双府新天地项目

2015年营销执行沟通稿万千隆机构2015.3.182021/5/91执行篇策略篇思考篇分析篇本体分析市场分析核心问题界定营销策略思考推售策略形象展示通路渠道活动营销2021/5/92本体分析双府新天地为莲湖区二府庄城改项目。总占地10.84公顷，总建面62.55万平米，分三期开发，共22栋楼。现阶段为一期销售，交房时间2015年10月，现已封顶为准现房销售。项目位置区域较好，紧邻西二环。距离地铁1号线500米，处于西高新及北经开区之间。周边汉城湖公园、大兴公园双公园环绕，且紧邻丝路起点群雕。项目位置优越面积89-104平米。刚需两室价格为5000-5200之间中等规模城市边缘刚需项目2021/5/93价值梳理——区域价值东起任家口村，西邻丰收路，北邻进丰村，南临西开场，处于西高新、北经开区、土门商圈、大兴新区商圈四板块核心，地理位置优越。随着近几年大兴新区的快速发展，项目区域价值将进一步突显。2021/5/94价值梳理——交通价值地铁8号线经过，距2号地铁站1站路，东临西二环数十条公交线路，北邻大兴路和西咸快速干道，便捷通达全城。20余条公交线路途径此地，构成了城市立体交通网络。2021/5/95教育配套——一站式金牌教育价值梳理区域幼儿园、小学、中学重点名校聚集，社区内规划2所国际品牌幼儿园，让孩子教育赢在起跑线。金宝贝亲子婴儿游泳97米华府·御城幼儿园290米西安市莲湖区二府庄小学342米西安博源英语学校西郊分校354米雁塔区红苹果幼儿园563米西安市大兴中学958米西安市莲湖区沣惠路小学948米西安航空职工大学庆安工学院1272米阳光谷幼儿园930米莲湖区桃园路街道社区学校934米西安航空学院(西二门)1523米西电公司高级中学北区1392米西安市莲湖区土门小学1267米西安航空学院西门1517米庆安技工学校1272米盛源驾校1027米西安市西电中学教学北区1391米西安市莲湖区行知小学1330米庆安技工学校(东门)1236米西安远中智能学校1002米西开保育院1288米西安航空学院-南门1637米西安市西电中学(桃园西路)1387米庆安社区老年大学1606米庆安小学1691米庆安幼儿园1641米金源驾驶员培训学校报名联络点1006米西安航空学院(西一门)1640米西安职业技术学院(西变公司沣惠小区东南)1796米户县电厂中学1631米2021/5/96鹤龄诊所530米二运司卫生所578米专科医院971米西安莲湖志华诊所569米莲湖区桃园社区卫生服务中心965米陕西省第一建筑医院1048米西安牛皮癣治疗中心1153米春斌口腔诊所987米京科医院1181米西电集团医院1476米张亚诊所1084米西安西电妇产医院1476米莲湖区双府社区卫生所592米中航工业西安医院合作医院1278米西安莲湖晓晰诊所843米彦凯诊所1205米祎人轩女子减肥院1897米爱尔贝宠物诊所1159米陕精职工医院1263米阳光口腔1818米庆安医院社区服务中心1706米西安莲湖亚玲诊所1085米西开职工医院1642米陕西医学高等专科学校附属医院(丰登北路)1476米西安莲湖褚东榜诊所732米莲湖区红庙坡社区卫生服务中心1739米中航工业西安医院1801米白家口村卫生所1182米蕊君诊所1897米西安市莲湖区桃园路医院1761米强大医疗配套保障业主健康价值梳理2021/5/97价值梳理生活配套——四大公园环抱，优享品质生活汉城湖公园、大兴公园、劳动公园、丰庆公园环伺，周末休闲好去处。2021/5/98价值梳理商业配套——风情商业街尽享都市绚丽社区规划三层商业，不但能满足业主日常生活需要，足不出户给您带来的休闲、娱乐、购物乐趣。2021/5/99项目双府新天地新悦城太奥广场黎明风和庭院金叶观湖大第爱情公寓价格510046905300元5500元5800元5300元户型面积为刚需置业首选，价格为本区域中低价产品优势价格优势一号楼：两梯六户正南两套99.13平米东西向各92.64平米正北两套92.13平米

五号楼：两梯六户正南两套98.66平米东西向101、104平米正北两套89平米户型方正、客厅、卧室宽阔舒适度、实用性高但较市场两室大10㎡左右，总价高。建议加大赠送面积，销售面积控制在85左右。（不影响溢价可提高均价100元）2021/5/910市场分析新悦城太奥广场黎明风和庭院金叶观湖大第爱情公寓开发商西安祥源房地产有限公司陕西福源置业有限公司陕西黎明置业有限公司陕西小白杨实业有限公司西安百益实业有限公司总占地12806199800平米14000平方米1839平米总建面9000080万平米92000平方米139685平米14679平米地理位置大兴西路中段二环与丰禾路交汇西二环与丰禾路交汇东500米小白杨与大白杨十字西北角大兴新区桃园北路宣传价46905300元5500元5800元5300元实际均价5100-52005300-5700元含赠送面积5300-57005800元5300-5500元面积区间58-120平米26-116平米73-120平米70-120平米65-101平米交房时间2015年7月31日2015-12-1号2016年12月30日2014年5月已交房2014年7月已交房工期现房准现房地上7层现房现房证件五证齐全五证齐全土地证、用地规划许可证工程规划证、施工证证件齐全证件齐全容积率5.145.65.4

