康养项目研究与分析

康养项目研究与分析2019年4月目录壹前言贰各国康养项目分析叁发展康养项注意事项肆康养小镇的发展与建设伍康养小镇的发展与建设01前言

随着经济社会快速发展，人们希望过上高品质生活的愿望越来越强烈、要求越来越高，健康已成为人们生活的一种普遍追求。同时，中国已经进入并将长期处于人口老龄化社会，养老问题受到越来越多人的重视。“身体健康、心情愉快，生有所养、老有所乐”成为人们对幸福生活的基本诉求。正因如此，涵盖养老、养生、医疗、文化、体育、旅游等诸多业态的康养产业已引起了国家的高度重视、开始在中国蓬勃发展，成为备受国民关注的新兴产业。1、前言

康养产业是21世纪的新兴产业，是现代服务业的重要组成部分，关系国民的生存质量，影响经济社会发展。康养产业涵盖诸多业态，关联城市建设、生态环境、民风民俗、科技信息、文化教育、社会安全等众多领域，不过康养产业在中国尚处于起步阶段，政策的导向作用至关重要。

1、前言2013年以来，国务院先后出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》《关于促进健康服务业发展的若干意见》《关于促进旅游业改革发展的若干意见》等指导性文件，逐步形成了国家对康养产业的顶层设计，为康养产业发展带来重大战略机遇，提供了政策利好大环境。1、前言02各国康养项目分析美国模式——险资出资并持有+开发企业代建+专业养老运营商托管美国的养老地产模式建立于上世纪60年代，已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的养老地产产业结构与老年住宅体系，其特点是大规模开发，市场化运作，专业化程度高，市场细分清晰，是国内开发企业倾向于学习的模式，从很多项目都叫“太阳城”、“凤凰城”就能够看出来。1、美国模式美国养老地产经过长期发展，已进入稳定发展阶段，形成完整的融资、建设、运营的市场化专业体系。在美国基本没有覆盖全产业链的大型商业养老机构，盈利能力较强的养老企业均出自细分领域。美国的养老产业链主要包括房地产开发商、房地产投资商（REITS）、养老住宅运营商。而美国成熟的金融市场体系则渗透于产业链的各个结点，是养老市场化发展的重要基础，中国还不具备这种条件，照搬美国模式很难：（1）房地产开发商从事传统的物业开发领域，通过向购房者出售物业获取收益。而从事养老地产的开发商会针对老年护理要求进行开发，例如增加残障人士专用设施，配置食堂、健身等社区会所等。（2）REITS是目前美国房地产企业的主流商业模式，通过物业置入并出租的投资方式，向租户定期收取租金作为收益。健康护理类REITS是养老住宅的主要提供者。

1、美国模式（3）养老住宅运营商通过向老年租户出租物业并提供养老护理的方式获取收入，服务内容主要包括：餐饮、清扫、洗衣、陪护等。养老住宅运营商是养老服务的主要提供者。美国养老地产不仅配套设施等硬件非常完善，软件也相当人性化。其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区，以成熟的商业化运营模式著称。老年社区既是美国郊区化的产物，更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源，发达的市场环境，较年轻的老年群体。这类社区多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务。比如大家比较熟悉的太阳城中心老年社区。1、美国模式日本模式——精品、连锁化发展模式作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。（1）日本养老地产的模式主要分为“机构设施”和“住宅”两个大的类别。机构设施模式：是由房地产开发商建造的适合老年人居住的房屋，配备各种设施，并同时配备专人提供各种老年人所需要的饮食、医疗、护理、娱乐服务为主的模式。主要包括护理型医疗设施、老人疗养设施、特别护理住家、收费老人住家、集体住家、生活援助住屋等类别。2、日本模式

住宅模式：主要分为高龄者住宅、年长者住宅、银发住宅以及自有产权住宅等几类。“住宅”类入住对象一般为年龄在60岁以上但是自理生活的身体处于健康状况的老人。日本强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。目前，日本的养老服务已经在主推“小规模多机能的社区养老”这样的社区养老机构，床位一般在20-30张，提供以是白天的日托服务或居家上门服务。台湾地区养老地产开发也表现为规模小的特点，一般来说，100张左右的床位数的养老项目是被认为比较经济、合理的规模。2、日本模式

