30～45岁之家庭，4～5人居多。80●15区域类别第3种住宅区、商业区。83●16小计83●17将来开展性近来因捷运之故，大幅增加店铺，明年后远景甚佳。82●18综合评价80●(B上级)填表人:＿＿＿＿＿四、范例解说1.商圈内人口调查，这个由第一次至第三次，以区内别人口表为基准而算出，例如以本乐客友联机能鞋店而言，第一次在一万人以上，第二次在二万人以上，第三次在五万人以上的话，就是相当不错的地点了。2.行人、通行车辆的调查，以本乐客友联机能鞋店来说，通行车辆的多寡就比拟重要了。而本乐客友联机能鞋店店前通行车辆，以一天(营业时间内)通过一万辆为最低标准。3.除了到市政府及相关单位搜集数据外，也必须向市区内各阶层人士打听，该地段是否属于人们容易聚集的地方，因为有些地方尽管有许多通行车辆，却只有车潮而无人潮。4.详细调查学校、工厂、高速公路、河川之有无，来客的道路被遮断或必须作大迂缭绕行，始能到达的话，不算是好商圈。5.竞争同业调查，以住宅地图为准，调查店址外围，尤其是第一商圈内的乐客友联机能鞋店内容，以不同的颜色来表示，记入其业种、业态的情形，来了解其竞争市场之导向。6.了解商圈内顾客的质，依该都市的人口统计表，调查人口构成比(年龄别、男女别等等)。假设青壮年人口(30~50岁)愈多愈好，另外，每一户单位的人口比及产业别、就业者构成比率之调查也很重要。比起一级产业来说，二、三级产业方面的外食频率将较高，所以依此构成比，营业额也将大大地被操控着。如此将商圈的质加以科学的量比，较能掌握方向，予以分析。最后，以凯迪斯或得分予计入，再修正设计为可以立即判断的总表，就更臻完善了。五、设店地点交通条件的调查技巧1.交通接近条件调查以交通接近条件为主的调查方法，可以以下四项为重点:(一)与主要车站(两条线以上的车站或接近未来复线化铁路的车站)之间的距离是几公尺?步行约几分钟?(二)与巴士总站之间的距离?(三)是否位于公车站牌附近的有利地点?(四)数个车站人潮涌出的口，人潮分散的比例为何?哪个方向流出的人最多?沿着人潮的流向是否有适当的地点?与十字路口是否接近?一般来说，虽然走到十字路口时，人们通行的速度会加快而无暇入门，但因为步行者经过的人多，所以也不是完全无利可图。2.街道条件的调查其次以街道条件为主的调查方法，可以以下八项为重点:(一)有几面正对大马路?面对大马路的门约有几公尺?是哪一个方向面临大马路?店铺用地面临道路的方位越多，越是有利。此外，用地的外围越长，或是有多条道路通过，顾客越容易看到，当然上门的机率也就相对的提高，外商品的搬运也比拟方便。除外，由于面临道路的方向与商品的损伤(日晒)及采光有密切的关系，所以一般人都偏好东向、南向或东南向者;面对西方可能要考虑日照的问题;北面那么要注意采光问题。(二)店面的广告牌是不是放在徒步顾客一眼就可以看到的地方?开车的顾客是否也能看到?(三)附近的停车场可否利用?停放收容力如何?(四)道路宽度是否宽到当顾客在一侧行走时，同时可以看到两侧商店的情况?或是，道路的宽窄能让在对街的行人，可毫无阻碍的穿越马路进店参观?但以汽车可通行的距离为考虑，最好以六到八公尺为标准。(五)行人道与车道的区别是否顾虑到行人的平安?交通阻塞时，是否会阻碍开车或徒步的顾客上门购物?街灯的位置是否适当?(六)面对道路的系统是否完备?东南西北各自的路道系统如果完善的话，不管顾客自哪个方向来店内都很方便，是最理想的位置。此外，为方便商品的搬运，应确定拥有货车可通行的道路宽度。(七)道路铺设状况如何?是否有修补的必要?(八)根据都市方案，道路设置的预定地在哪里?是否因为新筑道路的工程，而对通行量或顾客来店的频率有不良的影响?对于以上这些与交通条件有关的调查事项，当我们将这些因素加以仔细分析与评估之后，针对设店候选地点的决定，那么具有相当重要的价值。六、设店地吸引力条件的调查技巧1.人潮流向调查商店大多是依人潮流动的方向而设立的，因此，有关的调查事项应以以下七项为主。(一)候选地面对的道路，一天(平常的早上八点到晚上八点)约有多少行人经过?(二)这个数量与前次测定数量相比，有何变化?(指第二次以后)(三)人潮的行动速度是否适当?一分钟约一百公尺的步行速度。