一份完美的沙盘说辞应具备楼盘的哪些内容

一份完美的沙盘说辞应具备楼盘的哪些内容针对初次来的客户1.对沙盘进行总体介绍2.简要介绍开发商情况（有雄厚实力，口碑好等融入卖点）3.项目所处地理位置（可以在沙盘里指出）4.周边配套设施（车站、学校、商场、医院等）5.交通环境（公交线路、地铁、飞机场、火车等便捷交通）6.房屋户型（主推户型，结合客户需求融入卖点）7.房屋外部情况（外立面、施工进度）8.房屋内部情况（融入卖点）9.结合顾客需求，重点说明其升值空间1.了解客户需求户型2.在沙盘上指出所在位置，结合周围环境融入卖点3.让客户满意，促成交易（可以带着去看下现场）一般来说都是从大到小介绍方位、交通、环境、配套、小区内的状况、园林、风格、会所、户型……像这样顺序说下来，让人听起来很清晰就是好的说词一、项目规划二、产品解述１.产品位置２.产品配套３.建筑单体４.产品户型５.产品设备６.产品规划７.区内交通８.

产品价格９.产品结构１０.使用年限１１.产品面积１２.产品分摊１３.物业管理三、环境介绍四、社区配套及其他五、卖点解述六、本案优劣势销售标准说词一、项目规划发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色二、产品解述1、产品位置：项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布2、产品配套：小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展3、建筑单体：建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构……4、产品户型：分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节5、

产品设备：设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量6、产品规划：主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路7、区内交通：人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速8、产品价格：开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修9、产品结构：结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能10、使用年限：各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值11、产品面积：功能、大小、合用性、经济性、紧凑度12、产品分摊：分摊部位、分推率、分摊构成13、物业管理：物业公司介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准三、环境介绍1.

绿化：绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模2.

日照：规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照3.

通风：朝向、主导风向、垂直气流、平面气流4.

节能：采暖系统、保温材料、外墙能耗5.

隔音：噪声、隔音能力及措施、声源控制6.

私密性：视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离四、

社区配套及其他1.

优惠措施：价格优惠、赠品2.

开发商：开发商、实力介绍、信誉介绍3.

付款方式：待定4.

施工管理：待定5.

施工进度知会：待定6.

合作单位：其他合作单位、设计单位、管理单位五、

项目卖点解述1.

品牌2.

强强联合3.

市场形象与定位（市场形象、目标市场）4.

区位价值（区位环境、地块资源、区位历史、区位景点、区位规划、区位交通）5.

创新（产品综合概念创新、文化设定创新、规模创新、规划布局创新、产品功能定位创新、建筑单体创新、景观设计创新、户型创新、公建配套创新、价格创新、宣传推广创新、销售方式创新、物管服务创新、智能化概念创新）。本报记者

