【我国房地产信托投资基金发展现存问题及优化建议分析8200字（论文）】

我国房地产信托投资基金发展存在的问题及完善对策研究目录TOC\o"1-3"\h\u243181我国房地产信托基金发展的现状 v摘要近年来房价居高不下，房屋空置率较高，研究房地产信托基金能够从较大程度上改善这一问题，给房地产公司企业管理带来新的契机，促进我国房地产行业的持续、健康教育发展，发展中国房地产产业进行投资基金将会改善房地产企业的融资渠道。本文先阐明房地产信托基金的研究背景及其意义，通过分析我国房地产信托基金发展的现状，发现我国房地产信托基金发展存在基金运作的税负过重、房屋的租售比相差悬殊、房地产信托基金发展的风险较多等问题，基于上述问题结合国际经验，从国家立法、操作程序和设立条件等方面提出相应的政策支持我国房地产信托基金的发展。关键词：房地产；金融；房地产信托1我国房地产信托基金发展的现状1.1我国房地产信托基金发展前景2020年，中国公募REITs开始慢慢步入正轨。公募基础设施投资基金有利于“两新一重”建设，促进了双循环模式建设的可持续发展。基础教育设施REITs将稳定、长期的基础服务设施进行资产推向资本市场，为投资人提供可长期配置、稳定分红、透明管理的金融公司产品，为我国经济资本市场研究提供更加有效补充，最终引导、聚集社会长期限资金风险投资分析我国政府鼓励的新型技术基础设施等重点领域，促进学生构建双循环格局的持续建设国家发展；同时，清华大学金融学院房地产金融研究中心由中国证券监督管理委员会原主席肖钢成立并担任主席。房地产金融研究中心是正大集团，万达集团，红星美凯龙控股集团和高和资本共同捐赠设立，主要从事不动产金融理论、政策和实践的研究，力争推进深度理论研究和推动政策完善，探索行业最佳实践。2020年下半年，公开REIT声明将如火如荼地进行，高质量的项目正在蓬勃发展。在十一月下旬国家发改委国防建设首批公开立项项目已经完成，共有近30个项目参与国防建设。答辩结束后，一批基础设施项目被国家发展和改革委员会推荐到中国证监会审核。渤海股份、光环新网等上市公司相继披露申报公募REITs项目情况。首单类UP-REITs“金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”、深创投苏宁三期REITs基金、首单百亿商业地产储架类REITs第三期产品“光证资管-光控安石商业地产第3期西安大融城资产支持专项计划”等相继落地。公募REITs的推出对中小投资者而言新添了投资渠道，而且收益较为稳健。REITs主要是通过积累资金为资金较少的中小投资者提供投资房地产资产的机会，分红收入主要来自房地产升值和租金收入。中国有多种可投资资产，但每项业务的规模和深度都很浅。虽然我们个人投资者成为中国股市交易的主要力量，但受到企业投资管理能力等制约，由股票投资发展带来的财富效应有限。发展公共集资基础设施，既能带来双赢，不仅能提高资本市场服务实体经济的质量，而且可以合理引导居民储蓄投入投资，提高个人财产性收入。在这次疫情中，商业地产为寻找新的商机和突破，积极寻求转变。疫情期间，与数字经济有关的商业模式已经展现出独特优势。基于互联网移动终端的在线商业模式已变得非常活跃，基于网络的办公和人与人之间的购物等新模式已经出现，为应对流行病对消费的影响提供了缓冲。可见，中国房地产信托基金已经开始迈进发展新征程。1.2我国房地产信托基金发展的历程2002年，我国正式启动房地产信托基金项目。2014年，中信证券公司发起的“中信启航专项资产进行管理工作计划”在深交所综合经济交易服务平台挂牌交易，这标志着中国首个单股权房地产投资信托产品的成功破冰。该计划募集的证券投资基金是新《证券投资基金法》实施后首家私募证券投资基金，经中国证券监督管理委员会批准，该管理公司成为首家专注于房地产金融服务（如REITs）的基金管理公司。