(四)如果街道两侧的通行量有差异的话，面对店铺的那一面是否比拟热闹?两边活络状况不一的原因何在?热闹有买气的那一面是否能长期保持下去?(五)每一段时间顾客的流量，对你所从事的业种是否有利?一日通行量最高和最低的差距是大是小?(六)那一类型的人会通行此处?从性别、年龄、职业方面来看，与所从事业种的不同阶层是否相符?(七)本地顾客与利用交通工具前来的顾客的比率为何?是否有增加的趋势?对所从事的业种是否有利?2.竞争因素的参考接下来的两项调查，是针对候选地和商店街或竞争对手店等关系而设计的。(一)候选地应位于商业地的何处?因为脱离商店街呈孤立状态，对店铺是非常不利的商店街的中心在何处?候选地离中心有多远?通常来说，在一条商业街中，一定有核心的店铺存在，那里是通行量最高的集中地点，因此离中心点愈接近，愈适合当成候选地。(二)同业之间的竞争情况如何?相同类型乐客友联机能鞋店位于何处?与候选地之间的距离多远?同业花最多力气促销的商品为何?其中最畅销的商品是什么?该商品的质量与价格如何?是竞争关系强?还是共存关系强?判断在竞争之哪一方比拟有利?有利的程度多少?都是我们要展开调查的重点。3.用地条件的调查另外以下三点为有关用地条件的调查事项:(一)由最初的方案来看，土地的面积是否够宽?(二)是否受到建筑基准法的规制和都市方案的影响?应根据可建筑店铺的最大长度、店面广告牌对行人的吸引力程度等作一番检讨和规划。(三)地势、地质、地形的情况如何?地势是否平坦?如果有倾斜情形，是往哪个方向倾斜?倾斜的程度如何?地基是否稳固?土地的地形是否呈四角形?如果道路比用地高的话，顾客心理容易产生排斥入店的感觉;而如果地基较软或土地呈不规那么形状的话，可能要花费较多的建筑修整费用。七、候选地点通行量调查的重点(请参考附表2:通行量调查表)店铺所在地的价值和往来行人通行的数量约成正比，而通行数量的成正比可说是经营盛衰的关键。1.总通行的调查通行量调查表可利用附表的调查表，并使用计数器作为辅助工具。实行时的考前须知归纳出以下几项:(1)应在平常、星期六、星期日、天气好和不好的日子重复的多做几次。而且在开店之后也应每年定期的在同一地点做调查，并根据增减做一番比拟和检讨。(2)尽可能调查出一日的总通行量。原那么上，调查时间以早上十一点开始到晚上十点为止的十二个小时为主。(3)调查每一时段的总通行量。使用计数器到每一小时的数量记入在调查表内，每次计算前应将计数器归零。(4)行人行经方向的调查。如果候选地和街道相接呈T字型的话，除左右两方的流量以外，应加上弯曲的四面方向，总共六个方向每一面方向都应详加调查。(5)除候选地点以外，和顾客流向有关的地点也应做一番调查。根据此调查可掌握行人在行经与候选地相接之道路时的行走路线。(6)有需要的话，也应调查机车和自用车的通行量。因为通行顾客不只光有步行的人，同时也包括骑机车和开自用车的顾客。由于一般乐客友联机能鞋店的顾客大多为靠巴士、公交车或徒步前来购物，所以尚不需要作此调查。但是，如果是没有步道区的商店街的话，还是应该作机车和自用车的通行量调查。(7)调查后的结果应按调查地点和流量方向配合每一段时间的通行量制作成图表，并和其它商业地的通行量做一比拟和检讨。2.通行流量类型的调查依店铺的吸引力或行人通行的目的不同，入店客比率(入店数量÷通行客数量×100%)可能会到达通行量的50%以上，但也有可能不到5%以上，但也有可能不到5%。以商业经营来说，大多希望以购物、饮食或娱乐为目的前来的顾客愈多愈好，因此，根据前面所作街上行人的调查资料，将通行者的目的分开后，便可掌握大概的比例，然后再靠观察的方式来探讨、确认。附表2:通行量调查表调查地点调查年月日星期天候＿＿＿流量方向调查员＿＿＿＿＿＿＿时间带\人员男(人)女(人)合计(人)自行车机车汽车备注中午11-12时12-13时13-14时下午14-15时15-16时16-17时晚上17-18时18-19时19-20时20-21时21-22时合计3.找出行人类型的主体行人类型主要是学生?上班族?还是家庭主妇?当地的人利用交通工具前来的顾客?年龄层较低的行人占多少比例?(中学以下的行人，不太可能有较高的消费行为。一般而言，女性通行数量愈多，愈可能会赚钱。)