年济南房地产市场概况分析报告

目录前言……………………3都市规划建设及政策分析……………42.1.整体都市规划分析………………42.1.1济南市基本地理布局………2.1.2济南市主城区行政区划介绍…………2.1.3济南市都市规划………2.1.4都市重点建设片区……………………2.1.5都市交通规划…………2.1.6人口规模………………2.1.7规划发展目的…………2.1.8小结……………………2.2.政策环境分析……………………112.2.1政策综述……………………2.2.2十大房地产政策……………………2.2.3政策简析……………………2.2.4小结…………21土地市场分析……………213.1土地概况……………………213.2济南市土地市场供应分析…………223.3济南市土地市场成交分析…………243.4小结…………25四、各物业类型分析………………………25（一）住宅公寓……………………254.1市场概述……………………254.2济南市住宅市场供应分析…………254.2.1住宅供应状况分析………254.2.2公寓供应状况分析………264.3济南市住宅市场新增供应分析……274.3.1住宅新增供应状况分析…………………274.3.2公寓新增供应状况分析…………………284.4济南市住宅市场成交分析…………284.4.1住宅成交状况分析……………………284.4.2公寓成交状况分析……………………294.5均价分析……………………304.5.1住宅成交均价分析……………………304.5.2公寓成交均价分析……………………30（二）写字楼……………………314.6市场概述…………………314.7供应及成交状况…………314.8价格走势…………………32（三）商业…………324.9市场概述……………………324.10供应及成交状况…………324.10.1底商供应及成交状况…………………324.10.2纯商业供应及成交状况………………334.11底商成交价格…………334.12在售纯商业项目………34五、区域项目分析…………355.1市中区…………355.1.1典型楼盘分析……………355.1.2新增楼盘简析……………365.2历下区…………385.2.1典型楼盘分析……………385.2.2新增楼盘简析……………385.3历城区…………395.3.1典型楼盘分析……………395.3.2新增楼盘简析……………405.4槐荫区…………415.4.1典型楼盘分析……………415.4.2新增楼盘简析……………425.5天桥区…………435.5.1典型楼盘分析……………435.5.2新增楼盘简析……………445.6高新区…………465.6.1典型楼盘分析……………465.6.2新增楼盘简析……………46六、总篇……………………47前言，是名副其实的“政策年”，国家加大了的对房地产市场的监管力度和调控力度，新年伊始，就不停的出台全国性的政策，克制房价的过快上涨，并在全国展开了一场声势浩大的闲置土地彻查活动，严惩违法违规单位，各省市区域也都出台了本地有关政策（如山东省出台的鲁版新政），在很大程度上起到了警戒作用，也使得房价停止了疯长的势头，特别是一线都市的房地产市场受新政影响较大，体现出政府对房地产市场调控的决心。济南作为二线都市，受国家政策影响较小，特别是下六个月，济南楼市体现出回温的迹象，重要是济南刚性需求旺盛，另外与传统旺季“金九银十”的到来有关。整体来说，的济南楼市运行稳健，房价稳中有涨，并没有在严肃调控下出现大幅震荡，刚性需求旺盛，且仍然是支撑楼市发展的重要因素。全国性的实力开发商来济南安营扎寨，给济南房地产市场带来新的元素，丰富了济南的高端产品，也增进了济南房地产市场的完善，的济南楼市不停地二、背景篇2.1整体都市规划2.1济南市位于北纬36°40′，东经117°00′，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内重要有黄河、小清河两大水系。湖泊重要有大明湖和章丘市辖的白云湖。济南北接京津唐，南接黄淮海，西连黄河中上游大中原，东连胶东半岛，在全省处在承东接西的位置；在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲的中心都市。2.1.2区域面积界定范畴重点支持行业限制及严禁项目现状与济南市区关系市中区275东邻历下区，西靠长清区槐荫区，北倚天桥区，南接历城区高新技术产业、特色农业严禁发展大气、水污染的重工业政治经济中心济南市中心城区之一历下区109西邻市中区，北接历城区电子信息产业、生物制药、机械制造业、旅游业辖区内重要是科教文卫设施、严禁发展有污染的项目经济文化中心CBD济南市中心城区历城区1334东接章丘市、北为历下区、市中区，西为天桥区机械制造、制药业、特色农业等严禁发展重大污染的工业项目经济中心之一济南市中心城区之一槐荫区149南邻市中区、北为天桥区，东为历下区汽车改装配件、建材业严禁发展高耗能及污染较重项目老城区之一、国有公司较多济南市中心城区之一天桥区249南邻市中历下，东为历城区汽车制造、商贸业辖区内河流较多、严禁发展对水资源污染较大的项目老城区之一，老工业区济南市中心城区之一长清区1178南邻平阴县、东邻历城区特色农业、旅游业区内自然景观较好严禁发展高污染、高耗能项目内现在重要是大学城、高校较多郊区2.1.3都市规划总体布局及发展战略济南市将其办公、教育等功效从都市中心区域向外疏解；同时，中心城重要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新技术的发展。济南市中心城将以主城区（玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间）为核心，形成“一城两区”的都市总体布局。一城指主城区；两区为西部新区和东部城区。城区发展重点方向为东、西向，着重发展东部区域。主城区主城区是指玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间的区域；由腊山党家老城燕山王舍人和贤文六个片区构成。规划重点是强化政治、经济、科技、文化和旅游中心功效，着重发展会展、体育、物流等新兴服务行业。建设腊山、燕山两个新区疏解老城区的中心功效。东部城区东部城区由郭店、孙村和彩石三个片区构成；人口规模控制在70万人，用地规模控制在70平方公里。东部城区的规划重点是发展高新技术产业、高附加值制造业和加工业，并完善生活居住、公共服务配套，形成当代化新城区。郭店片区位于东部城区北部。重点发展机械装备、环保新材料和当代物流等产业。孙村片区位于绕城高速公路东环线以东、胶济铁路和经十路之间，以发展电子信息、汽车制造、食品药品等产业为主。在唐冶建设东部城区公共服务中心。彩石片区位于东部城区南部。片区西部以出口加工区为依靠、重点发展电子信息、汽车装备新材料等产业；片区东部以科教、居住为主。西部城区西部城区由城关、平安和崮山三个片区构成。人口控制在50万人，用地规模控制在50平方公里。西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主。城关片区位于西部城区西部，以原长清县城为基础，加强公共服务和居住配套建设，形成综合性片区。平安片区位于西部城区北部，以经济技术开发区建设为主导，并规划有关配套设施及生活居住用地。崮山片区位于西部城区东南部，以安排高等教育、科研机构为主导，配套完善都市公共设施、生活服务设施。在片区北部建设西部城区公共服务中心。2.1.济南市围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的都市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。以来，济南市政府全方面实施统筹战略、精品战略、提高战略，全力加紧老城区、东部新区、西部新城、滨河新区“一城三区”规划编研步伐，各项规划工作进展顺利。