8月房地产市场形势分析内参-丁祖昱-2023.9

8月房地产市场形势分析内参丁祖昱

博士克而瑞集团

董事长上海易居房地产研究院

执行院长2

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制一、当前房地产市场形势中央政策密集落地：认房不认贷、降首付和利率、置换退个税，短期有效中期待观察三部门推进“认房不认贷”，北上广深等多城跟进续期“置换住房退个税”政策至2025年底

将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策，延期到2025年底。7/27住建部：落实好个人住房贷

发文推进落地款“认房不用认贷”“认房不认贷”等政策措施。8/25三部门：8/30广州、深圳跟进执行8/31武汉、东莞、佛山

北京、上海、成都跟进执行

跟进执行9/1

2025年12月31日前出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。。首付下限降为首套20%二套30%，不区分限购与否存量房贷降息落地，但受益人群有限

限首套，二套存量房贷利率不调整

多数核心一二线城市首套、二套首付比例均存在下调空间。限幅度，新发放贷款加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市大部分弱二线和三四线城市已经调整到位，新政没有实质性影响。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。表：重点城市历史首套房贷款利率加点情况表：核心城市现行首付比例下限政策城市北京首套房二套房城市南京首套房二套房城市北京时间首套房利率下限

城市时间首套房利率下限35%60%（普宅）/80%30%40%2019.10至今LPR+55BP深圳2017.5-2019.10

基准利率*0.952016.3-2019.102019.10-2019.112019.11-2020.22020.2-2020.42020.4-2021.72021.7至今基准利率*0.92019.10至今2019.10-2022.112022.11至今LPR+30BPLPR上海广州深圳成都杭州35%30%50%/70%50%/70%苏州济南重庆厦门长沙30%30%30%30%30%40%40%LPR-20BP杭州LPR-15BPLPR-20BPLPR30%70%/80%40%上海广州LPR-10BP宁波2019.10-2022.52022.5至今20%-30%30%分圈层30%-50%40%40%LPRLPR-20BPLPR35%/40%LPR+35BP成都2019.10-2023.12023.1至今非限购区20%/

非限购区30%/限购30%

限购区40%非限购区20%/

非限购区30%/限购30%

限购区40%青岛合肥2019.10至今LPRLPR-20BP地方政策提速加力：8月以来62城放松、超半数一二线松绑，津沈等打出组合拳7城放松限购6城放松限售39城放松公积金图：2022年1月以来地方政策松绑频次140120100806040200深圳、成都、武汉、重庆、郑州、厦门、苏州、沈阳、青岛、南宁、合肥、贵阳、昆明、南昌、南京句容、梧州、温州、三门峡、衢州、枣庄、盐城、雄安、梅州、马鞍山、六盘水、金华、嘉兴、惠州、淮安、邯郸、赣州、阜阳、池州、毕节、巴中、新乡辉县、固原、海南、贵州省日期

城市内容日期城市内容余杭闲林街道天目山西路以南限购放宽8/4郑州

再购房时原住房不限售金华

取消限售8/7杭州山西中部城市群购房资格同太原市民8/108/188/268/18

太原102太原

网签满2年即可交易嘉兴

取消限售8/26

嘉兴

取消限购8/30

福州

福州市户籍可以买两套17城财税托市9/1

成都

A-F类人才购房不受社保限制期限由取证满2年改为网重庆71579/19/470大学生可购房，限购区域调整为市内六区签满2、取证即可9/19/4天津重庆、郑州、武汉、天津、沈阳、南宁、南京、南昌、无锡、温州、金华、嘉兴、赣州、巴中、永州江永、新乡辉县、上饶铅山沈阳

取消限售56沈阳

取消限购49384039363634352830省市放松限贷沈阳、天津等打出政策组合拳23262522161019日期城市内容类别城市·限购：大学生可购房、限购区域收窄天津

·限贷：首付20%/30%，延长贷款期限·购房补贴北京、上海、广州、深圳、厦门、9/120省市官宣

武汉、成都、重庆、长沙、南宁、“认房不认贷”苏州、沈阳、东莞、惠州、江门、佛山、中山、无锡、鄂州、安徽·取消限购·取消限售·限贷：首付降至首套20%、二套30%，执行认房不认贷沈阳

