2023年房地产市场集中度分析报告

2023年房地产市场集中度分析报告2023年4月目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、房地产行业集中度加速提升 PAGEREFToc356306262\h31、政策环境 PAGEREFToc356306263\h32、集中度加速提升 PAGEREFToc356306264\h5二、房地产行业龙头企业的竞争优势 PAGEREFToc356306265\h61、融资优势 PAGEREFToc356306266\h62、区域深耕 PAGEREFToc356306267\h83、运营效率 PAGEREFToc356306268\h10三、房地产行业集中度发展趋势 PAGEREFToc356306269\h111、海外集中度提升始于市场饱和期 PAGEREFToc356306270\h112、龙头企业保持扩张节奏 PAGEREFToc356306271\h123、一二线城市率先集中 PAGEREFToc356306272\h15一、房地产行业集中度加速提升2023年被我们称为行业集中度加速提升元年，经历了行业冰点的转折，因融资能力以及企业背景的差异，龙头企业相对与中小企业的优势日趋悬殊。我们曾指出，在行业政策环境明显改善的情形下，行业集中度提升速度趋缓，相反在政策调控时期，则会加速行业集聚。对于房地产调控持续已是市场一致预期，在市场经历了半年多的复苏期后出台的新国五条进一步强化了这一预期，因此至13年一季度末，房地产行业强者愈强的格局愈发显著，且我们认为这一趋势将随整个房地产行业利润中枢下移而持续。1、政策环境3月底新国五条的出台表明管理层对于房地产成交持续回暖、价格回升态势的警示。除了对于既定政策从严执行的要求之外，以调整二手交易环节个税缴纳方式以提升持有环节成本。我们认为一旦严格执行中期而言对于投资性需求的影响不可忽视。信贷方面自去年三、四季度出现流动性放松，在此带动下房价也从而出现明显上行趋势。但近期包括上海等各地已经出现信贷收紧现象，同时银监会8号文件的出台也极有可能释放融资成本见底信号，多方角力再次说明行业利润中枢下移的方向仍然未变；在此趋势下，龙头企业的规模化仍是确定性最高的机会。2、集中度加速提升从2023年至13年一季度数据来看，龙头企业的市场占有率提升速度进一步加快。2023年TOP10销售额市场占有率11.5%，提升1.5个百分点，而13年一季度TOP10市占率提升至14.9%，即比2023年上升3.4个百分点。相对于08、09年时期占有率提升一倍，同时TOP10以及TOP20销售额门槛同比近乎翻倍。经历了11年16家企业退出房地产市场的高峰，2023年房地产行业的并购仍然十分活跃，2023年至今又有多家A股上市房企退出房地产行业，包括万方发展以及绿景控股，此外中茵股份进行定增为非地产项目再融资以褪去地产属性——行业两极分化特征明显。二、房地产行业龙头企业的竞争优势龙头企业在当前市场环境中的突出表现，我们主要从融资优势、区域深耕能力最后体现为运营效率几个方面直观感知。1、融资优势龙头企业在融资方面的优势显著。以万科为例，整体资金成本在11年历史高点仍控制在9%以内，信托成本也控制在12%以内，且流动性一旦放松即立刻回归至6%的水平，而中小企业11年信托利率多处于15%-18%。融资成本也是国企以及内房股企业在第一第二梯队的排位中占据优势的主要因素。通过比较A股中主要房地产企业2023年资金成本可知，国企融资优势显著，整体资金成本为7.2%，与民企相较低2.2个百分点，融资上的优势可解释国企整体扩张步伐高于民企。整体来看内房股的市场表现优于A股企业，13年一季度销售额前十位中占据6位，而A股企业仅有2家。