房地产行业2022-2023年度分析报告：国家内需战略下的住房消费新格局

目录济和房地产市场特征总结CONTENTS趋势：内需拉动经济的新格局市场趋势及房企策略建议012022年征总结04

2022年房企发展特征2022年世界宏观经济-通胀高企，世界经济不确定性增加2022年世界进入后疫情时代，受前两年欧美货币宽松政策、俄乌战争等因素影响，全球各国通胀高起，

近期欧美不断进行加息，遏制高通胀率的同时也拖慢了经济增速，世界经济的不确定性增加2015年-2022年Q3世界主要国家GDP季度同比增速%2022年世界经济大事件2021年下半年起，各国经济增速普遍大幅放缓，经济下行压力不断增大日本:GDP同比印度:GDP同比欧盟:GDP同比韩国:GDP同比-2022年世界平均CPI指数同比情况美各国激进降息，加上近两年国际局势动荡，CPI8.8快速上涨，甚至超过金融危机期间水平64202022年中国宏观经济-波动较大，未来逐渐企稳进入新阶段近两年，受国内疫情反复和世界复杂局势的影响，中国经济波动幅度较大，但随着疫情防控进入新阶段，和“后

发展实体经济和扩大内需战略的提出，中国经济即将进入新阶段，逐渐企稳回升”2018年-2022年中国GDP季度”召开，中国经济发展进入新阶段%受阶段性疫情反扑影响，经击，近两年中国经济发20“”提出中国经济“要坚持以推动高质量发展为主题”，”把发展经济的着力点放在实体经济上“，“实施扩大内需战略”等内容15105防疫政策转变，疫情防控进入新阶段011月起，国家陆续出台防疫政策“二十条”、“新十条”，将新冠调整为“乙类乙管”，放松出入境限制，标志着疫情防控进入新阶段，疫情对于正常经济、生活秩序的影响大大减弱-5-10房地产业目前受冲击较大，拖累经济恢复2021年下半年起，由于疫情冲击房地产市场底层需求持续下滑、

房企融资环境恶化、房企暴雷陷入资金困境等多重因素，房地产业受到明显冲击，产业增加值持续处于负增长，拖累经济恢复2018年-2022年中国GDP和房地产业传导对房地产市场底层需求冲击明显融资环境持续恶疫情反复影响化%252015105市场走低，房价上涨动力不足，部分城市微跌房地产企业频频暴雷对房企信任度下降二手房市场置换难度加大0-5-10购买意愿下滑，尤其是刚需客群客户资产保值升值需求难以满足改善、置换需求难以释放GDP:当季同比房地产业GDP:当季同比04

2022年房企发展特征2022年，我国房地产调控政策风向逆转十九大后坚持”房住不炒”，至2022年“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”，背后是房地产调控针对的核心矛盾发生变化：2022年之前房地产问题是金融泡沫化风险；当前该风险已经有效控制，但是出现了新的风险：债务与现金流错配造成的暴雷及违约风险。因此，政策会转向解决暴雷、债务违约的方向。分水岭高压调控阶段政策调整阶段2022年房地产行业风险纾困进入第三阶段第二阶段第三阶段第一阶段房企自救（企业）压实地方政府责任国家金融支持（中央政府）•

实践证明，单靠房企自救难以化解融管理部门密集发声，并开始采取措持房地产风险化解和平稳健康发展。风险。需求端调控年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资房地产开发商的债券。

各有关方面集中出台了一系列财税和利策：房地产市场平稳健康发展。

个税退税激励支持改善性住房需求

针对房价下跌城市阶段性下调首套款利率下限；专项借款，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具；扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。

下调首套个人住房公积金贷款利率。

多地政府出手收购商品房作为保障安置和人才用房，盘活市场、加速楼市去化。

证监会提出放宽房企股权融资五项措施，如恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外上市政策等。政策面积极，实际执行进展缓慢收并购进展缓慢非标融资落地性更差➢

收并购项目的供给与需求不匹配➢

项目债权债务关系复杂，周期长➢

土拍市场降温，招拍挂机会更佳➢

非标融资成本更高➢

达标项目或者房企更少政策面积极，实际执行进展缓慢三支箭落地后，房企发债情况三支箭落地后，房企股权融资情况今年股价高点融资用途✓

12月2日，新城控股：取消发行上限为亿偿还现有债务及企业运营6港元（2月）4.6港元（3月）5.1港元（1月）3港元（3月）6港元（1月）7.2港元（1月）的中期票据。元✓

12月3

日，北京城建集团取消10亿中售17偿还到期债务及企业运营发行。股，偿还现有债务及企业运营✓

12月9日，蜀道投资集团取消10亿元，中期票据。售6亿偿还现有债务及企业运营✓

12月15日，河南交通投资集团有限公发行22豫交投MTN003中期票据。股，偿还到期境外债务及企业运营✓

12月19日，苏高新取消发行上限5亿元据发行。拟以2.7港元配售17.8亿股，认购款48.06亿港元偿还到期境外债务及企业运营碧桂园目前房企发债基本需要有抵押担保物，纯信用发债的时代已经过去。大部分房企，尤其是民企，目前能够抵押资产相对不足。1.股价在低位，不适合增发或者配售。2.相当于向股东和社会投资者募资3.企业原控股股东控制权被稀释，未来可能会丧失控股权房企融资有所恢复，但市场预期、房企局面难以快速扭转近期房企融资政策放松后，房企融资规模呈现明显翘尾趋势，12月典型房企融资金额环比上涨125%。但融资多倾向于少量优质房企，尤其是国央企，其余多数房企尤其是再融资落地中仍面临不少困难，例如收并购进展缓慢、授信及增信机制落地性较弱、债权、股权融资不畅等问题，多数房企资金紧缺的局面难以快速扭转境改善，但实际执行中仍有不少困难2021年1月-2022年12月典型上亿元收并购项目的供给与需求不匹配项目债权债务关系复杂，周期长土拍市场降温，招拍挂机会更佳120010008006004002000授信及增信房企仅限少量优质房企，对出险房企限制较多，且落地时间较长授信及增信落地是针对单一项目➢房企发债需要抵押、担保物，但目前大部分民企能够抵押资产相对不足。债权、股权融资不顺➢➢部分房企债券销售不畅，取消发行房企普遍股价低迷，不适合增发或者配售全国房地产开发投资、土地成交价款增速持续下滑2022年，全国房地产开发投资完成额累计同比跌幅持续扩大，全年同比下滑10%，全国土地成交价款累计9166亿元，累计同比跌幅继续扩大至下跌48.4%

