会计学-无-商业银行个人住房贷款风险管理研究

-ii--PAGEi-商业银行个人住房贷款风险管理研究摘要房地产行业是我国的支柱产业之一，它在近十几年中的发展更是突飞猛进，同时促进了银行贷款中个人住房贷款业务的迅速发展和壮大由于发展速度过快，在个人住房贷款业务中出现了越来越多的违约现象。住房贷款违约风险也越来越引起人们的重视。而随着我国金融行业的市场化水平不断提高，对于金融中以资本为核心的业务的监管力度也是越来越大，面临的风险逐渐增多，不良贷款率逐年上升，这就需要银行制定好相关制度和应对措施。本文通过研究和分析商业银行的现状，结合实践调查与资料的查询得出目前商业银行的个人住房贷款中主要存在的风险有四种：宏观经济环境风险、利率风险、资金流动风险以及操作风险。接着从宏观和微观两个层面对风险成因进行探讨，宏观方面主要因为我国的房地产行业发展还不规范和受宏观经济政策的影响，微观方面是因为商业银行本身的管理机制还未完善。最后通过对数据的分析，基于我国现今对金融机构建立的制度要求，从西方国家对商业银行风险防范的研究中汲取经验，针对目前商业银行在个人住房贷款风险管理上的不足提出对应的政策性意见，推进商业银行建立、健全相应的风险管理组织体系及风险管理模式。使之既能有效的预防和减少个人住房贷款的各种风险，又能对国内各大银行等金融机构以及房地产市场起到积极的作用，并促进国家经济的稳定和持续发展。关键词：个人住房贷款，风险管理，商业银行

目录MACROBUTTONInsertCrossReferenceTOC\o"1-3"\h\z1 绪论 41.1研究背景 41.2研究意义 41.3国内外文献综述 51.3.1国外文献综述 51.3.2国内文献综述 51.3.3国内外研究评述 52我国商业银行个人住房贷款业务概述 62.1个人住房贷款业务 62.1.1个人住房贷款业务的定义 62.1.2个人住房贷款业务的特点 62.2我国商业银行个人住房贷款业务发展历程及现状 73个人住房贷款的风险及其管理问题阐述 83.1商业银行个人住房抵押贷款风险分析 83.1.1信用风险 93.1.2操作风险 103.1.3利率风险 103.1.4流动性风险 113.1.5市场政策风险 113.2对商业银行的不良贷款的分析 113.3个人住房贷款风险管理问题的陈述 123.3.1我国房地产行业发展不规范 123.3.2风险管理技术落后 123.3.3个人住房贷款业务流程存在缺陷 124预防个人住房贷款风险的策略 134.1加强对房地产行业的分析和规范 134.2优化风险管理技术 144.3规范银行个人住房贷款操作流程 145 结论 16参考文献 17第三章MACROBUTTONAcceptAllChangesInDoc[XXXX...]绪论1.1研究背景改革开放以来我国经济水平不断提高，工业化和城市化进程的加快促使了我国国民生活水平也在逐步提升，同时对居住条件的需求也在不断增加，这也是个人住房贷款业务能成为银行主要业务之一的原因。个人住房贷款业务的快速发展给建设银行带来了可观的收益，在高额利润的刺激下，建设银行对贷款人的审核变得更加宽松，加上每笔个人住房贷款金额都比较大且时间周期较长，这也促使建设银行个人住房贷款发生风险的可能性进一步增加。个人住房贷款不仅直接决定了银行的盈利能力，而且也影响着经济的运行和国家财务战略的布局，个人住房不良贷款率的持续增加引起了监管机构和公众的高度重视。1.2研究意义当前国际金融环境复杂多变，中国刚刚走出金融危机的影响，立刻又迎来了中美贸易战的开展，经济的前景更加充满挑战。中国经济曾经过于追求速度而忽视风险，产生一些金融乱象如：P2P暴雷、民间高利贷案件、证券市场内幕案件等，实体经济融资难利润低生存困难等因素，容易造就一个恶性的生产经营以及投资环境，从而使借款人丧失还款能力而违约的概率大大提升。另一方面当跑路、违约成为一种常见社会现象，且又缺少一个完备的信用惩治体系，违约者并未付出太大违约成本时，就形成了一种社会现象信用脆弱。在这样一个复杂背景下，银行具备一套完整、强大、有效的风控体系不仅是响应国家防止发生系统性金融风险的要求，也是银行业生存的必备要求。改革开放四十年来，我国的房地产行业了长足的发展。