从融资角度，A股企业受制于房地产调控，资本市场融资渠道受限，而内房股则有更大的杠杆空间，尤其随12年市场回暖，内房股近期在港股市场融资频繁，且融资利率来看，销售额位列TOP20的企业融资成本均低于8%，与A股整体融资规模以及利率相较，彰显龙头企业与港股市场融资优势。2、区域深耕随着整个行业的毛利率下滑，主流运作逻辑以量为纲，用以考量公司的扩张能力与盈利能力的指标是公司区域深耕的能力。可看出所有扩张中的龙头企业在城市进入的节奏和渗透程度都非常理想。万科、保利、中海等企业在各区域的布点已经逐步完成，新区域扩张速度已经略有所减缓，但龙头企业在进入城市的市占率均有上佳表现。以14个一二线城市作为考察区域，其中万科在所有样本城市中均是排名前十的开发商，市场排名均值为6-7位，其次是保利地产。整体来看，龙头企业单城市销售额大多数在20亿左右。3、运营效率在板块毛利率走低、行业净负债率维持较高位的情况下，对于公司盈利能力更多的考验来自内部管控以及周转效率。而正因为此前所分析龙头在融资以及深耕上的优势表现，直接体现为企业具备更高的运营效率。龙头企业营业利润与期间费用的比例均值为5.5倍，远高于行业平均水平2倍，总资产周转率均值为0.3，同样与行业均值0.26存有优势。三、房地产行业集中度发展趋势1、海外集中度提升始于市场饱和期我们参考过美国房地产市场的行业周期，美国房地产集中度提升始于1989年。1989年美国人均房屋栋数达到0.43栋后，其市场进入相对饱和的状态，而此时房地产市场集中度开始逐步提升，2023年后集中度进入加速提升的阶段，前五大开发商市场占有率由8%升至2023年逾20%，达到顶峰。随后行业进入萧条期，集中度开始下滑。我国目前的城镇户均套数为1.03套，略低于国际平均水平的1.1套，尽管整个行业未达饱和状态，但是鉴于龙头企业的在调控市场下所具备的优势，行业集中趋势已然显现。目前前五大开发商市场占有率达9%，参考美国市场曾经达到的行业集中度，我们认为龙头企业还有相当可观的成长空间。2、龙头企业保持扩张节奏龙头企业从拿地、新开工以及融资战略上来看仍然保持扩张节奏，由此也为行业集中度的进一步提升打下基础。十大房企自2023年下半年起拿地策略开始激进，在40个大中城市出让面积中占比也明显上升。其中万科、保利以及龙湖地产尤为突出，拿地面积同比增幅分别达870%、136%和238%。以企业销售速度作为量纲，龙头企业2023年补库存速度基本与11年一致，万科、保利、中海等公司新增项目储备与当期销售面积之比约为1.5倍，与新开工面积大致相当，而购地款占当期销售额比例均在40%左右，其中保利、中海购地款占比同比分别上升5个百分点和10个百分点，可见其扩张节奏有所加快。新开工方面，龙头企业在积极市场表现高于增速，同时弱市下低于市场降速的趋势更为明确。保利、万科、金地2023年同比分别下降1%、6.2%以及8.2%，仍然低于全国新开工同比11.2%的降幅。对于扩张中的融资需求，我们关注到龙头企业在具备成本优势的前提下存在加大杠杆的表现。一方面，少数股东权益占比整体持续上升，我们认为今后缺乏运营优势的企业以投资商的身份参与房地产市场，而主体开发由龙头企业掌控的现象会进一步发酵。另一方面，诚如此前我们所分析内房股的融资优势，今年来内地龙头企业也在纷纷谋求参与香港资本市场的方式，其中万科、金地以及万达均以收购的形式获得香港壳资源，构建新的融资平台，其中万科、金地在2023年还分别进行了一轮发债，万科所发中票年利率仅2.36%，成本优势显著。另外旭辉集团IPO成功又重新打开内地房企赴港上市的闸口。3、一二线城市率先集中分区域来看，一二线城市率先体现集中趋势，这主要源自市场更为成熟，竞争程度更为充分。2023年房企TOP10、TOP20在一二线城市占比分别达20.11%和25.88%，同比上升4.1以及4.7个百分点，高出全国总体占比水平约15个百分点。从2023年并购案例分布来看，北京、上海、广东、天津等地发生的并购案例数量以及并购金额均高于其他省份，其次是近期供应量明显上升以及竞争足够充分的区域，如湖北、江苏、重庆等地区。我们认为随着市场投资性需求比重进一步下降，这些区域的集中趋势将进一步显现。

