临港商业物业管理服务预案50p

南汇临港新城工程德敏投资-商业物业管理效劳预案1“南汇临港新城工程〞商业物业管理方案1商业〔推广〕运营管理，品牌定位2“南汇临港新城工程〞商业物业管理效劳质量目标3目录关于我们425人员配置案3前言

目前工程尚在定案阶段，在这里所阐述的内容仅限于运作框架和操作理念，我们从不认为仅靠一、二个创意、技巧可以解决工程的系统性问题，务实的公司经营传统使我们坚信一个效率、专业、团结的团队的存在远比一个小时的简报对工程更具意义。希望以下我们的工作能够获得各位领导的指正及认可。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制关于我们一“德信立业、讷言敏行〞企业简介一、上海德敏投资管理上海德敏资管理，是一家从事对大型商业MALL、购物中心、专业市场、主题商业街、产权式酒店、智能写字楼及社区商业等不同阶段的商业地产进行投资筹划、工程定位、地产研究、商业经营、物业管理、整合营销、品牌推广、品牌招商、销售代理等专业的商业地产全程效劳公司。

客户和业务关联网络覆盖国内大中城市及港、澳、台地区；业态资源组合阵容强大，拥有经验丰富的专业和行业人才，包括资深的商业规划、商业设计、开发统筹、代理租售、商业运营和物业管理等人员。

关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制1、骨干人员操作个案常州中创时代广场浙江金华都市绿邸关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制富士康配套复合型商业—富士园关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制上海优族173创意休闲广场优族173创意产业集聚区园区原址为上海电力建设修造厂，于2006年5月底正式建成，坐落于邯郸路173号，邯郸路与松花江路交界处，复旦大学对面。由上海旭捷实业投资投资1.2亿人民币对其进行重新改造定位并建设。占地面积近20000平方米，建筑面积25000平方米，拥有150余个停车位；另设有5000平米的露天中心广场，可供客户进行发布、展示、会展、推广等活动；另配备餐饮、酒吧、咖啡吧、商务酒店、自助银行、便利超市、时尚会馆等各项休闲设施。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制上海大宁国际商业广场上海大宁绿地开发建设投资，前期由本司参与规划定位及商业包装，后期由第一太平戴维斯〔上海〕物业参谋进行物业管理的综合商业中心。工程占地面积约55000平方米，总建筑面积约为250000平方米，其中约50000平方米为地库，于2006年初落成，2006年中陆续启业。

大宁国际的设计重以人为本。与消费者的生活习惯和要求融汇，创造舒适惬意的生活、消费、文化娱乐。以现代建筑风格，重新塑造上海传统的商业街区，为延续上海市民的“逛街文化〞，提供一个有品味、高水平、具规模的现代化平台。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制二、长期战略合作伙伴：上海大德物业管理上海大德物业管理是一家专业化的综合型物业管理公司，公司坐落在上海三大CBD〔中心商务区〕板块的北外滩地区。公司主营业务为物业的综合运营管理，公司中、高级专业管理人员及技术人员占公司员工总数30%以上。公司设有综合管理部、保安部、保洁部、工程维修部、质控中心、财务部等多个专业管理机构。我们通过严格的管理，标准的行业效劳标准和专业化的效劳队伍来赢得市场，目前公司管理的鼎立大厦办公楼及商业裙房和新兴大厦公寓楼总建筑面积达50000平方米以上，管理业态包括高级商务楼、商业裙房及住宅小区三大类型。2005—2007年被评为区消防先进集体、06年荣获平安生产经营评估A级企业称号。今年将以ISO9002物业管理质量体系作为公司的管理目标，将使公司的营运管理向市场化、专业化和标准化方向不断进取。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制1、主要管理工程1.1、鼎立大厦涉外写字楼建筑格局：建筑面积：约23000M2。建筑层高：总层数28层层高3.3M。建筑结构：大柱网全现浇框架结构，抗震标准7级，地下1层。分布格局：标准大空间办公用房，可自由分隔，灵活划分。主要设施设备：1、电梯：四台三菱高速电梯。2、中央空调：四台美国开利风冷式中央空调机组。3、通讯：预设1000对直线，100M光缆进线，电信、网通高速宽带，移动、联通通讯网络全部覆盖。4、安保系统：大厦大堂电梯及电梯前室、地下车库出入口及大厦内部均安装摄像装置及火灾报警控制器，进行24小时实时硬盘录象监控。5、消防系统：公共部位设置消火栓、烟感报警、自动喷淋报警智能化设备和防火门，底层设消防控制室，内装火灾报警控制器。6、供电系统：10千伏两路进线装接容量为2000千伏安，两台变压器不间断供电。7、供水系统：由地下蓄水池水泵及高位水箱供水。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制主要入住单位：上海市报关协会西门子〔中国〕上海分公司上海市浦江海关上海市虹口区科技创业中心深圳市联合物流德国汉兹凯德上海代表处香港瑞典格灵〔亚洲〕货运上海代表处中国大地财产保险关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制1.2、鼎立大厦裙房商业建筑格局：建筑面积：约10000M2。建筑层高：地上3层，地下1层。层高4.8M。建筑结构：大柱网全现浇框架结构，地上