诸如此类，都是我们在展开通行量调查必须注意的事项。八、地点分析法(请参考附表3:乐客友联机能鞋店立地决定评估表)此个别分析的分级表，分析之后的结果可看作一个指标，在检讨过该用地活泼性后，以经营试算面来判断是否值得开店。而运用这种分析方法，是透过简易的方式，让我们做为地点选定的参考依据。1.乐客友联机能鞋店地点选定分析表此表概分成「居住者条件」、「交通条件」、「吸引条件」三大类。填表的方式是将选出的号码(从凯迪斯DE中选一个，将它用○圈起来)和下方的数字用○圈起，再依照加权栏中的权数得出总分填入评点总分栏中最后再依三大类别将各小项的总分加总计入表格下端的「居住者条件」、「交通条件」、「吸引力条件」的格子中，再加总平均得出总平均评点。例:「居住者条件」中有三项，各别得分为4，2，1，那么乘上权数4，4，4之后分别为16，8，4，填入评点总分栏中，再加总6+8+4=28填入表格下端的「居住者条件」栏中，以此类推，可算「交通条件」、「吸引力条件」的总分，再将三项的分数加总平均即可得出结果。评点数的判断方法，方式如下:超过48点……非常有希望48点(含)以下36点以上……还算是有希望36点(含)以下24点以上……勉强应算合格24点(含)以下……有重新考虑检讨的必要经过这种简易的「地点分析」方式，那么能做为乐客友联机能鞋店地点选择的决策参考。附表3:乐客友联机能鞋店地点选定评估表乐客友联机能鞋店地点选定估工程积点评点ABCDE加权总分居住者条件1.设店地点为中心半径500公尺的人口约有多少?A.一万以上B.一万～五千C.五千～三千D.三千～一千E.一千以下5432142.设店地点为中心半径1公里的人口约有多少?A.一万以上B.一万～五千C.五千～三千D.三千～一千E一千以下5432143.设店地点为中心半径5公里的人口约有多少?A.一万以上B.一万～五千C.五千～三千D.三千～一千E一千以上543214交通条件交通接近条件4.设店地点到主要车站徒步的时间需要多久?A.0分钟B.五分以内C.七分以内D.十分以内E.十分以上5432115.设店地点到车站徒步的时间需要多久?A.0分钟B.五分以内C.七分以内D.十分以内E.十分以上5432116.公车站牌停靠位置是否对本店有利?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利5432117.步行者通行时，对于设店地点的视线是否有利?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利543211街道条件8.设店地点与街道的接触点(如三角窗、店面宽度)是否有利?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利543211乐客友联机能鞋店地点选定评估工程积点评点ABCDE加权总分交通条件街道条件9.店面招牌的设置，对步行者的能见视线如何?A.非常易见B.尚称易见C.普通D.不太易见E.很不易见54321110.是否具有停车的有利条件?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利54321111.在对街观察的视野效果之广度是否很有利?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利54321112.车辆交通规定、人行道、路灯设施以及平安性是否良好?A.非常良好B.尚称良好C.普通D.不太良好E.很不良好543211

交通条件街道条件13.设店地点的街道整备系统是否良好?A.非常良好B.尚称良好C.普通D.不太良好E.很不良好54321114.店铺的装潢表现是否便于处理?A.非常良好B.尚称良好C.普通D.不太良好E.很不良好54321115.对于道路方案，是否具有利的影响?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利543211吸引力条件步行者条件16.前面道路通行量(早上十一时至晚上十时)约有多少?A.2万以上～2万C.8千～1.5万D.5千～8千E.5千～3千54321117.通行量是否有增加的趋势?A.大有增加B.尚有增加C.普通D.逐有减少E.大幅减少543211乐客友联机能鞋店地点选定评估工程积点评点ABCDE加权总分