在城镇化、产业化、金融化、智慧化等理念和政策的影响下，发展更为迅速，极大地改善了居民的生活和财富积累，对国民经济的发展发挥了举足轻重的作用。回顾我国房地产业的发展，可以看到，这是一个以金融创新型模式发展起来的行业，其核心特点之一就是以住房按揭贷款为主导并使其成为发展的动力。，商业银行个人住房按揭贷款业务迅猛扩张，成为了我国商业银行一个稳定的利润增长点。但与此同时，我们也发现，个人住房按揭贷款违约现象在逐渐增多，风险问题逐渐暴露。如何在市场层面重新认知房地产，如何从本质认识出发来分析和防范个人住房按揭贷款，对银行业具有很强的现实意义。仔细查看我国个人住房贷款风险，能够总结出下列几类：信用风险，其中主要包含提前还贷、恶意骗贷、理性违约、被迫违约等；利率风险；流动性风险；道德风险；管理风险；操作风险等。按照住房的需要来看，买房人即时支付能力不足的问题可以通过住房贷款来解决，在好几年内摊派买房的重担，以此实现提早消费。可是对于银行积极进行个人住房货款的发放和主动对个人住房货款产品的创新受到了个人住房贷款风险的严重约束，这就表示着由于存在着风险而相对有效需求会被迫降低，致使我国个人住房贷款市场的兴盛与壮大会受到约束，会在一定程度上影响我国的银行业的发展与创新。所以，眼下我国商业银行个人住房贷款市场的发展最重要的是对我国个人住房贷款市场面临的风险的研究，并且找出真实可靠的应对策略，这条重要途径能够提高人们生活住房水平，也是其发展的必由之路，对我国经济的连续良好运行和我国社会的和平共处和协调发展有很大的益处。1.3国内外文献综述1.3.1国外文献综述有经济学家对个人住房的抵押贷款风险的发生进行了更加微观的方面研究，其中主要是研究了借款方的个人经济状况。如Gau建立了一套评价标准来评价个人住房贷款的违约风险，他所用到的方法与之前的完全不同。由两家保险公司提供的从1967年到1974年6月截止的研究期间中所有的违约者的数据发现：决定违约与否的重要因素是借款者职业和过去的信用评级。因为借款人的职业与家庭的持久收入是有直接关联的，所以其职业很重要。SantosSilva（2000）和Deng（1995）预测月付款额和违约风险的依据是借款人的特征变量如月收入比率。1.3.2国内文献综述重润（2002）针对违约对货款人的影响和影响违约发生时间及借款人违约行为的因素进行了规范实践性的分析，最终总结出了结果：想要有效地减少理性违约风险，就要完善个人信用制度，增强住房市场的宏观调控。苗华兵、林荣茂（2003）对银行个人住房抵押货款的种种风险因素进行了剖析后，在此基础上找到了新的思路——预警系统，进一步提出了模糊预警模型，而且给出了预警结果。林茂茂（2013）建立模糊预警模型并得出预警结果是在对银行住房抵押贷款的各种风险因素的研究分析上得到的。当下在出台了房地产市场调控政策的背景下,重新探究我国商业银行个人住房抵押贷款的风险和业务现状,并寻找行之有效的预防措施是很有必要的。1.3.3国内外研究评述国外的资本市场特别发达，各类分散风险的工具如期货、期权等，早已成熟，而且系统的个人信用体系己经建立，在这些前提下，国外开始研究个人住房贷款违约风险。所以发达国家与中国个人住房货款风险存在着不同的地方，同时中国要从自己的实际情况出发，我们不可能完全模仿西方的住房贷款风险的相关预防。所以，我们中国不能完全的采用国外研究的个人住房贷款风险方面的措施。同样，国外较多的采用实证的研究方法，倾向于建立个人住房贷款风险的模型然而我国的个人住房贷并没有发展成熟，还没有体现出更多的风险，没有较多的可行的实证分析，因此在这方面有较浅的研究。综上所述，我国主要是吸取国外的优良成果，没有系统的深入的研究，也没有结合我国实际，所以，我国很有必要加大力度研究个人住房贷款风险管理理论，以此来满足我国个人住房贷款迅速开展的需求。2我国商业银行个人住房贷款业务概述2.1个人住房贷款业务2.1.1个人住房贷款业务的定义个人住房贷款是指是购房者在向房地产卖方购买房产时先缴纳全部金额的一部分，其余部分资金则通过以所购房产或其他资产作为抵押向银行预支资金，在一定的时间内偿还所贷金额本息的一种借款方式，通常来说，购房者能贷到的最高额度为所购住房的实际或评估价值的80％。