，房企普遍资金紧张，投资、拿地增速持续下滑2021年7月-2022年12月全国房地产开发投资12月全国土地成交价款累计同比增速12.7%10.9%2022年全国额13.29万亿8.8%7.2%6.0%4.4%3.7%0.7%-16.9%-20.6%7%-2.7%-4.0%-5.4%-6.-28.1%款-42.5%-43.0%-46.3%-46.9%-47.7%-48.4%-8.8%-9.8%-10.0%-46.2%数据：wind，统计局，同策研究院全国100大中城市成交土地溢价率维持低位2022年百城土地成交溢价率持续维持低位，百城溢价率稳定在2%-3%之间。一线城市土地成交溢价率波动较大，主要是由于部分月份热门地块入市，竞争激烈，但土地市场整体热度持续低温2021年1月-2022年12月100大中城市成交年12月全国不同能级城市土地成交溢价率%2523.67201510517.9616.4316.57百城土地溢价率从2一线二线三线14.26路走低11.4811.116.835.03.773.883.023.962.502.742.530数据：wind，统计局，同策研究院民企拿地大幅缩水，国企城投托底成常态2021年房企拿地金额TOP100中，民企占比46%，而2022年民企占缩水至16%，地方国企占比最高达67%，是目前主要拿地企业类型。为解决房企面临的债务问题，四大国有资产管理公司等正在加速进入房地产市场，金融机构参与度提升大国有资产管理公司驰援房企2021年房企拿地金额TOP100

企业性质结构房企拿地金大国有资产管理公司和18家金融机构提供了12家出资产收购等工作提出6项政策指导。两种主要模式是“资产管理公司+国有房企成立合作管理公司接管+委托代建”模式。央企

16%民企债券收购+债权重组+财产信托”模式，顺利化解房团的债券兑付风险，保障了200多位社会投资人利。购重组房地产不良资产占比达46.3%46%地方国企38%67%➢

信达资产收购重组房地产不良资产占比从2021年42%，提升至2022年上半年44%全国房屋新开工、竣工面积持续下滑2022年全国房屋累计新开工12.06亿平米，累计同比下跌39.4%，降幅持续扩大。一方面土地出让下滑导致新开工规模下滑，另一方面市场销售不佳，拖累新开工；竣工面积8.62亿平米，累计同比下跌15%，跌幅不断收窄2021年7月-2022年12月房屋新开工面积累年12月房屋竣工面积累计同比增速-0.9%-3.2%-4.5%-7.7%-9.1%-11.4%-12.2%-17.5%-26.3%2022年累计新开工12.06亿平米累计同比

-39.4%-30.6%-34.4%9.8%-11.5%-11.9%-36.-15.3%-15.0%-19.9%

-19.0%-18.7%-21.5%-21.1%-23.3%数据：wind，统计局，同策研究院全国商品房销售面积、均价下滑，但降幅逐渐收窄2022年1-11月全国商品房累计销售12.13亿平米，累计同比下跌23.3%。全国商品房累计销售均价9814元/平米，累计同比跌幅持续收窄。近期出台的一系列政策对市场销售状态尚未明显改善，销售均价跌幅收窄主要是由于一二线城市销售占比提升2021年7月-2022年12月商品房销售面积2年12月商品房销售均价累计同比增速21.5%15.9%11.3%7.3%2022年商品累计同比

-22022年商品房销售均价9814元/平米同比

-3.2%4.8%1.9%-3.2%-4.3%-4.9%-5.3%-6.3%-7.4%-8.6%-9.6%-13.8%-10.3%-10.8%-10.4%%-20.9%-23.6%-22.2%-23.数据：wind，统计局，同策研究院04

2022年房企发展特征土地市场特征：一线城市市区土地需求依然相对旺盛，整体平稳2022年7-11月，一线城市累计供应1745万平米住宅用地，同比下跌49.9%，累计成交1665万平米，同比下跌5%。住宅类用地成交建面为略低于前两年同期，但差距不大，楼面价波动上升，体现全国市场下行阶段，开发商普遍做出回归核心城市的策略选择，对核心城市的土地需求依然相对稳定，市区优质地块普遍竞争激烈，频频触顶2020-2面积）万平米元/平米18004000016001400120010008006004002000350003000025000200001500010000500002022年7-11月供应1745万平米成交1665万平米2020年7-11月供应1897万平米成交1739万平米供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价数据：wind，统计局，同策研究院一线城市:北京、上海、广州、深圳土地市场特征：二线城市分化加剧，多数地块底价成交2022年7-11月，二线城市累计供应11694万平米住宅用地，同比下跌41.7%，累计成交7895万平米，同比下跌9.7%。住宅类用地成交建面为近三年同期的最低值，在市场下行阶段，二线城市相比一线城市安全度略差，部分城市商品住宅销售持续低迷，土地市场同样面临冲击；但不同区域二线城市市场分化，部分强二线城市市场基本平稳，部分地块热度较高；普通二线城市全年基本底价成交，部分地块流拍2020筑面积）万平米元/平米90001200080007000600050004000300020001000010000800060004000200002020年7-11月供应22192万平米成交16538万平米2022年7-11月供应11694万平米成交7895万平米供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价数据：wind、同策研究院；二线城市:天津、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、济南、青岛、宁波、苏州、厦门、福州、南昌、郑州、合肥、沈阳、大连、长春、哈尔滨、成都、西安、太原、石家庄、珠海、兰州、呼和浩特(共26个)。土地市场特征：三四线城市市场全面趋冷，供过于求2022年7-11月，三线城市累计供应2.66亿平米住宅用地，同比下跌5.3%，累计成交1.50亿平米，略高于2021年同期。2021年下半年起，全国三线城市率先开始市场调整，并延续至2022年，市场长期处于低位，供大于求，流拍率较高2020-面积）万平米元/平米1200070002022年7-11月供应2.66亿平米成交1.50亿平米2020年7-11月供应3.18亿平米成交2.14亿平米60005000400030002000100001000080006000400020000供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价数据：wind、同策研究院；三线城市:贵阳、昆明、南宁、海口、银川、乌鲁木齐、无锡、常州、唐山、温州、嘉兴、烟台、佛山、东莞、绍兴、西宁、三亚、湖州、舟山、台州、金华、镇江、扬州、泰州、南通、连云港、保定、廊坊、秦皇岛、包头、北海、赣州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛阳、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹东、济宁、锦州、九江、泸州、牡丹江、南充、平顶山、韶关、襄阳、岳阳、遵义、淮安、盐城、宿迁、衢州、丽水、肇庆、江门、中山、汕头、张家口、淄博、潍坊、马鞍山、绵阳、湘潭(共70个)。商品住宅市场特征：一线城市除疫情影响外，市场热度相对稳定2022年，一线城市商品住宅累计供应3335万平米，同比下跌4.8%；累计成交2794.2万平米，同比下跌21.5%，一线城市成交同比下降较多，主要是上半年受疫情影响。与其他能级城市相比，一线城市市场相对稳定。价格方面，各城市均执行新房限价，新房房价维持平稳，而二手房挂牌价格下半年出现明显的回落2021-2022年一线城市商品住宅2022年一线城市商品住宅成交面积万平米2502021年2022年一线城市累计供应3503.5万平米成米一线城市累计成交2794.2万平米20015010050同比下跌4.8%同比下跌21.5%00北京：wind，统计局，同策研究院上海广州深圳北京上海广州深圳数据备注：北京、上海商品住宅成交量价数据为不含保障性住房成交数据商品住宅市场特征：东部沿海二线城市市区和郊区热度分化明显2022年，东部沿海二线城市市场普遍低位运行，量缩价稳。长三角、珠三角二线城市月均成交量363.8万平米，同比下跌40.2%，福建、山东二线城市商品住宅月均成交量183万平米，同比下跌31.7%，市场规模均下降较多，但供求基本平衡；城市内部市场结构方面，市区项目、改善项目去化较好，郊区市场普遍去化困难2021-2022年长三角、珠三角二线城2022年福建、山东二线城市成交量价21年2022年2021年20月均供应月均成交万平米1200元/平米30000246万平米268万平米月均供应