3层，地下1层。建筑外立面：采用花岗岩、仿石面砖。主要设施设备：1、电梯：三菱电梯；客梯二台，货梯一台。2、中央空调：十台麦克维尔风冷冷水中央空调机组。3、通讯：100M光缆进线，电信、网通高速宽带，移动、联通通讯网络全部覆盖。4、安保系统：大厦大堂电梯及电梯前室、地下车库出入口及大厦内部均安装摄像装置及火灾报警控制器，进行24小时实时硬盘录象监控。5、消防系统：公共部位设置消火栓、烟感报警、自动喷淋报警智能化设备和防火门，底层设消防控制室，内装火灾报警控制器。6、供电系统：10千伏两路进线装接容量为2000千伏安，两台变压器不间断供电。7、供水系统：裙房除房顶水箱供水外，另有三台沃姆热水机组24小时恒温热水。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制主要入住单位：1、全家便利店〔Familymart〕2、大德咖啡3、丽鸿舫餐饮4、鼎立润华宾馆〔连锁型经济酒店〕

1.3、新兴大厦公寓楼〔住宅小区〕建筑面积：约20000M2。总户数：168户。电梯：三台三菱高速电梯。建筑外立面：采用仿石面砖。安保系统：大厦大堂电梯及电梯前室、地下车库出入口均安装摄像装置，内装火灾报警控制器，进行24小时实时硬盘录像监控。消防系统：公共部位设置消火栓、烟感报警、防火门，底层设消防控制室，内装火灾报警控制器。新兴大厦公寓楼2003—2005年被评为区级文明小区。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制专业管理团队简介工程部负责人：1980—1999浙江鼎立建筑集团工程经理1999—2004上海钧茂置业工程部经理2004—2021上海大德物业管理工程部经理、总经理助理主要负责工程：1、长春市尊爵广场2、外高桥港区B区商用楼3、钧茂公寓4、鼎立大厦办公楼及商业裙房5、新兴大厦公寓楼管理处负责人：1995—1999上海蓝天房地产开发经营公司办公室主任、经营部经理1999—2004上海久实房地产开展经营部经理2004—2021上海大德物业管理管理处主任主要管理工程：1、三九大厦2、珊瑚苑3、鼎立大厦办公楼及商业裙房安保部负责人：1968—1986黑龙江生产建设兵团兴凯湖农场派出所所长1986—1988哈尔滨卷烟厂保卫科长1988—2006上海龙江宾馆安保部经理2006—2021上海大德物业管理安保部经理保洁绿化部负责人：2002—2004上海东川物业保洁领班2004—2005上海黑夜梦会所保洁主管2005—2006上海东湖物业保洁主管、保洁部副经理2006—2021上海大德物业管理保洁部经理关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制三、企业理念