日本很多养老地产投资机构都实行全国连锁经营。比如，日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来自于项目5公里范围内。而且，连锁养老院不仅为常住的老人提供专业服务，也对周边社区有认知障碍、行动不便等需要照顾的老人提供日托或短期入住服务，充分利用现有设施服务到更多老人的同时，其收入也可以有效弥补一定的费用支出。2、日本模式

1）“老少配”的隔代亲情社区模式这种开发模式打造的是一种适老化的生活社区，适合在城市外围区域开发(直接受城市公共交通辐射)，开发规模约500~600亩较为适宜。开发企业需要自持少量养老物业用于经营，依靠其他物业的销售来盈利。整个社区是年轻人群与健康老人混合居住，并不是仅仅针对老年人的社区。这种模式的优点是多方面的，例如，“少量持有(少于30%)+大量销售(大于70%)”可以让企业有条件持续开发；“年轻人+老人”的混合居住可以降低老人的孤独感，整个社区中的老人组团“分隔而不分离”，子女与父母既能够相互照顾，又能避免生活习惯的相互干扰，整个社区既有年轻活力又有安宁安详的居住氛围，非常符合中国人的“家文化”传统，市场接受度很高。本模式的整体盈利思路是“销售物业+持有经营+服务输出”。前期销售实现快速回现，保证现金流，为后续开发补血；全程持有有利于树立品牌，塑造核心价值，确定社区属性，为长期发展创造价值；中后期实现服务输出，包括管理、标准、品牌、客户资源。3、中国模式3、中国模式

2）完全持有的会员制医养综合体模式这种开发模式打造的是一种专业化的养老机构，需要依托城市的医疗资源，适合在城市区域内开发。此种模式必然是全部持有物业，不能销售产权，项目的占地规模不能太大，针对的客户是高龄老人或者慢性病老人，需要提供专业护理服务。这种开发模式有两个开发要点。第一个要点是采用“会员制模式”盈利，这是受到不可销售产权的限制条件所决定的。虽然“会员制”有种种优点，但是经过市场验证和深入了解，我们发现并不是随便一个项目都可以采用“会员制”模式，因为其设计前提是“销售服务”而不是“销售使用权”，如果开发企业没有能力提供丰富的养老服务，仅仅提供物业供老人居住，那么市场是很难买单的(目前多个会员制名义的养老项目都遭遇了市场瓶颈)。