140万平米月均成交

183万平米月均供应

604万平米月均成交

608.5万平米25000200001500010000500001000800600400200000供应面积成交面积成交均价供应面积成交面积成交均价城市范围：南京、苏州、杭州、宁波、东莞、佛山城市范围：福州、厦门、青岛、济南数据：dataln、

同策研究院商品住宅市场特征：中西部、东北二线城市需求下滑更显著2022年，中西部和东北二线城市市场下滑比东部沿海城市更明显。中西部二线城市商品住宅量跌价涨，

月均成交量仅519万平米，同比下跌41%，东北部二线城市量价齐跌，月均成交量122万平米，同比下跌41%。下半年在各类刺激政策出台下，中西部、东北二线城市市场依然呈现下滑趋势，去化周期不断延长1-2022年东北部二线城市成交量价2021-2022年中西部二线城市成2022年2021年万平米14006万平米4万平米月均供应

58.9万平米月均成交

122万平米元/平米14000月均供应

861.3万平米月均供月均成月均成交

879.4万平米1200010000800060004000200001200100080060040020002,00000供应面积成交面积成交均价供应面积成交面积成交均价城市范围：成都、贵阳、合肥、武汉、西安、长沙、郑州、重庆城市范围：沈阳、大连、长春数据：dataln、

同策研究院一二线城市去化周期普遍延长，尤其是中西部、东北城市一二线城市商品住宅库存面积整体呈上行趋势，个别城市略有下降，去化周期普遍在2022年6月达到峰值，与上年末相比，多数城市去化周期延长，尤其是中西部、东北城市，去化周期大幅延长典型城市商品住宅库存面积及去化周期库存面积/万2021年12月6个月去化周期/月城市2021年6月1,584.13616.26021年12月2022年6月43.29.42022年12月34.86.8北京上海广州深圳南京苏州杭州宁波佛山青岛济南南昌长沙武汉大连长春重庆西安郑州1,682.22586.0625.67.11,127.131,404.68948.311,334.891,579.871,212.62899.2814.134.415.814.15.217.664.41421.261.420.911.79787.6515.910.914.710.721.719.314.424.523.234.942.762.514.626.9927.66844.41569.86757.019.214.210.124.215269.27484.676.22,278.601,556.26298.142,348.621,535.77309.1021.51411.517.313.222.421.219.911.920.210.5271,524.801,745.92797.661,589.131,966.68820.661,985.41793.491910.11741.878.715.618.717.7142036.9191,070.433,075.43909.641,230.642,967.671,102.991,912.601,178.713,017.691,136.311,722.151021.533003.391265.621599.97921.330.11,835.5915.7数据：dataln、

同策研究院商品住宅市场特征：三四线城市市场全面下滑2022年，长三角三四线城市商品住宅量跌价稳，

月均成交量305.6万平米，同比下跌47%；珠三角三四线城市商品住宅量价齐跌，

月均成交量仅205万平米，同比下跌37%，目前市场逐渐企稳2021-2022年长三角三四线城市成2022年珠三角三四线城市成交量价2021年年2022年元/平米16000万平米900月均成交

577.1万平米月均成.6万平米月均成交

205.3万平米800700600500400300200100014000120001000080006000400020000成交面积成交均价成交面积成交均价统计城市：湖州、淮安、金华、常州、衢州、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、镇江、舟山、常熟、建德、昆山、启东、嵊州、太仓、宜兴、张家港统计城市：惠州、汕头、韶关、肇庆、中山、珠海、清远数据：dataln、

同策研究院商品住宅市场特征：三四线城市市场全面下滑2022年，山东三四线城市商品住宅量跌价稳，

月均成交量74.9万平米，同比下跌36%；福建三四线城市商品住宅量跌价涨，月均成交量仅27.4万平米，同比下跌48%2021-2022年山东三四线城市成交-2022年福建三四线城市成交量价2021年年2022年万平米200元/平米18000月均成交

116.5万平米月均成.8万平米月均成交

27.4万平米180160140120100801600014000120001000080006000400020000604020000成交面积成交均价成交面积成交均价统计城市：东营、日照、淄博、烟台数据

：dataln、

同策研究院统计城市：泉州、漳州、晋江三四线城市去化周期普遍大幅延长，库存压力较大三四线城市虽然供应放缓，库存面积与去年底相比变化不大，但由于市场需求下滑更加明显，销售明显放慢，因此去化周期与去年底相比，普遍大幅延长，库存压力较大典型三四线城市商品住宅库存面积及去化周期库月去化周期/月城市2021年12月2022年12月常州徐州无锡绍兴嘉兴金华湖州珠海肇庆中山东莞惠州烟台512.32947.04524.67189.03162.61243.02456.02669.2583023.219.120.420.216.220.516.73616669.45581.741750.971248.8484.09218.7317.423.435.650.831576.361803.021211.74459.613.920.835.324.910.1洛阳泉州180.0111.704

