设计任务书附件产品策划方案

青羊区西岭路5号（车管所）地块土地调研报告产品创意中心2015.01.23土地挂牌时间：2015年3月4日用地性质：商业用地土地面积：20.6亩商业版V.1.0目录CONTENTPART1.本体分析PART2.市场分析PART3.地块定位地块概况1.区位：内金沙片区，临二环路西二段，近成温立交；2.现状：地块内部地势平坦，目前为临时停车场。地块位置图地块内部图地块四至图地块内部无不利因素北面毗邻省国安厅，有安防要求东—农科研究所北—龙嘴路西—二环路西二段宗地宗地南—西岭路北—金沙世纪酒店地块面积20.645175亩/13763.45㎡用地性质商业用地其它用地指标（不参与各项指标计算）道路用地面积：6861.13㎡

绿地用地面积：270.90㎡计入容积率建筑面积≤82580.70㎡总容积率6.0总建筑密度45%起拍楼面地价3546元/㎡建筑限高70m可突破到100m建筑间距/后退红线/各类规划控制线西：二环路道路红线≥20m

北：国安厅主办公区≥100m其余：《成都市规划管理技术规定》（2014）其它要求1、临规划道路布置出入口，临二环路不宜设置机动车出入口；2、建筑底层宜设置挑檐、挑廊、骑楼、檐廊等构筑物；3、高层塔楼宜临南侧西岭路布置，且以次要朝向正对省国安厅办公楼；4、临规划道路配建建筑面积≥3000㎡文化活动中心*1，≥400㎡社区用房*1，≥1000㎡社区养老服务设施；5、不得外销及与涉外有关业态。1.容积率2.0-6.0，建筑密度45%-60%，限高100m，起拍价3546元/㎡；2.地块商业建面约8万㎡，容积率及建筑密度为阶梯式反比关系，布局灵活多变，但受北面国安厅影响，高层建筑仅能布置于南侧，且为次要朝向正对。地块西侧临二环路约132m地块进深约107m地块不利因素：地块内部：经济指标132m107m区域商业清江中路、光华村街与二环路、中环路形成的十字路口目前项目周边商业缺乏以大众消费为主的综合体区域规划①峨影1958影视公园②建川商寓③浣花宾馆④麦德龙超市⑤金沙时代生活广场⑥烹专商业地块⑦仁和春天百货⑧天祥广场⑨乐宾百货⑩优品道广场⑪