在老城区改造提高方面，优化完善了明府城保护改造规划，开展了百花洲—苗家巷片区修建性具体规划、6层下列简易楼群及城中村的改造规划，均已形成初步方案。围绕东部新区规划，开展了齐鲁外包城核心区都市设计、出口加工区创新创业基地综合体、汉峪总部基地等项目的规划编研，获得了阶段性成果。围绕西部新城规划，编竣了西客站站前综合体规划，委托世界出名建筑大师安德鲁设计团体开展了济南市文化中心规划设计工作，并形成了单体设计初步方案。围绕滨河新区规划，开展了滨河新区核心区都市设计、功效定位与产业发展策划、村居改造整合规划、重点片区规划策划、滨河新区“十二五”发展规划、华山历史文化公园规划等多项规划编研，均已形成阶段性成果，为加紧我市“一城三区”建设发展提供了有力保障。奥体片区奥体中心片区位于济南的东部，距离市中心自全运会在济南成功的举办，市政府的东迁，济南东部新城区在市政府的大力支持下，将逐步发展为济南新的都市核心区，政府对周边的规划建设：以奥体中心为核心，推动全运村二期、黄金时代广场、鲁商国奥城等8个在建项目。开建4个住宅项目，完善周边商业配套和生活居住社设施，使其成为最能代表省会都市形象的综合性公共中心区。西客站片区西客站片区位于济南市主城区西部，槐荫区南部，距离济南市中心区约10公里。规划范畴东到二环西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至腊山分洪道，规划面积约26平米方公里，规划居住人口约30万人。西客站片区规划重要围绕京沪高铁济南站和张庄机场两大要素展开，力求打造成为“山东新门户，泉城新商埠，都市新中心”。滨河新区滨河新区功效定位为“都市副中心、发展新空间、风貌新传承、北跨桥头堡”。通过整合资源，改造环境，完善功效，发展经济，提高形象，将滨河新区规划建设成为以商贸物流、休闲旅游、商务办公、商业居住为主导功效的宜居、宜业、宜游的山水绿城。在规划布局构造上，滨河新区将形成“一带、两轴、三心、四园、多片”的布局形态。2.1.5在都市的外围结合绿化隔离带规划快速路，构筑“两纵六横”的快速路网系统。名称道路两纵济青与京福高速公路连接线及其西向延长线—工业北路、经十东路、二环南路及其西向延长线六纵贤文路、二环东路、顺河高架路、二环西路、大金路和西部城区东边界一条都市快速路都市公共客运交通系统大量公共交通采用轨道交通和快速公交（BRT）相结合的服务模式，控制轨道交通走廊和建设用地。主城区快速公交系统的网络构造为“四纵五横”：名称道路网络四横北园大街线、经一路线、经四路线五纵腊山新区南北线、为十二路线、纬二路线、历山路—舜耕路线、刘智远路线东部城区快速公交系统的网络构造为“一横两纵”：名称道路网络一横经十东路线两纵港西路线和孙村西路线轨道交通网络由市区线、市域线构成：名称轨道线路市区线1号线：主城区北部；2号线：西部城区3号线：济南站—机场；4号线：纬二路—分水岭；5号线：经四路—东部城区；6号线：燕山新区—东部城区市域线7号线：由2号线向外延伸至平阴；8号线：在历程车站和3号线相接延伸到章丘；9号线：由3号线向北延伸到济阳、商河2.1.6市域城乡化水平将由的62%增至75%以上。市域户籍总人口将由的590.1万人增至700万人左右，城乡人口将由的366.7万人增至530万人左右。全市暂住六个月以上人口将由的55万人增至140万人左右，计入城乡总人口规模。全市总人口将达成840万人，城乡总人口为670万人。市区总人口将达成550万人，城乡总人口为480万人。中心城人口规模将由念得289万人增至430万人。2.1.7按照“实现新跨越，建设新泉城”的总规定，发挥省城优势，到把济南建成含有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓云当代化气息、代表山东形象的区域中心都市和繁华、和谐、宜居、魅力的泉城。繁华的都市——经济实力雄厚、物质财富充裕、综合服务功效完善的当代化都市。各项社会事业全方面进步，率先全方面实现小康社会，基本实现当代化。和谐的都市——坚持科学发展，增进社会公平，构建平安有序、社会安定、公平正义的和谐济南。宜居都市——生态环境良好，都市布局合理，城乡协调发展，就业和创业机会充足，市政设施及服务完善，追求舒适享有，居民工作与生活条件优良。魅力的泉城——彰显“山、泉、湖、河、城”融为一体的泉城特色风貌，传承历史文脉，并与当代都市文明相融合，成为举世闻名、特色鲜明、富有魅力的泉城和区域性旅游中心都市。2.1.8小结济南市中心城区将以主城区为核心，向东、西方向发展；依靠都市现状，重点发展东部城区和西部新城以及空港都市组团。形成“一城两区”新的都市空间布局界构造。将来几年内济南将构筑两横六纵的都市快速路网，以有效的疏解过境交通、对外交通和跨区的长距离机动车交通；同时优先发展促都市公共交通，构建以轨道交通和快速公交为主的综合公共交通体系。由于南部山区和北部黄河的影响，济南将来的发展将重要以东西向扩展为主。随着燕山新区的建设和东部新城的规划，将来东部区域将成为房地产开发的重要区域。2.2政策环境分析2.2.1面对房价的飙涨，进入，国家采用了强有力的宏观调控政策，加强了对房地产的调控力度，新年伊始，就开始不停地出台宏观调控政策克制房价的过快上扬。从商业贷款公积金利率、存款准备金率、购房首付比例等货币政策方面给房地产市场施压，从土地出让、保障房建设、房地产预售、市场监管等层面出台指导性意见。政策出台后，市场上观望氛围浓厚，房价也逐步进入到平稳增加的时期，调控获得了阶段性的成果，随着政策影响的消退，刚性需求的旺盛，下六个月楼市体现出反弹的迹象，政府为表明决心，稳定民心，在9月底又出台了新的政策，也能够称之为加强版“新国十条”，此政策不再只针对房价过快上涨的都市，而是采用一刀切的方式全方面调控，特别是政策对限购三套房，二套房首付比例上调至50%，首套房利率不再享有7折优惠，打击了投机性购房者的行为，限制了改善性购房者的需求，增加了首套房购房者的负担。整体来看，政府对房地产市场的调控政策还是比较奏效的，但是面对全国如此强烈的刚性需求，要想让房价在很短的时间内下降，也是非常有难度的，政府下一步会出台何种政策，还是会根据房地产市场的动态而论。2.2.2十大房地产政策政策一：“国十一条”1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。一、增加保障性住房和普通商品住房有效供应；二、合理引导住房消费克制投资投机性购房需求；三、加强风险防备和市场监管；四、加紧推动保障性安居工程建设；五、贯彻地方各级人民政府责任。点评：本次调控政策重要集中在增加供地、打击囤地、差别化信贷政策等方面，与以前楼市调控政策相似，并未见更多新招。并且多数政策实际始终在实施，涉及二套房首付超四成，增加保障性住房等。调控效果如何，核心要看各部委和地方政府贯彻状况。政策二：《有关进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的告知》4月13日住房和城乡建设部公布《有关进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的告知》，《告知》规定各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质量监管；健全房地产市场监督管理机制。另外，《告知》还规定在全国范畴内开展预售商品住房项目清理。点评：该《告知》对维护我国房地产市场平稳健康发展含有重要意义。《告知》的出台对部分都市出现的某些房地擦很难开发公司捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为起到克制作用。《告知》促使个地方切实负起责任，加大查处力度，强化了房地产市场监管。政策三：差别化住房信贷政策国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，研究布署遏制部分都市房价过快上涨的政策方法。