以“管理效劳品牌化，管理工程品牌化〞的双品牌战略为指导，始终以客户需求，市场开展为关注焦点，与“业主、商户、开发商〞真诚合作，通过对所效劳工程精细化、专业化、前瞻性的运营管理，塑造工程市场品牌形象，带开工程物业市场价值的稳步提升，实现工程在区域市场内可持续开展，创造属于业主、商户、社会公众的共同价值。

四、质量方针

以市场为导向，持续不断地引导和满足客户需求。

质量方针内涵

1、以客户满意为关注焦点，根据市场变化，对客户现有需求和潜在需求作出迅速、敏感的反响及决策，引导和满足客户需求。

2、协作、诚信、专业、严谨。公司文化内涵是每位员工的行为准那么，为客户提供诚信、专业、优质、高效的人性化管理效劳，确保管理效劳质量，促进物业的保值和增值。

3、持续改进，持续开展。实施科学标准的物业管理效劳，不断改进和提高管理效劳质量，通过创新效劳，为客户创造超值和持续价值。创造客户、公司、社会共同价值，是我们追求的目标。

质量目标:

1、确保效劳及时率100%

2、客户效劳满意度85%

3、环境及保洁到达市容〔商场〕卫生管理标准〔优秀等级〕

4、设施设备完好率98%，设备有效利用率95%

5、重大消防、治安、平安生产事故率为0

6、管理效劳质量同业领先，争创地区/国家级优秀物业管理企业。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制商业物业管理方案二基于对工程上马初期，设定管理命题2223关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制一、管理效劳原那么

1、以市场竞争态势、市场开展为导向。

2、以满足终端消费者需求，扶助商户商品经营为商业管理指针。

3、以商户需求为关注焦点，以持续提升商户满意度为效劳目标。

4、以工程商业品牌塑造，实现物业保值增值为经营目标。

5、以建立完善管理体系，打造高效商业管理团队为管理目标。

6、依法管理，为业主利益、商户利益、市场整体开展效劳。

24关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制二、“南汇临港新城工程〞根底物业管理效劳内容及范围

1、安防管理

确保业主、商户、顾客生命财产平安，是商场正常运营的根本条件，强有力的安防工作是商场正常运营的有力保障。

1.1、保安工作：

商场营业时间内人流量大，人员庞杂，商场安防工作重在加大巡防频率与突发事件的快速反响能力，实行明岗与便衣巡逻、24小时视频监控相结合，与当地派出所密切配合，重点打击偷盗、抢夺等违法犯罪行为；清理占道经营行为；营业结束后统一清场，实行周密的进出货管理制，紧急治安事件的应急处理等切实营造平安放心的经营消费环境。

工作要点：治安巡逻、经营秩序维护、清理占道、营业结束后的清场管理及出入登记……

关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制2.2、消防工作：

消防责任重于泰山，消防是事关人民生命财产的头等大事。消防工作应坚持“防消结合，重在预防〞的原那么，切实做好日常管理防范措施：消防设备设施定期检查、建立重点防火部位档案、严格装修审批与过程监督、商场内严禁使用大功率电器、严禁动用明火……建立商场火灾应急预案，与当地消防队联动组织不少于两次消防演习。

工作要点：消防设备设施的日常维护检查、各类消防隐患的排查、消防法规的宣传贯彻、装修过程的平安监控……

关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制2、保洁消杀绿化管理

洁净的公共环境，是商场管理效劳水平、商场形象的重要衡量指标。营业时间内实行公共场所〔通道、楼梯、前厅、卫生间、天棚、墙面……〕不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的经营环境；定期开展商场公共环境的消杀工作，确保平安健康的经营环境，做好商场内外绿化维护，提升商场环境品质。

工作要点：公共场所巡回保洁、定期清理卫生死角、定期消杀……关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制3、物业公共部份、公共设施设备维保