图3-12017商业银行个人住房贷款业务收入分配图资料来源：新浪财经网由图3-1可以看出，2017年度占商业银行个人住房贷款比例最高的是一手房贷款，占总数的78%，而置换式个人住房收入占比最小，仅有7%，目前市场购房者的主流方向还是在于一手房（新建住房）的购买。2.1.2个人住房贷款业务的特点1、贷款金额大、周期长随着中国经济的发展，在住房分配制度的改革和房地产开发市场化之后，压抑许久的国民对住房的刚性需求集中爆发，土地资源是有限的，而人类数量不断增加，居住面积需求的不断增长必然导致房地产价格出现爆炸式增长。由于贷款金额大，所以相对贷款的周期较长，通常还款期限为贷款生效之日起的10-25年，最长可达30年。2、以抵押为前提建立的借贷关系个人住房贷款是以购房者所购买的住房作为抵押，有了等价抵押物担保的前提，相比其它信用贷款、担保贷款等业务来说经济资本占用更低，风险更小。有了抵押物，为银行收回款项提供有效保证，借款人违约风险相对降低。3、分期偿还分期还款是要求借款人每期偿还一定额度的利息和本金的还款方式。在我国，购房者通常是选择分期偿还所贷款项。分期偿还贷款不仅缓释了购房者的压力，同时也保证了银行利息收益的长期性和稳定性。2.2我国商业银行个人住房贷款业务发展历程及现状我国关于个人住房贷款的思路自被提出以来已经有超过30年的发展历程，随着市场发展，商业银行的个人住房贷款业务分别经历了起步阶段、到发展阶段再到最后相对较为成熟的规范调整阶段，具体情况如表2-1所示：表2-1我国商业银行个人住房贷款业务发展历程起步阶段（1980年-1997年）我国个人住房贷款最早出现于改革开放初期，1980年国家提出住房商品化和购房可分期付款的思路；1985年由建设银行深圳分行首次进行了个人住房贷款的发放，从此国内的个人住房贷款市场逐渐形成，相关业务开始形成并发展起来；截止到1997年，我国商业银行中个人住房贷款业务总额已经突破200亿元大关。发展阶段（1998年-2000年）在该阶段，我国的相关部门出台了一系列政策鼓励居民进行贷款购房，例如延长还款周期10年、下调个人住房贷款利率10%、将个人贷款额度上调10%，这些政策都调动了居民购买住房的积极性，住房购买量快速提升。在这一阶段的主要特征就是个人住房贷款在商业银行中的比重不断上升，数额快速扩大，到2000底我国所有商业银行的个人住房贷款数额已达到2600亿元。规范调整阶段（2001年至今）由于个人住房贷款发展速度过快，导致房价过度上涨，且国内没有完善的管理系统，问题也随之逐渐显现，引起公众的高度重视。为了保障房地产行业、银行业的可持续发展，中国人民银行对个人住房贷款实行强化管理，对利率与首付比例做出严格要求，严厉打击炒房行为，以抑制房价的快速上涨，同时加强银行内部管理，规范贷款流程与要求。资料来源：新浪财经图2-32010年-2017年我国商业银行个人住房贷款余额资料来源：财经网站数据由图2-3可以看出从2010年至2017年，在我国的个人住房贷款数额上趋势是逐年都在增加，且增幅不断扩大。尤其在2015年-2016年的增速上升最大，这是因为国家在2015年时对银行降准降息，降低二套房首付，减轻了购房压力，促使2015年-2016年的个贷余额快速上涨。2017年由于行业发展速度过快，导致房价过高，因此国家及时出台政策，进行限购、限售的调控，所以余额的涨幅得到控制。3个人住房贷款的风险及其管理问题阐述3.1商业银行个人住房抵押贷款风险分析商业银行个人住房抵押贷款面临的主要的风险从引起的对象分为银行外部风险和银行内部风险。进一步来讲，银行外部风险主要包括：个人信用风险、由信息不对称导致的风险及市场政策风险；银行内部风险主要包括：操作风险、管理风险及流动性风险。综合起来如图2-1所示：市场政策风险市场政策风险流动性风险管理风险操作风险个人信用风险个人住房贷款风险图3-1个人住房抵押贷款风险综合示意图3.1.1信用风险个人信用风险被认为是是商业银行个人住房抵押贷款业务中面临的最基本最直接的外部风险，根据行为经济学及信息经济学的不同定义又可分为几种不同的情况。（1）从行为经济学角度划分1）被迫违约。我国目前正处于宏观调控时期，个人住房抵押贷款市场不断出台新的政策，可能会使得部分借款人的收入预期与实际情况产生一定的偏差，当这种偏差达到一定程度时借款人只能选择停止还款，从而放弃住房。但一般而言，从我国目前的情况来看因借款人收入减少而导致被迫违约几乎是不会发生的。