建德洋安新城项目开发战略及市场定位报告

建德•洋安新城工程开发战略及市场定位谨呈：杭房/海陆/雄凯汉嘉地产参谋汉嘉咨询2021-1-12研究思路开发目标

梳理共识与问题分析问题

研究解决思路解决问题

建议执行对策共识共识一：不是简单的一个工程，需要从区域运作的角度进行构建。由于建德属于山地城市，成片土地稀缺，在建德历年的开发中，超过10㎡的工程屈指可数。本案总用地约500亩，总建筑面积达60万㎡，将成为成为建德有史以来最大的住宅、公建综合性新城开发。共识二：“小建德〞到“大建德〞的转变跳板，是未来的城市新中心。共识三：承担建德休闲度假旅游的升级扩容，成为建德城市新名片。开发目标杭州市房地产开发集团雄凯集团浙江海陆房地产开发三大企业依托各自优势，强强联合，倾力打造，领航建德。洋安新城工程必须名利双收名利跨区运作，标杆工程精准定位，量价兼顾战略指导战术：那么，对于新城开发需要注意哪些方面的问题?从案例中得到启示有核心主题，会讲故事准确的市场战略，清晰的市场及产品时机全局性的规划理念，“住〞与“非住〞互动开发——“非住〞提升居住价值——卖生活、卖文化、卖未来——根据客群演变，制定未来的产品时机经过我们对国内典型工程的研究，发现成功开发的新城工程均具有以下共性：清晰的开发战略，即如何锁定开发大方向——基于区域价值变化的产品价值提升典型案例新城项开发经验目录工程市场战略3工程开发战略2工程整体定位1工程产品战略4洋安新城之于建德政务中心商务中心居住中心酒店、商业街等配套，提供休闲、商务、会展效劳；成为建德最具特色的生态居住区域政务中心、居住中心、商务中心三大中心承担局部政府机构的行政办公功能未来新城中心洋安新城之于杭州〔长三角〕资料来源：建德市政府网站:///杭州西部综合交通枢纽，区域级旅游集散中心洋安新城之于杭州〔长三角〕配套设施房产酒店、特色商业，必须的配套资金支持提升价值带动消费居住配套消费配套带动人气如游艇、垂钓平台，提供度假生活的有力载体别墅、度假公寓等度假地产，为度假、商务消费者提供配套居住。区域级休闲旅游集散中心洋安新城将成为建德休闲旅游集散中心的载体基于空间的两大主体定位+城市新中心对建德当地而言，是城市扩张，城市更新而产生，承载主城区的功能，居住、商业、商务功能。洋安新城之于建德休闲旅游集散中心既是政府的意愿，也是本案必须考虑的主体，需要设立完备、富有特色的休闲度假配套，吸引城市外部客源。洋安新城之于杭州（长三角）洋安新城比之于杭州的其它新城所在区域名称位置规划人口主要功能江干区城东新城秋涛路、德胜快速路、沪杭高速、艮山西路围合而成17万人集现代服务、旅游集散、居住为一体的城市中心西湖区之江新城东南临钱塘江，西至灵山、龙坞景区与富阳接壤，北靠西湖风景名胜区18万人休闲度假胜地、养生居住天堂、创新创业中心、生态示范基地滨江区滨江新城东北起滨江区界，南至滨兴路-长河路-宾康路等，西北至钱塘江30万人高科技、多功能、园林化、滨水型、临空港的国际化新城萧山区湘湖新城东至蜀山街道西山，西至钱塘江边，南至绕城公路南线，北至杭甬铁路15万人历史文化为基础、休闲旅游为特色、高端酒店积聚、人居环境一流钱江世纪城东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江滨，西南至七甲闸-利民河，南到前解放河，东至利群河16万人集金融、商贸、科研、会展、居住、体育休闲为一体的中央商务区空港新城北邻义蓬组团，南接瓜沥组团2015年达到5万人依托萧山机场，主要形成空港物流、仓储物流、综合服务、民用航空制造、航空后勤五大功能区块江东新城即杭州江东工业园区，位于钱塘江南岸萧山围垦区西部15万人以先进制造业为主，集商贸、物流、信息、居住等功能于一体的工业新城临江新城钱塘江南岸、杭州市东部，钱江九桥和钱江通道连接线附近56万人发展先进制造业为主，逐步建设成为科技型、神生态型、都市型现代化工业新城钱江新城钱江新城杭州主城区的东南部，钱塘江北岸25万人重点发展金融、会展、商贸、文化、旅游、中介咨询等，是未来杭州政治、经济、文化中心下沙开发区下沙新城以杭州经济技术开发区为核心向外辐射2020年达70万人发展成集产业、居住、科技、教育、科研等多种功能于一体，功能配套完善的综合新城余杭区临平新城临平南部10万人宜居智能休闲的现代化新城塘栖新城塘栖镇8万人具有历史文化底蕴的休闲生态之地南湖新城余杭南湖附近6万人休闲旅游之地桐庐凤川江南新城桐庐县东部，紧邻富春江畔20.45万人以以箱包、玩具、医疗器械、镍铁合金等行业为主的先进制造业淳安坪山新城千岛湖镇主城区东面，紧邻杭千高速千岛湖出口7.86万人发展总部经济及相配套的旅游、休闲、居住、滨水商务、现代服务建德洋安新城新安江主城东北，与主城区和洋溪街道隔江相望2.5万人亲水近水的现代化综合休闲、娱乐、度假、居住新城富阳东洲新城富阳东洲街道集运动休闲、创新创意、生态人居于一体富阳创新创意产业新城北至受降镇与杭州接壤，南至富阳主城区，涉及受降镇、高桥镇、富春街道21万人教育培训、科技研发、文化创意、运动休闲、生态观光、景观居住等临安青山湖科创新城杭州西郊青山湖畔，与浙江省临安经济开发区相接6万人集聚省部属科研院所和省级及以上重点实验室、试验基地，集科研开发、成果转化、产业化与一体锦南新城临安主城区西南部，南邻杭徽高速公路，北靠吴越大街，西接玲珑工业功能区3.5万人以原有工业为基础，以商贸产业为主导的生态型田园新城区洋安新城比之于杭州的其它新城在杭州规划的20大新城之中，看是不缺乏生态、休闲、度假主题，但建德洋安新城有着独特的优势：2、便捷的区位交通，建德是一江之城，城市都沿江布局，本案由未来有多条大道与主城紧密衔接。1、建德土地资源奇缺，洋安新城是建德城市升级的载体，是真正意义的未来中心。3、新安江水资源极为优质，以水源热泵为依托的低碳生态城已落入规划文件。基于本案独特价值的工程主题定位项目因子项目区位交通条件项目规模项目资源政府意愿空间上主城东北新安江畔，与主城区和洋溪街道隔江相望，犹如“上海浦东”。地理位置决定便捷的交通条件，陆路、水路、地面、天桥、地下，立体交通路网。总用地约500亩，总建约60万㎡，新城→规模→整合→提升→溢价。外部资源为新安江山水人文资源，内部为政府重点支撑打造市政配套，提供有利因素。推动建德城市发展的重要途径,打造成建德休闲、娱乐、度假、居住于一体的现代化新城。竞合关系建德市级居住/商务/商业中心，建德城市升级，实现“生态名城、人居建德”的品牌战略。相关开发经验借鉴建德国际滨水商务区•低碳休闲示范城︱生态居住︱养身度假︱高端商务︱休闲娱乐︱文化交流︱滨水体验︱工程6大功能的实现载体功能产品（载体）开发目标生态居住如高层公寓、双拼、联排、花园洋房等倡导生态健康的居住生活养身度假如酒店式公寓依托环境资源，低门槛的度假体验高端商务如五星级酒店、游艇会品牌标杆，项目的点睛之笔休闲娱乐如滨水商业街、各类休闲配套重要的新城生活配套，价值整合文化交流如新安江水文化、人文资源强调水文化，打造水主题产品滨水体验榕洋安新城整体环境资源最终目标，成为建德的旅游景点之一6大功能的实现，是多元和互补的，既有有形的产品、景观资源，也有无形的地方资源，特别是后者，只属于建德，是工程的精神核心，正因为有此，本案才具备深层的内涵，在开发中不容无视。目录工程市场战略3工程开发战略2工程整体定位1工程产品战略4工程整体运作关键因子区域运营商整体定位下，作为一个城市〔区域〕运营商，实现开发目标需要具备以下关键因子。大规模开发中演变规律的良好把握：客户〔投资者、经营者、消费者、居住者、办公者〕与产品的对位关系及产品的引领性。规划理念上的最先进，分区关系协调，物业价值均衡。社区居住感，产品使用感最具领先性和舒适性。商业局部的适配与合理划分：社区商业，城市级旅游主题商业街。对城市更新后的整体运营效率最正确。开发中合作伙伴的良好战略合作和进度配合，利用三方资源，快速实现预期目标，本有利工程价值最大化。开发模式选择500亩土地，60万㎡总建面积，新区，城市再造，多物业类型......——我们该如何寻找适合本工程的开发模式？高度层面——简单的大盘理念缺乏以支撑——60万㎡在建德，在新区，我们已不能用常规大盘开发模式解决工程战略层面问题；跳脱现有高度——具体何种开发模式，需要从整个建德城市升级的大视野高度，重新审视区域未来价值；战略上——“强区域、弱工程〞——区域层面看待问题，强调区域的造势与运营，防止解决问题过快落入工程层面；整合区域营销概念——为整个区域造势运营，整体的宣传营销，拔高品牌形象，先期炒区域带工程，中后期以配套强工程，争取高溢价。开发战略选择内需市场外延市场两大市场开发战略产品价值居住+根本社区配套目标主要形态区域价值度假+特色旅游配套先期回现，平衡先期配套投入本钱。互补促进根据开发进程，逐级启动，获得超额溢价。先期运作：形象制胜、树立标杆如酒店、游艇码头先行，树立品牌形象。目录工程市场战略3工程开发战略2工程整体定位1工程产品战略4时机选择选择两大类产品的时机选择问题：住非住如公寓、别墅等居住产品如酒店、写字楼、商业等配套产品内需市场外延市场住宅时机分析整体市场环境研究公寓市场研究开发时机低密度市场研究竞争研究需求研究经济指标与房地产建德工业兴旺，GDP整体呈加速上升趋势，2021年GDP增速达17.8%，房地产市场高速开展，但受限于土地总量，2021年增速放缓GDP增速与房地产开展关系：宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展建德2001-2021年GDP增速建德2001-2021年三产业比例2003-2021年建德市房地产总投资额〔单位：亿元〕经济指标与房地产建德人均GDP稳步上升，房地产市场全面进入改善型需求阶段发展阶段启动阶段上升阶段快速发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000元以上需求特征生存需求生存、改善型需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型上升阶段以数量为主，数量与质量并重快速发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产开展关系〔2021年建德人均GDP为32824元，美元约5410〕供给情况及购置客群整体上供不应求，本地人为购置主力，外来客群有增加趋势2003-2021年建德市商品房供需图全市年均供给34万方，去化29万方。由于成交面积是以房产交易发证时间为准，比批准预售时期落后一年，初步估算，近三年商品房销售比例约为95%。城东区域公寓销售价格09年下半年至今上涨50%以上，排屋售价超过2万元。房地产开发投资总体呈上升趋势。03-09年总投资计57亿元，受08年销售低迷及供地趋紧影响，09年投资仅为7.7亿元。客群来源主要以建德为主，其中新安江街道占绝大多数，周边乡镇占比约30%，以乾潭、寿昌、梅城居多。2021年建德市商品房购置对象来源注：数据来源于建德市建设局、建德市统计局〔单位：万方〕市场开展历程起步阶段初步开展快速开展自1999年实行土地招拍挂制度，起步较早，但早期房地产业规模小而散。99年房地产总投资金为0.87亿元。产品打造无特色，90年代初2000年2006年起步较早，目前进入快速开展阶段，土地稀缺，整体呈现出供不应求；人口绝对值较小，增长缓慢，后续市场面临扩容问题。2000年步入相对正规的开展轨道，代表楼盘：月亮湾、新安明珠、蓝天雅等，2003年，供给已达30万方，销售面积约12万方；2005年供给及销售大大增加，供给达50万方，销售超过40万方，市场活泼。2006年至今，随着城市的东扩开展和经济开展，建德房地产市场迎来快速开展的阶段。市场开始分化，出现较多高品质楼盘：锦华园、秀水华庭、水韵天城、山水华庭，并且沿新安江等一批排屋物业蓬勃开展。以半岛山庄、秀水华庭和水韵天城等楼盘为代表〕，至今，产品打造更讲究规划布局及园林景观，西班牙风格的巴萨名门受到市场青睐。