3.1、物业公共部份维修养护：

商场物业公共部份〔楼道、通道、前厅、外墙、天棚、楼顶平台、下水道、化粪池〕的日常维修养护，是维护商场良好形象，延长物业使用寿命，防止意外伤害、“水损〞发生的重要手段。鉴于“南汇临港新城工程〞投入使用初期，许多物业公共部份〔外墙砖、平台、下水道等〕不同程度存在着一些不可防止的初期交付问题，重在做好日常检查，及时修复、排除平安隐患，拟定维护方案，分步方案实施。

工作要点：重点部份日常巡检、提前排除隐患、分步实施维护方案……

关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制3.2、公共设施设备维修养护：

商场设施设备的正常运行是商场正常经营的前提条件，是商场经营环境质量的重要保证。作为新工程“南汇临港新城工程〞，重要设施设备〔中央空调系统、电梯、配电、消防系统、公共照明系统等〕多数处于磨合阶段，梳理设施设备档案及保养手册，更为仔细的做好日常维修保养，拟定详细的设备小中大修维保方案，分步实施，确保重大设备正常运行尤其重要，更是一项极富挑战性的工作。加强商场重要设备日常检查、维保，即时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生，并拟定相关设备意外事故的应急处理预案，并将其制度化，重在日常检查与保养。

工作要点：档案梳理、日常巡检、提前排除隐患、分步实施小中大修方案……

关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制3.3、商户日常维修效劳：商户日常维修效劳是商场物业管理中根本的客户效劳工程，也是商户感受物业管理效劳水平与效率的重要途径，做好商户日常维修效劳，无疑会赢得商户的肯定与支持。做好商户日常维修效劳应注意三个方面：其一，维修效劳收费标准公平合理，并提前以书面形式告之，让商户心中有数，防止事后算账的分歧；其二，维修效劳的效率要高，即：效劳及时〔商户报修，限时效劳制度〕，维修技术过硬、质量要好，与商户沟通交流顺畅〔诚恳有礼〕并注意细节；其三，建立客户维修质量评价制度，将客户对维修质量评价纳入日常考核，切实提升效劳水准。

工作要点：收费公示、限时效劳、客户评价……关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制4、客户效劳

商户的存在、商户的开展、商户的盈利是商场存在、商场开展的前提，从商户角度思考，从市场开展角度思考，切实满足商户各类需求〔根底物业管理、关联效劳、经营引导、营销培训、广告促销、商铺租赁等〕，不断提高商户对客户效劳的满意度，争取商户对物业管理效劳的支持，调动商户参与商场活动积极性，并积极引导商户提升经营档次，效劳质量，形成商户、管理公司团结一致，共谋开展的良好局面。所谓客户效劳无小事，客户效劳无止境，细节与执行力决定客户效劳水平。

工作要点：良性沟通、了解需求、及时效劳、持续跟进、关注客户开展……关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制5、财务管理

商场财务管理主要涉及管理费用的预算，管理本钱的控制，各类费用〔租金、物业管理费、广告费、水电费、其它代收费〕代收代缴，按照物业管理条例要求的定期公布物业管理运营收支情况，接受业主监督等。商场财务管理重点在于透明清晰、有据可查。

工作要点：本钱控制、收支透明、有据可查……关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制6、档案管理

做好商场物业管理运营过程中所涉及的一切重要事项、设施设备的档安管理工作，使前后工作得以有效衔接。包括：重要设备的完整档案资料、重要设施的完整档案资料、重要合同协议、重大决策的会议纪要、重要岗位人员的任免等。

工作要点：保证所有档案的完整、连续、系统……关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制7、设备维护管理

新工程“南汇临港新城工程〞的重大设施设备将处于交付磨合阶段，对商场设施设备进行拉网式排查，完善细化设施设备档案，结合设施设备情况与商场公共维修基金情况，分主次、轻重、缓急，拟定切实可行的维护保养及抢修方案，报业主审批后按方案实施，以确保商场经营的正常进行。