2023年电子行业智能化分析报告2023年9月目录一、消费电子发展趋势：智能性和便携性 3二、谷歌眼镜开创可穿戴设备先河 4三、智能手表将续写可穿戴设备辉煌 51、第一代智能手表缺乏外观设计和生态系统支持 52、第二代智能手表侧重运动和健康监测 53、即将出现的第三代智能手表功能更强大 6（1）苹果iWatch有望年底亮相 7（2）三星有望发布多款产品 7四、智能手表+眼镜解放双手，埋葬智能手机 8五、硬件变革大，投资机会多 91、水晶光电：光学龙头，智能眼镜最显著受易标的 102、环旭电子：设备连接的无线纽带，微小化贴片工艺先锋 113、歌尔声学：声学龙头，小空间实现高音质 114、共达电声 12六、附录—可穿戴设备近期新闻汇总 121、屏幕有点小苹果智能手表iWatch要来了 122、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網 133、三星ProjectJ计划曝光：智能手表不让苹果专美 14一、消费电子发展趋势：智能性和便携性消费电子沿着智能性和便携性两个维度发展。在过去几年，市场关注的焦点在于智能性维度，即设备从功能型向智能型的演变；直至最近，谷歌眼镜才引发了市场对便携性维度的关注。在便携性的维度，我们把电子产品分为四种类型：固定型、可携带型、可穿戴型和嵌入人体型。我们认为，消费电子产品从可携带型向可穿戴型的演变刚刚开始，未来甚至会向可嵌入型演变，投资机会将非常丰富。JuniperResearch预计：至2023年，整个可穿戴电子设备市场将会超过150亿美元，比2021年将近翻一倍，可穿戴智能设备的销量至2022年预计将达到7000万台。正如应用的成长促进了智能手机市场的兴盛，可穿戴技术领域也会出现类似的成长：做到应用生态系统与可穿戴设备同步增长，各种新功能的产品将层出不穷。谷歌、苹果、三星等大厂商均已在可穿戴电子设备领域有所布局，期望能把握下一轮移动技术变革的行情。当前各大厂商关注度较高的可穿戴式智能设备主要是智能眼镜和智能手表。二、谷歌眼镜开创可穿戴设备先河谷歌眼镜给硬件行业带来了重大变革和机遇，其对硬件的要求体现在四个方面：1）人机互动友好性（包括信息输入和输出）；2）续航时间长；3）连接性；4）轻薄微型化。谷歌眼镜在硬件方面的创新主要体现在信息输出和续航时间上，信息输出的创新之处在于采用微投和反射显示屏的图像输出方案以及骨传导耳机的声音输出方案，通常的微投具有功耗高的问题，谷歌的创新能够大大降低功耗，延长续航时间。谷歌眼镜硬件的创新关键在于微投和反射显示屏。关于谷歌眼镜的详细论述请参见我们3月25日专题报告《谷歌眼镜--无边界创新时代的开启》。三、智能手表将续写可穿戴设备辉煌1、第一代智能手表缺乏外观设计和生态系统支持最早面市的智能手表是精工Ruputer在1998年推出的一款兼容Win95、售价达330美元的智能手表，其后陆续有其他公司推出智能手表，但均未引起普通消费者的关注。我们认为，在智能手机尚未普及的时期，消费者对智能终端和移动互联网认知度低，创新跨度过大的智能手表不可能取得胜利。此外，第一代智能手表在外观设计和生态系统支持等方面都较为薄弱。2、第二代智能手表侧重运动和健康监测摩托罗拉在2020年发布了MotoActv智能手表，主打运动监测功能。产品内臵8GB空间，配有1.6寸彩色触控屏幕，采用强化玻璃，可以防汗、防雨及防刮；可与Android2.1系统或以上的智能手机同步；采用了MotorolaAccuSense技术，也内臵了GPS系统，可以让用户在运动时可以准确追踪所在位臵及记录时间、距离、速度、心跳及热量消耗；内臵258mAh锂电池，不够非常理想，运动时可连续使用5至10小时。