外地置业者比例上升，投资性购房比例上升。2021年置业者中非本地居民占20%。但由于土地供给有限，整个市场呈现供不应求。目前人口总量为7.8万，增长率为0.96‰，远低于千分之五的平均水平。且外来人口较少。至今附：周边乡镇周边乡镇中，梅城、乾潭、寿昌工业兴旺，经济实力雄厚数据来源：建德统计年鉴2021名称合计规模以上其他乾潭镇1035164871梅城镇999148851新安江街道50356447洋溪街道31844274寿昌镇50838470大洋镇49321472下涯镇33622314杨村桥镇39735362三都镇41134377大同镇55322531更楼街道25721236钦堂乡20834174李家镇31012298大慈岩镇19315178航头镇23422212莲花镇30123278合计70567116345乡镇工业生产单位〔家〕住宅时机分析整体市场环境研究公寓市场研究开发时机低密度市场研究竞争研究需求研究竞争格局一江春水5000-7000元/㎡樟坞岗地块楼面价：2950元/㎡溪头W-9地块楼面价：3750元/㎡拉里维娜公寓:8500-12000元/㎡排屋：25000元/㎡九里坞地块楼面价：3300元/㎡在售仅两个楼盘，且都为尾盘销售，后期潜在竞争重点为主城三块高价地在售工程潜在工程目前在售名称总建筑面积（万方）物业类型销售情况主力户型潜在供应量（万方）拉里维娜100000多层、高层、排屋09年开盘，目前高层9300,多层7000，排屋2500070㎡：7%100㎡（跃层）：26%130㎡：56%220㎡：9%另有12套跃层剩余117套，约1.65万㎡一江春水142931多层、小高层、排屋07年5月首次开盘，目前公寓6000，排屋基本售罄120-140㎡剩余46套左右，约0.6万㎡合计2.25万㎡在售后期推量约2万方，缺乏以构成竞争，主力120-140㎡，少量顶跃受到追捧，排屋供不应求。潜在工程名称占地面积（㎡）容积率总建筑面积（万方）用地性质楼面价（元/平方米）成交日期竞得人洋溪街道洋安348981.13.8住宅8662009.3.13建德市城市开发有限公司洋溪街道洋安517971.186.1住宅8752009.3.13建德市城市开发有限公司洋溪街道洋安432651.185.1住宅8322009.3.13建德市城市开发有限公司樟坞岗地块593632.1518住宅、商业29822009.10.28华新房产、信成房产、宏都房产九里坞地块328851.65.3住宅33002009.9.20恒策集团金色蓝庭（溪头W-9地块）117812.723.2住宅、办公37502010.1.8吕某合计41.5万㎡土地层面可供给面积约26万方，约今年下半年上市按工期预估，洋溪街道15万方的体量今年可能推出5万方左右，新安江街道26万方的体量今年可能推出15万方，那么假设本案首期明年下半年上市，那么面对的土地层面的竞争为21万方=洋溪〔10万方〕+新安江街道〔11万方〕。结合本案的优势资源〔政府主导+先进理念+完美规划+主题定位〕比照分析，与本案足以构成竞争的主要为新安江街道的11万方体量。潜在工程三块土地位置优越，定位高端，配套齐全，且正处于区域价值兑现期名称总建筑面积拟建物业类型其他九里坞地块5.3万方拟建5-7栋高层，最高约30层，主力户型偏大，计划分两次推出项目位置优越，紧邻老城区，配套完善，交通便捷地块狭长，不利于排布樟坞岗地块18万方拟建13-14栋高层，18-23层。主力户型120-140㎡项目位置优越，毗邻明珠小学，配套完善，交通便利。东北面有10亩的安置房金色蓝庭（溪头W-9地块）3.2万方拟建4栋30层纯住宅，约240户。户均面积约133.5平方米。高层为2梯2户。毗邻大润发、锦润百货，配套完善，交通便利。项目规划2层地下车位樟坞岗地块总平图溪头W-9地块边坡治理设计总平图但三块土地并无明显的资源优势，随着城市向东开展、跨江开展的大布局，本案更具备长远的优势。次新房由于整体房源稀缺，产品较好的次新房也比较受市场青睐巴萨名门〔2021〕10000元/㎡水韵天城〔2021〕10000元/㎡锦绣山庄〔2005〕10000元/㎡锦华园〔2004〕10000元/㎡金马中心〔2021〕11000元/㎡半岛别墅〔2021〕19402元/㎡供给结构供应需求供需结构单一，总价段两级分化，市场细分不明显一江春水前期以刚需首置为主，二期投资客占比达50%拉里维娜单身公寓主要为刚需、投资客购得再改客群为主，主要是改善景观、物业、学区等客户主要为电厂员工、泛公务员高端改善客群，主要为本地企业中高层、政府高官及周边乡镇私营企业主。半岛排屋根本上为来自乾潭的企业主购得在售仅拉里维娜排屋，仅余3套，均价25000元/㎡土地有限，后期根本无供给。总价段50万-100万100万-150万400万以上市场空缺！一江春水，单价5000-7000，主力户型130㎡拉里维娜单身公寓，单价9000，户型50-70㎡巴萨名门，单价8000，主力户型130㎡拉里维娜高层公寓，单价9000，主力户型120-140㎡小结房地产市场整体开发水平仍处于初期地段为上，产品价值、资源价值未充分挖掘；没有真正的高品质楼盘；当地口碑较好的产品形式感较强，但品质缺乏。目前供给少，市场细分不明显，主力去化集中在120-140㎡土地有限，整体供不应求；年均去化30万方，但2021年仅4个楼盘供给，整体供给量约20万方；供给两级分化，400万以上的排屋与100万左右的普通公寓共享市场；公寓类，资源型户型与普通户型价差不明显，多层溢价能力缺乏；普通改善需求为主力，刚需与高端改善被挤压。市场竞争并不剧烈，本案上市档期主要竞争为樟坞岗地块二期楼盘层面均为尾盘，后期推量约2万㎡，土地层面约有41万㎡的可形成面积，两者之和约43万㎡，总供给面积偏小。主要竞争为新安江街道的三块高价地，总量26万方，地段优越，定位高端。但至本案上市档期，主要竞争仅为樟坞岗地块二期及另外两块土地尾房，总量约11万方。这是一个并不成熟的充满时机的市场，我们的时机在哪里？供需结构需求竞争90㎡以下90-120;120-140㎡140-160㎡160㎡以上刚性需求，目前市场占比，后期趋势？未来竞争较小主流需求，会否分散？竞争大需求会否扩大？竞争小，供给少需求会够扩大？竞争小？市场结构简单，如何切入细分市场？重点看需求现状与趋势演变住宅时机分析整体市场环境研究公寓市场研究开发时机低密度市场研究供给研究需求研究各级别市场容量估算典型工程客群分析潜在客群分析住宅时机分析整体市场环境研究公寓市场研究开发时机低密度市场研究供给研究需求研究本地需求外地需求典型工程客群演变其他同级别工程客群演变市场容量顶级消费群高端消费群中端消费群约1900人包含企业顶级人群、个体户顶级人群、公务员顶级人群等（各占行业从业人数的1-2%）约9900人企业占从业人数的前10%、个体经营户占从业人数的前20%、占公务员从业人数的前30%约20000人企业从业人员的前30%、个体户从业前60%、公务员从业前70%启示：顶端市场有购置力，但客群量不多〔2000人不到，且易流失〕，在产品设置上要注意一定的风险控制；中端、中高端改善需求为主力，时机较大〔3万人〕，为建德目前主流的购房需求，本工程应重点把握。详细估算过程通过购置力容量估算，发现中高端市场基数较大，为了更加深入了解本地消费者消费习性，我们选取了当地口碑较好的两个楼盘巴萨名门、一江春水深入了解其客群特征。典型工程客群分析巴萨名门由于其紧邻明镜小学，且地处新兴经济中心的核心地段，依靠其“洋气〞的产品形态打动大量实力改善客户〔其中不乏渴求购置别墅的客户〕。这批客户根本上为新安江的中上阶层，对产品开始有了较强的鉴赏力，注重小区环境、居住舒适度，但依然坚持地段为上，自住优先。潜在客群分析巴萨名门——实力改善客群的聚集地一江春水——刚需、投资保值为主，改善其次一江春水地处洋溪，以优美的小区景观低价入市，虽然其英伦风格并不被普遍认同，但依然吸引大量刚需、投资保值客户，后期打动杭州投资客户，走量迅速。本地相对而言的大盘，销售周期长达三年，07年5月首次开盘时，起价约3000多，较低的价格吸引了刚需客户，09年随着楼市价格疯长，投资客户比重增加，2021年10推出的房源中，投资客已占一半。潜在客户需求分析·根本特征年龄结构家庭结构日常消费习惯建德人印象通过对市场上活泼的客群进行深访，分析潜在客户的消费特征〔有效样本量为42个〕目前新安江置业活泼的人群以31-50岁为主，这说明新安江客户群处于年富力强，财富创造力强的中青年阶段段；但同时26-30岁年龄段也具有较强的消费力。90%的受访者已成家，其中以三口之家这种家庭结构最多，分布最普遍，两代及三代同堂的情况非常少见。建德人喜欢买房子，要么就是去杭州购物，像杭州大厦、万象城，周末的时候，节假日做活动的时候都会去。——王小姐比较喜欢房产、汽车等大件投资比较注重子女的教育方面的投资比较注重餐饮方面的消费比较喜欢去杭州购物比较喜欢股票、基金、期货等理财投资比较喜欢把钱花在旅游上比较喜欢把钱花在社会交际上更喜欢存钱、不喜欢消费吃的方面、子女教育方面都愿意花钱，还有买房子、车子的也多，炒股的人也不少。——雷杰潜在客户需求分析·居住现状普遍对物业效劳以及小区景观不满，高端客户还看重车位以及其他配套70%的活泼客户有2次以上置业经验，他们购置力较强，大都为三口之家。至少居住在2003年以后开发的商品房中，能够满足根本的功能需求。但2005年之前开发的商品房，如香樟公寓，在小区整体规划、景观布局、物业管理上较落后，其中80%的受访者表示未体验过高品质的物管效劳，认为物管效劳只是简单的清洁、保安。70%的受访者表示小区根本无景观，即使有也因疏于维护而形同虚设，如锦华园。10%的客户居住在2005年后开发的商品房中，如水韵天城、秀水华庭。他们经济实力雄厚，支付能力远远大于支付意愿。对物业效劳以及小区景观根本满意，但认为后期配套未跟上，如小区规划的运动设施、根本的生活配套，此外，停车位也较缺乏。其他客户，如居住在红枫花园的余书记，目前住所为顶跃，接近200㎡，但由于年事已高，腿脚不便，急需老年电梯公寓。对目前小区的生活配套也不太满意。希望有一套私密性较好具有大庭院的排屋。潜在客户需求分析·需求产品档次细分需求需求诉求点需求产品中端家庭分巢青年婚房父母养老就近照顾生活便利80-90㎡两房90-120㎡三房（主）居家改善功能提升品质提升城市便捷满足居家功能的同时生活条件有所改善120-140㎡居家型主流三房；（少量三代之家/两子女家庭160㎡四房）中高端舒适享受附加空间尺度放大满足居家需求的同时有“其他功能和放大尺度”方面的享受160-180㎡“3+1”房高端高端领袖地段领袖景观领袖体验领袖“全面提升”“建德之最”“终极改善”180-220㎡四房主力需求潜在客户需求分析·产品偏好档次细分需求需求产品产品偏好中端家庭分巢青年婚房父母养老80-90㎡两房青年婚房由于受购买力限制，对总价较敏感整体要求户型功能完善，交通便利，配套能满足基本的生活需求90-120㎡三房居家改善功能提升品质提升城市便捷120-140㎡居家型主流三房；对居住有了一定的要求，但大部分客户未体验过高品质的产品及服务优先考虑地段，户型结构，此外新颖的风格、优美的小区景观也具有极大的吸引力关注整个小区规划、园林景观等，小孩的娱乐设施、运动场所中高端舒适享受附加空间尺度放大160-180㎡“3+1”房具有一定的彰显需求，关注外观，客厅尺度附加空间能够切实的满足一定的功能高端高端领袖地段领袖景观领袖体验领袖180-220㎡四房要求占据绝佳的景观资源，如江景对私密性有较高要求希望有庭院，入户花园等各级别市场容量估算典型工程客群分析潜在客群分析住宅时机分析整体市场环境研究公寓市场研究开发时机低密度市场研究供给研究需求研究本地需求外地需求典型工程客群其他同级别工程客群典型工程外来客群一江春水：投资客养老、休闲度假+投资客推盘节奏2007.5多层、小高层；户型面积约87－160平方米，排屋面积约270平方米；价格范围3000-7000元/平方米。