吸引力条件步行者条件18.有关人潮流动的速度是否很适当?A.非常适当B.尚称适当C.普通D.不太适当E.很不适当54321119.通行量的方向，是否对本店有利?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利54321120.时间带别的通行量，是否适合本业种?A.非常适合B.尚称适合C.普通D.不太适合E.很不适合54321121.主要的步行者在性别、年龄、职业别构成是否对本店有利?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利54321122.地缘客是否比交通工具利用客来得有利?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利543211商店接近条件地域条件23.设店地点的商业立地位置如何?A.在中心地B.接近中心地C.稍离中心地D.外缘区E.很孤立54321124.竞争店的情况是否对本店有利?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利54321125.土地面积的广度是否能满足设店的要求?A.非常良好B.尚称良好C.普通D.不太良好E.很不良好54321126.法令限制的动向是否有利?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太良好E.很不利54321127.地势、地质、地形是否有利?A.非常有利B.尚称有利C.普通D.不太有利E.很不利543211居住者条件交通条件吸引力条件平均评点地点分析评点(评价)48点以上……非常有望36点以上……还算有望24点以上……应算合格24点(含以下)……应加以检讨九、竞争店调查方法(请参考附表4:乐客友联机能鞋店评估表)因为我们常用自己的标准、习惯等方面来衡量，而忽略了大多数其定位中的顾客接受的程度，所以觉得竞争者的乐客友联机能鞋店很糟，其生意却比自己的好，觉得自己的价格有竞争力，但却输给了竞争者。(一)单店的评估调查1.评估竞争者的第1个步骤，也是最重要的步骤，是先正确区分出竞争者来，大概可分为直接竞争者与间接竞争者。(1)直接竞争者也就是活动内容相似、风格相似、单价相似的同型乐客友联机能鞋店，如汤姆龙、快乐乐园、阿拉丁乐客友联机能鞋店等。(2)而间接竞争者表示系不同活动内容、不同型态或是价格差距甚大的亲子休闲场所。所以先确定出你的直接和间接竞争者，就是最重要的。一般乐客友联机能鞋店者甚少真正去衡量评估竞争者，其实这件事进行起来不难，只要询问一下来你店里的客人，他们对你商圈中同行乐客友联机能鞋店或活动场所的看法。但询问时应有技巧，不要反而提醒了你的客人以后去光临竞争店。最重要的是，可从来店客人中了解到他们之所以上门惠顾的原因，和你所设定的竞争店给予消费者的印象和优缺点。2.可访谈从竞争店出来的消费者，访谈的内容至少应包括受访者的根本数据、对竞争店活动提供的满意度、对环境的满意度、对效劳的满意度、对价格的满意度、对整个娱乐质量的满意度及他们来这家店的主要原因。3.也应当最少花一周的时间，来观察竞争店的顾客和分析其主要营业时段，甚至进一步能和竞争店里工作人员闲聊一下，可能收获会更多，闲聊内容应环绕员工是否好请、营业情况、工资多寡、客人评语……。一般来说，在店里工作的员工，大多都会和客人闲聊，这会让你有意想不到的收获。4.可以从各幼教处打听情报收集信息。5.多看多问，是调查竞争店的不二法那么。开口问最坏的答案是「不知道」，但不开口问也是「不知道」，所以何不开口问，这是获得情报最直接且最有效的方式。6.评估竞争者时，很重要的是，实地去竞争者店中消费，不仅要以一个普通消费者的立场，更要以乐客友联机能鞋店者的身份来评估。但对一个乐客友联机能鞋店者来说，应该有比一般顾客更敏锐的感觉，并分别在生意好、生意清淡的时段都前去。7.向其它的竞争者探听所锁定竞争者，说不定会收获更多。当然这时应扮演消费者的角色，而非同业的身份，如此一来，对各竞争者之间的缺点及要注意的地方，就都能了如指掌了。