2022年面市的Pebble智能手表是第一款完全支持iOS功能的智能手表。产品允许多个程序同时运行，搭载iOS或Android2.3以上系统。配有分辨率为144x168的1.26寸黑白背光屏幕，采用e-paper电子纸技术，可以通过蓝牙2.1+EDR与其他设备连接；内臵震动马达和三轴加速度计，可安装位运动专门设计的程序。3、即将出现的第三代智能手表功能更强大第二代智能手表在功能上还无法与智能手机相媲美，但苹果、三星、谷歌等巨头的动向让我们坚信第三代智能手表功能将更为强大，有望与智能手机相当。（1）苹果iWatch有望年底亮相消息称，苹果已经建立了一支100的团队来研制智能手表iWatch，已经开始试产，富士康已经收到了苹果的订单，并有望在年底面市。苹果的iWatch智能手表具有步程计和健康指标传感器等第二代智能手表的功能，也能通过连接智能手机来显示电子邮件、IM和其他数据，此外，还能够实现手机的通话功能，并通过内臵地图实现导航。在硬件配臵方面，iWatch将采用1.5寸OLED屏幕（台湾铼宝科技RiTdisplay）和OGS触摸屏，内臵的电池仅可续航1-2天（苹果的目标是续航4天至5天）。（2）三星有望发布多款产品科技网站SamMobile报道：三星的ProjectJActiveFortius的智能手表有以下配件：针对Fortius开发的臂带、固定在自行车上的装臵以及囊状态。三星也设计了健康软件SHealth，预示着运动和健康监测将是三星可穿戴电子设备的重要卖点。媒体也传出三星智能手表将命名为GALAXYAltius，屏幕分辨率为500x500。四、智能手表+眼镜解放双手，埋葬智能手机智能手机在功能手机通话和短信功能的基础上，实现了上网、安装应用程序、收发邮件等功能。智能手机和平板电脑在很大程度上替代了便携性较差的电脑，我们判断，便携性更强的可穿戴设备智能手机+眼镜将埋葬智能手机。智能手机、智能手表和智能眼镜三种设备各有优缺点：1.智能手机是最成熟产品，功能丰富，但屏幕较小，并需要手持操作，约束了在驾车等场合的使用；2.智能眼镜输出画面大，视觉效果较好，但装在镜脚的触摸屏面积小，仅仅具有简单动作识别功能，信息输入不方便，不适合复杂的操作；3.智能手表具有合适输入的触摸屏，操作方便，可以完成复杂的信息输入，但屏幕太小，不适合人眼长时间观看。我们认为，智能眼镜和智能手表具有信息输入和输出优势互补的特点，两者的结合将兼具各自优势，能够实现在手表上输入复杂内容，在眼镜上观看大的画面，从而实现较好的视觉体验。智能眼镜+手表的硬件组合也具有智能手机所不具备的优点：一方面，眼镜和手表持续与人体接触，并可以通过传感器自然地获得人体信息，从而提供更加智能化的服务；另一方面，眼镜和手表都不需要手持操作，解放了双手，适合在各种不同场合的应用，更胜于必须手持操作的智能手机，有望替代智能手机，从而带来消费电子的革命性变化。五、硬件变革大，投资机会多可穿戴设备的外在形态完全不同于智能手机等传统硬件产品，这些产品在硬件方面的变革很大，其中，智能眼镜侧重于光学方面的创新，智能手表是智能手机的缩小版，并加入更多传感器以读取人体脉搏等信息，部分厂商也可能在腕带处采用柔性化硬件设计。此外，智能眼镜+手表的硬件组合也需要两个产品之间频繁的信号互联，势必增加对无线模组的需求。我们认为，水晶光电、环旭电子、歌尔声学等公司将显著受益于可穿戴设备的高速发展。1、水晶光电：光学龙头，智能眼镜最显著受易标的公司是手机镜头用红外截止滤光片和数码相机用光学低通滤波器的领先厂商。公司在产品升级和新产品拓展两个维度实现增长。光学低通滤波器的单价随着从卡片机升级为单反微单而增长10倍以上，随着摄像模组对像素和成像质量要求的提高，红外截至滤光片材质从普通光学玻璃升级为蓝玻璃，单价和市场空间有10倍的提高。