宝鸡市房地产市场现状调查

成果形式：调查报告成果名称：宝鸡市房地产市场现状调查摘要：住房难一直是备受关注的民生问题，而近几年房价飞速上涨引起一系列社会反响。本文通过调查宝鸡市房地产市场现状，了解宝鸡市市民对本地关于商品房的住房买房行为和看法，结合本地政策，提出了一些建议与反思。关键词：宝鸡市市民房地产商品房现状一、“宝鸡市房地产市场现状”的问题调查与分析1．问题的提出随着全国经济的飞速发展，人民生活过得越来越好，而住房问题一直是老百姓关注的头等大事。最近几年房价上涨幅度的飙升，导致中低段收入人群更加觉得住房难。这离不开房地产商投机炒房，掀起了一股炒房热。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。2019年国家提出稳定楼市的政策基调。稳地价，稳房价，稳预期成为了优先级最高的指令。并且明确提出实施“一城一策”政策。从经济发展层面看，宝鸡市经济的总量、增速都与房地产发展的关联度十分密切。我们以2018年宝鸡经济发展的数据来说明：全年房地产开发企业投资201.83亿元，比上年增长21.9%。这一年完成建筑业总产值932.32亿元，增长12.2%。建筑业增加值370.16亿元，比上年增长15.0%（按现价计算）。年末全市具有资质等级的总承包、专业承包和劳务分包建筑企业164户，年平均从业人员12.88万人，增长14.0%。全市商品房施工面积1228.45万平方米，增长4.2%，全年全市共完成保障性住房和棚户区改造投资30.4亿元。这些评价经济发展的指标说明，房地产发展对当前和年度经济目标的实现至关重要。通过本次调查了解2019年宝鸡市的房地产市场现状在政策的调控下如何，分析宝鸡市人民住房问题，提出一些建议改善。2．调查方法调查对象：宝鸡市普通市民（渭滨区、金台区、高新区、陈仓区）调查方式：因为本选题选择了宝鸡市市民作为调查对象，不适合发布网络问卷，所以采取纸质问卷调查为主要方式，走访为辅。调查原则：随机客观全面。调查时间：2019年7月。问卷发放及回收情况：共发放问卷140份，回收有效问卷130份，有效回收率92.9%。问卷内容：一共15道选择题（五道单选，六道多选），详见附录1。3．调查结果（1）在本次调查总人数中，男性占45.4%，女性占54.6%，在调查的市民当中年龄主要集中在20-50岁人群，且有66.2%的人数都对本市房地产市场现状有一定的了解，可见关注住房问题的年龄范围之广。（2）如下图，为了解市民在买房时有哪些心理活动，本次调查提出了三个问题。市民购房的心态除了刚需以外，最大原因是出于多买多赚；房价和户型的关注度较高；多数宝鸡市民购房是为了正常居住使用。 （3）如下图，为了调查市民关注的民生实事，提出了三个问题。根据图中可以看出：除了水电费、物业费这些必交的费用外，有很多都存在乱收费现象；主要因为质量问题等导致市民进行交房维权；社区基础设施多数都存在老化。（4）有34%的市民认为宝鸡市房价未来几年会缓慢上涨，29%的市民认为房价将快速上涨，16%的市民认为房价将缓慢下降，21%的市民认为房价将持续稳定。大多数宝鸡市民认为政策和市场供应影响了房价。4．结果分析（1）四种心态影响市场心态一：人人都有，我不能没有。这类购房者时常跟随大流，没有自己的主见，盲目跟风。本来这些人可能在短期内并没有购房的打算，但因为周边亲朋好友都开始买房了，自己也开始打听买房了，总觉得别人买了自己也应该买一套。甚至不惜赔上全家老本去买一套房，极大的影响了全家的生活质量。还有一部分人听别人说目前房子不能买，会降！看别人不买了，自己也就不敢下手了。结果房价却不降反升了，然后吐槽买不起了。心态二：遍地撒网，重点捞鱼。有很多人抱着“遍地撒网，重点捞鱼”的心态会在多家售楼部排号或者是咨询登记，导致市场看似需求量非常大。心态三：多买多赚。还有一部分人，随着房价一路看涨，总感觉不再来一套万一未来宝鸡也限购了肯定会后悔。