2022年房企发展特征销售规模下滑，排名换水，国企TOP20占比提升2022年，持续受疫情、经济、行业影响，消费者信心明显不足，百强房企操盘金额同比再下降41.7%，接近腰斩。在各房企中，民企普遍出现不同程度问题，反观国企表现较为稳健，此消彼长，操盘金额TOP20排名中国企占比提升2019-2022年百强房企操盘金额及同金额及同比操盘金额TOP20房企1400001200001000008000060000400002000002022年操盘金额（亿元）变化变化

4410.9

45%202155%4143.441163003.22807.32786民企国企2635210135%1827.91673.11607.5450.72022-50%建发房产融创中国中国国企民企民企1831656.15677.24356.310113465%2019202020212022操盘金额（亿元）同比5数据：同策研究院业绩亏损，净利润负数，商票贴现率保持高位销售的持续下滑引发业绩的亏损。据统计，截至2月1日，A股上市房企中已有65家公司发布2022年度业绩预告，44家公司业绩同比下滑，36家公司预告亏损，占比超五成，其中5家公司最大亏损超百亿元，仅少数企业扭亏为盈。此外，供应商信任缺失、项目停工、后续回款受阻等恶性循环，也是导致业绩亏损的成因之一，表现在数据上则是部分房企商票贴现率自2022年起触顶36%最高线，并后续开始出现票面打折上市房企归母净利润业绩预告亏损TOP10（-2022年部分房企商票贴现率情况2021年20证券代码证券简称归属母公司股东的净利润预告净利润

预告上限下600466.SH

蓝光发展002146.SZ

荣盛发展000540.SZ

中天金融000656.SZ

金科股份-138.34-49.55-64.1636.01-69.52-33.82-40.139.61-219.37-190.00-125.00-95.00-80.00-75.00-39.06-38.40-35.00-29.50-21-25-13-19-11-9-5-5-3-2000671.SZ000961.SZ

中南建设000732.SZ

ST泰禾阳光城600823.SH

世茂股份600743.SH

华远地产600565.SH

迪马股份-6.69-20.54上市房企归母净利润业绩预告扭亏为盈（亿2021年归属母公司股东的净利润2022年预告净利润

预告净利润

净利润最大6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月证券代码证券简称2021年金科地产2022年上限0.751.70下限0.501.42变动金额10.265.54600067.SH

冠城大通600094.SH

大名城600340.SH

华夏幸福-9.76-4.12-390.30阳光城中南建设建业集团雅居乐荣盛房地产旭辉集团正荣地产世茂房地产融创房地产绿地控股新城控股富力地产花样年地产地产16.0011.00401.3华夏幸福：因债务重组取得进展，而确认债务重组收益等非经常性损益，扣除后经营业绩仍为亏损数据：同策研究院、wind拿地大幅减少，资产密集抛售，聚焦大宗交易从头部房企拿地趋势以小见大，相较于2020年，受资金和市场预期的影响，2022年房企拿地明显大幅减少。反观在大宗交易上，资产出售涉及金额和数量持续上升，其中资金占用较少的中小规模项目交易占比提升2018-2022年TOP5房企拿地宗数年50家房典型企出售资产情况806040200600500400300200100060笔51723笔43064120212022及金额（亿元）笔数19714910型房企出售资产不同金额规模的宗数占比401013%222%小于1亿1-5亿碧桂园万科2019年保利地产绿城中国2021年