3、中国模式在有丰富服务内容的前提之下，运用“会员金字塔”模式，可以解决企业开发过程中的资金流问题。终身类会员的数量最少，但是会费金额最高；押金类会员可分为使用物业和不使用物业两种；消费类会员可以形成一个很大的会员服务网络和会员需求链条，其盈利空间很大(市场上已经有成功的类似项目)。各类会员的费用结构设计和金额确定实际上是一个非常具体和有创造性的工作，需要结合企业的财务情况和项目当地的市场条件进行详细的多方案财务测算。第二个要点是“医养结合”。物业提供一定的“医疗”功能，引入康复医院、中医院等机构，这类医疗机构既可以提供老人需要的康复和养生服务，又可以使用医保，降低老人的支付门槛，这是项目的核心吸引力。同时，物业中的老年公寓、护理院等提供了专业化的养老服务，支撑了会员制模式。“医养综合体”在建筑形式上可以是单栋楼体的底层为医疗功能，楼上为养老功能；也可以是多栋楼体中的一栋为医疗功能，其余为养老功能。3、中国模式3、中国模式3）关键设施驱动的养生目的地模式此类模式打造的是一种“旅游+养生+养老”的主题社区，是“强养生弱养老”的功能定位。此类项目的区位一般比较远，距离主城区的车程在半小时到1个半小时不等，自然资源较优良，地块规模较大，但是配套条件非常不足。这种模式针对的主要客户并不单单是老人，还有更多具备高保健意识的中高端家庭。之所以称之为“养生目的地”是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力，以克服距离问题。此模式依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。主题社区的打造主要从四大方面入手，包括环境体系、项目体系、服务体系和居住体系；功能平台要围绕保障身体健康、资产健康、精神健康、日常生活和生活空间这五大需求来构建。养老地产的三种开发模式总结的仅仅是一种开发原型，项目操作中会有具体的情况和更加复杂的条件，并不是简单照搬某一种原型就能直接解决问题的，实际的项目可能需要几种模式的组合，或者项目在不同发展阶段运用不同模式。3、中国模式3、中国模式（1）目前中国老年人口比例仍较发达国家小，但老龄化进程正在加速中。（2）美国养老地产运营贡献的收益率有限，盈利主要靠租金收入，租金率回报率达6%-8%，中国一线城市的租金回报率仅2%-3%，行业收益与风险严重不匹配。（3）美国养老业扶植政策虽少，但REITS享免税待遇，而中国针对营利性养老机构的优惠政策形式单一、力度有限，与日本等福利型养老国的差距更为显著。（4）中美价值观在家庭、消费、住房等方面存在差异，美国市场化的养老模式难以简单复制。（5）中美文化存在巨大的差异性，最典型的就是中国老人不能接受远离家人，完全在一个老人社区中的养老方式。国内养老市场起步不久，各个环节的专业力量还不够，开发企业独力承担，风险高、压力大。所以，目前中国直接学美国模式会有问题，不过美国的专业化市场分工模式肯定是大势所趋。4、中美模式对比第一，要解决认识问题。康养产业涉及方方面面，前期投入很大，做成熟需要很多年，需要保持政策的连续性。但追求经济发展速度，对于投入大、见效慢的产业重视不足的做法时有发生，将严重阻碍康养产业的发展，亟须改变。第二，要解决观念问题。发展康养产业鼓励老年人异地养老，但对很多老年人与子女来说，异地养老的观念并不被接受。让老人到气候适宜、生活条件优越的地方去养老也是“孝”的体现。第三，要加大政策扶持力度，吸引社会资本参与。国家出台了一系列政策鼓励康养产业发展，各地应该积极做好配套，合力促进康养产业发展。在发展康养产业时，政府的扶持力度在很大程度上决定了社会资本投入的积极性，政府的直接投入毕竟有限，引入社会资本是必需的。第四，要培养专业人才队伍。当前康养产业急需的专业人才匮乏，直接制约了康养产业的发展壮大。人才是康养事业发展十分重要的条件，应重视康养人才队伍建设、建立完善康养职业教育体系、提高康养职业人才培养质量。03发展康养项注意事项第一，要解决认识问题。康养产业涉及方方面面，前期投入很大，做成熟需要很多年，需要保持政策的连续性。但追求经济发展速度，对于投入大、见效慢的产业重视不足的做法时有发生，将严重阻碍康养产业的发展，亟须改变。第二，要解决观念问题。发展康养产业鼓励老年人异地养老，但对很多老年人与子女来说，异地养老的观念并不被接受。让老人到气候适宜、生活条件优越的地方去养老也是“孝”的体现。第三，要加大政策扶持力度，吸引社会资本参与。国家出台了一系列政策鼓励康养产业发展，各地应该积极做好配套，合力促进康养产业发展。在发展康养产业时，政府的扶持力度在很大程度上决定了社会资本投入的积极性，政府的直接投入毕竟有限，引入社会资本是必需的。第四，要培养专业人才队伍。当前康养产业急需的专业人才匮乏，直接制约了康养产业的发展壮大。人才是康养事业发展十分重要的条件，应重视康养人才队伍建设、建立完善康养职业教育体系、提高康养职业人才培养质量。04康养小镇的发展与建设康养小镇是指以“健康”为小镇开发的出发点和归宿点，以健康产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。国务院发布的《“健康中国2030”规划纲要》中指出，应积极促进健康与养老、旅游、互联是的网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式。1、总述

适宜创建发展康养小镇的地区，一般应有良好的生态环境和气候条件，这是实现健康生活的一个重要基础条件。在这个基础条件上，根据当地不同资源，结合市场需求特点，可以发展融合不同产业体系的康养小镇。如拥有宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业资源等等。可依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品，形成生态养生健康小镇产业体系。1、资源优势

康养小镇的产业应该是以健康为主的，如养老产业、休闲农业产业、度假休闲、健康食品产业、体育产业等。2、产业特色

康养小镇不同于一般的小镇，它的功能性更强。以体育产业为例，依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。3、功能明确

❶康养小镇年均PM2.5值小于或等于50。❷该区域的负氧离子标准浓度大于或等于5000个/每立方厘米（根据世界卫生组织规定，清新空气的负氧离子标准浓度不低于1000—1500个/每立方厘米）。❸村镇环境优美，干净整洁。❹附近100公里之内有高铁、机场、高速，交通方便。❺活动范围在3平方公里以上。❻有发展医疗产业的环境基础。4、建设标准