金沙文化馆⑫

西单百货宗地①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫地块周边居住人口密度较高，麦德龙超市为会员制超市业态封闭，峨影1958以电影文化主题包装的中高端消费餐饮娱乐休闲商业街区街区，宗地对面为生活广场，区域缺乏一站式大众消费的生活商业中心。大型百货：西单商场（中低端）、仁和春天百货（中高端）、乐宾百货（中端）；大型超市：人人乐超市（优品道店）、人人乐超市（乐宾店）、家乐福超市（光华店）；电影院：万达影院（文化宫店）、金沙紫荆电影院西南财经大学交通动线分析地铁地铁4号线约200m地铁7号线约1.5kmBRT府南新区站约1km光华村口站约500m城市干道清江东路二环路无高架出入口地铁4号线成温立交站BRT府南新区站BRT光华村口站地铁7号线清江路口站宗地宗地道路西侧临二环路，昭示性较好，交通较拥堵，有公交站台；道路北侧为规划中道路，需设置出入口；道路南侧为双向单车道，道路等级较低；道路东侧目前无道路。目录CONTENTPART1.本体分析PART2.市场分析PART3.地块定位土地信息呈现项目环域方位板块出让时间净用地面积(亩)土地用途起拍总价(万元)起拍单价(万元/亩)可开发体量(万㎡)商业占比上限(%)计算容积率成交总价(万元)成交单价(万元/亩)成交楼面地价(元/㎡)溢价率(%)竞得者浣花香一～二环城西浣花溪2010-01-0828.26商业兼容住宅2826010007.536504.00005510719507312.595成都乐地投资朗诗西溪里一～二环城西抚琴--石人2013-04-1723.57住宅兼容商业23287.169884.4783102.850031792.41348.857099.2136.52朗诗天晖天祥广场二～三环城西内光华2010-12-0925.4住宅兼容商业30548.071202.688.1111104.790066435.582615.578190.72117.48上海天祥投资管理有限公司一环内城中骡马市2014-01-227.66商业14437.581884.84.08531008.000014437.581884.835340成都泰业投资开发有限公司泰丰国际广场一环内城中骡马市2010-02-059.4商业2350025006.266710010.000023500250037500成都泰丰元创房地产开发有限公司蓝光COCO蜜城二～三环城西内光华2012-06-1954.13住宅兼容商业46605.9386111.3673103.150061387.871134.085400.3831.72蓝光和骏实业股份有限公司区域出让土地较少，商业体量相对较大的土地，近5年来仅6宗；青羊区三环内区域出让纯商业用地较少，主要集中于骡马市商圈；大多数商业体量较大的地块以二类住宅用地的形式呈现；2014年仅骡马市有1宗商业用地成交；商业体量大、地段价值高的地块，成交最高溢价率均在117%，成交单价约2600万/亩；区域商业性质用地出让较少可用地块资源稀缺内光华内金沙片区土地溢价率普遍较高土地信息朗诗·西溪里23.57亩容积率2.85商业兼容10%起拍：988万/亩成交：1950万/亩浣花香28.26亩容积率4商业兼容50%起拍：1000万/亩成交：1950万/亩天晖天祥广场25.4亩容积率4.79商业兼容10%起拍：1202万/亩成交：2615万/亩泰丰国际广场9.4亩容积率10商业兼容100%起拍：2500万/亩成交：2500万/亩蓝光COCO蜜城54.13亩容积率3.15商业兼容10%起拍：861万/亩成交：1134万/亩车管所地块（未拍）54.13亩容积率商业6二类住宅3.8兼容10%起拍：236.40万/亩青羊烹专地块本案商业氛围良好，以社区生活配套、品牌百货、特色餐饮为主；整体商务市场入住情况乐观，商务需求旺盛。市场概况商铺写字楼区域内在售商业项目较少，多为已呈现商业，以天祥广场、浣花香、白金瀚宫为代表的项目，商业1F入市售价达到5-8万元/㎡，2F为3-5万元/㎡，3F为3-4万元/㎡；区域内无商务办公项目在售，目前已呈现的项目中，中高档写字楼租金水平达到70-130元/㎡，低端写字楼/写字间租金水平在50元/㎡左右，整体商务市场入住情况较乐观，商务需求旺盛。天祥广场区域商业市场概况项目名称体量（㎡）建筑形态业态定位业态档次销售价格（元/平）天祥广场（2012年）221004层底商、负1楼商业高端品牌零售、个人护理、轻餐饮中高档1F：6-10万2F：5-6万3F：3-4万4F：2-3万-1F：2.8万（返租）浣花香（2011年）280003层底商+负1楼商业大型超市、品牌服装零售、特色餐饮、咖啡厅中档返租1F：5-8万2F：3-5万白金瀚宫（2011年）100004层商业服装、化妆品、珠宝、数码、美容美发连锁中档返租1F：5-8万2F：3-5万3F：3-4万区域写字楼市场概况项目体量（㎡）面积区间物业级别售价/租金入住情况金沙万瑞中心15万100-4000伪甲级售：1.3-1.4万元/㎡租：90元/㎡90%浣花香2.4万100-1400伪甲级售：1.4-1.5万元/㎡租：70元/㎡80%优诺国际3万150-1500伪甲级90元/㎡80%仁和春天1.1万75-316伪甲级130元/㎡100%汇源大厦1万200-1000低端写字间45元/㎡90%彩舍大厦840080-1200低端写字间50元/㎡80%恒远大厦700080-150低端写字间50元/㎡100%浣花香白金瀚宫优诺国际仁和春天汇源大厦彩舍大厦恒远大厦金沙万瑞中心家乐福麦德隆好家乡零售物业市场区域内在售商业项目较少，多为已呈现商业;以天祥广场、浣花香、白金瀚宫为代表的项目，商业1F入市售价达到5-8万元/㎡，2F为3-5万元/㎡，3F为3-4万元/㎡；项目对面金沙时代生活广场，1F二手商铺售价大约在4万-4.5万元/㎡，月租金60-200元/㎡·月。区域商业市场概况项目名称体量（㎡）建筑形态业态定位业态档次销售价格（元/平）天祥广场（2012年）221004层底商、负1楼商业高端品牌零售、个人护理、轻餐饮中高档1F：6-10万2F：5-6万3F：3-4万4F：2-3万-1F：2.8万（返租）浣花香（2011年）280003层底商+负1楼商业大型超市、品牌服装零售、特色餐饮、咖啡厅中档返租1F：5-8万2F：3-5万白金瀚宫（2011年）100004层商业服装、化妆品、珠宝、数码、美容美发连锁中档返租1F：5-8万2F：3-5万3F：3-4万本案商铺写字楼天祥广场浣花香白金瀚宫优诺国际仁和春天汇源大厦彩舍大厦恒远大厦金沙万瑞中心家乐福麦德隆好家乡区域写字楼市场概况项目体量（㎡）面积区间物业级别售价/租金入住情况金沙万瑞中心15万100-4000类甲级售：1.3-1.4万元/㎡租：90元/㎡90%浣花香2.4万100-1400类甲级售：1.4-1.5万元/㎡租：70元/㎡80%优诺国际3万150-1500类甲级90元/㎡80%仁和春天1.1万75-316类甲级130元/㎡100%汇源大厦1万200-1000乙级45元/㎡90%彩舍大厦840080-1200乙级50元/㎡80%恒远大厦700080-150乙级50元/㎡100%写字楼市场区域内无商务办公项目在售;目前已呈现的项目中，中高档写字楼租金水平达到70-130元/㎡，低端写字楼/写字间租金水平在50元/㎡左右，整体商务市场入住情况较乐观，商务需求旺盛。本案商铺写字楼天祥广场浣花香白金瀚宫优诺国际仁和春天汇源大厦彩舍大厦恒远大厦金沙万瑞中心家乐福麦德隆好家乡区域典型项目天晖·天祥广场建筑面积128000㎡占地面积16931㎡容积率4.78绿化率31%商业销售周期为2012年9月—2013年7月，约10个月；商业整体均价在5万/㎡（含-1F）；1F均价在11万/㎡。目录CONTENTPART1.本体分析PART2.市场分析PART3.地块定位SWOT分析Strengths优势Threats

