宁乡房地产市场研究报告

宁乡房地产市场研究报告***（中国）有限公司****地产咨询有限公司8月目录前言 1宁乡房地产市场总结 1第一部分都市经济与规划发展 1一、宁乡县概况 2二、宁乡宏观经济分析 3三、居民生活状况 6四、宁乡都市发展规划要点解析 8第二部分宁乡房地产市场分析 11一、宁乡房地产业发展概况 12二、宁乡房地产现状分析 13三、宁乡房地产市场发展趋势分析 33四、国家宏观调控政策分析 35第三部分宁乡重点楼盘鉴析 39一、宁乡重点个案分析 40二、其它项目介绍 61三、重点项目类比分析 76第四部分宁乡县商业分析 81一、宁乡商业分布分析 82二、宁乡重要商业街道分析 83三、在售项目商业分析 90第五部分宁乡县房地产购置力分析 93一、宁乡人口及居住现状分析 94二、宁乡市民消费力分析 95三、宁乡市民购置力与购置习惯分析 97四、商品房的消费方式 101五、目的客户群分析 102前言宁乡，位于长沙与益阳的交界处，处在大河西先导区的核心区位，是长沙西拓发展的重要阵地，也是房地产市场发展最活跃的区域之一。随着着“奋力抢擂先导区，加速挺进五十强”战略的有关贯彻，宁乡正以突飞猛进的势头快速崛起，经济的腾飞给宁乡的房地产带来前所未有的发展机遇的同时，随之而来的是开发商的热情高涨以及激烈的市场竞争环境，在现在的房地产调控的宏观环境之下，随着市场的健康与理性，宁乡的房地产市场必然将迎来应为美妙的明天。宁乡房地产市场总结一、都市宏观环境都市概况：地理位置佳，文化底蕴浓厚，自然资源丰富，交通环境便利；都市经济：经济进入高速增加期，经济实力的提高、都市基础设施的完善为房地产市场发明了良好的发展环境；居民消费：居民收入大幅度增加大大提高了宁乡消费者的房地产消费能力和价格承接力；都市规划：都市“北拓南联”战略与“大河西”方略都会为该县城注入强心剂，必将刺激宁乡的有关产业的发展，首当其充，房地产业会受益最大；二、房地产市场环境发展概况：房地产市场发展快速，行业高位增加，产品品质明显提高，产业发展步伐加紧；土地供应：土地供应不停加大，达成近五年来商品房用地和工业用地的高峰。开发状况：投资的持续高速增加，施工面积不停增加快速，表明社会资本对宁乡房地产市场前景看好，销售状况：与市场大势类似，出现井喷，销售有所缓和，销售价格增加有所放缓；政策状况：陆续出台的调控政策对市场有一定冲击，投机需求被压制，刚性客户有一定观望情绪。三、市场重点项目开发团体：本土与外来开发商均整合了强大的开发阵容，整体水平较高；项目规模：多为中小楼盘，大盘数量较少；产品类型：小高层、高层为主，也有别墅类、多层等低容积率的物业产品，户型类型：重要以三房为主，另首先是二房，二房以100-110平方米为主，三房重要集中在130平方米左右；项目风格：建筑风格和园林风格都以采用欧式风格为主；配套设施：项目本身配套设施比较完善；四、商业分析商业分布：核心商业重要集中分布在老城区，以一环为界，次级商业圈，便是以二环为界，商业竞争重要集中在人民路、花明路、八一路、玉潭路、楚沩路、白马大道、一环路周边，现在宁乡县内大型商业较少，重要以小型商业为主；在售商业：现在在售楼盘商业的租售价格不一，10000元/平米下列商铺重要集中在二环路周边，10000元/平米商铺集中在一环内区域。五、市场购房需求分析收入状况：宁乡全市的真实房价收入比约为3.79倍；面积需求：大部分居民选择110平米以上中大户型；产品选择：多选择电梯房；购房区域：选择中心板块和县政府板块为主。第一部分都市经济与规划发展一、宁乡县概况宁乡，治邑于三国，建县于北宋。从属湖南省会长沙，是国务院同意的对外开放县，辖35个乡镇，384个村，总面积2906平方公里，人口132万。（一）、地理条件宁乡地处湘中，东距长沙36公里，西屏张家界森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭，是长（沙）、株（洲）、湘（潭）一体化和武陵源、洞庭湖区风光带的金三角区，是省会长沙向湘西北辐射的重要平台，含有良好的区位优势和辐射功效，人流、物流、信息流十分活跃，2小时车程可辐射湘鄂赣11个地级市4000万人口。宁乡全境面积2906平方公里，人口130万，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温16.9℃，日照1655.5小时，年降水量1456.1毫米。

（二）、文化条件

宁乡历史文化悠久，人文积淀深厚。宁乡近70年来共出土国宝级文物四羊方尊、人面方鼎等青铜器1000余件，被誉为“南中国青铜文化之乡”；宁乡素来学风浓郁，教育昌达，“宁乡人会读书”美誉流布四方，近宁乡升入高等院校的人数始终雄居全省榜首，县内现有高等院校1所，省级重点中学和国家级重点职业学校各1所；宁乡劳动力资源丰富，素质较高，每年外出沿海发达地区打工者达20万之众，近年来新创民办职业学校20余所，每年为社会输送纯熟技工近万人。（三）、资源条件

宁乡自然资源丰富，开发潜力巨大。宁乡是湖南第一农业大县，是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”，牲猪和粮食产量分列全国第五位和第九位；县内矿产资源丰富，现在已开发运用煤、铁、锰、铀、金刚石等20余种;宁乡山青水秀，名胜众多。灰汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局拟定为21世纪精品旅游项目。（四）、旅游条件

刘少奇故居是国家首批“4A”景区、湖南四大黄金旅游线路之一；沩山是21世纪长沙重点开发的三大名山之一，山中有享誉日本和东南亚的密印禅寺，与杭州灵隐寺齐名，内有四壁镶嵌12218块贴金佛像的万佛殿，堪称世所罕见；黄材水库为全国三大土坝水利工程之一。（五）、交通条件

宁乡基础设施完善，硬件设施良好。境内长（沙）石（门）铁路、长（沙）常（德）高速公路、国道319线纵贯东西，在建的洛（阳）湛（江）铁路通车，连接南北，三条省道纵横交错，县乡公路四通八达，18平方公里城区主干道布局井然；水资源丰富，电力充足，通迅业发达。小结：宁乡县拥有绝佳的地理地位、浓郁的文化底蕴、富饶的自然资源、众多的旅游景点和优越的交通网络，这些有利的客观因素为宁乡的快速发展提供了必要的客观条件，吸引越来越多的人落户和投资宁乡，也在一定程度上增进了宁乡房地产业的飞速成长。二、宁乡宏观经济分析【要点】近年宁乡经济进入高速增加期，经济实力的提高、都市基础设施的完善为房地产市场发明了良好的发展环境。居民可支配收入大幅度增加大大提高了宁乡消费者的房地产消费能力和价格承接力。宁乡人均消费水平随着人均收入的日益增加而快速提高，使得宁乡成为一种消费型都市，宁乡人含有了很强的消费意识，住房消费意识也已大大提高。县城都市规划和“北拓南联”战略的提出，加上县城的三环路贯穿后来，都市扩容的步伐进一步加紧，每年都要吸取数千人成为城乡居民，这些利好及长沙市规划方面的“大河西”方略都会为该县城注入强心剂，必将刺激宁乡的有关产业的发展，首当其充，房地产业会受益最大。大河西先导区战略的提出，使得长沙与宁乡的联系更加紧密，宁乡也将借助这一平台谋取更多的发展，这将给宁乡的腾飞带来了前所未有的机遇。（一）、宁乡都市经济发展水平1、宁乡GDP总量分析（数据来源：～宁乡统计公报）分析：宁乡县在上六个月实现地区生产总值(GDP)310亿元，环比增速达成15.5%，比的经济运行状况有了明显的好转。在国家以及宁乡县有关政策的支撑下，宁乡的经济正在快速回暖，特别是大河西先导区的提出，加紧了宁乡与长沙的接轨，使得宁乡经济开发区建设如火如荼；另外县城“北拓南联”都市规划提速，宁乡经济有望实现新的跨越式发展。宁乡产业构造1、经济构造调节稳步推动在全县生产总值中，三次产业构造由上年的18.1∶54.3∶27.6调节为17.8∶57.3∶24.9，第二产业比重提高了3个百分点。工业主导地位进一步增强，新型工业化水平不停提高。工业增加值占GDP的比重由上年的44.2%上升到48.7%，工业对GDP增加的奉献率由上年的59.7%上升到64.9%。