抱着“多买多赚”的心态，纷纷加入买房大军，他们觉得反正现阶段买房也是赚，多买一套也不吃亏。心态四：买涨不买跌。近几年来房价的快速暴涨使得很多人一夜之间暴富，而这种暴富的思维就激发了社会的矛盾。越来越多的人也加入了炒房的行里来，因为不管房价多高都是保值的，不仅保值还会提升，所以这种稳赚不赔的思维使得大家都买涨不买跌，因此房价也一升再升。不难看出，这些人都不是真正的刚需，但在如今的市场当中这些人却所占比例并不小。采取“遍地撒网”来获取房源的方式并不可取，可能会造成更多购房者的恐慌心理。就宝鸡情况看，从去年开始，宝鸡的楼市也开始处于持续火爆的状态，尤其今年更甚，热度高涨不下的市场导致宝鸡部分热门区域的楼盘也出现了好房难求、买房靠运气的现状。并于今年5月份对住房公积金贷款在使用条件、贷款额度、提取条件等方面做出了调整，在一定程度上对楼市还是有不小影响的。尽管如此，还出现了“供不应求”的现象。购房者的心态是造成这一现象出现的原因之一。（2）房地产领域乱象有待加强治理调查中发现物业乱收费、社区内基础设施老化是常态，已经习以为常。也有部分市民有过交房维权，主要因为房子质量不过关，房地产商延期交房等因素。房子本来是供居民居住的，但是房屋质量得不到保证，物业服务企业不能给居民提供合理的服务，以及社区基础设施老化无人修理等严重影响了居民的生活质量与人身安全。（3）房价持续缓慢增长党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，“房住不炒”效应不断显现。对于城市而言，如果房子炒得很厉害，房价炒得很高，城市的竞争力会下降。有些城市可能愿意推动房价上涨，把房价搞得高一点，土地出让金也会多，税收也会多,但这是很短视的，从中长期来讲提升了城市的成本，很多人就不敢来了，来了以后也待不下去。2018年是宝鸡房价起伏变动较大的一年，从最初的一路上涨再到如今的回归平静，每一次变化都牵动着每个宝鸡人的神经。据安居客数据显示，2018年1月份宝鸡新房均价4337元/㎡，而到2018年的最后一个月宝鸡的新房均价达到了5844元/㎡，整体均价上涨了1507元/㎡。而2019年开始房价走势并没有像去年一样大幅度快速增长，而是趋于稳定。虽然房价不可能一下子降低太多，但是也在缓慢的增长中，不会影响经济发展。这离不开政策的调控，房价增长过快会导致房地产泡沫，减少消费，不利于城市的长期发展。二、观点与建议1．购房者需理性消费购房者在买房前、买房中、买房后都要维持理性消费心理。不要被情绪消费心理影响，做出错误的决定。就宝鸡情况看，至少有四种情绪对市场有一定影响。情绪一：买房无主见，盲目跟风。这部分人对自己没有一个清晰的判断，盲目跟风，不惜赔上全家老本去买一套房，极大的影响了全家的生活质量。还有一部分人听别人说目前房子不能买，会降！看别人不买了，自己也就不敢下手了。结果房价却不降反升了，然后吐槽买不起了。情绪二：想的太多。不接受当下，不做适合自己的决定。大多数人买房失败，归根到底就是在该做决定的时候没做决定，过后焦虑而产生恐慌性购买。情绪三：对地理位置+优质学校需求旺盛。随着受过高等教育的人越来越多，他们对子女的教育也是非常重视，学区房带给你的不仅是良好的教育资源还有房产上的增值。位置一定程度上决定了房子的价值，交通配套+商业配套+优质学校就是理想的保值甚至增值楼盘了。情绪四：对品牌楼盘的保障期盼日趋高涨。近年来“城市病”问题也越来越严重，如何从传统的城镇化转变为以人为本的城镇化成为了中国城镇化关注的主题。如果能买品牌，还是一定买品牌，品牌具有相对的保值功效，同样的楼盘，日后出售，大品牌比本土小开发商的盘更好卖，且很可能售价更高。所以在买房前需要理性思考自己到底为什么要买房，如果不是刚需则考虑有没有买房的必要。普通中低端收入人群是购房难的主要人群，如果人人都盲目跟风买房不仅会让自己的生活品质下降，还会影响刚需买房的人买不到合适的房子。2．继续推进调控政策，稳定市场前几年全国掀起了炒房热，不少房地产商投机炒房，造成房价飞速上涨，房地产泡沫。