8.至于要了解一个乐客友联机能鞋店的营业额，也并非难事，只需在一个礼拜中分几个时段对该乐客友联机能鞋店观察一段时间，计算一下顾客人数，再乘以平均客单，就不难看出端倪，不过其中也要考虑季节、是否有促销活动、是否为特殊例假日或附近是否正举办特殊的活动等。9.向竞争者已离职的员工求教，也是另一种管道，说不定可得到一些内部的营运数据，如直接本钱、间接本钱、可控制费用和不可控制费用，还有竞争店的优缺点。当然向供货商查询也是方式之一，询问出送货的数量和次数，也会有所收获。(二)连锁店的评估调查(请参考附表5:连锁乐客友联机能鞋店比拟表)对于连锁乐客友联机能鞋店来说，也应对其作全面性或区域性的了解，首要之务是先要知道对方的开店数和确实地点。其实要得知这些数据并不困难，可以以消费者的身份直接打向对方询问，有了地点数据以后，除了对自己目标商圈内的各店照前述方式作仔细评估外，对其余的各店址也应作一了解，然后再列表(参见附表5)，作整体评估，如此对自己所订定的经营方针或订定开店方案，将会大有帮助。附表4:乐客友联机能鞋店评估表评估日期:时间:＿＿＿＿评估人:＿＿＿＿母婴店/鞋店名称:，地址评估工程评估内容店面型态□小型□中型□大型□连锁型店址型态□一楼店面□楼上楼□地下室□多层楼至楼□独栋□商业街□医院□小区店□学校□其它店址外观展示面:□差□可□佳;可见度:□差□可□佳店面特质分区经营:□有□无复合式经营:□有□无信用卡□有□无停车位:□有□无尖峰时间人流量:□高人，□低人□其它:。营业时间早上休息晚上评估工程评估内容

顾客区面积坪，公共座位区座位个价格，效劳人力，＿＿＿＿等候时间:等分钟，结帐分钟顾客统计:店时人，离开店时人顾客来店率:观察次，效劳问候次预估营业额星期元，月元，年元预估客单价元，店已开设时间年，月可否其它业外营收□有□无商品种类□食品占比%□用品占比%□服装品占比%□童车床占比%□玩具类占比%顾客评估产品定位竞品(1～3)分陈列(1～3)分饱满度(0～3)分活动特色创意(1～3)分实用(1～3)分价格(1～3)分门店品质品牌形象(0～3)分设施外观(1～3)分活动(1～3)分评估工程评估内容

顾客评估效劳质量人员(1～3)分速度(1～3)分价格(1～3)分清洁(1～3)分气氛装潢(1～3)分现场感觉(1～3)分活动秀面(1～3)分其它感觉(1～3)分上述四项总分分总体感觉评估附表5:母婴店/鞋店比拟表制表日期:连锁母婴店/鞋店名称:制表人：〔店一〕〔店二〕〔店三〕1.店址:2.规模:坪坪坪3.型态:□店面式□店面式□店面式□楼上式、地下室式□楼上式、地下室式□楼上式、地下室式□独栋式□独栋式□独栋式□百货公司内□百货公司内□百货公司内□其它□其它□其它4.装潢:□标准□标准□标准□较好□较好□较好□较差□较差□较差5.开店日期:年月年月年月6.商圈型态:□住宅□住宅□住它□办公□办公□办公□购物□购物□购物□游乐□游乐□游乐□其它□其它□其它7.顾客型态:8.单价:□高□高□高□低□低□低□相同□相同□相同9.年额业额:元元元10.营业额趋势:□成长□成长□成长□稳定□稳定□稳定□衰退□衰退□衰退肆、现有店面之租赁一、店面承租前应考前须知(请参考附录3:租金计算范例)(一)押金的订定方法，虽因屋主而有所不同，但是通常为每月租金的三倍，而租金大约为(地价+房价)×0.5%左右的行情。就屋主而言，房租是其投入资本回收的来源，因此大多数是以不动产的换算法来订立租金。(二)租屋开乐客友联机能鞋店，固然以能继续营业为出发点，但也必须了解房租每年必有的涨幅，所订定租金的同时，必须考虑每年营业额应有相对的成长。租金是从毛利额中取出支付的，所以还是要考虑其间的关系，通常毛利额的分配为:员工薪资占30%～35%，净利额占15%～20%，开办费占40%～45%。以净利额为20%的情形来看，房租占营业额的10.5%～11.5%，较为合理。(三)对出租人方面来说，在合约中必须注意屋主共有几人?持分情形如何?并议定各个收取租金的比例为多少?在房价高涨的区域，租金也相对高昂，因此何时为起租日?何时为可进驻日?何时可先行撤除旧装潢设备?可否给予一些装潢期，以降低租金压力?