物业管理师资料：物业公司保安服务的法律责任与风险规避

物业管理师资料：物业公司保安服务的法律责任与风险规避

第一，物业保安效劳不是一般意义上的治安。

在物业治理中，保安效劳是基于业主与物业治理公司根据物业效劳合同的商定，为维护物业治理相关区域内的秩序而产生的，是物业治理效劳的一项重要内容。一般来讲，物业保安效劳是指物业公司的保安人员通过值班、看管、巡逻等方式所进展的为业主供应保卫安全的相关效劳，包括防火、防盗、防事故以及突发大事的处理等效劳内容。虽然物业保安效劳包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业治理公司与业主双方的物业治理效劳合同，属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安静的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。2022年公安部公布的《关于保安效劳公司标准治理的若干规定》已明确指出：保安的职责是帮助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业治理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的根底职能，所以也不固然保障和完全负责物业治理区域内业主的人身安全。

其次，物业治理公司未尽保安效劳之责的法律责任

由于物业治理公司与业主之间的法律关系是合同关系，假如物业治理公司因未履行物业治理效劳合同的商定而导致业主的人身受损，物业治理公司担当的是违约责任，应当依据物业治理效劳合同的商定负相应的法律责任。一般状况下，物业治理公司与业主都会在物业治理效劳合同中商定物业保安效劳的内容，物业治理公司据此对业主负有人身爱护的义务。物业治理公司的这种人身爱护义务主要表达在两方面：保证业主不因物业治理区域内设施设备的担心全隐患（如火灾、爆炸等）受到人身损害；保证业主在物业治理区域内患病外来第三人的不法侵害（如抢劫、盗窃等）。

那么，在业主患病外来第三人的不法人身侵害时，如何推断物业治理公司是否尽到人身安全的留意义务呢？我想主要应从三方面进展：首先看物业治理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备；其次看物业治理公司是否有完备、合理的保安规章制度；再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。假如物业治理公司做到了这三方面的要求，也就说明了物业治理公司尽到了的留意义务，就算切实履行了物业治理效劳合同的商定，即使业主的人身患病了损害（通常刑事犯罪具有突发性、不行猜测性、隐藏性等特点，这种状况下物业治理公司难以彻底防范）也不应当担当法律责任。反之，物业治理公司则应当依据详细的失职状况担当相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不行能对人身损害进展全额赔偿。根据《合同法》113条规定的可预见性标准，物业治理公司违反合同商定义务所担当的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业治理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对详细案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿及可得收入之削减应除外，若业主有过失，则适用过失相抵的规章。

第三，物业治理公司未尽保安效劳之责的归责原则。

依据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，应当担当连续履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业治理条例》第36条的规定，物业治理公司未尽保安效劳之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业治理公司主观上具有过错，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业治理公司就应当对其违约行为担当责任，除非证明有免责的事由。一般物业治理公司的免责事由主要有：不行抗力；业主之有意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人（内部第三人）所为。但无论怎样，这一归则原则对物业治理公司来说是一个法律上的风险，亦即物业治理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需向法庭证明物业治理公司不履行合同义务的事实，不须证明物业治理公司对于不履行有过错，也不需要物业治理公司证明自己没有过错。而且，在合同领域，违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的，即假如物业治理公司的不履行合同商定的行为有引起业仆人身损害结果的可能性，而事实上该损害结果又的确发生了（相反物业治理公司若履行合同商定则损害结果必不发生），那么，就可以认定物业治理公司的行为与损害结果具有因果关系。因此，在这种状况下，物业治理公司假如没有找到法定或商定的免责事由则通常会败诉。这要求物业治理公司在进展物业保安效劳时应当具有相当的责任心和法律意识。

但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，由于业主与物业治理公司订立物业治理效劳合同，对保安效劳进展了商定，就意味着业主基于物业治理公司的许诺对物业治理区域的安全性形成了一种信任。此时，相对于物业治理公司保安义务的履行，业主已处于弱者的地位。假如物业治理公司收取了保安费却未能如约履行保安的义务，不对业主的损害进展赔偿的话，则损害了业主对物业治理公司的信任利益，从而有失公正。所以，《物业治理条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业治理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此，有的物业治理公司通过物业治理效劳合同中商定“物业治理公司不担当业主的人身保险责任”这样条款，试图免除自己因不履行保安效劳商定对业主的人身损害赔偿责任，是缺乏为取的。

基于以上分析，物业治理公司可实行以下风险躲避方法：

第一，切实履行物业治理效劳合同。

物业治理公司应切实根据物业治理效劳合同的商定作好各项物业治理效劳活动，尽到自己对业仆人身安全效劳的最慎重的义务。这要求物业治理公司应当配备并利用好相关的保安设施设备，制定并执行好相应的保安规章制度。这是物业保安效劳躲避风险最根本的方法。

其次，明确商定物业保安效劳的责任。

在物业治理效劳合同中对物业保安效劳的责任作出明确的商定。如商定物业治理公司在尽到保安效劳的留意义务后不担当业主的人身损害责任，商定物业治理公司的不违反法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清晰地了解物业治理公司的法律责任，避开发生人身损害大事后，业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业治理公司也应当多就此与业主进展协商和沟通。

第三，加强与公安机关的合作。

物业治理公司应当主动帮助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关的支持。如物业治理公司通过巡逻发觉有作案嫌疑的人员应准时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当准时实行相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，假如不法侵害已经发生，应准时报告公安机关并爱护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以限度地削减物业治理区域内因外来第三人的不法行为导致业仆人身损害案件的发生。

第四，引入商业保险。

对多数物业治理公司来说，引入商业保险不失为治安风险躲避的一种好方法。目前，已有保险公司开发出物业治理责任险。该险保障投保人（包括其雇员）因物业治理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。在香港，这种保险叫“第三者保险”，是一种强制性保险。另一种方式