工作要点：仔细排查，周密方案，量入为出，合理分配……商业〔推广〕运营管理三管理原那么：实行商户自主经营下的“统一管理、统一效劳、统一宣传〞3435关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制一、商业运营要点

“六位一体〞的MALL运作模式，即投资者、开发商、商铺经营者、专业运营商、终端消费者和政府六方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，到达多赢目的。

1、商业推广：

1.1、坚决商场市场定位：南汇临港新城极具规模的地标性“Shopping-Mall〞商场。1.2、营销策略：长线品牌营销推广与短期商品促销相结合，通过持续、系统的多媒介、多形式〔SP、PR〕整合营销，保持商场一定的公众暴光率，持续累积强化品牌与市场影响力印象，吸引更多的目标客户〔品牌零售商、普通消费者〕来商场；将其打造成所在区域的文化娱乐中心。1.3、强化商户对推广活动的参与面，形成商场、商户合力，确保活动的影响与规模。1.4、建立良好的政府公共关系，营造良好的外部经营环境。

1.5、建立良好的媒体公共关系，树立积极公众形象，防止负面宣传。2、商业管理：2.1、建立商场管理效劳体系，切实为商户、消费者提供各种便利，提高顾客满意度。〔如播送宣传、礼品包装、服装修改……〕2.2、建立商场信誉体系，营造诚信经营、放心消费环境。2.3、建立商场“管理效劳体系，切实为商户经营提供全面、贴心、专业、高效效劳。2.4、建立商场“五星〞商户评选体系，培养忠诚商户、中坚商户、实力商户，形成核心商户团队，并在实际工作中给予扶持。2.5、建立定期客户意见征询机制，及时了解客户需求，调整管理效劳方式，实现管理效劳的高效运营。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制3、招商管理：

代为二次招商，作为物业管理公司对商户、业主提供的一项增值效劳不仅有益于业主、商户，更重要的是通过公司代为招商，可以对入驻商户的综合实力，经营品类进行筛选，确保新入伙商户符合商场的整体定位，具备较强的持续经营能力。租赁管理应注意以下几个关键环节：与业主形成书面有委托租赁协议明确其商铺的招租条件及经营要求，把好入场商户经营资格审查关，明确告之入驻流程，并与之签定相关协议〔物业管理协议、商场管理公约、治安消防责任书等〕，最好在租赁协议中明确不能“转租〞约定，防止“炒铺〞等扰乱市场正常经营秩序的行为发生。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制4、经营调控：开展变化是市场运行的根本规律，商业工程要实现长期的可持续开展唯有根据市场的开展规律，适时调整以适应市场的变化，沉着应对市场变化，实现经营调控的平稳过渡应注意以下几个方面：4.1、关注市场、竞争对手，进行竞争态势的SWOT分析，找准工程市场竞争时机点。4.2、拟定市场经营调整策略，确定调整范围、调整目标、商业格局，并与业主达成共识，征得业主支持授权。4.4、确定招商目标客群，拟定调整招商建议政策〔租金体系、协议时间、免租装修期限、入驻商家资格标准……〕报业主审批。4.5、广泛积累客户资源，至少按照3：1的比例进行客户资源储藏。4.6、协助业主完成相关法律文本协议的签定等。总之，经营调控必须具备一定的前瞻性，并且掌握调整的主动权，控制在一定范围内，以确保商场经营定位按照预期目标开展；防止出现商户大面积撤场，商场重新洗牌的极端局面。二、“南汇临港新城〞商业推广思路