·公积金：认贷不认房，首付20%/30%，多孩及毕业生额度提高，放宽贷款年龄，放宽提取后贷款时限5城落地“认贷不认房”新乡辉县贵阳、赣州、梧州、永州江永、9/4省市注：9月数据截至9.5放松政策频次·税费减免：契税减征、满五唯一免个税、满二免增值税·购房补贴：毕业生在校生等契税补贴、3-7万购房补贴6城下调首付比例重庆、厦门、天津、沈阳、南昌、赣州、固原隆德资料整理：CRIC政策再优化空间：交易税费减免、限购微调、取消限价、限贷进一步放宽限购一线局部调整，二线放松甚至取消限贷进一步放宽，认贷不认房等表：重点城市现行限购限购区域全域限购

北京、上海、深圳广州、杭州、天津、武汉、长沙、厦门、福州、石家庄、成都、合肥、城市•

首付比例下调至全国下限，即首套最低20%、二套最低30%•

认贷不认房，贷款结清就算首套，不要求本地无房•

极端情况不论套数申请按揭都给贷核心区域宁波、青岛、南京、苏州、济南、郑州、南昌、西安、大连等不限购

沈阳、嘉兴、金华、福州等非户籍购房社保城市5年1-3年北京、上海、广州、深圳杭州、长沙、厦门、石家庄、宁波等天津、青岛、南京、苏州、西安等济南、福州等半年及以内无要求减免契税，增值税、个税免征年限缩短取消限价，让价格回归市场化•

契税减征甚至免征•

增值税和个税的征免年限缩短，比如由5年改为2年房地产行业销售、开发投资持续低位承压，7月同比降幅进一步扩大2000年以来全国月度商品房销售面积、销售金额累计同比增速（单位：%）2000年以来全国房地产开发投资额累计同比增速（单位：%）6050403020101601401201008010586.877.676.16054.147.8402020.117.5-1.5-6.50-3.7-17.40-20-40-60-8.5-10-20商品房销售面积累计增长(%)商品房销售额累计增长(%)数据来源：国家统计局68月供应环比增11%，京广深等一线增3成以上、二三线推盘乏力图：近5年来30个重点城市商品住宅月度供应对比（单位：万平方米）5000图:2021年-2023年8月全国百城商品住宅供应面积（单位：万平方米）70006000500040003000200010000300%250%200%150%100%50%450040003500300025002000150010005000%-50%-100%103294201月2月3月4月5月6月7月8月9月2019年2020年2021年2022年2023年单月总量环比同比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统8月成交环比增2%、仍处近5年月度低位，前8月累计同比增幅收窄至2%图：近5年来30个重点城市商品住宅月度成交对比（单位：万平方米）图:2021年-2023年8月全国百城商品住宅成交面积（单位：万平方米）35003000250020001500100050070006000500040003000200010000400%350%300%250%200%150%100%50%106111450%-50%-100%01月2月3月4月5月6月7月8月9月2019年2020年2021年2022年2023年单月总量环比同比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统一线成交同环比降幅居前、二三线环比微增，汉青惠徐等以价换量效果显著表:2023年8月全国100个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）能级一线城市北京上海广州深圳合计成都杭州青岛西安武汉天津长春苏州济南重庆兰州呼和浩特银川合肥南京郑州长沙昆明南宁南昌西宁宁波2023年8月42环比-25%16%-13%-29%-12%-18%35%8%同比-26%-47%-26%-9%前8月46263655827819351054809778539744680337403484423234282234378402401421275272202118229累计同比11%1%能级二线城市福州厦门合计惠州徐州佛山镇江平顶山肇庆淄博温州清远中山汕头湖州运城威海东莞无锡烟台菏泽漯河珠海平凉丽水合计2023年8月9环比-22%-36%3%同比-32%-25%-18%30%前8月1211431057847817146420022622724728126024219315411211819418918714611217491累计同比-10%34%6%639484%1010652910%5%65%415%0%28%21%-8%18%61%-13%20%7%18210186-33%-20%-1%41151%-28%53%3%3844%8%338%69-17%-22%-35%-22%-11%-19%-24%13%25-36%28%-7%30%11%-33%1%29%63-6%10%-3%41%47%6%2%23-46%-22%-17%-31%-51%-9%5811%38%23%-5%14%-1%17%50%-25%3%2356234722-21%-9%4%44204118358%三四线181%-28%32%-25%29%25%-3%-11%1%3532%22%0%82%1745%25%-8%-4%-30%-28%0%二线35-22%-17%-37%-42%-18%-48%-37%-16%1%1727%3215-54%-47%-45%7%30-2%-19%-26%-37%-14%22%24%3%1529-25%15%-16%-8%23%6%152913-9%-8%4%29125%2612-24%-4%74%4%-31%-7%2210-8%-18%-3%2%2110-40%-22%-21%821641%27%-9%9872180102862279913-9%-47%总计2%备注：因篇幅原因，省去部分二三线城市数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统8月去化率33%低位持稳，杭苏甬改善盘拉动热度回升表：2023年8月全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况8月首开或加推项目城市8月去化率7月去化率环比6月去化率较6月变动情况个数203上海北京广州深圳长沙合肥杭州西安苏州东莞宁波济南重庆天津武汉青岛南京郑州佛山常州无锡厦门珠海总计56%79%9%40%47%13%43%72%69%46%54%3%16%32%-4%-22%5%69%83%-13%-4%-8%-19%3%10717%21%77%66%63%60%50%44%40%30%30%28%24%20%18%16%13%10%7%40%374%1937153-3%17%6%85%-19%8%55%66%-6%10%-38%-33%4%47%-6%12%-6%-12%-17%1%40%450%28%36%42%45%23%8%82%573%20826%27%2%11161220629%-1%8%16%12%1%41%-21%-3%-8%0%17%31%8%21%-15%5%24%213%27%3%10%0%213%31%2%-6%-26%2%无项目开盘49%/15%-44%-2%-10%34%6%22933%32%1%43%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统8月津庐长宁等多数城市来访、认购尚属低位，暂无明显起色天津监测项目周度来访与认购量变化合肥九区典型项目周均来访成交转化率走势400003000020000100000400030002000100001401201008012619%10418%20%15%10%5%119

