漳州人民广场欢乐城整体定位与物业发展建议

漳州人民广场欢乐城整体定位与物业发展建议金牌代理信心标识CHAPTERA项目SWOT分析CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CHAPTERC项目定位与价值研判CHAPTERD后期运营建议目录ContentsCHAPTERA项目SWOT分析CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CHAPTERC项目定位与价值研判CHAPTERD后期运营建议目录Contents项目基本情况CHAPTERA项目SWOT分析项目紧邻CBD核心区，位于九龙山、通惠河畔，东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。项目性质为独栋综合楼，总用地面积？平方米，总建筑面积25559.7平方米，其中，地上5层5个单元建筑面积16298平方米，地下2层建筑面积9631.7平方米。本案本案本案项目周边现状CHAPTERA项目SWOT分析项目东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。西侧平房东侧道路项目周边现状CHAPTERA项目SWOT分析项目东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。北侧建筑南侧铁路项目周边现状CHAPTERA项目SWOT分析项目东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。地上车位及南侧入口东北侧平房建筑经济技术指标CHAPTERA项目SWOT分析1规划总建筑面积25559.7平方米2产权总建筑面积25929.7平方米3地上建筑面积16298平方米4地下建筑面积9631.7平方米5标准层面积3300平米左右6标准层高3.6米7车位地上、地下注：建筑屋面已设混凝土框架，预留两层改扩建空间，两层改扩建建筑面积6500平方米。建筑装饰装修及设备CHAPTERA项目SWOT分析一、外装修标准1、外墙装修外墙饰面：国产樱桃红花岗岩石材干挂；外窗：三层中空断桥铝合金窗（5+9+5+9+5mm）；外墙保温：50厚聚苯板；2、大厅入口入口采用不锈钢旋转门；地面铺贴芝麻灰花岗岩石材；3、屋面保温层为80厚挤塑聚苯板，防水层为GFZ聚乙烯丙纶卷材复合防水；4、屋面设混凝土框架，预留两层改扩建空间；二、内装修标准1、电梯厅、门厅、办公区地面：混凝土麻面，墙面、顶棚：水泥腻子基层；2、楼梯间地面：混凝土压光，墙面、顶棚：涂料饰面；3、水泵房、设备间、地下二层车库地面：混凝土压光，墙面、顶棚：水泥腻子基层；4、公共卫生间地面：混凝土麻面，墙面、顶棚：水泥腻子基层；5、汽车坡道地面：耐磨细石混凝土，墙面、顶棚：水泥腻子基层。建筑装饰装修及设备CHAPTERA项目SWOT分析三、设备标准1、空调系统空调系统采用VRV变频多联式空调系统，选用格力品牌空调，室外机设于屋顶。2、给水系统从市政给水管网引入一条管径DN150给水管，地下二层至地上三层为市政给水管网直接供水，地上四、五层为智能无负压管网自动增压给水设备供水。3、排水系统一至五层的污水从地下一层排出，经室外化粪池处理后排入市政污水管网。地下一层和地下二层的污水排至集水坑，通过潜污泵排至室外。4、供电系统在室外建设一个容量1000KVA的箱式变电站，供电线路由室外变电站引入地下二层配电室，再通过电缆桥架送至各层强电竖井。