湘西吉首边城商厦策划案

2050财富动力公元2006·湘西·楚源·再造城市中心引擎预祝6月中旬主楼爆破工程取得圆满胜利！一切都是从颠覆开始的！不仅建筑，也有传统商业，还有生活，更有常规观势顺势·借势·造势辐射力吉首市占湘西州社会消费品零售总额三分之一强（2004年，湘西自治州全州社会消费品零售总额实现46.78亿元，吉首市155297万元）湘西政治/经济/文化/教育中心四省（市）边区物资集散地和商贸中心湘西旅游发展战略的中心发展力湘西州大型连锁企业和专业批发市场的中心(湘西自治州十一五商业规划)纳入国家西部大开发行列，以商贸、旅游、优势资源特色加工业为主的次中心城市《2005-2020湘西地区城镇体系规划》

消费力经济形势喜人：05年人均GDP增长11.5%，高于全国平均水平，其中第三产业增长12.1%，高于同期GDP增长水平消费能力较强，层次较高：全市28.64万人，城镇人口为17.5万，城市化率为61.2%，高于湘西自治州的平均水平；城镇人口人均可支配收入7781元消费结构升级加快，吉首城镇居民进入富裕阶段（城镇居民恩格尔系数34.5%）接受力传统商贸城市，商户与投资客对现代商业文化理解深刻：25000户个体户是经济的主力，为商业项目的运作提供了群众基础吉首作为湘西州旅游发展战略的中心，既是城市经济的亮点，也带来了各地的时尚消费文化；外出务工人员是吉首经济增长与消费的生力军，他们对达地区的消费文化感同身受。随着几个大型商业工程进入市场，吉首门面的需求已趋饱和，门面空置率上扬，近几年商铺价格持续微降压力个体经营户已成为吉首经济的重要力量，他们的普遍存在，也对商业工程运作的档次与质素提出了较高要求商业城商圈为吉首商业核心区域，人气鼎盛、商业气氛浓厚，配套完善。以商业城为中心向周边发散，分布有一些较大型超市、专门店及各种档次的专卖店，缺少百货及品牌连锁专门店。临街商铺是吉首的最根本特征在人民路、团结路、武陵路围成的区域内，人气、商业水平与租金价格均出现不同程度的北高南低的现象。把脉商业春秋越靠近商业城租金越高；商业诸侯主力店进驻SHOPPING支撑商业规划欠缺内部沟通不足铺面划分不科学商贸大世界街区氛围营造休闲品牌导入业态规划齐全功能分区模糊内部交通不畅主力商家缺乏湘泉步行街人气最为鼎盛以专卖店居多购物环境较差楼层租金悬殊经营模式单一领袖商家缺乏商业城娱乐主题商场国际连锁餐饮业态分区明显可经营面积小销售状况良好吉首新世界“势态〞炎凉，胜者为王动力—城市动力无限，需稳定其大湘西经贸中心的地位动力—城市商业林立，但均停留在传统的竞争层面上；动力—城市日益富裕，不满足于辛苦劳累的购物方式压力—门面空置率高，售价疲软压力—商业诸侯林立，传统商业竞争剧烈思考的核心问题－－规划、商业业态、品牌主力店商业模式亟待改变商业形态亟待升级商业档次亟待提高商业影响亟待扩大商业资源亟待整合商圈功能亟待强化商业地产开发理念亟待革命！察己工程SWOT分析本工程与周边关系人民路本案武陵路饮食街商业城湘泉步行街NWSE南高北低的天然地形为实现双首层提供了条件人行天桥、公路护栏影响了本工程的商业价值工程用地条件SWOT分析ThreatsStrengthsWeaknessesOpportunities区位优势：经贸中心，州府所在地配套优势：配套完善，交通方便地段优势：城市中央，人流汇集政策优势：自治州50周边献礼工程品牌优势：楚源的知名度和美誉度文化优势：民族商店和边城酒店商业价值：临街面长，价值高大人行天桥不利于人流的组织公路护栏严重影响项目形象用地面积有限，规模受限各功能物业的相互干扰与影响湘泉步行街影响北面商业价值销售和招商压力大零售市场竞争激烈街铺消费观念根深蒂固缺乏领袖商家形态需要升级业态需要整合颠覆·重铸·再造锤炼工程开展核心战略从量变到质变从体量到当量从传统街铺到现代商业卖场

