物业管理招投标教学

做物业管理效劳好累！人员素质综合的知识文化良好的心理素质健康的体魄法制环境社会要求信誉——品牌社会责任市场压力群雄逐鹿，智者为王——招投标技巧分析第一局部

物业管理招投标的根本程序——知己知彼，百战不殆物业管理企业介入市场方式的开展接管方式直接应聘方式投标方式议标邀请招标公开招标房地产开发商下属物业管理单位接管房产管理部门组建的物业管理单位接管条例的要求第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相别离的原那么，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。物业管理招标与投标的

一般过程1.准备阶段选择招标方式〔公开招标/邀标〕成立招标领导小组〔相关部门和专家〕确定招标工程、招标指导思想及原那么向社会发布招标公告(如有必要〕。相关链接——招投标方法和组织方法：注重目标物业管理与效劳总体筹划的招投标方式确定物业管理费报价及费用测算的招标方式无标底二步综合竞争招标方式〔先效劳质量比较，后价格评价〕组织开发商招标/小业主招标/委托代理机构招标2.招标阶段)编写招标书——〔案例：招标文件〕〔P123〕拟招标的物业根本情况物业管理内容〔根底效劳管理、特殊要求管理〕对招标的有关说明物业管理考核标准与奖惩措施投标开标时间投标单位资质审查招标工程交底〔标前会议，或者先到现场视察，再集中开标前会〕投标书的报送〔物业机构〕3.开标阶段评标委员会〔专家组成〕审阅投标文件现场辩论〔沟通〕评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书评标委员会确定预选中标单位公证员宣读公证书，确认中标单位〔如有必要〕

4.中标和订立合同资料整理与归档合同的主要条款附件物业管理招标的内容(一)非经营性物业管理招标的内容1.前期参谋效劳内容开发设计建设期间提供的管理参谋效劳物业竣工验收前的管理参谋效劳住户入住及装修期间的管理参谋效劳2.实质管理效劳内容物业管理的人力安排/保安效劳/清洁效劳/房屋及设施的维修保养效劳/财务管理效劳/绿化园艺管理效劳/其他如上门特约效劳等(二)经营性物业管理招标的内容内容：前期参谋效劳/实质管理效劳主要目标——利润目标前期参谋效劳中重要效劳内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略实质管理效劳中不断保持物业市场地位，维系收益的提升第二局部

物业机构投标的过程——明知山有虎，偏向虎山行投标前期工作

取得从业资格〔国家资质/地区性资质〕筹措资金收集招标物业相关资料(1)报章杂志(2)网络传输(3)同行业公司(4)考察现场进行投标可行性分析招标物业条件分析(1)物业性质〔住宅小区/效劳型公寓/写字楼/商业楼宇〕(2)特殊效劳要求〔经营/联盟/特色效劳〕(3)物业招标背景〔特指性/背景〕(4)物业开发商状况〔设计/施工质量/招标原因〕本公司投标条件分析(1)以往类似的物业管理经验(2)人力资源优势(3)技术优势〔信息管理技术/绿色工程/高科技防盗平安设施〕(4)财务管理优势〔核算制度/分析方法/管理流程〕(5)劣势分析〔竞争分析〕竞争者分析(1)潜在竞争者〔技术“黑马〞/背景“黑马〞(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量〔规模大小可能影响选择判断〕(3)当地竞争者的地域优势(4)经营方式差异风险分析经营风险/政策风险/是否套取资料投标实施步骤(一)购置阅读招标文件

(二)考察现场前期介入查看房屋及设施设备/图纸已经竣工视察工程标准：工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求技术经检验到达国家规定的质量标准设备调试、试运转到达设计要求确保外在质量无重大问题周围公用设施分布情况主要业主情况〔效劳筹划的重点〕当地的气候、地质、地理条件制定管理效劳方法及工作量制定资金方案：预付款、保证金/接管期间费用支出财务测算明确领会了招标文件中的各项效劳要求、经济条件计算或复核过效劳工作量掌握了物业现场根底信息拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据方案评估与调整封送标书、保函评标/辩论准备链接：

