第1章 资产评估：总论

郭化1章总论章名称章名称1总论2资产评估的基本理论8无形资产评估3资产评估的基本方法9长期投资性资产评估4我国资产评估行业发展状况和法律规范体系、准则体系

10流动资产评估11企业价值评估12资产评估报告5资产评估程序13以财务报告为目的的评估

6机器设备评估14国外评估准则7房地产评估方法1基本内容及结构实务理论资产评估方法市场法收益法成本法翡翠手镯评估的零售市场价值：1,800,000元

疯狂的石头专业基础课：系统了解资产评估学的基本知识，初步掌握资产评估学的基本方法和基本评估技能，为进一步学习相关课程和将来从事资产评估工作打下坚实的基础。本课程的具体目标是：1、学习资产评估学的基本原理，了解资产评估的概念、目的、价值类型、假设和原则，掌握资产评估的基本方法，熟悉资产评估的工作程序。2、掌握机器设备、房屋建筑物、土地使用权、无形资产、等专项资产和企业整体价值的评估技能。为后期的课程学习奠定基础。3、熟悉资产评估报告的基本概念及基本制度，掌握资产评估报告书的制作技能，并能熟练应用。4、熟练掌握相关资产评估案例。

2教学目标和预期效果3课程衔接问题

本门课程的先修课程是经济学、会计学、财务管理、管理会计、成本会计、审计等课。

《资产评估学》，杭州：浙江人民出版社，2012年版。

或者：《资产评估》，北京：经济科学出版社，2012年版。

4使用教材1.中国资产评估协会网站。2.《中国资产评估》期刊，中评协3.中国注册会计师协会。4.国际评估准则委员会网站。

5.中华人民共和国财政部：6.《中国资产评估准则——阐释与应用》，立信会计出版社，2009年。7.《中外资产评估准则比较研究》，立信会计出版社，2012年。8.浙江财经学院网络课堂9.图书馆相关资源5参考资源6教学方法

本课程主要采用讲授、讨论交流相结合的教学方式。具体包括：①讲授；②案例分析；③分组讨论及辩论；④课外阅读；

⑤6-9位同学创办一家资产评估事务所（情景教学平台、运营、竞争、PK）；⑥其他（专项资产评估、作业等）。

7考核方法课堂纪律和出勤情况20%课堂问答与讨论20%课外练习20%期中考查40%平时40%期末考查60%合计100%第1

章总论§1.1资产评估及其特点§1.2价值类型和评估目的§1.3资产评估与会计和审计的关系一、委托方及资产占有方简介二、评估目的三、评估范围和对象四、评估基准日五、价值类型六、评估原则七、评估依据：法律依据、准则依据及取价依据等。八、评估程序实施过程和情况：现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容。（评估线路、技术方法）九、评估假设十、评估结论。以文字和数字形式清晰说明评估结论。通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。十一、特别事项说明：如产权瑕疵、重大期后事项等。十二、评估报告使用限制说明：如不得被披露于公开媒体，使用有效期等。十三、评估报告日：形成最终专业意见的日期。十四、注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。盲人摸象与管窥一豹：一份简略的资产评估报告（一）资产评估

1.定义（P2）

资产评估是专业机构和人员，按照国家的法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。一、资产评估的定义§1.1资产评估及其特点资产评估在不同国家或地区英文表述？资产评估：valuation和appraisal表示。欧洲——valuation，重在量的评估，着眼于价值被计量、估计或预测的技术或方法，即估价。北美以及国际评估准则——appraisal，重在质的评估，《美国专业评估统一准则》对appraisal解释是形成价值的行为或过程。

我国：valuation、assetappraisal或assetvaluation。国外的评估对象通常表述为property（也能评估负债、损失和服务），范围要大于asset。2.剖析（P1-2）（基本资产评估要素）

