旧工业厂房改建项目的价值剖析

旧工业厂房改建项目的价值剖析

0旧工业厂区改造项目的关注改革开放后，中国在工业化和城市化进程中取得了显著成效。工业化发展进入了一个新阶段，城市建设正在快速增长。同时，也发现了资源环境对工业化的限制加剧、社会发展滞后的经济发展、城市建设用地不足等问题。在寻求解决措施的实践活动中,城市内的旧工业厂区改建项目这一时代产物尤为值得关注。未来20年内,如何将生产企业留下的、不再发挥生产功能的旧工业厂区,在城市建设活动中合理充分地加以利用,是建设领域内重要的、具有明显时代特征的课题。1项目建设的综合能力计算通常所说的改建项目,是在原有企业的基础上、为提高生产效率或综合能力而进行建设的项目。本文所指的城市旧工业厂区改建项目,是指在城市建设过程中,对因生产企业撤出原址而留下的旧厂区这一特殊对象,所开展的再利用工程。它有别于一般意义上的改建项目。1.1旧工业厂区的价值我国的大城市一般都是在工业基地基础上发展起来的。从1953年开始工业化建设,在几十年的工业化进程中,相当一部分工厂、企业选址驻足城市,如西安市,就有陕西钢厂、西安钢厂、西安电缆厂、西安高压开关厂等诸多企业。这些工厂、企业在当时的特定历史条件下,对我国的经济建设和社会发展起到了积极的促进作用。从组织生产的企业角度来看,随着社会各项改革工作的全面展开,尤其是20世纪90年代以后,这些城市内生产企业的生存和发展环境,较之其建设时期均发生了根本变化。由于历史原因造成的“工业用地布局不够合理”这一先天发育不良因素,以及厂区周边用地有限、难以扩大生产规模这一不利条件,为市场经济条件下企业的后续发展埋下了隐患。在激烈的市场竞争中,一些生产企业因其原材料采购、产品销售、规模扩张、生产污染等因素,不适于继续驻留市区,为长远发展考虑,及时做出了搬迁决定;而有些企业因各种原因难以维继,甚至转产或破产。因此,变化了的外部条件,决定了这些适应最初建设环境的生产企业,不得不离开其原来位于城市内的厂区。从城市建设角度来看,一个最突出的问题就是城市建设用地严重不足;而旧工业厂区让出的土地,正是对城市用地的最佳补给。此外,对于生产企业因离开原址而留下的大量建筑资源,无疑是城市建设活动最便捷、最高效的利用对象,可省去大量的场地前期基础性工作,加快建设速度,早日发挥效益。因此,对不再发挥生产功能的旧工业厂区进行改建,已成为现阶段城市建设中的重要内容之一。可以肯定,未来将出现越来越多的城市旧工业厂区改建项目。1.2旧工业厂区改造项目,因地而异现阶段生产企业因某种原因迁出而留下的旧工业厂区,在城市建设的再利用过程中,与一般项目比较而言,具有以下特点:(1)项目成因的复杂性首先,现阶段城市内生产企业的迁出,可能是企业自身发展的选择,也可能是政策转变的要求。因此,“城市内的旧工业厂区”本身就是一个不确定对象。其次,对因各种原因形成的旧工业厂区,是经改造或植入新功能得到再利用还是仅作为一块城市用地全盘重新开发,取决于其是否有合适的城市建设需求。只有同时具备以上两方面信息,才可能提出城市旧工业厂区的改建意向。可见,城市旧工业厂区改建项目的成因相当复杂,这对如何识别和把握此类项目提出了很高的要求。(2)项目实施的强约束性城市内原有生产企业因某种原因而迁出,是旧工业厂区改建项目得以存在的先决条件。从既有的旧工业厂区,到设想中的城市区域,这个转换的过程中涉及到多方利益,也受到各方力量的影响和牵制。项目的顺利实施,取决于其对各相关方约束条件的适应及化解能力。此外,原厂区基础条件与改建目标之间的符合程度,则是技术层面的具体约束,可遵循因地制宜、适当创新来加以解决。(3)项目内容和形式的多样性一方面,原有厂区的地理位置、占地面积、既有建筑资源的分布等个体因素,是改建项目的规划背景;另一方面,城市建设的特定需求,决定了改建项目的具体目标。因此,改建项目是多种多样的,不同的旧工业厂区将根据需要改建为不同的城市场所。能在既定背景下、最好地实现某项建设目标的旧工业厂区改建活动,谓之成功项目。2城市建筑建的价值作为城市化进程中的时代内容,旧工业厂区的改建活动具有对城市历史和特色的继承性保护、对自然及社会环境的和谐再建、对既有建筑资源的合理再利用以及由此产生的经济效果等方面的价值。2.1工业遗产的内涵没有历史的城市是没有吸引力的。作为历史的最好承载者和见证者,这些曾经驻足城市的工业厂区及其建筑,代表了一座城市的发展历程,是人们印象中的重要内容。她们曾经在城市的特定阶段发挥了重要作用,是社会记忆中浓重的一笔,可能列入工业遗产的范畴。在城市建设中,有选择、有代表地对旧工业厂区进行改建,不仅保留了一座城市的历史痕迹,也为人们回忆过去创造了客观可能。改建项目通过对城市历史和特色的继承性保护,若干年后留给后代一座富含文化韵味的城市。