万科A投资分析报告

PAGEPAGE9证券投资分析报告系（部）：经济管理系专业：金融保险班级：10金融保险学号：20102307045姓名：唐庆泳指导老师：郑祖军完成日期：目录一、宏观经济分析 31.国内生产总值 32.通货膨胀 33.国际收支 44.投资指标 45.国家宏观经济调控政策 56.总结： 5二、房地产行业分析报告 61、房地产行业国家政策 6(1).地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设 6(2).支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资 6(3).企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续 62、万科地产在行业中的特色 73、指向信息化高层 74、凭什么赢得50% 75、面向全行业 8三、科企业股份有限公司分析 81、科企业股份有限公司优势： 82、科企业股份有限公司的社会责任： 93、【万科荣获“2009沪深房地产上市公司综合实力TOP10”称号】 94、[万科获建设银行500亿授信额度] 95、公司管理架构： 96、以三个核心高层分别是王石、郁亮、徐洪舸 97、万科A公司动态： 108、万科A财政状况： 11国内生产总值(2011年1季度)绝对额（亿元）比去年同期增长（%）国内生产总值963119.7第一产业59803.5第二产业4678811.1第三产业435439.1注1：绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算。

注2：该表为初步核算数据。国内生产总值环比增长速度环比增长速度（%）2011年1季度2.12011年2季度2011年3季度2011年4季度注：环比增长速度为经季节调整与上一季度对比的增长速度。一、宏观经济分析1.国内生产总值2.通货膨胀中国经济体制改革会副会长、中国改革研究基金会秘书长、国民经济研究所所长樊纲今天在中国发展高层论坛2011年会上表示，货币量大是造成通货膨胀压力的重要源泉，国家通过货币回收等政策，改善了流动性过剩的情况，所以对今年通货膨胀率稳定在4%以下是有信心的。3.国际收支据初步估算，2011年一季度，我国国际收支经常项目、资本和金融项目(含净误差与遗漏)继续呈现顺差，国际储备资产继续增长。一季度，经常项目顺差298亿美元，按可比口径计算(下同)，同比下降18%。其中，货物贸易顺差208亿美元，服务贸易逆差102亿美元，收益顺差76亿美元，经常转移顺差116亿美元。资本和金融项目(含净误差与遗漏)顺差1114亿美元，其中，直接投资净流入426亿美元。国际储备资产增加1412亿美元，增长47%，其中，外汇储备资产增加1380亿美元(不含汇率、价格等非交易价值变动影响)，在基金组织的储备头寸增加32亿美元，特别提款权减少1亿美元。中国国际收支平衡表1(初步数)单位：亿美元项目行次2011年一季度一、经常项目1298A。货物和服务2105a。货物3208贷方44012借方53804b。服务6-102B。收益776C。经常转移8116二、资本和金融项目391114其中：直接投资10426三、储备资产11-14123.1货币黄金1203.2特别提款权1313.3在基金组织的储备头寸14-323.4外汇15-13803.5其它债权1604.投资指标1-2月份国民经济主要指标数据房地产开发投资增长较快1-2月份，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。

1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39.0%；房屋新开工面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366万平方米，增长12.1%。

1-2月份，全国商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%。其中，住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。

1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。

2月份，全国房地产开发景气指数为102.9。5.国家宏观经济调控政策（略）6.总结：关于全球经济形势，报告认为，2011年第二季度，受到国际油价高企、日本大地震、美国房地产市场低迷和欧洲债务危机等风险因素的影响，全球经济出现滞胀隐忧，金融动荡加剧。

展望第三季度，全球经济有所加速，但复苏依旧疲弱。经济复苏迟滞的深层次原因在于，全球再平衡进展缓慢，实体经济找不到新的增长支点。特别是发达国家公共部门和私人债务难题交织，不断引发新风险。由于经济疲弱，通胀压力不减，金融市场仍将震荡。