物业管理的范畴〔香港地产学会〕营运效劳工程效劳行政效劳客户管理效劳资产管理效劳投资效劳第三局部

物业管理效劳方案编制技巧——找出亮点，放出光辉相关链接——定位〔案例〕别墅“五星级酒店〞与“五星级酒店物业管理〞〔P114〕环境营造与CIS运用〔行为环境/视觉环境/情感环境〕〔P117〕写字楼全方位整体经营/大厦整体形象/楼宇设备管理〔P143〕指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担〔P143〕新建住宅区〔开发商招标〕标识导视系统CI设计信息处理指挥中心远程电子购物系统研究制订TY小区住宅小区生活质量的评价指标消灭房屋空置率〔P260—260〕旧住宅区〔业主招标〕〔P264—266〕调研：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个效劳漏项〞。利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理效劳意识被动/物业形象效劳缺乏/私人个性效劳缺乏/沟通效劳缺乏物业管理改进工作1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。2、制定个性化酒店家居效劳套餐式物业管理效劳。3、引入形象设计与建设概念，提升物业的形象。4、提供物业租赁效劳，满足业主需求5、创造静态管理效劳，提升管理层次。6、开通渠道，保障有效沟通。7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化8、实施“温馨家园方案〞，增加居民归属感。9、倡导“邻居守望〞，加强居民自治意识。10、加强各方沟通，保障专业效劳。第二节：拟采取的管理方式、

方案、物质装备情况一、拟采取的管理方式〔P19〕A、组织系统B、运作程序系统

C、信息反响系统D、鼓励系统

发展商业主委员会ZH物业街道办、工商、税务、公安、武警等政府业务主管部门ABC国际管理处客户服务中心

客户服务信息管理协调调度物业经营综合部行政事务人力资源财务管理后勤采购机电工程部设备运行工程维护节能降耗消防管理管理部质量控制安全管理治安与交通管理便民服务环境工程

组织机构框图（P146）图2.4以客户为中心的服务流程（P147）ABC国际管理处ZH物业授权考核述职考核指挥协调信息反馈反馈部门主管及作业层

业主客户意见征询指令指令

信息客户服务中心（24小时）业主客户服务需求建议意见、投诉反馈、回访二、工作方案〔P150〕A、前期管理工作方案B、入住前期管理工作方案C、正常期管理工作方案

三、物质装备方案〔P233/P26〕A、管理用房B、员工宿舍C、器械、工具、装备以及办公用品方案

第三节：管理人员的配备、人员培训及人员管理一、管理人员的配备〔P235/P22〕A、制作人员配备图B、管理人员职称、履历表、简历C、各部门人员概况

二、管理人员的培训〔P237/P23—26〕A、培训方案B、培训目标C、培训内容D、培训方式

P271物业经理1人物业部14人物业主任1人物业管理员1人保安助理1人保安员11人行政部3人行政主任1人行政助理/会计1人文员/出纳1人会所8人会所主任1人会所服务员2人救生员3人司机2人工程部6人工程主任（工程师）1人高级技工（领班）2人技工3人经理助理1人三、管理人员的管理

〔P273〕A、确定标准，严格招聘

B、量才适用，合理配置

C、标准管理，分层实施

D、素质评价，绩效考核

E、鼓励驱动，留住人才

第四节：管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度〔P277〕A、管理规章制度B、内部岗位责任制

C、管理运作制度D、员工考核制度

二、档案建立与管理〔P240-243〕A、档案管理运作环节B、档案资料的分类

第五节：各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施A、制定各项指标的承诺

B、指标承诺的百分制〔P266/P29/42〕

第六节：

社区文化活动及环境社区文化A、社区文化活动的主要内容B、社区文化制度建设C、社区文化人员配备D、社区文化活动场地E、社区文化经费来源F、社区文化活动方案〔P248/P35—38〕第七节：

便民效劳与收支预算一、便民效劳A、完善整体配套设施的前期介入B、入住期的便民效劳措施C、日常期便民效劳D、效劳工程〔P252/285/P31—34〕二、经费测算〔P293/P27〕A、经费测算的依据及说明B、收入统计表C、支出统计表D、分期〔例五年期〕管理收支方案与分析E、增收节支措施链接——倒推法：