都市化发展加紧，全县城乡化率37.8%，比上年提高2.48个百分点。2、农业生产稳定发展全县农业总产值83.04亿元，比上年增加7.8%；农业产业化步伐加紧，全县农产品加工公司近200家，实现销售收50多亿元；农业生产能力继续增强。坚持水利建设服务农业生产安全，全县大中小型水库的安全普查全方面完毕，52座小型水库实现全方面除险加固，投资1628.95万元解决了38950人的农村饮水不安全问题。农业机械化程度不停提高。全县农机总动力达成120万千瓦，机耕面积148.5千公顷，机插8000亩，机收102千公顷，农机作业总收入达10亿元，水稻耕整收综合机械化水平达65.8%，农机四项指标居全省前列。3、工业平稳快速增加全县全部工业总产值420.73亿元，增加44.7%，其中，规模以上工业产值314.02亿元，增加56.6%。工业增加值137.47亿元，比上年增加23.6%。规模以上工业增加值88.77亿元，增加34.6%。其中，轻工业增加值38.18亿元，增加29.2%；重工业增加值50.59亿元，增加39.2%。73家园区规模以上工业总产值106.16亿元，比上年增加71.1%。规模以上工业新产品产值7.02亿元，比上年增加96.8%，实现增加值1.97亿元，增加89.4%。产销衔接良好，全县规模以上工业公司实现销售产值310.6亿元，比上年增加56.1%，产销率达成98.9%。规模以上工业公司主营业务收入306.14亿元，比上年增加55.3%；实现利税46.62亿元，增加19.9%。（3）固定资产投资分析：上六个月全县完毕全社会固定资产投资143.6亿元，增速近30%，随着经济的回暖以及玉潭公园等重大市政工程的开工，预计宁乡固定资产投资将会继续增加。交通、公园等重大市政工程的建设会进一步完善市政配套，加紧都市向外扩展速度，同时增大房地产发展空间。小结：即使宁乡县各项经济指标与长沙市其它发达县城，例如长沙县、浏阳市尚有一定差距，但近年来经济进入高速发展轨道，实力明显增强，与其差距越来越小，经济已经处在一种较为领先地位，都市基础建设日趋完善；为房地产的发展奠定了良好的环境基础。三、居民生活状况（一）宁乡都市人口状况截至末，宁乡全县总人口135.38万人，常住人口125.15万人，其中，城乡人口51.17万人，乡村人口84.21万人。人口性别比为105.5:100。（二）宁乡都市居民可支配收入（元）分析：都市居民收入增加较快，居民消费构造继续升级。上六个月城乡居民人均可支配收入的增加幅度继续扩大，达成12.7%，保持较高的增加水平。（3）宁乡居民消费状况（元）分析：即使受到经济大环境的影响，但宁乡居民的消费意愿却没有受到较为明显的影响。都市居民人均消费性支出11529元，增加1490元，增加14.9%%，增加率比去年有较小幅度的增加。前三季度随着国家系列政策的出台，国际形势的好转，宁乡居民整体消费主动性提高。小结：宁乡县的年人均可支配收入水平处在全国重要的县市都市的中上水平，有力的支撑了宁乡居民的购置力水平。在收入增加的同时，消费支出也大大提高，表明宁乡是在向消费型、享有型都市转变，人们乐意花钱去改善生活，这为房地产市场的快速发展提供了强大的消费力支持。四、宁乡都市发展规划要点解析（一）都市建设发展目的东接长沙西靠益阳纵向发展向横向发展转变根据最新宁乡城区总体规划的修订意见，至2030年，县城将得到进一步发展，撤县设市，建一种用地规模78平方公里，拥有人口60万的中档都市。宁乡的都市发展方向，必然是东接长沙、西接益阳，已划入3+5都市圈，都市城际铁路连通，北面工业适度发展，东面为衔接长沙，现以工业为主，适度配以有关配套和娱乐设施。整体都市以工业为主。宁乡都市发展趋势县城区域西靠益阳东接长沙县城区域西靠益阳东接长沙（二）、都市发展的战略规划1、“工业新城+居住组团+主次两商圈”的都市格局工业新城：宁乡向东开辟金洲新区，重要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金洲新区将成为将来宁乡经济的高增加点，也将为宁乡房地产业带来足够的需求。居住组团：二环至三环区域将成为将来都市的重要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域含有优良的地理环境和植被环境，适合都市居民对居住环境的规定，将形成围绕都市中心的环状居住组团格局。主次两商圈：老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐步向四周辐射，商业面会增大。【机遇】都市的大规模扩张为房地产发展提供了巨大的潜力空间。宁乡由小型县城向中档都市转变，扩大都市辐射区域范畴，将进一步加强都市在区域内的影响，吸引更多的城乡本地居民以及外地消费者投资资金的涌入。大河西先导区宁乡经济开发区，催化都市化水平的提高，更催生大量房地产消费需求，给房地产业的发展带来广阔的前景。第二部分宁乡房地产市场分析一、宁乡房地产业发展概况1989-，宁乡房地产业，经历了从无到有，从起步到繁华，人均居住面积从改革开放前的局限性6平米提高到的35平方米。这是宁乡“挺进五十强、崛起中西部”、百姓共享“山水新城、宜居宁乡”和谐发展的一种缩影。（一）房地产业高位增加随着“奋力抢擂先导区，加速挺进五十强”战略的事实，全县房地产业风起云涌。到底，全县房地产开发完毕投资额75亿元，投资额逐步增加，开发建设商品住房412万平方米，销售入库税收近8亿元。至，房地产业更加高位突进，实现税收0.9亿元、1.6亿元、2.5亿元，年均拉动GDP六个百分点以上，成为县域经济发展的强支柱、财政收入的主渠道，成为最有活力的产业之一。（二）房产品质明显提高近五年来，全县房地产市场产品构造逐步提高，由多层向小高层、中低档向中高档转变，一大批精品楼盘成为市场主力；催生了一批本地出名品牌和一批房地产领军人物。随着碧桂园、上海绿地等一批中国出名公司和优秀外地开发商抢滩宁乡，带动宁乡开发公司向更大的层次迈进，把宁乡楼市品质推向一种全新的高度。（三）产业发展步伐加紧以来，在销售量成倍增加、税收高位增加的同时，宜居人气强势聚集，房地产资我市场活跃。现在，宁乡房地产市场已经形成了融城板块、行政板块、南城板块、旧城板块和东城板块5大板块。能够预见，将来几年，宁乡房地产业将步入更加好更快、高速高效发展的快车道，房地产业将为深度融入长株潭，宽度接拢大河西，产业的发展步伐将明显加紧。二、宁乡房地产现状分析（一）房地产市场供应状况1、房地产开发投资与建设分析近年来，随着着全国房地产开发的热潮，宁乡县房地产开发建设呈现出快速发展的势头，房地产开发完毕投资额从的9.488亿元增至的23亿元，年均增涨幅度较大。，即使受经济危机的影响，但全市共完毕房地产开发投资约17.15亿元，增幅上升至51.1%，随着随着经济回暖和一系列利好政策的影响，全市房地产完毕开发投资达成23亿元，超出20亿大关。分析：房地产投资的持续高速增加，表明社会资本对宁乡房地产市场前景看好，尽管从起，国家先后出台了多项宏观调控政策，经济危机横扫重创，但市场对宁乡房地产投资热情仍旧高涨，对将来市场充满信心。宁乡县房地产市场持续多月保持高位成交，市场存量得到有效消化，开发商对将来市场的预期逐步从谨慎向乐观转变，投资主动性逐步提高，随着市场的持续高涨，，宁乡投资逐步走强。2、商品房施工面积与竣工面积近几年来，宁乡县商品房的施工面积逐年增加，、施工量与竣工量激增，特别是，即使遭受经济危机冲击，但宁乡新施工面积不减反增。07-08两年新开发面积达成240万方，而在市场走弱的状况下，市场销量较慢，进入，即使销售较好，但现在还存在60万方左右现房存量。重要以消化存量为主，施工面积可能相对较往年有所减少。预计，随着市场火爆后存量的减少，的施工面积将达成一种新高潮。分析：从开始，施工面积与竣工面积之间的距离逐年拉大，施工面积每年都在增大，但竣工面积的增加并不明显。造成这种现象的因素重要有两个方面：一是由于施工面积中包含了较多体量大、开发周期长的在建工程，同时宁乡县数年的市场累计量需要一定的时间来消化；二是由于从以来房地产调控越来越频繁，调控力度越来越大，面对从严的政策和不明朗的趋势和经济危机的重创，部分开发商资金链紧张，也放慢了开发建设速度，对进入市场十分谨慎。