残疾人康复中心物业服务 技术方案（技术标）

1第一章项目物业服务整体设想及策划 第一节物业服务整体分析 一、残疾人康复中心物业服务特点分析 二、项目物业服务对象分析 三、项目物业服务诉求分析 四、物业管理服务目标定位和总体构想 第二节项目需求分析 一、项目概况 二、服务需求 第三节物业服务管理细则及规划 一、管理定位 二、管理策划 三、“五训导”管理方法 四、管理原则 第四节物业服务原则 一、专业化原则 二、零干扰原则 四、服务增值原则 五、一票否决原则 六、严控成本原则 七、文化支持原则 2第五节物业服务措施 一、建立有效的沟通及监督机制 二、构筑客户一体化服务信息平台 三、精选“一专多能型”管理人才 42五、导入并整合三大管理体系 六、推行“首问责任制” 七、实施“限时复命制” 八、实施“服务访查制” 九、实施“责任追究制” 十、实施“零时差管理” 第二章项目接管、进驻方案 第一节项目接管方案 二、职责 三、工作程序 第二节项目进驻方案 一、工作流程 二、进驻前工作计划 三、项目进驻前期工作计划 四、项目管理工作前期培训内容要求 五、关于进驻当天的有关要求 第三节物业管理服务结束后的物业移交 第三章项目人员储备、管理及人员培训 3第一节组织机构设置 一、基本原则 二、项目管理机构图 三、工作职能组织运行图 第二节人员及岗位配备原则与说明 一、人员配备的原则 第三节项目经理管理职责及内部管理职责 67一、项目经理管理职责 第四节各岗位任职标准 一、项目经理 二、管理处 三、工程部 四、保安部 第五节人员管理 一、量才适用，合理配置 二、分工协作，层级管理机制 四、录用与考核 98第六节人员培训 一、培训目标 4二、培训类别与方式 三、培训计划的实施运行 第四章物资装备计划 第一节物资需求计划的编制 二、季度计划 三、月度计划 四、临时急用计划 第二节物业用房 一、物业管理用房 二、物业管理用房的配置要求 第三节拟投入的物资情况 一、物资配备原则 二、行政办公设备清单 三、工程维修设备及工器具清单 五、保安设备及工器具清单 六、绿化设备及工器具清单 七、会务设备及工器具清单 八、员工服装配备明细 九、有害生物防治工具明细 第四节各类物资设备的使用管理计划 5一、行政办公用品类使用管理计划 二、各类操作工具使用管理计划 第五章保洁及卫生消杀服务方案 第一节保洁服务方案 一、各岗位职责 二、具体保洁项目明细和检查标准 三、保洁工作程序 四、保洁工作流程图 第二节保洁工作相关规定 一、保洁员作业要求 二、保洁工作规程 第三节卫生消杀管理服务 一、“消杀”服务工作要求 二、“消杀”工作目标 三、工作思路 四、环境消杀分包方的确定 五、消杀工作要点 第四节消杀工作方案 一、常见有害生物分析 二、相对应的消杀对策 三、消杀频率及标准 四、消杀效果评估要求 6第五节垃圾收集与处理作业规范 一、垃圾的收集 二、有回收利用价值垃圾的处理 三、垃圾中转站的垃圾处理 四、垃圾中转站的卫生标准 第六节保洁相关制度 一、保洁员管理制度 二、保洁工礼仪形象制度 三、卫生检查制度 四、清洁器械用品管理制度 第六章绿化服务方案 第一节绿化养护方法和要求 一、日常养护方法 第二节绿化养护作业标准 一、草坪养护作业标准 二、乔、灌木养护作业标准 三、花坛、花境养护作业标准 四、花卉栽培作业规程、标准 五、中耕除草作业规程、标准 六、施肥作业规程、标准 七、乔木、灌木整形修剪作业规程标准 八、病虫害识别与防治作业规程、标准 7第三节绿化养护控制规程 一、绿化养护作业检查标准 二、项目部绿化管理考评标准 209三、植物绿化保护措施 第四节绿化服务工作重点和措施 一、室内绿化和盆花摆放 二、室外绿化 三、重大活动或节日摆花 214四、绿化垃圾处理 五、绿化管理应急抢险方案 第五节绿化养护管理相关制度 一、例会制度 二、考勤制度 三、仓库管理制度 四、现场养护管理制度 第六节绿化机具维修保养规程 一、刀具保养 二、机身养护 三、喷灌设施保养 四、剪草机的维修保养 第七章安全保卫及公共秩序服务方案 第一节安全保卫服务整体思路及工作标准 一、整体服务思路 8二、安全护管员服务工作标准 三、安全保卫服务的要求 第二节主要岗位工作职责 一、监控中心工作职责 三、巡逻岗工作职责 第三节安保人员管理及制度规范 一、行为规范 二、考勤、请假制度 三、交接班管理制度 四、警棍佩戴使用制度 六、例会制度 七、保安业务培训制度规范 十、保安交接班、巡逻记录表 第四节安保突发事件处理标准作业规程 一、目的 二、适用范围 245三、职责 245四、程序要点 246第五节公共秩序管理服务的要求 9一、管理目标 二、安全管理内容 三、安全管理手段和方式 第六节公共秩序管理工作内容 一、公共安全管理 二、消防安全管理 三、车辆安全管理 四、保密安全管理 第八章设备运行维护服务方案 264第一节部门职责及管理范围 一、具体职责 二、管理范围 三、各专业班组责任范围 第二节设备运行管理部维修程序 二、维修单的登记 三、维修单的派发 四、维修单的执行 五、维修单的完成登记 第三节供配电系统的运营和管理 一、供电基础管理 二、供电运行管理 三、系统维护保养 四、供电应急措施 第四节电梯、自动扶梯的运行与管理 一、电梯、自动扶梯日常运行管理 六、垂直电梯困人救援应急程序 第五节空调系统的运行与管理 一、中央空调设备、设施管理 二、中央空调系统的安全、合理、经济运行 三、中央空调系统的维护、保养 第六节消防系统的运行与管理 二、消防设备的日常管理 四、消防设备的维修管理 第七节给排水系统的运行与管理 第八节房屋等公共设施和室内设备、设施的日常维护管 一、房屋维修管理服务的范围和内容 二、房屋修缮管理服务要求 三、公用设施维修养护 四、房屋维修养护范围 第九节安全防范系统管理与规范 一、闭路电视监控系统的管理与维护 四、停车场智能化系统的管理与维护 五、电子巡更系统(脸谱识别系统)的管理与维护303六、数字广播和背景音乐系统的管理与维护 七、事故处理规程 八、设备故障维修规定 九、公共设施维修养护管理 十、维修人员行为规范 十一、电工日常巡检工作制度 第九章会议服务方案 第一节会议服务工作流程 一、了解会议要求 二、布置会场 三、会前准备开水与室温灯光调控 四、会中服务 五、会后服务 第二节会议服务人员配置及岗位职责 一、人员配备 三、管理要求 四、会务人员选聘 第三节会议服务管理规定 一、会议服务要求 二、会议室管理规定 三、服务规范 四、会务人员仪容仪表规定 第十章停车场服务方案 第一节管理人员岗位职责、纪律和职业道德 一、停车场主管职责 二、车场管理员职责 五、车场清洁人员职责 六、车场工程技术人员职责 七、监控室值班人员职责 第二节停车场管理工作规程 二、车场当值岗 三、车场巡逻岗 四、车场道口岗 335五、停车场交接班 第三节停车场运行方案 一、车辆管理员日服务流程 三、停车场安全管理服务运行方案 四、停车场环境卫生保洁服务运行方案 五、停车场系统维护保养服务运行方案 六、停车场运营管理服务品控方案 七、停车场安全管理服务细则 第十一章项目服务保障及服务承诺 345第一节质量保障措施 一、实施ISO质量体系保证模式标准 二、康复中心物业管理质量保证体系的建立 第二节具体项目质量管理目标 第三节质量保障措施及方案 一、服务类标准化保障措施 二、公用设施设备类标准化保障措施 第四节服务承诺 一、服务承诺 二、管理服务分项标准 第十二章疫情防控服务方案 382第一节传染病疫情事件的预防和防控措施 一、传染病疫情事件预防 三、卫生防疫工作 第二节明确防控具体要求 一、工作目标 386 第三节疫情防控实操 一、清洁消杀要求 二、人员防控要求 三、成立现场疫情应急防范小组 第四节消毒物品准备 二、84消毒液 第十三章智慧物业服务方案 第一节智慧物业概念 一、智慧物业的概念 二、智慧物业的优点 第二节智慧物业系统管理方案 一、信息智能化系统的日常运行 二、安防智能化系统的日常运行 三、物业管理智能化系统的日常运行 四、智能化系统的维护 第三节智慧物业建设目标 一、智慧物业的建设目标 二、智能化系统主机功能改进设想 三、公共安全防范系统发展设想 第十四章应急预案 第一节应急事件处理整体方案 一、应急事件处理的总体要求 二、应急事件的管理控制原则 第二节物业管理应急预案组织架构 416一、建立危机管理预警系统 第三节各类应急事件处理预案 一、消防应急预案 二、停电应急预案 四、水浸应急预案 六、盗窃事件应急预案 