流动性过剩、资产价格与英国房地产市场

流动性过剩、资产价格与英国房地产市场

自2000年以来，英国和西方主要国家实施的低利率经济政策导致了全球资本市场的流动性。过剩的流动性带来资产价值的重估,推动楼市价格的持续上涨。然而,在信贷紧缩政策及美国次贷危机的影响下,英国房地产价格自2007年9月也开始出现大幅下跌。在这样的市场背景下,英国主要房贷机构纷纷取消了零首付的优惠贷款措施。在通过贷款政策调整化解风险的同时,也预示着英国房地产市场风险仍然较大,楼市未来走势前途未卜。在1989年房地产市场泡沫破裂的18年后,英国房地产市场再次出现泡沫。英国贷款机构哈利法斯(Halifax)公布的数据显示,1998年房屋平均价格为8万英镑,2007年8月到达19.98万英镑,10年间房价暴涨250%。2007年8月英国房价比去年同期上涨22.7%,比7月份上涨2.5%,房价涨幅创13年来最高纪录。全球资本市场开始流动性过剩造成此轮房地产市场泡沫的原因比较多,但最主要的原因是低利率政策导致的流动性泛滥。1992年英国政府为摆脱房地产泡沫破裂带来的经济衰退,在5个月内大降利率400个基点,从10%下降到6.0%,随后几年都是利率小幅升降,房价终于在1996年走出谷底。2001年为进一步刺激经济增长,英国政府频繁地调低利率,利率从6.0%一路下调到2003年的3.5%,为1995年以来的最低利率。2004年利率开始小幅逐步调升,至2007年7月利率达到5.75%。与此同时,不仅英国在实行低利率政策,美国、日本也在实行低利率政策。为摆脱科技股泡沫破裂的影响,美联储不断降息以刺激经济,加之日本长期以来实行的低利率政策,全球资本市场开始出现流动性过剩。流动性过剩导致资产价格的重估,推高包括房产在内的一切可以定价的资产价格。如图1所示,2001年后英国房价开始加速上涨。解决了住房抵押贷款利率下降,实现了多元融资在充裕的流动性的背景下,英国的商业银行、专业抵押贷款银行、投资银行、保险公司等商业性金融机构有条件都参与到了英国居民的住房抵押贷款中,各家贷款机构展开了激烈的竞争。低利率也使得房地产抵押贷款利率随之下降,商业性住房金融机构根据购房者的收入水平,还款期限及偿还方式的喜好,为购房者量身打造抵押贷款合同,丰富的抵押贷款品种满足了不同购房者的抵押贷款需求。同时,英国住房金融机构创造条件降低购房首付款,一般购房者在专业性的非营利住房金融机构可以贷到房价款的90%,有的住房甚至可以贷到100%的房价款。政府还对低收入购房者给予贷款利息津贴和减免税收等优惠。这些措施都有助于提高居民的购房能力,在一定程度上提高了潜在购房者的有效需求水平。房地产泡沫破裂期20002000年衡量房地产价值有没有被高估(即房地产价格有没有高于均衡价格水平以上)的一个重要指标是房价/收入比。根据Halifax的计算(见图2),房价/收入比从2001年低点的3.2一路上扬到2005年的5.2,此时已经超过了1989年房产泡沫破裂时的5.0。随后在房价的继续上涨下,房价/收入比继续爬升,2007年8月达到创纪录的5.8,远远高于1989年的水平,英国房地产泡沫严重。英国抵押贷款生存规模下降,次贷危机进一步推低房地产市场虽然布朗内阁2007年8月推出的公屋冲击计划成为楼市逆转的导火索,但是楼市逆转的真正原因却是信贷紧缩。为了抑制过热的房地产市场,英国央行自2006年8月起先后5次提高基准利率,利率的提高使得房地产市场逐渐降温。从2007年9月起,英国房价开始大幅下滑。Halifax公布的数据显示,英国今年3月份的房屋价格下跌了2.5%,为1992年9月以来的最大月度跌幅。房价的大幅下跌,使得金融机构纷纷取消购房按揭贷款零首付,收缩贷款发放规模,提高贷款利率和相关费用,这无疑会使消费者置业计划减少,进一步推低楼市成交。英国央行表示,3月份抵押贷款许可数量从2月份的7.2万个下降至6.4万个,2008年一季度抵押贷款许可数量创1992年英国摆脱经济衰退以来的最低水平。而信贷紧缩也导致开发商大闹钱荒,为了尽快回收资金不得不低价促销,这也将进一步推低房价。与此同时,次贷危机也在英国境内进一步收缩流动性,而且该危机正在从次贷领域向优质房屋抵押按揭、消费信贷、公司信贷等领域扩散。随着全球市场利率不断提高,以资本市场为主要融资渠道的英国抵押贷款供应商面临融资成本大幅上涨。2008年3月,伦敦银行同业拆借利率已经升至6%。在信贷紧缩政策和次贷危机的共同作用下,英国楼市不断下行。房价从2007年最高峰的每套19.98万英镑,下降到2008年4月的18.9万英镑,跌幅达到5%。同时,抵押贷款总量增速也在下降。3月份英国抵押贷款总额为263亿英镑,较前一个月增长5%,但比去年同期减少了17%。英国通过强化“三”的政策给房地产行业带来新挑战从流动性角度来看,次贷危机的影响依然继续,银行业流动性依然匮乏,从而抵押贷款来源依然吃紧。虽然为缓解流动性匮乏状况,英国央行4月21日推出500亿英镑计划向国内银行体系注资,英国央行此举被视为拯救房地产市场的一大举措,但是预计能给抵押贷款市场带来的好处非常有限,因为在一致预期房价下跌的情况下无法保证那些避险意愿强烈的贷款机构会再度大幅放宽贷款标准。而这些贷款机构刚刚纷纷取消了房贷零首付的优惠政策。从利率来看,英国央行要在抑制通货膨胀和防止经济衰退之间做出艰难平衡。虽然从2007年12月以来,英国央行连续三次降低利率25个基点,但是通货膨胀的持续上升则抑制了央行降息的动作。利率下调空间的限制,在根本上仍然给房地产市场价格企稳带来负面影响。从实体经济来看,英国经济增长率可能出现大幅减缓。随着房地产市场进一步低迷和金融市场流动性紧张局面持续,相关机构纷纷下调英国经济增长预期。实体经济增长乏力带来的购买力限制和市