但是随着国家对闲置土地的清理力度加大，对房地产开发周期的限制也趋向严格，将来三年内在房地产市场热销的刺激下，宁乡商品房供应量仍有加大趋势，市场竞争将会更加激烈。3、土地供应状况分析（1）、土地供应宁乡县土地供应为3496812平方米（未含下辖乡镇土地出让状况），累计5242亩土地，其中工业用地约3000亩，商品房性质用地2038亩，达成近五年来商品房用地和工业用地的高峰。工业用地重要分布在金洲新区、历经铺乡、夏铎铺区域，特别是先导区把金州区纳入范畴，工业发展加速。商品房性质用地重要分布在城郊乡（新政府区域）、玉潭区域、白马乡区域，能够预计这些区域是将来宁乡商品房开发的重要发展方向。分析：宁乡前供房地产开发用地平均每年在400亩左右,-土地供应达成高峰,共有房地产开发用地2248亩，更是达成2038亩，这也是市场热销后的直接成果。现在市场内开发商土地供应存量重要集中在07-成交土地。从近来几年土地投放区域分析，重要集中在新行政中心区域，另外就是城南版块以及老城区中心版块。（2）、土地成交商品房性质用地成交统计()网挂077白马桥乡仁福村12081.5挂牌商住用地≤2.0≥30%≤35%商40年住70年湖南盛景置业有限公司()网挂069白马桥乡正农70115.3挂牌商住用地≤2.4≥30%≤30%商40年住70年湖南省鹏盛地产发展有限公司()网挂061白马桥乡正农社区7133.8挂牌商住用地≤2.3≥20%≤30%商40年住70年长沙洲城房地产开发有限公司)网挂062白马桥乡仁福村43377.5挂牌商住用地≤2.0≥30%≤35%商40年住70年湖南盛景置业有限公司)网挂051金洲新区268356.6挂牌商住用地≤2.0≥30%≤35%商40年宁乡县新城开发建设有限公司住70年()网挂047金洲新区374114.78挂牌居住≤1.2≥35%≤35%70年长沙市碧桂园房地产公司()网挂036二环南路112684挂牌商住兼容≤2.3≥30%≤30%商40年湖南长沙小城房地产开发有限公司住70年()网挂038白马桥乡白马桥村7069.8挂牌居住≤2.0≥30%≤30%70年长沙恒港房地产开发有限公司()网挂032玉潭镇楚沩社区34319挂牌商住用地≤2.5≥35%≤30%商40年湖南新思维房地产开发有限公司住70年)网挂027城郊乡罗宦村37487.8挂牌商住≤2.0≥40%≤25%商40年杨建新住70年()网挂028城郊乡罗宦村8663.2挂牌商住≤2.0≥35%＜35%商40年宁乡县捷登房地产开发有限公司住70年[]网挂11白马桥乡白马村33017挂牌居住≤2.5≥35%≤30%刘文兵[]网挂007号城郊乡茆田村33106.7挂牌商住兼容1.0-2.0≥30%≤40%长沙伟特源置业有限公司()网挂017玉潭镇通益社区18384.3挂牌商住兼容≤2.0≥40%≤25%商40年湖南新思维房地产开发有限公司住70年()网挂019城郊乡罗宦村67363.4挂牌住宅用地0.7-1.2≥35%≤35%70年长沙佳宏房地产有限公司()网挂03玉潭镇通益社区23061.2挂牌居住用地≤2.6≥30%≤30%70湖南九环房地产开发有限公司小记1150335.88平方米商品房性质用地成交统计()网挂05城郊乡东沩社区3961.4挂牌住宅≤2.5刘志华()网挂06白马桥乡仁福村128329挂牌商住≤2.5宁乡钻源房地产开发有限公司()网挂08白马桥乡仁福村11827.8挂牌商业≤1.8宁乡联发商贸有限公司)网挂09历经铺乡金南社区3943.6挂牌商业≤1.8宁乡县花明汽车贸易有限公司)网挂10白马桥乡白马村91130挂牌商住≤2.0南省中辰房地产开发有限公司()网挂059城郊乡东沩社区4480.6挂牌居住≤1.8湖南大兴房地产开发有限公司()网挂16城郊乡许家垅13562挂牌商住≤20-5.0长沙瑞达置业有限公司()网挂019东湖塘镇南竹山村1594.2拍卖商业金融住宅≤1.6个人()网挂020白马桥乡正农社区55385拍卖住宅≤2.0宁乡合盛房地产开发有限公司()网挂71宁乡县金洲乡同兴村137662挂牌商住≤1.6宁乡通程实业(集团)有限公司()网挂017灰汤镇灰汤村蒋琬路2044.2挂牌商住≤2.1个人（）网挂010白马桥乡凤形山社区二环南路旁52881挂牌商住≤1.8宁乡恒港房地产开发有限公司()网挂005宁乡县玉潭镇八一社区64097挂牌商业住宅≤3.8北京博润嘉业房地产开发有限公司()网挂128宁乡大道以西烟草公司旁91482.3挂牌商住2.0-3.0湖南福临门房地产开发有限公司()网挂132宁乡县城郊乡木佳村站前路以北8556.6挂牌商住≤1.5宁乡县房地产开发公司()网挂136宁乡县玉潭镇文中社区梅花路249号33270挂牌住宅≤1.8福建龙江房地产开发有限公司()网挂131宁乡县科技工业园站前路154148.6挂牌商住＞1.8湖南威铭能源科技有限公司小计858355.3平方米商品房性质用地成交统计()65花明楼镇花明楼村14482挂牌商住≤1.5成交()90城郊乡罗宦村、玉潭镇黄泥岭村55915挂牌住宅≤1.6成交()87宁乡县玉潭镇学庵社区龙溪路1885挂牌住宅≤0.7成交()88宁乡县城郊乡东沩社区30175挂牌商住≤2.0成交()26白马桥乡正农社区六组14139挂牌住宅≤1.6成交()27白马桥乡正农社区六组和七组交界处21805挂牌住宅≤1.6成交()31宁乡县玉潭镇通益桥社区春城北路与二环南路交汇处315000挂牌商住≤2.0湖南盈兴地产发展有限公司()23玉潭镇楚沩社区楚沩中路72号632挂牌商住()17夏铎铺高新村187265挂牌住宅恒宙国际有限公司,累计641298平方米小结：以前市场供应量偏紧,随着的土地集中放量,至市场处在饱和状态,供应量相称充足；现在各楼盘销售形式良好,面临后期推出楼盘体量的增加,区域内竞争将逐步加剧；现在土地存量重要集中囤积在新行政中心板块,该板块供应量充足,项目规模均比较大.超出20万方的项目计划在10个盘以上；、及后续几年供应量预计集中放量，年开发量在120万平方米以上，-销售额60万平方米不到，尽管销售额达成120万平方米左右，但市场供应将暴增，达成240万方，市场销售形式将继续供不小于求；土地价格平稳上涨，新行政中心区域从的10万/亩上涨到现在的80万/亩，但是随着土地供应量的放大及后续大量土地存量的开发，将来2-3年土地增值空间不会很大，随着后期土地供应吃紧，后期土地增值潜力巨大。4、市场总体供应量分析（单位：㎡）针对本项目的有效竞争项目,重要集中在老城区商业中心板块(沿江风光带)、城西板块(白马桥乡)、新行政中心板块(宁乡大道二侧)、金洲新区板块.板块重要项目供应量城区商业中心板块大玺门、新外滩、锦绣兰亭、东方明珠、香江国际及新土地供应存量976000城南板块盛世豪庭、典型生活、馨香园、水岸星城及未开发项目742185新行政中心板块水晶郦城、中源花园、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、新府名邸、旺和家园、金叶家园、东鑫都市花园以及未开工项目1000余亩2925000金洲新区板块.