七、事故保险应急预案 八、媒体接管管理应急预案 十、地震应急预案 十一、可疑物/炸弹恐吓应急预案 十二、传染病及疫情防控应急处置预案 十三、刑事案件应急预案 十四、停电应急预案 十五、停水应急预案 十六、爆管应急预案 十七、触电应急预案 十八、发现人员斗殴的处理 十九、执勤中发现可疑分子的处理 二十、发现醉酒闹事或精神病人等处理 二十一、对不服从管理强行冲撞的处理 第四节清洁卫生突发事件应急处理预案 一、客户打碎物品后的应急处理 二、客户呕吐后的应急处理 三、污雨水井、管道、化粪池堵塞的应急处理 456 六、在公共场所发现反动标语的处理 第五节物业管理应急预案相关记录 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如第一章项目物业服务整体设想及策划第一节物业服务整体分析由于残疾人康复中心物业服务从属于残疾人康复中心残疾人康复中心的后勤服务工作涉及康复中心的运转残疾人康复中心负担着救死扶伤的社会任务，人命关残疾人康复中心工作虽然是公益事业，但不是福利机(一)目标定位和总体构想风格，智能化硬件设施配置以及物业和服务对象的构成特管理项目为目标，用公司在物管界享有盛誉的“亲情服务”为本项目康复中心工作人员提供优质高效的物业管理服务(二)经营服务理念针对残疾人康复中心优越的地理位置和自然环境及硬用本公司在物管界享有盛誉的“以人为本，亲情服务”的服务理念和成功经验，秉承“满意是起点，服务无终点”通过服务中心的星级酒店一站式服务方法和具有丰富物业2.绿色的管理理念，给服务对象营造一个绿色环保的高尚办公社司智能物业管理软件和残疾人康复中心智能化硬件设施的7.安心利用现代化的科学手段，通过公司安全智能软件的实8.舒心9.放心第二节项目需求分析整楼层(面积为XXX平方米)的物业服务。(一)服务范围保安、保洁、水电维修维护(含高压配电房值班、网络室排污泵等)、电梯消防值班等。(二)主要工作内容及要求采购人的联系和沟通；负责项目内所有委托服务工作的安采购人所属综合建筑体的内部公共部位卫生保洁(含厕所、过道、楼梯、室外阳台等);采购方园内的所有道路、工作要求：每天两次集中保洁(第一次集中保洁需在上午八点前完成),其余时段循环保洁；4.保安服务：全年24小时服务有效对于进出所属区域车辆(机动车和非机动车)进行(1)工作内容：采购人所属园区环境卫生及园内的绿(2)工作要求：负责本项目服务所属园区的每日清扫6.水电维修服务：全年24小时服务。(1)配置的上岗人员具备相应的专业知识，具有符合(2)按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设(3)发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度(4)严格遵守各项操作规程，认真做好设备维护和安(5)为本项目服务的正常运转提供含网络、计算机、(6)负责各种水电设施、管线的各种突发性事故的抢(7)负责经常性的用水用电安全检查监督，做好节约(8)负责本项目服务区域消防设备及电梯的日常检查。(9)为各部门及来康复的残疾人及其他各类人员提供(三)人员配备序号岗位任务简要描述人数要求12345678合计第三节物业服务管理细则及规划(一)实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的(1)审核管理处提交的月管理报告。(2)组织对管理工作的抽验、检查、审查管理效果。(3)通过会议或其他形式，评审残疾人康复中心物业(4)可即时就管理中的问题向管理处或公司投诉。(5)对管理中出现的重大事项进行审议。(二)现代化、专业化物业管理模式依托我公司与世界顶级物业管理企业及咨询机构保持的良各级管理人员对康复中心服务工作任务的完成起关键(一)不断扩充所需信息1.深入具体充分了解掌握康复中心物业和运作全况及(二)切入管理和追求完美1.进入残疾人康复中心要注意到在视线内有无值得注2.进入康复中心要注意到办公场所是否具有影响企业9.要经常思考现行服务和管理哪些方面可以创新?康复中心的后勤服务要出什么品牌，目前有哪些差距，怎么办?(三)重视团队精神1.管理人员自身并高度重视引导下属管理骨干树立始4.高度重视企业理论导向和文化建设的作用，把抓服(四)充分注意公共关系式及内容都与计划经济时代的康复中心管理有着本质的不属于服务性行业，物业管理活动提供的产品是“服务”,物(一)有偿的原则为使康复中心的运行顺利进行，物业管理企业必须对(二)客户至上的原则客户是物业管理者的“衣食父母”,没有了客户也就没客户的需求是对客服务的标准。康复中心管理讲“以人为本”,这个“人”就是客户。以人为本应该是以客户为本，(三)依法管理的原则(一)规范管理制度做好看似简单的工作，只有靠法制(即规范管理),靠“人(二)管理过程的控制抓!”计划、执行、检查、改进四个环节缺一不可，虎头蛇(三)设备管理维护首先，物业的设施设备(硬件)是需要维护与保养的，尤其是能源费占很大的比例。物业管理者必须针对实际情的实现(或者说保值甚至增值)与它的软性环境是密切相关第四节物业服务原则康复中心类物业服务与其他类型的物业服务有着明显这些差异对康复中心的物业服务专业化有着特殊的要过程的浪费等现象)”三大服务增值活动。决原则”,予以淘汰。对年度考评排名最后的员工，同样执展的良好文化氛围。另外，在我司服务网站将专门开辟XX第五节物业服务措施序号名称1建立有效的沟通及监督机制2构筑客户一体化服务信息流转平台3精选“一专多能型”管理人才4实施“SERVICE服务系统”5导入并整合三大管理体系6推行“首问责任制”,引进“五步一法”服务理念7实施“限时复命制”8实施“服务访查制”9实施“责任追究制”实施“零时差管理”的信息“中枢”为客户群提供通畅的一站式服务信息反馈S——SMILE(微笑),即要求后勤服务人员无论何时何(卓越),即要求后勤服务人员对每一V——VIEWING(礼仪),即要求后勤服务人员把每一位I——INVITING(亲和),即要求后勤服务人员要在每(创造),即要求后勤服务人员主动进E——EYE(关注),即要求后勤服务人员要时刻关注每障。”系2.导入GT/T24001-2016/IS014001:2015环境管理体系六、推行“首问责任制”和残疾人康复中心职工关爱“残疾人康复中心”,通过事前七、实施“限时复命制”八、实施“服务访查制”九、实施“责任追究制”本要求的员工，坚持实行“一票否决原则”,予以淘汰。各个方面实行责任追究的事项和标准，以及追究的方法措第二章项目接管、进驻方案第一节项目接管方案案，指派专业技术人员及相关接管人员对物业进行全面接5.由项目经理跟残疾人康复中心办理物业管理接管手(1)接管前的准备1)与各方面接口人、原物业接口人联系好交接事项、2)派出先头技术人员了解现场；3)与原物业管理接口人协商，并组织人员同原物业管4)准备好接管验收记录表格：(2)确定接管验收方式2)接管时采取房间逐一清点，验收完一个区域清场一3)环境维护部、安保部、综合安保部等部门接管进驻4)接管后立即对康复中心内相关问题进行严格检查，5)做好各种钥匙的清点移交、整理编号及分类管理等6)更新标识及电话通信，建立服务热线；7)制定接管时间安排计划；8)配置现场物业管理人员：根据物业现场和《物业服9)物资配备：做好物业管理物资工具的配备，并补充10)前期培训：进行人员的理论与实操相结合的培训，11)后勤服务：落实员工生活安排及其他事宜。(1)资料接管司履行物业管理文件同贵公司物业管理档案建立的实行文(2)钥匙、工具接管压力表、内六角扳手等不在个人名下的工具类)和钥匙(主楼钥匙)的交接完成质量的好坏，将直接影响到今后物业各1)接管中的工程技术人员要仔细对照相关区域位置和2)接管的绝缘工具和手持或电动工具，必须符合电气3)接管公用工具和钥匙时，同时做好交接记录在表格4)检查发现有公用工具和钥匙损坏的情况必须由交付5)交接人员为确保物业交接过程中，办公不间断性，6)交接后的各类设施设备应定期检验，检验合格的应7)做好钥匙交接一览表，做好钥匙领用归还登记表，(3)物业用房其他物业接管(4)岗位接管：做好岗位交接，做好岗位移交登记表，(6)其他交接(1)按物业方及残疾人康复中心方商榷的接管标准执召开遗留问题讨论处理会议，确定整改方案和限期整改日(2)跟进遗留问题整改，定期向业主方监管汇报工作(1)在接管前，我司与XX残疾人康复中心监管协商接(2)接管过程中要认真清点物业内的各种设施设备、(3)对交接查验中发现问题，属需要整改的，应形成(4)为保证整体物业服务的正常运行，对接收后的所(1)人员到岗交接后，认真按照流程操作，担负起岗(2)按预先制定的日常工作计划，规范操作规程操作；(3)分专项制定工作计划，如：做好安保服务、保洁(4)以招标文件要求及业主要求为标准，建立阅读考第二节项目进驻方案提交验收报告协助各个设施设备调试实施接管二、进驻前工作计划序号内容完成时间责任部门1与沟通前期准1.