精细分析锁疑点 悉心辅导破迷嶂

继总局发布《房地产行业管理操作指南》后，淮安市国税局先后下发了《房地产业税收风险分析和应对措施参考》和《淮安市房地产行业部分指标预警值》，我们结合本地区风险管理特点，实施房地产行业专业化管理，广泛收集房地产行业数据，剖析行业经营特点和行业征管规律，寻求行业征管的共性。根据初步分析结果，选取本企业作为典型案例分析。【背景分析】

淮安市XX房地产开发有限公司，股份制企业，2003年2月19日开业，法人代表叶XX，注册资本2000万元，主要从事房地产开发经营，开发项目为楚州区XX花园。企业在本地区进入早，项目开发完整，在行业中具有很强的代表性。【基本情况】时期指标2009年2010年1－6月主营业务收入9705.53594.38主营业务成本4365.332232.30主营业务税金及附加1605.732333.32主营业务利润3734.471378.18营业费用33.9024.83管理费用218.76193.36财务费用0.33－3.09营业外支出4.940.1利润总额3476.531162.97应缴企业所得税1275.42292.41净利润2201.11870.56单位：万元部分财务指标异常，有待进一步深入分析。【基本财务指标】平面及第三媒体：采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。发改部门：采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。规划部门：采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。建设部门：采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。土地部门：采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。房产管理部门：采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。地税部门：采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。银行和金融机构：采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。【数据采集】营业收入增长率毛利率所得税经营收入与费用比其他应付款58.62%25.94%5943.803747.1649.13%23.19%41.15%财务费用100.2812.5987.45%说明：数据为2010年1－6月份与2009年同期比；单位：万元；其他参考值：2009年毛利率为38.48%，本年度长期借款和短期借款发生额均为0。2.6%3.67%【指标筛选】纳税人营业收入上升、毛利率下降、费用率上升，存在多列支成本费用、少申报收入、少纳税调增的可能。【初步分析结果】该单位是股份有限公司企业，主要项目为住宅和商业性用房，开发项目在地理位置较好，2009年毛利率38.48%，2010年1—6月毛利率23.19%，上年同期毛利率49.13%，本年毛利率明显低于上年。该户为成熟房地产开发企业，作为房地产业的主要地价成本低于同类行业，而房价同比上升一倍，毛利率不升反降，存在多计成本或少计收入可能。收入分析该企业2009年成本比为44.98%，2010年1—6月成本收入比为37.56%，