2020年5月3日，中国证监会、国家经济发展进行改革委联合发布《关于全面推进社会基础教育设施建设领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关人员工作的通知》，标志着我国境内基础服务设施领域公募REITs试点正式起步。8月3日，国家发改委发布《关于房地产投资信托基金（REITs）基础设施申报的通知》，通知指出优先支持位于河北雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、海南自由贸易港等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。表1-1我国房地产信托基金的发展历程时期说明萌芽期（2001—2005）政策首提，有房企海外试水2001年，《中国人民信托法》首次涉及REITs；越秀REITs（中国真正意义上第一支REITs）于2005年在香港成功上市停滞期（2006—2008）REITs被整体叫停2006年，国家发布限外令，万达、华银控股、华润等越秀模式叫停缓慢期（2009—2013）REITs重新被提及，试点呼声渐高2009年，央行联合银监会、证监会等11个部委成立REITs试点管理小组，北、上、津开展试点工作快速发展期（2014—2018）政策密集提及，房企积极试水2014年，央行联合银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中明确提出开展REITs试点；2016年，国务院在《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》一文中支持房地产企业通过发展REITs向轻资产模式转型；2017年，市场欢迎长期租赁公寓领域的六种资产支持产品：“魔方公寓信托受益人资产支持专项计划”，中信证券/子如第一租赁分期付款信托受益人资产支持专项计划和“新派”。公寓”。我是。产权住房资产支持特别计划”，“中联重科前海开元-保利房地产租赁房屋第一资产支持特别计划”，“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”以及“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（又称旭辉领寓类REITs）”2017年，国内首支类REITs获批政府指导期（2019—）政企共同促进REITs的发展2019年，海南人才租赁房屋类房地产投资信托基金在深圳证券交易所上市,将在我们中国通过证监会的统一领导下，积极发展推进公募REITs的进程；2020年，《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域房地产投资信托(REITs)相关工作的通知》明确规定了“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构和对基础设施的有限支持，以补充短板行业；2021年1月13日，国家发改委发布《关于设立全国基础设施房地产投资信托基金(REITs)试点银行的通知》。要求切实加强基础设施REITs试点项目储备管理、严格把握入库项目条件，强化入库项目政策支持和协调服务1.3我国房地产信托基金发展进展我国房地产信托基金的发展自2002年开始，整体发展缓慢。目前我国尚未出现严格意义上的房地产信托基金，已发行和试点的类房地产信托基金相较于房地产信托基金发达地区也是屈指可数，但相关政策的出台正持续推动我国房地产信托基金的探索前进。投向中国房地产的信托公司资金占在2017年之后开始出现了明显的提升，2017年和2018年均增长维持了较快的增速。2020年，新冠疫情席卷全球，我国经济市场先抑后扬年末存量规模超过5万亿元，整体延续增长态势。