对购置自套自助房且套型建筑面积在90平米以上的家庭贷款首付不得低于30%；对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和贷款利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采用临时性方法，严格限制多个名录的炒房和投机行性购房。点评：政策方法再次体现了中央遏制高房价的决心，为下一步调控投机投资性购房等行为展开“精确指导”。差别化信贷，直指投机性需求。提高房贷首付，提高利率，甚至十多套房贷不予以贷款，是但愿在保有环节增加购房者的持有成本，让投机者少买或者不买房子。政策四：“新国十条”国务院4月17日发出的告知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。告知规定，样限制多个名录的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际状况，采用临时性方法，在一定时期内线订购方套数。点评：“新国十条”陈际泰有效克制楼市投机，合理地引导了民众预期，部分都市出现的楼市“抢购风”得到了克制，这对中国房地产市场的健康发展含有重要意义。“新国十条”能够说是“病急中的猛药”，新政推出后，起到了对房地产市场有效降温的作用。政策五：《有关加强经济合用住房管理有关问题的告知》4月22日住房和城乡建设结合部下发了《有关加强经济合用住房管理有关问题的告知》，《告知》规定有关部门：严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。《告知》还依法明确了有关工作人员滥用职权，徇私舞弊，以及建设单位、中介机构违法违规责任和追究制度。点评：这份文献有严格建设和准入管理、强化使用过程的监督和加强上市交易管理三大看点。保障应当保障的人群，这个政策和商品房市场打击投机投资政策有异曲同工之妙，就是要维护保障性住房的公平，让低收入家庭得到保障。政策六：《有关加强廉租住房管理有关问题的告知》5月4日，住房和城乡建设结合部、民政部、财政部公布《有关加强廉租住房管理有关问题的告知》，《告知》强调，对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长久空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同商定严肃解决，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。点评：住房保障部门要按照有关规定或合同商定严肃解决，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房的资格等，对于进一步加强廉租住房管理、切实保护低收入家庭的居住权，对于进一步贯彻中央对弱势群体的关心、构建和谐社会起到主动作用。政策七：“新国五条”9月29日国家有关部委再推多项铁腕政策，涉及贯彻加大贯彻房地产市场宏观调控政策方法的力度、玩撒谎呢差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供应、加紧推动房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。点评：“新国五条”使国家调控对住宅物业进行了严格的限制。“新国五条”即使条数上没有“新国十条”数量多，但是措辞却更为严肃，内容也更加明确。“新五条”的操作性更强了，从财政、税收、问责等方面入手，对遏制房地产上涨更含有操作性。政策八：“限购令”“限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中首先明确提出的；从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。倍成为“最严肃楼市调控政策”的“限购令”先后在多地实施。9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多都市出台“限购令”，现在已有14个都市实施“限购令”。点评：在此轮的调控中，各地的限购令被认为是体现了政府调控房价的决心。尽管有些学者批评“限购令”违反物权法，但不可否认“限购令”等多个房地产调控政策能够在一定程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，并能遏制部分都市房价过快上涨的趋势。政策九：《有关规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题告知》11月3日，住房和城乡建设结合部、财政部、人民银行，银监会共同下发了《有关规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题告知》。《告知》规定，第二套住房公积金贷款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公积金贷款。点评：随着商业性住房贷款的多次收紧，仍然执行宽松借贷政策的公积金贷款成为调控系统中的一种裂痕。本次四部委公布的公积金新政恰是为了修补这个裂痕而做出的。从而真正起到始终投资投机的作用，同时改善性住房的购置力也将受到较大影响。政策十：提高准备金率、加息1月1日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日、12月20日央行先后六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。10月19日央行宣布，10月20日起上调金融机构人民币存款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，又5.31%提高到5.56%；其它各档次存贷款基准利率据此对应调节。点评：以高存款准备金率和加息同样能够达成“从紧”货币政策之目的，加息无疑会直接作用于资金需求方，高存款准备金率，央行将“紧缩”的难题交给了房贷的金融机构——银行。加息和提高准备金率都是针对整个国民经济的，对房产价格不是太明显。2.2“新国十条”一、各地区、各有关部门要切实推行稳定房价和住房保障职责（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充足认识房价过快上涨的危害性，认真贯彻中央拟定的房地产市场调控政策，采用果断的方法，遏制房价过快上涨，增进民生改善和经济发展。（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实施省级人民政府负总责、都市人民政府抓贯彻的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的有关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡逻和问责制度。对稳定房价、推动保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。二、果断克制不合理住房需求（三）实施更为严格的差别化住房信贷政策。对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（涉及借款人、配偶及未成年儿女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主拟定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制订第二套住房的认定原则。要严格限制多个名录的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。