2022年中国海外发展202120222018年2020年5-20亿大于20亿38%9%27%35%（换算成人民币）数据：同策研究院、dataln，wind融资金额锐减，房企分化，集中国企和优质民企自2021年起，在政策管控和投资信心不足双重影响下，2022年房企融资规模持续缩减。期间，为避免暴雷风险，金融机构开始选择向有政府背书的国企和财务稳健的优质民企发放贷款，这导致了房企间出现分化，强者愈强，弱者无粮2018-2022年50家典型房企公开发行信典型房企公开发行信用债金额占比12000100008000600040002000050%33%民企国企52%13%11%74%0%60%80%100%典型民企公开发行信用债金额占比-2232%40%其他民企优质民企2021202260%60%-50%2018201920202021202240%公开发行信用债金额（亿元）同比变动（%）0%20%40%60%80%100%数据：同策研究院、wind备注：优质民企指获中债增信担保的7家民企，包括龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、美的置业、滨江集团债券实质违约和展期激增，多家房企债务重组2022年，约44家房企出现债券违约现象，涉及金额近2000亿元，其中在境内债券市场有24家房企宣布展期，远高于2020、2021年。基于资金和现金流，及公司未来运营考虑，多家房企进行债务重组，申请整体展期，其中富力是目前唯一一家成功完成对466亿境内外债务全部整体展期的房企2020-2022年房企发行信用债违约债信用债违约涉及金额和展期比例2001801601401201008086%100%50%0%26%2021金额展期比例2022及金额境内外债务成功重组情况80060重组境外债务重组40整体展期成功.22）体展期成功10笔49.43亿美元债整体展期成功（2022.7.11）1991520-7（2022.12.6）0010笔160亿境内债整体展期成功融创中国绿地集团华夏幸福-20202021笔数2022涉及金额（亿元）（2023.1.3）9笔32.41亿美元债整体展期成功（2022.11.22）企业数--重组协议生效（2023.1.29）数据：同策研究院、wind、票宜贴大规模组织架构调整，重要人事变动，成本“节流”2021年的TOP50房企中约40%发生总裁或副总裁级别的人事变动，12家出现组织架构调整，主要为区域、城市层面的整合与精简，以缩减人力成本2022年部分TOP50房企组织架构调整和人事变动内容房企1月，世茂集团宣布新一轮架构调整，对集团总部职能部门、区域区域公司，升级华中地区公司，并将沪苏区域公司的部分项目重新划分管辖权。世茂集团7月，世茂内部发文宣布对华中地区、华北地区的组织架构调整，组团（聚焦襄阳和荆州项目）、湖南组团（聚焦长沙和张家界）、销武汉片区、郑州片区、安徽片区，同时成立武汉组团（聚焦武汉项目）、荆襄地区公司直接管理。同时，世茂集团还宣布在华中地区增设资产管理部。富力地产中南置地2月，富力组织架构及人事变动，西北、华北两区合并，成立北方2月，中南建设旗下的房地产业务公司中南置地内部公告，在区域2月，融创组织架构由七大区域调为九大区域，具体为新成立西北12月，融创组织架构调整，成立地产经营运营中心、资本与融资中海西区域和两广区域合并，成立华南区域，由杨杰担任区域公司负责人。理四川及重庆、云南及贵州。融创中国金科地产3月，金科将公司原有区域进行拆分与整合，最终形成9个大区。具重庆区域、华东区域、华北区域、陕西区域不变。公司三级组织架区域、浙沪区域合并；中原区域、山东区域合并；湖南区域、湖北区域合并；域公司再下辖城市公司。4月，华润置地开启新一轮组织调整，对城市公司进行整合，其中包括投资、运营、开发、设计、合约、工程、安全、营销、客关、片区公司、苏州片区公司、宁波片区公司。6个城市公司均设立11个标准部门，华润置地12月，集团组织架构调整，部分城市公司进行整合。华润置地七大员会、成本委员会、EHS管理委员会6月，金地集团进行组织架构调整，华东区域嘉兴地产公司、杭州兴地产公司、杭州事业部所属人员相应划入杭州地产公司。东南区域南昌地产公金地集团中海地产司调整为南昌事业部。东北区域呼和浩地产公司包头事业部调整为6月，中海地产对区域公司进行内部调整。区域层面，华北区域合及华南区域下属的长沙公司并入中海西部区域，并成立新的中西部地产人事方面也随之进行调整，新出炉的四大区首名单为，成欣执域，北方区域平台直接取消；华北区域管辖的郑州公司、武汉公司、太原公司以市公司合并佛山城市公司，成立广州片区公司。随着组织架构出现变化，中海6月，旭辉推动内部组织变革，涉及城市公司层面。具体而言，河日起生效。此轮组织变革涉及部分人员的优化调整。厦城市公司；广西事业部调整为南宁城市公司，并入东南区域集团。调整自7月17月，旭辉控股组织架构调整，设立四大平台，为地产开发平台、商业平台、代建平台和职能平台。人事调整上，原东南区域集团总裁汝海林升任旭辉控股执行总裁，主持地产开发平台的日常经营管理工作。旭辉控股执行董事、CEO林峰旭辉控股新城控股主抓职能平台，兼任旭辉商业总裁；代建平台则将由旭辉控股执行董事陈东彪负责。10月，旭辉再进行组织架构调整，多个“中心”降至“部门级”，投资拓展中心撤销，拓展职能并入建管公司，投拓管理部和合作管理部合并为投资管理部；产品中心撤销，成本管理部并入运营中心；企业管理中心撤销，客户运营部更名为客户关系部并入运营中心；总裁办公室和战略经营部合并为总裁办公室；人力发展中心撤销，学习发展中心更名为学习发展部；同时成立综合管理中心，下辖人力资源部、学习发展部、行政部、总裁办公室和数字科技部。组织调整下人员也发生调整。12月，集团及各事业部总部进行组织调整，调整范围包括集团总部、住宅板块以及商业板块，同时也带来多个高管岗位的变动。具体而言，整合投资、资本、资管、人力、财务、法务等职能，设置战略规划中心、投资发展与资本中心、资产管理中心、财务与融资中心、组织与人力发展中心、数字化发展中心、集团办公室、法律事务中心、审计监察中心、筑森设计公司和煜璞贸易公司。数据：同策研究院、公开信息整理022023经济的新格局2023经济发展趋势：内需拉动经济的新格局基于当前国内外经济形势，中国经济发展的主要动力在于内循环，扩大内循环规模的重点在于扩大内需，包括消费和投资两大方面，而房地产作为居民消费、企业投资和实体经济的重要一环，也是扩大内需的重要一环，同样需要重启需求住房消费和房地产投资也是扩大内需的重要一环面）疫情影响逐渐结束，但经济下行压力依然较大，需要新的发展动力房地产业受经济下行压力影响，底层需求明显下滑，同样需要重启需求逆全球化兴起发达国家经济降速美国加息……长期背景：逆全球化浪潮兴起，全球贸易面临瓶颈长期来看，中国经济发展面临的外部背景是2016年开启的经济逆全球化浪潮抬头，先后经历2016年英国脱欧、2018年开始的因素、以及2022年俄乌军事冲突。经济逆全球化浪潮不再是短期冲击，而是实质影响经济长期稳定发展的2022年国际冲突事件升级俄乌战争1981至2021万亿美元全球化发展阶段25.020.015.010.05.01995年北溪管道被炸1985年世界贸易组织成立“经济全球化”概念被提出主义倾向抬头”0.0数据：

同策研究院、wind长期背景：出口推动经济增长面临三大矛盾对中国经济而言，一方面逆全球化浪潮下，全世界贸易总额面临增长瓶颈；另一方面，在存量竞争上面临东南亚等新兴国家的竞争。长期来看，未来靠出口推动经济增长面临增长受限、不可控制、难以预期三大矛盾1949至2021年中国及部分发达国家占比25.0%对外出口金额面临增长瓶颈1、全球贸易总额瓶颈20.0%15.0%10.0%5.0%增长受限国际规律看，出口金额占的比例达到12%是个瓶颈业转移下面临新兴国家竞2、国际竞争带来占比瓶颈出口推动经济增长不可控制难以预期0.0%他国贸易政策不可控国际冲突难以预期国际需求难以预期中国德国日本美国对经济增长的贡献不可控数据：

同策研究院、wind短期背景：2022年主要发达国家激进加息经历2020至2021年连续两年低利率政策后，为应对前期货币政策过度宽松以及地缘冲突导致的通胀问题，2022年欧美主要发达国家激进加息，也为中国经济发展面临的国际环境带来新的变化发达国家基准利率美联储主席鲍威尔2022年全球主要发达国家激进加息，应对国内通胀2022年11月美联储加息75个基点；12月再度加息50个基点美国:联邦基金目标利率欧元区:基准利率英国:再回购利率数据：

同策研究院、wind短期背景：激进加息导致经济增速放缓，中国出口需求减少2022年主要发达国家激进加息，虽遏制了通货膨胀，但也导致经济增速放缓，主要欧美国家制造业PMI转向下跌，并在4季度跌入荣枯线以下。以美联储对美国经济增长的预期为例，从9月、12月连续两次下调2023-2024年经济增速的预期。国际上主要发达国家经济增速放缓将导致对中国产品的需求增长放缓，拖累2023年中国出口增长22年9月美联储对经济的预期主要欧美国家制造业PM706560555045403530022年12月美联储对经济的预期美国日本德国法国英国数据：