2021年1月29日，为确保房地产投资信托基金（REITs）试点在基础设施领域的顺利实施，根据中国证监会《基础设施证券投资基金公开发行指引（试行）》（中国证监会公告（2020）第54号），规范基础设施证券投资基金公开发行审核，持续监管交易，维护正常的市场秩序，保护投资者的合法权益。，上海证券交易所和深圳证券交易所分别制定了《公开发行基础设施证券投资基金管理办法（试行）》《公开发行基础设施证券投资基金业务指引1号——审计关注（试行）》《公开发行基础设施证券投资基金业务指引2号——发行业务（试行）》。2021年3月25日，上海证券交易所在公开发行的房地产共同基金网络上进行了测试，以优化公共REIT交易机制并确保商品流动性。有106家机构参加并通过了测试，技术体系测试正常。测试结果显示上交所公开提供的各种在线房地产投资信托基金产品，包括招标，大宗商品交易，固定收益平台经济交易，交易所内外认购以及社会规则明确规定的托管人，我验证了交易管理方法。可以为承诺的回购，约定的价格回购以及随后为做市商机制执行的公开提供的REIT产品准备和测试相应的技术。目前，上海证券交易所一级公募REITs的规则编制、项目编制和技术准备工作已经完成。同时，首批推荐的五个基础REITs试点正在等待登记。项目不同类型可以涵盖收费公路、污水进行处理、垃圾焚烧发电等，项目公司所处地区主要涵盖北京、浙江、深圳等。相关项目的管理者包括浙江商业证券管理公司、国金基金、前海开源基金等，这五个项目中部分有财务顾问参与。未来，随着试点城市的试运行，将推出适合中国国情的房地产信托基金发展战略。2我国房地产信托基金发展存在的问题2.1基金运作的税负过重税收优惠是驱动房地产信托基金发展的重要因素。当前，我国租赁市场的租金收益率偏低，过重的税负会压缩分红收益率，这样无法达到投资者的投资要求。房地产信托基金运作过程和税收种类有所不同。如表2-1所示。表2-1基金运作过程中的税收环节缴税设立环节委托人需缴纳印花税、企业所得税、营业税等存续环节受托人所获收益和房地产信托基金收益缴纳所得税，受益人所得缴纳所得税等终止环节受托人需缴纳营业税、企业所得税。印花税等，收入需再次缴纳印花税、契税等在整个过程的三个环节中，房地产作为一种寄售资产实际上仅被转移一次，但是存在重复征税的问题。中国的房地产信托基金仍然存在“缺乏透明度”的问题。在股权转让的情况下，“目前尚不清楚是否需要对土地征收增值税，因为这被视为房地产销售。”在2012年将营业税更改为增值税后，需要进一步确认。对资产管理产品征收增值税。遗产税也是透明度不足的一种情况。目前国内针对房地产信托基金还没有对应的税收法，税收政策不明晰和重复征税是目前税收制度存在的两个重要问题。这会影响投资者对未来预期收益的判断，也会使信托公司投资难度加大，税负增加。2.2房屋的租售比相差悬殊当前，尽管国家主导房地产业，但房地产业仍在上升，而不是下降。房地产投机现象仍然存在。租金受许多因素影响，并显示不同的价格水平。与北京、上海、广州、深圳相比，新兴城市的其他城市的租金相对较低，空置率较高。当年租金收益率低于资本成本回收率时，资产证券化带来的融资只是企业的贴息，寻找一种盈利的租赁模式是租赁市场面临的最大问题。然而，租赁市场的发展仍处于起步阶段，大多数企业仍依靠资本优势在租赁市场竞争。租赁业的核心问题是巨大的租金销售比率。根据目前市场上的资产价格和租赁价格来看，租赁业盈利的可能性很小。以北京为例，一套500万元的普通公寓年租金收入不足10万元，在这种情况下，租赁企业面临的核心问题是如何实现盈利，而不是想办法变现利润，继续投资。在某种程度上，房地产信托基金的发行有助于房地产从财务属性返回到住宅属性，但是由于租金销售比例和收入预期存在很大差异，因此无法创建房地产信托基金持续化发展。2.3房地产信托基金发展的风险较多在周期性波动的影响下，如果房地产热潮低或股票市场的系统性风险高，那么房地产信托基金的利润水平就会有所波动。此外，由于标准REIT产品未在中国上市，因此投资者可能会面临其他外国投资风险，无论是QDII基金或REIT的直接投资还是间接投资。