新时期房地产统计工作的创新思路分析

时间：TIME\@"yyyy'年'M'月'd'日'"2022年3月29日学海无涯页码：第1-页共1页新时期房地产统计工作的创新思路分析自房地产行业被确立为国民经济支柱产业至今已有近20年发展历程，在市场调控政策持续升级、开发投资结构性回暖背景下，为房地产行业的“软着陆”打下良好基础。但与此同时，全国房地产行业销售规模呈整体下滑趋势，2022年房企销售目标完成率均值降至90.1%，加之银行“两道红线”、融资“三道红线”、供地“两集中”等政策的限制，进一步增加房地产市场运行的不稳定因素及风险。研究房地产统计工作面临的挑战与创新思路，提升房地产统计工作质量与效率，对于全面反映当代房地产全貌、助力房地产市场平稳健康发展具有显著现实意义。

一、当前房地产统计工作面临的严峻挑战

（一）缺乏一致统计体系

统计制度不统一。国家统计局于2022年12月制定实施《房地产开发统计报表制度》，致力于全面反映国内房地产开发完成情况，但与此同时，以湖南省住建厅为代表的地方政府部门陆续印发《房地产市场统计报表制度（试行）》等文件，加之地方科研院所、非政府组织等主体分别采取不同调查制度与统计分析方法，导致统计指标的对接难度较大，且不同统计报表制度下的统计范围、指标内容均存在一定缺口，难以实现对房地产交易、中介、评估等指标的全面反馈，还可能产生重复统计问题[1]。

统计方法不一致。因统计体系不一致导致不同主体实际选用的统计方法存在差异，使区政府、区房管局针对统计价格的计算结果存在差异，倘若将上述数据进行发布后，将严重削弱政府的公信力。以某市房屋均价统计为例，市统计局遵循国家统计局推行的统计制度，采用全面调查法进行全市不同类型、不同分布区域房地产开发企业的抽样调查，赋予各企业相应的权重值，经加权平均处理后计算出房屋均价[2]。但该方法对于权重指标设计与计算提出严格要求，倘若权重赋值不合理或调查企业提供的房屋价格不符合实际情况，将增大统计结果存在的偏差。其计算公式为：

市房管局参考省住建厅发布的统计制度，采用房屋均价方法进行统计分析，通过调取在房管局中登记备案的房屋成交金额、成交面积进行平均值的求解。该方法以房屋实际成交数据为基础，能够客观反映出房地产市场在单位时段内的成交数量、交易金额、新增住宅价格等参数，并与历史数据进行比较、预测下一阶段房屋价格的变化规律。其计算公式为：

统计报表与口径存在差别。由于不同部门在房地产统计分析工作中尚未建立沟通协作机制，难以提供通用性统计报表，导致房地产企业需同时向不同部门提供多份统计报表，加之不同报表在指标设置上存在一定差别，造成信息重复填报、数据多次使用等问题，严重削弱统计分析效率。与此同时，统计口径的区别体现在经济普查与统计年定报、房地产统计调查制度与核算统计制度等方面，导致统计结果存在较大差异[3]。

（二）统计指标不够完善

我国尚未建立关于房地产统计工作的统一指标体系，虽然住建部于2022年4月发布《关于印发全国房屋网签备案业务数据标准的通知》，为各地方政府的房地产数据统计提供明确标准，但在标准实际落实的过程中仍面临统计指标不完善、设置不合理的现实问题，例如统计指标侧重于关注经济增长数量，忽视结构调整与可持续发展；统计指标侧重于面向宏观经济设置，未能为房地产开发企业的投资决策提供重要参考数据，导致此类企业普遍依赖于民间咨询机构，无法保障指标数据的权威性等[4]。

（三）基层统计任务过重

受统计体系不健全、制度存在缺口、统计数据未能通用流转等因素的影响，基层统计人员在统计填报、审核报表时面临较重的任务量，出现大量重复性统计工作，造成资源浪费、信息利用率低下等问题[5]。例如在投资试点改革报表的填写环节，由于支持工程形象进度法、财务支出法两种方法并行，导致基层统计人员在面对相同房地产数据时需利用不同方法进行上报，增加工作负担。

（四）统计数据质量较差

现行统计制度对于房地产企业提交数据的真实性、完整性依赖度较高，但房地产企业的统计力量普遍薄弱，在数据来源、统计工作重视度、统计人员专业素养等方面均呈现出参差不齐的特征，由此影响到房企上报统计数据的质量，加之统计报表中存在多项数据指标重复设置、统计报表应用软件不同等情况，进一步干扰数据填报质量，难以使房地产企业的实际经营状况得到客观展示反馈[6]。

二、创新房地产统计工作的模式及方法

（一）建立统一房地产统计体系，实行统计数据共享

为解决房地产统计工作面临的现实问题，需推进统计体系的统一建设，遵循相同的统计报表，提供通用的统计方法，使用统一的统计口径，并从顶层设计维度机械进行统计指标的规范化处理，由国家统计局、住建部协商达成一致后在全国范围内陆续推广。

