陕西房地产市场分析报告

陕西房地产市场分析报告，中华人民共和国成立60周年，中国的房地产从1978年改革开放开始，已经走过30个年头。陕西的房地产业发展，从西安市南关地区1982年将十幢新建高层住宅楼全部向市民出售算起，也已历时近三十年。在中国人眼里，是一种轮回，而对于房地产业来说，十年则意味着一种阶段的调节。陕西房地产即使起步比沿海等地晚，但也获得了翻天覆地的巨变，从西安首先起步，一路艰难前行，迄今已蔚为壮观，按照十年一种阶段来划分，刚好划分为三个阶段：一是从1982年至1992年的分房福利化阶段，二是从1992年-住房市场化阶段，三是从至今房地产市场品质化阶段。通过三十年三个阶段的发展完毕了从居者有其屋到居者优其屋的一种转变，经历了从追求生存居住到舒适居住再到文化居住的历程。

一、陕西房地产发展历程

（一）、住房福利化阶段（1982年——1992年）

1978年改革开放以来，百废待兴。因“文革”造成的城乡住房建设稀少的矛盾也日益突出，百姓处在一种追求生存居住的阶段。解决住房问题曾成为贯彻党的干部政策和知识分子政策的一项重要内容。福利分房制度是当时最基础的房地产制度，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是这个阶段的重要体现。

自计划经济转入市场经济后，我国逐步取消了福利分房。1998年，《有关进一步深化城乡住房制度改革，加紧住房建设的告知》文献出台，决定自当年起停止住房实物分派，建立住房分派货币化、住房供应商品化、社会化的住房新体制。标志着住房福利化的彻底结束。

（二）、住房市场化阶段（1992年——）

即使1998年我国才取消了福利分房的制度。但是从1992年邓小平南巡讲话开始，中国房地产就开始了市场化进程，从住宅商品化到房改的实施，从土地免费划拨使用到挂牌出让，十年的演变，十年的发展，形成了现在中国房地产业的一片波澜壮阔的景象。陕西房地产业也同时正式进入商品市场的运作领域，从解决生存需要进入到了舒适居住的阶段。借用一句话概括为：“居有屋，住有家，身修使天下治；改有章，易有辙，家齐则中国兴。”

随着国家住房制度的进一步改革以及住房市场化的快速发展，使得陕西省的商品房市场得到了极大的增进。商品房开发由1990年全省局限性10万平方米增加到仅西安市就达成施工面积183.52万平方米，竣工170.12万平方米，销售面积205.8万平方米。更是有长足的发展。房地产公司也由上世纪90年代初全省200余家发展到仅西安市就600多家。从GDP考量，陕西房地产业也已成为支撑陕西本地经济的一大支柱产业。这个时间段的陕西省房地产市场集起步、发展、上升为一体，完毕了从市场初步启动到相对高速发展的过程，房地产业有了突飞猛进的发展，

（三）房地产市场品质化阶段（至今）

从开始西部大开发的实施，使得西部重镇的陕西免得到了极大的机遇，借着开发的东风，地产也蓬勃的发展。而的西咸一体化，随着着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改良，西安房地产业的发展也随之渐入佳境。在西安房地产业的带动下，陕西省的房地产业也发展的顺风顺水。即使-经历了一种政策的调节、以及-的房地产行业调节，陕西省房地产发展的增速减缓，但是房地产市场的品质化却有所提高。而随着着天水——关中经济带的诞生，陕西省房地产行业再次迎来了发展的高峰。

