项目定价原则 商业的价格体系 项目价格定位 地产项目定价策略及方案

一、环境分析{讨论}您的项目是怎么定价的呢?将产品的成本(含税金)加上预期利润即为房地产价格的定价方法，目的总成本为5000万元，预期利润20%,则总售价为6000万元，再将此6000万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平地产售价.4000和单价3850的市场的反应截然不同。3.高品质楼盘(亲水、绝佳地段、稀缺产品)都会高价入市。观点23、理论价格——获得做房地产最基本的保守的利润价格观点3+KFS的要求价格+市场得期望值是不是跑题了??呵呵在此不累述计算过程，书上都有，这个会ECXL第一组团：均价2600第二组团：均价3000第三组团：均价3300第四组团：均价3800可都靠他了!呵呵第一组团视开盘情况销售到70%：调价3%5%衔接第二组团销售至80%：上调5%第四组团最好房源上调：10%-20%;力争利益最大化!观点4商业与住宅在定价策略方面存在一定的差异鄙人就探讨探讨商业地产项目定价吧也算开个头定价是一个系统的持续性工作鄙人将其分为三个阶段来分析通过充分准确的市场调查利用定价策略对项目进行基础定价基础价格确定之后以价格试探市场对价格进行修正在销售过程中根据供应量和推广策略进行价格修正下面来简单分阶段分析一下前期基础定价是项目整个定价体系的基本是后续工作开展的必要条件采取的方法主要有以下几种：商业地产的定价受其属性的影响更偏向于投资型客户的考虑常规而言商业地产的定价策略首先考虑的就是以投资回报率为定价基础要素即：商铺租金也就是商铺的投资回报商铺价格=商铺年租金*13年但需要注意租金对商业地产的指导作用不是绝对的而仅仅基础调这就需要根据项目情况制定相对应的权数关系和比例对该价格进行首先给比较定价策略下个定义因为租金定价也属于比较定价策略在有竞争楼盘的城市特别是楼盘很多的地方操盘竞争对手的价格率情况下订低了kfs不同意订高了销售难度大)根据项目与竞争楼盘在产品地段业态单位面积周边商业氛围等因为都是交叉关系就不讲了权比分析的各项目权数关系是重中之重要根据情况好好制定在这不好讲法清盘情况下制定保证项目整体价格体系的完整性特别是保证项就好(1)市场测试商业地产的客户群比较好找直接去试探客户就OK(2)案场测试前期直接试探客户获取客户意向价格后期给出价格区间试探客户的承受程度3、价格细化在整体均价基本确定的情况下确定各商铺的价差关系(楼层、人流量、单位面积等标准)对铺位进行逐一定价假设我在一期开盘放量200套房子的策略进行，最终在有效客户储备上分析市场售众群心理承受程度来实现价格最大化，前提是速率不能低(一)定价原则(二)定价方法项目价格的确定，除成本因素外，还涉及到很多其他方面，如项目周围的交通状况、生活配套、周边环境，项目内部的景观规划、内部配套、建筑设计、整体品牌等。所以，确定一个项目合理的销售价格需从多方面、多角啜考虑。在制定价格过程中，所依据的理论越严格，所依赖的经验越丰富，所采集的数据越准确，所使用的方法越科学，则确定的销售价格越趋于合理，也越容易为消费者所接受。同时制定的价格还需具有一定的灵活性，要能够随市场情况的发生而做出相对应的变化。能够从市场和成本的角度来分析确定项目的价格。1、市场比较法A.确定影响价格的因素在进行数据分析之前，要先确定影响销售价格的各项因素。因为影响因素很多，这里只对以下较为重要的一些影响因素进行分析。内部配套λλ整体品牌生活配套λλ建筑设计B.针对价格影响因素进行价格修正对区域内竞争楼盘进行整理和分析，选用几个楼盘作为该项目的参考对象。根据上述因素，由专业人员(市场及销售)针对参考项目分别价格编制上有一定的难度；在比较各楼盘的可能去化情况下确定以以下标准进行定价一层二层三层四层五层六层含阁楼三、楼盘方位差景观差采光面东西南北朝中心花园东西朝中心花列七价七价州当前市场的价格承受能力，我们主要控制最高价(以不超过2200为最佳)以及考虑到和多层的价格协调问题，所以在层式例一层二层三层四层五层六楼14#楼17#楼式衡价十一、本价格表未对17#楼一层部分进行加价A：经济利润最大化B：去化速度控制化(根据推盘速度来调整价格)E：去化产品控制化(同批次产品，通过价格控制达到对比去化，充分使用价格杠杆)A1：以成本为导向开发商预期利润和成本之和为上市价A2：以市场为导向充分考虑同环境市场价格，重点对直接竞争总体均价，是指项目的平均价格(哈哈，有点象屁话),其实是项目(比如赠送装修、送家电家具等等，但不能明降价格)下调抗性较大因为市场上的价格已经按照品牌开发商指定的价格在形成市场容量一、项目租金体系定位A(小计)A-15交通便利度5周边房屋素质5555B(小计)B-1整体规划44建筑空间规划3停车位、便利、大小333C(小计)C-1公共配套设计44导购设施3333D(小计)D-13营销策略34业态布局4(商场内)23商业管理公司2促销活动23D-10品牌控制2D-1121-4、可比实例定价法价值实现度名望大厦中兴大厦ABC营销管理租金统计及分析上述价值表中的价值权重分配要综合依据其他几个竞争商场的系数来调整本案平均租金=平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度1-5、分层分业态租金体系定位2-1、基准投资回报率/年>1F应为8-10%/年的投资回报率，12年可收回投资的水平进行计算。