具体来说，在统计报表使用上，引入“一套表”系统建立房地产统计指标体系，要求各房地产企业根据实际经营情况进行数据填报，并开放统计局、住建部等部门平台的数据接口，提供一种通用型房地产统计报表，满足相关统计与核算需求；在统计方法选择上，利用财务支出法取代形象进度法，根据房屋实际交易情况进行房屋平均价格的计算，保证统计结果的真实性与可利用价值；在统计口径设计上，要求各统计机构、基层统计单位严格使用一致的统计口径进行房地产数据的统计分析，同时结合自身需求进行统计数据的筛选与分析，辅助完成决策编制；在统计制度改革上，应在顶层设计层面牵头实行不同部门统计指标、方法、报表与口径的统一处理，建立统计数据的共享机制，借此利用制度保障降低重复调查等事件发生概率，最大限度缩小统计结果存在的偏差，并且支持直接采用地方政府部门公开数据、税务及财务部门行政记录中的数据等，依托数据共享减轻房地产企业在统计数据填报环节的作业负担，凭借第一手资料从源头提高填报结果的正确率，提高房地产统计上报数据质量。

（二）细化房地产经济统计指标，精细规划指标范围

在房地产统计指标设计上，一方面选择扩大原有统计范围，将房地产开发、经营、物业、中介等行业指标纳入统计分析范畴中，围绕以下层面进行统计指标的精细化设计：房地产业发展情况层面，在保留原统计报表中“从业人员数量”、“劳动报酬总金额”、“企业资产总额”、“企业负债总额”四项基本指标的基础上，新增“房地产业总产出”指标，涵盖房地产项目前期策划、开发、运营、销售等全部活动中的支出金额，并以货币形式呈现；土地开发经营状况层面，包含“土地开发总面积”、“土地经营总面积”、“土地经营收入”等指标；房屋开发经营状况层面，保留现有“自开始累计完成投资”、“当年投资指标完成度”等指标，新增“保障性住房项目”指标，包含保障性住房的可使用面积、入市交易情况等信息；房地产业运营状况，包含“物业管理成本”、“物业服务收入”、“住宅维修资金支出”等指标；房地产交易市场运行状况，包含“新建商品房销售面积”、“新建商品房交易价格”、“二手房销售面积”、“二手房销售额”等指标，通过获取房地产实际成交数据进行指标数值的测算；房地产业环境影响效应，包含“房屋建设节能建材投资额”、“环保措施费”、“道路占地面积”、“绿化水体面积”等指标。

另一方面，基于主体视角出发进行房地产经济统计指标体系设计，根据主体差异和利益需求进行统计指标的选择，明确政府、企业与个体居民在房地产市场中的角色定位，为相关决策制定提供数据支持。具体来说，可围绕以下层面建立三级统计指标体系：在政府主体A指标之下划分为3个二级指标、9个三级指标，其中“社会影响维度A1”包含“房地产投资总额A11”、“当年出让土地总面积A12”和“房屋平均价格A13”，“企业影响维度A2”包含“房地产企业数量A21”、“房地产企业资质A22”和“建设项目竣工比率A23”，“居民影响维度A3”包含“人均房屋面积A31”、“房屋控制比例A32”和“房产价格与收入比率A33”；在企业主体B指标之下划分为2个二级指标、9个三级指标，其中“投资进度维度B1”包含“年度购置土地总面积B11”、“年度开工项目总面积B12”和“年度投资完整总额B13”，“盈利与风险维度B2”包含“资产负债额B21”、“营业收入额B22”、“房产收入占比率B23”、“房产销售总额B24”、“土地购置成本B25”和“项目总造价B26”；在居民主体C指标之下包含2个二级指标、10个三级指标，其中“满意度维度C1”包含“客户付款方式C11”、“房产交付按期率C12”、“验房满意率C13”、“物业管理费C14”和“房企违约情况C15”，“环境质量维度C2”包含“绿化面积占比C21”、“物业人员数量C22”、“年度维修情况C23”、“车位数量C24”和“配套设施情况C25”。依托上述指标设计能够满足不同主体的利益需求，推动房地产市场的改革与创新。

（三）依托“一套表”整合数据，加大人员培训力度

为解决现有基层统计工面临的统计数据量大、重复性统计等问题，应聚焦顶层设计环节进行数据整合处理，严格遵循“一套表”系统建设要求进行房地产统计报表的统一化、通用化处理，在保留抽样调查方法的基础上，采取增加抽样频率、融合线上调查等方式，增加样本数据数量，促进统计分析质量与效率的提升。同时，国家统计局、住建部应通力合作，将现有关于房地产业的统计报表及相关数据信息进行系统整合，针对房地产企业填报内容、填报单位资质等要求进行统一，基于统一的房地产统计分析指标体系进行统计指标内容、数量的明确，借此减少统计填报重复、错误等问题，减轻房地产企业统计人员、审核的作业量，提高统计数据结果的准确性，防范因统计口径不一致产生填报错误及数据纰漏。考虑到房地产项目具有显著季节性特征，房地产开发项目多集中在春夏两季开始施工，房地产销售则在秋季迎来峰值，因此建议将原房地产统计项目的月报制度调整为季报模式，整合填报项目内容、减少项目数量，借此有效减轻基层统计与报表填报、审核工的工作量。