主力户型120－130；均价3800元/㎡2021.9.25在售有局部120多方和150多方的尾房房源；均价约4000元/㎡客群演变本地首置投资95%杭州投资客5%本地首置、改善、投资80%杭州、上海投资客+少量休闲度假客群2021.12021.1本地首置、改善50%杭州、上海投资客+少量休闲度假客群50%在售有局部120多方和150多方的尾房房源；均价约4000元/㎡在售为高层尾房；

均价约5000-7000元/㎡其他同级别工程客群项目绿城·千岛湖度假公寓产品公寓：60-70方为主少量110方，200-300㎡（精装修）总价主力总价：100-150万客群杭州杭州人为主、省内为温州、义乌客户上海客户、外籍华人置业目的休闲度假、投资、商务会务客群特征

休闲度假客群：看重自然景观环境，考虑总价，面积控制

投资收藏客群：稀缺资源占有，对环境、资源敏感，奢侈品消费人群

商务会务客群：千岛湖的环境，招待客户，会务度假位置总用地建筑面积容积率物业类型千岛湖镇东北部13.8万平方米约29万㎡1.7高层、小高层绿城千岛湖度假公寓其中绿城老客户占44%公寓市场研究小结本地市场外延市场高端180-220㎡及以上中高端160-180㎡中端120-140㎡度假休闲型100㎡以下供给奇缺需求急需满足强调对稀缺资源的占有可开拓市场供给稀缺需求有待满足产品体验升级可扩展市场供给主力需求主力小区整体档次升级可提升市场供给稀少需求有待引导产品个性化突出可激发市场外来需求较多注重舒适性、配套完善

外来主力市场需求较少看重配套可开发市场需求较少对资源敏感，但最主要是配套可引导市场需求较少看重自然景观及生活配套可引导市场沿江主打高端产品，首期推出，以拔高形象，树立标杆。开发策略高端产品力求得到意见领袖的认可，改变洋安新城短期内难以得到认可的局面；高端产品要放慢节奏，从而增加溢价能力；主力产品翻开市场，持续销售，保证现金流。度假休闲型产品主要吸引外来休闲度假客群。外来休闲度假客群看重配套以及景观资源，故应根据配套的节点来推出度假型公寓；并根据客群的演变适时推出升级产品，如80㎡的一房等。本地主力产品品质细节缺失住宅时机分析整体市场环境研究公寓市场研究开发时机低密度市场研究内需市场外延市场本地供给目前在售的仅拉里维娜有排屋，但仅余3套。未来1-2年内，主城的三块高价地均无低密度产品供给。有资源〔新安江〕，无土地，低密度产品供给奇缺在售产品品质较差，低密度产品开发设计经验缺乏御景园排屋整体设计较新颖，但细节缺失，材质极差，楼间距很小。半岛山庄的排屋产品品质根本上与农居房相差无几，只是占据了稀缺的江景资源。且后期物业管理较差，无高档住区的气氛。拉里维娜排屋用材上略有上升，但石材色差以及品质、建造工艺都较差。本地需求