随着经济的快速发展，人们对高品质生活的追求日渐提高。这个十年是陕西省房地产业在政策调节中稳步前行的过程，也是“从居住有其屋到居者优其屋”的过程，这个过程重要就是对房地产品质化的规定，品质化涉及房地产的当代化、品牌化、以及文化居住、差别化、细化等等多方面的综合。至今不仅开发公司的观念有所转变，置业者的理念也有所进步，这个阶段开发公司从最初单纯的住宅商品化到现在的房地产市场化程度深化，也有了更多的产品可供消费者选择，住宅、公寓、别墅、TOWNHOUSE以及越来越细分的产品类型就是一种居住“优化”的体现，提高项目本身的品质已经成为市场的核心竞争力。而购房者的观念也有所调节，以前人们仅仅将房子作为居住的场合，而现在房产已经成为投资置业的价值体现，对项目的品质有了更为确切的认识。不管是房企还是置业者对项目的品质化、性价比等最为看重，品质化成为近十年陕西房地产市场最重要的体现。而随着着外地出名品牌房企相继入驻陕西省，更是加剧了品质化房地产竞争。

二、陕西省房地产发展特性

（一）、陕西省房地产市场发展较为平稳

陕西房地产的整体健康发展程度很高，对市场的反映能力也较好，价格水平比较稳定。以西安市为例，（西安是陕西省省会，西安的房地产业在全省的房地产业占有的比例在60%以上，是陕西省房地产业的重要构成部分。）从陕西的楼市价格来看，现在在全国属中档水平。以省会西安为例，大致低档住宅为每平方米5000元，中档住宅为每平方米7000元，高档住宅为每平方米一万至一万五千元千元。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示的第11月西安市商品房价格为5429元/㎡，与北京、上海、深圳等一线都市的价格有着较大的差距，与二线都市中的南京、重庆等也有着一道难关的距离。其它都市的房地产市场是突飞猛涨的，而西安的房地产市场是循序渐进的，稳中有升的，市场很平稳。

（二）房地产开发投资旺

西安市住宅建设计划，西安市开工建设的住宅总面积将超出1000万平方米，是西安历史上最大规模的年度住宅开发量。建成后，以户均建筑面积为100平方米计算，也最少可满足10万户家庭的居住需求。如此建筑规模，反映了陕西房地产业的强大开发实力，阐明了房地产投资旺盛。

（三）刚性需求强劲，市场需求潜力较大

11月，西安商品房市场成交152.9万平方米，同比增加168.58%，环比增加7.63%。西安商品房总成交668.9万平方米，11月总销量与单季度基本持平。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，今年1-10月西安楼市销量已超历年的全年总量，而11月更是创下历年西安楼市单月成交量新高。数据表明了购房者的置业热情，也阐明了刚性需求的强劲，而随着着陕西省的经济发展，人口的逐步增多，陕西省房地产市场的需求潜力较大。

（四）陕西省房地产价格呈现持续小幅升高的态势

从1999年开始至今的房地产价风格查数据显示，陕西省房地产销售价格也在逐年攀升，上涨速度逐年增加，从1999年到，房地产销售价格的上涨速度保持在百分之一点多，之后波动上升，达成6.5%的增幅，即使受到国际金融危机的影响，房地产销售价格的上涨速度却再次提高，达成了8.1%。与此同时，，我省房屋租赁价格也上涨了5.1%。消费需求、投资需求、供应紧张以及房地产开发成本的增加都会造成我省房地产价格继续上扬。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增加速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长久看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。

（五）居住从“有”到“优”

从1999年到的十年间，陕西省人均住房面积基本保持了每年0.5平方米的增加速度，从1999年的15.50平方米增加至的20.18平方米，而与92年的人均住房面积不到10平方米相比，翻了近一倍。市场在从“有”到“优”，购房者置业也在从单纯买房到选择一种生活方式。