2.2旧厂区再利用的社会意义在必须面对的经济转型过程中,对那些产业衰败或衰退地区曾经的旧工业厂区、经改建使其具有新使用价值的做法,有着重要的社会意义。首先,旧厂区再利用的连续性可给予该社区居民心理稳定的某种暗示,特别是当他们突然失去长期稳定工作的时候;其次,改建后具有新功能的城市区域体,将为社区居民提供新就业机会,可有效地化解可能的社会不稳定因素;同时,也将带动该社区的经济复苏和进一步的繁荣发展。可见,一项适时、合理、成功的工程改建活动,对社会的和谐再建有着极大的促进作用。2.3背景:自然资源的循环利用,满足可持续发展的时代潮流从环境生态的角度考虑,全新的开发建设需要消耗大量的能源与资源,同时会积聚大量的建筑垃圾,直接对环境产生危害;从社会资源保护的角度看,土地以及主要建筑材料的来源是有限的,属于不可再生的资源,应当加以有效利用。通常建筑的物质寿命总是比其功能寿命长,因此应当有意识地更新利用现有建筑资源,而不是盲目地拆旧建新。在此背景下日益受到关注的旧工业厂区改建项目,就是对资源的重复和循环利用,不仅可以减少大量的建筑垃圾及其对城市环境的污染,同时还可减轻在施工过程中给城市交通、能源带来的压力,符合可持续发展的时代潮流。毫无疑问,改建项目较好地保持了与自然环境的和谐与一致性。2.4新建基地的优势和必要性广义来看,改建项目对社会及自然环境的和谐再建,必将产生巨大的、长期的、不可估量的经济效益。狭义地讲,作为一项既有资源,企业留下的厂区只是不再发挥其工业生产场所的功能,仍具备其根本的建筑功能,可为人们继续提供生活和其他生产场所。从节约的视角来看,改建无疑是经济的选择,符合我国现阶段的发展状况。加之对旧工业厂区进行改建,不涉及土地原使用者的拆迁安置问题,且场地已具备了良好的给排水、电力电讯等基础设施条件,不仅可以节省大量的拆除、清理场地等前期工作及相关费用,还可以缩短建设周期,早日实现预定目标。当然,旧工业厂区的地理位置优越、交通便捷、商业价值高等特点,正是城市建设者青睐改建活动的重要经济因素。3原陕西钢铁公司的重建3.1项目建设基本情况原陕西钢厂位于西安市东南郊,是计划经济时期的一家大型国营企业。在社会经济体制的改革过程中,因行业不景气、企业自身经营不善等原因,于1998年宣布破产。破产后一切生产性活动全部停止,厂区闲置,工人下岗,厂区周围经济萧条。2002年西安建大科教产业公司通过拍卖形式获得了厂区用地、厂房和设备等资源,结合项目实际情况、周边环境以及西安市的总体规划,确定了改建项目目标。园区规划由教育园区、科技产业园区、商业金融园区及生活区等几部分构成,分三期建设。其中一期工程即规划中的教育园区,2002年12月开工,主要以原陕西钢厂旧工业厂房的再生利用和原有厂区的道路、绿化为基础进行,2004年9月已投入使用,现为西安建筑科技大学东校区。在建设的二期工程中,依靠原厂区空地开发的商品房,在已建成教育园区的带动下,销售情况良好。3.2配合原企业,增加校企联系,提升了学校的人文品质本例中,位于西安东南郊的原陕西钢厂,占据着900亩的土地;因经营原因导致破产,而使其厂区及设施白白闲置了四年之久,浪费严重;同时,伴生有大量下岗工人的安置问题。收购者西安建筑科技大学,当时正处在高校校区扩建的潮流中,由于该校是省属院校,在建设资金和规模上都不具备优势,但学校的长期发展又要求不得不扩建校区。正是以上两方面因素,促成了“原陕西钢厂-西安建筑科技大学东校区”这一城市内的旧工业厂区改建项目。此外,西安建筑科技大学早年为原冶金部属高校,在专业设置、校企关系等方面都与原陕钢厂关系密切。实践证明,双方的适时结合是成功的,为类似的项目改建提供了思路和依据。(2)项目价值分析本例中,西安建筑科技大学通过收购并改建,只用了短短不到两年的时间、只投资了3756万元,就取得了近3万m2的教学和办公场所,及时地满足了学校2004年首批“三本”新生的教学需求;而且,改建过程中注意保留了厂区内的原有树木和植被,使得建成的校区郁郁葱葱。以上效果是新建校区所远不可能达到的。原陕钢厂破产后2500名下岗工人中,共计有1200余人为西安建筑科技大学东校区提供服务,缓解了社会矛盾及不稳定因素。另外,项目建成后大量学生的入住,极大地带动了该区域的市场繁荣和发展,改善了周边环境,提升了西安东郊工业区的人文品质。尤为值得一提的是,将原陕钢的轧钢车间经加层处理后改建为教学楼,其可贵之处在于原工业厂房的排架柱、天窗、吊车梁等基本构件得以保留,不仅记载了原陕钢的历史痕迹,还为专业教学提供了最直接、方便的工程素材;此外,钢厂的一些生产设施也被改造为建筑景观,更是赋予了校园独有的特色。这正是该改建项目的文化价值所在。整体来看,改建形成的教育园区是对原厂区既有建筑和道路资源的最大程度再利用,是一种积极的可持续发展行为,与当前的和谐发展要求符合性良好。4旧