1171099687878月周认购均值865套848111%7771739%667%9%7%62691%5606%8%7%7%2022年周均认购（1300套）6%606%76%6%66%402013149102065775545500%来访（组）认购（套）周均来访（组）周均成交（套）转化率2023年长沙周度单盘来访和转化率走势南京重点项目周度来访量与认购套数200002022年周度来访均值72转换率均值7.17%12.00%200160120802023年周度来访均值97.5转换率均值6.7%15000100005000010.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%400来访量（组）认购量（套）单盘到访单盘转换率数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二手住宅8月25城成交环比微增1%、同比降7%，京沪深杭等止跌企稳图：2021年1月-2023年8月25个全国重点城市二手房成交量变动情况（单位：万平方米）表：2023年8月25个全国重点二手房成交面积（单位：万平方米）能级城市北京上海广州深圳合计成都武汉天津重庆南京合肥苏州青岛杭州郑州南宁厦门合计佛山东莞扬州合计8月100.0107.380.7环比7%同比-21%-35%10%34%-19%6%前8月952.31006.5689.2217.52865.61423.2797.7967.8670.7626.9488.9482.5398.0447.8390.6161.4152.07007.5496.3223.9237.01213.211086.3累计同比-4%2500200015001000500150%100%50%3%13%15%36%22%31%32%14%-24%27%63%32%57%25%30%38%-13%35%20%68%71%50%19%一线1%25.810%4%313.8147.688.45%-5%-3%-1%4%20%-21%-23%-1%54%2%85.570.8117263.21

%0%-7%58.29%二线52.89%45.23%-11%-7%-22%40%-27%-3%6%41.66%-50%38.4-13%-10%-11%1%18.413.80-100%723.858.0-9%6%25.09%三四线22.55%-7%4%成交面积单月环比单月同比134.81172.4-3%1%总计-7%注：25个重点城市包括上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、南京、青岛、厦门、苏州、天津、南宁、合肥、重庆、武汉、郑州、宝鸡、东莞、佛山、汉中、漯河、渭南、扬州、舟山、资阳注：受制于篇幅，略去部分三四线城市数据；部分城市为预估数据数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统128月津郑汉渝等刚需驱动型城市二手房挂牌、带看量持续走低，供需两淡近一年郑州主城区二手房挂牌带看量走势近12个月二手房新增房源与新增带看量趋势100008000600040002000035000030000025000040000300002000010000050000040000030000020000010000004562