从批零市场形态到专业卖场

从粗放到科学业态布局

从单一购物到集吃购娱为一体的生活业态

从地段价值到综合价值指数

从单纯卖场到引领生活方式从实用功能到城市文化功能从房地产开发到城市运营从物质消费到时尚领引重铸城市中心引擎再造吉首商业领袖现有商圈格局人民路武陵路商圈核心：吉首商业城未来商圈商圈核心：本案！人民路武陵路工程定位城市中心引擎吉首商业领袖产品定位吉首首座中庭式MALL在中国的一个人口二十万以上，社会消费品零售总额5亿以上的三四级城市建设一个ShoppingMALL，操作得当，她必将成为这个城市的象征与商业的形象代表！——摘自《中国MALL思考》…业态定位综合型档次定位中高档环境定位体验式情景功能定位吃住游购娱商场运营五大统一法则边城新天地消费者定位旅游性消费圈层来湘西部旅游的人士经常性消费圈层吉首城区人口

固定性消费圈层本项目周边2公里内人口

基本性消费圈层花垣、凤凰、保靖、泸溪业态布局建议一床上用品

数码类

家用小电器五层四层超市三层电玩健身会所体育用品书店中餐厅二层精品金银首饰、玉器、钟表化妆品西餐厅营业厅一层男装区、女装区、童装区、鞋帽区负一层业态楼层业态布局建议二内街铺面区数码港5楼娱乐休闲区美食区4楼童装区男装区3楼（大型百货）家居饰品区