5、消防系统室内消火栓系统管道布置成环状管网，屋顶设消防水箱，自动喷洒采用预作用式自动喷洒系统。6、电梯采用上海富士FUJINPVF客用电梯，轿箱尺寸1600mm*1500mm，载重量1000kg，数量共5台，停层：8层8站8门。7、燃气系统从市政引入DN50管道至地下一层燃气计量间。8、电话、电视系统电话、电视系统由室外电缆引入地下一层机房内，通过管道接入弱电竖井内分配箱，室内布线待用户二次装修时具体实施。电话系统由中国铁通公司施工。建筑装饰装修及设备CHAPTERA项目SWOT分析紧邻CBD核心区，周边商务氛围浓厚，配套齐全，拥有200多家世界五百强企业，区域知名度享誉全球；CBD区域交通便利，多条城市主干道，直达首都机场、天安门、奥运商圈、国家体育中心、中关村商圈，拥有多条地铁线路及几十条公交线路通达北京城市各处；周边规划有文化街、城市公园等文化景观资源；项目占地面积较大、建筑体量较小，绿化环境较好，车位充足，利于后期运营和产品销售；项目已经建成，外观较好，且存在改扩建可能，面积可以增加约6500平方米；可整体作为独栋，也可进行单元分割或整层分割，还可进行分单元分层分割。CHAPTERA项目SWOT分析优势（S）CHAPTERA项目SWOT分析劣势（W）项目目前交通通达性较差，不临主要道路，且距离地铁及公交站点较远；现状北侧为待拆迁违章楼房，东西两侧为待拆迁平房，南侧紧邻铁路、开行列车较多、视野景观较差，四周环境较差；目前东侧入口道路狭窄、脏乱，从西大望路通行距离长；南侧入口必须穿越铁路桥洞才能到达项目，且入口处狭窄局促，道路转弯较多；项目土地取得方式为划拨性质，整体转让须补交土地出让金；建筑规划性质为仓储综合楼，且高度较低，标志性较差；内外部装修及设施设备配备等硬件等同于乙级写字楼，档次一般；内部为尚未进行装修，需要投入装修资金；地下空间面积较大，因项目通达性差，地下商业价值难以发挥。CHAPTERA项目SWOT分析机会（O）项目紧邻CBD核心区，区域商务需求旺盛；区域潜在价值大；项目周边规划良好，道路及景观价值存在极大改善可能，改善后项目升值潜力巨大；项目存在改扩建的机会，面积可增加约6500平方米可以进行多样分割租售。CHAPTERA项目SWOT分析威胁（T）本案周边道路及景观环境的改善没有明确的时间表，存在不确定性；CBD东扩规划，重点向东发展，预计带来较多竞争项目；CBD区域商住公寓量较大，替代产品多，给本案的租售带来极大竞争；顶层改扩建的可能性，需进行技术、经济可行性论证；本案地下空间商业价值的发挥有一定难度，是一大威胁。交通通达性差，出入口不理想四周环境脏乱仓储综合楼，标志性差软硬件设施等同于乙级写字楼需要投入改扩建及装修改造资金地下空间商业价值小CBD核心区域，商务氛围浓厚区域交通良好独栋建筑占地面积大，建筑体量小存在改扩建可能可以多样分割商务需求旺盛规划道路环境有改善可能存在改扩建机会可以多样分割租售，销售灵活道路及环境改善没有时间表替代竞争项目多，竞争激烈改扩建的可能性地下空间价值发挥难SWOT项目SWOT分析矩阵分析思考的力量怎样定位？发挥优势，规避劣势…区域市场怎样？CHAPTERA项目SWOT分析CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CHAPTERC项目定位与价值研判CHAPTERD后期运营建议目录ContentsCHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域甲级写字楼销售市场情况目前CBD区域甲级写字楼项目基本以出租为主，销售极少，现只有SOHO中国收购的嘉盛中心项目在售。