零基预算的编制程序

①由各部门提出预算期内可能发生的费用工程及费用额，而不考虑这些费用工程以往是否发生用发生额是多少；②将全部的费用工程分为必须保证支出的费用工程和费用额可以增减变动的费用工程两大类；③对各费用支出额可以增减增减变动的费用工程进行本钱效益分析，并按照本钱效益的大小进行排序；④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出之间进行分配。分配时，首先满足必须保证支出的费用工程，然后再按本钱效益的上下，将经济资源在费用额可以增减变动的费用工程之间进行优化分配。链接：责任预算制

—建立新型的责、权、利平台

相关法规的规定——公开收支情况发挥管理处的能动性便于清晰公司与管理处的资源实行二级核算各工程〔管理处〕独立建帐，公司进行监督和指导第八节：〔如有必要〕

智能化系统的管理与维护A、智能化系统的组成及日常运行B、智能化系统的保养、维护C、高科技在物业管理中的作用及开展规划〔P187〕第九节：日常物业管理A、治安管理B、车辆管理C、环境管理与环保建设D、对电梯等电气进行专业化管理E、商业门店的管理〔P209/277〕第十节：

物业维修养护方案和实施〔P197/P28〕A、两个维修金的建立与增值情况B、公用设施维修养护方案C、房屋本体维修养护方案D、两个维修金的使用情况及分析其他内容〔如有必要〕效劳沟通〔P287〕经营管理效劳〔P224〕医疗辅助效劳〔P316〕医院护工执行工作标准〔P337〕校园优质低价模式〔P341〕第四局部

物业管理投标展示技巧——创造条件，打动他人投标书是竞标过程中重要的交流媒体它要有时机在很短的时间内传递大量的信息利用各种技巧以加强投标书的有效交流强大的说服力使评标人员接受你的观点！赢得赞同是关键！！公司实力、社会信誉度、对标的物的管理承诺等比拼外物业工程管理方案、筹划思想有很高的要求。评标人员在短时间感到有兴趣愿意深入你的方案中去思考到最终接受、赞同你的观点，是需要投标书有一定的有效展示技术的。投标书的分册

分三到四册效果较好。?主标书?——将各项主要内容、新管理方法和支持性文件明细目录归为一册，系统的表达；?工作筹划和方案?——方案性的日常工作规划、工作流程?管理运作制度?——展现管理的标准归为一体；?CIS手册?(如有必要〕——从视觉上展示管理的形象分项重点的展示

各分项之前有加个引言或提要——突出主要观念及与新思想用引言或短句来强调重点——更能记住这些信息，吸引继续详细了解其中内容。版面的编排

开篇处的空白尤为重要，增加这里的空白空间，同时用一个大号字作开头，能起到提高可读性，强调主题的效果。页面也不能太拥挤，应留有50%的空白于边缘和内容之间。

句号、逗号和副标题等各种符号是引导阅读者注意力的路标，如果有必要作区别的话，可变化字体和字型，但要注意不同的字体效劳不同的目的。在字行间距上也要考虑一些因素，为了阅读时眼睛的舒适，可以适当增加行间距，然而过大的行间距却使人显得内容缺乏联系。图形、图片的应用

在投标书上增加图形、图片、图表是很非常必要的，加强了投标书的可读性和信服力在投标书中穿插使用图表、图形或图片等形象能够吸引阅读者的视觉兴趣，让人理解概念，提高投标书的雄辩效果。一图胜千言---也许还不仅如此。在整个投标书中以公司标记，为标的物业设计的标志及其它图形用来作背景图案，不仅能提高可读性，而且能够为整个投标书创造出连续性的主题。色彩的运用

研究结果说明色彩的作用能提高和增加理解力达73%，提高阅读愿望的程度达80%。表达投标书的整体性，同时营造出自己的风格，提高投标书的可读性。利用不同的色彩来标识出投标书各工程，既可帮