收集整体分布，建立主要人员联系电话正式进入经理备2.收集报纸、杂志发放清单3.收集、建立残疾人康复中心车辆登记表4.收集、建立水、电、社区、派出所等市政部门电话，编制安保两天内2安保部各个部门确定2.落实人员到位、进场，编制服务工作计划，并组织实施，既有各部门增派人员对安保服务、保洁服务、仓库管理、垃圾清运服3.普查仓库内品种、数量及情4.各种设施设备的接管和情况登记，制定维护、维修和整改计正式进驻前一周内经理3组建安保部1.跟踪落实人员到位2.分组现场跟踪，分清服务要点3.修订岗位职责，编制服务流程进驻前一周内经理4.岗前培训。4进驻准备2.拟制进驻后的工作/排班计划。进驻前三天内经理5接管进驻1.各专业人员到岗4.与协调有关事宜。进驻前两天内各专业部门及组序号内容完成时间责任部门1安保部各专业组人员进驻1.管理人员、保洁员、保安员、清洁工、维修工及机动人员统一着装进场2.对残疾人康复中心内整体3.按不同区域、出入口，设进驻后一天内各专业班组及部门2安保服务配置安保人员，24小时值班、白天配合办公安全、每夜巡进驻后一天内安保部3卫生保洁及垃圾收集增派人员对建筑物、设施、道路、设备、沟、渠、池，所有室内室外进行全面彻底清洁，垃圾清运进驻后两天内保洁组、垃圾收集组4绿化管养1.普查绿化状况，做好绿化现状记录，并制定维护、整改计划；2.做好绿化管养实施；进驻后一周内环境安保部5仓库管理仓库相关物品及登记表和资料的交接，制定相关管理制进驻后两天内保安部6资料交接相关资料的交接、存档，技术资料、图纸资料、设备设进驻后两天内综合服务部7主管部门沟通对工作进展向主管部门汇报，听取建议，及时按需求进驻后项目经理8每周例会及管理内容培训布置明日工作，制定相关工作计划，并对物业管理内容和具体措施进行培训进驻后五天项目经理9安全管1.排查安全防范重点部位进驻后保安队理修改巡逻路线和频次；2.排查安全隐患，提出整改3.结合现场情况修订应急预案；4.落实岗位技能培训、训练。一周内长、分队长内部管理1.统一考勤、排班、考核的2.统一交接班、夜间报岗的时间次数，集中受理；3.统一维修材料的入库、发放的控制方法；4.现场跟踪修订各岗位作业5.统一、落实工作汇报制度。进驻后现场负责人现场标准化1.制度上墙(值班室、设备2.统一记录及签到本的挂放、归档、存放；3.机房、设备房管理标准化；洗手间挂保洁卡；5.统一材料、工具、清洁用品的分类、集中摆放。进驻后一个月项目经理设备设施承接查验1.与残疾人康复中心单位一起对供电、给排水、安防、监控、道闸、电梯、库房等设备设施进行普查交接；2.普查登记设备设施数量，验收设备设施运行状况，编制承接查验资料；3.档案技术资料交接、钥匙交接。进驻后半个月内项目经理档案资料1.制度、表格领取、分发、2.承接查验资料收集、整理、进驻后一个月内综合服务部维修养护1.室外井盖、管道、设施、停车线油漆；2.制定设备设施、器材器具巡视路线、点检部位、保养3.制定接管问题整改计划，分步实施进驻后一个月内现场维修养护工标识完善针对现场状况统计和上报标识标牌和上墙制度进驻后一个月内现场负责人总结完根据进驻情况，对拟订的规进驻后项目经善一个月内理第三节物业管理服务结束后的物业移交五、在接管方尚未接管物业前做好物业的管理服务工安保员形象岗要实行礼仪交接。在完成岗位服务人员对接心物业管理服务所购置的设施设备等属于我公司的一切财绝不会因为我公司撤出而给采购方和接管方造成任何第三章项目人员储备、管理及人员培训第一节组织机构设置上岗证；特殊工种技术工人持专业上岗证(电工证、空调工证等);水工持《健康证》等，保证100%按要求持证上岗。5.除骨干员工外，所有新员工(管理员、保安员、清洁维修维护生维修维护生活区办公及康复区日常保养护理修剪消杀应急分队义务消防队巡逻岗固定岗高效率的、相互促进的管理模式来实现管理服务的良性循保安队绿化部保洁部工程部委托方(甲方：残疾人康复委托方(甲方：残疾人康复中心)指示公司各职能部督导第二节人员及岗位配备原则与说明个方面，管理层人员(含主管)均为公司老员工，具有丰富二、岗位配备方案部门(总人数)管理岗人员(人数)生产岗人员(人数)生产岗人员(人管理处XX人(其中管理处经理管理处经理(XX人)质检岗管理员(XX)人物业助理(XX人)品质、培训专员(XX人)人事专员(XX人)保安部(XX人)保安队长(XX人)保安副队长(XX人)领班(XX人)保安(XX人)保洁部(XX人)部长(XX人)保洁主管(XX人)保洁领班(XX人)办公楼保洁(XX公共走廊保洁员(XX人)车场、广场保洁员(XX人)大厅保洁员(XX电梯保洁员(XX绿化部(XX人)部长(XX人)班长(XX人)绿化员(XX人)工程部(XX人)部长(XX人)班长(XX人)泥水工(XX人)木工(XX人)第三节项目经理管理职责及内部管理职责10.注重与行业主管部门及同行业之间的交流，树立公11.定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务12.以身作则，关心员工，奖罚分明，使管理处具有高(一)管理处1.管理员(综合岗)管理职责(1)负责管理处各类公文的拟稿、修改、并呈送部长(2)协助经理安排管理处会务工作，做好会议记录，(3)熟悉档案归档范围，懂得分门别类，对档案的整(4)负责管理处的日常接待工作。(5)负责管理处的报销工作。(6)完成上级交办的其他工作。2.管理员(质检岗)岗位职责(1)执行管理处指令，全面负责物业管理的监管工作。(2)遇到紧急突发事件在第一时间通知保安队队长并(3)掌握现代化的办公设备，不断提高服务意识及管(4)完成上级交办的其他工作。(1)代表管理处负责本楼的日常工作，并对楼内发生(2)负责全面考察楼内工作人员的工作情况。(3)积极做好楼内服务工作，增强服务意识，尊敬残(4)负责楼内的安全防范工作，监督和管理本项目场(5)负责对于楼内可能出现的问题要早发现、早报告、(6)要按时传达及完成管理处布置的各项工作。(7)全面负责楼内公共资产和设备设施等日常管理工(1)全面负责管理处品质管理及培训工作；(2)熟悉公司管理制度及操作流程，帮助员工完成工(3)负责处理投诉，要建立广泛联系和融洽关系，虚(4)及时督促各部门运行人员，做好各项服务工作，(5)每天不少于一次巡视所服务区域，发现问题，及(6)总结并汇报日常管理服务工作，提出具体意见和(7)负责各项工作的回访，保证回访率；(8)按照服务标准实施考核，并负责与甲方考核部门(9)编制培训计划，执行培训计划，完成培训工作；(10)完成上级主管交办的其他工作。5.人事专员(1)全面负责管理处行政人事工作；(2)熟悉公司人事行政管理制度及操作流程，完成工(3)负责处理员工投诉，与员工建立融洽关系，听取(4)及时督促各部门运行人员，做好各项服务工作，(5)每天不少于一次巡视所服务区域，发现问题，及(6)做好甲方沟通协调工作；(7)负责各项工作计划的检查，保证完成率；(8)带领员工参与校区文化活动；(9)编制人事行政计划，组织召开管理处办公会议；(10)完成上级主管交办的其他工作。(二)保安队(1)全面负责物业区域范围内的安全保卫工作，做好“防火、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故、防毒”(2)对物业实施全方位安全监督工作；(3)实施对员工有关安全保卫方面的纪律稽查；(4)协助公安机关查处辖区内发生的重大政治、刑事(5)负责辖区内消防系统的监控、消防设施的安全检(6)负责物业区域范围之配套设施如车场、监控等管(7)抓好保安队伍的建设和业务培训。(1)坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接(2)全面负责保安队的工作，确保保安队能够完成公(3)负责批示下级上报的各类文件，对重大的奖惩事(4)参与公司的业务拓展，负责编制保安方面的方案。(5)主动与地方上级主管部门、公安机关做好双向沟(6)督促指导下级开展工作，检查下级落实保安处安(7)负责组织召开保安队人员的每月例会，总结上月(8)负责协调管理处其他部门的有关工作。