地方人民政府可根据实际状况，采用临时性方法，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加紧研究制订引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。三、增加住房有效供应（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制订并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以贯彻。房价上涨过快的都市，要增加居住用地的供应总量。要依法加紧处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，克制居住用地出让价格非理性上涨。（六）调节住房供应构造。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加紧对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先确保供应。城乡规划、房地产主管部门要主动配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处分条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应构造比例严格按照有关规定贯彻到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济合用住房和限价商品住房供应。四、加紧保障性安居工程建设（七）确保完毕建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补贴资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府订立住房保障工作目的责任书，贯彻工作责任。地方人民政府要切实贯彻土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完毕计划任务。按照政府组织、社会参加的原则，加紧发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以合适方式予以资金支持。国有房地产公司应主动参加保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制订-保障性住房建设规划（涉及各类棚户区建设、政策性住房建设），并在7月底前向全社会公布。五、加强市场监管（八）加强对房地产开发公司购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的公司新购置土地。房地产开发公司在参加土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其它有关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股公司参加商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产公司开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发公司，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停同意其上市、再融资和重大资产重组。（九）加大交易秩序监管力度。对获得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发公司，要加大曝光和处分力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究有关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制订房屋租赁管理方法，规范发展租赁市场。各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发公司经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃解决违法违规行为，检查解决成果要于6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作获得实效。（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加紧个人住房信息系统的建设。统计部门要研究公布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。国务院各有关部门要根据本告知精神，加紧制订、调节和完善有关的政策方法，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要主动做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有助于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。国家有关部委出台方法遏制部分都市房价过快上涨为进一步的贯彻贯彻国务院有关果断遏制部分都市房价过快上涨的告知精神，国家有关部委近日分别出台方法，巩固房地产市场调控成果，增进房地产市场健康发展。据理解，这些方法重要有：一是各地要加大贯彻贯彻房地产市场的宏观调控政策方法的力度。要立刻研究制订贯彻贯彻国发[]10号文献的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据近来国家有关部委出台的政策方法进行调节和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的都市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实施问责制，对政策贯彻不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。二是完善差别化的住房信贷的政策。各商业银行暂停发放居民家庭购置第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房

贷款。对贷款购置商品住房，首付款比例调节到30%及以上；对贷款购置第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，严禁用于购置住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃解决。继续支持房地产开发公司承当中低价位、中小套型商品住房项目和参加保障性安居工程的贷款需求。三是调节住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管状况的监督和检查，重点对定价明显超出周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加紧推动房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。四是切实增加住房有效供应。各地要加大对各地住房建设计划和用地供应计划实际完毕状况的督查考核力度，切实贯彻中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的都市，要增加居住用地的供应总量。认真贯彻支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。激励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制订支持公共租赁住房建设的中长久贷款政策。