碧桂园、左岸春天及另外亩项目3040694累计:7683879（1）、已开工项目供应量分析（单位：㎡）新行政中心板块水晶郦城长沙湘润房地产开发有限公司128067230000160000150000100007000070000嘉诚花园长沙嘉诚房地产开发有限公司880380010100000010000080000玉龙国际花园长沙龙腾房地产开发有限公司9974734000014000010000100000凝香华都湖南中源房地产开发有限公司20800034000014000010023000070000世纪花园长沙兆龙房地产开发有限公司7000018000160005800058000楚沩佳郡长沙佳家房地产开发有限公司5500028000080003500035000瑞景春天长沙春天房地产开发有限公司80040138000400000400004000050000新府名邸湖南新思维房地产开发有限公司6228210000010000095000500050000紫金公馆宁乡县铭诚房地产开发有限公司866935611.236842368410000100000优雅翠园盈丰创立（香港）开发有限公司34466.75592.7559255592000小计159000768000463000金洲新区碧桂园碧桂园开发有限公司5026464827272184081240860004800000假日摩纳哥长沙宏亿置业有限公司3100000500003000008000050000小计2600054000070000老城区板块（沿江风光带）东方明珠湖南翌盛房地产开发有限公司1095815000048612.4436124500010000050000大玺门湖南沩江投资有限公司870373370002000013000060000新外滩长沙湖泥湾房地产开发有限公司29774833678336779367400040000锦江·锦绣兰亭宁乡县锦江房地产开发有限公司6847823677675000500002500018000030000湘核花园湖南中核置业有限公司1580003080003800038000027000070000世纪阳光长沙兆龙房地产开发有限公司30000887100001000010000香江国际湖南恒基房地产开发有限公司396835000270000700070000东城怡园长沙东炜房地产开发有限公司2394855000550004000015000150000东城丽都长沙和谐房地产开发有限公司360001000007000065000150003500035000水木天成长沙福源房地产开发有限公司1850001830004300030000130001500000小计114000901000255000城南板块（白马桥乡）芙蓉盛景长沙市五华房地产开发有限公司3442573654736544365430000300000公园道1号湖南中辰房地产开发有限公司9338020300002800019000030000典型生活长沙恒港房地产开发有限公司23893505195051945519500050000盛景豪庭湖南盛景置业有限公司740001500004000035000500011500030000馨香园长沙长天房地产开发有限公司1899335000350002500010000100000水岸星城长沙合盛房地产开发有限公司2180813000013000010500025000250000幸福家园330006650000110小计8900038700060000根据以上数据统计各区域已开工项目存量（总建筑面积：㎡）板块区域已开工项目总存量现房存量开发量备注新行政中心板块768000159000463000以上存量统计中部分项目含商业部分面积（重要是沿街商铺）老城区板块90100011400080000城南板块（白马桥乡）38700089000255000金洲新区5400002600070000累计2596000388000868000（2）、待建重点项目供应量分析（此处重点项目为左右即将开发项目，单位：㎡）新行政中心板块重要供应项目盛翠豪庭1213942455000预计年终推出中央花园160000400000100000预计年终推出优雅新城西二环与春城北路西南角315000630000100000预计下六个月开工玉虹蓝庭国际城西二环和文体路东南角湖南玉虹房地产开发有限公司132427460000100000预计年末份推出福临门名郡91482.340000080000预计下六个月推出书香门第宁乡大道与二环路交汇西北角90002500025000预计下六个月推出小计：2157000老城区区域紫荆金域一环与春城南路交汇处东南角湖南九环房地产开发公司286817500075000预计下六个月推出小计：75000白马乡区域南国水乡二环路与白龙路交汇处东北角长沙小城房地产开发有限公司13000026000060000水木清华二环路与金凤路交汇处长沙恒港房地产开发有限公司528819518550000小计：355185金洲新区富贵世家东二环与金开路东北角宁乡锦程房地产开发有限公司14011911069410000预计6月开盘小计：110694现在市场总体供应存量分析（单位：㎡）板块区域已开工项目总存量未开工项目总存量累计新行政中心板块76800021570002925000老城区板块90100075000976000城南板块（白马桥乡）387000355185742185金洲新区板块540000110694650694累计259600026978795293879小结：保守预计现在的市场的总存量达成530万方，如果考虑新增土地2400亩的240万方供应量，总存量达成770万方，按正常的开发每年200万方，现在市场的存量最少要开发4年，能够预计将来的宁乡市场竞争将越来越激烈。市场总体供应存量分析板块区域现房存量在售楼盘开发量未开工项目开发量累计新行政中心板块159000463000460000108老城区板块1140008000075000444000城南板块（白马桥乡）89000255000110000259000金洲新区板块26000700001000030累计3880008680006900001946000小结：市场总体供应预计将达成200万方，通过市场火爆后，商品房的销售预计将走向平稳，供销比例将近一步拉大，竞争将会明显加剧。宁乡近六年市场总体供应存量分析19460002008150000注：通过两年供应，总存量剩余140万，加上出让土地2300亩，按平均1.8容积率计算，总建筑面积约275万，将来四年，预计推出80%即220万.依这类推，-出让土地按每年平均亩，-四年内分别推出60%、50%、40%、20%，即-新出让土地在-四年内的开发量达成400万方，-市场总体供应量预计将达成815万方。总结：现在市场在售楼盘的存量，重要集中在新行政中心板块、老城区板块、金洲新区。新行政中心和老城区在开发怒爆的情景下，销售较好，但因存在部分楼盘体量较大，存量还是很充足，金洲新区现在楼盘稀少，可存量达54万方，重要是由于碧桂园山湖城项目体积达成48万方；待建重要项目重要集中在新行政区域，特别是二环北路周边地块，在将前面开发，积聚了数十个楼盘，不管楼盘规模，还是楼盘品质，都将主导的市场方向。在市场火爆后，特别是楼市政策继续宽松的状况下，开发商对充满信心，开发量将继续增加，达成新高，也造成市场的竞争性加剧。5、供应量构造分析水晶郦城70000——70000嘉诚花园8000080000玉龙国际花园100000100000凝香华都7000070000世纪花园5800058000楚沩佳郡3500035000瑞景春天500004000010000假日摩纳哥5000050000东方明珠5000050000大玺门6000030000锦江·锦绣兰亭3000030000湘核花园7000070000世纪阳光1000010000东城丽都3500035000公园道1号3000030000盛景豪庭30000010000盛翠豪庭550003000025000中央花园100000080000优雅新城1000003000070000玉虹蓝庭国际城100000100000福临门名郡8000080000书香门第2500025000紫荆金域750001500060000南国水乡500005000010000水木清华5000050000富贵世家1000010000碧桂园26000小计285000115800036000小结：分析商品房供应量构造数据，能够看出将来一轮房地产周期开发将以小高层、高层电梯房为主，电梯房供应将达成120万方左右；而多层产品仅仅不到30万方，重要分布在南城区域，多层产品比例逐步减少的趋势明显体现；而现在宁乡别墅由于销售较普通，销售周期较长，将来一段时间不存在新增加，重要以消化存量为目的。