物业级别：甲级开间面积：150-2400平米所属商圈：CBD物业地址：朝阳区东三环北路甲19号开发商：SOHO中国销售价格：43000元/平米物业管理费：30元/平米/月总建筑面积：105,003平方米办公楼面积：76,385平方米实际楼层数：37层

标准层面积:2,400平方米层高:3.9米

可拆分销售，即将开盘，价格已定。嘉盛中心CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域甲级写字楼租赁市场情况目前CBD区域甲级写字楼项目基本以出租为主，租金一般在在5-9元/平米/天，出租率在85%-92%之间。

序号楼盘底限（RMB/平米/天）顶限（RMB/平米/天）入住率1京广中心7.57.588%2环球金融中心9.49.488%3东方梅地亚4.05.590%4SOHO现代城4.55.590%5北京国际中心6.56.586%6远洋-光华国际中心7.89.888%7财富中心8.012.090%8世茂大厦6.06.590%9世纪财富中心9.29.290%10嘉里中心11.511.592%11泰达时代中心8.08.088%12国贸中心13.519.792%13万达广场5.09.085%CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域乙级写字楼销售市场情况目前CBD区域乙级写字楼项目基本以出租为主，现有百环商务楼和阳光财富大厦在售。

百环商务楼物业级别：乙级开间面积：150-300平方米所属商圈：CBD物业地址：朝阳区东三环双井桥东南侧开发商：百环房地产实业有限公司销售价格：26000元/平米（可议）物业管理费：2.80元/平方米/月总建筑面积：35000平方米共3个独栋面积:7800平米,12000平米,14600平米实际楼层数：4层\7层\5层\地下两层,地上三层

标准层面积:1900-2600平方米层高:4.2米

整栋出售，销售状况较差，近半年未成交。CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域乙级写字楼销售市场情况目前CBD区域乙级写字楼项目基本以出租为主，现有百环商务楼和阳光财富大厦在售。

阳光财富大厦可拆分销售，销售情况较好。物业级别：乙级开间面积：59.83-458.66平方米所属商圈：CBD物业地址：朝阳区西大望路63号开发商：中力房地产开发有限公司销售价格：19500元/平米物业管理费：6.58元/平方米/月总建筑面积：27296.18平方米实际楼层数：地上18层，地下2层

标准层面积:1,200平方米层高:3.25米

CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域乙级写字楼租赁市场情况目前CBD区域乙级写字楼项目基本以出租为主，租金一般在在3-5元/平米/天，出租率在75%-88%之间。序号楼盘底限租金

（RMB/平米/天）顶限租金

（RMB/平米/天）出租率1住总大厦3.55.080%

2富尔大厦3.45.078%3蓝堡大厦4.55.085%

4温特莱中心3.55.583%

5SOHO现代城商务楼3.55.082%

6建外SOHO4.05.086%7华腾大厦4.04.078%8富邦国际大厦3.73.880%9富力中心4.55.988%10富顿中心4.05.080%

11北汽大厦3.53.578%

12盛鸿大厦3.83.875%

CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域商务楼、商住楼二手房销售情况目前CBD区域商务楼、商住楼二手房销售案例很多，价格集中在23000-35000元/平米之间，面积集中在80-300平米之间。序号楼盘位置物业类别价格1温莎大道光华路西里乙2号住宅30000-35000元/平米2世贸国际公寓光华路甲9号住宅30000-35000元/平米3光华路SOHO光华路写字楼35000-40000元/平米4华贸中心西大望路6号商住公寓35000元/平米5东方梅地亚光华路4号写字楼35000元/平米6阳光100光华路2号商住公寓23000-30000元/平米7苹果社区百子湾路32号住宅26000-30000元/平米8乐成国际西大望路住宅30000-35000元/平米CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域写字楼租售情况小结甲级写字楼出租率较高，基本在85%以上，价格较高，在5-9元/天/平米；甲级写字楼销售项目较少，拆分销售情况较好，整栋销售情况较差，价格在26000元/平米---43000元/平米之间；乙级写字楼出租率一般，基本在75%以上，价格较高，在3-5元/天/平米；乙级写字楼销售项目较少,拆分销售情况较好，价格在20000元/平米---25000元/平米之间；二手商务楼、商住楼销售较多，销售情况较好，价格在23000元---35000元/平米之间。CHAPTERA项目SWOT分析CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CHAPTERC项目定位与价值研判CHAPTERD后期运营建议目录Contents符合市场的发展符合项目自身情况可行性特色差异性投资者消费者消费者需求的理由是什么投资者购买的理由是什么定位原则市场定位突破口借势——强调顺势而为；策划有两种，一是造势（甚至是逆势），另一是顺势；造势——主要是营销，定位上不能采用造势；采用顺势而为的方式，利用现有的市场机会，做出明确的形象表达是本项目应该选取的方向；本案最大特色差异性——CBD核心区域占地面积大的独栋综合楼；依托项目特色差异性——形成独特的商务总部集群。市场属性：主流成熟市场区域产品属性：非主流非成熟产品项目作为主流商务成熟区域内项目内环境及产品较差的非主流产品需要足够的眼球来吸引关注需要足够的态度来发表声明需要足够的姿态来表明立场需要足够的独门武器来参与竞争需要足够的价值体系来引导消费