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户订立“阴阳合同”等行为。对房地产开发公司土地闲置、变化土地用途和性质、迟延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处分力度。对有上述违法违规统计的房地产开发公司，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。山东省“房地产新政”出台增加供应加大保障通过前期缜密调研和有关各部门的会签，被称为山东省“房地产新政”的有关政策6月18日正式出台。山东省人民政府办公厅昨天公布了《山东省人民政府有关保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》，从供应、保障房建设、市场监管、组织领导和引导合理消费五个大方面对我省房地产市场发展提出了指导性意见。意见是根据《国务院有关果断遏制部分都市房价过快上涨的告知》及《国务院办公厅有关增进房地产市场平稳健康发展的告知》的精神，结合我省实际提出的。我省出台的政策，严格执行了前期国家出台的在供应、信贷、监管、保障房等方面的政策，同时又结合山东的状况提出了具体的内容，并在许多方面进行了细化。增加供应，组织建设限价房面积在90平方米下列平抑房价，增加供应是重要的应对方法，在此方面，我省也是“出招”颇多。在住房规划方面，规定各地要进一步分析本地居民合理住房需求和供应能力，科学拟定住房供应规模和比例，尽快组织编制-住房建设规划。规划规定重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、保障性住房的建设数量和比例，把各类房源贯彻到建设项目上，贯彻到住房用地年度供应计划中，贯彻到具体地块。加紧对普通商品住房的规划、开工建设和预售的审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先确保供应。城乡规划、房地产主管部门要主动配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处分条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应构造比例严格按照有关规定贯彻到位，满足不同收入居民的合理居住需求。组织建设限价商品住房。外来购房者较多、房价收入比偏高的都市，可根据本地实际状况，组织建设限价商品住房。要选择交通便利、配套设施齐全的地块，按照“政府组织协调、公司市场运作”的原则，组织建设限价商品住房，定向供应本地的都市中档偏下收入无住房家庭。限价商品住房的套型要控制在90平方米下列，建设原则、对外销售和供应对象的条件由本地政府制订。限价商品住房也可在普通商品住房项目中按一定比例配建。加大保障，内要全方面启动公共租赁住房试点对低收入群体的住房需要，我省规定各地要进一步完善都市住房保障体系，建立健全向低收入家庭提供廉租住房和经济合用住房，向中低偏下收入家庭及新就业职工、外来务工人员提供公共租赁住房的都市住房保障制度。通过新建、改建、政府购置和棚户区改造等方式，增加廉租住房和经济合用住房房源，-解决23万户都市低收入家庭的住房困难。扩大廉租住房覆盖范畴，尽快实现廉租住房和经济合用住房准入原则并轨，3年新增保障性住房6万户(每年不少于2万户)，其中新建、筹集廉租住房3万套，不停提高实物配租在廉租住房保障中所占比重；通过棚户区改造，解决符合廉租住房保障条件的低收入家庭5万户。保持合理的经济合用住房建设规模，3年竣工12万套，每年不少于4万套。加紧发展公共租赁住房。公共租赁住房是解决中档偏下收入家庭和新就业职工、外来务工人员(含农民工)等特殊群体阶段性基本居住需求的重要方法。各级政府要加大投入，设区都市和外来务工人员较多的县(市)，内要全方面启动公共租赁住房试点。根据供应对象的基本居住需求，公共租赁住房既可是成套住房，也能够是集体宿舍。要引导激励大中型公司、各类产业园区建设和筹集公共租赁住房，也可在城中村、城边村改造项目和普通商品住房项目中配建，政府予以对应的优惠政策支持。公共租赁住房实施准入管理，逐步建立健全申请、审核、公示、轮候、配租和退出等机制。切实发挥住房公积金对住房保障的增进作用。单位和职工住房公积金缴存比例均不得低于5%，并逐步上调至不高于12%。搞好住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，定向用于建设经济合用住房、列入保障性住房规划的棚户区改造安置房、政府投资的公共租赁住房。问责制度，稳定房价工作不力要追究责任对稳定房价、推动保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任，新的政策对各地各部门稳定房地产市场提出了“硬规定”，以制度保障政策执行。我省指出，住房问题关系国计民生，既是经济问题，也是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。另外，我省还将健全房地产市场信息公布机制，增加市场透明度。引导消费，房价过快都市可暂停三套房贷加大差别化信贷政策执行力度。金融机构要继续支持居民初次贷款购置普通自住房，同时严格二套住房购房贷款管理，克制投资投机性购房需求。对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(涉及借款人、配偶及未成年儿女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主拟定，各级住房城乡建设部门要主动提供房屋权属登记等有关信息。要严格限制多个名录的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的都市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。人民银行、银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。各市人民政府可根据实际状况采用临时性方法，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人在境内投资购置房地产的，要严格执行国家现行政策。严格执行国家有关引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得予以有关税收优惠。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。加强监管，不得分层分单元办理预售许可在房地产监管方面，我省首先规定国土资源部门指导督促各地及时制订并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以贯彻。房价上涨过快的都市，要增加居住用地的供应总量。各地要综合考虑土地价格等因素，合理拟定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标办法，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，克制居住用地出让价格非理性上涨。对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。结合本地实际，合理拟定商品房预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可；督导获得预售许可的房地产开发公司，对获得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售；严格执行新建商品房买卖合同网上备案和商品房预售资金监管制度，维护消费者权益。加强房地产信贷风险管理，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防备信贷资金违规进入房地产市场。