包括外汇风险，外汇管理风险，外国税法风险等。除此以外，目前我国已发行的类房地产信托基金存在运营风险、代理人风险和行业风险。首先是运营风险，房地产信托基金的发展与房地产及附近的商业化程度相关，在资产评估上会受估值方法选择的影响，目前常用的现金流贴现法等未将风险因素纳入计算，另外，国家对房价的调控政策会影响房地产信托基金的收益，诸多的不确定性因素会影响房地产的资产价值评估。其次，代理人风险，房地产信托基金的运营状况受机构相关人员的能力影响。房地产信托基金运行缺乏专业人才，面对风险没有能力及时处理会引发利益矛盾。再者，行业风险。行业风险主要转化成收益率的风险。房地产行业与众多行业有着紧密的联系，任一行业的变化都会对房地产行业产生影响，最明显的是收益率的变化。

3我国房地产信托基金发展存在问题的原因分析3.1税负过重的原因由于在美国等国家和地区的长期发展，房地产投资基金现在有了更加成熟和规范的发展体系，允许在市场上公开交易。这种良好发展的原因之一是税收政策的支持。在税收方面，一方面有较低的税率，另一方面税收也存在低税率或者税收优惠政策。相较于REITS己经发展的较为成熟的国家和地区,内部财政政策的宏观经济背景下,中国的房地产投资基金选择房地产信托的相对较高,中国的房地产REITS产品有问题财政负担越来越重,这也是无形增加企业的融资成本,也在一定程度上提出了我国房地产融资的风险点。3.2房屋的租售比相差悬殊的原因出售型保障房也称为产权型保障房，主要是经济适用房和共有房，实行“出售而不出租”的做法。社会租赁房屋和公共租赁房屋适用于“仅出租，不出售”租赁类型的担保。从保障住房供给的运行效率来看，保障方式的割裂，使得空置的经济适用住房、共有产权住房不能出租，承租廉租住房和公共租赁住房的家庭有购买公共住房的意愿也不能实现，造成保障住房资源的浪费，降低利用效率。产权式的保障方式，通过对保障对象的一次性终身保障，购买经济适用住房的保障对象，当收人水平提高后，已不在保障之列，但由于产权式保障而无法使之退出，造成保障住房资产，特别是国有土地资产的大量流失。而租赁式保障方式，“只租不售”会造成政府投人的保障住房建设资金长期沉淀，可能造成政府财政不堪重负，难以为继。租售割裂的体制不利于保障性住房供给的可持续发展。3.3房地产信托基金发展的风险的原因对于房地产开发公司来说，开发早期的土地收购需要大量的资金，出售商品房是偿还资金的主要方式。然而，近年来，政府对房地产行业的宏观监管、房地产泡沫的消除以及对房地产价格的控制，进一步降低了该行业的盈利能力，加剧了融资不足的问题。特别是对于大中小型房中介来说，他们的融资需求是灵敏的，需要适应当时复杂资产要求的融资手段。此外，随着经济结构的不断优化和改善，房产公司必须提升其营运资本。这意味着对你的资产购买方式的需求也会增加。在我国，房地产公司近一半的融资来自银行贷款。目前，银行信贷体现政策收紧的状态，对财务状况更加关注和对信贷情况的更严格审查。很难找到一个灵活的银行贷款计划，能够满足小企业在发展过程中的财务需求。除了银行信贷外，还可以通过股权融资，但股权融资的分散可能会给企业管理层带来隐性风险。债券发行时间长、门槛高，给急需融资的企业带来了不便。房地产信托投资基金可以成为房地产行业新的融资渠道，灵活的融资特点使得其能够实施的围扩大，优化房地产企业的资金来源。4促进我国房地产信托基金发展的对策4.1尽快出台促进房地产信托基金发展的税收法律在税制改革试点，可暂时对包含房地产信托基金在内的所有金融投资工具免除增值税，改按消费环节收益征税，降低税负成本；对于流动性较慢的资产，可采取适当延期来保证资产的稳定持续性。房地产信托基金是金融行业和房地产行业的有机结合，尽早出台房地产信托基金税收优惠政策能为投资者扫除双重征税的压力，稳定投资市场，促进房地产信托基金的持续、稳定发展。出台相关税收优惠法律并不仅仅指法案的颁布，还要将法律工作体系细化、完备化和专业化，根据我国国情，制定相应的专项处理措施，使房地产信托基金真正“落户”中国。