【物业管理常见的法律问题分析9000字（论文）】

物业管理常见的法律问题研究摘要物业进入我们生活较晚，是一种新兴管理模式，在给我们带来极大生活便利的同时也产生着不少的问题。存在的问题包括各个方面的原因：物业管理立法滞后法治建设不完善；物业管理人员素质低下，小区安全设施不到位，存在安全隐患等等。本文主要通过对该法律关系中各个主体的剖析，结合近年来物业管理中发生的热点问题进行分析，并对于现如今的管理方式提出个人的建议。关键词：物业管理物业服务企业业主法律关系安全问题目录TOC\o"1-3"\h\u16423一、引言 120193二、物业管理概述 18204（一）物业管理的相关概念 128660（二）物业管理相关的法律关系 1173321.主体 153682.内容 2140303.客体 224283三、物业管理的常见问题及分析 34794（一）物业管理相关主体间存在法律关系混乱问题 313558（二）物业管理过程中产生相关的法律问题 438171．物业管理费收费标准问题 442382.停车费收费标准 410451（三）安全保障措施的法律问题 4259471.物业管理中的过失导致失火 4186652.电动车上楼充电发生火灾 55947四、产生问题的成因分析 613311（一）从制度层面分析 611896（二）从运行情况上分析 7217451.法治建设不完备，立法相对落后 7182512.物业管理缺乏高标准、严要求 722013.物业服务企业与业主缺乏有效的交流 7242044.物业管理未与社会紧密联系 79808五、加强物业管理的对策 827808（一）解决我国物业法律关系混乱问题 844901.前期的物业服务公司不能与房地产开发商为子母公司关系 823492.国家要大力支持物业服务企业的发展 8177483.细化物业服务合同 825883（二）解决小区停车场的停车费问题 94284（三）解决小区安全问题 95609六、结语 1013155参考文献 12一、引言随着我国经济的快速发展，房地产行业也发展了起来，为了跟随时代进步的步伐，物业管理行业也应运而生并快速发展。我们国家的物业管理行业出现在20世纪90年代后期，由于发展速度快，覆盖面广，我们国家所制定的法律存在难以满足物业管理的发展需要，出现了一些问题，例如主体关系的混乱会产生一些法律漏洞；前期物业管理企业属于房地产开发商的子公司；物业服务公司在管理中存在漏洞，尤其是安全问题等等。物业管理对于我们国家是一新行业，产生的问题与我们的生活息息相关，所以对此研究非常有意义。我们需要从日常的生活中发现问题，学习国外成熟的解决方法，因地制宜加以使用，保障物业管理健康发展。物业管理概述（一）物业管理的相关概念为了要探究物业管理常见的法律问题，我们首先就要搞清物业管理及其相关的词语的概念。首先物业其含义为财产、产业、地产、房地产、资产等。物业是有多种形式的，例如在居民住宅区的小区中可以有物业，在一个大型商场中也有物业，简单来说物业的存在就是为了将建筑物进行管理，所以物业可以存在于各种形式的建筑物中。物业管理，是指物业公司接受业主的选聘，双方签订合同，物业服务公司提供服务，对房屋和设施进行相应的管理活动。物业管理是一种对房屋进行管理的行为，当房地产开发商在蓬勃发展的时候，物业管理也随之诞生，这个行业对于房屋的管理以及运营起着至关重要的作用。（二）物业管理相关的法律关系该法律关系是指主体在物业管理活动中的权利和义务关系，有主体、客体、内容三部分。1.主体1.1业主业主就是所有权人，与建筑方签订买卖合同，业主支付对价，获得建筑物所有权，合法拥有物业。1.2房地产开发商开发商是通过开发房地产，进行相关售卖经营活动的企业。参考自《试论我国物业管理制度的立法构建及完善/冷帅》参考自《试论我国物业管理制度的立法构建及完善/冷帅》1.3物业服务企业物业服务企业是指依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。