实施分户验收制度、住宅品质状况表制度和物业质量保修金制度。继续规范房地产市场秩序。组织开展房地产市场秩序专项检查，对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发公司，要加大曝光和处分力度，问题严重的要取消经营资格。加紧推动房地产市场信息系统建设，尽快搭建统一规范、数据共享的信息平台。要依靠房地产市场信息系统，及时公布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息，稳定市场预期，引导理性消费。2.2.4针对疯狂的楼市，国家密集出台有关政策调控房地产市场，受此影响，济南房地产的大环境，特别是一路高涨的房价顿时慢下了脚步，但是相对济南的刚性需求，供应偏紧的格局仍然存在，房价并没有迎合众望的下降，它仍然居高不下，并且升的势头较猛。同时济南都市面貌有了很大改观，基础配套有了很大提高，特别是某些大的房企不停的加入，济南房地产市场已经进入了一种快速发展的时期。三、市场篇3.1土地市场概况济南土地总体供应宗数和整体供应量较增加，每宗土地的面积相对较小，一季度成为整个年度的供应高峰期。济南东部、西部、北部区域挂牌土地相对最多（特别是奥体中心片区和西客站片区土地供应比较集中），中部和南部区域相对较少。一线开发商的体现要好于本土开发商，成为拿地的主力，最为突出的是恒大集团、绿地集团、保利集团和中海地产。本报告只包含居住和商服用地，不包含工业和综合用地。3.2供应分析：近年土地挂牌状况（仅限济南市六区）年度1-12月1-12月挂牌土地宗数（宗）113153挂牌土地面积（㎡）593．5万711.9万全年，共有153块居住和商服用地性质的土地出让挂牌，挂牌面积为711.9万平米，相比增加了16.6%。平均宗地面积为45091㎡，较减少11.4%。的房地产市场仍然续写着发明的神话，销售场面仍然火爆，房价继续飙升，开发商拿地热情普遍高涨，房地产市场持续高温。国家为了避免市场不平衡性的加剧，新年伊始就开始加大对房地产市场的宏观调控，在土地方面国家也不停地出台有关政策，加大对违法行为的惩办力度，严防地王的屡屡出现。最值得一提的是国土部对全国1457宗闲置土地彻查工作的开展，公示闲置土地“黑名单”，严重的打击了全国卖地、炒地、囤地等不法行为，也使得大批“出名单位”的黑幕浮出水面。同时还出台了加强土地监管和土地增值税征管的力度，在很大程度上也打压了倒卖土地的不法行为。从挂牌月份来看，土地挂牌比较频繁的是1月份、12月份、3月份、6月份和8月份，这四个月份挂牌出让的宗地数量都在10宗以上，挂牌面积都超出60万㎡，最突出的是12月份，土地挂牌宗数与1月份持平，但土地挂牌面积达成209万平米，居挂牌出让土地之最。重要因素是12月份是的最后一种月份，通过对整个房地产市场的通盘把握，政府顺应市场的需求，放大了土地出让的力度，许多开发商也抓紧年根筹办土地，好抢占明年的重要市场。1月份和3月份挂牌出让土地比较多的因素是紧紧地延续了的热潮，并且没有受到新政的影响，故而土地挂牌宗数和面积都比较多。6月份和8月份土地挂牌回升的因素是济南这类二线都市受新政的影响较小，且此时新政在全国的影响逐步减退，楼市有回暖的迹象，土地挂牌增多方便满足市场的需求。10月份土地挂牌出让少的因素是受到“9.29新政”的影响，政府进行了新一轮的楼市调控，故没有挂牌出让土地。从季度状况来看，挂牌土地面积和宗数最多的季度均为一季度，挂牌面积达成240万㎡，挂牌宗数达成55宗。由此来看，土地市场与房地产市场同样受到销售热潮的影响较深，且处在政府宏观调控的前夕，受政府宏观政策较小，在新政出台前，土地市场也处在高潮阶段，供应量和需求量较大，政府实施调控政策后，在国家对房地产市场和土地市场进行对的的引导下，各级政府也整顿了本地市场，有序的进行土地挂牌，土地市场逐步冷却下来，朝着正规有序的方向发展。从上图中我们能够看到，的居住和商服用地供应面积天桥区和历下辨别列第一二位，另一方面是长清区，槐荫区和历城区平分秋色，市中区的供应量最少。重要是政府规划的方向仍然贯彻向北、向西和向东发展的方针，挂牌出让土地也侧重在北部区域、东部新区和西部新城。3.3成交分析：土地成交总体状况成交宗数成交面积（万㎡）平均单宗土地成交面积（万㎡）出让总金额（亿元）71365.355.1457925.3从月份上看，成交数量和面积最多的月份均为2月份，有12宗土地成交，142万㎡。重要是房地产市场需求量大，政府为满足市场需求，挂牌出让土地也增加，特别是1月份的供应土地较多，成交量也随之增加。2月份的成交高峰期过后，市场受到政府调控政策的影响，房地产市场观望氛围浓厚，需求量削弱，政府也逐步减少土地挂牌出让，开发商拿地也考要考虑到政府政策的限制，成交趋于理性。9月份土地成交又出现一种小高峰，在通过了前几个月的市场平稳期后，政策的影响逐步减退，房地产有回温的迹象，开发商拿地也较主动。3.4小结：土地出让状况体现了政府都市整体规划的重点方向，北部、东部和西部新城区为此后发展的重要片区，土地挂牌出让格外显眼，另外，随着小清河治理工期的逐步完毕，滨河新区也将以济南名片的代名词面市，也成为政府关注的焦点。政府着眼于“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的都市规划总方针，努力打造济南都市综合体形象。四.项目篇（一）住宅公寓4.1市场概述，注定是不平凡的一年，济南楼市从年初就承接了的楼盘热销风暴，开发商们见利蜂拥而上，购房者们，更确切的说是炒房者、投机者们，也一鼓作气，相称给力，整个房地产市场就犹如30天滴米未进、滴水未沾的跋涉者，在好不容易得到的半吨肉食面前的狼吞虎咽，即使自己心里清晰这样面临着被撑死的危险，但在如此大的诱惑面前，体现出的是一副即便撑死也在所不惜的豪气。初的房地产市场就是如此，大部分人都几近失去理性，房价也呈直线上涨的趋势。此时，政府按耐不住开始出马了，政府是不能坐视不管的，毕竟房地产是国民经济的支柱产业，绝对不能让他死掉。从4月份开始，不停地出台极其严肃的宏观调控政策，紧缩的货币政策、存款准备金利率的提高，对银行贷款的限定，首付比例的限定，二套房、三套房贷款政策的出台等等，都旨在扭转楼市的不理性，逐步引导其步入者正轨。事实证明，政府的政策在一定程度上起到了克制房价过快上涨的作用，也最大程度的限制了投机性购房者、炒房者的经济特权，市场上观望氛围浓厚，开发商也不敢冒然行事，临时稳定了楼市的疯长局面，使其达成了一种缓慢上升的状态。4.2住宅公寓供应分析4.2.1普通住宅整体供应状况济南市普通住宅总供应量为24177套，625.28万平米，同比增加91%。从区域分布上看，东部所占比例最高，另一方面是西部，两个区域所占总供应量的70%以上。【东部板块】区域内的奥体板块、高新区板块及保利花园附近的邢村板块都是今几年政府规划的热土，随着市政府的东迁，更是为该板块镀上厚厚的一层金，该地段的价值和升值潜力被许多开发商和投资购房者看好，为满足过旺的市场需求，供应量也随之大增。【西部板块】京沪高铁和西客站的开工建设以及槐荫区大规模的旧城改造，提高了西部品质。现在西部以供应中低档楼盘为主。大开发商入驻济南后，在槐荫区拿了较多的地块，与本地开发商一起，不停地开发高品质的楼盘，特别是绿地集团的卢浮宫馆、阳光100国际新城、银座中心等，既增加了槐荫区的供应量，也提高了该地区楼盘的品质。【南部板块】南部板块自然条件优越，环境宜居，为传统的中高档物业集中区域，供应套数占整体的9.1%，供应套数即使低于西部，但供应面积却高于西部，阐明南部供应市场重要以大户型为主。【北部板块】北部为传统工业区，专业市场较多，环境和整体形象较差，随着北园大街改造、重工业迁移、小清河改造和区域及商发展，整体形象得到提高，现在在售项目较少，整体以中档楼盘为主，总供应量为2938套。【中部板块】中部为传统居住区，交通便利，配套完善，但土地稀缺，供应2156套，所占比例为8.9%。