参考国外相关立法，对房地产信托基金投资实体的法律地位、设立条件、资产估值、投资要求、参与方的权责等相关内容做出统一规定。吸取试点经验，结合我国国情，从完善我国税法环境的角度，对出现的问题逐步完善解决，同时探索房地产信托基金收益过低问题的解决方案，尽快制定《中国房地产投资信托基金法》。2021年3月26日，财政部公布2021年立法研究工作人员安排，其中提出力争在年内完成会计法（修订）、国有企业资产进行评估风险管理没有办法（修订）、国有金融发展资本成本管理条例的起草工作。相信在相关法律的支持下，《中国房地产投资信托基金法》也能够在国家的支持下尽快出台。4.2建立促进房地产商开发出租型住宅的利益驱动机制房地产分为住宅性房产和商业性房产，住宅性房产的出租收益远低于房地产投资的回报要求，出租收益和回报要求形成倒挂，所以住宅性房地产暂时不建议介入房地产信托基金。商业性房地产收益远高于住宅性房地产的收益，是当前房地产信托基金投资的方向。对于二手房和二手房，应更加注意操作规范。3月20日，由于对上海二手房清单的严格规定，联家暂时从货架上撤下了10,000左右单位的货源。4.3建立房地产信托基金多元风险共担机制PPP模式主要集中于公共领域、准公共领域，这种模式实际上是政府以负债的形式进行融资。将PPP与房地产信托基金相结合，一定程度上找到了长期持续稳定的运行战略。为避免偶然因素导致的收益损失，试点过程中可以尝试由政府或者政策性的保险公司提供再保险服务降低新生投资品的风险，调动投资者的兴趣，同时也为保险公司开拓新道路。5结论在目前房价仍有上涨趋势的背景下，仍然没有个人或机构愿意出资或从银行贷款购入国家现有剩余房屋进行出租盈利活动，当前房屋的出租费用与房屋投资总额的银行存款收益相持平，作为个人投资者而言，投资房屋用于出租除了房屋有潜在的升值空间以外，没有比银行存款高的收益。鉴于住宅性房地产投资回报率低，作者建议中国房地产信托基金在发展初期应首先选择回报率高且稳定的商业性房地产，比如：酒店、度假村、商业中心等。这样既能保证投资者的收益又能确保房地产信托基金的长期运行。房地产业是贯彻"不投机、不出租、不买房"理念的重要抓手，是促进金融和房地产良性循环的重要工具。房地产投资信托基金在出租房屋、公私合作、基础设施、养老地产及市区重建等领域具有广阔的发展潜力。发展房地产信托基金，不仅能够解决房地产商的燃眉之急拓宽融资渠道，也可以使房地产投资主体多元化，这也提高了房地产投资利用的效率，这种方式也让投资者对基金公司能够形成有效的监督。我们要自我试点完善和借鉴发达国家成熟经验两步走，尽早清除障碍，推进中国房地产信托基金的发展。参考文献[1]翟国辰，陈柏安.公共事件影响下中国不动产发展新思路——基于美国不动产投资信托基金的分析〔J〕.中国房地产，2020（24）：68-75[2]张艾明.国内房地产投资信托基金（REITs）的发行模式及困境探析〔J〕.时代金融，2020（15）：99-100[3]罗毅.我国房地产信托投资基金（REITs）发展的现状、困境与建议〔J〕.经济视角，2018（05）：57-63[4]柯亚.房地产融资渠道及发展趋势探析〔J〕.中国中小企业,2020,(06)：185-186.[5]徐成彬.基础设施REITs优质底层资产的识别与评价〔J〕.中国工程咨询，2020(06):40-45.[6]TakayasuIto,Dolong‐termswaprateandstockpricegiveanimpactonJapaneseRealEstateInvestmentTrustmarketunderquantitativeandqualitativeeasingandnegativeinterestratepolicy?〔J〕.JournalofCorporateAccounting&Finance,2020,(3):15-19.[7]王嘉楠.房