3.72绿化率35%30%40%40%36%车位配比386个629个交通31路211路501路504路9路901路207路14辆公交路线1路环1.211路901路环1路9路1路901路108路21路261路211路周边配套教育、医疗、金融、交通、餐饮齐全配套设施齐全教育、医疗、金融、交通、餐饮齐全配套设施齐全配套设施齐全建筑形态3栋高层平层高层、复式、精装公寓、写字楼酒店、商业、1号楼32层、2号楼33层3栋高层现销售一栋18层高层总户数807户4000户1307户当前383户周边项目较多，其中新悦城、太奥广场、、黎明风和庭院金叶、观湖大第、爱情公寓区位、产品、客户群体等方面与本项目具有同质性，成为项目的一级竞品。2021/5/911核心问题界定战略问题大兴新区市场竞争激烈，本案将如何进行市场占位方可突围？我们的客户是谁？项目以何形象树立？战术问题用怎样的战术配合实现项目销售及形象？2021/5/912作为房产传统销售模式的坐销，顾名思义是“坐”等客户上门来买房的策略。这在之前楼盘项目少、竞争相对宽松的市场情况下，项目有一定品质性保证的话单靠线上推广，坐等客户自来，倒也能卖房；但是反观今日，大小项目竞相开盘，楼盘销售风头一时两无，不单单是楼盘产品的竞争，对客户的竞争，更是对销售人员的竞争。传统的坐销已经不能满足开发商的回款要求，因此一种全新模式的销售模式应运而生----行销。一改坐销的被动等待，行销，在“行”走中销售，积极主动出击，以其多种渠道拓客模式和超强的线下执行力，辅以行销的人海战术优势，成就了一个又一个项目，2013年高新区的瀚源国际如是，近日热卖的北郊雅荷如是。

综合本案基本信息，为快速回笼资金，我们认为行销模式是唯一选择。行销模式的必要性营销策略思考2021/5/913执行篇/形象展示分区扫描计划以定点投放的推广模式，建立鲜明的市场形象，突破竞争，瞬间成为区域热点线上定点投放、有效覆盖、区域轰炸瞬间成为区域亮点线下全程覆盖、百团大战、无死角营销瞬间成为区域热点重点是线下渠道推广和销售的积极执行环节2021/5/914区域拦截项目区域2公里范围内四纵四横主干道沿线横向：丰庆路、丰镐西路、大庆路、大兴西路、二环北路纵向：阿房路、汉城北路、西二环、劳动路大兴新区重点区域土门商圈通过海派、社区巡展拦截区域内客户引入东面大兴区域客户引入南面土门商圈客户2021/5/915执行篇/通路渠道根据竞品分布、习性选择最精准的渠道和媒体线上：网络免费广告、户外媒体、电梯门、桁架、车体线下：全民运动、百团大战、短信覆盖、网络营销、

转介、团购、社区巡展2021/5/916百团大战以有远及近的地理位置，划分三个派单层级，百团出击、各个击破。车程15-20分钟区域沿线车程10-15分钟区域沿线车程5-10分区域沿线大兴新区重点区域土门商圈执行篇/通路渠道2021/5/917执行篇/形象展示/通路渠道全民运动调动开发商、代理商、广告公司、制作公司积极推荐双府新天地项目，以增加上访量为目标，实现客户渠道全员攻略。对项目组成员拥有的企业资源也要积极拉动如我司的项目资源、会员客户在项目组成员的qq、微信、微博、群邮件等巧妙嵌入项目信息项目组成员与亲朋好友的日常沟通的宣传和推荐代理公司置业顾问对以往积累老客户的推荐代理公司以往的同质客户和成交业主的推荐涓涓细流必有成果2021/5/918执行篇/形象展示/通路渠道巡展人流聚集处外展（超市、广场）社区巡展（地源性客户挖掘）通过外场与售楼部的互动，到访礼、活动体验延长客户滞留时间，挖掘潜在客户。外展点至少2个，持续2个月30天跑完重点社区，保持每周1个社区巡展双府世家花园、畅春园、西控花园等人人乐、华润万家、土门商厦等2021/5/919暖场活动执行篇/形象展示/活动营销周周暖场活动吸引人气，营造热销氛围，促进成交。形式到访礼：钥匙包、杯子、小桶香油等吸引到访场内：马克杯DIY、水果DIY、T恤DIY、插花DIY、绿植DIY（天气转暖时令水果免费品尝）成交礼：砸金蛋、套圈（100%中奖，实用小家电如电饭煲、浴足盆、卫浴用品等等价值不高实用性强）2021/5/920执行篇/团队配置案场预定配置6个销售小组，每组10人（经理1人置业顾问3人销售代表6人），共计60人。

强力配置，为销售目标达成提供强有力的人力资源支撑！

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在市场供大于求的情况下，最核心的竞争是客户资源竞争。本次配置的案场团队皆为成熟团队，历经数个项目锤炼，累积了大批优质客户，粗略统计每个销售代表至少持有5组优质老客户，共计300组优质老客户。

优质客源，为销售目标达成提供强有力的客户资源保证！2021/5/921第一阶段销售道具梳理1现场包装导示系统道旗现场出入导示\导示牌主形象墙\区位模型挂旗\条幅\围墙\展板2销售物料销售百问/