其中，美国公共债务的可持续性面临巨大挑战，可能引发新的金融风险。报告还认为，日本大地震后全球能源政策发生新的调整，可能重塑全球能源市场的新格局。

人民币国际化有利于促进全球经济再平衡，离岸金融中心则可与人民币国际化相互促进，但离岸金融中心建设应有主次之分、协调发展，成功与否仍在于自身的成熟度。

关于中国经济，报告认为，2011年以来，我国经济运行态势总体良好，呈现出增长较快、结构优化、效益提升和通胀增压等四大特点。

由于世界经济起伏不定、国内企业库存创新高、保障房建设和地方融资平台清理，中国经济仍面临诸多不确定因素，预计三季度中国GDP增长9.3%左右。由于经济有下行压力，物价水平维持高位，如何平衡治理通胀和经济增长之间的关系，成为未来一段时间宏观经济政策面临的"两难选择"。

预计宏观调控政策在总基调不变的基础上，部分政策将会做出微调。货币政策总体偏紧，可能出台1-2次加息。综合运用财税、金融、土地等多种政策，确保保障房建设的顺利推进；进一步加快资源性产品价格改革。二、房地产行业分析报告1、房地产行业国家政策①、发改委关于利用债券融资支持保障房建设(1).地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设(2).支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资(3).企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续(4).强化中介机构服务，加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险②、国家发展改革委发布<商品房销售明码标价规定>③、央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率2、万科地产在行业中的特色作为国内房地产行业的明星企业，万科最为人津津乐道的是漂亮的社区和董事长王石的个人魅力。而在万科光环的背后，不容忽视的是支撑企业的专业管理，这其中包括万科创造的成本管理“利润=收入-成本，提高利润的手段之一就是压缩成本”，这个简单的公式几乎人人皆知，但真正实施起来远没有那么简单。在市场竞争日益激烈的今天，企业对控制并且管理成本提出了更高的要求，而对于房地产企业来说，动态成本的管理非常棘手，在相当长的一段时间里难以实现。如何将房地产行业复杂、多变的成本纳入规范化管理?万科也同样曾经为之困扰。现在，万科找到了问题的解决之策——用信息化手段控制并管理成本。对这个进入高速扩张时期的房地产企业来说，成本管理正是基础信息化完成后的深化和整合。3、指向信息化高层作为全国首屈一指的民用住宅发展商，万科的信息化建设开始得比许多同行更早，走得也更远。1987年，万科开始了财务系统建设，当时用的是中国台湾的产品。1997年，万科成立了IT信息技术中心，成立之初就安排了8个人的编制，并且设立在集团办公室下面，直接接受董事长王石的任务派谴，王石董事长当时甚至发出了“搞不懂IT，我就连董事长也辞掉”的宣言。这一年，万科信息化建设上了一个大台阶，上马了OA、邮件系统以及对外网站，建设起了内网外网，并与金蝶接触，上马了金蝶财务软件，并迅速在全集团普遍实施。万科股份有限公司财务负责人王文金回忆说，当时之所以选择金蝶，很大程度上是因为他们的产品是第一家面向Windows平台的产品。2000年，万科上马人力资源管理系统、销售管理系统和物业管理系统，并由深圳万科向各地辐射，紧接着建立起A-Housing招投标网站、与金蝶连手开发成本管理软件，等到这些房地产企业信息化项目完成后，万科越来越感到需要有一个整体的管理系统把它们串联起来，这是企业规模扩大化的必然要求，特别是像万科这样跨地区发展的企业。由于财务部门有着来源于公司各方面的丰富而又大量的数据，与公司业务运行关系最紧密，并且需要运用IT手段来保障各方面数据的准确性，目前，万科的IT中心已经和财务部门结合在一起，协调互动地推进万科的信息化建设。2002年，万科的投资领域已经扩展到全国13个城市，开发面积达到120万平方米，未来还预计以30%的速度递增。2003年上半年，上海万科的业务量就已经比去年全年增加了一倍，本年以来万科又新进入了大连、鞍山、中山3个城市。随着万科建设规模的扩大，成本管理的增减效应也进一步放大，在这种情况下，通过信息化手段提高企业成本管理水平就成为企业自然而然的选择。