(9)定期向上级领导汇报工作，提出有关保安工作建(10)完成上级交给的其他任务。(11)经常深入检查各班次工作，了解员工当值情况和(12)负责拟定保安培训计划，并具体组织实施；(13)跟班值勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件(包括各种治安案件);(14)负责员工的考核评比工作，并对不称职的保安员(15)负责消防系统的监控工作，制定消防设施的安全(16)定期检查物业之消防器材和设施，按期组织员工(17)收集和整理本部门的有关资料，汇总后交管理处(18)负责本部门员工的排班和考勤，在权限范围内审(19)完成上级交办的其他工作。(1)负责保安员的上岗培训和思想教育工作，对保安(2)负责保安队的日常工作安排，合理调配人员。保(3)协助队长进行岗位考核，公正地评价队员的工作(4)督促队员遵守员工宿舍管理制度，保持宿舍整洁，(5)负责队员的政治思想教育工作，对态度不好和工(6)定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学(7)负责保安队所需装置的保管、发放工作。(8)定期回访治安状况的意见和提议，并做好记录，(9)完成上级领导交代的其他工作任务。(1)协助保安队长完成本班队员的管理工作。(2)熟悉治安管理处罚条例以及公司各项规章制度。(3)熟悉本班各岗位的职责和分布情况，了解本班队(4)掌握治安区域及四周环境情况。(5)掌握消防救援器材的分布和维护情况，精通各种(6)掌握突发意外事件处理程度，并具有应对能力。(7)了解一定的物业管理知识。(1)负责按规定路线巡查辖区各楼层，密切注意治安消防情况。掌握防火、灭火知识，熟悉火灾报警119系统和盗警110系统。(2)巡视检查辖区内是否有不安全的因素，发现情况(3)对形迹可疑人员进行必要的巡查，及时将闲杂人(4)制止辖区内吵架、打架斗殴事件的发生。(5)制止在辖区内，尤其是在住宅楼的电梯内、电梯(6)检查消防设施是否完好，及时消除火灾的隐患。(7)配合管理处其他岗位的工作发现公共设施、设备、(8)认真记录巡查过程中发现的情况，认真做好值班(9)完成上级领导交办的其他工作任务。(1)疏通车辆和人员进出，维护门口交通秩序，保证(2)严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入校(3)提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处理并(4)认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、(5)积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安(6)为来访客人提供校内物业引导服务(指明方向位(7)完成上级领导交办的其他工作任务。(三)工程部(1)负责管理区域内设备设施维护保养和小故障检修。(2)抓好工程部员工队伍的思想建设和业务建设。(3)抓好工程部安全教育(包括人身、设备、消防),(4)完成上级布置的任务和业主(客户)要求的其他(1)坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接(2)对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑(3)组织制定所属各岗位责任及操作规程，督促检查(4)组织并参与设备的定期保养及检修，制定、检查(5)负责制定各系统、设备年度、月度保养维修计划(6)针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培(7)完成上级交办的其他工作。(1)负责工程部的综合管理，承担公司的上传下达及(2)负责制定适用于本项目的各项管理制度、操作规(3)负责策划和组织工程人员召开各类会议和培训工(4)收发、处理、跟踪、督办各类内外文件，做好公(5)负责工程部材料、零配件的采购和保管、领用等(7)编制设备的维修计划，并检查督促计划的实施。(8)负责对各栋楼宇设施设备运行、保养、维修、抢(9)负责处理工程部的各项投诉、来信、来访，及时(10)做好与残疾人康复中心相关部门的沟通工作，及(1)负责对应残疾人康复中心设备的日常管理和维修(2)熟悉残疾人康复中心设备的运行方式、工作原理、(3)负责残疾人康复中心各设备设施的定期维护保养(4)做好残疾人康复中心设备的日常巡检工作，防止(5)完成其他临时性工作。(6)不断学习提高自身的工作技能，提高顾客服务质(1)泥水工主要负责各残疾人康复中心三大区楼房天(2)服从主管的调配，完成主管安排的其他工作。(1)主要负责各残疾人康复中心三大区域的门窗、桌(2)服从主管的调配，完成主管安排的其他工作。(四)保洁部(1)按《物业管理委托合同》规定的标准及范围，实(2)负责公司保洁业务的安全工作，明确安全责任，(3)负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。(4)负责保洁部员工的管理工作。(1)坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接(2)依据公司签订的保洁服务合同制定《保洁质量及检查标准》,提高工作效率，实现管理目标。(3)负责保洁所需物品的采购和管理，建立资产档案(4)针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培(5)组织制定并实施员工的考核工作。(6)完成上级交办的其他工作。(1)协助部门部长做好保洁员的招聘工作。保洁员人(2)负责保洁员的上岗前培训工作，组织保洁员学习准》,并督促员工遵守各项制度。(3)负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落(4)负责保洁员的考核工作，认真抽查每个保洁员负(5)每日巡视物业区域，检查环境卫生情况，并做详(6)每季度进行一次保洁质量满意度的调查工作并作(7)按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。(8)负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不(9)负责保洁所需材料保管、领用等相关管理工作。(10)完成部长交代的其他工作任务。(11)提前上班时间二十分钟到岗，负责对其所管理区(13)按《保洁质量及检查标准》要求每天进行检查、(14)按规定要求在规定时间领取所需物料。(15)协助部长进行保洁质量的监管工作，对本班组的(1)提前上班时间十五分钟到岗，确保康复中心范围(2)维护保洁区域的整洁，制止各种有损环境卫生的(3)保持沙井盖边、果皮箱、垃圾桶的保洁卫生，定(4)定期喷洒灭蝇、蚊、虫、鼠的药水、药物。(5)每天清扫公共楼梯、通道，上门收垃圾。定期清(6)完成上级领导交办的其他工作任务。(五)绿化部(1)按《物业管理委托合同》规定的标准及范围，实(2)负责公司绿化业务的安全工作，明确安全责任，(3)负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。(4)负责绿化部员工的管理工作。(1)坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接(2)对绿化部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。(3)依据公司签订的保洁服务合同制定《绿化质量及检查标准》,提高工作效率，实现管理目标。(4)负责绿化所需物品的采购和管理，建立资产档案(5)针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培(6)组织制定并实施员工的考核工作。(7)完成上级交办的其他工作。(1)协助部门部长做好绿化员的招聘工作。保洁员人(2)负责绿化员的上岗前培训工作，组织保洁员学习(3)责任人员调配；定期组织业务知识培训。(4)负责员工的考核工作，认真抽查每个绿化员负责(5)每日巡视物业区域，检查环境绿化情况，并做详(6)每季度进行一次质量满意度的调查工作并作统计(7)按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。