因此，将来的宁乡市场将逐步转向以小高层、高层为主导，多层与别墅为辅的产品构造，也能够预示将来电梯房的竞争性将加大。（二）、宁乡房地产需求状况分析1、商品房的销售状况分析从宁乡县各年供销对比分析来看，宁乡房地产市场—供销基本保持平衡，但经济危机及各方面因素的影响，整体市场严重供不小于求，供求比例达成2:1，市场极度不均衡。随着市场刚性需求的暴发及系列利好政策的推动，销售面积井喷，市场呈现艳阳天的趋势。分析：以前宁乡房地产销售面积在竣工面积减少、现房供应局限性的状况下，消费需求不减，销售面积大幅度增加，显示了宁乡强大的消费力和发展后劲。通过整体市场萎缩和修整后，都市的逐步发展，外来人口的不停涌入，强劲的需求刺激房地产快速发展，2、商品房供销比例分析分析：从近三年的供销对比中能够看出，-供应量增加较快，供销比例不小于1，更是达成了2.23，阐明市场供需矛盾较突出，供明显不小于需求，通过的市场低谷，开发商对信心局限性，开发量比暴跌，同意面积靠近两年前水平，但在有关政策的扶持下，房地产市场异常升温，需求明显不小于供应，也较好的去化了市场的部分存量。进入，开发商信心较足，开发量将激增，但预计销售量将走向平稳，市场将重新回到供过于求的状况。3、商品房供销现状1-11月商品房同意预售面积69.3万平米，销售面积102.5万平米，供销比为1:1.48。1.481.48预售面积销售面积分析：商品房预售量大幅下降重要一是商品房开工时间大都集中在上六个月，年终大多数楼盘已申请预售,今年上六个月竣工楼盘不多，市场销售以去年预售房屋和存量房为主。二是开发商对形式预计局限性，今年上六个月投资开工面积不多。但现在仍有存量房80余万平米（其中已预售未竣工房屋近40万平米）,市场供应充足，预计明年上六个月销售也是以存量房为主。4、商品房户型供销分析商品房住宅供应套均面积为132.35平米，销售套均面积为136.04平米。销售的主打户型为120-144平米，90平米小户型基本脱销，144平米以上大户型销售上有压力。分析：120—144㎡的户型供应量和销售量都是最多的，且比例明显不小于其它面积区间的户型，重要因素得于湖南的传统住房观念，大多数客户居家购房首先考虑的是120～144㎡左右三房。，90㎡下列住宅供应量所占比例已经达成36．84%，同比增加4．18%，离国家的70%仍然有很大差距。其重要因素是：①构造调控方法的滞后显现。由于房地产开发周期较长，部分新同意项目尚未面世，而之前同意项目仍在销售，政策效果显现要通过一段时间；②调控政策执行的力度问题。在90/70政策的执行过程中，如何在总量平衡的基础上，把指标分解到具体项目中，存在着一定的操作难度和自由裁量权，也是宏观调控政策效果不明显的一种因素；③人们的住房观念尚未变化，市场对小户型的需求有限。5、商品房产品类别分析1-11月份销售房屋中高层小高层占52.3%、多层占40.1%、别墅占6.1%、保障性住房占1.5%。分析：房地产市场产品构造呈多样化发展，按建设资源节省型社会规定，通过政府调控和消费引导，由几年前的多层主导市场，逐步演变为高层、小高层为主，多层、别墅、保障性住房为辅。6、购置对象分析1-11月份商品房购置对象分区域对比。本县与外地比为：5.08：1,本县购房对象中城区与乡镇比为：1：15.07。分析：从购房对象来看，商品房销售以本地为主，其中乡镇人口进城购房成为拉动商品房销售的主导因素，外地来宁购房（重要是宁乡、益阳地区）的比例也有所提高，成为拉动销售的主力军，年终拆迁房购房成为商品房销售市场的生力军。（三）、商品房的价格分析1、宁乡商品房价格走势分析从近几年宁乡商品住宅成交价格走势来看，从至今，商品住宅价格稳步上升，即使受宏观调控政策与经济危机的影响，但商品房增加率仍然保持稳定增加，而进入，价格全方面回升，现在已达成2314元/㎡。分析：宁乡房价稳步上升的重要因素是：首先随着都市的快速发展，各项配套设施的完善，房地产市场的成熟发展，消费需求的带动，建材价格上涨，土地成本提高，宁乡商品房价格正在上涨，另首先通过经济危机的修整，刚性需求的暴发，宁乡房价全方面上升。刚性需求的暴发，宁乡的房价飞涨，但年终在刚性需求释放后，市场呈现价升量跌的状况，随着国家政策宏观调控下，宁乡房地产优惠政策的延期，我司预计宁乡的房价涨幅将会放缓，但仍有一定的上涨空间，因素有下列几个方面：人均可支配收入飞快增加，但宁乡的房价却是宁乡四县市最低，收入支撑宁乡房价的上升空间；宁乡城区继续扩大，加上大河西先导区把宁乡划入其幅员，宁乡把发展方向指向东面，接轨宁乡，拉近与宁乡的距离，将来将有部分宁乡居民开始涌入宁乡，强大的需求将带动宁乡的房价继续保持增加的态势。2、销售价格构造分析1-11月份从实际销售价位段来分析，房屋单价低于1500元/平米的占总销售量的14.7%，销售价格在1500-元/平米占总销售量的45.8%，销售价格在-2500元/平米占总销售量的25.2%，销售价格在2500元/平米以上的占总销售量的14.3%。分析：1500-元/平米，所占比例较大。这阐明消费群体中还是以需求型和改善型住宅为主流，而享有型和奢侈型住宅也在悄然兴起。（四）、二手房市场状况1-11月份宁乡二手房市场成交1450套，成交面积29.33万平方米，成交金额3.18亿元，均价1084元/平米。其中住宅886套，13.93万平方米，成交金额1.31亿元，均价937元/平米。一季度房地产、二级市场累计交易量之比为3.49：1。（五）、房地产市场抵押状况1-11月份，宁乡全县共办理抵押贷款12800宗，同比增加135.88%；抵押面积340.42万平方米，同比增加69.51%；货款金额40.37亿元(含续贷)，同比增加92.11%。其中个人贷款户数、面积、金额分别同比增加140.8％、109.7％、141.8％。分析：从数据上分析，我县房地产抵押贷款全方面上升，从一种侧面能够看出宽松的金融政策在我县得到贯彻，有力的增进了我县房地产资我市场的活跃。总结：宁乡房地产在逆境中化危为机，美丽转身，稳住市场风生水起与安居保障的齐头迸进的局面，究其因素，我们归纳为下列几点：挺进五十强”战略的推动：宁乡经济已经持续数年呈两位数增加，县域基本竞争力由的全国第233位跃升至的第97位，8年间迈进了136位，至，由97位跃为84位，在“挺进全国五十强”劲旅中，宁乡融城步伐不停加紧，经济的持续增加带来了都市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。宁乡老百姓的平均收入几乎每4年就会提高一倍，为宁乡房地产的发展提供了最为广阔的平台，特别是全县

“大工业、大商贸、大交通、大旅游”的实施使“大房产”借势步入快车道。金洲大道蝴蝶效应的催动：随着两型社会大河西先导区建设大幕启动，宁乡两镇三乡纳入先导区范畴，金玉组团成为先导区四大擂台之一。金洲大道拉通后，一改正去只有宁乡人去宁乡买房的格局，大房产依靠大交通使市场格局发生了质的变化。房产新政的有力鼓动：自11月房产新政实施以来，实施部分税费减免，奖励5000元/套，新政的推动促成了市场春暖花开。同时，行主动放贷，并出台对应房贷的优惠贷款利率，以贷款利率下浮、初次购房首付二成、解冻二套房贷等方法有效刺激了购房者房贷的欲望。支柱产业效应的拉动：和，宁乡房地产总投入为18亿元、20亿元，商品房开工面积分别为102万平米、120万平米，竣工面积分别为60.5万平米、83万平米，同意预售分别为70万平米、118万平米，实现销售分别为58.8万平米、53万平米。房地产业实现税费均超2亿元，占全县财政收入的1/5，拉动GDP六个百分点，同时尚有效的带动了建筑业、建材业、广告业、劳务业等有关行业蓬勃发展。城乡化率递增的促动：宁乡县共有132万人口，其中城乡人口48.9万人，城乡化率约为37%，随着都市的提质提效，县城定位由平原型都市向山水型都市转变，按照中档发展国家平均为61％的都市化水平，宁乡的城区近30年人口将达60万，都市发展的空间还很大，新增住房需求也是巨大的。同时随着都市化进程的加紧，宁乡每年将有4万人由农民变市民，同时外来资本的注入也势必牵动都市人口大规模扩容，人口增量所引发的住房增量在40—80万平米之间，人口的与日俱增对住房刚性需求提出了现实的规定，较好地促动了房地产市场供求。住房换房理念的变动居住产品正在不停地升级和换代。宁乡现在商品住房市场中最重要的构造是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。特别以前宁乡商住楼尚没有“社区”这个概念，随着富豪山庄的进驻，住到社区去成为一种潮流。另外，以往传统的“三世同堂”、“四世同堂”等习惯已发生变化，今天的年轻人和老年人更多地但愿分开居住，互不干扰，但又保持着“一碗汤”（相距不远，能够互相照应）的距离，这给房地产市场带来新的空间。