谢嘉明

文/图新的一年已经来临，今年南宁楼市走向如何？会呈现什么变化？这是众多购房者关心的话题。记者邀请业内人士，围绕户型设计、营销手段、价格策略等方面，对市场进行分析并作出展望“袖珍户型”可能会增多关键词：户型背景：2010年南宁楼市出现建筑面积23平方米的小户型。在一些楼盘，开发商主动加大中小户型的开发力度，70平方米的两房、90平方米的三房悄然增多“户型是楼市开发的一个晴雨表，可以折射出市场走向。”南宁金岸房产营销策划公司副经理方升平介绍，国家出台调控措施后，一些规划要求90平方米以下户型面积要占总开发面积70%以上的楼盘（业界称90/70楼盘），开发的中小户型明显增多，有的所占比例已经远远超过70%。方升平认为，这是市场细分的结果。随着房价的上涨，南宁购房者的购房压力加大，总价小的中小户型受到市场欢迎。而一些高端消费人群也趋向购买大户型，使得开发商可以针对不同的市场需求进行产品开发。据了解，南宁有不少开发商在户型设计上下功夫，今年一些面市的楼盘在户型设计上可以给购房者新感觉。有的楼盘小户型面积约20平方米，但户型采取错层设计，6米高的室内花园可让购房者搭建小阁楼，使用面积比现在一些同面积的户型大。“袖珍户型”还会小到多少？业内人士认为，今年在一些市中心、成熟地段开发的楼盘，小户型面积将会在20平方米以下。不过，由于开发商赠送面积、控制公摊率，小户型房子也显实用。广西宏力房地产开发公司策划部经理江文华认为，以前业界普遍把面积超过130平方米以上的户型定义为大户型（国家定义是144平方米以上为大户型）。去年下半年以来，南宁楼市120平方米以上的户型市场消化慢，100~110平方米的户型相对畅销。他认为，业界对大户型面积的心理定义应当再降低10平方米，今年楼盘设计的120平方米以上户型会有所减少。点评：楼盘对户型设计要求的提高，可能会引发设计市场的分化。目前，南宁不少楼盘都重金请知名设计企业设计户型，开发商增加设计投入，对中小设计企业来说既是挑战也是机遇。“主题营销”逐渐受到重视关键词：营销背景：主题品鉴会、楼盘推介会、投资说明会……在外省一些城市，楼盘已经不再是简单地在售楼部卖房，而是以种种活动来带动销售。去年，南宁有个别楼盘对此进行了尝试日前，记者参加了南宁一楼盘举行的活动。开发商在售楼部里摆上名贵珠宝让参观者品鉴，闭口不提房子，这种相对纯粹的楼盘活动让人耳目一新。“市场在变，购房者的心态在变，如果楼盘再以传统的方式卖房，就跟不上时代的步伐了。”业内人士曲炜介绍，随着房价的上涨，购房者出手更谨慎，这迫使开发商转变观念，在营销方式上突破。举办主题活动，对目标人群进行有的放矢营销，效果就会好很多。据了解，今年南宁一些楼盘已经有意向和一些会所、球会、商会合作，进行主题营销，触角已经伸出区外。青秀区一楼盘人士介绍，他们计划在“五一”前到外省举行投资说明会，邀请与会的基本都是有投资意向的人士。他们把近年来南宁楼市的变迁、发展进行说明，对现状进行剖析，让与会人士进行判断。为了显示公允，他们还邀请理财师进行讲解。“我们的着重点不是推介房子，而是推介南宁的投资机会”。南宁一楼盘品牌较好，受到不少购房者的关注，该楼盘有关人士介绍，他们计划采取主题营销的方式进行销售。这些有购买意向的人士，都是此前经过多次活动联系、接触上的，他们认为，这种有针对性的营销，效果会比“撒网捕鱼”式营销更理想。据了解，这些采取主题营销的楼盘，售价都较高。正因为面对的是“塔尖人群”，楼盘花的营销工夫较大。点评：如果说传统销售方式是“一对N”销售，那么主题营销就是“一对一”销售。这种营销变革，在高端楼盘率先发起，随着时间的推移，可能会向中端楼盘转移。中心楼盘价值二次发现关键词：板块背景：2010年11月前后，南宁多次成功举行土地交易会，一些地块以高价成交。根据楼面地价测算，有的地块楼盘售价将在1万元/平方米以上南宁楼市各板块中，凤岭板块、柳沙半岛板块、心圩江板块在去年较活跃，一些楼盘的价格涨幅超过20%。去年年底多宗土地高价成交，引发业界对今年楼市开发热点板块的猜想。有的购房者认为，南宁开发外东环，五象新区会成为今年楼市开发的热点板块。但是，一些业内人士介绍，五象新区一些楼盘刚进行地块开发，按开发进度看，最快要一年以后才面市，所以今年五象新区楼市交易还不会太活跃。凤岭南楼盘开发已经接近尾声，凤岭北有多个楼盘在今年下半年面市，随着南宁火车东站的开工建设，凤岭北将成为楼市开发的标杆板块。江文华认为，中心板块楼盘由于受土地供应的影响，有一段时间开发影响度略逊于其他板块。但是，去年不少开发商开发加快，中心楼盘面市增多，今年上半年就有不下20个楼盘面市，这使得中心楼盘交易活跃起来。据了解，今年面市的中心楼盘，既有超过40层的高层建筑，也有占地20亩的“大盘”，这样的供货量是往年少见的。由于房产品种比以前丰富，再加上闹市区成熟的配套，将吸引大批购房者关注。元旦期间，记者走访南宁部分中心楼盘，发现前来咨询的购房者，基本是居住在同地段的人群。在桃源路一楼盘，购房者张先生说，他在桃源路工作、生活了近20年，对这一带较熟悉，不想到其他路段居住，就算楼盘售价稍贵也想在这里买房。一些业内人士认为，去年年底南宁多宗土地顺利成交，对中心楼盘的售价也有一定带动作用。目前，一些中心楼盘的楼面地价比城市外围的楼盘低，随着外围楼盘的开发，中心楼盘的价值将二次迸发。点评：今年，在园湖路、双拥路、北湖路、古城路、东葛路、中山路、北大路、桃源路等路段，都将有新盘面市。中心楼盘房子放量供应，对楼市的影响值得关注。价格将在高位震荡关键词：售价背景：2010年11月，南宁商品房均价首度破“七”。12月，仅在青秀区售价1万元/平方米以上的楼盘就不下8个“国家不断出台房地产市场调控政策，现在是不是购房的好时机？”不少购房者都有此疑问。方升平认为，去年出台的调控政策效果不明显，今年国家还会出台楼市调控政策。调控的内容主要是针对投机性购房，可能会对房产转让、交易税费等环节进行调控。由于投资性需求在去年11月、12月已经得到释放，估计房价在今年1月、2月会逐渐回落，但在3月之后又有小幅攀升，走势是呈“V”形震荡。业内不少人士认为，今年南宁的楼市价格，在很大程度上受几个标杆楼盘的影响，如果这几个楼盘走势好，价格就可以在1万元/平方米筑底，否则就会下滑。位于南湖畔的某楼盘，业界预测均价在1.5万元/平方米以上；位于东盟商务区的某楼盘，业界预测均价在2万元/平方米左右。这两个楼盘可能在今年开盘，它们的销售业绩将对南宁楼市形成直接影响。曲炜介绍，2010年年底南宁不少楼盘的售价比2009年年底上涨了20%，售价上涨透支了市场购买力，今年房价上涨的速度不可能比去年快。此外，国家进一步加