（六）二手房交易市场不够活跃

二手房市场的快速拓展，对尽快缓和无房户住房需求，盘活陕西整个房地产业一级市级都有着主动意义。然而，陕西的二手房市场发展却相对滞后。以西安市为例，其二手房市场启动，当年交易量局限性40万平方米。通过７年的发展，截至11月，1-11月的西安二手房市场交易面积为164.49万平方米，有了长足的进步，但是与1-11月的新居1120.18万平方米的成交量相比，仍然有着较大的差距，大致比例为7：1。而上海、广州等都市二手房交易量已超出了新建房屋交易量，南京、武汉等都市新建商品房与二手房交易的比率基本相称。一种发展合理的房地产市场，新建商品房与二手房交易的比率应大致在1:1左右。而陕西二手房交易市场的发展状况，则表明陕西房地产市场仍存在着较大的构造性缺点，二手房市场不够活跃，有待进一步的加强。

（七）住房保障制度仍处在完善过程

住宅保障制度不仅对于陕西以至对我国而言均处在一种完善的过程。现在我国的住房保障制度尚处在建设的早期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性普通。随着国内各地逐步加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的状况将有所改观，将来的受惠群体较逐步向中档收入人群过分，而随着经验的积累，其操作性逐步得到改善。

（八）政策助推陕西省地产快速发展

从西部大开发、到西咸一体化、再到西部金三角（西安、成都、重庆）、以至近来的天水——关注经济带，一系列利好政策的实施以及将要实施都对陕西省的房地产市场有着主动增进的作用.

三、陕西房地产市场典型都市房地产发展分析

陕西省及十个重要都市均价示意图西安房地产信息网数据研究中心通过对十个典型都市的调研分析，按照各个都市房地产发展规模以及发展潜力的不同、按摄影应的比重得出陕西省整体普通住宅的均价为4297元/㎡。从图上能够看出，西安普通住宅均价最高，超出5000元/㎡，属于第一梯队；榆林、延安、咸阳的普通住宅均价在3000-4000元/㎡之间，属于第二梯队；而宝鸡、铜川、渭南、汉中、安康普通住宅均价在-3000元/㎡之间，属于第三梯队；商洛的普通住宅均价1951元/㎡，是十个都市中均价最低的一种都市。

（一）西安（5181元/㎡）

西安作为二线都市，房地产市场发展从1992年起步，通过1992－1999年的起步、调节上升期，到－年相对稳定的协调发展期，经历了－的政策调节、快速提高期，再到—，房地产行业全方面调节期。一路走来，已经走过17个年头，西安房地产市场长久以来体现为稳中有升的发展态势，即便在数年来全国一线都市房价随着着政策的调控大起大落时也是如此。在西安楼市更是较为火爆，1-11月的新居成交量为1120.18万平方米，发明了新的历史统计。现在，西安在售项目个数为529个，是陕西省房地产市场的支柱都市，商品房供应面积占全省比例的60%左右。均价在上涨幅度尤大，已经“破五”现在为5181元/㎡，高于其它九个都市的均价最低也在元/㎡以上。

特性：

1、房地产开发量数年以30%以上速度增加

2、商品房销售市场交投活跃，市场需求空间较大

3、“稳中有升”是西安房价的长久体现

4、住宅物业成为商品房市场绝对主体

5、都市规划建设与房地产发展形成“互哺”，房地产助推西安都市化进程

(二)咸阳（3143元/㎡）

从开始，随着着都市经济的发展，在西咸一体化发展战略的带动下，咸阳市房地产市场快速起步并进一步运行，特别后市场发展加速，整体市场呈现出供销两旺的格局。但是咸阳城区面积相对有限，现在咸阳商品房市场供应集中于城内以及城南西咸共建区，城北、城东及城西相对偏少。同时从都市地理来看，南为渭河，北边为塬以及高速公路阻断，整体房地产开发空间受到一定限制，现在市场在售项目为60个左右，均价为3342元/㎡。