200000150000120750100000500000年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月挂牌（套）带看（组）新增房源新增带看量重庆二手房新增挂牌月度走势及典型带看移动环比表现武汉月度二手房新增挂牌量走势（单位：万平方米）12000150%100%50%25020010657226211100008000600040002000087341888574771617071916736643914313814356385626541015010050497138540%2708-50%-100%0新增挂牌（套）典型带看量移动环比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统8月土地成交建面环比增5%，一二线成交占比上升致成交均价环增24%图：2021年以来全国300城土地成交量价情况月度走势（单位：万平方米，亿元，元/平方米）表：2023年8月全国土地市场成交情况（单位：万平方米，亿元，元/平方米）600005000040000300002000010000060005000指标2023年8月环比同比成交建面79655%-23%407240003000200010000成交金额324330%21%平均楼板价溢价率407224%56%79654.15%-1.3pct0.3pct重点监测城市流拍率18.2%-4.4pct

2.9pct数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统总建筑面积（万平方米）总金额（亿元）平均楼板价（元/平方米）8月溢价率五连降再创新低，流拍率延续高位图：2020年来300城土地成交溢价率和重点监测城市流拍率走势30%24%25%22.6%20%15%10%5%18%16%16%18.2%14%13%13%7%7.05%8%6.28%

6.09%5%5%5%4%4%4%4%4%4%3%

3%

3%3%4%3%3%2%2%5.42%4.15%0%溢价率流拍率数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统前8月土地成交同比降幅24%，一二城市面积、金额累计同比降幅持续收窄表：各能级城市土地成交面积走势（单位：万平方米）表：各能级城市土地成交金额走势（单位：亿元）1-8月

1-8月累

1-7月累计

累计同比变累计同比降幅变化能级能级1-8月成交金额

1-8月同比

1-7月同比成交建面计同比同比动一线二线161711007-22%-27%-24%-24%-28%-30%-23%-25%↑6pct↑3pct↓1pct↑1pct一线二线35767091-14%-21%-19%-19%-21%-30%-21%-25%↑7pct↑9pct↑2pct↑6pct三四线全国39805三四线全国784152428.318508.3数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统京津等热点城市成交金额同比大增，京、杭、沪揽金额超千亿元表：2023年前8月土地成交金额TOP30城市（单位：亿元）表：2023年前8月土地成交面积TOP30城市（单位：万平方米）排名1城市

成交面积同比-11%-14%96%排名161718192021222324252627282930城市德州上海岳阳合肥南通徐州北京宁波邯郸南京潍坊济宁宿迁济南宜昌成交面积同比83%排名城市成交金额同比排名161718192021222324252627282930城市成交金额同比西安成都盐城保定石家庄杭州长沙郑州重庆台州周口温州广州菏泽九江11811151108790585783761456154754353152251851350750449648548047947646044343643143143041040640212北京杭州上海成都广州南京西安苏州合肥宁波盐城深圳天津温州长沙12991294120191874262257950840536633933432526926424%-17%-36%0%无锡台州佛山石家庄南通郑州厦门武汉重庆湖州保定义乌常州徐州绍兴259259243218208206205187163156149141141137135-41%6%2-38%49%33-6%87%-5%27%-62%-9%-53%-3%80%106%7%427%-55%5%4560%515%6-30%-49%26%-26%27%6-33%8%778-65%12%8-4%9-48%3%9-37%-51%174%-44%146%-18%-38%101112131415-26%-14%-17%68%10111213141566%-10%-8%-37%34%-17%42%5%-36%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统8月房企销售环同比降34%为近5年月度次低、累计转跌8.5%，TOP10亦增速放缓图：2023年1-8月百强房企单月业绩规模及同比变动（亿元）图：2023年1-8月百强房企销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元）1400012000100008000600040002000040%25002000150010005005%31.6%29.3%0.8%30%-0.2%0%15.7%20%9.7%3.1%9.1%10%-5%-10%-15%-20%6.7%0.2%6614.70%-11.3%4645.2-4.8%-8.6%5665.41133.95267.3-8.5%4853.6-10%-20%-30%-40%3474.5

3430.1-33.6%-33.9%3573.9-31.9%446.6275.8-28.1%-18.3%-18.7%166.776.9TOP100同比变动1月2月3月4月2020年单月同比5月6月2021年累计同比7月8月0TOP102020年TOP202021年TOP30TOP502019年2023年2022年2022年2023年数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统8月新增融资规模同比回升，头部优质房企仍为融资主力⚫