>-1F应为6-7%/年的投资回报率，15年左右可收回投资的水平进行计算。>3F的投资回报率计算与2F相同。2-2、租金涨幅的测算标准与销售价格的关系与实际售价之间难以形成正比的投资回报。在这部分差异上，我们要利用三年后的租金涨幅计算来为投资者取得平衡或在前三年以补贴的形式达到平>租金涨幅的测算标准第一依据项目所处区域的十年租金涨幅数据，第二依据通货膨胀率来逐年测算涨幅，在培育期的三年内一般不设计涨幅的出现，在三年后以平均的涨幅水平每年递增。销售单价是依据投资回报年限内的多年平均租金水平来测算的，不应只建立在其中某年的基础上。2-3、商铺升值系数的设计>在计算价格中商铺的升值系数不作为主要数据进入，但作为前景系数进入，以为后期销售提供论据支撑。>商铺升值系数的设计来自于发售前10年的单间可比商铺的增值百分比来制在项目开盘前，依据取得的增值数据制定升值系数，并以元/年、百分比/年的形式作为销售说辞，进入销售体系。本案一层平均销售价格=本案一层平均租金×10年×12月其他楼层的平均销售价格待其他楼层租金水平确定后进行推导，并在招商执行环节中进行调整，并在开盘前根据招商租赁情况进行微调。我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相对应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分定级因素、指标与分值表格11A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。D.很好；E.最好2A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等方面综合评判。A.很不完善；B.不完善；善3A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资质。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好4建筑品质A.产品的设计；B.建筑的质量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好5项目规划A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好6A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的市场形象；C.立面所采用的材质A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好7A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.开发商的品牌；D.已开发的项目的市场情况A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好8A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好9营销推广A.营销代理公司的有无；b.营销代理公司的品牌及实力；c.广告的发布情况A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车的难易程度A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。2.商住部分均价的确定客观合理价格。对**市的商住项目进行仔细筛选后，可比项目1可比项目2可比项目3可比项目4可比项目5本项目13422154242232254433334434建筑品质3325545项目规划34252326331543713344385324439营销推广33445535151424注：以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。上表对于所选的五个可比楼盘的分值的评定依据来自于对**市商住项目的整体市场状况的把握和对个案的深度调研。楼盘得分(X)楼价(Y)