同策研究院、wind、美联储短期背景：人民币转向升值拖累出口增长至2022年4季度，美国过快加息进一步加剧经济增速放缓乃至未来进入衰退的预期，美元指数走弱，人民币转向升值、且未来持续升值的预期强，不利于2023年中国对外出口的持续增长。长期和短期背景综合来看，外循环都难以推动中国经济持续增长实际美元指数及人民币结算外贸单以人民币结算美元指数125人民币升值12011511010510095内民结算完成时国外买家付出的美元增加，即成本增加美国加息，经济强势，美元指数上行，人民币贬值国外买家面临成本增加的压力90人民币升值拖累出口持续增长实际美元指数:广义美元兑人民币即期汇率数据：

同策研究院、wind发展模式：未来进入内需主导的经济发展模式从中国经济的结构看，内需包括消费和投资（资本形成），占GDP的比例超过97%，且远超外需（出口金额）占GDP的比例（约18%-20%）。在未来2023年出口增长受限且面临长期增长瓶颈的背景下，必须进入内需发力、主导经济增长的发展模式中，顺应报告提出“增强国内大循环内生动力和可靠性”的发展要求报告提出2019至2021年最终消费支出、资本形成总额、力和可靠性，提升国际循环质量和水平”60.0%55.8%54.7%

54.5%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%43.1%

42.9%

43.0%外循环主体国内国际双循环相互促进最终消费支出/GDP资本形成总额/GDP出口金额/GDP201920202021数据注：为准确对比内需、外需，使用出口金额与GDP的比代表外需支出法核算GDP，是从生产活动成果最终使用的角度计算国内生产总值的一种方法。最终使用包括最终消费支出、资本形成总额及货物和服务净出口三部分：

同策研究院、wind、统计局发展模式：未来重点实施扩大内需战略2022年报告关于未来中国经济发展模式，提出“要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来“，与2017年的十九大相比，重点突出了扩大内需战略的地位，强调了未来推动经济发展的着力点放在实体经济上，实施扩大内需战略“十九大”经济增长方式表述“”经济增长方式表述追求经济高质量发展经济实现质的有效提升和量的合理增长去产能融合发展去库存去杠杆降成本补短板协调发展扩大内需战略供给适社会保障体系分配制度优先战略人口问题缩小区域发展不平衡缩小贫富差距提高全要素生产率提升产业链供应链韧性供给侧改革（发展实体）完善社会保障制度启动“2022-2035扩大内需战略”2022年国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，未来实施扩大内需战略，明确了房地产是扩大内需的重要内容。在持续提升传统消费、推进重点领域补短板投资、新型城镇化、优化区域经济布局等方面均有涉及如何发挥房地产作用的内容1、促进消费投资，内需规模实4、完善市场体系，激发内需取3、提升供给质量，国内需求得到更好满足“十四五”目标重点任务实施抓手1、加快培育完整内需体3、支撑畅通国内经济循环全面促进消费，加快消费提优化投资结构，拓展投资育新型消费、大力倡导绿色低碳消费短板投资、系统布局新型基础设施代化、优化区域经济布局推动城乡区域协调发展，释放提高供给质量，带动需求更提升、着力加强标准质量品牌建设场、建设现代流通体系健全现代市场和流通体系，促进深化改革开放，增强内需发展动力提升安全保障能力，夯实内需发展基础完善促进消费的体制机制、推进投融资体制改革、优化营商环境激发市场活力、发挥对外开放对内需的促进作用保障粮食安全、强化能源资源安全保障、增强产业链供应链安全保障能力、推动应急管理能力建设持续优化初次分配格局、逐步健全再分配机制、重视发挥第三次分配作用扎实推动共同富裕，厚植内需发展潜力扩大内需战略面临的困境-消费消费面临的重要问题是受到收入增长以及预期的制约。长期来看，GDP增速放缓、居民收入跟随调整也进入增速放缓的通道，更进一步来看，将拖累消费的持续快速增长。此外消费的弹性系数比较低，在收入不大幅增长的情况下，消费很难快速提升GDP不变价、城镇居民人均可支支配收入、社会消费品零售总额累计同比%20长期来看，GDP增速放缓、居民收入跟随调整也进入增速放缓的通道长期来看，居民收入增速放缓，更进一步将拖累消费的持续快速增长151050-5-10-30GDP不变价城镇居民人均可支配收入社会消费品零售总额城镇居民人均可支配收入数据：同策研究院、wind扩大内需战略面临的困境-收入分配制约中国扩大内需的另一个长期问题是收入分配的长期不均衡。一方面改革开放后，在流量的收入分配上，高收入人群的收入增速及占比提升远超普通群众；另一方面，高收入群体有更多的资产进行投资升值，进一步拉大财富分配上的不均衡中国前1%、10%以及后50%人群收净值人群持有的可投资资产规模%50.040.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%45.040.035.030.025.020.015.010.05.0资资产在1000万人民币的高净值人群，持有的可资产规模及占比快速提升后50%人群的收份额占比持续降0.000.0%前1%人群的收入份额前10%人群的收入份额后50%人群的收入份额中国个人持有的可投资资产总体规模中国高净值人群持有可投资资产规模占比数据：

同策研究院、wind、招商银行《中国私人财富报告》，世界不平等数据库注：世界不平等数据库World

InequalityDatabase(WID.world)是《21世纪资本论》作者Thomas

Piketty等建立的数据库扩大内需战略面临的困境-投资历史规律看，基础设施和房地产投资两者呈现明显的此消彼长的关系（跷跷板）。近年来政府大规模施行减税降费、同时疫情后财政进一步承压，如果顺应规律进入“小房产、大基建”阶段则面临财政更为紧张局面。大部分城市基建对于土地财政的依赖度较高，因此大基建的作用会逐渐减小，房地产的作用会逐渐提高，形成二者“双轮驱动”模式2007年者增速的关系2010年1月大基建“国十一条”%532007年9月433323133“927房贷新政”大房大房产大房产大基建小基建小房产小基建-7小房产-17-27-37小基建2012年多次降准、

2014年9月“9302018年12月份三四线城市调控放松货币量化宽松房贷新政”2008年12月“国十三条”基建投资房地产投资固定资产投资数据：同策研究院、wind房地产是提振消费的重要组成部分房改之后，中国及上海房地产业增加值稳步上涨，占GDP的比重也稳步提升。房地产是稳定经济的重要环节，2022年12月，国务院副总理刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”1998至2021年中国房地产业增加值及占上海房地产业增加值及占GDP比例万亿元9.010%1998至2021年年8.8%8.07.06.05.04.03.02.01.00.0房地产业增加值从0.3万亿元增加至7.8万亿占比从4.0%增加至6.8%增加值从191.8亿元增加至3564.5亿元增加至8.2%8.2%9%8%3,564.57%6%5%4%3%2%1%0%4.0%0.30%0.0房地产业增加值（左轴）占GDP比例（右轴）房地产业增加值（左轴）占GDP比例（右轴）数据：同策研究院、wind房地产作为