1、商业推广目标：持续推广宣传工程在南汇临港新城极具规模的地标性“Shopping-Mall〞商场的市场定位，进一步稳固前期宣传成果的根底上，将长期品牌推广与近期商业促销相结合，将专业目标受众〔各品牌零售、娱乐、休闲、餐饮商〕与普通目标受众〔普通消费者〕相结合，采取资源合作、品牌互动等方式，引进更好的人气商品、吸引更多的商户到商场做宣传，更多的普通的消费者到商场购物，实现商场商户、商品结构的优化，商场人气、商气的提升，实现广阔商户在“南汇临港新城工程〞这个平台上事业的稳健开展。商户开展，商场经营稳定，业主投资物业保值增值，实现业主、商户、管理公司多方共赢的大好局面。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制2、商业推广思路：整合现有资源，创新思维，以实效活动营销为主线，采取分等级媒介策略，广众宣传〔报广，新闻事件，当地政府合作推广等手法〕、目标群通路宣传〔目标消费群信箱投放，校区SP活动，机场、旅行社、企业挂钩，当地房产开发商会员卡合作等手法〕，提升商场人气，扶持商户经营，稳定客户群体，推进商场经营产品结构调控与优化。人气即商气，人气旺那么商气旺，那么市场火，竞争力强；提升人气，做“火〞生意是解决商场经营管理过程中的主要矛盾的根本方法，是提升商场影响力，稳定客户群体，提升商场综合竞争力的根本方法。2.1、与商户联动以“南汇临港新城工程〞的名义在主城区商业中心范围内，外联促销卖场进行定期换季展销，协助商户处理库存。2.2、对区域市场商业进行针对性调研〔商业中心分布情况、商业业态、消费习惯与水平，租金水平〕，收集典型工程信息，防止促销手法同质化，为业主工程拓展提供支持。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制3、商户口碑：3.1、强化客户关系管理，密切商管与商户之间的联系，保证顺畅的沟通渠道。3.2、每两个月进行一次客户意见与消费者意见调查，充分了解市场面反响信息，及时调整商场营销推广与经营管理策略，顺应市场要求。3.3、全年牵头举行一到两次商场商户联谊会，作为与商户之间的正式沟通渠道。3.4、开展星级商户评比活动，提供适当的扶持政策。三、公共部份经营业务代管“南汇临港新城工程〞在公共部份预计会设置一些必要的商场经营配套工程〔小吃冷饮摊点、外立面广告位等、店内宣传、礼品包装、服装修改……〕，为了便于这些资源的有效利用充分起到对商场经营的支撑配套作用，本司可在业主授权下对公共部份经营业务进行日常管理，并协商收取合理的管理费。关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制效劳目标四“南汇临港新城工程〞商业物业管理效劳质量目标4344关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制商业物业管理效劳及质量目标1、商场物业管理规章制度的建立完善完善商场物业管理各项规章制度，包括消防治安、公共卫生、广揭发布、装修、公共设施设备使用、公共区域等各项管理制度及行为标准；形成系统的完善的管理体系，无管理空白，实行一对一的宣传解释，确保广阔商户对各项管理制度的理解与支持。2、经营秩序维护杜绝严重占道经营行为，确保公共通道畅通；营业时间内管理人员巡视检查清理各类影响公共通道畅通的行为和物品。3、商业促销根据季节需要或在重大节日组织商户进行宣传促销，提高商场知名度与交易额在有资金来源的情况下，提前拟定广宣方案，报业主核准后执行。4、物业公共部份养护保证物业公共部份完好率90%以上；物业重点公共部份日常巡检，及时修复，定期清理、消除隐患。

45关于我们商管方案服务目标品牌运营人员配制商业物业管理效劳及质量目标5、公共设施设备养护做好日常维保，确保正常运行。档案梳理，日常及时维保，按需提拟中大修年度方案，报业委会审核后执行。

6、化粪池的清掏、水管网、下水道疏通化粪池按规定每年清掏，水管网、下水道定期检查，保证完好畅通。

7、保洁消杀工作营业时间内公共区域巡回保洁，清理杂物、垃圾；定期开展消杀工作。楼面管理人员巡回检查，随时催促保洁工作。

8、商户报修维修人员24小时值守，随时待命；报修后及