2242282341（1）评估主体（2）：法人和自然人——机构和人员。谁来评估：国外：综合评估机构；专业性评估机构；兼营机构我国：资产评估公司；会计师事务所（不相容业务）（2）评估客体（评估对象）（2）：客体和内容——被评估单位（经济主体）的经济资源或者被评估的资产。（3）评估依据（4）：经济行为依据（合同、董事会决议等）、准则依据、产权依据、取价依据。评估谁：企业资产有形资产：固定资产；机器设备；房地产流动资产；长期资产。无形资产：可确指无形资产（专利权、商标权、版权、土地使用权、租赁权、许可证、专营权）；不可确指无形资产（商誉）。评估的标准是什么：法律、法规、经济行为文件、合同、协议、取费标准、资产评估准则、会计准则、经验数据、历史成本、公允价值等。浪莎针织有限公司部分资产转让资产评估项目八评估依据本次评估的依据主要包括经济行为依据、准则依据、产权依据、取价依据及其他依据，具体如下：（一）经济行为依据2008年10月23日浪莎针织有限公司董事会决议。（二）准则依据1、《资产评估准则——基本准则》；2、《资产评估职业道德准则——基本准则》3、《城镇土地估价规程》；4、《资产评估准则——评估报告》；5、《资产评估准则——评估程序》；6、《资产评估准则——业务约定书》；7、《资产评估准则——不动产》；案例8、《资产评估准则——工作底稿》。（三）产权依据1、浪莎针织有限公司《企业法人营业执照》；2、《土地使用权证》及其他产权证明文件。（四）取价依据1、义乌市人民政府义政发〔2005〕50号《关于公布义乌市基准地价的通知》；2、义乌市人民政府义政〔2003〕76号《义乌市征用土地区片综合价暂行规定》；3、浙江省人民政府浙政发〔2008〕38号《关于做好耕地占用税征管工作的通知》；4、浙江省人民政府浙政发〔2008〕39号《关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知》；5、浙江省物价局浙价房[1995]384号文件《浙江省征地管理费暂行办法》；6、评估专业人员对资产核实、勘测、检测、分析等搜集的佐证资料及市场调查资料。（五）其它参考资料1、资产占有单位提供的资产清查申报明细表；2、评估人员取得的现场勘察及其他有关资料；3、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的其他有关资料。（4）评估目的（2）：一般目的和特定目的。（5）评估原则（行为规范）（2）：工作原则、经济技术原则。（6）评估程序（8）：开始准备至结束的工作顺序。包括8个基本环节。（7）评估价值类型（2）：市场价值和市场价值以外的价值（如清算价值等）。干什么？资产评估结果的具体用途：纳税、兼并、企业出售、企业清算、抵押贷款、担保等。（8）评估方法（3）：市场法、收益法、成本法。（9）资产评估假设（4）：交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设。如何评前提条件（10）资产评估基准日（1）：资产评估价值对应的时点。即资产评估的时间基准。资产评估是对资产某一时点的价格进行估算。这一时点通常以“日（天）”来表示，被称作评估基准日，又称估价期日。它是确定资产状况和资产价值的基准时间，也是评估结论开始成立的一个特定时日。资产的价格随时间的变化而变化，不同的评估基准日将产生不同的评估结果。何时价值？确定评估基准日，一般应考虑下列因素：（1）法律法规、政府相关主管部门、相关单位的有关规定。（2）评估基准日尽可能接近经济行为的实现日（或交易结算日）；尽可能减少评估基准日后的调整事项。（3）评估所需资料的可取得性、使用的方便性以及财务会计的结算制度；同时有利于合理选择评估参数。（4）评估目的及对应经济行为其他专业评估的基准日。评估基准日的表述方式为××××年××月××日。资产评估报告书摘要

浙东评估[2008]151号三、评估基准日：2008年10月31日本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由委托方确定本次评估基准日为2008年10月31日。

四、评估目的：部分资产转让浪莎针织有限公司拟转让部分土地资产，需聘请评估机构对拟转让的土地资产进行评估，以提供该部分资产截止评估基准日的市场价值，从而为上述行为提供价值参考依据。案例五、评估对象和评估范围：为浪莎针织有限公司拟转让的单项资产，具体对象为位于义乌经济开发区三期杨村路208号宗地中西南角的部分土地，面积36,451.90平方米。资产帐面原值3,874,260.90元，净值3,518,803.64元。

六、价值类型及其定义：本评估项目采用的资产价值类型为市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。

七、评估方法本公司评估人员对委托评估的资产实施了实地察看与核对，并进行了必要的市场调查，履行了必要的评估程序，采用基准地价系数修正法和成本逼近法对委托评估的土地资产进行了评估。

八、评估结论浪莎针织有限公司委托评估资产的评估值为21,980,500元（人民币贰仟壹佰玖拾捌万零伍佰元整），与调整后账面值3,518,803.64元相比，评估增值18,461,696.36元，增值率为524.66%。本评估结果不应当被认为是对评估对象未来可实现价格的保证。

（二）资产

2008年，厦门大学资产评估研究中心博士生导师纪益成教授在内蒙古锡林浩特第三届全国资产评估理论与实践研讨会上专门做了“资产评估中的资产概念”专题论述。

1.资产定义——横看成岭侧成峰，远近高低各不同经济学:资产是泛指特定经济主体拥有或控制的,能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。会计学:资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源,该资源预期会给企业带来经济利益。评估学:资产是指特定的权利主体拥有或控制的并能给特定的权利主体带来未来经济利益的经济资源。2.资产的基本特征在资产评估中要把握资产的三个基本特征（同时满足）:

（1）必须是经济主体拥有或者控制的。如融资租入固定资产、土地使用权等。（2）能够给经济主体带来经济利益的资源。（3）必须能够以货币计量。如何区分资产、财产、财富、资源？资产（Asset）是特定权利主体拥有或控制的能以货币计量的，并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。广义的资产包括自然人、法人所占有或控制的一切资源，但不涉及资源的归属。财产（Property）指属于国家、企业或个人的物质财富及民事权利、义务的总和，它不仅涉及被拥有的某物而且还涉及其所有权的具体归属。财富（wealth）指具有价值的东西，如自然资源、物质资源，它既可以是物质的也可以是精神的，既可以是有形的也可以是无形的。资源（Resource）指生产资料或生活资料的天然来源，资源有广义与狭义之分，狭义的资源仅指自然资源。

二、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类

1.按评估对象的构成和获利能力划分单项资产评估整体资产评估建筑物评估/机器设备评估,等若干单项资产组成的资产综合体/企业价值评估

2.按引起资产评估的经济行为划分

资产转让评估企业兼并评估企业出售评估企业改制评估股权重组评估中外合资/合作资产评估企业清算评估税基评估抵押评估资产担保评估债务重组评估3.按资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面划分4.按资产评估面临的条件、执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求划分评估评估复核评估咨询完全资产评估限制性资产评估作业实务（二）资产评估的特点（4）（1）市场性：模拟市场条件→评定估算并报告。（2）公正性：

①程序正义。按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性的技术基础；

②等腰直角三角形。评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，超然独立、不偏不倚、中庸之道。（3）专业性：专门机构、专业人员（胜任能力）。（4）咨询性：资产评估结论是一种专业化的评估意见（权威人士、权威性），无强制效力；是一种决策参考。专业中介服务活动资产评估关系人

正常：等腰直角三角型

讨论：在合理假设的条件下，辩论资产评估关系人之间的关系。三、资产评估的功能和作用（一）资产评估的功能评价评值管理（二）基本作用咨询作用管理作用鉴证作用固有功能辅助性和过渡性功能专业化估价意见，无强制执行的效力国有资产管理；弱化趋势价值的鉴别和举证

CPA：财务报告的事实判断。CPV

：标的资产的价值判断。

§1.2

价值类型和评估目的

（一）价值类型的分类

不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。1.

以资产评估的估价标准形式表述的价值类型重置成本、收益现值、现行市价和清算价值此种划分标准基本上是沿袭了现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起。一、价值类型2.从资产评估假设的角度:继续使用价值、公开市场价值和清算价值。此种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。

3.从资产业务的性质划分:抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、交易价值、拍卖价值、租赁价值等。此种划分方法强调资产业务的重要性，认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型。

4.以所依据的市场条件,以及被评估资产的使用状态划分:

市场价值市场价值以外的价值

价值类型说明评估价值的含义，是评估价值质的规定。

价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终。（二）资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值

《资产评估准则——资产评估价值类型指导意见》：包括市场价值和市场价值以外的价值1．市场价值

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

《国际评估准则》市场价值定义如下：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

市场价值所依据的公开市场可能存在着区域、级次等的区分，也就是说资产评估中的市场价值可能存在着不同区域范围的市场价值和不同级次的市场价值等。

教材：市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

具有的要件：①自愿的买方；②自愿的卖方；③评估基准日；④以货币为单位表示；⑤公平交易；⑥资产在市场上有足够的展示时间；⑦当事双方各自精明，谨慎行事。◆关于公允价值的定义：买入价还是卖出价？熟悉情况的交易双方是谁？市场定价还是企业特定价值？◆公允价值信息披露不够透明：市场参与者：相互独立？数据通畅性及基础设施支持程度2．市场价值以外的价值类型

也称非市场价值、其他价值，《国际评估准则》并没有直接定义市场价值以外的价值，而是指出凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。

市场价值以外的价值是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。如在用价值、投资价值、保险价值、课税价值、拆迁补偿价值、清算价值、残余价值等。2．市场价值以外的价值类型划分标准有以下几个方面：资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件；资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用；评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场的信息数据还是非公开市场的信息数据。2．市场价值以外的价值类型资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外的价值类型主要有：

（1）投资价值。指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。（2）在用价值。指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。（3）清算价值。指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。（4）残余价值。指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

3．特定评估业务评估结