……将非常重要。(四)详细标准开店流程及各节点的方案，推算开店日、试算安装日、设备进货日、采购日、广宣日、工期、规划时间等等，才有方法预估准确起租日，也才能节省不必要的空屋留置费用，并防止因空屋所造成不良分子或工地意外状况的发生。(五)假设在未来营业时，有可能因特殊状况，而提早结束或暂停营业的话，也必须于合约中载明如义务归还金等条款。由此可见不动产合约的重要性。(六)应注意是否为国宅;依政府之规定，国宅不得作为营利事业之用，因此，不得开设乐客友联机能鞋店。(七)应注意是否为未征收之公共设施保存地;公共设施保存地，依法不得申请营利事业登记，无营利事业登记自然就不能申请营业用电，故因此项规定之限制，自不宜设立乐客友联机能鞋店。此项数据可向地政事务所查询。(八)应注意其是否即将被规划为特定用途之地;假设将乐客友联机能鞋店开设于即将被规划为特定用途之地，因为这个地区即将被改建，故建筑物恐有被强制撤除之虞。此项数据可向地政事务所查询。(九)应注意其是否即将为道路拓宽之地;假设将乐客友联机能鞋店开设于此，因配合道路拓宽之工程，而撤除部份店面，造成店主之损失。此项资料可向市府建设局市政规划中心查询。(十)应注意出租人是否为二房东;依民法之规定承租人假设欲将房子转租与他人，须经原出人之同意。故店面之出租人为二房东时，假设未得原出租人之同意，而擅将店面转租与第二承租人(店主)时，第二承租人(店主)，恐怕不能受租赁契约的实质保障，而遭意外之损害。解决之道是应作好原出租人、二房东及店主之三方协调工作。(十一)应注意店面是否有合法的建筑使用证明，那么可能被当成违章建筑而撤除之，而使店主蒙受重大之损失。(十二)应注意所欲承租之店面是否有抵押权之设定;假设所承租之店面于租赁契约签定前，出租人已将店面设定抵押权与他人，那么承租此店面店主将因出租人(房东)之债权人实行抵押权之结果(将店面拍卖)，而导致乐客友联机能鞋店经营之中断。预防此种情形发生的方法是承租人(店主)应于租店面之，前与出租人协商，前往地政事务所查看是否有抵押权之设定。二、签约考前须知(请参考附录4:乐客友联机能鞋店既有建物租赁契约书)(一)须注意签约之当事人是否具完全之行为能力;所谓完全之行为能力即年满20岁，心、智正常，未受禁治产宣告者谓之。(二)须注意契约之明确性;假设契约内容订定明确，那么较不易产生纠纷徒增因扰。(三)于契约书骑缝处，须盖章。(四)签订契约最好到法院之公证处请求公证，才不易产生纠纷。附录1:预测乐客友联机能鞋店营业额的主要环节一、主要架构市场性评估市场性评估……营业额估(市场比拟法、地理信息分析)产能评估……营业额详估(整店产能、面积需求、本钱需求)产能评估财务分析……可行性分析(损益平衡、重新投资、资产管理分析)财务分析二、细部架构1.合法性检讨涵盖违建程序、变通方式及取照资格之风险评估2.地理信息分析知名度及接受度、消费者轮廓、人车动线与方便性、商圈潜力初估、价位影响层次。人口、户数、收入及主要密集性人口产生区。面邻路宽、捷运站、车站、停车性及人车流量分析。天然障碍点。商圈类型归属及使用分区。3.商圈范围界定方格式密集人潮反推法、游览模式分析下之一、二、三级设定范围。4.市场比拟法招牌明显度及建物被遮掩程度。进出口难易度(人为障碍及原建物硬件设施)。建物面宽、可用楼层数、面积大小及气势。颠离峰平均状况。既有类似店、同业竞争店及邻近店的互惠程度分析。5.平衡后营业额订定预估五年以上的成长空间及回归指数的可接受度。附录2:乐客友联机能鞋店投资评估分析范例一、预估第一年年营业额约为600，000，市调及原因:1.第二商圈人口数约为18，000人，行政区域人口数约为100，000人，本案址之第三商围约为全区之1/2，故为50，000人。2.第一商圈内之总人口数约为5，000人，1800户，白领阶级约70%，蓝领阶级约30%。3.商圈内有3所学校，学生人数约为78，000人。1所医院4.公车站牌在本案3分钟内者有12线。5.第二商圈内有便利商店4家，生鲜超市2家，传统市场1处。6.本行政区之家庭月收入达4，000元以上者占全区62%。7.第一商圈内之人口密度占全区之26%强。8.