钦州调研报告

钦州2月补充调研报告调研目的：补充调研钦州现在使用的办公面积调查金融行业，保险，物流，大型建筑公司对办公写字楼需求状况公司数量，规模以上公司数量，第三产业公司数量及其近年发展变化状况一、钦州现在写字楼状况现在钦州公司办公较集中的是时代名城，东泉大厦，奥林名城，恒基广场，北部湾大厦，金湖大厦等，统计得出在用办公面积为7.8万㎡。各个楼盘具体使用状况以下表。表1：项目名称空置率（%）酒店占用率（%）住宅占用率（%）办公使用率（%）时代名城0.040.100.060.80金湖大厦0.280.220.330.17东泉大厦0.140.060.070.61阳光丽城一期0.20阳光丽城二期0.30恒基广场0.300.200.000.50北部湾大厦0.300.400.100.20奥林名城0.300.000.000.70表2：项目名称总建筑面积（㎡）商铺车库面积（㎡）除去商铺车库的面积空置面积（㎡）酒店面积（㎡）居住面积（㎡）办公在使用面积（㎡）时代名城31826.952412.1629414.7911772941176523532金湖大厦3990057003420095007600114005700东泉大厦23420.5640161940527161164135814165阳光丽城一期3745218552189003780阳光丽城二期374511745106000恒基广场43536.1207042283268504566011416北部湾大厦47470.14570641764125291670641768353奥林名城9669.561595.3680742422005652累计270726.3119459078600写字楼市场分析总结：这78600平米的办公面积中，大部分是中小公司在用。中小公司能够承受现在15—25元每平米的办公物业，却很难承受一种高端纯写字楼的租金水平（经咨询，本项目租金在50块/㎡都会亏损，因此租金必定在50块以上）。因此现在在办公物业办公的公司中，只有那少部分有规模，有实力的公司会成为我们的目的客户，那些小公司会继续选择使用现在的办公物业，将来发展起来的大部分中小公司也还是会选择使用现在办公物业，它们数量的壮大也只是消耗现存3—4万㎡的空置办公物业。我们的重要客群是那些有经济实力，对办公物业形象规定高的公司和公司。二、各行业物业使用状况调查（1）银行业物业使用状况公司名称办公室地址持有方式办公面积（㎡）备注建设银行建设街2号自有1、四大国有银行都有自己的办公大楼，没有其它公司在里面办公2、华夏银行租期已到，有找新办公地点的意愿3、中国农业发展银行，只是租下，尚未使用工商银行向阳街8号自有中国银行文峰北路1号自有农业银行南珠西大街163-2号自有邮政储蓄文峰南路自有农村信用社钦灵中路自有交通银行阳光丽城31楼租900兴业银行金湖大厦一楼租500中信银行时代名城附近租800华夏银行时代名城附近租1000北部湾银行东泉大厦二层买1500中国农业发展银行奥林名城8#楼租2400银行客户群机会分析：银行对办公物业不管是规模还是形象都有较高规定，加上有很强的承租能力，因此银行向来是高端写字楼的重要客户群。就现在状况看，除自有办公大厦外的银行往办公大楼集聚是一种趋势。但是现在钦州尚未出现真正意义上的纯写字楼，现存的写字楼也只是公寓式办公，存在配套局限性，办公居住混杂的状况，显然也不是银行长久租用的抱负办公物业，当有更抱负的办公物业出现，现有写字楼必然被替代。（2）证券和保险公司办公物业使用状况公司名称办公室地址持有方式办公面积备注国海证券时代名城附近租4501、泰康人寿租金为50元/㎡2、保险，证券，小型担保公司大多租用沿街办公物业，在办公集聚的办公楼几乎找不到中国太平洋财产保险公司南珠西大街112号租泰康人寿中地滨江国际租1000中国平安人寿保险湾大道2号租中国人民财产保险向阳街18号买阳光财产保险公司新华路322号租在自建楼现在调查的证券公司和保险公司特点：办公和营业点不分开，都不在办公集聚的写字楼办公，办公物业靠近路边，交通方便，方便人们前来办理业务。（3）大型物流公司办公物业使用状况：钦州大型贸易和物流公司大多集中在钦州港。在钦州市内的以中小型贸易和物流公司为主，这部分公司多数集中在兴隆市场附近租用居民天地楼办公，办公和货品存储在同个地方。小型贸易和物流公司对写字楼没有太高规定，并且没有多大的承租能力，不会成为本项目的目的客户。大型贸易和物流公司，本部不在钦州，因业务在钦州港，因此它们到项目办公的可能性不大。（4）钦州房地产业物业使用状况：现在钦州的房地产行业，不管是开发商还是代理商，多在自己项目内办公，办公集聚的写字楼里仅仅看到三家中小型房地产公司三、钦州现在公司数量钦州公司基本状况新发展备注内资公