关于一房二卖纠纷的法律思考

关于一房二卖纠纷的法律思考

判决的主要目的：出售一个房间，出售两个房间，将房产权转让给被告名称。虽然没有直接的证据证明被告是故意或恶意的，但双方的交易关系中存在许多问题和不理性的原因可以得出以下结论。案情:2004年4月23日,尹某与陈某订立房屋买卖协议,约定陈某将其位于某小区的154平方米的房屋以45.5万元价格卖给尹某,合同订立当日支付定金2万元,余款分两次支付:第一次支付陈某银行贷款额20万元,尾款在过户时全部付清。如有违约,违约方则应支付成交价10%的违约金。合同订立后,尹某支付了2万元的定金。2004年6月25日,尹某向陈某支付了18万元的购房款。2004年7月1日尹某与陈某签订房屋买卖补充协议,载明因小区装修规定时限,尹某在支付陈某18万元后,陈某将房屋钥匙交给尹某进行装修,待陈某拿到产权证后再办理过户手续。2005年11月23日,尹某支付75000元购房款给陈某。至此,尹某共支付陈某共计27.5万元。房屋装修后,尹某居住至今。2007年3月16日,尹某以特快专递的方式向陈某发函一封,主要内容为知悉房产证已经领取,要求陈某在2007年3月28日前为尹某办理过户手续。2007年4月23日,尹某向陈某发电报一份,主要内容为要求陈某在2007年5月1日前履行合同义务,协助尹某办理房屋过户手续。2007年3月30日,陈某与崇某签订房屋买卖合同,约定陈某将所涉房屋以42万元的价格卖给崇某。合同签订后,崇某以现金的形式向陈某支付了42万元。并交纳了营业税、土地增值税、个人所得税等各种税收及房屋所有权买卖及交易手续费。2007年5月17日,昆明市房管局向崇某颁发了房屋所有权证。经评估,所涉房屋价值为699643元。楼市快递显示同一小区153平方米的房屋售价为730000元。另外,庭审中,崇某自述其在购买房屋期间,曾去看房多次,但均没有人在。现尹某起诉要求确认陈某与徐某签订的房屋买卖合同无效。裁判:本案经人民法院审理后认为:本案中,陈某与崇某之间签订的《房屋买卖合同》及合同履行存在如下疑点:一、崇某在订立房屋买卖合同过程中多次对房屋现状进行查看未果,其即在不知晓房屋真实状况的情况下便作出购买该房屋的举动,此情况与正常买房者的通常行为不相符。二、双方自述其交易方式为现金交割,此亦不符合日常情理。三、在尹某书面通知陈某为其办理房屋过户手续,而陈某只要将房屋过户即可得到全部尾款的情况下,陈某却以低于三年前售价、也明显低于当时市场价值的价格将房屋出售给崇某,此行为亦与日常情理和交易习惯不符。综上,应当推定陈某与崇某之间存在恶意串通,损害尹某合同利益的情形。故判决:陈某与崇某于2007年4月23日签订的《房屋买卖合同》无效。评析:近年来,随着房地产市场的快速发展,房价日趋走高,一房二卖甚至一房数卖的情况越来越多,如本案中先买房人以后房屋买卖合同系恶意串通应为无效为由提起诉讼的情形也屡屡发生。据此,如何准确适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)项,认定一房二卖中后买房人与卖房人存在恶意串通,成为解决此类纠纷以保护房地产交易安全和购房人合法权益的关键所在。下面笔者就此进行简要评析。第一,认定恶意串通须进行事实推定的客观必要性。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)项规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”。关于?“恶意”的认定标准,司法实践中的一般界定为:行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利,行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。而确认行为人行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准则是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的即为应当知道。在一房二卖的情形中,出卖人对于其行为损害了先买房人的权益肯定是明知的,所以要认定后合同是否存在恶意串通,主要是判断后买房人是否是善意第三人,是否存在主观恶意。实践中,先买房人要举证证明出卖人与后买房人有恶意串通行为,即后买房人是否明知一房二卖的事实往往存在很大难度,因为恶意串通行为大多较隐蔽,对于后买房人是否存在恶意,在取证上往往十分困难,鉴于主观是否有恶意的意思表示是当事人的内在意志,要求处于合同关系之外第三人地位的先买房人须以直接证据才能完成其证明责任显然加重了其举证责任,并不公平、客观。在此情况下,法院应当依据数个已知来源于该案件的特定事实,根据理性认识和经验法则推论当事人之间是否存在恶意串通。当然,事实推定在反映客观真实的程度还不可能达到排除合理怀疑和绝对确信的程度,根据民事诉讼的证明标准,在当是人外在表示行为存在重大疑点,可以推定其在订立房屋买卖合同过程中意思表示并不真实,存在恶意串通损害先买房人利益之盖然性较高,即可认定该房屋买卖合同的双方有恶意串通的情形。第二,认定恶意串通的客观标准。如前所述,主观恶意系内在意思表示,很难以直接证据证明,笔者认为应当采用客观标准予以认定,即具体考察案件中当事人的外在行为与正常买房人的行为不相符的客观事实,综合进行推定判断。一房二卖是否存在恶意串通,对以下客观事实应当着重审查:一是购房者是否在购房前实际查看房屋。一般而言,购房者在购买现房前一般均会要求看所购房屋,了解房屋的建筑质量、房屋结构、装修状况,尤其是如果该房已进行过装修并已有人居住,房屋价值将明显高于未装`修房屋,购房者必然要对使用者是否对房屋结构进行过改动,是否满足自己的使用需求,装修价值加上房屋本身价值是否与所购房价大致相当,装修的处理等进行了解。本案中,后买房人在买房前并未查看过现房,对房屋是否进行过装修、户型是否进行过改动、房屋被使用后的状况并不知晓,而在并不了解房屋情况的前提下就签订房屋买卖合同明显与常理不符。二是房屋买卖合同的交易价格。在现今房价节节攀升、房产市场一路走好的环境下,售房者必然会将房屋高价出售以获取自已可能取得的最大利益,正常的房屋买卖,其交易价格应当与同时期、同地段、同类型房屋的市场价格相当,通常情况下也不会低于之前的房屋买卖合同约定的价格。本案中,卖房人在其办理完过户手续即可得到更多利益的情况下,将房屋以显著低于评估价值、亦低于三年前所订立的合同售价另行出售,对此其不能提供合理解释,明显不能自圆其说。三是房屋买卖的交易方式。在通常情况下,对于普通购房者而言房屋价值巨大,所涉现金较多,堆放在一起体积巨大,仅清点