全市中与本案类似型态及大小之分店营业额分别为(A)800，000(B)420，000(C)350，0009.第三商圈内之同业竞争者有3家，其营业额初估为(A)360，000(B)480，000(C)270，00010.第三商圈内徒步可抵达一公有大停车场(120辆次)及2个邻里公园，一所300间病房的大型医院。二、租期9年，每年预估营业额之成长比率约为前一年之5%。三、月租金为4000元。四、自起租日起之预付而尚未开业之租金约为1，200元。五、9年摊提后之资本化利息约为200，000元。六、装潢、水电空调等工程费用约为5，000，000元，折旧年限为9年。七、利率为10.5%。八、乐客友联机能鞋店游具设备、桌椅、招牌等工程费用约为3，000，000元，折旧年限为3年。九、不可控制之费用如开业前员工薪资、广告费、保险费等约为300，000元。十、开办费用如代书、律师、请领证照费用约为300，000元。十一、年度通货膨胀比率约为4%。十二、加盟权利金为5%。十三、租金调幅为第3年调5%，第6年调5%。(3年一调)十四、暂估控制后利润约为5%，损益平衡营业额为36，883，000元。十五、每月本钱架构分析固定本钱为1，164，888元(37.9%)流动本钱为1，908，695元(62.1%)1.管理人员薪资:224.241(19.25%)2.差旅费:4，776(0.41%)3.公用事务费:119，750(10.28%)(水、电、瓦斯、)4.劳务费:30，171(2.59%)(垃圾、清洁、保全、消毒、绿化)5.修缮及保养:20，851(1.79%)6.文具用品、影印、报表:2，796(0.24%)7.现金盈绌:1，747(0.15%)8.杂项支出:31，335(2.69%)(发票、邮资、运费、招募、教育、福利)9.押租金、利息及总公司:591，297(50.76%)薪资本钱10.律师、会计师费用:20，502(1.76%)11.产物保险:10，367(0.89%)12.5月份房屋税、12月地价税及相关证照费:932(0.08%)13.游具、招牌、桌椅等折旧摊提费用:38，791(3.33%)14.利息:2，912(0.25%)15.其它收支(大楼管理费、退休金等):38，092(3.27%)1.进货本钱635，405(33.29%)2.包装本钱74，248(3.89%)3.效劳人员薪资198，313(10.39%)4.劳保医疗费25，004(1.31%)5.员工乐客友联机能鞋店及奖励28，821(1.51%)6.市场广宣95，434(5%)7.促销及礼券费18，705(0.98%)8.制服5，344(0.28%)9.营业物料17，560(0.92%)(物料)零用金、厂商应付款)10.辅导费86，463(4.53%)11.管理阶层红利1，165(0.1%)固定本钱1固定本钱1，164，888(营业额)37.9%=3，073，583/月×12月=36，883，000元(损益平衡)37.9%营业毛利=100-食品本钱33.29%-包装本钱3.89%=62.82%控制后利润=营业毛利-总可控制本钱57.79%=5.03%为固定本钱中为固定本钱中2至8项之总和=37.40%流动本钱中3至9项总和=20.39%57.79%故38，000，000营业额之营业利润为:38，000，000-36，883，000=1，117，000预估第5年时之营业额为46，189，238第9年之56，143，307，且店内之座位及游具产能均可承受之情形下，设定营业额为38，000，000。附录3:租金计算范例投资总额(软硬件费用)10，000，000加盟权利金+200，000实际投资额=10，200，00010年期，利率8%的贷款，每月应归还的系数×0.00875每月应归还之金额=89，250假定投资报酬率为30%×(1+0.3)每月根本租金=116，025以仟位整数而言≒116，0008%的贷款利率下，资金获利维持30%，那么租金涨幅得以平衡÷0.08以仟位整数而言的每月根本营业额≒1，450，000全年营业额×12=17，400，000第一年的年营业目标应为18，000，000租金占投资的百分比为(116，025×12)÷10，200，000=13.65%(以