“准实体”产业，也是投资和实体经济的重要一环房地产业产业链长，关乎经济命脉，是“准实体”产业。只有房地产市场稳定健康，产业链上下游的产品消费才能稳定，因此房地产也是促进投资和实体经济的重要一环塔式起重机混凝土机械挖掘机小家电机械白色家电轿车运输工具车SUV咨询建材水泥/玻璃木材/管道瓷砖/涂料保温材料务物业管理厨卫地板电气照明家具螺纹钢家居装饰钢铁丝材/板材门窗金融机构纯碱/其他化工品其他......装修装饰重启住房消费的路径1：推进需求端刺激政策2022年12月至2023年1月中央层面多次发声，支持刚性和改善性住房需求，重申房地产国民经济支柱产业的地位，预计2023年将推进购房需求端的刺激政策，帮助经济整体性好转12月15日至16日中央经济工作会议1月5日住建部长接受采访➢

要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。➢

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。大力支持刚性和改善性住房需求。对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策。对购买三套以上住房，原则上不支持险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。➢数据：同策研究院、wind重启住房消费的路径2：顺应市场格局推动一二线城市回暖从市场特征来看，一二线城市市场集中、需求旺盛，且历次均由一二线市场率先启动才能带动三四线城市市场回暖。2022年虽然多数三四线城市放松政策，但在一二线楼市没有上涨信号的背景下，依然呈现政策效果不理想的结果。因此，未来要重启住房消费，必须在一二线城市形成房价上涨预期（涨幅可以不大、但必须向上），才有可能带动更多三四线城市回暖%40353025一线城市率先启动2015105一线城市率先启动0-5-10一线城市:当月同比二线城市:当月同比三线城市:当月同比数据：

同策研究院、wind032023年略建议一、政策预判：2023年纾困救市、确保需求实际释放是主基调政策趋势当前房地产政策调整台，保交楼、适度支持房但政策的根本在于落风险蔓延的政策会继续出能力2023年-2024年项目交付压力较大，保交付任务艰巨截止到今年7月份，有机构统计1400个的住宅建设工程已经确认逾期。当前被重点关注及部分救助的主要集中在TOP50内的房企。而TOP50房企中延期的项目占比仅为15.4%，超过1200个项目是在广大的中小房企手中。其中延期到2023年上半年占比12.9%，2023年下半年到2024年的达到76.7%。2022年开发商TOP1-10TOP11-30TOP31-50其他延期0-6个月0.60%延延期3-5年0.00%合计6.30%0.50%0.00%3.90%0.50%0.00%5.20%7.80%0.20%84.60%100.00%总计9.40%12.90%76.70%0.70%0.20%2023年下半年-2024年2022年下半年2023年上半年数据：

奥维云网负债驱动模式的路径依赖短期难以改变，融资松动房企才能降低风险自2009年以后，“负债驱动”下的规模扩张成为房企重要战略举措，2015年这一趋势更为明显。负债的增长速度远2020年房地产市场背景2022年房地产市场背景整体高于净利润的增长速度。2008-2020年期间，A股上市房企的净利润增长了7.3倍，但是负债增长了17.8倍（投资收益边际递减）。考虑到基数因素，房企的风险加速提高，净利润对债务的覆盖率逐渐下降。短期内借新还旧的路径依赖难以改变，融资政策松动及有效落2008年-2020年A股上市房企净利润和负2020年净利润对负债的偿还能力情况净利润

扣非后净利润

负债额度

扣非净利润覆年份（亿元）（亿元）（亿元）盖债务比例2008年

317.282009年

484.142010年

638.712011年

777.062012年

915.052013年

1095.542014年

936.042015年

986.182016年

1460.612017年

1803.102018年

2021.302019年

2223.962020年

2318.00267.53428.63575.75682.09834.28947.96792.49745.061193.681503.241786.872072.801674.375818.788356.814.60%5.13%4.49%4.02%3.93%3.54%2.85%1.97%2.39%2.27%2.20%2.28%1.62%12825.0416953.0821241.4326788.0027769.0737799.7349867.7166342.4481108.7491074.79103380.502.93%2.72%2.49%2.44%2.24%8.269.147.314.485.31-10%-20%净利润增长负债额度增长未来政策根本在于如何落实合理购房需求释放房地产行业恢复不可能一直依靠融资、政策“输血”，最根本的解决方式还是刺激有效需求释放，推动市场回归良性循环，自我造血。但落实需求实际释放，需要政策多方发力：1、稳定经济，稳就业、稳预期是根本；2、需求政策放松扩展向一二线城市；3、保交楼持续推进，打消客户顾虑；4、支持房企适度合理融资，尽快回归正常投资运营目前市场恢复仍然有较多阻碍，政策保障需求有效落地策“组合拳”重点在于房需求实际释放，自我造血一二线城市积压的有效需求更多，政策放松效果更好业、是一二线城市需求适度放松企度坚持保交楼政策支持，取得进展房企负债驱动当前保交付压力依然较大，延期项目交付才能打消客户顾虑融资模式难以快速扭转，支持合理融资才能降低房企风险二、趋势预判：短期内市场降幅逐渐收窄，二季度后触底恢复短期整体趋势结合市场周期趋势和，二季度后触底缓慢恢复，2024年会有较明显回我国房地产市场预计2023二季度后市场触底调整、缓慢恢复我国房地产市场呈现出明显周期性特征，通过对过去十年中国住宅销售面积增速数据进行分析，市场表现出稳定的周期波动规律，基于房地产市场的周期性，可以对未来1-2年的房地产市场走势进行预判；一季度市场预计依然维持底部调整；二季度后，预计两会拉动经济、市场预期，同时叠加金三银四销售旺季，市场逐渐恢复；2024年市场会有较明显回暖，但市场规模上限难达到上轮水平2013-2022年全国商品住宅销售面积增速地产市场趋势预判%房地产市场完整100周期约为4-5年2023年第二季度-四季度2024年8060市场出现实质性回暖，进入下轮上涨周期，但市场规模上限难达到上轮水平二季度后，预计两会拉动经济、市场预期，同时叠加金三银四销售旺季，市场逐渐恢复40200-20-40-60市场预期依然走弱，明年一季度传统销售淡季，市场依然维持底部调整-0.2-0.25商品住宅累计销售面积同比周期拟合（右轴）数据：同策研究院三、结构预判：市场回暖会从东部一二线城市先开始结构性趋势人口和产业向核心都我国房地产市场格局为常态消费，市场回暖会从东部三四线城市恢复核心一二线城市先开始；核心一二线城市中，中国房地产市场格局以发达城市、核心都市圈为主分区域来看，东部10个省（市）商品房销售金额占比接近60%，再加上中部6省21.3%、西南5省13.5%，占比超过90%。分城市能级看，一线城市占比约10%，二线城市占比约30%。东部地区、一二线城市成交规模大，地理分布更加集中，泛长三角、珠三角在全国商品房销售金额占比分别约30%和12%2011至2022年分区域商品房销售年一线、二线城市商品住宅销售金额占比100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%25.5%13.7%2011