特性：

1、宏观经济持续向好，带动房地产业快速发展

2、房地产市场供需两旺，价格稳升

3、房地产市场趋于纵深化发展

4、产品理念较为传统，呈现扁平化特性

（三）宝鸡（2268元/㎡）

宝鸡房地产市场从开始起步，但是较为缓慢，直到在宝鸡国民经济持续快速发展和都市化快速推动的过程中，房地产业才有了较快的增涨。6年来，宝鸡市房地产开发投资规模逐步扩大，－，开发投资额由16.18亿元增加到58.56亿元，增加2.6倍，年均增加37.9%。房地产开发投资占全社会投资总额的比重，由的11.5%上升到的13.0%，已成为拉动宝鸡固定资产投资增加和经济快速发展的重要力量。宝鸡的居住区域重要集中在经二路上，数年来房价保持平稳。但是近年来，东高新国家级开发区的快速崛起，使得人们开始瞩目宝鸡。现在，宝鸡市2268元/㎡，在售项目仅次于西安市，共有69个项目在售，集中在城东区以及城南区，项目多为中小规模项目，以住宅为主。

特性：

1、开发规模不停扩大。

2、房价保持稳步上涨的态势。

3、住宅供应构造性问题仍然突出

4、房地产开发层次尚处在初级阶段。

（四）延安（3536元/㎡）

延安四周环山，城里的重要建筑都在两山之间的平地上，土地资源非常紧张，可供开发的平地比较少，因此整体都市发展受到一定的局限，并且土地价格较高，从而也造成延安的房价居高不下，在十个都市中延安房价仅次于西安以及榆林。延安均价为3536元/㎡，在售项目仅有18个，是十个都市中在售项目最少的都市。受地理位置的影响，项目基本以高层、小高层为主，容积率高、产品密度高。和省会都市西安相比，延安市场毕竟开发得晚某些，正走在发展阶段。现在延安商品房项目比较集中的有百米大道、延安大学、火车站周边等三个板块。

特性：

1、土地资源紧张，地价高涨

2、置业人群较为单一

3、开发区域集中，多数项目皆在宝塔区

4、市场较不规范

（五）铜川（2551元/㎡）

铜川市位于陕西省中部，经济发展缓慢，铜川地区房地产市场发展始终很缓慢，市场化从开始，才三四年的时间，处在发展的初级阶段，宏观政策方面的对市场的影响并不大，市场重要是以刚性需求为主，在售项目59个，均价为2551元/㎡。

特性：

1、开发产品单一，绝大部分为住宅类项目

2、商品房施工面积大幅增加,新开工面积呈现较强增加态势。

3、棚户区改造，有待加强

（六）榆林（3747元/㎡）

榆林受地理因素影响都市规划外的土地由于荒漠化严重，造成规划内土地尤为稀缺，土地投资较为火热，从而让房价水涨船高。而由于煤、石油的发现，榆林已经成为陕西经济的重要一极，人们的生活水平日益提高，房产需求量也随之有大幅度的增加。

榆林房地产起步于九五时期，通过10数年的发展，房地产开发队伍不停壮大，全市共有房地产开发公司130多家，住宅设计理念和建设水平不停提高，人民群众居住条件不停改善，，全市城乡人均住房面积达29平方米。到上六个月，商品房完毕投资近200亿元，经济合用住房近100万平方米，完毕投资10多亿元。现在均价为3747元／㎡，个别项目已达5000元/㎡，紧随西安，在售项目为21个。

特性：

1、80%以上的住宅社区规模偏小，建筑风格单一

2、周边区县的置业人群占客源量的50%左右，改善型需求增多

3、中小户型受宠

4、房地产开发理念落后，模仿严重

（七）渭南（2683元/㎡）

渭南市房地产市场正处在起步发展阶段，市场发育还很不成熟，各个房产项目之间的竞争正处在地段竞争向产品竞争阶段的过渡之中。渭南市按照房地产业的发展状况可大致分辨为：中心区、高新区、老城区等三个区域。中心区是都市经济文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人抱负的居住地。渭南现在的大型房产项目业集中于此区域。开发区正处在建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房地产用地征用，但现在尚无大规模开发建设。老城区同都市中心地带被沋河分割成两个部分，随着都市的西移，老城区已越来越发偏远。在售项目49个，均价为2683元/㎡。

