广州市珠江三角洲沥村城中村改造方式探索

广州市珠江三角洲沥村城中村改造方式探索

如今，中国城市已经成为一个难题。这些“城市村庄”也是社会发展的焦点。本文以广州市海珠区沥村为例,探讨城中村的改造方式,为解决城中村问题探索思路。沥认识村域的属性沥滘村是从番禺进入广州老城区的重要门户。沥滘村最早创建于南宋,至今已有800多年的历史,现状遗存的宗祠13处,其中卫氏大宗祠始建于明万历43年(1615年),是广州市重点文物保护单位。沥滘村村域面积为4.39平方公里,由沥滘、新鱼、大沙、芒滘四个自然村共19个经济社组成,是广州市138个城中村之一。沥滘村现状总居住人口约4.3万人,其中本地人口约1.3万人,外来人口约3.0万人。违法建筑普遍沥滘村城中村的形成具有中国城中村形成的普遍特点,其主要问题有:城中村管理混乱、治安较差。由于城中村从土地制度、户籍制度、社会保障制度等都与城市管理不同,难以纳入有效的城市管理,导致许多相关政府部门对城中村无从管理。同时因为城中村的租金相对较低,例如,沥滘村的房屋租金仅是周边小区式住宅的三分之一,大量外来人员可以通过较低成本的租屋形式居住在沥滘村,形成该地区人员混杂、难以管理,成为不法分子的藏身地和犯罪活动的高发区。城中村存在大量的违法建设。由于城中村逐渐变成城市的中心地区,土地急剧升值,租金飙升。相对于一般的商品房来说,村民不用支付高昂的地价,只要用建筑成本价就可以建设村民住宅,在低廉的投入和高额的回报的利益驱动下,村民往往突破城市规划的管理,不惜违法进行房屋的新建、扩建和改建,从而使城中村的建筑量急剧增加。例如,沥滘村现状民宅共5354间,其中39间为未经批准建设,另外有大部分房屋进行了加层和扩建,加剧了城中村居住和生活环境的恶化。这也意味着未来城中村改造中的拆迁量大为增加,从而加大改造的难度。基础设施严重不足。由于城中村游离于城市规划之外,规划管理不到位,城中村公共配套设施和市政基础设施都较为缺乏。沥滘村的公建配套项目是较为齐全的,有中学、小学、幼儿园、托儿所、敬老院、村委会、文化中心、卫生院、肉菜市场等各一个,但相对于沥滘村内大量的常住人口来说,城中村的公共服务设施数量、容量却难以满足需求。沥滘村的市政基础设施有待完善,如电压、水压不足,生活污水无处排放等问题;还有消防道路、消防设施的缺乏,导致城中村存在消防隐患。环境卫生恶劣。沥滘村内聚居着大量人口,但这些人往往素质较低,而且对所居住的地方并没有归属感,卫生意识较差,乱丢垃圾的现象较为普遍。由于环境卫生管理的不到位、生活污水管线等市政设施不足、河涌缺乏治理等原因,导致生活卫生环境的恶化。城中村改造总体规划海珠区全区面积为90.45平方公里,除去珠江水域、区内河涌水域、果树保护区的面积后,可供建设的用地仅约为63平方公里,而海珠区的居住人口达123万,人口密度较大。目前,海珠区共有20个城中村,这些村都具有城中村的通病,离市中心越近,其问题越严重。位置稍为偏远的黄埔村、石基村、小洲村等受城市化的影响较少,仍然保留岭南古村落的风貌。因此城中村的改造应因地制宜、区别对待。海珠区城中村的特点与海珠区的城市发展是密切相关的,自古以来海珠区就是从西北部向东南部发展的,其城中村也体现了这个特点,越往东去,村庄特点越浓。规划先行总体部署。规划是龙头,是指导城市建设的蓝图。因此要推进沥滘村城中村改造,做好规划是第一步。通过研究海珠区城中村的特点,科学地编制沥滘村城中村改造规划的方案,以此作为海珠区分区规划及该地区控制性详细规划调整的参考依据。这里采用的是从下一层次规划反推上一层次规划的方式。最后完成《海珠区沥滘村旧城改造控制性详细规划》(详见图一)方案,并以法定规划通过审批,作为指导沥滘村城中村改造的规划要求。在此规划指导下,深化和完善城中村改造的总平面方案(详见图二),进而推进下一阶段修建性详细规划及建筑单体的设计工作。可以看出,规划要立足于城中村改造的全局,城中村改造规划是城中村改造工作总体部署的关键。原地改造滚动实施。简单来说就是“拍卖一块、安置一块、落实一块,滚动推进”。即在村域范围,先找一块空地拿到土地市场上“招、拍、挂”,通过土地出让取得启动的资金;然后划定一块用地作为拆迁改造范围,用作村民的拆迁安置用地,这块用地不仅用来安置本地块的拆迁户,也预留给下一阶段拟出让土地范围内的拆迁户;同时需落实一块村经济发展用地,以满足村民的社会生活及社会保障等问题。以沥滘村为例,作出改造分期,不断滚动实施,直至城中村整体改造完成。由于沥滘村南临珠江后航道,区位及景观条件较好,而且是海珠区未来的重点建设地区,土地利用的价值较高,这将有利于城中村改造工作的推进。这是因为土地的级差地租高,相同土地面积通过“招、拍、挂”所取得的资金越多,城中村改造项目就越容易启动。城市土地的稀缺性,决定了城市土地利用的高效性,城市的建筑将向高空扩展。把柯布西耶的理论运用到城中村的改造中来,就是要将建筑密度大、绿地率低、容积率低的城中村改造成为建筑密度低、绿地率高、容积率适宜的城市新社区,使原来乱糟糟的城中村变成“花园里的城市”。异地搬迁综合平衡。城中村原地改造的模式可以在村内调配用地,拆迁安置用地较容易落实,但从城市规划和土地集约利用的角度来说,这种土地利用的方式却不是最优的。许多城中村的原有用地都位于城市重点规划区,若模式化地单独划出部分用地作为村民的拆迁安置用地,则容易使整个区域的功能混杂,不能完全体现土地的利用价值,降低了土地的利用效率,因此需要在更大的区域内进行土地利用的统筹安排。运用沙里宁的“有机疏散”理论,就是把城中村的原功能向适合它们的地方转移,把城中村原来的用地按城市规划进行改造,彻底摆脱了城中村对城市用地的制约。以沥滘地区城中村改造为例,可以把沥滘村和三滘村捆绑一起改造。三滘村作为拆迁安置的建设区,沥滘村则作为城市重点建设区,按照广州市新客港规划进行建设。在运作上,通过拍卖沥滘村的部分土地取得前期启动资金,拍卖所得的资金用来拆除三滘村的部分建筑,在三滘村建设农民新村,用来安置沥滘村和三滘村的拆迁户。整个沥滘村通过异地搬迁,与三滘村一起完成城中村的改造,原来的三滘村将改造成为城市的新社区,其居住功能和“廉租房”功能得到强化,也有利于社区公共服务设施的集约利用;原来沥滘村则成为广州市新客港的建设区,完全按城市规划的要求建设,其城市重点发展区功能得到强化。这种模式的难点是如何协调好城中村改造的相关村社利益问题。通过研究海珠区城中村的现状情况,分析沥滘村城中村的可能改造模式,并把沙里宁和柯布西耶的理论应用到城中村改造中,或许能为广州