2）理性违约。指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息。3）提前还款。指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。现阶段，我国银行界对提前还款是否属于违约还没有一个明确的规定。在国外关于个人住房抵押贷款的研究中，停止付款和提前付款均被看作是个人住房抵押贷款主动风险的基本形式。4）恶意骗贷。恶意骗贷是借款人的主动违约行为。2007年1月银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，规定住房按揭贷款为被挪用入市检查重点。（2）从信息经济学角度划分1）逆向选择风险。指个人住房抵押贷款提供银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的由信息不对称所引起的风险。那些信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的贷款条件而选择放弃借款，最后愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人。即商业银行为了防范风险而制订严格的措施或者比较高的利率，最终反而给自己带来更大的风险，这就造成了逆向选择问题。2）道德风险问题。并不等同于道德败坏，它是合同发生后由合同双方的信息不对称所引起的。即贷款合同发生后，银行由于无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法随时观察到借款人的行为，导致借款人可能出现不作为从而任由风险发生的现象。3.1.2操作风险操作风险是指由于银行内部人员的操作不规范或者是因内部系统不完善而使银行资金受到威胁的风险。当前，房地产行业仍然在不断发展，作为我国最早针对个人实施房地产贷款业务的商业银行，其贷款的管理体系落后于相关业务的发展，对内部的操作管理只存在于形式，并未落实。一方面银行有些员工为了达到绩效考核，降低贷款标准，对贷款前贷款人资格审查不仔细，违规操作，另一方面会由于操作人员的失误或者系统的错误而导致的不良资产的产生。3.1.3利率风险指商业银行内部在个人住房抵押贷款管理方面出现问题，从而导致的信贷风险。现阶段，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。近些年来，虽然国家一直采取强有力的宏观调控政策来压制房价的过快增长，但全国各地房价增长势头仍不减。以建设银行为例，建设银行近6年的贷款利率变化情况如下表所示：表3-1建设银行贷款利率变化表时间短期长期6个月以内6个月—1年1年—3年3年—5年5年以上20125.85%6.31%6.40%6.65%6.80%20135.60%6.00%6.15%6.40%6.55%20145.60%6.00%6.15%6.40%6.55%20155.60%5.60%6.00%6.00%6.15%20164.35%4.35%4.75%4.75%4.90%20174.35%4.35%4.75%4.75%4.90%资料来源：南方财富网由表3-1可以看出，自2012年-2017年，建设银行不断的下调贷款利率，利率过高，则会导致银行的风险变大，所以建设银行通过不断下调利率来控制和防范风险。个人住房抵押贷款市场风险中的利率风险，是指因住房抵押贷款利率的上下波动变化，给商业银行可能带来的损失。个人住房抵押贷款一般期限较长，通常是5-20年，这么长的期限应该是伴随在房市周期的各个阶段，利率也会发生数次变动。作为国家调节经济发展的一种手段，当通货膨胀压力较大的情况下，利率会频繁的发生变动。而利率上调时，存贷利息差增加，如借款人收入没有随之增加，那么借款人就很有可能以违约的方式对待。3.1.4流动性风险指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现而遭受的利益损失。当商业银行流动性不足时，无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得足够的资金来满足正常经营的需要，从而影响了其盈利水平。