我要买的话还是要买排屋的，现在都没有排屋卖，就拉里维娜，那个也不好。——餐饮店郭老板现在有半岛的排屋，还在巴萨也买了套花园洋房，都不打算去住的，半岛那个排屋就是江景好，其他嘛，还是想买好一点的。——企业主商月荣高端客群急需低密度产品——有钱无好房高端客群对产品有一定的鉴赏力，看重配套及相关产品细节现在住在水韵天城的排屋，因为自己是设计院的嘛，所以比较注重房屋的质量，当时是说水韵天城指标是最高的，所以就买了，现在住在里面。一些运动设施都还没弄好，比方网球场之类的。周边配套没有跟上，对于年青人来说，景观绿化方面的，小区内的网球场啊，游泳池啊，会所啊，都是需要的，像一个高端住宅小区一个高端的黄金商业区气氛还没有形成，出来以后相对的来说旁边的商铺还是不多。——企业主女儿王思霁现在那个清溪翠谷，一条弄的那个，里面有网球场的，进去看了的，排屋的话肯定配套要做好啊，会所之类的都要有的。——建德日报王记者本地供给稀缺，扩大为研究大杭州低密度市场住宅时机分析整体市场环境研究公寓市场研究开发时机低密度市场研究内需市场外延市场城区富阳、银湖之江西溪闲林青山湖良渚千岛湖近郊板块1小时车程远郊板块2小时车程安吉杭州低密度产品板块分布：市区级、近郊级、远郊级德清市区板块仁和塘栖随着城市扩张、中心资源日益稀缺，下一轮远郊板块将成为主力青山湖板块安吉板块千岛湖板块景观资源稀缺，但开发近八年，配套依然未跟上，仍无法具备第一居所的条件。与杭州大城北形成集中的低密度住区，具备第一居所的条件，竞争剧烈，产品丰富本案高端配套优势、居住配套完善，真正实现可以生活的低密度住区。主要为度假类产品，细清楚显，但配套较缺乏，不具备第一居所条件外地需求〔现状〕细分市场客群特征需求特征需求产品中产度假型〔5+2型〕30-45岁，良好的教育背景，追求品味；专业人员，自由职业，中层管理，公务员，炒股炒房在杭州拥有公寓，没有排屋居住体验200方左右的排屋总价400万之内面积要小，控制总价；景观资源，游乐工程；厨房卧室要求低，公共空间要高档养老客群50岁以上，国事业单位退休人员；积蓄较多子女或亲朋在建德，建德有某种关系；配套要近，尤其是医疗、购物；需要邻里互动平台；房屋需求面积不大，但庭院要大，喜欢自然环境外地人在建德买房，以中高端·第二居所为主，强调休闲度假功能地处洋溪的一江春水，杭州客群在逐步增多德清别墅楼盘，主攻杭州客群一江春水前期〔2007-2021〕，杭州5-10%，新安江本地80-90%；其余为上海、以及周边乡镇客群；后期〔2021年〕，杭州约50%，受杭黄高速利好有关阳光田园工程客群80%以上是杭州人，其中以公务员及其领导和泛公务员为主，其中本地人占10%左右，上海人占5%左右。杭州别墅客群向周边县市蔓延外地需求〔趋势〕现象二.现象一.原因杭州婴儿潮一代〔1962-1972年出生〕，40-50岁，产生大量的高端改善需求杭州房价飙升导致客群外溢〔10年底杭州公寓均价2万，接近建德排屋价格〕建德与杭州加速融合〔杭黄高铁〕低密度市场研究小结本地市场稀缺，需求无法释放本地市场产品设计建造缺乏品质感未来市场上，老城区根本无供给未来市场上，外来休闲度假客群将会进一步扩大大杭州客群将会更多的选择主城以外的资源型板块排屋产品具有高溢价率，约为普通公寓的2.5倍本地市场调配容积率，尽量增加排屋总量本地虽已足够去化，但也要注意吸引外地客户，提高溢价由于其稀缺性，控制推出节奏，保证越来越稀缺外延市场休闲度假客群看重生活配套根据配套的节点吸引外地客群在配套商业得到本地认可后对外地休闲度假客群大量宣传住宅时机分析整体市场环境研究公寓市场研究开发时机低密度市场研究供给研究需求研究住宅由于土地稀缺，处于不饱和供给状态人口基数小，增长缓慢，面临后续市场扩容问题当地高收入人群对于高品质产品有较大的需求，但不能满足大杭州低密度市场处于新一轮的外扩态势近年来杭州客群对建德接受度逐步增加目前产品有形无神，缺乏品质感，细节和管理缺失市场特征时机点我们的开发机会当地客群对主流产品的需求较长时间内依然占据重要位置大杭州占据稀缺资源的度假公寓需求呈扩大趋势开发时机100㎡以下经济型适当进入120-140㎡中高端主力进入160-180㎡高端次主力进入180-220大户型公寓少量标杆设置低密度产品少量标杆高端市场本地高端改善客群外来休闲度假，资源占有本地主流改善，当地中高层，以泛公务员、电厂员工为主后期少量休闲度假客群高溢价产品前期树立标杆，中后期销售补充产品丰富产品类型，现金流产品先期进入，主力销售本地首置未来休闲度假、投资，杭州地区甚至长三角市场顶级产品立标杆，高端产品创溢价，主流产品争现金住宅开发策略整体住宅供给少，本工程上市档期根本为一家独大，工程应注重产品多样化，各类产品互补开发，最终获取高额利润。公寓市场洋安新城仍处于起步阶段，应先做地，再做产品；前期“高端+主流产品〞配合入市。其中“高端市场〞存在空缺，可通过吸引“意见领袖〞，弱化区域抗性，提升区域价值。根据资源不同，匹配不同档次产品，随逐见区域成熟，产品档次逐步升级。排屋市场排屋稀缺，溢价能力强〔公寓2.5倍，售价2.5万〕，可立足本地。排屋独栋化，独立成团，形成低密度社区，提升溢价。控制推盘节奏，“区域价值标杆〞，放缓销售速度。时机选择选择两大类产品的时机选择问题：住非住如公寓、别墅等居住产品如酒店、写字楼、商业等配套产品内需市场外延市场子目录酒店时机分析写字楼时机分析商业时机分析建德酒店市场酒店市场需求分析千岛湖酒店市场建德酒店市场分析半岛凯豪酒店约克酒店黄龙月亮湾大酒店罗桐花园大酒店千岛宾馆瑞天商务酒店新东方商务酒店望江宾馆金茂宾馆新安路新桥宾馆秋林阁大酒店邻江宾馆旺樟园宾馆新安东路酒店分布特征：沿新安东路和新安路两边聚集，尤其新安东路沿线有大量家庭旅馆供给，满足平时度假及商务客群；酒店供给特征：以大量经济型酒店或小型私人宾馆、旅馆供给为主，半岛凯豪酒店为区域最高档次的星级酒店；酒店经营特征：一般都以度假+商务相结合的经营模式。翠湖酒店建德上档次的星级酒店供给有限，目前市场以大量家庭旅馆来填补酒店市场供给的空缺。半岛凯豪酒店——根本信息建德最高端的酒店，集商务、会议、休闲为一体的准四星酒店总规划各类客房共313间，一期已于2021年8月28日开业，楼高9层，共有客房总数127间，标间面积30平米。二期位于高层1-9层，2021年4月完工。房型面积楼层房价精致大床间20㎡3-8F¥528豪华标准房26㎡3-8F¥578商务大床房34㎡3-8F¥688商务套房43㎡3-8F¥1248案例启示：星级酒店具有较好的需求市场支撑；酒店业务以度假、商务会议为主。半岛凯豪酒店——配套半岛咖啡：位于二楼，面积120平方米，130位，提供正宗法式、德式东南亚美食，融咖啡、自助餐、商务套餐、下午茶、夜宵食品为一体的顶级餐厅。自助早餐标准价格为88元/人，自助晚餐标准价格为118元/人。