1）文化养生型深度挖掘项目地独有的宗教、民俗、历史文化，结合市场需求及现代生活方式，运用创意化的手段，打造利于养心的精神层面的旅游产品，使游客在获得文化体验的同时，能够修身养性、回归本心、陶冶情操。如依托宗教资源，打造文化度假区、依托中国传统文化，打造国学体验基地等。2）长寿资源型依托长寿文化，大力发展长寿经济，形成食疗养生、山林养生、气候养生等为核心，以养生产品为辅助的健康餐饮、休闲娱乐、养生度假等功能的健康养生养老体系。3）中医药膳型药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是健康旅游中至关重要的一项内容。健康食品的开发，可以与休闲农业相结合，通过发展绿色种植业、生态养殖业，开发适宜于特定人群、具有特定保健功能的生态健康食品，同时结合生态观光、农事体验、食品加工体验、餐饮制作体验等活动，推动健康食品产业链的综合发展。5、开发类型

4）生态养生型以原生态的生态环境为基础，以健康养生、休闲旅游为发展核心，重点建设养生养老、休闲旅游、生态种植等健康产业，一般分布在生态休闲旅游景区或者自然生态环境较好的区域。即依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品，形成生态养生健康小镇产业体系。5）养老综合型有一定的环境资源，同时拥有有一定经济实力的老年群体，将医疗、气候、生态、康复、休闲等多种元素融入养老产业，发展康复疗养、旅居养老、休闲度假型“候鸟”养老、老年体育、老年教育、老年文化活动等业态，打造集养老居住、养老配套、养老服务为一体的养老度假基地等综合开发项目，为老年人打造集养老居住、医疗护理、休闲度假为主要功能的养老小镇。带动护理、餐饮、医药、老年用品、金融、旅游、教育等多产业的共同发展。

5、开发类型5、开发类型5、开发类型5、开发类型

6）度假产业型居住养生是以健康养生为理念，以度假地产开发为主导而形成的一种健康养生方式。这种养生居住社区向人们提供的不仅仅是居住空间，更重要的是一种健康生活方式。除建筑生态、环境良好、食品健康等特点外，它还提供全方位的康疗及养生设施及服务，并为人们提供冥想静思的空间与环境，达到在恬静的气氛中修身养性的目的。5、开发类型

7）体育文化型依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。5、开发类型

8）医学结合型康疗养生产品的构成主要是以中医、西医、营养学、心理学等理论知识为指导，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品，它是医疗旅游开发中的重要内容之一。5、开发类型

1）因地制宜首先根据自身特色，确定小镇开发类型。若无特色资源，可以植入相关特色与功能。对于无明显特色资源的小镇，要进入康养小镇开发，通过旅游的搬运功能进行特色植入。这类型一般仅适合长寿文化型、生态养生型，医养结合型或养老小镇型开发。生态养生型要求小镇有较好的环境基础，后期要改善和维护小镇生态环境，同时培育和引导养生养老产业进驻，发展养生产业，进行生态养生型开发。6、康养小镇规划6、康养小镇规划

2）多元化开发其次在规划时要强化健康主题，进行多元化开发。康养小镇必须强化健康养生养老主题，进行多元化开发。以健康养生、休闲养老度假等健康产业为核心，进行休闲农业、医疗服务、休闲娱乐、养生度假等多功能开发。6、康养小镇规划

3）整体化运营最后在运营管理方面，要立足于小镇自身特点，以市场化开发为主导，确定项目的开发主体、开发模式、招商及运营模式等，形成系统化的运营管理流程，推进健康产业链的高效发展，实现小镇的经济效益增长。6、康养小镇规划05乡村旅游+康养产业

乡村旅游，一个以农村、农业、农民为基础的面向全民的旅游产业；健康产业，一个逐渐呈现蓬勃发展之势的新兴产业。有数据预测，2020年大健康产业总规模将超过8万亿元。作为大健康和旅游结合的复合型产业，康养旅游迎来重大发展机遇。在乡村振兴及大健康政策背景下，乡村康养方兴未艾，是发展乡村旅游的重要突破口之一。由于乡村优于城市的生态环境，有张有弛的生活节奏与自然和谐的环境氛围，为乡村康养的发展提供了基础。本文通过对乡村康养的发展特点、属性和资源的分析，提出了六大业态发展方向和三大开发要点。乡村康养，是一个以健康产业为核心，集健康、旅游、养老养生等多种功能于一体，结合健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化休闲、体育运动等多种业态于一体的康养产业模式。是以田园为生活空间，以农作、农事、农活为生活内容，以农业生产和农村经济发展为生活目标，回归自然、享受生命、修身养性、度假休闲、健康身体、治疗疾病、颐养天年的一种生活方式。1、总述1、总述