2023年8月80家典型房企的融资总量为574亿元，环比下降13%，同比上升52%；前8月融资量为4470亿元，同比下降20%；自2022年末优质房融资开闸，但仅一季度回暖，5月至7月持续下跌。本月8月融资规模同比回升，主要由于去年基数较低，从绝对量来看并不高。⚫

8月房企融资成本3.12%，环比下降0.37pct，同比下降0.02pct。本月境外债仍未有发行，处于冰封状态；而境内债券方面，发债企业包括招商、厦门国贸等，发债企业范围仍局限于此前发过债的优质房企。图：

2022年1月-2023年8月典型房企单月融资额（亿元）图：2020年以来各月典型房企发债成本16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%12001000800600400200060%52%98597440%20%0%92637%8867619%696687665645647-1%576587591565-8%574-7%-14%-15%439-20%-22%-22%425388-28%377-34%320-39%-40%-39%

-40%-60%-52%-53%-54%-54%-58%-80%融资总量同比境外发债境内发债数据来源：企业公告、CRIC整理9月仍有一波到期高峰，境外债发行与到期规模缺口较大⚫

2022年80家典型房企境内外债券合计到期规模为5851亿元，而发行规模仅为4466亿元，房企无法通过发行新债覆盖到期旧债。2023年房企到期债券规模约为6946亿元，超过2022年规模，仍有较大的压力；此外资产证券化到期规模还有801亿。⚫

2023年9月仍是到期高峰，境内外债券到期规模高达633亿元，此外2024年3月及4月到期规模均在600亿以上。由此来看，若未来销售市场长期低迷，房企偿债压力仍然较大。图：房企2023年境内及境外发债及到期情况（亿元）境内债券境外债券140012001000800600400200014001200100080060040020002021Q1

2021Q2

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2023Q4到期发行2021Q1

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2023Q3

2023Q4到期发行数据来源：企业公告、CRIC整理前8月百强拿地金额同比降14%,拿地销售比仅0.18图：2023年1-8月末房企新增土储百强总量及往年同期情况（单位：亿元，万平方米）表：2023年1-8月房企新增土储货值门槛值及同比变化情况（单位：亿元）2020年1-8月1955.11191.47292021年1-8月1809.1954.6704.9391.2131.22022年1-8月632.22302023年1-8月591.1205.8131.582.680000700006000050000400003000020000100000门槛值同比变化10强20强30强50强100强-7%-11%-27%-35%-17%180.9126.561.4411.3148.650.7货值2020年1-8月总价建面2023年1-8月2021年1-8月2022年1-8月图：2023年1-8月末销售百强房企各梯队拿地销售比情况0.30.250.2图：2023年1-8月百强房企新增货值集中度及同比0.25TOP3

TOP51-

1-T

O5P02;

8

%

100;6TOP51-100;170.150.11-%TOP3%0.140.1330;6%TOP1-0.111-TOP250;7%1-TOP11-2023年1-8月2022年1-8月0.0710;50%0.05030;1%TOP1-20;16%TOP11-20;24%10;64%TOP1-10TOP11-201-8月TOP21-30TOP31-502022年1-8月TOP51-1001-7月数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统投资谨慎聚焦，一二线占比超八成图：2023年1-8月百强房企拿地TOP10投资分布（单位：亿元）新增土地