零点餐厅：位于二楼，面积约360平米。该餐厅拥有400个餐位和一个容纳10人的贵宾包厢。主营粤菜、杭帮菜。

共有25个装潢精致、风格各异的高档餐饮包厢，大小不等10-20人

，分布在一楼、二楼、三楼，主要提供杭邦菜、粤菜和当地菜。酒店配套：餐饮：中西餐厅、咖啡厅、嘉宾包厢25个，近1200个餐位；会议场所：设施设备完善，包括一个面积为400平方米可容纳250人的多功能厅，6个不同规格的会议室；效劳设施：商务中心、商场、足浴、桑拿、棋牌、美容美发、健身房等。半岛凯豪酒店——客房【标准间】【商务大床房】【商务套房】半岛凯豪酒店——经营情况及客群酒店销售经理：叶经理经营情况：一般节假日全部都是客满，尤其现在建德上个月18号这边的温泉开业了，这段时间很多客户都是来跑温泉住我们酒店的；而且像年中和年末企业和政务会议这块特别多，一般都要提前很多才能预定到的。业务组成：节假日度假这块业务稍微多些，但平时很多业务都来自本地的婚宴、政府及企业的商务会议为主，尤其是像现在这段时间，根本上都是年终会议这块的，都提早已经预定好了，还有很多公司都来预定，但已经安排不进来的。客户来源：度假的一般都是散客为主，之前很多是来建德周边玩的，但最近这段时间很多就是来建德泡温泉度假的；会议：本地政府机关单位、本地有实力的私企、杭州及周边区县的企业。对建德市场酒店需求的了解：其实建德的酒店市场需求远远没有饱和，尤其是像我们这样上档次点的酒店比较少。虽然建德这边酒店已经很多了，但是很多都只是私人开的一些旅馆，酒店的品质比较差，稍微像样点的企业一般都不愿意去那样的酒店，而建德上星级的酒店就我们一个，所以星级酒店的市场供给还是非常缺的。而且档次高点的酒店在建德竞争力是非常有优势的。度假、商务会议是酒店业务的主要来源，而且上档次的酒店竞争力强，有足够需求量支撑，竞争力强。黄龙月亮湾酒店总建筑面积：3.46万余㎡；酒店设有标准客房、豪华套房、总统套房共270间；提供逾300-400人规模的大型会议与宴会厅，高档的休闲娱乐康体设施与商务配套设备。三星级商务度假酒店，设施及装修已比较陈旧，但考虑业务扩张需要，公司有扩建和升级酒店档次的方案。酒店设施客房设施餐饮设施会议设施娱乐设施月亮岛商务效劳以江景为主要优势，每个房间均配Internet和机接口，提供送餐、叫醒、贵重物品保险等效劳。设月光西餐厅、东洲食府、月宫宴会厅、各类豪华包厢。以地方特色菜为主，融入粤菜、湘菜，形成多元化的菜系，提供聚餐、自助餐、酒会、西餐、室外用餐等形式。三层设置各类大小会议室，433平米的月宫会议厅可同时容纳300余人。地下一楼：黄龙KTV。另设有游泳池、黄龙SOS、足浴、桑拿按摩。酒店一楼：美容美发。酒店四楼：健身房、棋牌室、桌球室。休闲园区占地3万坪㎡，由浮桥与酒店连接。主要有：太阳广场、玉亭映月、双江木屋、瀛洲棋廊、心语双亭、休闲茶室，可接待特色商务会议，大型露天活动、晚会派对、篝火烧烤。机场接送(提前预订)、计程车、汽车租用、自驾车、旅游观光、机票预订、相片冲洗、外币兑换、酒店保险箱、礼宾、雨伞出借、邮寄/包裹、留言、英特网、提供复印、打字、等效劳会议设施客房设施标准双人间豪华江景套房江景大床房江景大床房重要业务接待2021年酒店重要业务接待：1、酒店成功接待建德市人代会2月24日-28日，建德市第十四届人民代表大会第三次会议在酒店举行。以总经理为组长的接待小组，分工明确，各司其职，以最大努力确保了人代会的顺利进行，赢得了全体与会人员的高度满意。