与此同时，还应面向宏观政策、市场经营环境的动态变化趋势，针对基层统计分析人员进行专业培训体系建设，包括由省级机构组织相关从业人员建立房地产统计知识与技能培训工作，细化对于最新政策、各类统计指标与统计技巧方法的解读，并与地市级统计机构、民间组织建立合作关系，举行专题答疑会议及相关学术交流活动，及时解答房地产统计填报人员在日常工作中产生的疑问，鼓励从业人员进行经验交流与总结。在此基础上，将会上宣传文件、培训资料、会议记录及相关研究成果进行总结，汇总至国家统计局进行整理与编纂，并依次下发至各省级、地市级统计部门及房地产企业中，为统计工作人员提供可靠参考依据，减少因经验不足、无明确规定产生的信息填报错误问题，提高统计数据质量与统计效率。

（四）加强统计分析信息化建设，提升统计数据质量

一方面，应面向“互联网+”与业务融合趋势，积极引入大数据、云平台等先进技术应用于房地产统计分析工作中，依托前端开放端口使房地产相关数据在口径、格式、内容等方面保持高度一致性，简化后续统计分析环节的核对工作量，有助于提升统计数据计算准确性及评估预测水平，并利用云计算技术进行房地产数据的智慧化统计分析，深入挖掘统计分析结果的利用价值，建立对于不同主体的用户画像及房地产市场未来发展趋势的预测模型，便于结合房地产市场经济的变化形式进行经济现象的及早捕捉与预判。同时，可将人工智能技术应用于统计数据审核环节，在应用程序中输入、调用不同系统平台中收录的房地产数据统计分析结果，基于表内逻辑进行数据计算结果的审核与纠正，经由反复多次验证与匹配性检验进行统计数据质量的查验，并针对未通过审核数据出具相应整改意见，辅助统计填报人员进行数据修正。此外，还需严格落实统计分析过程的质量控制工作，针对统计信息来源、传输渠道、核查结果、使用情况等全过程进行实时监督管理，并依托奖惩用户责任制度的建构，督促统计工作人员端正工作态度、激发工作热情，促进房地产统计分析工作的高效实施。

另一方面，考虑到房地产行业与国民经济发展存在密切关联，其统计分析成果能够为政府宏观决策提供详实数据支持，因此需针对统计分析的内容、范围等进行全面细化，充分结合宏观经济政策、城市交通规划、房地产市场发展阶段以及土地供应情况等信息进行房地产行业短期、中长期发展水平低的预测，为政府宏观调控政策的编制及区域产业建设升级提供重要指导，保障政府的公信力与权威性。与此同时，需整合房地产统计分析成果建立信息披露机制，首先应以常态化、公开化形式进行统计数据的公布，注明统计数据来源、统计分析方法、统计指标设计等信息，坚持定时、定点原则建立统计数据的审核、审批与发布流程，利用制度手段减少政府、企业及民众对于统计过程、统计成果的干预，实现统计工作的规范化发展；其次需针对统计数据内容进行简化，以通俗易懂形式进行数据纵、横向对比，注明各项统计指标的经济学、社会学意义等，借此有效避免产生“被平均”等负面舆论及错误解读问题，维护政府的公信力与良好形象，为深化房地产统计工作改革奠定稳固基础。

三、关于全面反映当代房地产全貌的具体建议

（一）经济新形势下房地产行业受到的冲击

现阶段房地产行业的辐射链条已延伸至多个行业领域，一方面钢铁、水泥等制造业企业建立原料供应及产业链合作关系，另一方面与股票等金融系统存在密切关联，对于国民经济发展具有重要影响。通过获取国内万科、恒大、碧桂园等房地产龙头企业的上证金融日收益价等数据，运用VAR估价模型、灰色马尔科夫模型等进行房地产市场影响因素的分析，经筛选后提炼出经济新形势、金融市场新常态两项关键指标，并研究上述指标对于房地产行业发展带来的影响。从中可以发现，经济新形势对房地产行业造成一定负面影响，但负面影响的持续时间较短，其脉冲响应函数由高速增长逐渐趋于平缓；金融新常态对于房地产市场同样构成负面影响，但直接正面冲击力度较小，其主要原因取决于各省市陆续推出房地产领域的优惠政策，如贷款顺延、加大信贷力度等，维护房地产企业经营资金链的稳定性与持续性，对于房地产企业的未来发展注入强心剂。

（二）整合统计分析结果助力房地产行业转型创新

通过梳理上述关于房地产行业的分析结果，明确经济新常态对于房地产企业构成较小的、短时的负面冲击，但金融市场的发展形势也为房地产企业带来正面机遇，因此可围绕以