旧城改造拆迁用房的驱动：都市化进程意味着都市不停的改造和扩建，近年来宁乡的旧城改造从未停步，拆迁呈现出了前所未有的惊人大手笔。同时，不少近郊村组改造也正在如火如荼地进行，这有助于农村经济的转型和土地的高效运用。按现在拆“1”补“2”的赔偿政策，每年将新增10万平米的住房需求。考虑到部分拆迁户会选择货币赔偿自行购房，每年仍将会因此而新增8万平米的住房需求。

民间投资置业的撬动：，宁乡城乡居民储蓄存款余额已超出130亿元，城乡居民人均可支配收入达14500元。住房作为不动产，其升值空间已是有目共睹，加上大多数人的投资意识的越来越觉醒和强烈，“一铺养三代”、住房置业、住宅及铺面租赁等理财意识的增强，使得现在宁乡本土居民进行理财投资的有效渠道仍然圈定在房产和商铺的投资上。

三、宁乡房地产市场发展趋势分析（一）、市场总体趋势1、前期住宅市场供销两旺，后期市场整体走向平稳。首先，随着宁乡房地产市场的火热销售，新开工项目日趋增多，同时由于开发年限的限制，政府对闲置土地的清理，宁乡充足的土地存量将使得继续保持高体量的开发和增加。另首先，随着宁乡都市化的进一步推动，外来人口、拆迁人口也将增加，较大的增进了房地产市场刚性需求。宁乡房地产市场在供应量和需求量都进一步增加的状况下，前期市场供销预计呈现两旺状态，后期通过市场调节，刚性需求释放，政府有关政策的出台，后期市场整体将供销平衡，逐步走向平稳。2、大河西先导区影响初显，有可能为宁乡房地产的发展带来更多的空间随着两型社会大河西先导区建设大幕启动，宁乡两镇三乡纳入先导区范畴，金玉组团成为先导区四大擂台之一。金洲大道拉通后，一改正去只有宁乡人去宁乡买房的格局，大房产依靠大交通使市场格局发生了质的变化。宁乡与长沙的接轨，将为宁乡经济的发展带来前所未有的机遇，由于宁乡价格洼地明显，部分长沙居民将涌入宁乡进行置业和投资，为宁乡的房地产的发展带来了更多的空间，同时国内更多主流开发商将进入宁乡，给宁乡带来更为先进的开发水平的同时，更为加剧了宁乡市场的激烈竞争。（二）、价格发展趋势：房价涨幅将会放缓，但仍有上涨空间房价的总体走势仍然会保持上行，首先是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。另外首先是由于土地价格不停上涨，单位地价屡创新高，将来的房地产价格必然会出现上涨。另外，从需求层面来看，宁乡都市发展，与长沙接轨，不仅刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。多重客观因素的叠加作用下，房价仍将保持上行走，但由于国内实体经济尚未完全复苏、国家有关政策的调节、刚性需求的部分释放，房价增幅将会放缓。（三）、产品发展1、产品多样化、品质将进一步提高宁乡住宅产品越来越趋向于市场细分的多元化发展，涉及建筑风格、户型、面积、质量、功效等内在的产品品质越来越多元化，以满足不同的市场细分人群。市场竞争加大，消费者选择面增广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决定了宁乡住宅产品向着多元化方向发展。外来地产品牌纷纷进入宁乡地产市场，碧桂园、绿地等等，宁乡宁乡房地产市场注入了新鲜的血液，又加剧了宁乡地产市场的竞争。住宅品质和社区和谐性将会不停提高，特别是在物业管理、绿化景观、建筑细节等方面，宁乡房地产将在湖湘文化的基础上，不可避免地融入许多先进思维，这必然使得宁乡房地产的品质得到进一步的提高。2、高层仍将成为主流。一则可供开发的土地面积将逐步减少，提高土地运用率将成为都市规划的重要规定，特别是在都市中心位置；二则消费者对多层以上产品的接受度逐步提高；三则消费者对楼间距、社区景观规定越来越高。通过拉高层数，从而增加楼间距和增大绿化景观面积的方式将为更多开发商采用，预计此后高层仍将成为市场主流。3、中档户型面积产品是将来市场的主流。宁乡市场中档户型110-130㎡的开发仍占据市场的主流，在单价较低的状况下，这类户型的总价符合宁乡普通家庭的经济承受能力，并且面积范畴能够不用考虑短期内再次改善住房条件。即使“90/70”政策（四）、客户1、自住型和改善型客户将继续增加宁乡的都市化进程意味着都市不停的改造和扩建，这就将产生大量拆迁户，寻找适合的居住场合将是这部分人的当务之急，因此自住型客户在将来将继续增加。而现在居住在老县政府区域的客户，由于对现有的居住环境以及空间不满意，加上这部分人含有较高的收入水平，这类人渴望更加宽敞和优雅环境的居住氛围，将直接造成改善型客户的增加。2、对产品的户型需求将逐步趋于理性随着将来两年越来越多的中小户型产品入市、政策的引导、房地产销售价格的不停提高及物业管理服务的进一步规范，目的客户的置业需求也将逐步趋于理性。新政70/90的影响将在逐步体现，90平米下列户型设计配备将更重视紧凑合理性，充足运用有限的建筑面积发挥建筑的功效成为消费者选房重要的关注点，好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。另外由于房价将继续上涨，中小户型产品带给消费者的置业压力将会减少。（五）、开发商：大鱼小鱼，势均力敌由于宁乡良好的投资环境与走向正轨的房地产市场，早期进入宁乡的开发商都获得了丰厚的回报。加上宁乡开发门槛相对较低，大大小小开发商相继进入市场，即使绿地、碧桂园、豪德相继在宁乡巨款拿地，但外地开发商在宁乡的份额未达成排挤其它中小开发商的可能，外地开发商与本地开发商共同分割宁乡市场。四、国家宏观调控政策分析(一)、国家宏观调控政策回忆土地类《有关在保增加保红线行动中加紧解决批而未用土地等工作的告知》县级以上地方国土部门要对07、全部批而未用的土地进行清理统计、逐项登记，建立宗地数据库，分别提出解决意见，并逐级上报。闲置土地清理风暴展开出台《进一步加强土地出让收支管理的告知》分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超出一年，特殊项目能够商定在两年内全部缴清,初次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%房产类2009年要增进居民合理住房消费、保持房地产投资规模适度增加，更大力加紧保障性住房建设和保障体系建设、深化改革，加强住房政策等重大问题的研究。宁乡市加大各项方法增进房地产发展宁乡采用补贴购房、赠予户口等系列优惠政策振兴宁乡楼市。房地产未进入十大振兴规划，长久规划仍将继续闹得纷纷扬扬的房地产振兴规划最后没能出台，社会上激烈的争论使中央政府不得不重新评定振兴房地产产业的利弊。温总理论述房地产市场工作任务——力促市场健康稳定温总理的政府工作报告对房地产工作做了指导性的布署。增进房地产市场稳定健康发展和加大保障性住房仍将是的最重要的两项任务。商品住宅资本金比例降至20%国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调节成果，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从原来的35%金融类购房优惠政策继续执行，但二次购房首付提高一次购房税率享有七折，二次购房首付必须4成，且无优惠（二）、房地产政策分析多项优惠政策其下，振兴楼市由于受经济危机的影响，全国楼市全方面萎缩，市场供应量和成交量同时下降，国家采用了一系列利好政策，温总理提出了增进房地产市场稳定健康发展和加大保障性住房仍将是的最重要的两项任务的标语，各银行实施了银行存量房贷利率优惠方法等某些举措，宁乡市各区政府提出了住房补贴、购房赠予户口，加大棚改拆迁力度等系列方法，并加大地铁、过江隧道等市政工程的建设，全方面增进经济及楼市复苏。