根据资料显示，我国2015年个人住房抵押贷款余额已上升至10万亿元，占同期人民币贷款总额的13.7%。相比1998年的3106亿元这个数据整整翻了3倍。实际上目前一些资产规模小的商业银行，已经开始面临流动性风险的问题。3.1.5市场政策风险市场政策风险包含两个方面：一是国民经济具有发展的周期性，从而影响房地产业的市场风险。与其它行业相比，房地产业对经济周期具有更高的敏感性。当经济高涨时，居民收入水平提高，从而导致市场对房地产的需求增加，个人住房抵押贷款数量急剧扩大；当经济萧条时，失业率上升，居民收入水平下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的呆坏帐损失。二是政府对经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。3.2对商业银行的不良贷款的分析在个人贷款业务不断发展下，虽然各银行都有独立的个人信贷部门和专门的信贷体系，但是大部分银行都致力于研究贷款产品的创新和完善具体的操作环节，对风险的忽视使银行不良信贷率也随之增加。下面是某银行E分行2018年6月与2019年6月的不良信贷贷款数据信息：表3-12018年6月份建设银行E分行不良贷款情况不良额比月初比年初不良率比月初比年初800.53万元23645.65万元12.3909%0.2231%5.8119%逾期额比月初比年初逾期率比月初比年初3227.97万元27887.37万元19.11%0.79%7.14%表3-22019年6月份建设银行E分行不良贷款情况不良额比月初比年初不良率比月初比年初2107.52万元27305.36万元13.5266%0.6542%6.9476%逾期额比月初比年初逾期率比月初比年初4415.83万元32527.38万元20.63%1.27%8.66%数据来源：东方财富网从上述数据分析来看，某银行E分行的不良贷款情况持续恶化中，不良额和逾期额不断上升，尤其是2018年6月份的不良贷款额比月初多了2107.52万元。不良贷款的增加直接影响到银行的资金安全，因此，对不良贷款的形成原因进行研究和分析可以保证和促进银行的稳定、健康发展。3.3个人住房贷款风险管理问题的陈述3.3.1我国房地产行业发展不规范房地产行业作为我国经济的支柱产业，具有高风险、高收益以及收益稳定的特性，其每年增加值占GDP的比重约为6.5%。因为高额利润的吸引，许多资本家将资金投入于房地产行业，房地产公司的数量有了明显的快速增长。且房地产行业能够快速的带动一个地区的经济增长，因此，地方有关部门放宽对房地产公司进入市场的审批，造成了开发公司实力参差不齐，部分公司资金实力不够，管理水平低，信用评级差，间接的加大了银行的资产风险。3.3.2风险管理技术落后风险控制是商业银行必须坚持和恪守的原则，作为高风险行业，银行的经营能力和管理能力很大程度上可以通过风险管控体现出来，同时也显示出银行是否具有强大的市场竞争力和创造价值的能力。然而建设银行的风险管理流程仍然是比较零散的，风险评估和管理机制还未完善，业务操作程序依然是客户申请、上级行审批后发放贷款，缺乏在业务办理流程中的风险评估、识别及控制的能力。虽然近些年来，建设银行不断加大对信息平台建设的投入力度，但从总体看来，还是缺乏有效的信息收集和整合的力度，造成信息的分散，加上现有的信息不够完整、不够准确、不够及时，一些重要信息仍堆积于档案库中，而没有统一进行无纸化处理，信息平台的作用并没有真正得到体现，对银行在风险把控上的支持作用也没有得到充分的发挥。3.3.3个人住房贷款业务流程存在缺陷目前，商业银行虽然已经有一套详细的业务流程，但在具体的各个步骤的执行过程中还是存在一些漏洞。商业银行的个人住房贷款业务流程如下：客户经理到期收回贷款贷款期限内管与客户面答编制档案入库报批支行贷款复合银行发放贷款办理贷款许可业务准入审查项目贷款资料信息客户经理到期收回贷款贷款期限内管与客户面答编制档案入库报批支行贷款复合银行发放贷款办理贷款许可业务准入审查项目贷款资料信息商业银行在业务内部自查时发现首先在贷前的工作上，一些员工只注意到对借款人的抵押物的价值评估，而对借款人信息的真实性和具体的经济情况未核实清楚，贷前准入门槛较低，没有统一的衡量标准。