物业服务企业的工作宗旨是服务于业主，因此在其工作区域内，物业服务企业要根据业主大会的授意对所管辖区域进行管理，根据业主所共同制定的标准来执行，保障业主的生活环境。1.4行政机关由于物业管理必然会与社会生活所接轨，所以行政机关需要参与到物业管理活动中，例如消防、公安、卫生等相关的行政机关。这些行政机关需要对物业管理的工作及时进行检查、监督和指导。2.内容该法律关系内容指主体的相关权利和义务。其内容在《物业管理条例》中已经详细阐述，在此不展开叙述。在物业管理活动中，物业服务企业起到了非常重要的作用。在现实生活中，业主对于物业的管理并没有专业的知识，所以业主们就会选择第三方服务企业来代为管理物业，这种模式就被社会逐渐接受。业主对物业服务企业表明意向，物业服务企业接受委托，双方签订合同，产生了法律上的联系，业主依合同支付企业酬金，服务企业依合同提供相关的管理服务。3.客体物业法律关系是指合同双方当事人所承担的权利义务关系为客体。客体包括物业、权利、行为结果三个方面。物业作为物业法律关系中的客体之一而存在，其具体内容包括不动产物权及其相关权利。该项权利即反映了其客体的本质属性，还附有物业所有权的基本特点。权利,物业法律关系中权利的主要内容类别多样，其中包括债权（行使依赖于法律规定或当事人约定）；物业相邻、公共秩序维护、物业代管等物业所有权相关权利和与之相关的人身及财产权利。行为效果,行为效果在物业法律关系中体现于行政机关在履行物业管理类职能时对于行政相对人所产生的法律效果、物业服务公司基于与业主签订的物业服务合同继而为业主提供有偿服务所产生的法律效果等，涉及社会生活中的多方面、多领域。三、物业管理的常见问题及分析（一）物业管理相关主体间存在法律关系混乱问题现如今，存在着房地产开发商设立物业服务企业的现象，物业服务企业属于房地产开发商企业的子公司，这样房地产开发商就可以在开发前期便于管理，并不会存在着物业管理企业与自己的公司存在意见不统一的问题，使得物业服务企业在房屋售卖的时候并不会与房地产开发商产生冲突，能将楼盘以一种完美的姿态售出。这就是前期物业管理，由于物业的所有权大部分在房地产开发商手中，有权决定物业的管理，所以在所难免产生一些弊端。第一，近几年来，由于房地产项目的开发过度，楼房在建设完成之前就进行了售卖，导致开发商进行不切实际的宣传，虚假宣传小区规划，居民入住后发现各种各样的问题，大到楼间距过短，小到房屋装修使用劣质材料，并且配备的基础设施不完备等等。由于房地产开发商与物业管理企业是子母公司的关系，会让业主对他们的关系产生了误解，存在着将开发商在开发楼盘中的一些问题归结于物业管理企业的现状，业主们就会采取欠缴物业费的方式来变相维护他们的权益。第二，物业服务行业的运作不能紧跟市场，大型的开发商虽已经形成了一种规范化、体系化的管理模式，但是大型的开发商在整体的占比还是少数，并且大型房地产开发商的楼盘价格让许多消费者望而却步。小型的开发商占比多数，没有专业化、社会化的管理形式，许多物业企业在小区中只是一个空架子，有人收钱但不办事。除此之外，在新旧物业管理企业交替时，旧物业管理企业可能会找各种借口不退出，存在两个企业并存的状况（二）物业管理过程中产生相关的法律问题这些相关的法律问题主要产生于在物业管理的过程中，提供的服务质量或者相关的收费问题是导致产生矛盾的主要原因。1．物业管理费收费标准问题有不少小区曝出了纠纷，有一大部分是因为对于物管费收费标准不满意。因为所居住的小区不同，物业服务企业不同，每个企业都会采取自己的收费标准，业主经过对比之后，认为自己吃亏，经常发生争执。物业服务在本质上有市场性，不同的服务有不同的标准，就有不同的收费，所以收费时的标准就是依照合同签订时的价格。2.停车费收费标准停车费也是物业管理问题中纠纷较高的矛盾。当《物业管理条例》出台之后，随着世时间的推移，人们的观念意识已经在改变，从当初免费停车不接受购买车位，到现在的明确产权意识，对于需要购买私家车位这个观念已经认可了。但是现在，随之而来的一系列问题又随之而出，（1）停车位收费难。