威胁Weakness劣势Opportunity机会200m地铁4号线出口，临二环路，昭示性及地块通达性较好地块地势平坦，无拆迁，无高压线；地块位于成熟生活片区，传统认知高端板块，人口密度大，生活人群消费力较强；毗邻西南财经大学，属于校园经济商业圈。地块仅两面临路，南侧西岭路道路等级较低，对整体商业价值有一定影响；地块未来北侧及东侧均为单边街，商业价值较低；地块北侧毗邻国安厅，有一定的安防退距及朝向要求，不利于平面布局灵活多变；所临二环路交通拥堵，对于车行消费人群通达便利性有一定影响。区域居住人气成熟，消费水平较高；区域商业性质土地出让较少，可出让土地资源稀缺，存在较大的市场空间；区域社区大众生活型商业中心缺乏，清江东路存在商业升级换代需求，麦德龙为中高端会员制超市消费；区域写字楼市场对高端品质甲级写字楼存在需求。未来将推出临近烹专地块，对本项目有一定的竞争关系；商业缺乏核心主力店可能导致客户投资信心不足；交通动线可能对项目商业价值产生一定不利因素。地块面积13763.45计容总建筑面积（㎡）82580.7容积率22.53456建筑密度60%57%54%51%48%45%总建筑面积27526.934408.6341290.3555053.868817.2582580.7基地投影面积（㎡）8258.077845.1677432.2637019.366606.4566193.553商业建筑面积（按平均4F计算）33032.2831380.6729729.0528077.4426425.8224774.21塔楼建筑面积-5505.383027.95911561.326976.3642391.4357806.49从商业价值最大化角度出发，用足指标；可修建计容零售商业面积33000㎡；可修建计容塔楼面积（写字楼/公寓/酒店）57000㎡。建议沿二环路及延西岭路商业满铺，实现商业价值最大化；兼顾公寓与写字楼面积之间的平衡，从销售速度出发，优先选择公寓产品，从高产值出发，优先选择写字楼产品。经济技术指标定位思考1、地块规划指标及交通人流动线组织，不支撑大型盒式集中商业（如：大型超市、大型百货等），商业街区形式可行性存在；2、地块现有商业价值核心来源于：西南财经大学学生人群、200m地铁4号线、周边高密度居住人群；3、项目具备充分打造校园商业的条件，学校附近存在着多个校园商业性项目，

如何打造销售型升级版校园生活广场，做足地块商业价值？4、从项目自持方向思考，如果打造高价值自持型商业？蓝润·金沙V客广场立体校园生活中心体验式时尚潮人社交街区开发策略：1、本案定位于体验式时尚潮人生活街区，以学生及30岁以下青年人群为消费核心客群，打造升级版校园生活广场；2、核心开发物业：立体商业街区+精装极小公寓+精品艺术主题酒店3、街区以时尚、精致、年轻品牌为主导，业态以时尚购物+创意休闲+世界美食+艺术酒店为主题，辅以功能型购物超市，公寓公共活动配套，满足学生及青年客群一站式需求，校园生活广场升级典范。4、街区建筑艺术化主题包装，全域WIFI覆盖，多个公共活动空间与社交平台。项目定位一：销售型物业方向项目定位酒店公寓商业街区广场销售策略开盘时间价格（元/平米）商业街区销售价格快销预计2015年10月精装公寓10500写字楼115001F：6万2F：2.8万，3F：2万4F：1.8万客观预计2015年10月精装公寓11000写字楼12000积极预计2015年10月精装公寓11500写字楼12500主题酒店可考虑自持运营，也可