上租金调幅假设为一定比例且仍能维持30%的获利状况)假设欲控制租金占投资总额的百分比于12%或以下，而投资及获利30%仍不变的情形下:租金承当为10，200，000×12%÷12=102，000(降低)8%利率下的每月营业额为102，000÷8%=1，275，000全年营业额为1，457，143×12=15，300，000≒16，000，000(相对降低)附录4:(乐客友联机能鞋店)既有建物租赁契约书本租约年月日由(以下简称出租人)与(以下简称承租人)签定，双方协议遵守条款如后:一、租赁标的物:本约之租赁标的物为座落于市区段小段地号土地，本约签定时，租赁土地上之建物建号为＿＿＿＿，其门牌号码为号全部(其面积及范围以附件图面标示为准)。二、租赁期间:(一)自租赁标的物起租日(年月日)起至届满年之日(即年月日)止。(二)租赁期届满年后，承租人得随时于个月前以书面通知出租人终止本约，出租人应无息返还承租人自迁出交屋之日起预付而未使用租赁标的物期间之租金与押租金，而承租人将以两个月租金做为补偿。(三)租赁有效期间内，出租人及承租人非依本约有关之规定或法律规定，不得终止本约。(四)本租赁标的物除因出租人收回自行使用外，承租人对本标的物有依约优先续租之权利。但应于租赁期间届满一年以前，以书面通知出租人续租，但有关续租之租赁条件再由双方议定之。三、押租金:(一)押租金为人民帀元整，由承租人于本约签订之同时给付出租人。(二)除本约另有规定外，押租金或第四条之预付而未使用租赁标的物期间之租金，应于本约届满、解除或终止时，由出租人无息返还承租人。四、租金:(一)自本租赁标的物点交日(年月日)至起租日(年月日)为承租人之免费装修期，无需支付租金。每月租金为人民帀万元整，于每月之租赁始日给付，但承租人应于每年起租日起七日内将当年度一年十二张期票交由出租人，每张期票之日期均以每日之日为兑现日。(二)租金以每年为壹期调整乙次，每次以前期根本租金为根底调整增加百分之为后期之租金。(三)出租人同意承租人依法令规定于应付租金中代为扣缴所得税，并于次年二月底以前寄交出租人上一年度之扣缴凭单。五、租赁标的物之点交:(一)出租人应于年月日将租赁标的物腾空并点交予承租人占有使用，且应于年月日以前办妥本约第七条第(五)款第2项有关涂销抵押设定乙事。本项所指「腾空」系指完全除去他人占有并使承租人得以使用之状态。(二)租赁标的物内如有固定装潢、设施物或其它任何物品时，不管该物品为何人所有，承租人均有权任意处理之，出租人不得异议。如因而产生任何纠纷，概由出租人解决之。(三)如出租人未能依本约第(一)款所载之日期将本租赁标的物点交予承租人时，每迟延一天，出租人应按日给付人民帀元整予承租人作为违约金。但该违约金之金额最高不得超过人民帀＿＿＿＿＿万元整。如出租人迟延逾九十天仍未点交租赁标的物予承租人者，承租人有权解除本约。六、租赁标的物之使用:(一)出租人确知租赁标的物系供承租人经营乐客友联机能鞋店或其它承租人决定之合法用途之用。(二)租赁标的物如有任何物权负担或债务纠纷致阻碍本租约之继续者，出租人应对承租人负完全责任。(三)租赁标的物如有不符法令或不适合承租人之需要者，承租人得自费补正之，出租人无需负担任何费用，但应予必要之配合与协助。(例如申请乐客友联机能鞋店及电力所需之建物增(分)户或建使用执照补领、变更用途等事宜)。(四)承租人应以善良管理人之注意使用租赁标的物，除因天灾、地变等不可抗力之情形外，因承租人之过失，致使租赁标的物毁损，应付损坏赔偿职责。七、出租人兹承诺与担保如下:(一)租赁标的物内、外工作物之设置:承租人为其使用之必要，有权于租赁标的物内、外设置承租人需要之设施与设备(如装潢、排油烟管、机器、管线与设施)。如第三人有异议者，出租人应负责协调解决之。(二)承租人之招牌:承租人有权自行设计与装置招牌于租赁标的物之外墙、空地上或其它适当位置(初步规划之位置，如附图)，出租人不得干预。但假设因承租人招牌而发生之任何事故或纠纷均与出租人无涉。(三)承租人之检视:于租赁标的物点交承租人占有使用个月内，经承租人检视租赁标的物，如有发现租赁标的物之面积、水、电、排水等管道线不符承租人所需，或因碍于法令之限制致承租人无法取得在租赁