由于规划的车位不够合理在小区的地上与地下车位价位差别大，并且因为在开发商早期由于缺少资金，将车位低价卖出，导致在后期不得不提升价格时，引起了业主的不满。（2）停车需求大。社会经济在发展，家家户户手里有了钱，为了满足出行的需求，几乎每家每户都买了车，但是由于土地空间不会变大，小区车位的价格随之水涨船高。其次由于对于小区空间的规划不合理，土地资源存在着浪费的现象。（3）小区内的乱停乱放严重，占道停车现象严重。最近，由于占道停车，消防通道被堵，消防车不能及时到达现场进行救火，导致居民生命及财产损失严重的的情况屡见不鲜。缺乏停车管理的专业流程，这就是导致车辆乱停乱放和占道停放的主要原因。（4）对于路面的自行车及电动车的停放没有统一的规划，自行车也存在着乱停放以及挤占人行道的现象（5）物业管理人员对于车辆的管理缺乏专业知识和技能，没有经过正规培训，对于出现突发情况没有办法正确的处理好与车主的沟通交流，容易有过激行为。（三）安全保障措施的法律问题1.物业管理中的过失导致失火下面分享一个案例：一位男子住在某小区的二十层，某天该男子醉酒回到家中就睡了过去，家中的电动车在客厅充电，半夜突然起火，火焰激活了报警系统，物业人员听到响声后赶到了现场并拨打了119报警电话。物业公司工作人员到达了现场之后敲门也无人回应，房门也无法打开。消防员赶到现场之后，利用工具破开房门，正当要救火之际，发现灭火栓中没有水，只好从楼下接水管上楼灭火，耽误了许多时间。火灾扑灭后，该男子也已经死亡，财产也受到严重损失。事后调查之后，由于车库的灭火栓管有漏水点，所以一直没有修补，也就没有通水。在事前已经收到了相应的整改书，但是并没有及时进行处理。从这一则案例中我们可以看出由于开发商的不作为以及物业管理公司的疏于及时维修导致消防栓中没有水，直接使得火灾的扩大，导致生命以及财产的损失。根据《物业管理条例》第35条：物业服务企业应当按照物业服务合同的約定，提供相应的服务物业服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的約定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。参考自《物业管理条例》第三十五条参考自《物业管理条例》第三十五条根据我国《消防法》的有关规定：对火灾隐患公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的，可以处5000元以上5万元以下的罚款参考自《消防法》第六十条参考自《消防法》第六十条2.电动车上楼充电发生火灾2019年的某一天，在云南大理古城内发生火灾，导致6人遇难，经过调查后发现，是由于在夜间在屋内给电动自行车充电，发生火灾。在2019年，全国有十万多起火灾由于电气原因引发的，有二十多起由电动车引发的重大火灾，而且每年的比率还在逐渐升高。这些案例与数据生动的向我们展示了发生火灾的一幕幕触目惊心的画面。由于电动自行车几乎是我们家家必备的一个出行工具，所以它的充电在我们的日常生活中是一个必须的事情。近些年来，由于电动车数量的急剧增多，产生的危险以及发生的火灾数量急剧上升，这必须引起我们的注意。能够解决好电动车的充电问题，可以从源头上极大的避免火灾所产生的危害，第一需要我们的生产厂家负责任将电动车符合规定的生产制造好；第二，需要我们的物业服务企业同我们的社会政府工作单位一起对于我们的居民进行相关的教育，让住户从心底可以产生这种危机意识，第三，物业务业服务企业需要对社区进行改造，对统一对于电动车的充电进行管理，规范用电方法，时刻检测，将危险降到最低。由于此类危害已经严重的影响到了我们的生活，我们的国家也制定了相关的法律法规来保护人民的生命安全及财产安全，例如国务院办公厅《关于印发消防安全责任制实施办法的通知》第18条规定中就提及了相关的要求。但是我们现在的法律制度并不完备，相关的规定以及处罚方法只能从《消防法》中找到根据，一些危险的事件当事人也仅仅只进行了行政处罚与罚款，并不足以起到威慑作用，所以应当加大对于此类事件的处罚力度。