特性：

1、整体产品档次较低，价格水平相近，产品单一

2、市场缺少规范和市场意识

3、市场发展潜力大，速度快

4、高新区为开发热点区域

（八）汉中（2564元/㎡）

汉中素有“西北小江南”的美誉。水资源是汉中的天然之宝，也是汉中楼市区别与其它都市的最重要特性。借助优势，房地产市场呈现出强劲的开发势头，现在均价为2564元/㎡，在售项目40个。。综观汉中，现在的都市骨架不大，还没有形成大的都市发展蓝图。同时受政策、公司实力、本地的供求关系的影响，即使汉中还缺少能开发带动区域板块项目的特大公司，但是，汉中沿汉江两岸的板块格局已见雏形。一江两岸的久远规划，天汉大道的贯穿，汉中的都市骨架在逐步拉大，规划也更加合理，将打造陕西唯一一种以水文化为特色的居住都市势在必然，能够吸引大量的外地置业者在此购房置业，凸显都市居住的独特性。

特性：

1、市场的需求还正处在增加期

2、居住性需求仍然是房地产市场的主导

3、“汉、水、绿”文化与自然特点是汉中楼市的独特特性

（九）安康（2697元/㎡）

作为陕南重镇的安康，安康房地产业从20世纪80年代周期开始起步，历经房屋统建、旧城改造、安居工程及经济合用房、商品房综合开发等阶段，但是真正的市场化阶段要从开始，之后以一种较快的速度发展。近年来随着安康交通瓶颈问题的改善，青山绿水的宜居环境已经吸引西安为主体的周边居民来安家置业，从而带动安康房地产业的发展。现在，在售项目28个，均价为2696元/㎡。

特性：

1、在建、在售商品房没有差别化，产品单一化较为普遍

2、房地产市场供应总量充足，住宅供应构造逐步优化。

3、住房建设规划逐步实施。

（十）商洛（1951元/㎡）

商洛市以产业带动经济发展的总体规定，打造商洛山水园林生态旅游都市，房地产业开发建设得到快速发展，城乡居民居住条件明显改善。近年来，相继建成了桂园新村、宏安社区、全兴园社区、通安社区、晨光家居、丹江新城等重点住宅项目，活跃了市场，但是房地产市场仍然处在初级阶段，供应单一，以城中区为主，物业类型皆为普通住宅。均价为1951元/㎡，是十个都市中，惟一一种均价在元下列的都市，在售项目为19个，相对也较少。

特性：

1、房地产市场发展呈现出扁平化。

2、房地产市场均价较低，是十个都市中均价最低的都市

3、置业者还没有形成理性的置业观念，没有品牌的认知，同时开发商的思维也相对落后，开发、宣传、营销等与西安仍然有一定的差距

4、住房供应体系单一

四、陕西房地产市场将来发展预测

（一）一平两旺将继续保持

“一平”指的是市场很平稳，“二旺”指的是住房需求旺和房地产投资旺。从中央到各地开始从政策上对开发构造加强了信息监测及政策调控，市场供应已经开始向符合大多数购房者的需求角度转移，随着着市场开发的趋于成熟及购房者的逐步理性，将来市场开发及需求构造也将趋于更加合理。从陕西省的市场发展来看，一平两旺将是长久的房地产发展特性。

（二）保障性住房将会增加

国务院扩大内需、增进经济增加的首要方法是加紧保障性住房建设。住房和城乡建设部住房保障司介绍，将来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。总投入约2150亿元。而从久远来看，保障性住房将会是中央政府以及地方政府的工作重点。

中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适宜提高中西部地区补贴原则，借此良机，西安政府已经开始着手保障性住房建设的规划。从而能够预见陕西省的保障性住房将会增加。

（三）品质化是房地产的核心竞争力

陕西的发展潜力，吸引而来不少的