炒房是一个新兴名词，是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，利用各种媒体宣传怂恿大家买房，增大供应，进一步提升房价，转手获利，这一类的特殊投资行为被称为炒房。我们都知道炒房带来的危害，容易使价格短期内暴涨，引发恐慌性购房，形成“房价—地价”轮番上涨的局面。房价如果严重背离了其自身价值和当地居民的收入水平，就会使房地产泡沫不断积累，不仅抬高了居民的生活成本，而且容易引发系统性金融风险，进而对经济发展产生较大危害。只有房价稳定才可以让市场健康发展，政府的调控政策效果初显，更要加大力度遏制炒房，维持市场的稳定。3．完善住房体系和保障体系近年来，房地产调控保持了较好的力度和节奏，市场预期稳定。地方政府将承担房地产调控主体责任，精准施策，把“房住不炒”落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。城镇老旧小区量大面广，大部分老旧小区基础设施老化，需要修缮和更新。大力进行改造提升修建停车场、便利店、加装电梯、无障碍通道等便民设施。提高了住房环境有利于增加人们的幸福指数，让更多的人住有所居，不再为住房难犯愁。4．加强房地产市场监管加强房地产市场监管，规范商品房销售行为，保障购房人合法权益，是市场环境健康发展。严格商品房预售许可审批。如实提供有关资料申请《商品房预售许可证》。加强事中事后监管。各级住房城乡建设部门要加大对在售项目的检查力度，特别要加大对重点楼盘的监控力度，对热销楼盘、退房率高、价格异常、延期交房、未验收交房以及消费者投诉集中的项目实行重点监查。开发企业在商品房预售过程中，出现建筑工程用地性质、建设工程规划、施工许可等证书变更的，必须到预售许可颁发部门申请变更。房地产市场乱象横生，导致这一现象的出现是因为房地产行业监管力度不足，人们为了买房纠纷不断，应加大监管力度，毕竟住房问题是关于民生的大问题。很多中国老百姓辛苦了一辈子就为了买房，然而房地产商从中牟取暴利。三、调查总结自古以来，中国人对于家的渴望有一半寄托在房子上，所以住房问题一直是备受关注的民生问题。人们希望自己老的时候有自己的房子用来养老，并且对它的感情是深厚的。政府需要多多关注民生问题，并且将政策落实到实处，百香才能过得更好，人民幸福指数会日益增加。四、参考文献[1]曹振良，高晓慧等.中国房地产发展和管理研究[M].北京：北京大学出版社2002:299-301.[2]谢经荣.房地产泡沬形成、吸收与转化[J].中国房地产金融,2001,8.[3]周建军.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J].商业研究,2009(4):93-96.附录1宝鸡市房地产市场现状调查1、您的性别A男B女2、您的年龄A20岁以下B20-30岁C30-40岁D40-50岁E50-60岁F60岁以上3、您对宝鸡市的房地产市场现状是否有一定的了解？A是B否4、您在什么心态下选择买房（非必选，多选）A刚需B遍地撒网重点捞鱼C多买多赚D别人都买E买涨不买跌F其他5、购买房屋时，您最看重哪些因素（多选）？A地段B房价C物业管理D户型E交通F品牌G其他6、您认为宝鸡市未来几年房地产的变化情况如何？A房价快速上涨B房价缓慢上涨C房价缓慢下降D持续稳定7、您的购房目的A满足居住要求B出租C升值转卖D投资E其他8、您所在小区的物业收费包括哪些（多选）？A水电费B物业管理费C燃气D公共能耗费E垃圾处理费F电梯费G其他9、您曾经因为什么原因进行交房维权（多选）？A没有过B质量问题C宣传与实际差远D承诺配套没实现E延迟交房F合同纠纷10、您正在居住的小区基础设施情况A老化严重B部分设施老化C新小区不存在老化D其他11、您认为影响宝鸡市房价的因素（多选）A政策B市场供应C高端项目价格D各路散布消息E市民哄抢F媒体导向G其他附录2学生社会实践