2、黄龙月亮湾酒店风采依旧，行业领头羊地位不可替代2021年2月7日，外海集团旗下企业黄龙月亮湾大酒店再度对旅游市场的主要客源地上海各大旅行社作大手笔促销，于2021年12月27日、2021年元月16日分两批盛情邀请了上海百余家旅行社老总来我酒店与景区考察指导。3、2021年8月1日，酒店顺利接待杭州市委副书记、代市长邵占维一行会议接待是酒店重要业务的来源，同时旅游市场也是酒店重点拓展的业务之一。建德酒店市场分析总结建德酒店市场需求旺盛，目前大量家庭旅馆填补供给空缺，尤其上档次的星级酒店供给紧缺；建德需求市场：本地市场：以政务会议和婚宴为主，会议业务支撑缺乏；外地市场：周边区县企业，以会议为龙头的商务度假业务。1、打造方向启示：注重酒店档次打造，争做建德第一。2、业务需求启示：本地市场：以中小私企为主，婚宴、政府会议接待为业务主力，需依托外地市场来支持业务量；外地市场：应注重以会议为龙头的商务度假业务。建德酒店市场酒店市场需求分析千岛湖酒店市场千岛湖酒店市场功能伴随着旅游市场的不断开展，酒店是作为配套形式存在，承担着旅游度假、商务会议等主要功能。2004年前2021年及以后2006年2021年初步开展期快速提升期功能复合开发期沪黄高铁建设，长三角交通一体化；高星级酒店集群形成喜来登开业，希尔顿投入使用，洲际、雷迪森等即将落位沪黄高铁预计开工杭千高速开通；多个项目招商2004年开元酒店开业配套进入第二波集中供应期，出现多个大型旅游、度假、会议综合体项目2010年前后多个定位不同的项目相继面世，均以“别墅+酒店”综合开发形式多个项目集中开发开元度假别墅地产大型综合体项目落位休闲配套逐步完善获5A风景区高尔夫球场已投入使用；进贤湾等配套齐全的综合体项目启动高尔夫规划千岛湖秀水节策划举办了“飞艇直播千岛湖”大型电视宣传活动2001年获得4A风景区与中央电视台合作，开展了千岛湖水下古城的炒作04年举办了世界旅游小姐比赛旅游千岛湖酒店随旅游市场而开展酒店市场目前市场环境功能层次第一层次第二层次第三层次功能定义观光旅游娱乐体验休闲旅游功能列举自然人文景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养、宗教朝拜发展类型资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型典型案例颐和园迪斯尼避暑山庄等竞争特点同质化竞争档次化竞争差异化竞争千岛湖未来旅游市场开展：第三层次的休闲旅游是主导，第二层次、第一层次作为补充，带来工程先期的人气。目前尚处于观光为主的初级阶段。目前参与性、体验式的配套缺乏，功能不够复合化，仍以观光旅游形式存在，制约酒店事业开展。酒店市场目前市场环境近年旅游观光高达62%，尚处于初级阶段；商务会议及度假比例不到30%，留客比例亟待提高。在东南亚，非观光旅游市场比例高达81．2％，世界非观光旅游市场的比例那么为77．5％。统计数据显示，2021年，千岛湖接待的300.2万国内外游客中，下湖观光的游客仅为174.6万人，观光游客所占比重较前一年持续下降。近几年，千岛湖游客结构及旅游方式已悄然发生了变化。2009年千岛湖旅游目的比例图观光比例为主酒店开展阶段和水平开元度假村：开元酒店滨江工程：希尔顿酒店〔2021年底使用〕天屿〔悦榕庄已开工〕万向：洲际酒店喜来登酒店雷迪森等其他……2004年4月第一家四星级酒店2021年4月第一家五星级酒店在建/待建多家星级酒店，未来3-5年形成近20个星级酒店集群2003年为49%2004年为51%2005年为56%左右2006年为58%2007年为58.29%2008年为50%历年千岛湖星级酒店客房率状况酒店市场未来市场环境预期多个工程：游艇俱乐部游艇、高尔夫的投入使用以及其他配套的逐步建设，促进“观光旅游〞向“度假、商务〞等需求综合开展的转型，带来大量酒店业务。进贤湾：国际会议中心六合工程：SPA天堂万向工程：高尔夫淳安县出台的?旅游业开展三年行动方案(2021-2021年)?中，明确提出八大特色潜力休闲产业：休闲渔业、康体健身、运动休闲、美食餐饮、文化娱乐、旅游商品、茶楼酒吧、休闲游艇。规划千岛湖酒店市场研究总结1、千岛湖上档次的商务度假星级酒店供给量大，同质竞争严重；2、参与性、体验式配套支撑缺乏，目前市场以观光旅游为主，制约酒店市场开展；3、游艇、高尔夫等配套设施建设与投入使用，将促进“观光旅游〞向“度假、商务〞等需求综合开展的转型，带来大量酒店需求业务。工程启示：工程需配置一定比例的休闲娱乐配套，实现复合化的功能，来吸引商务及度假客；酒店打造需与千岛湖大量的星级酒店有差异化，防止剧烈的同质竞争。建德酒店市场酒店市场需求分析千岛湖酒店市场客群细分价格承受能力需求点需求分布时段结合项目各业务机会及策略宴会婚宴中餐饮、休闲周末及节假日多数餐饮口碑对酒店主攻本地市场有着关键作用，所以一定要有当地首选的宴会服务、创新菜品，占领当地最有特色、最高档的餐饮阵地；节假日宴会中餐饮、休闲商务商务散客高住宿、餐饮、休闲、会议随时消费需求潜力大，客源比例增长，建议增强商务会议功能，作为主力拓展市场公司协议中住宿、餐饮、休闲、会议年中、年终居多政府机关政府接待高会议、餐饮、住宿、休闲平时有部分，但年中、年终居多洋安新城未来将为建德的政务办公区域，此类需求将不断增长；建议增强商务会议、餐饮等硬件配套和面子工程，以档次优势，吸引此类需求。各局办中会议、餐饮、住宿、休闲旅游旅游散客中住宿、餐饮、零售、休闲平时周末、旅游黄金期建德09年旅游人次达319万，且呈每年递增趋势，随着建德温泉的开业，旅游度假客群比例将不断增加，建议增加特色休闲配套，旅游人群。旅游团队低住宿、餐饮城市度假酒店需求业务组成状况不同时段具有不同的酒店需求，可持续开展的酒店业务需涵盖所有潜力需求，同时对商务、政务会议的高消费力需求应作为主抓市场。酒店需求分析——会议市场“中国的酒店行业当中，会议客源占到23%。根据我们开元集团已经开业的25家酒店统计的数字分析，我们的会议市场已经占到30%以上，特别是大规模的400间客房以上的五星级酒店，会议占到35%到37%，这可不是个小的数字。〞会议市场是一个非常重要的客源市场，我们的会议市场已经占到30%以上，400间客房以上的五星级酒店占到35-37%。度假酒店不能无视会议市场，会议市场是非节假日的主力业务来源。就拿我们千岛湖的开元度假村来说，周五、周六及黄金周假期，我们的散客市场占95%以上，我们常年的客房出租率占到80%以上，从礼拜一到礼拜四，我们的散客市场只占到20%左右，其余的要靠大量的会议市场来弥补。因此，度假酒店千万不能无视会议市场。【该段发言选自：第二届中国会议酒店开展论坛，开元旅业集团董事长陈妙林】酒店需求分析——会议市场企事业单位的市场占49%非常重要，但是政府的会议也应该要重视，因为政府依靠各种会议来解决问题，特别是政府的一些职能部门的会议要引起高度重视。数据来源：2021年中国会议酒店调查分析报告【该段发言选自：第二届中国会议酒店开展论坛，开元旅业集团董事长陈妙林】近郊区位稀缺自然资源高标准会议设备特色休闲度假功能——“状态转换〞高端会议需求趋势给近郊酒店带来“会议经济〞：客群需求趋势客群需求趋势：群众化需求个性化需求客群层次客群表现发展趋势初级层次住宿需求型主要目的为解决住宿弱化中级层次休闲需求型除解决住宿外，还需要享受酒店餐饮、健身房、SPA、泳池等休闲娱乐配套较强化商务需求型除解决住宿外，还需要酒店提供会议室、宴会厅、商务配套等，满足商务会议需求强化高级层次个性化需求型对于中级层次升级客群，对于酒店的个性化特色要求较高，集中体现在酒店装修风格、人性化服务、硬件配套设施、特色化餐饮等方面强化启示：迎合消费升级的需求特征，酒店个性化、特色化元素打造至关重要。度假酒店需求分析总结业务需求范围：不同时段具有不同需求，涵盖全面的需求效劳有助于酒店的可持续开展；商务、政务会议消费力较高，应作为主力市场拓展。需求趋势特征：酒店需求已从单一的度假住宿、商务休闲上升至多元融合的个性化需求；高层次的个性化需求容易被酒店某一特色元素吸引。