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2021

2022一线城市

二线城市东部中部西南一线城市包括上海、北京、广州、深圳；数据完备的二线城市包括成都、大连、福州、贵阳、海口、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、西宁、长春、长沙、郑州、重庆东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西南包括广西、重庆、四川、贵州、云南5个省数据：

同策研究院、wind2023年重启住房消费，一线城市将会率先出现新动向2022年楼市松动政策始终见效不佳，主要原因是价格预期和市场购买力传导机制是从高能级城市向低能级城市传导，市场恢复必须先从一线城市价格预期恢复开始。而之前政策主要集中在三四五线城市，即使部分二线城市出台需求端松动政策，很多也是“一日游”，一线城市基本没有出台实质性需求端政策松动的政策。因此，2023年如果要重启全国住房消费，预计一线城市将会加入到需求端政策调整的行列，市场率先恢复一般是从高能级城市向低能级城市传导2011-2022年70城新房房价指数%是一线城市影响二线城市，二线城市影响三能级城市向低能级城市传导。40历次房地产市场行情恢复都资金率先流向一线城市3530252015105一线城市需求激活过剩资金、购买力外溢向二线城市二线城市价格预期推动返乡置业、进城置业，市场热度传导到三四线城市0-5-10三四线城市一线城市二线城市三线城市一二线城市中，核心、改善板块和项目会首先回暖根据客户分析和市场历史经验，在市场回暖过程中，一线城市的核心、改善板块和项目会优先回暖。一方面是由于中高端改善类客户购买力的需求韧性优于刚需客户，另一方面核心城市优质资产本身具有稀缺性，保值能力和升值空间更大、对带动市场整体回暖有价格信号作用客户和产品分析：中高端客户购买市场回暖都是从核心城市中高端项目开始的初，首轮疫情爆发结束后，受量化宽松政端项目迅速回暖热销中高端改善类客户购买力和场出现回暖迹象时，需求释2020年3月上海疫情后首个豪宅项目-绿地海珀外滩线上开盘，项目单价13.8万元，总价约在1300-5000万元之间，开盘认购率超过80%核心城市优质资产本身力和升值空间更大2020年4月上海顶级豪宅碧云尊邸认筹，

总价2000万-3000万之间，推出160套房源，第一天就有近200人到现场认筹在市场格局上，核心板块项目具有价格标杆效应，对带动市场整体回暖有价格信号作用四、房企发展预判：2023年上半年迎来融资窗口期房企趋势信贷、债券、股权方高峰的到来，同时市场尚资窗口期未恢复仍处低谷，短期内负债接续，2023年上半年房企迎来融资窗口期2022年11月份内，政府政策密集出台，在信贷、债券、股权方面给予组合政策支持。随着2023年初信用债还债小高峰的到来，同时市场尚未恢复仍处低谷，短期内宽松的融资政策不会出现回调，上半年房企将迎来融资窗口期信贷、债券、股权“三支箭”政公开市场信用债到期金额（亿元）第一支箭：信贷融资支持（2022.11.人民银行宣布全面下调存款准备金率，“金地产开发贷款投放，60余家银行支持100多融资4万亿，改善优质头部房企资产负债状峰第二支箭：债券融资帮扶（202民营企业债券融资支持工具扩大，支在内的民营企业发债融资，额度约255月6月7月8月9月

10月

11月

12月第三支箭：股权融资松绑（2023年股权融资调整优化5项，支持修表，推动行业优化整合海房地产市场趋势预判融资窗口期《改善优质房企资产负债表计划行“负债接续”•

鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期•

加大信贷、债券等新增融资支持力度2022年Q32022年Q42023年Q2-Q42024年上海解封后市场供需两热，市场需求集中释放，透支短期需求市场逐步回落，市场压力加强，部分项目启动分销、年底冲刺回款，市场竞争加剧二季度后，两会

若顺利化解新冠冲前后预计逐步推

击，经济恢复良好，2023年Q1•

研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求•

支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持节假日因素影响，

出适度宽松政策，

预计市场平稳运行市场来访处于底部，项目成交差根据市场状况，帮助市场企稳数据：同策研究院、wind权益补充，大量股权投资机会到来2022年11月28日，伴随第三支箭的射出，众多房企火速跟上，公布融资方案，筹划非公开发行股票，进行股权融资。对于投资方而言，这也意味着大量股权投资机会到来“三支箭”——第三支箭：股权融部分房企股权融资公告统计股权融资调整优化5项主要用途运资金运资金①

恢复涉房上市公司并购重组及配套融资②

恢复上市房企和涉房上市公司再融资③

调整完善房地产企业境外市场上市政策④

进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用⑤

积极发挥私募股权投资基金作用动资金项目开发、偿还债务、补充流动资金等营动资金”相关的房地产项目、棚户区及旧城改造、补充流动资金、偿还债务等运资金”相关的房地产项目、补充流动资金、偿还债务等”相关的房地产项目、补充流动资金、偿还债务等嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产补充流动资金、偿还债务等动资金”相关的房地产项目、棚户区及旧城改造、补充流动资金、偿还债务等动资金”相关的房地产项目、补充流动资金、偿还债务等运资金”相关的房地产项目、补充流动资金、偿还债务等”相关的房地产项目、补充流动资金、偿还债务等0%股权《改善优质房企资产负债表计划行动“权益补充””相关的房地产项目、棚户区及旧城改造、补充流动资金、偿还债务等偿还现有债务及补充公司运营资金运资金•

支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等房企股权融资措施招商蛇口中原建业合景泰富三湘印象旭辉雅居乐荣盛发展-定向增发

购买深投控持有的南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权2.75亿港元4.67亿港元不超过16亿9.46亿港元6.17亿港元不超过30亿元配股配股49.98%用于政府代建业务的发展、44.98%用于资本代建业务发展现有债务的再融资及一般企业用途定向增发

项目开发、补充流动资金•