销售全口径拿地城市数量企业简称

拿地金额

一二线金额占比拿地城市价值排名排名14华润置地保利发展万科地产建发房产745.3668.2615.7577.786%86%75%64%19241532武汉、成都、北京、苏州、西安、长沙、合肥、上海、广州、杭州、南通、义乌……天津、东莞、泉州、太原、三亚、芜湖、南京、佛山、苏州、中山、成都、上海、石家庄、南昌、天水、厦门、杭州、西安……234128苏州、成都、西安、东莞、昆山、上海、杭州、南京、宁波、广州……长沙、苏州、南宁、南昌、宁波、杭州、上海、合肥、成都、南京、石狮、东莞、晋江、桐乡、台州、南安、龙岩、漳州、丽水、无锡、宁德、张家港、莆田……569103绿城中国滨江集团中海地产招商蛇口越秀地产中国铁建572.0441.4410.9366.7319.6297.988%100%88%95%115上海、苏州、杭州、绍兴、天津、西安、大连、嘉兴……南京、杭州、宁波、金华、湖州……711138北京、深圳、广州、青岛、成都、长春、天津、厦门、南京、杭州……宁波、北京、长沙、合肥、西安、厦门、武汉、上海、深圳、南京、苏州、杭州……北京、广州、青岛、上海、成都……8591216100%84%1015天津、西安、宁波、上海、南宁、合肥、海口、南阳、廊坊、鸡西、温州、金华……数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、近期热点问题探讨1、央地政策京沪效果显著新房：一线周度供应持降，成交微增，上海成交显著好于8月周均一线城市商品住宅周度供应面积变动情况6050403020100一线城市2023年9月初周度新房供应面积情况（单位：万平方米）城市北京上海广州深圳合计2023年36周环比较8月周均9.8977%51%18.3110.4813.7352.41-51%-61%-50%-46%22%-34%-1%2%上海北京广州深圳一线城市商品住宅周度成交面积变动情况50403020100一线城市2023年9月初周度新房成交面积情况（单位：万平方米）27.54城市2023年36周环比较8月周均北京上海广州深圳合计8.44-12%-9%27.548.483%-20%-35%16%167%-20%-31%34%4.3248.7数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统上海北京广州深圳新房：北京周度认购环比提升2倍以上，上海市区高改&轨交热盘来访激增北京：自“认房不认贷”政策落地后，案场来访量增加明显，单周平均来访量228组，环比提升30%；单周平均认购套数20套以上，环比提升2倍以上；案场热度与3月持平，单盘平均转化率10%上海：新政后的第一个周末，市场快速做出反应，购房者人流量、来访量、成交量均有显著提升，前期观望情绪得以释放购房者置业和置换意愿明显上升市区高端改善项目：2023年1-8月北京商品住宅重点监测项目周度来访及认购◼

中海海上和集：3503002502001501005012%杨浦控江路板块、高层121000元/平方米新政后项目表现:

目前处于蓄客阶段，新政后周末售楼处来访量增加◼

合生缓云上海：杨浦东外滩板块、小高层119800元/平方米新政后项目表现:目前未开启认筹处于前期蓄客期，过往在此期间日均销售接待量15组左右，9月2日销售平均接待25组，上涨60%◼

普陀金茂府(金茂景泰府)：普陀桃浦板块、高层83000元/平方米新政后项目表现:

目前处于续销中，9月2日来访100组，是平时来访量的2.5倍，成交5套10%10%2288%6%4%新城轨交&外环线热盘：2%22◼

华发蟠龙四季：青浦徐泾板块、小高层64000元/平方米00%新政后项目表现：项目9月2日开发售楼处和样板

房，当日来访600+组。直至晚上8点钟，售楼处

依旧人流不断◼

招商南山虹桥璀璨领峯：嘉定南翔板块、小高层57000元/平方米新政后项目表现：目前续销中，新政后周末2天来

访254组，上周末来访119组，来访量提升113%。

新政后周末认购12套，上周末认购3套◼

保利光合上城

：单盘平均来访量（组）单盘平均认购套数单盘平均转化率闵行颛桥板块、小高层69900元/平方米新政后项目表现：目前续销中，9月2日发布海报

称单日成交额1.6个亿，成交近20套（含大定）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统新房：广州中心区&近郊认购上涨3成以上，深圳来访去化一般（或受台风影响）广州分区域重点监测楼盘周度到访量、认购套数变动（单位：组，套）广州整体环比中心区（海珠+天河+荔湾+白云）近郊（黄埔+番禺）南沙日期来访59385951609755506568认购238221267206270环比-17%-7%来访30673135316029833092环比0%2%1%-6%4%认购93环比-40%2%来访22542211239220642607环比6%认购12710013490环比12%-21%34%-33%32%来访617605545503505环比14%-2%-10%-8%0%认购18环比008130814-08200821-08270828-09034%0%95-2%8%2644%-46%0%2%21%-23%31%11910213825%-14%35%14-9%18%-14%26%1411913-7%深圳重点监测楼盘周度到访量变动（单位：组）深圳2023年第35周新开盘加推项目去化情况（单位：元/平，套）6000500040003000200010000项目名称区域宝安宝安宝安日期9.2主力户型76-105㎡3-4房85-110㎡3-4房84-128㎡的3-4房87-130㎡3-4房95㎡3房备案均价