启示：工程酒店应具备满足各类需求配套，接待商务、度假需求时间错峰；面对消费升级的需求趋势，酒店个性化、特色化元素打造至关重要。酒店市场总结建德市场启示：1、档次足够高，争做建德第一；2、本地主抓政务会议和婚宴市场；3、外地积极拓展以会议为龙头的商务度假市场。千岛湖市场分析工程启示：1、工程需配置一定比例的休闲娱乐配套，来支撑酒店需求；2、酒店打造需与千岛湖大量的星级酒店有差异化，防止剧烈的同质竞争。度假酒店需求研究启示：1、酒店需错开时间经营，配以不同效劳来接待商务、度假需求；2、面对消费升级的需求趋势，酒店个性化、特色化元素打造至关重要。++五星级精品商务度假酒店特色化：强调效劳个性化，度假感营造，强调“商务与度假〞错峰运营体验式：完善的滨水休闲、娱乐配套设施市场策略酒店打造策略本地策略：全面升级，全面超越，替代现有酒店供给外地策略：强化集散区休闲概念，依托配套带活酒店会议市场运营策略2、运营统筹：针对不同需求实施不同运营策略，旅游旺季以特色配套吸引度假客，淡季以论坛等活动为引擎带动会议市场；3、运营模式：组织主题型论坛，带动会议业务；洽谈旅行社合作，带动客房及餐饮业务1、运营团队：组建优秀的营运团队，建立完善营运体系子目录酒店时机分析写字楼时机分析商业时机分析建德企业统计数据来源：建德统计年鉴2021名称合计规模以上其他乾潭镇1035164871梅城镇999148851新安江街道50356447洋溪街道31844274寿昌镇50838470大洋镇49321472下涯镇33622314杨村桥镇39735362三都镇41134377大同镇55322531更楼街道25721236钦堂乡20834174李家镇31012298大慈岩镇19315178航头镇23422212莲花镇30123278合计70567116345建德乡镇工业生产单位〔家〕建德以中小企业为主，上规模企业仅占总量的10%左右，且其中的局部龙头企业以自有厂房办公为主。写字楼市场分析写字楼概念模糊，市场目前暂不成熟，根本以商住形式供给为主。楼盘名称供应体量户型面积（㎡）租金（万/年·间）售价（元/㎡）新安财富城23层的双子商务塔楼130多、160-170毛坯：3.5-4；带装修：4.5-69000-10000东洲商务公寓1栋26层商务楼，4-12层办公，16-18层精装公寓，19-26层住宅80-140多带装修：3.69500-10000新世纪大厦18层，每层4间160多（整层600多）毛坯：3-4——半岛国际大厦10-26层50-60、120多——9000-10000多市场以商住两用房源供给为主，仅半岛国际大厦以纯写字楼概念推出销售，预示着建德写字楼市场逐渐开始兴起；整个市场供给有限，仅四个相比照较偏商务办公的楼宇，另有局部办公位于住宅楼；户型面积与一般住宅相仿，集中在100-200㎡之间，甚至有50-60㎡的更小户型；整体售价略小于住宅或酒店式公寓房源。现有写字楼市场需求分析新安财富城新世纪大厦写字楼销售客群：自用办公客群，以当地个体经营户为主，占比25-30%，根本都是购置100㎡以上户型，多套拼接成300-400㎡也有多数，还有少量购置半层和整层；外地及本地投资，有未来租赁和增值保值投资两类，一般以购置小户型为主，占比超过50%；自己在外地工作已购房，而老家在建德为父母养老购房，已购置小户型为主，占比较少。半岛国际大厦现有使用客户行业杂乱、以小面积的散客为主，购置客户也以小面积的投资客为主。写字楼市场结论建德市场的标杆工程工程属性洋安新城为大建德的CBD区位属性新城功能复合化，需配局部写字楼来满足办公需求。工程档次标杆性，写字楼必须以纯写字楼形式设置。写字楼市场策略功能体量分割销售完善新城功能复合的配套，需以纯写字楼方向打造。体量设置控制在2-3万㎡左右，防止去化压力。面积分割可灵活组合，为后期销售留有余地。前期采用定向整栋销售，如不可行前提下进行散卖。开发前期新城配套缺乏，所以尽量押后开发。当地龙头企业的定制化·纯商务办公楼子目录酒店时机分析写字楼时机分析商业时机分析城市新中心休闲旅游集散中心+工程两大主体工程商业打造原那么：补足建德市现有商业缺陷；满足新中心自身居住需求；具备休闲度假的特色配套。体量界定现有商业市场研究体量界定体量界定〔人口规模、客群组成〕一般来讲，成熟社区的人口与商业配套体量最多成1：1〔0.8-1〕核心辐射商圈内：洋安新城未来所有商业消费根本都在本工程内；次级辐射圈内：建德现有市中心商业档次缺乏，街区老化，工程将承接局部市区外溢的商业需求。不成熟社区〔入住率〕汉嘉认为：需要综合考虑人口与商业体量之间的比例关系；核心辐射圈工程配比为1:0.8〔总人口25000×0.8≈2.0万㎡〕；次级辐射圈工程配比为1:0.3〔总人口78212×0.3≈2.3万㎡〕；汉嘉建议：商业总体量设在4万㎡以内遵循商业宜小不宜大原那么。城市新中心旅游集散中心+工程两大主体工程商业打造原那么：补足建德市现有商业缺陷；满足新中心自身居住需求；具备休闲度假的特色配套。体量界定现有商业市场研究建德现有商业格局新广场老广场新安东路商业街严州大道商业街金马中心两中心聚集，两商业街区衔接开展两中心：以老广场和新广场为两大商业中心，为建德带来商业聚集的效应；两商业带街区：新安东路为建德档次最高，商务气氛最浓厚的商业街，连接起两大商业中心；严州大道以社区底商商业街区为主，满足居民日常商业需求。购物类商业供给充裕，但商业形态以传统的、初级的商业街为主。商铺售价情况新广场老广场新安东路商业街严州大道商业街金马中心成熟核心老区商铺商铺售价在6万/㎡以上，新区成熟区域售价在2-4万/㎡，新兴区域售价在万/㎡左右。商铺售价情况1、老广场商铺：沿街商铺售价在6-8万/㎡以上，商场内铺单价在3万/㎡以上。肯德基附近，50㎡铺位，售价400万，单价8万/㎡，租金18万/年；30㎡铺位，售价265万，单价8.8万/㎡；三江超市附近沿街商铺，42..5㎡，售价260万，单价6.1万/㎡；地下商场内铺，32㎡售价100万，单价3.1万/㎡。2、新安东路商铺：沿街面商铺售价：万/㎡以上；不直接沿街面商铺：万/㎡左右。3、新广场金马中心商铺：1F沿街面商铺：商铺面积10多㎡/个，售价万/㎡；锦润百货内铺，1F售价2.5万/㎡左右〔53㎡，136万；23㎡，56万〕；3F售价万/㎡〔16㎡，32万；13㎡，29万；12㎡，28万〕。4、巴萨名门底商：一楼单层销售，面积40-100㎡，层高挑高5-7米不等沿严州大道底商，二手售价25000元/㎡；沿沿西边东山湾街面：一手售价万/㎡。金马中心项目地址建德新安江街道毕家后，入城口南侧、320国道东侧、严州大道西侧开发商金马控股集团有限公司占地面积27901㎡建筑面积约12.5万㎡，其中商业42587.5㎡，住宅41921.3㎡楼幢3幢高层电梯公寓及大面积裙楼组成，主楼高100米（共31层）容积率3.01绿化率15.3%停车位715个开盘日期2010年6月全面竣工，商铺现房开售商铺销售模式带租约销售金马中心商业布局大润发超市锦润百货肯德基目前建德最大的一站式ShoppingMall商业总体量面积：42587.5㎡商业主力店：21000㎡的大润发超市，2021年底开业；16000㎡的锦润百货购物中心；金马时代电影大世界，2021年7月开业，金马中心四楼。商业次主力店：肯德基锦润百货共分6层〔地上4层、地下2层〕-1F：家庭生活馆，主营家居用品、床品、童装童玩淘气堡等；1F：流行名品馆，主营化装品、黄金珠宝、精品男女鞋、名品钟表、皮具、银行等；2F:优雅淑女馆，主营淑女装、少女装、内衣、美容等；3F:运动休闲馆，主营商务休闲装、牛仔休闲装、运动系列、男士精品等；4F：时代数字院线，是建德唯一的一家高科技数字影院，已经在装修，6月底就要开业。锦润百货入住品牌：JackJones、ZARA、ONLY、ESPRIT、LEE、LEVIS、adidas、NIKE、boss、雅戈尔、G2000、七匹狼、TEEMIX、U2、蜜雪儿、太平鸟、羽西、H2O+、真维斯、班尼路、爱慕、OLAY、美伊娜多、AVON、周大福、海盗船、李宁、ZIPPO、KOSE、VEROMODA、丸美、JOJO、odbo、哥弟、Opera、FINITY等。楼宇配套设施及售价配套设施