(8)负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不(9)完成部长交代的其他工作任务。(11)按《绿化质量及检查标准》要求每天进行检查，(12)对本班组的绿化工有奖优罚劣的建议权，建议上(13)协助管理员进行绿化质量的监管工作，及完成部(1)掌握绿地花草、树木生长情况，做好四季护理，(2)及时清除已枯死的花草树木并补种，根据季节每(3)每月修剪绿化、草坪、树木，每天清除绿地、树(4)制止破坏绿化设备设施、践踏绿地、花木的行为。(5)完成上级领导交办的其他工作任务。第四节各岗位任职标准适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求持“物业管理企业经理”上岗证工作经验X年以上物业管理服务工作经验其他资格要求熟知物业管理流程和物业管理专业知识；熟悉相关物业法规；优秀的沟通\协调\组织\公关能力；(一)综合岗管理员适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求持电算化上岗证；持“物业管理岗位”上岗证。工作经验其他资格要求熟悉公文写作基本要求；良好的口头表达能力，工作认真负责；头脑灵活，具有保密意识；熟悉电脑操作(二)质检岗管理员适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求无工作经验有X年以上物业管理经验其他资格要求熟悉xxx市有关物业\市容卫生\绿化\治安\消防等管理规定，并能熟练运用；熟悉电脑操作。(三)物业助理适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求持有物业管理从业人员资格证书工作经验X年以上物业管理服务工作经验专业技能/职称无必需的技能培训会普通话，会电脑操作，熟悉物业管理相关的法律法规其他资格要求(四)品质培训专员适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求物业管理专业优先工作经验五年以上物管从业经验，XX年以上管理经验，熟熟练使用计算机。专业技能/职称持物业管理经理上岗证必需的技能培熟悉品质管理，能完成学校物业管理、服务礼仪、其他资格要求严谨、踏实、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能力；具有亲和力和团队精神；对物业服务及投诉能妥善处理(五)行政人事专员适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求物业管理专业优先工作经验五年以上物管从业经验，XX年以上管理经验，熟专业技能/职称持物业管理经理上岗证必需的技能培训熟悉行政、人事管理，学校物业管理，熟悉人事管理法规其他资格要求严谨、踏实、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能力；具有亲和力和团队精神；对员工投诉能妥善处理(一)工程部长适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求助理工程师以上技术资格，持“物业管理岗”上岗证工作经验具有XX年以上工程维护及装修工程管理的工作经验其他资格要求熟悉电脑操作(二)工程部班长适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求持“物业管理岗”上岗证工作经验具有XX年以上物业管理工程维护管理的工作经验其他资格要求熟悉电脑操作(三)维修主管适应性别男适应年龄XX岁以下专业要求中级以上职称工作经验具有XX年以上物业从业经验，XX年以上物业工程技术管理工作经验以及建筑面积XX万以上高档住宅小区、残疾人康复中心、商场等业态工程管理经验专业技能/职称持有建设部颁发的物业管理人员上岗证必需的技能培训其他资格要求踏实、认真、负责、工作主动性强、有一定的沟通能力(四)配电工适应性别男适应年龄X-XX岁专业要求有从事国家电网进网操作资格者优先工作经验XX年以上物业管理供、配电岗位工作经验专业技能/职称持有电工操作证必需的技能培训熟悉高低压配电设备程序，巡回检查和维护保养其他资格要求责任心强，遇事沉着冷静(五)工程维修员适应性别男适应年龄X-XX岁专业要求有高级电工资格证优先工作经验从事物业管理工程维修XX年以上专业技能/职称电梯维修证、电工操作证必需的技能培训熟悉工程维修、设备维保、操作及管理其他资格要求踏实、认真、负责、工作主动性强、有一定的沟通能力适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求持上岗证工作经验有XX年以上同岗位工作经验适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求退伍军人、保安学校毕业优先工作经验XX年安全工作经验专业技能/职称无必需的技能培训消防基本常识、安全保卫方面的法律、法规及政策、保安专业知识(防火、防盗等)其他资格要求正直、责任心(一)保安主管、保安队长任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁其他资格要求强烈的工作责任感和工作敏锐感；出色的组织\协调\沟通能力及突发事件应变能具有全面丰富的安保业务知识；部队转业军人优先；(二)保安副队长适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁工作经验专业技能/职称具军事技能培训指导能力必需的技能培训身高XX厘米以上；制订军事技能培训计划并跟进考核；掌握各安保岗位必备条件的业务知识，有部队服役经验者优先；(三)保卫班长适应性别男适应年龄X-XX岁专业要求具备治安、消防安全管理基本技能工作经验XX年以上保安服务从业经历专业技能/职称无必需的技能培训持保安员培训合格证其他资格要求退伍军人、党员优先(四)保卫队员适应性别男适应年龄X-XX岁专业要求具备治安、消防安全管理基本技能工作经验XX年以上保安服务从业经历专业技能/职称无必需的技能培训持保安员培训合格证其他资格要求身高XX厘米以上；身体健康，相貌端庄，有学校或物业管理保安工作经验及退伍军人优先。(一)保洁部长、绿化部长适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求保洁管理相关专业工作经验有XX年领班工作经验及一定专业知识专业技能/职称物业管理物管员上岗证，熟悉清洁保洁专业知识，了解房屋楼宇基本情况必需的技能培训其他资格要求负责、敬业；具较强的协调、指导、管理能力；时间管理和计划分配能力；(二)保洁班长、绿化班长适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求无工作经验有XX年保洁工作经验必需的技能培训礼仪培训、保洁技能技巧其他资格要求负责、认真、敬业、踏实肯干；身体健康，外地人员须有XX市、XX市户口的亲友担(三)保洁员、绿化工适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求无工作经验XX年以上保洁工作经验专业技能/职称无必需的技能培训礼仪培训、保洁技能技巧其他资格要求负责、认真、敬业、踏实肯干第五节人员管理(一)树立员工也是顾客的管理理念(二)人才创造机会，让机会造就人才(三)唯人是举，任人不疑，发现人才，重用人才(四)物质奖励，精神奖励，形成人才的归属感(五)营造企业文化氛围，促进交流沟通(一)录用部门对员工进行上岗培训和业务考核，试用1—3个月，依(二)考核1.公司每年与物业服务管理处签订经营管理目标责任惩。考核率100%,年淘汰率5%,岗位轮换率10%;后进行考核，考核率100%;4.培训项目结束后，对参加培训人员进行一次全面考核，培训考核率100%;5.对物业服务管理处主要负责人每年进行两次民主评在实施残疾人康复中心物业服务过程中将严格按照公(一)实施依据(二)实施措施位淘汰制和岗位轮换制。