推售套数

去化率装修情况简装鸿荣源珈誉府卓越闽泰星奕府中粮悦章凤凰里5.56.425.181816737425926373%61%49%25%9%9.3精装9.2简装鼎胜·金域阳光家园

南山华润昭华里

龙岗9.38.844.68精装8.30精装数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二手房：京沪新挂牌房源激增，上海置换情绪高涨，广深相对平静一线城市二手房新增挂牌变动情况（单位：套）上海9月1日-4日新增挂牌房源环线分布100009000800070006000500040003000200010000内环内,15%新挂牌在外环外外环外,

43%占43%内环至中环,19%中环至外环,22%上海9月1日-4日新增挂牌房源总价段分布北京上海广州深圳1500-2000万,

200万以下,

7%2000万以上,上海8月末9月初在售房源套数（单位：套）1000-1500万,2%15200025002000150010005007%800-10009月6日较8月30日增加7490套万,7%2%150000148000146000144000142000140000138000198515941449200-300万,1274新挂牌总价在300-600万元占45%19%600-800万,71811%369101300-400万,0-3022%400-600万,23%-5002023/8/30

2023/8/31

2023/9/1

2023/9/2

2023/9/3

2023/9/4

2023/9/5

2023/9/6在售房源套数

日增减数据来源：第三方数据平台二手房：京沪新增带看、成交显著跳增，广深政策反应一般一线城市二手房新增带看客户量变动情况（单位：组）一线城市二手房成交套数变动情况（单位：套）250020001500100050010000090000800007000060000500004000030000200001000000北京上海广州深圳北京上海广州深圳数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统京沪快速升温叠加供应增加，金九银十可期；广深小幅转暖，向好程度有限深圳：项目处于营销预热期，8月观望政策、积压未入市，9月将集中推售，带动成交小幅提升，但整体预期向下北京：9月新房市场将进入新盘入市高峰期，开盘项目主城及近郊入市各占比五成，产品类型丰富，覆盖刚需及改善各类群体，且优质板块项目集中。9月供应提升及优质项目的入市将带动楼市成交量回升。表：2023年9月北京预计开盘项目深圳9月预计开盘项目序号项目名称位置

产品户型户数均价项目类型区域类型动态区域宝安板块项目名称京地海樾府卓越星奕府开云府产品面积套数项目状态7月1日开放售楼处，当前排卡阶段，预计8月取证开盘朝阳洋房区74m²两居、88/99m²三居、125m²四居政府指导价

刚需、刚改、首7.98万元/㎡西乡板块航城板块招商板块前海板块白石洲55-105m²2-4房

34885-110m²3-4房

168123-203m²3-4房

418106-128㎡3-4房

320110-187㎡3-4房

1257未取证/已开营销中心未取证/已开营销中心未取证/未开营销中心未取证/已开展厅1中建璞园983主城改昌平

小高

80㎡两居，90/108/116政府指导价

刚需、刚改、首6.2万元/㎡8月20日开放售楼处及样23大华·启宸府338440近郊主城区层㎡三居改板房招商臻玺洋房、小高层南山北京建工·熙

丰台96/115㎡三居，125/156㎡四居政府指导价

刚改、首改、再8.5万元/㎡8月12日开放正式售楼处，绿景白石洲未取证/已开营销中心华台区改目前排卡阶段桃源板块鼎胜金域阳光

87-130m²2-4房

31281-93m²3房466已取证/已开营销中心未取证/已开营销中心未取证/已开营销中心洋房、小高层8月12日开放样板间并启动排卡，8月22日取得预售证石景山区89㎡三居一卫、102㎡三居两卫、127㎡四居两卫政府指导价

刚需、刚改、首7.95万元/㎡民治板块

华润超核紫芸府456中海学府里556主城近郊近郊改龙华光明龙岗大浪板块光明板块凤凰板块星河星悦云邸

95-124m²3-4房

879金地峰境誉府

83-120m²3-4房

500洋房、期房5.8万/㎡，现房6万/㎡未取证/已开营销中心未取证/已开营销中心未取证/已开营销中心顺义区预计9月开放售楼处、样建发·观云招商玺小高

135-155-185-210㎡再改、终改300972板间、开盘层中海时光境岗宏翰林汇82-108m²3-4房

154373-131m²2-4房

535期房7.7万元/m²、现房7.9万元/m²平湖板块龙城板块大兴

小高售楼处以开放，预计9月145-180-220-260㎡再改、终改区层中下旬开盘华润昭华里金地环湾城95m²3房342-未取证/已开营销中心未取证/已开营销中心福田