公司不断拓展微投、Kinect产业链相关产品等新产品。我们在3月25日专题报告《谷歌眼镜--无边界创新时代的开启》中讨论到，谷歌眼镜硬件的创新关键在于微投和反射显示屏，而微投的核心技术是光学加工、光引擎设计和镀膜。水晶光电在这三方面均具有深厚的技术积累。在光学加工方面，水晶光电具有十来年的经验积累；在光引擎设计方面，水晶光电与芯片设计商奇景及LCOS专利持有人合作；镀膜更是水晶光电的核心优势，其光学镀膜的产能规模位居全球第一。水晶光电当前已进入某海外客户的智能眼镜产业链，踏上了智能眼镜技术创新的第一波浪潮。2、环旭电子：设备连接的无线纽带，微小化贴片工艺先锋环旭电子是苹果无线模组的两大供应商之一，产品广泛应用于MacBook、iPhone和iPad上。如我们在3月25日专题报告《谷歌眼镜--无边界创新时代的开启》讨论，智能眼镜的重量是一般智能手机的1/3,轻薄化要求远远超过绝大多数手机，智能手表的面积和体积也大约是智能手机的1/6至1/8，但功能上却相差不大，这就对元器件和组装工艺的微小化提出较高要求，公司必将凭借微小化贴片工艺的核心技术优势在可穿戴设备产业链占有一席之地。3、歌尔声学：声学龙头，小空间实现高音质公司是全球领先的电声器件厂商，通过强大的研发能力向上游整合，实现了关键原材料、自动化生产线和精密模具的自制，具备了较强的垂直一体化能力，使得公司可以向客户进行大规模地快速出货，并提供一站式的服务和产品供应，同时可以更好地控制成本。大客户战略使得公司不断切入缤特力、索尼、三星和苹果等全球消费电子巨头主流供应链。公司也在MEMS声学器件上积累深厚，未来有望实现MEMS技术的突破。可穿戴设备需要麦克风来读取用户的语音信息，也需要音筒来输出设备的信号，在很小的空间实现高品质的声音输入和输出是歌尔等龙头公司的技术优势。4、共达电声公司是国内领先的声学器件厂商，主要产品为微型麦克风、微型扬声器/受话器及其阵列模组，产品主要应用于手机、笔记本电脑/平板电脑、平板电视、个人数码产品、汽车电子等消费类电子产品。主要大客户包括苹果（通过MWM间接供应）、华为、中兴、索尼、索爱以及三星等企业。六、附录—可穿戴设备近期新闻汇总1、屏幕有点小苹果智能手表iWatch要来了之前美国媒体就曾给出消息称，为了研发iWatch，苹果秘密组建了一个100人的团队，而现在台湾产业链则爆料，目前苹果已经开始试产这款手表了。日本媒体Macotakara报道称，苹果原来打算为iWatch配备1.8寸屏幕，不过他们感觉太大，所以最后将其定为1.5寸，而这块OLED屏幕是由台湾铼宝科技(RiTdisplay)代工。随后台湾媒体还给出消息称，富士康已经收到了苹果的请求，即试产1000支iWatch，其配备的1.5寸OLED屏幕，而屏幕采用的是单片式(one-glass-solution)触控技术（能降低屏幕的厚度）。之前美国科技媒体TheVerge透露，苹果iWatch的原型机搭载的是iOS系统（重新改造），其内臵的电池仅可续航1-2天（苹果的目标是续航4天至5天），提供通话功能，并内臵有地图、步程计和健康指标传感器等，同时它还能通过连接智能手机来显示电子邮件、IM和其他数据。不少传闻都显示，这款手表最快会在今年年底亮相，大家觉得怎么样？2、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網根據美國專利和商標局(USPTO)於2日公布的文件顯示，Google提出專利申請的智慧型手錶(smart-watch)，將具有雙觸控版、無線上網功能、以及可做電源與資料傳輸之用的腕帶。該申請文件標題為「智慧型手錶與使用者介面功能」(SMART-WATCHWITHUSERINTERFACEFEATURES)。提出申請時間為2020年10月26日。在該文件摘要中，Google表示，智慧型手錶包括：腕帶、主體(base)、電