4.2济南公寓市场4405套，29.88万平米。供应产品重要以45-75平米的一室户型为主，另一方面是80-120平米的两室户型及Loft构造的酒店式公寓。公寓供应量从4月份开始持续减少，重要是受到国家宏观调控政策的影响，市场观望氛围浓厚，10月份公寓供应量开始回升，一是新政对公寓产品的影响较小，二是受到传统销售旺季的影响，开发商推出房源的数量增多。4.3住宅公寓新增供应分析4.3.1新增普通住宅供应量26089套，294.2万㎡，较去年同期分别上涨了21.6%，11.3%。上六个月在3月份新增普通住宅达成一种小高潮，面对旺盛的刚性需求，也为了迎合火爆的市场行情，春节刚过，房地产开发商们就迫不及待的把产品推向市场，4月份政府开始对房地产市场进行强有力的调控，面对严肃的房地产政策，开发商们不得不小心谨慎的实施推盘方略，消费者的观望氛围浓厚，从而使的新增普通住宅供应量有所下降，7月份出现全年的供应高峰期，重要是新政的影响逐步退去，且新政对济南的影响有限，原先持观望态度的购房者开始出手，楼市有反弹的迹象，开发商们捕获到市场的信息，大大出手，推出新的房源。8月份的新增供应量较小，重要是开发商们都屏住呼吸，备战“金九银十”，使得9月份、10月份的供应量增加从区域分布上来看，新增供应量最多的区域为东部，新增供应量为8520套，占到整体供应量的40%；另一方面为西部和北部；南部和中部供应量最少。4.3.2公寓新增公寓4104套，27.78万平米，较去年同期分别上升了44.6%，77.2%。上六个月公寓新增套数、面积较多，特别是1月份新增面积据全年之首，4月份，新增套数居全年之冠。从5月份开始，公寓的供应量就持续的下降，即使在7月份有过一次增加，但整体来观下六个月公寓市场，可谓一种惨淡，供应量和供应面积都较少，重要是公寓这种产品在市场上受购房者的青睐较少，总的供应量不多，12月份没有新的公寓项目加推房源。4.4住宅公寓成交分析4.4.1截止到12月，普通住宅总成交量18743套，205.4万平米。由上图能够看出，住宅成交量相对稳定，除了1月份、2月份是传统的销售淡季，成交量较少外，从3月份开始，住宅成交量开始在上升中趋于稳定。成交面积方面，即使1月份成交套数少，但是成交面积相对较多，1月份成交的大面积户型比较多。下六个月住宅市场体现好于上六个月，在9月份、10月份和12月份，特别是10月份和12月份，成交面积和成交套数较多，重要是受政策的影响逐步削弱，市场回稳迹象略显。的市场之因此有如此状况的出现，重要是政府政策方面的施压，使得房地产市场摆脱了疯长的局面，市场当中出现了许多价格是涨是落的不定因素在左右开发商的抉择和购房者的决定。从成交量区域分布图中，我们能够看到，东部区域仍然是成交量最多的区域，共成交8521套，占总成交量的42%，另一方面是西部地区，占总成交量的27%，成交量最少的区域是中部，共成交1903套，占总成交量的9%。4.4.成交量3962套，26.75万平方米，同比下降38.7%，24.9%。公寓市场的总体成交状况也是不容乐观，整体上讲，上六个月好于下六个月。4.5住宅公寓均价分析政府加强了对房地产市场的调控，使得房价上涨的速度放缓，但受旺盛需求和投资型需求的强劲支撑，房价仍然居高不下，保持稳定的上升趋势。4.5.1济南市整体均价1月份比较高，达成9400元/平米，2月份下降到8300元/平米，之后的房价就在8500元/平米之间徘徊，直到10月份，再次突破9000元大关，创出全年住宅均价最高值。从区域的住宅均价来看，中部的房价最高，基本都在1元/平米，北部的房价较低，没有突破8000元/平米。整体的走势来看，都呈上升的趋势。4.5.2公寓的价格始终在上涨，每月度都有上涨的幅度，5月份突破9000元，达成9346元/平米，10月份突破万元。公寓价格之因此增加较快，重要是由于济南市场上几个高端的、酒店式公寓项目推出市场，拉升了整体公寓的价格。（二）写字楼4.6市场概述写字楼市场相较于来说整体比较沉闷，始终处在不温不火的状态，供应量和成交量没有明显的增加或减少，受政策的影响也比较小，重要因素还是济南市写字楼需求行业规模相对较小，写字楼需求行业长尾效应明显，加之市政配套的发展滞后，造成写字楼市场发展的不平衡甚至于住宅出现价格倒挂现象，并且写字楼的投资价值也并未被市场充足认知。写字楼供应区域重要集中在东部，重要因素是政府东迁，大中型公司也随之东迁，需求量继而增加。随着济南市经济的发展，将会进一步增进写字楼开发的成熟。4.7供应及成交状况写字楼市场总的供应量为108.68万平米，总成交量为27.16万平米。下六个月写字楼市场体现较好，供应量有所放大，单月供应量都在10万平米以上。重要是下六个月新的房源推向市场，增加了市场供应量。成交量并没有有效地放大，而是在1.5万平米左右徘徊。4.8价格走势写字楼均价保持在11000元/平米左右，反映了济南市写字楼市场的发展比较平稳，不像住宅市场那样有太大的起伏。价格的平稳也反映了济南市写字楼市场受政策环境的影响也比较小。（三）商业4.9市场概述商业市场相对写字楼市场来说比较受关注，重要因素是人们对商业市场的投资爱好越来越浓厚，随着部分外来品牌商业地产商的入住和开业，济南原有的商业构造逐步被打破，商业格局将重新建立，增强了客户的置业信心。4.10供应及成交状况4.10.1底商供应及成交状况底商市场总供应量为51.89万平米。底商下六个月的供应量明显多于上六个月，重要是下年有较多的底商房源推向市场，如东部的中建文化城底商、中齐将来城底商、名士豪庭底商等丰富了东部的底商房源；南部的银丰花园底商的面市，为购房者提供了更多的房源；北部的香港国际的底商房源也在下六个月推向市场。整体来看，底商供应量比较均衡，没有明显的放大。从成交量来看，底商总成交量为14.47万平米。成交量比较多的月份为11月份，达成1.9万平米。从成交量来看，下六个月的成交量均在1万平米以上，均好于上六个月。4.10.2纯商业供应及成交状况纯商业市场总供应量为39.67万平米，总成交量为10.05万平米。商业物业市场发展缓慢且不平衡是济南商业物业的突出特点。且的纯商业物业供应集中在房地产发展水平较高的中部和东部区域。4.11底商成交价格底商成交价格受到整个房地产大好形势的影响，也是一路上扬，从1月初的17275元/平米，在6月份突破2万元大关，整个下六个月都保持在2万元以上，到12月份已经达成22079元/平米。4.12在售纯商业项目我司共检测符合规定的在售纯商业项目6个，分别为：鲁商广场、槐荫广场、\o"齐鲁鞋城品牌港楼盘详情"齐鲁鞋城品牌港、路港商业广场、炫街区、红尚坊。项目商业建筑面积（万平米）主力户型（平米）价格现在状况备注鲁商广场10200-500一层：45000元/平方米二层：30000元/平方米三层：25000元/平方米前期推出名店街商业9000平方米，本月推出部分负一层商业。可售面积2万平米2009年9月15日开盘槐荫广场1.5万㎡15—20㎡18000-2元/平米均价0元/平米新推500套商铺，现在已成交80%2010年11月20日开盘，此项目为济南第一种由公司运作的地下人防商城齐鲁鞋城品牌港6.8万㎡左右30—200㎡以4.1万元/㎡的价格成交，现在一层均价在3万元/㎡左右。现在交诚意金5万元，可享有99折优惠。由于已运行两年，现在销售状况较好。两年前销售过，运行两年后销售状况较好路港商业广场一期2.8万㎡左右10—220㎡现在一层内铺均价2万元/㎡，二层均价1.4万元/㎡。三层均价1.2万元/㎡，四层均价9800元/㎡现在销售以绿洋商城老业主为优先选房者，好房源大多已预订。内铺尚未开盘。现在一层沿街商业尚未推出。炫街区0.6万平米3-45平米负一层：18600-22300元/平米项目为槐荫区人防办开发的地下商业12月底开始销售。红尚坊5.4万㎡40-1000㎡D区采用商业街区风格，商铺均价5万，一层价格7-10万，二层价格4-6万。