四、产生问题的成因分析 在物业管理的过程中问题很多，原因也很多，大致可以归因于以下几个问题：（一）从制度层面分析目前，我国的物业管理模式已经向着专业化转变，逐渐符合了市场的需求，但是这种变化的产生其实更多的是因为制度的强制性转变，其实本质上说就是因为政府发布行政命令或者制定了相应的法规倡导改革，物业服务企业才走上了转变的道路，并不是因为市场的所需而自发的形成改革，再由法律来完善相应的漏洞。这种由政府推动的物业管理制度的改革，由于法律存在滞后性等问题出现了一种不平衡的问题：一方为容易取得信息的物业管理公司，另一方为信息闭塞单独个体的业主，双方社会地位悬殊，信息获取极为不对等，个体业主容易由于信息的获取速度慢而被欺骗，从而引发各种纠纷。由于政府部门对物业管理的制度进行相应的改革，物业管理行业才能在这些年飞速发展。由于我国的社区管理制度在变化，物业管理也在学习与模仿社区改革制度，导致不同的物业管理机构发展各有不同，水平各有千秋，一些不愿意学习先进制度的企业，其经营模式与现在先进的物业管理理念有差距，所能带给业主的服务就差之千里，这就导致业主在比较中会出现各种各样的问题。（二）从运行情况上分析1.法治建设不完备，立法相对落后在物业管理的专门立法中《物业管理条例》属于最高效力，但这一条例只是属于行政法规，立法层次低。在物业活动中，与各个行业接触甚密，别的行业中有其专用的法律法规，有时是属于该条例的上位法，无法对其产生效力，无法对其他行业进行约束。我们国家的该类法律起步较晚，且毫无经验可谈，只能靠模仿外国的先进管理案例。2.物业管理缺乏高标准、严要求在物业管理的过程中，无论是物业服务企业还是企业的工作人员，存在着对于工作不负责任的态度，消极怠工。从企业来说，没有制定严格的工作准则，没有对于自己的定位是服务性质有清楚的认知；从员工来说，员工认为并没有政府单位部门的社会地位，对于工作就不认真负责，并没有清楚自己工作的意义何在。3.物业服务企业与业主缺乏有效的交流物业服务从本质上来说是一种产品，一种需要有偿服务的产品。但业主对于有偿服务的观念并不适应，所以存在着欠缴物业管理费的现象。其中有一部分原因是存在于物业企业没有将自己的性质向业主解释清楚，或是物业服务企业的服务工作也业主所预期的标准存在差异，所以企业与业主之间的沟通是必不可少的，通过沟通才能找到双方都所能接受的利益平衡点。4.物业管理未与社会紧密联系物业管理的过程是一个需要多部门参与的过程，例如从物业企业成立之初就需要与工商部门的备案，城建部门的规划，再到物业与业主签订合同时的合同效力需要认证，到物业建设中的安全管理需要与消防部门的审核与定期检查等等。这些活动环节都是与社会部门紧密相联系的，但是从现实情况来看，就安全方面来说，发生火灾未能及时灭火，消防栓没有水的新闻屡见不鲜，这就是物业服务企业对于消防部门所要求的并未落实，所以需要加强与其的联系，多监管，多维修，保障人民的生命和财产安全。五、加强物业管理的对策（一）解决我国物业法律关系混乱问题我们的国家在物业管理的法律关系中存在着许多矛盾，这些原因是多种的，我们首先就是要从根本上发掘问题，改正问题。1.前期的物业服务公司不能与房地产开发商为子母公司关系开发商选择什么样的物业服务企业直接影响着房屋出售之后业主的利益，所以将物业的使用权与管理权分离是我们必须遵循的原则。通过对比发达国家的物业管理形式，例如美国、英国、德国等国家，他们都是将物业服务企业采用市场化管理的方式，通过招投标的方式，房地产企业最终确定物业服务企业的选择。这样可以有效的避免开发商企业与物业服务企业混为一体，既避免了其中的法律关系混乱，还能从最大的程度上来保护业主的利益。2.国家要大力支持物业服务企业的发展在我们现行的《物业管理条例》中，我们的国家只是建议、提倡将开发商也物业管理相分离，毕竟从我国现状出发，房地企产开发商的地位较高，而我国现有的物业服务企业并不成熟，只有个别几家企业做的较好。所以我们的国家应该正式这一现状，我们是世界人口第二大国，人人都需要居住，在实现了全民小康的目标后，我们朝着共同富裕的目标走去，居住条件的完善影响着生活水平，所以支持物业服务企业的发展也是我们的首要任务。