4、凭什么赢得50%但成本管理并非一蹴而就，从开始设想到真正推出通用软件，万科经历了3年。现在回忆起这段过程，王文金仍然记忆犹新：“2000年，万科开始有做成本系统的打算，并通过与金蝶的合作开始把成本管理这种思想逐步变为现实。到2001年成本管理系统开始试用，这当中仍然在不断的修改和完善，我们和金蝶方面都在继续投入。直到2002年，经过完善之后开发出了第2个版本(通用版)，然后开始在万科各分公司推广开来。”据金蝶方面介绍，万科现在实行的这套系统是目前业界唯一的房地产行业成本管理软件，并且万科与金蝶各自拥有软件50%的权益。为什么万科能够做到这个第一，并且与IT厂商分享权益?不可否认，尽管万科目前的业绩与声誉都十分高涨，但国内老牌、有实力的房地产发展商不在少数，并且不少是外资背景、建筑企业出身，是什么使万科将成本管理思想最终变成了现实?金蝶咨询联盟部的罗建音作为直接参与万科项目的高级咨询顾问，曾经在深圳万科“驻扎”了一个月。这段时间里，他不仅作为技术人员帮助万科实现成本管理，更深刻的感受到了万科独特的风格。和其他企业实施信息化不同，房地产行业成本管理系统融进了许多万科人的创见和思想，这也正是万科得以分享权益的原因。万科人给罗建音的印象是“习惯于主动思考，改进的愿望非常强，学习的劲头特别足”。“成本软件的主体思想都是万科方面提出的。比如在设计成本管理软件时，按照房地产行业通常的做法，成本管理要经过估算→预算→合同→执行→结算这5个阶段，但是后来我们发现，前2个阶段虽然能在软件中有所体现，但要实现与合同、结算的动态对应，难度非常大。因此王总就提出，前面2个阶段成为独立模块，从合同阶段开始反馈成本的动态变化过程。”5、面向全行业除了万科，金蝶力推的成本管理软件已经有不少工业企业和商业企业正在应用。据罗建音透露，目前已经有至少10家房地产公司在和金蝶接触，并且对成本管理软件表示出了浓厚的兴趣，这不能不说是万科案例强大的吸引力所致。关于房地产企业的成本管理，金蝶方面指出，就目前来看成本管理主要是针对万科这样的大客户，对其他规模不是很大的房地产企业，最好先熟练应用K3金蝶财务软件，之后才能充分发挥成本管理软件的效用。对于万科来说，向同行和竞争对手推广成本管理着实有些令人费解，甚至可能“为他人作嫁衣”的风险。也有人猜测，万科是因为手中握有成本管理软件50%的权益才同意向全行业推广。然而考虑到万科目前的业绩规模和万科集团以房地产为主业的发展战略，这个原因似乎有点站不住脚。面对外界的种种猜测，王文金认为万科此举意在检验成本管理软件的生命力。“一个软件的生命力需要经过市场的检验，如果得不到同业的认可和修正，这个软件很可能会死掉。一旦万科需要更换软件，集团在这方面的效率损失会更大;更多房地产同行来应用成本管理软件，也会反过来促进万科成本管理水平的提高。”而万科自己的信息化脚步也不会止步于此，“除了目前正在改进的成本管理、销售管理和物业管理系统，万科未来还要实施决策支持、商业智能、客户管理、知识管理以及项目开发管理几大信息系统，形成适合于万科经营管理的房地产IT整体解决方案，让信息化助力万科核心竞争力。三、万科企业股份有限公司分析选择万科的原因！1、万科企业股份有限公司优势：目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）[1]享誉业内。2、科企业股份有限公司的社会责任：从2000年开始，万科进入了一个新的发展期，年销售额以30%左右的速度增长。现在万科面临的是“顺境中求突破”。2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标——万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。2008年由世界权威的品牌价值研究机构——世界品牌价值实验室举办的2008世界品牌价值实验室年度大奖评选活动在京展开，在住宅品牌类的评选项目中，万科地产凭借优异的品牌印象和品牌活力，一举囊括“2008年度中国最具竞争力品牌”和“中国购买者满意度第一品牌”这两项荣誉称号。3、【万科荣获“2009沪深房地产上市公司综合实力TOP10”称号】4、[万科获建设银行500亿授信额度]5、公司管理架构：6、以三个核心高层分别是王石、郁亮、徐洪舸【公司概况】万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”