1.商场地下1-2层有715个免费停车位足以满足消费者停车的需求。

2.绿色中央空调系统：经济节能、环保、节约空间、个性化、简化管理、提升档次。

3.三菱智能电梯系统：结构紧凑带来空间的节省、高效节能、低噪环保。

4.中央新风系统：让商场空气时刻保持清洁、清新，健康的享受购物。

5.外墙多块大型LED电子屏。

6.楼顶1万多方空中花园。金马中心锦润百货商铺二手售价：1F：25000元/㎡以上；53㎡铺位，售价136万3F：20000-23000元/㎡〔16㎡铺位，售价32万；13㎡铺位，售价29万；12㎡，售价28万〕建德现有商业供给总结老广场：成熟的商业中心，业态丰富，人气旺盛，但是商业业态档次层次不齐，拉低整体商业街品质新广场：已具备大型百货购物商业辐射整个建德，但目前商业气氛欠缺，缺少特色化商业来吸引人气新安东路、严州大道商业街：以满足周边小区商业业态为主，辐射圈不大大型百货购物已有，已足够满足建德本地中档百货购物需求；市区生活配套齐全，但缺乏档次感和特色化。启示：1、集中式百货购物经营风险大，有市场竞争，工程时机较小；2、注重商业街档次、特色打造，超越和引领建德商业市场。工程商业分析结论休闲度假商业吸引度假需求，配置参与性、体验式的特色休闲、娱乐配套立足本地需求，打造满足当地生活、购物、休闲、娱乐的配套新城中心商业工程商业定位——区域级新城商业中心旅游度假商业新城中心商业工程商业打造研究案例借鉴——大拇指广场、大宁国际上海大拇指广场集合新区社区需求：前瞻性；互动性；休闲、餐饮主导上海大宁国际弥补地区商业空白：业态互动；功能模块化；院落式布局通过分析已建成功经营社区商业中心，以兹获得有益借鉴新城中心商业应着重以休闲、餐饮等生活体验性功能为主，立足本地消费市场，同时应具备前瞻定位和合理布局，提升区域档次。新城中心商业打造研究“以休闲为主题、以生活体验性功能为主导〞的精品商业原那么一、商业业态配置注重全面性，满足区域生活的所有需求原那么三、采用开放、新型的商业街布局形态，结合天然优势，打造特色化配置一般生活配套：如超市、生活购物、娱乐、休闲、餐饮等方面业态。以单个小型BOX的商业独栋单体组合形成的生态滨水商业街。原那么二、前瞻定位，以主题化商业来区别现有市场，分流市区客源商业招商引注重品牌档次搭配，防止形成类似老广场层次不齐的现象。休闲娱乐配套注重档