在系列政策的推动下，宁乡楼市高歌猛进，刚性需求全方面暴发，楼市量价其升，整体形势一片良好。（三）、房地产政策预测打击投资与投机需求激励刚性需求5月以来，国内房价节节攀升，土地资源的有限性使得房地产含有了消费品和投资品的双重属性，人们对于房价的普遍上涨预期刺激了房地产投资和投机。面对房地产投机现象愈演愈烈的趋势，今年国务院陆续颁布了“国四条”、“国十一条”和“国十条”，对房地产业提出了越来越严肃的调控方法，其目的就是为了“打击投资与投机需求，激励刚性需求”。重要涉及下列方面的方法内容：一要增加普通商品住房的有效供应。适宜增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在确保质量前提下，加紧普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，克制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防备各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推动保障性安居工程建设。房地产调控方法陆续出台后，市场销售状况变化明显，国内大部分都市都不同程度的出现了销售量下降的状况，以现在的趋势来看，该下降是由于投机需求被挤出的成果，在通过一段时间的调控后，市场必然会更加理性与健康。第三部分宁乡重点楼盘鉴析一、宁乡重点个案分析项目一：凝香华都——英伦尺度生活原本1、项目基本信息宁乡县花明北路新康路路口9湖南中源房地产开发有限公司209600㎡470000平方米2.4043.00%普通住宅，高层，小高层欧式新古典主义均价2900元/㎡2、项目介绍中源凝香华都项目地处现宁乡城区的西北,一环路与二环路之间。地块东面是嘉源路，南侧为新康路，西临都市主干道花明北路，北面为规划的都市二环路。项目总建筑面积约47万㎡，规划由四个组团43幢小高层及高层构成，外立面采用了欧式新古典主义风格。3、规划解读解析：规划绿化率为33.5%，绿化景观面积约为12万㎡（实际绿化率高达43%），为真正的生态型氧生住宅社区。该项目分四期开发建设，第一期12栋243套住宅商品房和37间商铺，建筑面积4.8万平方米。规划了沿社区四周的沿街商铺，其中社区南面的新康路、西面的花明北路及北面的二环路商铺都将是将来新城区最重要的商业街，而东面的学府路商铺将是将来商业步行街的重要构成部分。4、建筑解读解析：保存了材质、色彩的大致风格，摒弃了过于复杂的机理和装饰，线条简化明了；暗红的建筑外立面颜色，是欧式新古典风格的主色调，色彩感明亮大方有10多个房型设计可供挑选，面积从85㎡的2房到180㎡的四房、复式。秉承精巧、节能、环保、安全、经济的理念，将节能环保材料、安全防备系统运用于建筑设计中，合理、不浪费、功效齐全成。5、园林景观解读解析:在保持原有地形地貌的基础上，人工造景、造湖。植物栽植上考虑高低错落之搭配，季节与色彩的变化，疏与密的对比。同时兼顾生态效应，多维空间绿化，使整个社区沉醉在绿色的海洋里。远处片片树林草地，近观成片鲜花，波折的小径围绕在坡地间，没有人工雕琢之气，一切呈现生态、浪漫、自然的气息。9万平米皇家园林常青植物配备，斥资4200万，打造2600平米中央湖景、4500平米社区水系、长达4公里环形跑道。6、户型解读典型户型介绍：3室2厅2卫123.20㎡2室2厅1卫86.60m2解析：构造规整，使用率高；入户玄关与入户花园相结合的设计，私密性和景观性兼具；客厅与阳台连接，阳台朝南，使客厅能与阳光和清风接触；大面宽景观阳台设计，延展居住空间，居家更为便利；卧室拐角飘窗，使室内使用空间更大；7、配套解读游泳池会所解析幼儿园：县幼儿园，为业主孩子提供先进而人性化得幼儿教育；社区内已建有大型游泳池，可投入使用超大会所设计，满足体育运动、休闲茶座等需求公园：附近有玉潭公园学校：宁乡一中、县金海实验小学医院:县人民医院商场:民润多超市银行:农村信用社项目二：玉龙国际花园——国际化花园住宅社区1、项目基本信息宁乡大道与二环西路交汇处0731-长沙龙腾房地产开发有限公司320亩平方米338000.0平方米1.6035．2%小高层当代最低价2180元/㎡，均价2400元/㎡2、项目介绍投资开发的宁乡玉龙国际花园住宅社区项目，位于长沙大河西先导区内，连通金洲大道，距长沙市中心仅25分钟车程，紧邻长沙通程温泉酒店。该项目是宁乡较早期的项目之一，开发时间较长，现在社区居住氛围较好，社区绿化已成型，入住率也达成70%，是现在宁乡城区较成熟的高端住宅社区之一。3、规划解读解析：规划用地320亩，建筑面积33.8万平方米，计划总投资10亿元人民币，建设期5年，规划可容纳约户，一万左右人口。建成后的住宅社区功效齐全，附有幼儿园、学校、游泳池、健身中心、休闲中心等配套设施，以及占地面积20亩的大型中心绿化广场和300米长的花园水景带，绿化率达35%。现在开发为四期最后一批，为2栋17层电梯小高层，已于1月26日开盘。项目未开发的由为项目第五期，占地面积170亩，规划由15栋11、17层小高层及10万㎡商业构成。4、建筑解读解析：外观颜色为黄褐色面砖，且呈现一种较旧的外观感觉；建筑间距开阔，视野较开阔；室内层高3米，空间高阔，框架现浇，无渗入，无开裂。建筑全部采用框架构造，与其它项目采用的砖混构造相比含有抗震能力强、可打通等优点；5、园林解读山水庭院喷泉解析：玉龙国际花园的园林设计，充足运用了地块楼宇之间的宽度，35米超宽楼间距，各组团营造出不同风味的组团花园，在社区中心打造一条东西长达450米的跌水景观轴线，有口的中心湖泊以及小朋友游泳池，瀑布、廊桥、亭榭等点缀其间，沿轴线形成错落有致的风景带。6、户型解读典型户型：经济2室2厅87㎡3室2厅2卫132.00㎡解析：户型设计上的在大量创新：薄板构造、南北通透、双向景观、穿堂风、入户花园、空中花园、生活阳台、步入式衣帽间、主人套房、大主卧带化妆间、转角阳光房、花园露台、豪华书房带会客庭……从而让每个户型都是通透开扬，通风采光极佳，拥有极好的景观。通过室外良好景观和居住空间的融为一体，进而确保了室内和室外空间的直接交流，为业主营建近乎完美的生活空间。7、配套解读业主儿女无条件入读社区学校：社区拥有自己的双语幼儿园和名校联办高级完全小学，全部玉龙国际花园儿女可无条件入计；内部配套完善：篮球场、羽毛球场、乒乓球场、游泳池、老人太极广场、小朋友益智广场、环形慢跑道、卵石健身径等一应俱全；内部社会配套：健身中心、会所、便利店、医务室、菜市场、社区商业街、特色美食街，可满足业主多方面需求；玉龙国际商务会所：经营中西餐、商务套餐、咖啡、茶等，可满足业主商务及休闲需要，质优价平，业主持卡优惠；通程国际大酒店：宁乡唯一的五星级大酒店。棋牌室、KTV包房、桑拿保健、总统套房、豪华原则间、多功效厅、会议厅、阅览室、洗衣房等应有尽有，玉龙业主能够成为酒店VIP，享有VIP尊荣。项目三：东方明珠宁乡顶级滨水生活完全读本1、项目基本信息宁乡沿江风光带西岸南门桥段1湖南昱盛房地产开发有限公司——10785平米15万㎡1525%高层当代风格均价2600元/㎡2、项目介绍项目位于宁乡沩水河西岸南门桥段，处在县城玉潭路和沿河路交汇处，该区域是宁乡县城的发源地，宁乡CBD中央区，地理条件十分优越，属宁乡县＂一江两岸三洲＂重点工程建设的核心项目之一。

项目处在宁乡沿江风光带500米纯一线江景的绝佳位置，含有较优越、较繁华、较宜居的都市因素，开发商意图塑造的一种在都市内营造稀缺地段价值、高品质居家生活的宜居典范。3、规划解读解析：项目总占地面积10958㎡，约17亩。一期占地约5亩，总建筑面积48612.4㎡，建筑高度为97.6米的30+2层高楼，是现在宁乡最高的建筑之一，也是现在沿江面最长的一线江景楼盘。百米高度建筑沿500米江岸一线排开，建成后将成为宁乡地标性的建筑之一。