（一）优越的地理条件乡村康养社区要区别于城市中的康养社区，可以从乡村环境这方面入手，所以良好的生态条件和气候条件是乡村康养社区成功发展的基础。在此基础上，结合地方特色如宗教文化、温泉资源、长寿文化等形成具有特色的乡村康养社区，通过发展生态体验、养生度假、森林养生、避暑养生、温泉养生等多种业态，打造乡村养生产业体系。2、乡村康养发展特点

（二）以健康为主的产业特色乡村康养社区的产业应该是以健康产业为主体，延伸休闲农业、乡村度假、健康食品、户外运动等产业。2、乡村康养发展特点

（三）功能明确乡村康养社区不同于一般的乡村旅游项目，它更突出健康恢复功能。乡村康养社区的所有业态和产品都是围绕“健康”展开，所有旅游产品的目的都是以调节旅游者的身心健康、恢复游客的身体机能为最终目标。2、乡村康养发展特点

（四）规模较大，产业带动性强乡村康养社区的特点和目的决定了其要将健康疗养、医疗美容、休闲度假、体育运动、健康餐饮等业态相结合，在这些业态的背后需要医疗、交通、农副产品生产加工、体育器械、食品药品等多种产业的支持，外围产业广阔，因此其发展规模通常会很大，需要投资者投入很高的资金，但是产生的经济效益也会很高。2、乡村康养发展特点

（一）乡村性人类的养生空间有许多，有城市、有山水，但只有在乡村里，在农村的田园、村庄和自然中进行的养生，才是田园养生。（二）“三农”性三农”指的不是“农村、农业、农民”的“三农”，而是“农作、农事、农活”的“三农”。田园养生的“三农”性，就是强调田园养生必须以“三农”为生活内容，而并非纯粹在乡村居住，更不是将城市的生活方式搬到乡村去。3、乡村康养的六个属性

（三）生产性生产性，指的则是田园养生不但以农业生产和农村经济活动，特别是以农业生产活动为主要的生活内容,而且主要通过农业生产和农村经济活动、特别是主要通过农业生产活动达到养生目的的特性。（四）养生性在田园养生中,强调生活空间-在乡村，讲究生活内容一农作、农事、衣活，但是，这些都仅仅是形式和途径，并不是目的，养生才是目的，回归自然享受生命、修身养性、度假休闲、健康身体、治疗疾病、颐养天年才是目的。这就是田园养生的养生性。3、乡村康养的六个属性

（五）时段性所谓时段性,指的是乡村康养所经历的时间往往仅仅是游客生活体验的某一个时段或某几个时段,这些时段既不长，也不短，一般在一周到几个月内时间不等。（六）生活性所谓生活性,指的则是把田园养生作为生活的一种方式的特性，是日常生活在深度和广度上的扩充，因此，农事也是一种生活方式。3、乡村康养的六个属性

（一）景观资源——以静养生乡村景观经过悠久的历史演变，山、水、生物等风光展现了“天人合一”的精神本质，和谐的景观通过视觉给人以美的享受，使人心灵上受到美的熏陶，产生与自然融为一体的感觉，进而沉淀浮躁与喧嚣，释放郁闷与压抑，调节机体的免疫系统，起到养生、保健、治疗的作用。4、乡村康养六大资源和业态发展方向

（二）空气资源——以气养生空气中的负氧离子具有养生功能。现代科学证明，当负氧离子浓度达到4000个/cm3时，可以满足人类疾病预防及治疗和健康长寿的要求。富含负氧离子的空气可以与其它活动一起，形成特色的养生产品。（三）农耕活动——以动养生“以动养生”是我国古人们在长期的生活实践中逐渐形成的朴素的养生观念。原始农耕，可让人们体验古老农耕文化，感受对天地的敬畏之情；农场租赁，可利用都市人闲暇时间修身养性；科技农场，让人们在农业科技的魅力中得到养生锻炼。4、乡村康养六大资源和业态发展方向

（四）人文资源——以和养生乡村人文资源包括乡村文化、民间习俗和传统节庆等。乡村人文资源是乡村在悠久的历史发展中，逐渐形成的人与人及与天、地和谐统一的相处方式，展现了乡村悠久且和谐的整体面貌，是以和养生的基础。乡村的生活习惯、民俗活动以及对自然的敬畏思想等，都是养生的人文资源