使员工队伍各类素质保持最佳状态，从而达到淘汰比率控制在5%、岗位轮换比率在10%这个(三)关系协调(四)服务意识服务企业只有建立适应市场经济的体制和高素质的员工队(五)量化管理及标准化运作(1)每年根据IS09001质量方针，确定年度质量目标，(2)实行目标经营管理责任制，对物业服务管理处管(3)物业服务管理处对全体员工培训指标进行量化，(4)年度考核量化，年度岗位轮换率10%,淘汰率5%;(5)财务运作量化，每年公司制定详细的年度财务预(1)贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理(3)运用公司《员工手册》,规范物业服务管理处员(4)发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业服务(5)实施公司企业形象系统。第六节人员培训训制度》,管理处每年年底制定第二年的培训计划，并认真(一)管理部经理(二)管理层员工(三)操作层员工(四)分解目标为：2.新员工培训率100%,培训合格率100%。3.管理人员持证上岗率100%。4.特殊工种人员持证上岗率100%。(一)培训类别1.入职培训：侧重于对物业管理基本知识及IS0900销学费的方式进行鼓励。(二)培训方式1.自学自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参加与自身岗位相关的专业培训班、自考班，学习时间上给予安排和照顾。2.自办培训班举办相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业3.外委培训选派员工参加同行或上级主管部门组织的各项专业技4.理论研讨或专题讨论针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时组织专题研讨或专题讲座，总结经验，提高水平。5.参观学习组织员工分期、分批参观同行业优秀管理项目，开阔视6.岗位轮训通过岗位轮训，给员工提供晋升的机会；通过人才的横向、纵向交流，达到“专职多能”的目的，从而提高员工的三、培训计划的实施运行(一)培训计划的制定1.管理处根据公司培训制度的要求，结合实际工作需要，于每年12月份制定下年度《年度培训计划》。2.下属部门根据管理处的《年度培训计划》,结合本部门实际情况，制定本部门月度、年度《培训计划》。3.培训计划包括：培训项目、培训对象、培训部门或责任人、完成期限等内容。4.培训计划应由编制人签名，并由管理处负责人审批。(二)三年总体培训计划第一年：培训目标为保证项目派驻人员充分了解项目的具体情况，使各部门员工熟悉各项工作流程及应急方案。在建立健全各项规章制度和操作规程的前提下，以树立形象，规范管理，注重服务，提高各阶层员工的现场解决问题能力为主要内容，为实施标准化管理服务打下扎实的群众基础。并针对第一年要求达到市级示范项目进行专项培训。第二年：培训以提高服务质量、实施精细服务为主要目标。继续将新员工入职培训和提高员工现场管理服务能力为培训重点，重视提高基层管理人员管理水平的培训，发现、培养具有发展潜质的管理干部，在员工队伍中形成良性的竞争机制和晋升阶梯，增强团队的凝聚力和战斗力，并为创省级物业管理示范项目进行专项培训。第三年：培训工作仍然将新员工入职培训和提高员工主动服务意识、提高现场管理服务能力为培训重点，继续重视提高基层管理人员管理水平的培训，以保证管理服务工作的连贯性和团队精神。提出实现精品管理的培训目标，为实现三年创国家级物业管理示范项目进行专项培训。(三)培训系统1.培训系统图(下图)培训计划培训计划培训计划2.系统图说明(1)针对残疾人康复中心的管理特点来设置培训目标(2)有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预(3)通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工(4)根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用到实践中。反反馈√指定培训人(四)各岗位员工培训计划表1.管理处员工培训计划表(1)新入职员工入职培训培训内容学时要求完成期限备注1)公司简介；2)管辖物业简介小时正式接管项目前XX天完接管前安排所有新员工集中培3)物业管理概述；4)物业管理从业人员的基本要求(含服务规范、仪容仪表、处理投诉等内容；劳动条例、奖惩条例)训。接管后，凡新入职员工按此要求进行。培训后进行开卷测试，资料存入员(2)试用期员工岗前培训培训内容学时要求完成期限备注1)部门简介；2)岗位职责和操作规程：3)安全须知；4)本物业突发事件应急方案(含火警、供配电、供排水、自然灾害、非正常上访、电梯困人等应急方案);不少于x小时正式接管项目前XX天完成，以后凡新员工入职一周内正式接管项目前，各用人部门与项目方联系，收集相关资料，编写简易实用教材进行培训。接管项目后一个月内建立健全各项制度及工作程序，并完成相关培训。各部门建立《新入职员工培训记录表》。培训后进行抽查提问或书面测试，试用期满进行闭卷理论考试及实操考核。经考核不适用者，不予录用。考核合格者，办理转正手续，资料存入员工个人档案。(3)岗位培训培训内容培训对象学时要求完备注成期限物业管理从业人员上岗培训管理员、文员、部长以上(含部长)管理人员未持证员工XX小时以XX小视行业主管部门相关培训时间表及时安排我司要求所有管理员及部长以上(含部长)管理人员必须持凡未持证者，由公司安排参加行业举办的专业培训，考试合格发证。服务意识、技巧及案例分析全体员工小时每年结合案例进行培训，以提高员工服务工作能力。管理人员小时每半年邀请院校教授讲授，旨在提高各层次管理人员管理水平。经验交流活动管理人员小时每半年组织各分公司及管理处内部交流及至其他物业公司学习同行的先进经验。2.保安部员工培训计划表(1)未有上岗证的保安员培训内容学时要求完成期限备注保安员上岗培训XX小时保安员入职后XX个月内根据公安机关的要求及开班情况及时安排，考试合格由公安机关发证。保安员军体训练隔天进行每次XX小时长期进行由保安队选定军体教练，安排非当值保安员参加。消防理论与实操，消防基本常灭火器材的使消防设备的操作XX小时半年XX次结合公司每年年中的业务大比武及年底的消防演练进行。(2)突发事件应急处理(理论与现场演练结合)培训内容学时要求完成期限备注1)发生火警的应急2)治安事故的应急3)自然灾害事故的应急处理；4)非正常上访应急处理不少于时纳入新项目接管前岗前培训，以后凡新员工试用期内建立《员工培训签到表》对每月培训完的理论内容，进行书面测试或抽查提问。根据月度培训计划安排，实操培训内容完成后，进行实操考培训内容也可根据实际情况，进行突发案例随机培训。(1)全体员工培训内容学时要求完成期限备注熟悉了解设备概况4小时入职第一周内(2)应急培训培训内容学时要求完成期限备注1)给排水系2)供配电系3)空调系统；4)楼宇自动系5)电梯困人解6)消防系统根据系统情况而定纳入新项目接管前岗试用期内培训导师具体由部门安排。对每月培训完的内容，进行书面测试或抽查提问。4.保洁部员工培训计划表(1)新员工入职培训培训内容学时要求完成期限备注公司资员工素小时入职前XX天让新员工认识公司的背景、结构、业务范围、公司人事政策等，树立“顾质教育基础理论知识培训入职后XX天内了解公司制定的规章制度、工作规程、安全知识、工作注意事项等，增强员工承担高素质保洁服务工作的实操技术培训入职后XX天内上岗前的机械操作、保洁程序或会务接待等基本技能训练，为保洁服务作业或会务工作打下基础，经考核合格后方可正式上岗工作。(2)试用期员工培训培训内容学时要求完成期限备注保洁理论知识培训入职后XX个月内用规范的工作程序教育员工掌握基本工作要领，学会保洁保养剂的使用，掌握正确的使用方法，以免造成物料浪费。现场技术、技能培训入职后XX个月内使员工熟悉正确使用各种保洁工具、机器操作，以及各种物业的保养方理论与实践相结合入职XX个月后XX个月内训练员工熟练操作各种保洁机械、工具，合理使用各种物料、须培训考核(3)领班、主管提职培训培训内容培训对象学时要求完成期限备注基本管理知识、技巧等领班XX天拟提职XX个月内掌握新任职务必须具备的知识、技巧和管理基本知识、人力管理、和主管必须成为培训者、如何处理投诉等主管XX天拟提职XX个月内此为理论培训之安排，实践培训阶段根据部门实际情况安排，理论考试合格及实践培训合格后方(一)主要内容4.