项目定位

市场定位CBD核心区域企业独立商务总部CBD核心区域：代表高度，国际化，未来、机会、活力和繁荣的代名词；企业:指明代表前沿性、创造性、聚合功能的企业；独立:本案独特地理位置，独立院落，私属的空间；商务总部：代表企业集团总部。贸易、传媒、物流、科技等中小企业CBD的中小企业、专业地产投资客贸易（食品、服装、鞋类等）传媒业（广告、设计、展览等）物流业（货运、邮递等）科技（研发、电子等）客户定位

客户类别需求特征贸易相对独立的环境；部分企业需要独立的库房；需要单独的空间用作产品展示；传媒相对独立的办公环境；较好自然景观资源；宽敞的办公空间，充分体现办公舒适性；需要作品展厅、工作室，集创作、展示于一体；物流较好交通通达条件，距离火车、汽车货运站点较近；充足停车位，独立地上停车位，方便装卸；楼宇外观气派，既体现公司实力，又可作为企业的形象展示；由于其多数员工来自外地，可能需要解决员工住宿问题；科技相对独立的办公环境，静谧空间；较好自然景观资源；楼宇外观气派，既体现公司实力，又可作为企业的形象展示；目标客户分析租金价格确定：采用市场比较法确定租赁价格，然后进行价格修正，最终确定租金价格。租金价格比较内容价格定位——租金价格确定（地上部分）比较案例项目租金价格序号楼盘底限租金

（RMB/平米/天）顶限租金

（RMB/平米/天）1SOHO现代城商务楼3.55.02建外SOHO4.05.03华腾大厦4.04.04富力中心4.55.95富顿中心4.05.06北汽大厦3.53.5租赁项目系数确定项目名称地理位置系数楼盘本体系数娱乐配套系数装修系数自然景观系数交通通达系数现代城商务楼1.001.001.051.001.001.02建外SOHO1.021.021.051.001.021.02华腾大厦0.981.001.001.001.001.00富力中心1.001.021.051.051.001.02北汽大厦0.960.961.001.000.980.98富顿中心0.981.001.021.001.001.00平均系数0.991.001.021.011.001.02本案0.960.960.951.000.980.95本案租金价格确定

根据确定的各项目参数计算本项目的租金价格采用公式：X=M*0.96*0.92*0.98*1.00*0.98*0.98/A*B*C*D*E*F其中：

X为本项目计算价格

M为各参考项目的平均价格

A为各参考项目的地理位置系数

B为各参考项目的楼盘本体系数

C为各参考项目的自然景观系数

D为各参考项目的精装修系数

E为各参考项目的内部娱乐系数

F为各参考项目的交通通达性系数

各参考项目均价：

M=4.3元/平米/天根据价格计算公式得出：

X=3.4元/平米/天市场比较法租金反推法价格修正确定价格价格定位——销售价格确定（地上部分）销售价格确定：采用市场比较法与租金反推法加权平均后，再进行价格修正，最终确定销售价格。市场比较法销售价格比较内容序号楼盘销售价格1百环商务楼26000元/平米2阳光财富大厦19500元/平米3阳光100二手商住楼26500元/平米市场比较法比较案例项目销售价格项目名称地理位置系数楼盘本体系数娱乐配套系数装修系数自然景观系数交通通达系数百环商务楼1.001.001.001.001.001.01阳光财富大厦0.981.001.001.001.001.00阳光100二手商住楼1.001.021.050.981.001.02平均系数0.990.991.020.991.001.01本案0.960.960.981.000.990.96市场比较法销售项目系数确定市场比较法销售价格确定

根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格采用公式：X=M*0.96*0.96*0.98*1.00*0.99*0.96/A*B*C*D*E*F其中：

X为本项目计算价格

M为各参考项目的平均价格

A为各参考项目的地理位置系数

B为各参考项目的楼盘本体系数

C为各参考项目的自然景观系数

D为各参考项目的精装修系数

E为各参考项目的内部娱乐系数

F为各参考项目的交通通达性系数

各参考项目均价：

M=24000元/平米根据价格计算公式得出：

X=20609元/平米租金年限月还款(元/平米)