女装区2楼（大型百货）首饰/化妆品区营业厅国际名店一楼生活超市区负一楼功能区域楼层超市的概念示意及内部卖场布置精品卖场概念图餐饮概念示意各类服装卖场概念示意家电卖场概念示意数码类产品卖场概念图酒店配套价值8优良配置价值7封闭式卖场价值6主力商家价值5MALL形态价值4商圈龙头价值3文化传承价值29地标价值地段价值1本工程价值体系梯次图项目命名建议楚源MALL万商汇金湘西中央商业广场万佳汇楚源时代广场楚源城新天地民族商场主推案名边城新天地民族新天地湘西财富新领地，城市中心值升机中心商圈的领跑者投资客体验之都时尚之城经营户消费者主题形象定位城市中心引擎，吉首商业领袖一类客户吉首市区积累了一定量资金的市民二类客户花垣等县级市前往吉首投资置业的人群三类客户部分灰色收入者四类客户吉首原籍人员，分布在怀化和长沙等地目标投资客户群他们的特征年龄结构：30—55岁文化特征：文化层次不高，其中的个体经营户经验丰富、精明理性，矿主及股东等相对冲动感性。投资心理：总体上看大势、买涨不买跌，但个体经营户之外的客户跟风心理强烈。购置能力：50—100万总价是他们能承受的主要价格区段目标经营客户定位〔散户〕吉首本地经营客户〔含在吉首做生意的邵阳、株洲、温州等地人〕/在长沙、怀化等地经商的吉首人经营范围：服饰、文具、鞋业、运动、精品、个人用品、眼镜、表业、餐饮、零食、娱乐、体育、休闲等承受租金：20—200元/平米·月文化特征：商业经验丰富，市场触觉灵敏进驻心理：本案整体知名度、市场前期反响、管理水平、商场诚信度、开展潜力、盈利能力是进驻商家主要关注内容打磨规划设计建议规划设计建议一：商场大门：将“边城新天地〞五个字移到门楣之上，原来门楣的位置放置一个电子显示屏，主要用于聚集人气，传播商场资讯，形成城市中心的标志规划设计建议二：负一层：将消防监控室、空调机房、消防泵房移至负二层或负一层靠人民路、武陵路处，该处对外打通，提升负一层内街价值与一层价值；将垃圾房移开，翻开入口；将消防监控室的楼梯移开，扩大负一楼入口，提升负一楼的价值；中庭延伸至负一层，形成一体，加强负一层与一层之间的人流动线，提升价值。规划设计建议三：五楼楼顶成立一个创富俱乐部，作为吉首财智阶层休闲、娱乐、交流的场所规划设计建议之四在本工程商场大门和宾馆大门之间的玻璃墙面上营造水幕，该水幕从二楼落下，流入一楼地面的水池。水幕的制造使得商业的气氛更加浓郁，二楼临水幕铺面可定位为餐饮，提升二楼的价值。规划设计建议五：一层打破临街商铺的概念，所有门面都朝向商场的内街道，将临街门面改为商场内铺，以形成人民路、武陵路至商场、商场内部的循环人流动线，提升商场内价值；形成客源分享，增加消费者逗留时间，并增加商场外墙〔玻璃外墙〕的展示面，营造浓郁的商业气氛，同时，使整个商场成为一个独立王国，有利于提升整体售价。封闭式卖场概念图规划设计建议六：向心回字型布局：本案商业地块为一个梯型，采用向心回字型布局，即顾客进入中庭后，即进入一个环回型的商业街道内，能产生环回效果，同时能保持明晰的方向感，使顾客获得舒适的购物感受。同时，配合手扶电梯与垂直观光电梯，引导顾客在平面与立体上流动，使顾客在购物过程中不自觉地流动成一个立体的回字。使平面回字与立体回字相结合，形成一个生动、活力、流淌的平面加空间的街道布局。规划设计建议七：外立面：外立面时尚辉煌，现代感强，并以橱窗式广场墙大块区隔，便于展示规划设计建议八：中庭设于商场中间偏东侧。面积一楼约300㎡，顶为玻璃，采光通透。商场内商铺以中庭为轴心，环形分布，向外辐射规划设计建议九：商场内交通。总体上尽可能简捷，拒绝迷宫式通路设计1〕平面交通：商场内商铺环形分布，一层以中庭为轴心向四个门辐射，形成主要通道。商场内大租户与各中小商家之间设置出口沟通。2〕垂直交通：设置两部观光电梯；每层楼两部自动扶梯，分别置于中庭的南北侧〔同上同下的步行楼梯〕；其他建议规划设计建议十：设置四个出入口，武陵路临商业城处一个门，为国际著名快餐连锁品牌的出入口〔内有出入口与一二层的商铺相通〕。正对武陵路一个门，武陵路人民路拐角处一个门，正对人民路一个门规划设计建议十一：国际著名快餐连锁品牌设于武陵路东南角一二层，与商业城及文艺路拉近距离〔文艺路有州幼儿园〕，吸引人流规划设计建议十二：配置中央空调、音响设计表达功能、照明表达光影美学；规划设计建议十四：商场与周边人流引导规划1〕人民路：筹划政府撤除人行天桥，建地下通道直通本案副一层超市。或撤除两边的护栏，划人行横道线；从步行街人民路出口开始，撤除铁护栏，重铺路面，建象征性的有欣赏价值的园林与建筑小品。2〕武陵路人流规划：引导商业城人流与文艺路人流，除了工程临武陵路商业城出入口引入国际著名快餐品牌外，从商业城武陵路开始，撤除铁护栏，重铺路面，建象征性的有欣赏价值的园林与建筑小品，使之与其连成一片。3〕商业城北出口/步行街东出口人流规划：建议撤除本案东边吃食一条街，改变本案这边的形象，同时，本案负一楼宾馆与商铺连通成一片，建地下商铺与超市，通过地下商铺将人流引向本案商铺。规划设计建议十三：从立体上加强商场与酒店副楼的沟通。比方在商场五层向酒店副楼开一个门，共享酒店副楼的娱乐休闲配套。雕琢装修风格建议中庭景观的营造，将文化氛围引入到卖场内，营造了舒适、高雅的购物环境卖场卡通桔祥物的设计，使得卖场的形象更加深入人心，并且营造了轻松的、愉悦的购物气氛通过挂饰等装饰品营造了热烈的卖场气氛卖场电梯间，深色大理石墙面，浅色的大理石铺地，明亮的采光，显得非常豪华、大气商场自动扶梯和人行梯的设置，巨大的吊顶灯，营造了金碧辉煌的环境卖场节日氛围的营造商场休息区的安排商场指示