企业文化(物业管理理念，企业精神等)、职业道德(二)确立和完善员工培训网络系统(1)按什么标准，达到什么目的(训练目标);(3)训练对象(受训区域、岗位、人员);(4)训练内容(技能、意识、操守等);(5)训练地点、时间以及经费预算；(6)效果追踪的方式、时间、执行者；(7)预备修正计划。(三)言行规范、仪容仪表、公众形象的培训及要求时先说：“您好!×××(部门名称)”。要求员工做到常一致，工程部(包括主管)着装一致，绿化部(包括主管)着装一致，保安(包括领班)着装一致，保洁部(包括保洁员)着装一致。并在工作时间穿戴整齐，佩戴附有姓名、部除《员工手册》每人1分外，各部门经常对员工进行服第四章物资装备计划第一节物资需求计划的编制年生产需求等综合平衡后，提前到每年10月15日前分别分年度到月度，中长期到短期的中间环节，是在每年的2月、5月、8月、11月的15日前分别核算并汇总出主要物资的详准确率达95%。临时急用计划是根据物业项目的实际工作需要随时提报，准确率达100%。第二节物业用房(一)管理处办公用房(二)工程维修作业工作室(三)保安、保洁人员休息、更衣室第三节拟投入的物资情况(根据项目实际情况进行修改)二、行政办公设备清单序号名称单位数量单价金额备注1台式电脑台2打印机台3传真机台4电话机台5照相机台6办公桌张7办公椅张8工具柜个9文件柜个钥匙箱个饮水机个各种标示牌批移动护栏个更衣柜个序号名称单位数量单价金额备注1管道疏通机部2冲击钻部3切割机部4万用电表块5摇表套6电工工具套7空调工具套8铝合金梯套9常用维修材料若干序号名称单位数量单价金额备注1扫地机辆2吸尘机台3铝合金梯把4水桶个5推水刮个6三电缆圈7垃圾车部8垃圾铲把9清洁牌个吹风机个高压水枪把吸尘吸水机台洗的吸干机台清洁车台1平板车台地拖车台玻璃清理器台挂墙架个扫把、拖把等其他清洁用品若干五、保安设备及工器具清单序号名称单位数量单价金额备注1警戒隔离栏个2防刺背心件3充电手电筒个4巡逻车辆5秩维其他器械若干6警戒带条7路锥个8防暴叉个9钢盔个消防服不六、绿化设备及工器具清单序号名称单位数量单价金额备注1剪草机台2喷药机台3绿篱机台4枝剪个5高枝剪个6锄头个7铲个8油锯台9割灌机台胶管米七、会务设备及工器具清单序号名称单位数量单价金额备注1杯垫块2瓷杯消毒柜个3茶叶罐个4托盘(含托盘套5烟灰缸个6水桶个7毛巾消毒柜个8水果盘个9台签个指示牌个推车辆茶水柜个饮水机台水牌个瓷杯个地毯平方米保温壶个茶水壶个烧水箱个信报篮个八、员工服装配备明细序号岗位人数服装数量帽子数量备注夏装冬装1管理人员按每人冬、夏装各2套，提月定制2保洁员3保安员4绿化员5公务员6维修员总计九、有害生物防治工具明细序号数量单位1手推式大功率喷雾器台2台3背负式动力喷雾器台4手提式超低容量喷雾台5高密度聚乙烯台6肩挂式手动喷雾器台十、电梯维保设备明细序号规格、型号、品牌说数量单位1手动葫芦个2电动卷扬机台3千斤顶个4手电钻把5冲击钻把6手提砂轮机台7电焊机台8切割设备台9机械故障听诊个力矩扳手把手提行灯个对讲机个试验砝码个导轨卡板个锉刀把钢锯把麻绳条角磨机台抽水泵台滑轮组第四节各类物资设备的使用管理计划工作无关的文件。复印文件时一次性连续工作控制在100张间隔须3分钟；不使用时应拔掉电源线。2.各班组公共工具的使用按相关工具的安全操作规定率使用，对讲机充电6小时以上再使用，但充电的时间不能超过12小时。2.入库物品的入库制度是为了确保采购物品的质量并办理完备的入库手续。负责仓库管理的人员应按照规定对购入物3.领用办理领用手续，并按个人工具领用制度建立员工工具领用4.仓储5.报废申请单》,经工程技术部主管、项目经理、财务部、总经理固定资产使用部门的安保人员根据仓库出具的资产验(1)使用部门负责人和使用人因工作岗位调动或离职，(2)对流动使用的固定资产，各班组应完整地记录每(3)对部门与部门之间调整使用的固定资产，双方应(4)出售或外借的固定资产，凭总经理批准的相关资(5)闲置和暂停使用的资产，由仓库进行统一库存管第五章保洁及卫生消杀服务方案洁的内容和要求与一般住宅、残疾人康复中心有很大的区第一节保洁服务方案(一)保洁部服务职能：(二)经理职责1.负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。2.负责制定残疾人康复中心管理处清扫管理的实施方3.负责制定残疾人康复中心管理处各清洁工作的实施(三)保洁主管岗位职责6.负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批(四)保洁员的工作职责3.承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未达(一)公共区域保洁工作周期、保洁工作项目及内容、(1)每日工作1)清扫楼内走廊、楼梯基石及垃圾、杂物，拖抹一次，2)用专用保洁剂处理地面污渍、油渍3)用抹布抹走火楼梯扶手、防火门4)按指定时间每日清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋5)清抹电梯间指示牌、消防栓6)用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大(2)每周工作1)定期清抹窗一次2)定期将垃圾桶清洗三次保持无尘、干净(3)每月工作1)定期对天花照明设施进行扫尘，清抹2)全面大做保洁一次，消杀消毒一次保持卫生死角2.卫生间(1)每日工作1)清洗蹲厕二次，地面拖抹二次，巡回保洁2)低位墙身擦抹一次3)洗手盘巡回保洁4)擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施1次5)厕纸篓清倒多次6)擦拭门窗、间板、墙壁、窗台、纱窗(2)每周工作1)蹲厕全面擦洗一次2)擦洗尿序凹位一次3)清洗镜面三次4)清洗厕纸篓一次5)厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒无(3)每月工作(1)每日工作1)每天巡视停车场，及时用扫把、垃圾铲随时清除地2)发现有水迹立即清理干净3)抹指示牌、消防栓、栏杆4)清理、清洗去水明渠5)清理地漏及水沟(2)每周工作1)局部地面如有特别污渍、油渍，用多功能擦地机保(3)每月工作用高压射水机对整个停车场清洗一次，将停车场的垃圾、积灰、杂物冲掉保持干净(1)每日工作1)清垃圾房地面垃圾、烟头、纸碎，清理地面青苔2)定时巡视垃圾箱和周边范围，及时清扫垃圾杂物和3)对每天产生的垃圾每天清理干净，及时冲洗垃圾箱四周壁面和地面，个别污渍较严重的地方用洗洁精擦洗干(2)每周工作保持地面干净、光亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、(1)每日工作1)用静电除尘推循环对地面进行来回推尘；(推尘次数视灰尘污染程度及人流量而定)2)清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物3)用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹4)用棉纱拖把及时处理地面水渍5)遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍客人出入的位置，6)遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤(1)每日工作1)每天用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂2)循环跟进玻璃的手印、污渍(2)每月工作每月定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的积灰、污渍保持保洁、每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净低位墙身(1.5米以下部分)、低位墙身槽缝(1.5米以下部分)、防火门、地(1)用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌(2)用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施，不(3)清抹开关、消防设施、台椅、烟灰盅。