项目分三期开发，现在开发为一栋32层高楼，销售状况较好，销售率达成80%以上。4、建筑解读解析：项目采用了香港维多利亚建筑风格，并含有24小时供热水系统、直饮水系统、密码防盗锁、五网合一智能化管理等高科技配套。当代建筑设计，建筑物外立面大气，简洁明快。整体采用全框架构造，房屋抗震达成8级以上。设计2梯2户和2梯4户，户型多样。项目四周视野较开阔，通风、采光较好，4.5米宽敞双景观阳台，270度的江景视野，可远眺沩水河沿江风光带一线江景。5、园林解读解析：项目地块较窄，无法打造社区本身的园林景观，只能在裙楼顶层布置部分空中花园。即使本身缺少园林景观，但项目，项目所处的位置是宁乡最大、最完善的沿江风光带，有音乐喷泉广场、临江观景阁楼、亲水栈道和亲水平台、绿树、假山，景观资源还是较为丰富；沩水在此拐了一道弧度不大的湾，水速减缓，是一种视野开阔，适合观赏江景的绝佳位置，特别是现在这个区域修建了观赏江景的亭阁和亲水平台，成为了休闲纳凉的好去处，能够间接成为项目住户的休憩场。6、户型解读典型户型观赏：133㎡三房126㎡三房解析：客厅连接超大景观阳台，视野开阔，通风采光效果好；功效分区明显，全明户型，布局方正实用，室内构造更具层次感；景观阳台直面一线江景，水岸生活，彰显高贵；主卧转角窗设计，足不出户，坐拥270度视野江景；主卧带衣帽间，方便实用，细致周到。项目四：滨江新外滩百年荣耀江岸豪宅1、项目基本信息宁乡玉潭镇东沩南路0731-湖泥湾房地产开发有限公司——36561.90122873㎡3.0542％小高层当代简约风格起价2518元/㎡，均价2800元/㎡2、项目介绍滨江新外滩，地处玉潭镇东沩南路老粮食局，门临1．5公里二期沩江风光带，背靠人民路商圈，东沩溪、化龙溪左右相拥，宁乡师范、城南实验小学、城郊医院、超市、银行、邮政围绕周边，坐享都市繁华与宁静，居家环境较为抱负。该项目开发时间较早，现在社区的居住氛围较为浓郁，临街商业基本成型，居民的日常消费较为便利。3、规划解读解读：滨江新外滩项目定位为“宁乡纯人居第一高度滨江双景崇高”住宅区，由7栋19层当代风格的高层电梯大厦构成，建筑高度为60米，总建筑面积达12万平方米，全架空中央园林面积达1．5万平米。滨江新外滩项目建设内容重要涉及高层电梯洋房、空中花园别墅、星级会所、农贸超市、临街商业以及与之配套的如停车库、物管用房等综合性服务设施，与二期风光带近万平米滨江商业一道，4、建筑解读解析：美式加州阳光建筑，通过层次和空间的巧妙运用，体现楼梯的优雅和质感；糅合中国传统建筑围合式空间与西方开放式花园街区的精髓，以半围合式的建筑布局对庭院空间和社区空间进行巧妙运用；南北近50米，东西近100米的超宽楼距；高层观光电梯，能够一览沩水江景；入户式酒店大堂，享有高人一等的尊贵。5、景观解读解读：创新性的通过大面积的底层架空泛会所，将三大景观园林联动起来，形成1平米的中庭，并与四周围绕的植物带，形成一种巨大的私家园林；同时，在设计上充足考虑了对景、框景、近看、远眺等多层次的空间视线组织，在视线的开、闭、转、合上进行了精心的设计，为人们提供了一种丰富多彩的视觉景观空间。五重垂直景观，一为沩水自然景观，二为滨江公园，三为超大架空花园，四为裙楼顶层观光花园，五为入户花园及阳台美景。6、户型解读典型户型分析：解析：户型方正，分区明确，干湿分离，南北通透，尽享流畅空气；美式超大豪华主卧，超大飘窗，视野开阔，领略人生豁达心境；双阳台（餐厅带观景阳台）人性化设计，用阳光烹调幸福人生；主卧、次卧、阳台、入户花园，闲暇休息纵览中央园林美景；远眺沩水无限风光，尽享双公园绝版视野。7、配套解读解析：社区设立了小朋友游乐设施，为住户小孩提供绝佳的欢乐环境；规划了篮球场、网球场等运动配套设施，为爱好运动的住户提供最便捷的运动方式；周边教育配套较齐全，有名校城南实验小学，为小孩提供一种良好的人文成长环境。项目五：水晶郦城——首席崇高人居代表力作1、项目基本信息宁乡县玉谭镇花明北路5长沙湘润房地产开发有限公司128067平方米20平方米1.9742%砖混框架，纯板式小高层典型欧陆风格均价2700元/㎡2、项目介绍水晶郦城是长沙湘润房地产开发有限公司投资5.2亿倾力打造的一种纯板式小高层的宁乡首席崇高住宅项目。本项目坐落在宁乡新老城区的黄金结合点，处在新行政中心片区的桥头堡位置。所属片区高档楼盘云集，发展潜力巨大，成为宁乡房地产市场最为消费者关注的区域。东临人民北路、南至一环路、西依花明北路、北接新康路的交通网络，出行非常便利，到长沙、京珠高速以及金洲大道均十分方便。3、规划解读解析：项目总占地近200亩，住宅建筑面积约30万平方米，于5月开始正式开工，分三期开发，现一期与二期已成功开发完毕并交房，目迈进入三期的开发建设中。在园区整体规划布局中，结合社区方正、规则的地形及都市道路布置建筑，重要为9-18层纯板式住宅，均为南北朝向，一梯两户设计。采用行列式的布局，通过大规模的中心花园、组团规模绿地、宅间绿地和主题水系，营造出独具欧陆风情的欧洲小镇意向。4、建筑解读解析：整个社区建筑风格为的德式风格的简约设计，外立面典雅大气，已成为宁乡最美的一道风景线。总体布局结合社区方正、规则的地形及都市道路布置建筑，住宅布局采用行列式布置，重要为9-17层纯板式住宅，均为南北朝向，充足采光充足，高低有序，错落有致，总体布局规整，又不乏层次感。精心打造的架空层，在确保了景观的延续性的基础上，开发商更设立了诸多建设娱乐设立，为居民提供了一种良好的休闲居住场合。5、园林解读解析：欧式皇家园林景观，整个绿化设计主题为“水晶里的童话”，在确保美观的同时，也强调人的可参加性和体验感。分布以点、线、面相结合，层次丰富，构造明晰。中心景观上在设计上更是配合四季变幻色彩,中心维也纳音乐广场、彩色喷泉、钟楼，加之多个树木花草科学合理搭配和点缀，来营造自然、生态、和谐的居住环境，将大自然的景观引入生活的每一天，让沉没在钢筋水泥中的都市人体验到更纯正，更生态的自然环境。6、户型解读两室两厅一卫111.21㎡三室两厅两卫120.71㎡解析：户型设计设计充足体现了人与建筑的和谐，强调以人为本，确保各个功效的使用舒适。户型设计讲究方正实用，空间布局合理，充足做到了动静分离、干湿分区。大阳台、双阳台、入户花样的设计更是户型设计的亮点所在。2期推出24种创新户型，面积从95㎡—160㎡不等，可充足满足不同客户的需求。明厨明卫，辅助通风采光项目六：优雅翠园国际优品生活社区1、项目基本信息新康路与宁乡大道交叉口8湖南盈兴房地产开发有限公司——57亩75000平方米2.140%小高层新古典欧式风格小高层：均价2400元/平米2、项目介绍项目位于宁乡县城的行政、经济及文化的新城区核心片区，座落宁乡中轴主干道--宁乡大道与新康路交叉口地王位置。项目东至旧的宁朱路，西接宁乡大道，南至新康路，北临二环路。往东经长常高速或金洲大道到长沙约30分钟车程，往西至新县政府和宁乡一中约3分钟车程，往南到老城区约5分钟车程，交通十分便利，地理位置优越。3、规划解读解析：项目总占地面积51.7亩，商住总建筑面积约7.5万平方米，开发的住宅类型为电梯小高层。项目建筑密度28.2%，绿化率达40%，整个社区以新古典主义当代欧式风格的建筑和8大主题景观园林结合在一起。项目整体一次性开发，由21栋9到11层的电梯小高层构成，现在项目已经竣工，正进行园林景观建设，部分已经交房。4、建筑解读解析：立面采用了古典三分法，座豪华稳重，中段运用色彩和线条来划分，顶部钩勒出美丽的天际线；细部运用了大量的铁艺通花、浮雕、线脚、柱式等手法解决，烘托出高贵豪华和优雅的异国情调；不到60亩地，建造21栋小高层，楼间距比较窄，生活会受到影响。5、园林解读解析：整个景观强调观赏性和参加性，以一条溪流景观生态轴线连接两大人工湖和8大主题园林；独具匠心的将局部地形抬高形成叠瀑、溪流和湖泊，形成立体园景，植被与水景层层叠落；丰富的乔木与灌木完美搭配；6、户型解读92平米两房124平米三房解析：封闭阳台，拓展室内空间；超宽楼间距，南北对流；潮流灵活框剪构造，构筑全新格局；卧室大飘窗设计，舒