沙头板块120-270m²上海：认房不认贷落地，短期内一二手房成交热度已现，9月新政叠加八批次新房集中供应，预计带动整体成交热度稳步回升。广州：8月底认房不认贷出台，对“金九”市场信心有一定的提振作用，预计首付门槛降低，将释放部分改善购买需求，加上荔湾、番禺、天河近期关注度较高的新盘将入市转化，供应井喷等综合因素利好之下，楼市供求活跃度有望稳步复苏2、城市规模总量与结构变化一二手总需求略有萎缩但未断崖式下跌，穗庐津等容量恒定优于平均典型十城历年新房和二手房成交面积总量变动情况（单位：万平方米）城市北京上海广州深圳合肥天津武汉郑州南京杭州重庆合计2019年

2020年

2021年

2022年

2023年前8月2023年前8月较2018年以来低点占比2023年前8月较2018年以来高点占比1952260916181116110626813160167417892115363023449222633922195138613812466281216562079245731152516426783359220797119912335153462514141643124749672%70%81%79%90%84%83%87%70%78%66%77%53%48%57%36%62%61%49%47%46%43%30%50%14032641314413882236291132852622396586719511861906164815427921463160416521688810291257109413027数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2022年二手成交规模开始超过新房，二手房价下行分流新房刚需客群图：合肥历年新房和二手房成交均价变动情况（单位：元/平方米）图：6个重点城市2018年-2023年前8月二手房成交与新房成交面积之比220002000018000160001400012000100002.01.81.61.41.21.00.80.60.40.20.01.91.61.61.41.41.32018年2019年2020年新房成交均价2021年2022年2023年前8月1.00.9二手房成交均价图：天津历年新房和二手房成交均价变动情况（单位：元/平方米）0.60.60.51800017000160001500014000130001200011000100000.40.3天津重庆合肥成都南京郑州2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年2018年2019年2020年2021年2022年2023年前8月注：二手房成交倍数=二手住宅成交面积/商品住宅成交面积新房成交均价二手房成交均价数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统8月新房加速以价换量，渝汉等降价到位后刚需开始由二手回流至新房市场重庆月度新房和二手房成交面积情况对比（单位：万平方米）武汉月度新房和二手房成交面积情况对比（单位：万平方米）4003503002502001501005010.640.68250200150100500.70.60.80.60.40.200.60

0.50.670.40.30.20.1000新房成交面积二手房成交面积二手房占比新房成交面积二手房成交面积二手房占比武汉2023年8月部分降价项目销量变动情况重庆8月典型开盘及加推表现热销户型

折后均价（㎡）

（元/㎡）推出套数

销售套数降价前成交价格7月周均认购水平降价后成交价

8月周认格降价后项目名称

所在区域

开盘时间优惠情况98折认购率板块名称降价幅度流速变化降价形式（套）（套）环线项目名称龙湖昕晖熙购水平沙坪坝区渝北区8月3日98-10412315030180637272100%44%上保亿中央润园武汉城建星河14000-150008月21日9折4821后湖汉江湾长丰1730024320135-16%

900%2049金地自在城

大渡口区8月18日8月24日84、90856885折97折1063240638%19%三环内三环外华发都荟天地

分销聚焦朗诗熙樾府南山山晓渝北区南岸区9916490绿城华生桂语朝151221389054%特价房按揭99折，全款98折阳8月5日8月16日8月5日8月5日44-91117、1389512870101701852617721603210517%16%13%2%贝壳团装特价房818购房节金融街两江融府重庆中央公园悦府中交中央公园青菱大华公园城市新城桃李郡880093305820022207%330%北碚区渝北区渝北区9折备案价销售99折8000-8800吴家山106-14%

105%324蔡甸城关

中建锦绣楚城横店

联发云璟7500721416700670018711%7%1700%

特价房180%

特价房131、13712433数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、不要将代建从"蓝海"做成"红海"代建有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点，是新模式重要方向收益相对稳健，风险较小。代建主要收入来源为管理费用、代建费用及销售