8月30日开盘销售现在重要销售D区约70套商铺五、区域篇5.1历下区5.1.1项目名称开发商项目地址建筑面积销售进度均价元/平米建筑形态在售主力户型容积率绿化率中建文化广场山东中建房地产开发有限公司历下文化路16号230000平方米一期已售罄，二期未开盘未定高层85-170㎡340%燕山盛世山东楚天置业有限公司历下燕山立交桥西南角，北邻经十路，北邻二环东路100000平方米住宅房源清盘中11000元/平米高层80-157㎡1.4835%奥龙观邸山东中海华创地产有限公司历下奥体中心东500米460000平方米现在重要销售别墅区高层2#、9#11000元/平米高层别墅86-137㎡1.6340%海尔绿城全运村济南海尔绿城置业有限公司历下经十东路以南，奥体中心南侧1800000平方米二期玫瑰园已开盘，一期现房销售19800元/平米多层小高层高层217-223㎡1.2340%名士豪庭山东南丰房地产发展有限公司历下经十路12372号1000000平方米名士mini公馆，准现房出售中10000元/平米高层40-60㎡2.040%黄金99山东黄金绿苑房地产开发有限公司历下南临回龙山，东临浆水泉路，西临二环东路900000平方米银座花园三期正在销售9000高层小高层90-146㎡1.6439%银座花园山东银座久信房地产开发有限公司历下经十东路南侧，转山西路7号30平方米一期、二期已售罄，三期正在销售10500元/平米多层110-180㎡1.4545%逸城山色山东惠喜德置业发展有限公司历下旅游路与洪山路路口南73565平方米正在销售2号楼楼王9200元/平米小高层二居98㎡三居140㎡1.7535%历山名郡山东省三名投资有限公司历下文化西路14号20平方米现在在售商铺和别墅16000元/平米高层小高层40-90㎡1.6030.2%森林河湾山东祥泰森林河湾置业有限公司历下化纤路2号70000平方米现在三房清盘7900元/平米高层83-130㎡87-89㎡95-130㎡2.956%蓝调国际济南荣信房地产开发有限公司历下华能路与化纤路交叉口10平方米

推出10套特价房7300元/平米高层40㎡80㎡100㎡2.435.2%保利大名湖保利山东置业有限公司历下明湖东路北侧，保利芙蓉西邻230000平方米重要在售豪宅项目14000元/平米小高层220-300㎡2.138.5%绿景尚品济南东兴置业有限责任公司历下利农庄路8号98999平方米一期基本售完，二期即将开盘1元/平米多层小高层90-170㎡1.6335%中国盒子山东大舜天成置业有限公司历下解放路与燕子山路交界处向南100米100000平方米12月份开盘销售11500元/平米多层106-160㎡3.6030%利农六号济南正大建业发展有限公司历下利农庄路6号12494平方米12月开盘销售1元/平米多层98.9㎡117.5㎡1.835%5.1.2区域新增楼盘简1.中国盒子中国盒子由山东大舜天成置业有限公司开发，建筑面积10万平米。容积率3.60，绿化率30%。该项目由多栋小高层构成，上层建筑的12层为居住使用。独立电梯入户，只供居住使用。项目周边多为6层的多层民用住宅，只有部分的办公建筑但都不超出10层，中国盒子12栋整洁的小高层，容易间便成为区域的地标。底层为商业街形式，300余米长的地段上，容纳丰富的商业生机。每个商铺都临街是中国盒子独一无二的特色。共享下沉式花园、全通透落地玻璃采光窗，10——200平米独立空间，完全自由业态组合，模块化经营组合，创商业地产投资回报率新高。2.利农六号利农六号由济南正大建业发展有限公司开发，地处山大路历山路中间，板式设计，多层带电梯，一梯两户，户型方正，面积90—110平米。5.2市中区5.2.1项目名称开发商项目地址建筑面积销售进度均价元/平米建筑形态在售主力户型容积率绿化率万达广场济南万达商业广场置业有限公司市中经四路1号1000000平方米剩余20几套豪宅15500元/平米高层230-259平米3.040%银丰花园济南银丰房地产开发有限公司市中阳光舜城南区，龟山东麓300000平方米现在主推商铺1元/平米多层高层小高层101-218平米住宅70-300平米商铺2.141.3%舜耕名筑山东恒华置业有限公司市中舜耕路南段社科院南500米路西16000平米现在仅剩280平米房源10000元/平米多层280平米1.240%舜耕上城山东瑞驰置业有限公司市中舜耕路399号路西50000平方米房源已售罄，商铺在售商铺0元/平米高层70-130平米2.7140%鲁能领秀城山东鲁能亘富开发有限公司市中舜耕路延长线3240000平方米前期已交房，中央公馆销售中8800元/平米低层高层小高层96-248平米1.042%天泰·太阳树山东天泰置业有限公司市中舜德路00平方米二期销售中14500元/平米小高层157-258平米1.850%中海国际社区中海地产集团有限公司市中北靠南二环路3000000平方米项目已开工，预计初推出未定高层小高层未定1.6840%和信花园济南康都置业有限公司市中经一路与纬一路交汇处262700万平米项目一期为安置房，二期未开盘，预计开盘未定高层小高层50-130㎡3.0535%白金瀚宫济东伟东置业有限公司市中玉函路102号一区290000平方米一期已经售罄，二期尚未开盘未定多层小高层114-182平米2.035%5.2.2区域新增楼盘简1.和信花园和信花园由济南康都置业有限公司开发。和信花园总规划用地面积9.92公顷，规划总建筑面积26.27万平方米，由都市崇高社区，5A级写字楼，沿街商业构成的都市综合体项目。建成后大概能够容纳5155人居住。规划有一处幼儿园，一种健身广场、大型商场，底层商铺，医疗、金融、休闲娱乐设施一应俱全，生活非常方便，大大减少了业主的生活成本。整个社区由11栋住宅楼，1栋公寓式办公楼构成。5.3历城区5.3.1项目名称开发商项目地址建筑面积销售进度均价元/平米建筑形态在售主力户型容积率绿化率恒大名都恒大集团历城唐冶新城核心区349300平方米正在销售一期商铺7000元/平米高层42-130平米商铺2.840%天鸿万象新天山东天鸿置业开发有限公司历城区工业北路63号6000000平方米现在现房销售，预计新楼盘近期推出6800元/平米多层高层小高层110-140平米1.7540%火炬东第济南火炬置业有限公司历城邢村立交桥东北500米390000平方米一期高层少量尾房在售6262元/平米低层多层高层80-300平米1.843%永大颐和园济南永大军安置业有限公司历城经十东路邢村立交桥西侧（建筑大学东临）270000平米全部现房销售中7000元/平米高层小高层93-193平米2.0945%保利花园保利山东置业有限公司凤凰山下邢村立交桥西265000平方米中央王座开始认购7200元/平米高层143㎡185㎡2.645.2%华福国际山东万华全福房地产开发有限公司历城北园大街57号400000平方米剩余房源不多7000元/平米小高层61㎡138㎡1.936%大地锐城山东三威置业有限公司历城华能路38号150000平方米加推20套特价房8800元/平米高层90-227㎡3.0730%恒生伴山山东恒生置地股份有限公司历城经十东路与凤岐路交叉口以北17000平方米12月18日开盘9500元/平米高层小高层69-130㎡2.440%翡翠清河中国重型汽车集团房地产开发有限公司历城二环东路与北园大街交汇处的东北角303000平方米12月19日会员选房大会8300元/平米高层小高层70-140㎡1.6150%5.3.2区域新增楼盘简1.翡翠清河重汽翡翠清河项目是由重汽地产开发的。总占地面积约240亩，总建筑面积地上地下共达30万平方米，整个社区，涉及12栋高层、21栋小高层、一栋办公式公寓、一条商业街和一所幼儿园，是一种集居住、办公、购物、休闲于一体的超大型崇高人文社区。户型包含一室到五室，面积从30平米到240平米。2.恒生伴山恒生伴山项目由山东恒生置地股份有限公司投资建设。项目位于济南市经十东路奥体中心以东，占地76亩，总建筑面积17万㎡。规划由3栋11层小高层、3栋29层高层、2栋33层高层和1栋32层高层构成。5.4槐荫区5.4.1