3.细化物业服务合同物业管理过程中所产生的矛盾，无非就是业主不满意于物业的服务质量，物业服务企业收费难两大类。我们国家现在倡导依法治国，上到国家政策，下到个人关系，通过法律来約束是最简单并且最有效的方式。而业主与物业服务企业所签订的委托合同是将双方产生法律关系的纽带，所以将所签订的委托合同进行完善是最好方式。首先，在物业服务内容与收费方面。从国家来讲，要通过大量的调查分析与研究来确定出一个明确且合适的收费标准，收费标准的不同因区分在地域差距上。其次，合同的签订是一个基于双方意思表示的法律行为，通过订立平等的委托合同，双方自由商定约定事项，将双方拥有的权利、承担的义务与责任都明确的规定在双方的合同中，再将合同由专业的律师审阅，确保约定事项在法律所规定的的范围内，保证合同存在的有效性。通过約定的方式来将矛盾从源头杜绝。我认为应当将施行以下流程：1.在小区居民入住80%以上时，召开业主大会，全体业主通过表决以及商议的形式，根据自身所需来确定物业管理的服务内容及标准。2.与物业服务企业进行协商，业主与企业互相寻求合适的合作伙伴，物业服务企业应当认真对小区进行考察，从而决定出一个合适的物业管理方案，并根据合理收费规则进行收费。3.由业主大会进行审议方案以及决定各类事项，在决定之后形成书面协议。4.对于物业服务企业的解聘也要进行相关約定，例如双方违反某些规定时才可以解聘，除此之外，业主与企业并无权利单方解除合同。（二）解决小区停车场的停车费问题根据法律《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。收费标准由业主委员会在管理规约中约定。根据此项规定，物业服务公司可以对地面公共部分进行收费管理，只是需要得到业主大会的同意，但是地面车位收费只能起到促进规范管理，维护交通秩序的作用，但不能从根本上解决停车难问题，所以对此我提出以下几点建议：第一，政府出台相关政策，规划建设城市公共停车场所，在新楼房建造时，将停车需求考虑在内，并且留足空间提供停车位，逐步解决停车难问题。第二，限制非小区业主购买车位、车库。根据《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。所以就需要规定车位只能限制业主购买，这样既能满足小区需求，又能保障安全问题。第三，减少小区门口路市政路段(设定范围)车位停放收费时间，比如中午两小时免费停放。解决无车位车主的停车困难。（三）解决小区安全问题为了解决小区安全问题我提出以下几点建议：第一，在开发商开发时，就要严格的遵守相关建筑规章制度，将房屋按标准建设好。在进行施工的过程中，无论是使用的材料，还是规划建筑的方案，都要进行仔细的选择和考量，以高标准建造出房屋，进行售卖。第二，在小区物业服务企业的选择上，一定要进行严格的筛查，确保小区物业服务企业的资格符合并且有着负责的态度，能为该小区物业管理尽职尽责。第三，提高小区物业的责任心是为了彻底解决小区安全隐患，物业服务企业应通过组织学习活动、宣传活动以提高该企业人员思想认识。在选择就业人员时要提升标准，要对于企业员工的工作及时考核，实时监管，保证服务质量。第四，物业服务企业对于其工作要尽职尽责，首先就要保障好安全，对于消防部门所检查以及要求整改的地方要及时进行纠正，确保其消防设施可以随时使用；其次，要经常检查消防通道是否通畅，设置禁止停车的标识是否明显，监控设施是否实时监控，及时配备齐全应有的消防设施，给如火灾自动报警系统灭火系统、消防栓系统、排烟系统是否可以正常运行；对于该企业所聘请的人员要定期对其进行培训，具备一定的防灾避险的基本技能，当危险发生的时候，尽可能的在第一时间起到防止风险扩大的作用。第五，对于电动车的充电，小区要尽快规划充电桩，严格的要求小区所有电动车不能上楼充电；进行相关的普法活动，让居民从心中意识到这种行为的危害；在电梯中安装相关的保护装置，当一旦出现电动车入梯的情况，立即进行警报，通知物业的相关