销售价格(元/平米)租金(A)(元/天/平米)nb=A*30c=b*12*n3.41510218360租金反推法销售价格确定本案租金预计为3.4元/平米/天，如果购房者（出租人）要达到年回报率6.67%(15年可收回投资)的情况下，销售价格为18360元/平米。租金测算销售价格表市场比较法与租金反推法加权计算出项目在目前状况下的市场价格：市场比较法计算出的价格：20609元/平米，权重为60%；租金反推法计算出的价格为：18360元/平米，权重为40%；则，本案加权平均价格为：（20609元/平米*60%+18360元/平米*40%）=19709元/平米加权平均价格与价格修正整栋销售均价一般为拆分销售价格的0.85折则，本案整栋销售价格为：

19709*85%=16753元/平米加权平均销售价格销售价格修正整栋销售地上部分价格为16753元/平方米地下一层价格确定

地下一层可以实现的功能为康体\超市\员工餐厅\员工住宿\仓储\物业办公室等,此类型空间一般为租赁，租赁价格较低，平均约1.5元/平米/天，出租率平均约80%。租金测算销售价格表租金年限月还款(元/平米)

销售价格(元/平米)租金(A)(元/天/平米)nb=A*30c=b*12*n*80%1.515456480整栋销售地下一层部分价格为6480元/平方米地下二层价格确定

地下二层可以实现的功能为车位\仓储等（地上车位较充足）,此类型空间一般为租赁，平均租赁价格约1.2元/平米/天，出租率平均约70%。租金测算销售价格表租金年限月还款(元/平米)

销售价格(元/平米)租金(A)(元/天/平米)nb=A*30c=b*12*n*70%1.215364536整栋销售地下二层部分价格为4536元/平方米收购价格建议地上部分收购价格=【(整栋销售价格×预计地上面积－改扩建成本】÷预计地上面积说明：地上部分收购价格指包含现有地上面积和改扩建2层面积在内的地上总面积的价格。预计地上面积=5层地上面积+2层扩建面积

=16298平米+6500平米

=22798平米改扩建成本=2层扩建成本+二次装修成本

=6500平米×2500元/平米+22798平米×800元/平米

=3448.84万元整栋销售价格为16753元/平米整栋收购地上部分最高价格为15240元/平方米地下部分收购价格=【(地下一层销售价格×地下一层面积+地下二层销售价格×地下二层面积】÷地下总面积地下总面积=9631.7平米地下销售价格：地下一层价格为6480元/平米，与地下二层价格为4536元/平米收购价格建议整栋收购地下部分最高价格为5475元/平方米收购价格建议整栋收购地上部分价格为15240元/平方米，地上总价为34744.15万元（实现前提：改扩建2层面积6500平米）整栋收购地下部分价格为5475元/平方米，地下总价为5273.36万元整栋收购单价为12340元/平方米(包含改扩建面积)整栋收购总价为40017.51万元(包含改扩建面积)CHAPTERA项目SWOT分析CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CHAPTERC项目定位与价值研判CHAPTERD后期运营建议目录Contents后期运营建议方案一原因：内部销售1个单元（20%）再出租部分，有利于快速回款，保证现金流，缓解本案收购尾款压力。内部销售比例不宜过高，一个单元为宜，既避免银行质疑，又避免后期过大还贷压力。对外销售4个单元（80%），有利于本案保持持续现金流，可采用整体销售和拆分销售两种方式，整体销售为1个单元（20%），价格较低、利润较少，利于大额回款，但销售难度较大；拆分销售为3个单元（60%），价格较高，利润较大，利于持续回款，销售难度较小。思路:租售并举对外销售4个单元(80%),内部销售1个单元(20%)+出租。后期运营建议方案一说明：内部销售再出租部分，首先由内部员工购买,从银行套出贷款后,再对外出租赁。利用银行贷款缓解前期资金压力,利用出租收入归还贷款月供。内部销售再出租部分待产品升值后再销售获得更高利润。对外销售部分两种方案，即，20%整售、60%拆分销售。拆分销售第一种方案：把每一个单元每一层作为一个销售单位,15个销售单位，每个单位面积约为600平米,针对中型企业销售；拆分销售第二种方案：把每一个单元每一层进行分割销售,多个销售单位，每个单位面积约200-300平米，针对小型企业销售。备注：方案一可以灵活掌握，整售完成后，可拿未拆分单元再次整售。思路:租售并举对外销售4个单元(80%),内部销售1个单元(20%)+出租。