部分客户经理未严格履行面签制度，没有当面与借款人签订贷款合同等法律文本，从而加大了银行信贷资金的风险。其次贷时的审查存在风险，由于行业竞争压力，部分员工过于看重业绩指标，忽视对借款人信息的严格审查，放松了审批条件，向一些不符合银行要求的借款人发放贷款。最后银行的贷后管理人员通常会认为贷前和贷中的管理人员是经过严格的审查后才发放贷款，从而导致贷后管理基本是一个形式，并没有起到真正实质上的管理作用。再加上个人住房贷款金额大，期限长，受到的影响因素较多，这些都是贷款后期风险形成的原因。4预防个人住房贷款风险的策略住房贷款风险是持续堆积的，假如放纵其延伸进展，不但能使房地产开发商受到影响，而且将会对金融机构、中介机构这些房地产服务的提供者及有关产业工作人员产生严重影响，更甚至对国家经济安全或整个国民经济的运行造成威胁。因而，想要确保金融体系的稳固，必然的要避免风险，才能持续健康发展全社会的经济。4.1加强对房地产行业的分析和规范通过完善法律规章，能够充分发挥法律的刚性约束，从而加强对房地产行业的监管并促进该行业的可持续发展。在规范房地产业发展的过程中，政府作为监督管理部门，应当要致力于保障该行业的公平、公正，依法对房屋开发过程中开发商的行为进行监管，减少乱收费和腐败行为的滋生。我们应借鉴国外先进的经验，加快法律法规的制定，为银行能够收回本金提供法律帮助。还应完善房地产评估制度，加强行业自律，具体规定评估程序和操作细则，加大对违约者的惩罚力度，提高其违约成本。4.2优化风险管理技术1、利用科学的信息化管理系统，提升风险计量水平近年来，我国商业银行越来越重视对电子化建设的投资，花费大量资金创建、改造和升级应用系统，使得银行的电子化建设水平有所提高。由于借款者的收入情况、职业、和还款能力是一个动态的指标，商业银行应该建立一个动态的信息管理系统，能够实时监控和更新借款者的各项指标，更加全面和实时的监测、防范风险。2、加强人才培养，提高全员风险管理水平培养一支优秀的贷款经营管理队伍是商业银行加强人才培养和提高全员风险管理水平的重点。目前商业银行个贷流程中各岗位应严格履行岗位职责，切实落实贷款“三查”制度。商业银行应该对客户经理和贷款审核人员进行专门培训和管理，使其具备发现问题和识别欺诈现象的能力。通过定期、专业的培训和有效的管理使业务人员在办理贷款过程中能对开发商情况、购房交易的真实性、房屋本身状况、客户的资质等进行深入调查和如实反映。只有具备一支强大的经营管理队伍才能使商业银行的个人住房贷款业务具有良性、快速地发展。随着综合化经营趋势的增强，应该加大人才的培养力度，制定符合人才发展的薪酬制度，确保引进高水平的风险管控人才，加强银行内部现有员工对于风险识别的研究、测量，致力于更高效，和全面的风险管理。3、加快培育新型风险管理文化目前，商业银行应给银行工作人员树立“银行价值最大化”和“以防范风险为重”的理念。注重员工风险管理方面的培养和培训，并通过文化创新的方式使之与风险管理相结合，从多角度、多维度、多层次来加强银行内部员工的风险意识。4.3规范银行个人住房贷款操作流程商业银行应把遵守信贷质量作为第一思想观点。加强个人住房贷款贷前、贷中、贷后之间的管理，以控制风险为前提，明确贷款发放的要求，明确借款人的准入门槛，结合当下的市场行情与国家政策，允许指标在一定的范围内上下浮动。与借款者直接接触的银行人员应培养强烈的责任感，学习更加系统化和科学化的审查方法，尽职的完成每一次的审查，具体措施如下：第一、银行业务人员应根据借款人的职业情况，收入情况，教育水平和专业技能的总体水平判断借款人在借款期间是否具备按时定期还款的资格，对职业前景不乐观、收入不稳定的借款者降低贷款金额等。第二、银行业务人员应根据详细的资信调查，查看借款人是否已有其它债务，即借款人在此借款前是否另有负债。如果借款者还有多笔欠款，且有逾期未还的记录，那么则应拒绝为其提供个人住房贷款。第三、银行业务人员要严格审查借款人的抵押物情况，包括对该抵押物的价值评估和产权归属。也可以与实力强劲的担保公司或者中介公司合作从而保障银行本身资金的安全。天津大学硕士学位论文 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