(1)每天用拖把将门前拖抹干净，用尘推对门前的毡(2)每天将门前的清洗一次保持干净，无杂物，无积(1)用静电除尘推循环对地面进行来回推尘(2)及时清扫地面，注意跟进边角位、死角位垃圾、(3)用地拖配合全能保洁剂巡回对地面进行拖地，及(4)发现地面有香口胶，及时用地板铲刀配合除香口(5)雨天勤拖地面由客人脚底带的雨水，以保持地面(1)每日工作1)清抹消防栓、果皮箱2)按指定时间清倒果皮箱内垃圾，更换垃圾袋保持各(2)每周工作定期将垃圾桶内石米清洗保持干净、无杂物(3)每月工作定期对天花照明设施、风口进行扫尘，清抹保持干净、(1)每日工作1)清扫楼梯基石及梯级垃圾、杂物，拖走火梯2)用专用保洁剂处理走火楼梯面污渍、油渍3)用抹布抹走火楼梯扶手、防火门4)按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋5)用扫把彻底清扫楼层各通道地面；6)用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、7)用湿无绒布擦抹不锈钢梯门、不锈钢制和指示牌，8)清抹热水器和周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水(2)每周工作1)定期清抹窗一次2)定期将垃圾桶清洗三次3)定时清理壁灯灯罩。(3)每月工作1)定期对天花照明设施进行扫尘，清抹2)全面大做保洁一次，消杀消毒(1)每日工作1)每天高压射水枪将地面冲洗一次2)清理地漏及水沟。保持干净、无积尘。(1)每日工作1)每天两次将办公台面、沙发、文件柜、烟灰盅抹净，2)每天两次用扫把将地面垃圾扫干净，用地拖将地面3)每天两次清倒垃圾桶内垃圾。(1)首先在门口摆放“工作进行中”告示牌，提醒客(2)厕缸，尿斗用洁厕剂配防护手套，恭池刷进行保(3)厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒(4)对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉(5)镜面、洗手盆、台面、水龙头、皂液盒用棉布配(6)增补去臭卫生球、手纸篓清倒及时，不超过30%(7)循环跟抹台面、镜面、墙身、地面水渍，冲洗尿(8)定时喷洒空气清新剂除臭；(9)清理垃圾桶，倒掉桶内垃圾，用水冲洗，再用棉(10)每天对洗手台、盘面、马桶、水槽做两次；(1)对轿梯体内的天花板进行除尘。(2)地面进行擦拭清扫后，用湿拖布擦拭后再擦干。(3)电梯厢体内墙面、镜子，用湿布擦拭后再擦干。(4)操作按钮、箱体内金属和各种显示等用干抹布擦(5)对于升降轨道内的泥土砂石、灰尘使用吸尘器进(三)停车场、广场及道路工作周期、保洁工作项目及(1)每日工作1)用广场扫清扫康复中心区道路地面垃圾、纸屑、烟2)及时清除道路积水，清理排洪渠和排洪沟淤泥、垃圾3)清扫绿化草地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的4)下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶(2)每月工作1)用高压射水机冲洗道路地面一次2)定期用水冲洗塑胶场地。3)用擦机洗擦地面一遍，然后用水冲洗干净。4)及时擦拭路灯灯柱，定期擦洗灯泡、灯罩。(1)每日工作1)每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶2)清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等(一)卫生间的保洁程序(1)及时冲洗厕(尿)兜、不得留有赃物。(2)及时清倒手纸篓，篓内手纸不得多于2/3。(3)不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、(4)定时擦洗云台、面盆、厕(尿)兜等卫生设备。(5)定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。(1)作业人员要注意自身保护，作业时戴防护手套和(2)注意卫生间的通风，按规定开关窗扇。(1)备：作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃浅色抹其他)、洁厕剂等。(2)冲：进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。(3)倒：扫除地面垃圾，清倒手纸篓、垃圾桶、茶叶(4)洗：按照先台面盆，后侧兜尿兜的顺序，逐项逐兜的下部(反水管水面以上),刷洗时应特别注意。(5)擦：用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁等，(6)拖：用地拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，(7)撤：关闭水阀，把门窗关好。(1)厕兜未冲或未冲净。(2)手纸篓已堆满或手纸扔在篓外边。(3)地面有烟头等垃圾，有水迹。(4)台面有污迹、水迹。(二)楼层公共区域保洁程序(1)用扫把彻底清扫楼层各通道地面。(2)用干净湿抹布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁(3)用湿无绒抹布擦抹不锈钢扶手护栏、指示牌，然(4)用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和楼梯。(5)清抹周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。(6)每天定时清理垃圾，清洗垃圾容器。(1)地面、壁面石材、干净无污渍、有光泽。(2)防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积(3)卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。(1)仪表整洁、精神饱满、举止大方得体。(2)使用的保洁用具要勤洗消毒，保持洁净。(3)打蜡、抛光和其他保洁大作安排中、夜班进行。(三)外围道路的保洁程序(1)用扫把将地面分区域全面清扫一遍，倾倒垃圾和(2)用地拖将旗台、楼台阶全面清洗地面，发现油迹，(3)保洁周围排水和下水口，保证排水畅通。(4)下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用(1)地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。(2)草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。(四)玻璃门、窗的保洁程序(1)先用玻璃铲刀铲除玻璃镜面和边缘上的污垢。(2)将玻璃保洁剂按1:10清水。(3)将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水分，然后用适(4)一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃(5)用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。(6)最后用拖把抹净地面上的污水。(7)保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆(8)循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用(1)毛套每次上水时必须洗干净毛套上的赃物、沙尘，(五)办公室的保洁程序(1)清倒烟灰缸、字纸篓等垃圾；(2)清扫地面；(3)擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、办公设备、(4)擦拭门窗、窗台、墙壁、天花、照明设施、饰物(1)受时间制约多，需在规定时间内迅速完成作业，(2)地拖、抹布等保洁工具，可多备几份，以减少往(3)进入客户已下班的办公室作业时，最好由2人以(4)抹办公桌椅时，桌面上的文件、物品等不得乱动。(5)抹饰柜、饰物等贵重物品、陈列品时，切记小心、(6)吸尘器噪声大，室内吸尘作业可安排在客户上班(7)管理办公室钥匙必须有严格的制度，除指定人员(1)备：准备好保洁工具，水桶、抹布、保洁剂、垃(2)进：室内若有人，应先打招呼，得到允许后再作(3)查：进入办公室后，先查看有无异常现象、有无